Vente forcée : déroulement, motifs, exécution, conditions et risques

Déroulement d’une vente forcée – Les propriétaires de biens immobiliers ont, comme tout un chacun, des coûts et des obligations auxquels ils doivent faire face et qu’ils doivent régler. Si un propriétaire immobilier est insolvable et ne peut pas payer certaines dettes, il peut arriver qu’une vente forcée d’un bien soit organisée. Une telle procédure est engagée par le créancier auprès du tribunal d’instance compétent. Il s’agit généralement d’une situation très désagréable pour la personne concernée. En revanche, les acheteurs potentiels de biens immobiliers se réjouissent de telles possibilités, car beaucoup espèrent pouvoir acquérir un bien immobilier à un prix avantageux grâce à cette circonstance.

Vente forcée de biens immobiliers – signification et procédure

Une vente forcée se fait, comme son nom l’indique, par contrainte, c’est-à-dire contre la volonté du propriétaire. La vente forcée d’un bien immobilier est une procédure d’exécution. Un créancier a la possibilité de demander une vente forcée lorsque le propriétaire d’un bien immobilier n’est pas en mesure d’éteindre une créance en vertu du droit des obligations. Cette procédure est mise en œuvre pour qu’un créancier obtienne gain de cause. Avant qu’une vente forcée puisse avoir lieu, les conditions générales d’exécution doivent être remplies.

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Déroulement – Valeur vénale, heure d’offre & garantie bancaire

Le déroulement en 7 étapes :

Objectifs

Le déroulement d’une vente forcée est soumis à certaines conditions. Le tribunal d’instance vérifie d’abord si les conditions d’exécution sont remplies. Dès que le tribunal d’instance a décidé d’accéder à la demande du créancier et de lancer une vente forcée, la valeur vénale du bien immobilier doit être déterminée. Cette valeur vénale est généralement déterminée par le tribunal d’exécution. Le tribunal charge un spécialiste indépendant d’établir un rapport d’évaluation. Une expertise dite de la valeur vénale peut être consultée par toute personne impliquée dans la procédure ainsi que par les personnes qui souhaiteraient faire une offre pour le bien à vendre aux enchères.

Date de la vente aux enchères

Nous arrivons maintenant à la date de la vente aux enchères. Cette date est préalablement annoncée publiquement dans les affiches du tribunal d’instance. Avant que la vente aux enchères proprement dite ne commence, on indique aux personnes présentes, entre autres, les conditions de la vente, la valeur vénale et les charges foncières. En outre, l’offre la plus basse est fixée et constitue le point de départ de la vente aux enchères.

Temps de soumission

Après ces actions, la période d’enchères commence, pendant laquelle les personnes intéressées peuvent faire leurs offres. La période d’enchères doit durer au moins une demi-heure, mais elle peut être plus longue. Pendant tout ce temps, il est possible de poser des questions sur le bien immobilier. Ce n’est que lorsque plus personne n’est intéressé à faire une offre et que la dernière offre a été répétée trois fois que la vente aux enchères prend fin.

Enchère

Celui qui fait une offre doit être en mesure de constituer une garantie équivalente à 10 % de la valeur vénale. Un créancier dont le droit serait affecté par cette offre peut exiger cette garantie. La garantie doit pouvoir être fournie immédiatement.

Offre

Lorsqu’une offre est acceptée, l’identité de la personne intéressée est vérifiée. Cela se fait généralement au moyen d’une carte d’identité ou d’un passeport.

Valeur vénale

Si l’offre est inférieure à 70% de la valeur vénale, le créancier est en droit de demander une deuxième date de vente aux enchères. Si l’offre est inférieure à 50 % de la valeur vénale, le tribunal fixe une deuxième date de vente aux enchères.

Date de remise au tribunal

Si le bien immobilier a pu être acheté aux enchères avec succès, le tribunal fixe une date de remise du bien immobilier 6 à 8 semaines plus tard.

Les conditions d’exécution

Il existe certaines conditions pour qu’une vente forcée puisse avoir lieu. Pour qu’il soit possible de décider si une vente forcée est légitime ou non, le créancier doit déposer une demande auprès du tribunal d’instance. Les conditions générales d’exécution se composent de trois éléments : le titre, la clause et la signification.

La principale condition préalable à la vente forcée est qu’un créancier ait un droit contre un débiteur. Une vente forcée nécessite d’abord un titre exécutoire. Ce titre exécutoire est un document, un jugement ou une décision d’exécution qui détermine la créance à exécuter. En outre, une clause d’exécution est nécessaire. Une clause d’exécution est une mention officielle du caractère exécutoire. En outre, la signification du titre est requise, c’est-à-dire que le titre doit avoir été signifié au débiteur avant ou au moment du début de l’exécution. La signification garantit que le débiteur a la possibilité de se préparer à l’exécution forcée.

Que se passe-t-il s’il n’y a pas de soumissionnaire pour l’offre minimale ?

La procédure est clôturée. Le créancier a alors la possibilité de demander la poursuite de la procédure. Si l’offre la plus élevée est inférieure à 70% de la valeur vénale, le créancier a le droit de fixer une deuxième date de vente aux enchères. Si l’enchère est inférieure à 50% de la valeur vénale, le tribunal fixera une deuxième date de vente.

Les risques d’une vente forcée

La plupart des personnes qui participent à une vente forcée espèrent faire une bonne affaire. Toutefois, cela n’est pas toujours garanti. Une vente forcée comporte des risques dont vous devez absolument tenir compte. Nous avons réuni ici pour vous les risques possibles afin que vous puissiez vous préparer à la situation en cas de vente forcée.

Visite personnelle rarement possible

Avant de participer à une vente forcée d’un bien immobilier, il est important de se procurer suffisamment d’informations au préalable. Malheureusement, il est rarement possible de visiter l’intérieur d’un bien immobilier à l’avance, car l’occupant n’est pas tenu de laisser voir l’intérieur. C’est pourquoi les éventuels dommages ou défauts n’apparaissent souvent qu’après coup.

Le bail existant doit être maintenu

Si vous achetez aux enchères un bien immobilier déjà loué, vous devenez automatiquement le bailleur et n’avez pas le droit de mettre fin à la location, sauf si vous avez besoin du bien immobilier pour vos propres besoins. Vous êtes donc, dans une certaine mesure, lié aux locataires.

Le soumissionnaire offre plus que ce qui est financièrement possible

Lors d’une vente forcée, il y a toujours le risque de tomber dans ce que l’on appelle la « frénésie des enchères ». Si le désir d’acheter le bien immobilier aux enchères est particulièrement grand, le risque de se retrouver dans une telle situation augmente. Les enchérisseurs actifs se poussent mutuellement à la hausse et ne se rendent pas compte qu’ils sont déjà arrivés à la limite qu’ils s’étaient fixée. Cette situation peut conduire à la ruine financière. Lorsqu’une vente forcée est terminée, il n’y a plus de droit de rétractation.

Pas de garantie sur les défauts de construction

Lorsque l’on a réussi à acheter un bien immobilier aux enchères et que l’on constate par la suite des défauts de construction, c’est particulièrement agaçant. L’inconvénient d’une vente aux enchères forcée est qu’il n’existe aucune garantie contre les défauts de construction.

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La vente forcée est un scénario redouté par tout propriétaire d’un bien immobilier qui n’a pas encore été payé. En revanche, pour les enchérisseurs participants, la vente aux enchères ordonnée par le tribunal offre des opportunités intéressantes. L’article suivant explique comment une vente forcée a lieu et comment elle se déroule.

Quels sont les incidents qui conduisent à une vente forcée ?

Une perte de liquidités résultant du chômage, d’une longue maladie ou d’autres causes rend impossible le service du crédit immobilier. En raison de l’absence de paiement, le créancier envoie une première mise en demeure. Si le débiteur ne réagit pas, il reçoit une deuxième lettre de rappel avec une date limite et la troisième lettre de rappel contient la menace d’une action en justice. Si le débiteur ne réagit toujours pas, la banque demande une injonction de payer au tribunal compétent de Cobourg. Le tribunal central des injonctions de payer ne vérifie pas la légalité de la décision et le débiteur peut la contester dans un délai donné. Une injonction de payer non contestée est suivie d’un avis d’exécution, qui est exécuté par un huissier de justice du tribunal local. L’huissier de justice a pour mission de recouvrer la dette et de rechercher des biens saisissables. Un accord sur le paiement échelonné des dettes est également possible. S’il n’y a pas d’objets saisissables et que le paiement échelonné est impossible, l’étape suivante consiste à faire une déclaration sur l’honneur. Le débiteur doit prêter serment auprès d’un huissier de justice, ce qui entraîne une inscription sur la Schufa. Après la déclaration sur l’honneur, le créancier demande au tribunal d’instance compétent de procéder à une vente forcée. La procédure de vente forcée fait l’objet d’une décision judiciaire qui est notifiée à toutes les parties et publiée. Pour le propriétaire, la vente aux enchères forcée est un scénario absolument terrifiant, mais pour les personnes intéressées, elle représente une possibilité attrayante d’acheter un bien immobilier à un prix avantageux.

Ce qu’il faut savoir sur la vente forcée

Vous pouvez participer à une vente forcée en tant qu’enchérisseur, à condition d’être âgé d’au moins 18 ans et d’avoir la capacité juridique de contracter au sens du code civil. Pour pouvoir faire une offre, vous devez présenter une pièce d’identité ou un passeport en cours de validité. Pour enchérir à la place d’une autre personne, vous avez besoin d’une procuration certifiée par un notaire. Il en va de même si vous représentez une personne morale (entreprise). Vous pouvez en outre acheter un objet aux enchères avec une autre personne. Pour autant que vous soyez tous les deux présents et que vous informiez le greffier en chef qu’il s’agit d’une enchère commune. Vous devez alors fournir des informations sur le rapport de participation, car en cas d’adjudication, vous serez inscrits ensemble au registre foncier.

Combien de temps prend une vente forcée ?

Il est difficile de donner une durée précise, mais il faut généralement compter une heure ou un peu plus. La première partie de la procédure est consacrée à l’annonce d’informations pertinentes pour le tribunal. Cette partie de l’annonce est suivie d’une période d’enchères d’environ 30 minutes. Il est toutefois encore possible de faire des offres après cela, la fin de la période d’enchères étant annoncée par le tribunal. Une vente aux enchères forcée peut se prolonger considérablement si les participants enchérissent beaucoup. Elle se termine généralement en l’absence d’enchères, après plusieurs demandes du tribunal. Lors d’une vente forcée, chaque participant a la même chance. La plus grande disposition à payer résulte de l’adjudication, qui est négociée et décidée immédiatement ou à une date proche.

Questions importantes sur la vente forcée

Tous les détails concernant l’objet de la vente forcée sont publiés dans les conditions de l’avis de vente. En tant qu’enchérisseur potentiel, vous n’avez pas le droit de consulter le registre foncier. Le tribunal n’organise pas de visite du bien avant la vente aux enchères. Vous ne pouvez qu’exceptionnellement inspecter le bien immobilier de votre propre initiative, soit parce qu’il est vide, soit parce qu’il est loué, soit parce que le propriétaire vous en interdit l’accès. De l’extérieur, la visite personnelle est toutefois généralement possible, et vous pouvez en outre consulter au tribunal d’instance l’expertise de valeur mandatée par le tribunal dans sa version intégrale. Comme il n’y a pas de vendeur au sens classique du terme lors d’une vente forcée, personne n’est responsable vis-à-vis de l’adjudicataire. Il n’y a aucune garantie dans une vente aux enchères forcée. Seul le rapport de l’expert désigné par le tribunal vous offre une sécurité. Son travail ne donne toutefois pas droit à une quelconque revendication. Il est également important de noter qu’en tant qu’enchérisseur, vous n’avez pas le droit de retirer votre offre. Le tribunal considère chaque offre comme un contrat, qui devient juridiquement valable et contraignant par l’adjudication.

Garantie à fournir

Lorsque vous consultez le rapport d’expertise, renseignez-vous pour savoir si le tribunal vous demande, en tant qu’enchérisseur, de fournir une garantie. Lors d’une vente forcée, le dépôt d’une somme représentant 10 % de la valeur vénale peut être ordonné. Vous devriez verser cette somme à la caisse du tribunal avant la vente aux enchères et vous récupérerez l’argent si l’adjudication est attribuée à une autre personne.

Comment fonctionne le paiement lors du supplément ?

Si vous faites l’offre la plus élevée, la garantie est conservée par le tribunal et vous serez invité à payer la différence dans un délai de six à huit semaines. Sans garantie, le montant total est dû dans ce délai.

Quels sont les frais liés à une vente forcée ?

Du jour de l’adjudication jusqu’à la réception de la somme offerte, des intérêts sont dus, dont le montant doit vous être communiqué par le tribunal d’instance. Le tribunal prélève en outre des frais d’adjudication. En outre, un montant est prélevé pour l’inscription nécessaire au registre foncier et l’administration fiscale locale envoie une demande de paiement de l’impôt sur les mutations foncières, dont le montant dépend de l’État fédéral.

Considérations de base sur la vente forcée

Les critères d’une vente judiciaire sont les mêmes que ceux d’une acquisition sur le marché immobilier. En tant qu’enchérisseur, vous devez réfléchir au préalable aux exigences auxquelles le bien immobilier doit répondre et au prix maximum qu’il peut atteindre. S’il n’y a pas de forte demande, vous pouvez acheter la maison de vos rêves bien en dessous de sa valeur marchande lors d’une vente aux enchères forcée. D’autre part, l’absence de garantie peut, dans certaines circonstances, se traduire par des frais supplémentaires non souhaités.

Conseils pour la vente forcée

Pour mieux comprendre le déroulement, observez plusieurs fois l’événement en tant que spectateur et faites des expériences. Si un bien immobilier mis aux enchères éveille votre intérêt, essayez d’obtenir le plus d’informations possible. Des experts tels que des avocats et des agents immobiliers locaux seraient des interlocuteurs possibles. Si votre intention est sérieuse, le financement devrait être solide comme le roc avant la vente aux enchères, car vous pourriez remporter l’enchère et être tenu d’honorer le contrat. Étudiez en détail l’expertise correspondante et explorez également l’environnement du bien immobilier lors de l’éventuelle visite extérieure. Fixez impérativement une offre maximale personnelle avant la vente forcée et ne dépassez pas cette limite.

Vous avez fixé le prix maximum en toute tranquillité et à l’aide de différentes informations. Si les offres d’autres personnes dépassent ce montant, tentez votre chance dans une autre vente forcée.

Quand pouvez-vous disposer de l’objet mis aux enchères ?

S’il s’agit d’un bien immobilier occupé, vous devez, en tant que nouveau propriétaire, mettre en demeure le débiteur de quitter les lieux. Cette demande doit être faite par écrit et respecter les délais fixés par la loi. Dans le cas d’un bien loué, vous reprenez les contrats de location existants avec tous les droits et obligations qui en découlent.