Aperçu du prix de l’immobilier : calcul, procédure, coûts et estimation de la valeur vénale

Aperçu des prix de l’immobilier – Avec la baisse du taux directeur, de nombreuses personnes ont décidé d’acquérir un bien immobilier. Depuis quelques années, les prix de l’immobilier augmentent rapidement et, surtout dans les métropoles et les centres urbains, ils ne peuvent plus guère être financés par des personnes à revenu normal. Il n’est pas rare que les personnes à la recherche d’un logement en propriété s’agacent de la « cupidité » des propriétaires qui, selon les acheteurs potentiels, surévaluent leur bien immobilier.

Le calcul des prix de l’immobilier

C’est le marché qui fait les prix, comme le montrent les estimations de la valeur des biens immobiliers. Là où la demande est la plus forte et l’offre la plus faible, les prix augmentent et l’achat de maisons ou d’appartements se renchérit rapidement. L’intérêt d’un achat dépend de chaque cas individuel. Le fait est que la propriété immobilière constitue toujours une bonne prévoyance vieillesse et un investissement stable en valeurs réelles. C’est pourquoi les propriétaires occupants et les investisseurs sont bien avisés d’investir dans la propriété. Car ce qu’il ne faut pas oublier, c’est que les prix des loyers augmentent tout aussi rapidement et que la fin n’est pas en vue. Il est difficile de trouver des logements abordables. Rien que pour cette raison, l’achat d’une maison ou d’un appartement vaut la peine d’être envisagé malgré la hausse des prix de l’immobilier.

Une évaluation professionnelle doit être engagée

En règle générale, c’est le propriétaire qui fait appel à une expertise de la valeur vénale. Si l’on vend en privé et que l’on s’épargne les frais d’une estimation de la valeur, il ne faut en aucun cas réagir de manière négative aux demandes des personnes intéressées par l’estimation de la valeur vénale. En tant qu’acheteur potentiel, vous pouvez demander les bases de calcul du prix du bien immobilier et, en connaissant le propriétaire, demander une estimation de sa valeur. Si vous soupçonnez un prix d’offre idéal, déterminé par l’émotion, cette mesure peut s’avérer être une stratégie de réduction des coûts.

Évaluation de la valeur vénale par des experts

En tant que propriétaire, vous devez garder à l’esprit qu’un acheteur fait le plus gros achat de sa vie et qu’il souhaite donc être rassuré quant à la neutralité du prix de l’immobilier. Si un bien est vendu par l’intermédiaire d’une agence immobilière, une évaluation de la valeur vénale a été effectuée dans la plupart des cas. Cela signifie que le prix du bien immobilier correspond aux facteurs actuels et qu’il a été déterminé en fonction de l’équipement, de la taille et de la situation du bien, de son intégration infrastructurelle et sur la base d’une analyse détaillée du marché. Si vous basez vos prix immobiliers sur une estimation de la valeur vénale, l’acheteur mettra moins souvent en doute le prix du bien et sera plus enclin à prendre la décision d’achat sans une négociation à long terme. Si vous avez renoncé à l’estimation de la valeur, vous pouvez tout à fait le faire ultérieurement.

Influence sur les propriétaires occupants et les investisseurs

En tant que propriétaire occupant d’un bien immobilier, vous devez évaluer si le prix auquel s’ajoutent les frais d’achat et les intérêts d’emprunt est adéquat pour vous. Pour déterminer ce ratio, basez-vous sur les loyers que vous avez payés au cours des 20 dernières années (avec une période de remboursement de 20 ans) et comparez les deux valeurs. Si vous avez payé plus de loyer ou un loyer identique au prix d’achat du bien, l’achat est la meilleure décision pour vous. Si vos paiements de loyer sont nettement inférieurs au prix du bien immobilier, continuer à vivre en tant que locataire peut s’avérer une meilleure solution.

Les investisseurs suivent une autre méthode de calcul. Dans ce cas, la rentabilité de l’achat peut être déterminée par le fait que les frais de gestion et d’entretien sont inférieurs aux revenus locatifs déjà existants ou possibles après la relocation. S’il n’y a pas de différence avec une perspective de rendement, l’investissement n’est pas un bon placement.

Si vous achetez un bien immobilier pour en faire une résidence familiale, veillez en premier lieu à rembourser le financement avec un taux d’intérêt fixe et à ne pas être endetté avant la retraite. Les critères de sélection se basent sur les aspects que vous considérez comme essentiels. Fixez-vous un budget maximal en fonction de vos revenus et de la somme de remboursement mensuelle du financement. Le fait est que les prix de l’immobilier très élevés, surtout dans les grandes agglomérations, augmentent le montant du financement de l’achat. Il est donc d’autant plus important de calculer le prix d’achat du bien immobilier, y compris les intérêts annuels effectifs, et de tenir compte, lors du remboursement, du fait que la créance de la banque est supérieure au montant du crédit.

Vendre un bien immobilier – comment déterminer le juste prix

Les prix de l’immobilier sont-ils négociables ?

Le prix d’offre d’un bien immobilier n’est pas une donnée statique. Même s’il a été fixé sur la base d’une évaluation de la valeur vénale, il existe dans la plupart des cas une certaine marge de négociation. En tant qu’acheteur potentiel, vous devriez donc demander si une réduction de prix est possible et, si oui, de quel montant. Les négociations aboutissent mieux pour les biens anciens, car vous êtes en bonne position de négociation dans le cadre de la visite et de la découverte de petits défauts. Mais n’oubliez pas non plus que le propriétaire ou l’agent immobilier qui vous fait face et qui agit sur mandat du propriétaire n’a pas à négocier. Les prix de l’immobilier ont très fortement augmenté ces dernières années. Si vous vous intéressez à un bien situé dans des endroits où la demande est immense, votre position dans les négociations de prix est moins bonne.

Habileté et stratégies tactiques dans la négociation

En revanche, si vous optez pour un bien immobilier en zone rurale, il existe bel et bien une marge de manœuvre que vous pouvez utiliser positivement en votre faveur avec un peu d’habileté et des stratégies tactiques. Lorsque vous entamez une négociation, faites preuve de prudence et d’empathie. Dans le cas de biens immobiliers de vendeurs privés, il n’est pas rare que le prix proposé soit basé sur des valeurs idéales et le souvenir de bons moments passés dans le bien. Une approche trop agressive et exigeante a souvent l’effet inverse et peut conduire à ce que le propriétaire ne veuille pas du tout vous vendre. En tant que propriétaire ou acheteur potentiel, vous devez savoir que les négociations font partie des affaires. Avec de l’expertise et du tact, une négociation sur le prix de l’immobilier augmente l’intérêt de l’acheteur et le bien-être du vendeur. Si vous n’aimez pas négocier vous-même et que vous vous sentez mal à l’aise dans ce genre de discussions, vous avez tout intérêt à faire appel à un agent immobilier. La compétence en matière de négociation et l’expertise des prix du marché sont un avantage si, en tant qu’acheteur potentiel, vous ne vous présentez pas en privé, mais que vous faites effectuer la recherche de biens immobiliers.

Les prix de l’immobilier vont-ils baisser dans un avenir proche ?

Certains experts du secteur prévoient une baisse des prix de l’immobilier au cours des trois à cinq prochaines années. Il ne s’agit là que de suppositions, car il n’y a pas de véritable raison pour une hypothèse manifeste. Actuellement, la demande est en hausse alors que l’offre se raréfie. Ce seul fait exclut que vous payiez des prix immobiliers moins élevés dans un avenir proche. Une hausse du taux directeur et le resserrement de la politique monétaire qui en découlerait ne sont pas non plus à l’ordre du jour ni en perspective.

Acheter un logement et investir dans l’immobilier

Si vous souhaitez acheter un logement ou investir sur le marché immobilier, ne vous fiez pas à des suppositions et ne repoussez pas votre achat en espérant une baisse des prix de l’immobilier. N’oubliez pas que l’achat d’une maison ou de votre appartement est une garantie pour vos vieux jours et une décision que vous prenez pour vous et votre famille. Depuis quelques années, les prix de l’immobilier augmentent rapidement et la tendance montre que cette hausse va se poursuivre encore un bon moment.

Si vous trouvez la maison ou l’appartement de vos rêves qui correspond à vos critères et qui vous convainc au premier coup d’œil, vous avez différentes possibilités de négocier le prix de l’immobilier. En revanche, il n’est pas recommandé d’attendre, mais de veiller à ce que le bien immobilier de vos rêves trouve un autre propriétaire. Il y a deux ans déjà, les critiques s’accrochaient à l’idée qu’une bulle immobilière allait se former. Mais la réalité est tout autre. Le marché est en plein essor et les prix élevés actuels de l’immobilier sont la conséquence d’une demande croissante, d’une offre réduite et d’un intérêt toujours plus grand pour l’achat de biens immobiliers. Par conséquent, si vous attendez un moment propice, vous devriez agir maintenant et ne pas compter sur le fait que vous pourrez réaliser votre rêve à des prix immobiliers plus avantageux dans un délai raisonnable.

Le prix de l’immobilier comme critère de décision d’achat

Obtenez-vous absolument « moins de maison pour un prix immobilier plus élevé » aujourd’hui ? Même si de nombreux acheteurs potentiels en ont le sentiment, cette idée ne se vérifie pas fondamentalement. Vous avez une idée concrète du prix de l’immobilier et vous cherchez un bien que vous pouvez acquérir pour la somme que vous avez fixée ?

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Faits et chiffres : Statistiques sur la propriété du logement en Allemagne

Statistiques : la propriété immobilière en Allemagne

Quel est le taux de propriétaires dans les différents Länder ? Voici les chiffres « les plus récents » de l’Office fédéral des statistiques. Il n’y a pas eu de nouvelle enquête après 2014. Dès que de nouvelles données seront disponibles, nous les intégrerons ici ! Vous pouvez voir ici le taux de propriétaires en Allemagne entre 1998 et 2014 par Land.

© Statista 2019 – Source : Office fédéral de la Statistique

1998 2002 2006 2010 2014
Sarre 58,1% 56,9% 54,9% 63,7% 62,6%
Rhénanie-Palatinat 55% 55,7% 54,3% 58% 57,6%
Basse-Saxe 48,9% 51% 49% 54,5% 54,7%
Schleswig-Holstein 46,8% 49,4% 47,1% 49,7% 51,5%
Bade-Wurtemberg 48,3% 49,3% 49,1% 52,8% 51,3%
Bavière 47,6% 48,9% 46,4% 51% 50,6%
Hesse 43,3% 44,7% 44,3% 47,3% 46,7%
Brandebourg 35,5% 39,8% 39,6% 46,2% 46,4%
Total Allemagne 40,9% 42,6% 41,6% 45,7% 45,5%
Thuringe 39,2% 41,8% 40,6% 45,5% 43,8%
Rhénanie-du-Nord-Westphalie 37,4% 39% 38,7% 43% 42,8%
Saxe-Anhalt 36,5% 39,6% 37,9% 42,7% 42,4%
Mecklembourg-Poméranie occidentale 32,2% 35,9% 33,2% 37% 38,9%
Brême 37,5% 35,1% 35,4% 37,2% 38,8%
Saxe 28,7% 31% 29,5% 33,7% 34,1%
Hambourg 20,3% 21,9% 20,2% 22,6% 22,6%
Berlin 11% 12,7% 14,1% 14,9% 14,2%

Prix au mètre carré pour les appartements en copropriété

Vous souhaitez vendre ? Bien sûr, vous aussi, en tant que propriétaire d’un bien immobilier dans la périphérie plus large des métropoles, vous profitez de la hausse des prix d’achat. Vous pouvez voir ici les villes où les prix au mètre carré des appartements en copropriété sont les plus élevés, en comparant les années 2010 et 2018* (en euros par mètre carré).

  1. Munich (Bavière) avec 8.342 euros par mètre carré ; de 6.737 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.695 euros par m² en 4 ans
  2. Stuttgart (BW) avec 5.925 euros par mètre carré ; de 4744 euros par mètre carré en 2014 ; augmentation de 1.181 euros par mètre carré
  3. Francfort-sur-le-Main (Hesse) avec 6.060 euros par mètre carré ; de 4.373 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.687 euros par m².
  4. Fribourg-en-Brisgau (Bavière) avec 4.943 euros par mètre carré ; de 4.740 euros par m² en 2014 ; augmentation de 203 euros par m².
  5. Ingolstadt (Bavière) avec 4.969 euros par mètre carré ; de 4.287 euros par m² en 2014 ; augmentation de 682 euros par m².

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

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