Contrat de location – comment résilier rapidement et facilement

Une résiliation implique plus de formalités qu’on ne le pense. En effet, les trois mois de préavis bien connus sont loin d’être la seule chose que vous devez savoir sur les contrats de location et la résiliation de ceux-ci. Il y a quelques écueils et de nombreux droits et prétentions que vous devez connaître. Bien sûr, la situation juridique varie en fonction du contrat de location, mais il existe tout de même quelques règles de base que chacun doit respecter.

Résiliation du contrat de location – Délais, notification et droits de résiliation spéciaux

Vous souhaitez vous agrandir, vous installer dans une nouvelle ville ou vous devez changer de lieu de travail. Toutes les raisons sont bonnes pour quitter votre appartement de location et commencer quelque chose de nouveau. Mais ce n’est pas aussi simple que prévu, car il y a beaucoup de choses à prendre en compte. Des délais de préavis et des droits de résiliation spéciaux aux clauses de relocation et aux formes de résiliation.

Le contrat de location – comment le résilier et ce qu’il peut contenir

Le contrat de location est le document le plus important entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, ce que contient le contrat de location n’est guère réglementé par la loi et relève en premier lieu des parties contractantes. Les points qui ne figurent pas dans un contrat de location sont régis par le Code civil allemand (BGB). La prudence est toutefois de mise lors de la signature du contrat de location, car des clauses qui ne sont pas du tout autorisées s’y cachent souvent. Le thème de la résiliation, en particulier, fait l’objet de directives précises. L’exemple qui donne le plus souvent lieu à des litiges est la renonciation à la résiliation, car elle ne peut pas être fixée pour une période supérieure à quatre ans. Si elle l’est malgré tout, elle n’est pas juridiquement valable. D’autres dispositions du BGB prévoient également des règles particulières pour le contrat de location. La caution ne peut pas être supérieure à trois mois de loyer. Avant de signer un contrat de location, informez-vous donc très précisément sur ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.

Lorsque le moment est venu de résilier le bail, il faut respecter certaines formalités. Des erreurs peuvent rendre la résiliation nulle et non avenue et vous faire payer deux fois le loyer. Les points les plus importants qui doivent figurer dans une résiliation sont les suivants :

• La date de résiliation
• Le nom et l’adresse du bailleur et du locataire
• Mention explicite de la volonté de résiliation
• Signature de tous les locataires
• Adresse exacte et désignation concrète de l’objet loué
• Retrait de l’autorisation de prélèvement (le cas échéant)
• Note sur le remboursement de la caution (si déposée)
• Accord sur la remise de l’appartement + réception (y compris procès-verbal)
• Demande une confirmation écrite de la résiliation
• Les emplacements loués séparément doivent être résiliés séparément

Délais de préavis : quels sont-ils ?

En règle générale, les délais de préavis sont relativement simples. Pour les locataires ayant un contrat de location à durée indéterminée, le délai de préavis habituel de trois mois s’applique, quelle que soit la durée de la résidence. En outre, la lettre de résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard le troisième jour ouvrable du mois. Dans ce cas, les locataires n’ont même pas besoin d’indiquer un motif particulier pour la résiliation. Une réception tardive entraîne simplement un retard d’un mois. Les locataires dans un tel bail ne peuvent utiliser la résiliation sans préavis que dans des cas exceptionnels. Il s’agit par exemple de cas d’urgence, comme une forte présence de moisissures dans le logement ou une perturbation durable de la paix des ménages. En comparaison, les bailleurs ont beaucoup plus de mal à résilier le bail de leur locataire. Ils ont en effet besoin d’un motif reconnu par la loi pour résilier le bail. Ces motifs peuvent être très différents et vont de l’utilisation des locaux contraire au contrat de la part du locataire (par exemple : location non autorisée à des tiers) au non-respect du règlement intérieur ou au non-paiement du loyer. Ces motifs sont juridiquement reconnus comme des motifs de résiliation sans préavis. Si le bailleur ne peut pas prouver que le locataire a eu un comportement contraire au contrat, le locataire ne peut être résilié que dans des cas particuliers, par exemple en cas de besoin personnel. Les délais de préavis en cas de résiliation par le bailleur dépendent de la durée du contrat de location. Si la durée du bail est inférieure ou égale à cinq ans, le délai de préavis normal est de trois mois. Si la durée du bail est supérieure à cinq ans, le délai de préavis est de six mois. Si le bail dure plus de huit ans, le délai de préavis est de neuf mois.

Résiliation du contrat de location – bien l’envoyer

Le Code civil allemand stipule que la résiliation du bail doit être faite par écrit (§ 568 BGB). Cependant, ce n’est pas aussi simple que cela peut paraître. Les e-mails, télégrammes et télécopies ne sont pas autorisés et ne sont pas reconnus. Le moyen le plus sûr est d’envoyer une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception, car cela vous permet de prouver la résiliation en cas de litige. En règle générale, il est préférable de jouer la carte de la sécurité lors d’une résiliation. Ne l’envoyez pas à la dernière minute, mais plutôt un peu à l’avance pour respecter les délais. En particulier si la lettre est envoyée par la poste, il est toujours possible que le destinataire ne soit pas là et qu’il ne reçoive qu’un avis de passage. La résiliation n’est toutefois considérée comme notifiée que lorsque la lettre a été retirée. Une autre formalité importante est la signature de la résiliation. Si elle n’est pas présente de la part de tous les locataires, la résiliation n’est pas considérée comme juridiquement valable et vous ne pouvez pas être poursuivi.

Droits de résiliation spéciaux

Comme leur nom l’indique, les droits de résiliation spéciaux ne peuvent être invoqués que dans des cas particuliers. Ceux-ci dépendent toujours du contrat de location concerné et de la situation exacte. Les plus fréquents sont

Annonce d’une modernisation

lors de l’annonce d’une modernisation, le locataire dispose de droits de résiliation particuliers vis-à-vis du bailleur. En voici un exemple : Si une modernisation est annoncée en août, le locataire peut donner son préavis jusqu’au 30 septembre. Le contrat prendrait alors fin le 30 octobre.

Augmentation du loyer au niveau du loyer de référence local

en cas d’augmentation imminente du loyer, le locataire a également des droits particuliers. Dans ce cas, le délai de préavis est réduit à deux mois pour lui.

Augmentation du loyer des logements sociaux

lorsque le loyer d’un logement social est augmenté, le locataire a droit à un délai de préavis réduit. Dans ce cas, le délai est d’un mois.

Décès du locataire

si un locataire décède, le bail ne prend pas fin automatiquement. Le partenaire, le conjoint ou les héritiers ont un mois pour décider si le bail doit être poursuivi ou non. Si vous décidez de ne pas le faire, le délai de préavis de trois mois s’applique.

Trouver un nouveau locataire – Avantageux pour le locataire

Selon la situation, il peut être avantageux pour le locataire de trouver un nouveau locataire. Si le bail n’est plus supportable pour le locataire en raison d’une mutation professionnelle ou d’un changement de situation, comme l’arrivée d’un enfant et un logement trop petit, le locataire peut désigner un nouveau locataire. Mais le fait est que le bailleur n’est pas obligé d’accepter n’importe quel nouveau locataire. Le bailleur doit accepter le nouveau locataire proposé. Un autre avantage apparaît lorsque des objets tels que la cuisine intégrée ou autres doivent être repris, car le locataire peut régler cela directement avec le nouveau locataire et économiser ainsi de l’argent et du temps.