Lien économique du courtier

Quand l’agent immobilier est-il économiquement lié à l’une des parties impliquées dans la transaction immobilière ? Que signifie cette formulation et que signifie-t-elle dans le cadre du processus de vente d’un bien immobilier ? Le vendeur et l’acheteur d’une maison ou d’un appartement sont-ils concernés de la même manière par une éventuelle interdépendance ? Au plus tard lorsqu’il s’agit des frais de courtage – également appelés commissions -, le vendeur et/ou l’acheteur devraient avoir vérifié dans quelle mesure le courtier entretient des relations plus étroites avec « l’autre partie » – autrement dit, s’il est économiquement lié.

Courtier : intermédiaire neutre entre acheteur et vendeur

Faire appel à un agent immobilier pour vendre sa maison, ou en acheter une, ne pose aucun problème ! Dans chaque région, il existe de nombreux agents immobiliers spécialisés dans la vente de biens immobiliers résidentiels et/ou commerciaux. Si l’on n’a pas envie de chercher soi-même un acheteur pour son bien, on fait appel à un agent immobilier. Même ceux qui sont eux-mêmes intéressés par un bien immobilier peuvent faire appel à un agent immobilier pour trouver le bien qui leur convient. L’agent immobilier est un intermédiaire neutre entre les deux parties – acheteur et vendeur – dans le processus de vente.

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Pour son travail souvent très important, l’agent immobilier perçoit une commission. D’ailleurs, chez les agents immobiliers sérieux, la commission n’est versée que lorsque le contrat de vente du bien immobilier a été conclu ! Mais il existe aussi des cas où l’agent immobilier n’a pas droit à des commissions. C’est notamment le cas lorsque l’agent immobilier est lié économiquement à l’une des deux parties (vendeur ou acheteur).

Objectivité : le premier devoir du courtier

Dans le domaine de l’immobilier, les agents immobiliers sont donc des intermédiaires indépendants entre les acheteurs et les vendeurs. L’indépendance ou l’objectivité de l’agent immobilier est rapidement perceptible dans le cadre du processus de conseil et de vente. Ainsi, il dresse une liste neutre des avantages et des inconvénients d’un bien en termes de situation, d’équipement, d’état, etc. Le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier sont soutenus et renforcés dans leur position par l’agent immobilier. Bien entendu, cela ne signifie pas que l’agent immobilier donne ou doit donner constamment « raison » à chaque partie. Dans le meilleur des cas, il établit un compromis à partir des positions des deux parties. En règle générale, il s’agit du prix d’achat et des modalités de paiement.

Mais si un agent immobilier est lié d’une manière ou d’une autre à l’une des deux parties, l’objectivité n’est plus garantie et il y a conflit d’intérêts. Problème pour l’agent immobilier : dans une telle situation, l’agent immobilier n’a plus droit à sa commission. L’objectivité de l’agent immobilier, tant vis-à-vis du vendeur que de l’acheteur, est donc la priorité absolue dans les affaires sérieuses de courtage. Déjà dans l’intérêt de l’agent immobilier lui-même.

Aperçu de l’interdépendance économique : Refus du droit à la commission

Pour avoir droit à une commission, il faut que le contrat principal soit conclu avec un tiers, c’est-à-dire qu’il existe une « relation triangulaire » courtier-client-contractant, dans laquelle le courtier se trouve entre les parties au contrat principal en tant que tiers de preuve ou d’intermédiaire. Si le courtier est lié à l’une des parties de telle sorte que celle-ci ne peut pas prendre sa décision indépendamment de la volonté du courtier, il n’y a effectivement pas de « relation triangulaire ». Le contrat principal est alors en fait une affaire personnelle du courtier, dans le cadre de laquelle celui-ci, sous le couvert de la commission, exige de l’adversaire du contrat principal une rémunération supplémentaire par rapport à la contrepartie réelle.

Il y a interdépendance lorsque le courtier détient une participation juridique ou économique déterminante dans la partie contractante principale ou qu’il est économiquement identique à celle-ci.

• Les courtiers doivent être des intermédiaires indépendants entre les parties
• Si ce n’est pas le cas, l’objectivité de l’agent immobilier n’est plus assurée et des conflits d’intérêts surviennent entre les parties.
• Les liens économiques comprennent, entre autres, la participation du courtier au capital d’une entreprise de la partie contractante.
• De ce fait, le courtier n’a plus droit à une commission

Implication du courtier : exemples

Le droit à la commission est donc exclu dans le cas d’une opération personnelle de l’agent immobilier, dans laquelle l’agent se présente lui-même au mandant comme partenaire contractuel. En outre, les interdépendances entre les sociétés sont préjudiciables à la commission :

1. Le courtier et la contrepartie contractuelle sont des sociétés de capitaux contrôlées économiquement par la même personne.
2. En tant que coassocié d’une société BGB, l’agent immobilier est copropriétaire du bien immobilier à vendre.
3. L’associé-gérant de l’agence immobilière était propriétaire de l’appartement en question au moment de l’établissement de la preuve.
4. Si l’agent immobilier est gérant de la SARL vendeuse, il ne peut pas demander de commission à l’acheteur.
5. Des relations personnelles étroites peuvent être préjudiciables à la commission, les relations amicales entre le courtier et la partie adverse n’affectant en principe pas le droit à la commission.

Véritable ou fausse interdépendance ?

Dans le cas d’un « faux » lien, il n’y a certes pas de relation de domination en vertu de laquelle le courtier dirige une partie contractante selon sa volonté. D’autre part, le lien de l’agent immobilier avec la partie adverse peut être tel qu’il se trouve dans une situation de conflit d’intérêts dans laquelle il ne peut plus défendre de manière appropriée les intérêts de son mandant. C’est le cas lorsque l’agent immobilier est mandaté pour vendre un bien immobilier et qu’il doit décider lui-même si et à quelles conditions le contrat de vente sera conclu avec l’acquéreur.

L’imbrication d’un agent immobilier – le plus souvent du côté du vendeur et donc au détriment de l’acheteur – est difficile à déceler dans la pratique. Hormis les imbrications mentionnées ci-dessus, les montages plus compliqués, qui existent bel et bien sur le marché de l’immobilier, sont difficilement identifiables par les profanes.

Dans le domaine du courtage, le mot-clé « confiance » est donc une priorité absolue. Les vendeurs et les acheteurs devraient donc toujours s’informer sur le sérieux de l’agent immobilier avant de conclure un contrat de courtage.

Vérifier la qualité du courtier

À l’ère du numérique, il existe bien sûr aussi des évaluations de courtiers. Si l’on se contente de regarder le nombre d' »étoiles » ou le ton des textes d’évaluation, on risque de se faire avoir. Voici pourquoi

Trois critères pour évaluer les évaluations des courtiers

• Chiffre : pour que les évaluations des courtiers soient vraiment significatives, il devrait y avoir au moins dix avis différents, de préférence 20 ou 30.
• Date : Les évaluations des agents immobiliers ont-elles toutes été rédigées dans un délai d’un ou deux jours ouvrables ? Dans ce cas, c’est au moins un indice de manipulation.
• Libellé : Dans la mesure où vous pouvez rédiger des critiques en tant que locataire ou acheteur, examinez les textes existants. Le libellé est-il partout similaire ? Ou est-ce qu’il n’y a un texte que pour un très petit nombre d’évaluations ?

Dans le domaine du courtage aussi, la recommandation est le meilleur moyen ! Les acheteurs ou les vendeurs ont donc tout intérêt à se renseigner dans l’entourage de l’agent immobilier. Le mieux est de s’adresser à d’anciens ou d’actuels partenaires contractuels.

Enfin, vous découvrirez ici tout ce qu’un agent immobilier fait pour ses clients dans le domaine de l’immobilier.

Que fait un courtier – expliqué simplement

Conclusion :

Comme partout dans le monde des affaires, les acheteurs et les vendeurs doivent pouvoir vérifier et classer la qualité de leurs partenaires commerciaux dans le domaine de l’immobilier. Cependant, contrairement à la réputation générale, la grande majorité des agents immobiliers travaillent sérieusement. Il n’est certes pas toujours facile de prouver les liens entre l’agent immobilier et l’une des parties impliquées dans la transaction. Mais il existe de nombreux indices permettant de savoir si l’agent immobilier exerce son activité de manière sérieuse et sans liens économiques. Étant donné que l’agent immobilier perd son droit à la commission en cas d’interdépendance économique avec l’une des parties, il est dans son propre intérêt d’éviter ces erreurs. D’ailleurs, même dans le domaine de l’immobilier, il est parfois nécessaire de suivre son « instinct ».