Maison zéro énergie et maison passive : vivre en autarcie, obligations, financement, construire ou acheter ?

Maison zéro énergie et maison passive – L’achat d’une maison est lié à de nombreux facteurs et possibilités. Choisir la bonne propriété est une décision difficile. Nous te présentons ici différents types de maisons de manière détaillée. Outre la maison à faible consommation d’énergie, il s’agit de types d’habitat durable très proches les uns des autres. Il existe toutefois des différences. Et surtout, il y a beaucoup de choses supplémentaires que tu dois savoir avant d’acheter, de construire ou d’habiter. Des prix à l’orientation de ta maison en passant par les particularités de la construction, il y a beaucoup de choses dont il faut tenir compte. Nous t’accompagnons dans la jungle de l’habitat à haute efficacité énergétique. Tu trouveras ici un aperçu des types de maisons les plus courants.

Maison à énergie zéro et maison passive : définition et particularités

Les tendances en matière de construction et d’architecture s’orientent de plus en plus vers un habitat durable, car non seulement l’environnement l’exige, mais aussi le législateur et les consommateurs. En conséquence, le nombre de maisons à haute efficacité énergétique a plus que quadruplé parmi les nouvelles constructions dans le domaine des immeubles de bureaux, des surfaces commerciales, des hôtels et également chez les particuliers.

La maison zéro énergie et la maison passive peuvent être considérées comme une sorte de classe de maître de l’habitat. Ces types de maisons ont en effet l’ambition d’avoir un bilan énergétique nul. Cela signifie que la consommation d’énergie, déjà extrêmement réduite, est en outre couverte par les installations internes de production d’énergie renouvelable.

Tu souhaites acheter ou construire une maison, mais tu ne sais pas laquelle choisir ? Alors consulte notre guide des types de maisons de A à Z! Tu y trouveras tous les types de maisons, comme les maisons préfabriquées, les fermes ou les villas!

Particularités dans la construction : ventilation, fenêtres & production d’énergie

Les exigences énergétiques nécessitent bien entendu certaines mesures de construction qui vont bien au-delà de l’installation de panneaux solaires. Outre le photovoltaïque ou le solaire thermique pour la production d’énergie, des conditions sont créées pour réduire au maximum la consommation générale d’énergie et permettre aux méthodes d’énergie renouvelable de suffire à couvrir les besoins des habitants en électricité et en chauffage.

Le facteur le plus important dans ce calcul est l’utilisation d’énergies renouvelables, comme l’a révélé une étude de 2019. Néanmoins, les facteurs architecturaux jouent un rôle dans le gain d’efficacité. Les mesures qui permettent d’optimiser l’énergie d’une maison sont des choses comme :

• Système de ventilation
• Grandes fenêtres bien isolées
• Isolation optimale, surtout au niveau du toit
• Énergie solaire

Concept de maison passive : consommation, planification et caractéristiques

La conception de la maison passive en particulier peut être attribuée à deux noms : Bo Adamson et Wolfgang Feist. Ils se sont inspirés des tentatives des chefs de chantier américains des années 1970, qui construisaient des maisons aussi efficaces que possible sur le plan énergétique afin de surmonter la pénurie de pétrole dans leur pays et d’être moins dépendants des matières premières importées.

Pour y parvenir, ils ont orienté les maisons davantage vers le soleil, ont installé de grandes fenêtres épaisses et ont tout fait pour conserver la chaleur à l’intérieur. C’est sur cette idée que Feist et Adamson se sont appuyés pour créer les maisons passives. En 1990, les premières maisons passives construites selon ce nouveau concept ont été érigées à Darmstadt. C’est là que se trouve encore aujourd’hui le Passivhaus Institut, qui tente de réguler le terme et le concept.

Les maisons passives sont donc soumises à des normes strictes qu’elles doivent respecter pour être considérées comme telles. Ces normes distinguent la maison passive des autres formes d’habitat à haute efficacité énergétique :

• Consommation d’énergie de chauffage et de refroidissement : < 15 kWh/m2
• Consommation d’énergie primaire : < 60 kWh/m2
• Perte d’air : 0,6x le volume de la maison par heure

Astuce ! Trouve ici d’autres conseils sur le thème de la construction de maisons: prix, coûts, impôts & Co.

Avantages & inconvénients des maisons zéro énergie & passives : Photovoltaïque, moisissures et autres

L’orientation de la ventilation et plus encore sont calculées au plus juste au nom de la durabilité énergétique et la surface doit également être limitée pour optimiser la maison. Tu découvriras ici tout ce qui t’attend si tu optes pour une ‘maison sans consommation d’énergie’.

Avantages : faible coût et beaucoup de lumière naturelle

Bien entendu, les formes de construction durables continuent de privilégier la qualité. De plus, elles présentent des avantages naturels qui rendent la vie dans les maisons plus agréable. Les fenêtres, qui ont pour objectif de laisser entrer la chaleur du soleil dans la maison, contribuent également à faire entrer la lumière dans les pièces. Voici donc ce à quoi tu peux t’attendre :

• Beaucoup de lumière du jour
• Faibles coûts annexes
• Utilisation optimale du rayonnement solaire
• Surface habitable compacte

Inconvénients : risque de moisissure ?!

Même si ces maisons ont l’air bien, elles comportent malheureusement aussi des restrictions auxquelles les nouveaux habitants doivent encore s’habituer. En effet, la vie dans une maison zéro énergie ou passive est déjà un peu différente de celle d’une maison individuelle ordinaire. Par exemple, ceux qui aiment ouvrir régulièrement les fenêtres pour laisser entrer l’air frais seront déçus par les maisons à basse énergie. Mais c’est surtout lorsque l’entretien des équipements de la maison est négligé que les inconvénients sont les plus nombreux :

• Fenêtres fermées en permanence
• Système de ventilation nécessitant une maintenance
• En cas de système de ventilation défectueux : risque de moisissures

Règles en matière d’énergie : Valeurs indicatives et maisons efficaces

Une règle, des règles, des règles : C’est tout ce que l’on entend souvent lors de la construction d’une maison. Parfois, il y a une réglementation ici, ou ceci ne peut pas être fait parce qu’une loi là ne le permet pas. Parfois, les règles sont là pour être transgressées. Il est toutefois préférable de ne pas adopter cette attitude lors d’un projet de construction, car cela peut très vite coûter la licence de construction. C’est pourquoi nous avons résumé pour toi les règles et les valeurs indicatives les plus importantes.

Classes d’efficacité énergétique : Maison zéro énergie vs. maison passive

Pour avoir une idée générale de l’efficacité énergétique d’un logement, il est utile de connaître les classes d’efficacité énergétique, qui sont particulièrement importantes en Allemagne. En effet, chaque maison doit être munie d’un certificat énergétique sur lequel figure la consommation d’énergie de la maison.

Si tu es à la recherche d’un appartement ou d’une maison et que tu es tombé par hasard sur cet article, ce classement peut t’aider à trouver un logement avec des charges réduites.

Les maisons zéro énergie et les maisons passives se rangent toutes deux respectivement dans la classe A et la classe A+. Cela signifie qu’elles ont une consommation annuelle de < 30 kWh/qma, ce qui est logique puisque l’objectif est de 0 kWh/qma. Une consommation d’énergie annuelle de < 100 kWh/qma est désormais typique. Voici un aperçu sommaire de la répartition des classes :

• A+ : < 30 kWh/(m²a) // < 2 €/(m²a)
• A : < 50 kWh/(m²a) // 2 €/(m²a)
• B : < 75 kWh/(m²a) // 3 €/(m²a)
• C : < 100 kWh/(m²a) // 4 €/(m²a)
• D : < 130 kWh/(m²a) // 6 €/(m²a)
• E : < 160 kWh/(m²a) // 7 €/(m²a)
• F : < 200 kWh/(m²a) // 9 €/(m²a)
• G : < 250 kWh/(m²a) // 11 €/(m²a)
• H : > 250 kWh/(m²a) // > 13 €/(m²a)

Terrain : choix et critères

Avant même de penser à construire une maison, il faut bien sûr choisir le bon terrain. Étant donné qu’une maison zéro énergie ou passive peut prendre différentes formes, il est difficile de donner des indications générales sur le terrain idéal. Toutefois, il est indispensable que le terrain ne soit pas isolé par des arbres trop hauts qui limiteraient la puissance de l’installation solaire.

Les maisons zéro énergie sont proposées sous forme de maisons massives ou de maisons préfabriquées. Pour savoir si des conditions préalables doivent être remplies en raison du type de construction du terrain, tu peux lire l’article sur l’achat du terrain, dont le lien figure également à la fin de cet article.

Liste de contrôle : Choix du terrain

Pour trouver le terrain parfait, il faut tenir compte de certains facteurs. Tu trouveras ici les points clés les plus importants, résumés pour toi dans une check-list compacte :

• Connexions (les connexions existantes permettent de réduire les coûts)
• Matériau de base
• Alignement
• Transformation
• Taille
• Proximité de cours d’eau (risque d’inondation ?)

Vérifier le contrat de vente : 5 pièges et comment les éviter

Parfois, on a de la chance et la maison zéro énergie ou passive parfaite pour ses besoins personnels a déjà été construite. Dans ce cas, il ne reste plus qu’à acheter la maison. Mais là aussi, on peut se voir mettre des bâtons dans les roues. Mais avant même de rédiger le contrat, il est possible de découvrir les circonstances de la maison et du terrain.

Il est possible de demander à la ville, moyennant paiement, l’extrait du terrain afin de vérifier si les vendeurs sont les véritables propriétaires, par exemple, et de vérifier d’autres données relatives au terrain, comme la désignation du bien immobilier.

Les pièges à éviter

La joie de posséder ce que l’on croit être un bien immobilier parfait peut vite t’aveugler. Mais avant de signer le contrat d’achat, il est important de tenir compte de certaines choses afin de s’assurer que tu n’achètes que ce que tu veux vraiment :

• Désignation du bien immobilier : correspond-elle au registre foncier ?
• Date de remise : emménagement possible directement après le paiement ?
• Garantie : le vendeur devrait assumer jusqu’à 5 ans les défauts dissimulés
• Achat seulement après une position d’acquisition garantie
• Déclaration finale complète

Frais annexes de construction : des coûts cachés lors de la construction d’une maison ?

Lors de la construction d’un bien immobilier, il faut également être conscient du prix des frais annexes, qui représentent environ 15 % du coût de la construction. Il faut toujours garder cela à l’esprit lors du financement de la maison, sinon ces postes supplémentaires deviendront rapidement des pièges qui entraveront ton nouveau bonheur d’habiter.

Surtout si tu veux construire un bien immobilier en tant qu’investissement, tu devrais inclure ces coûts dans ton bénéfice sur le bien. En effet, les coûts réels sont extrêmement différents de la simple valeur du bien immobilier.

Acquisition : taxes, notaire et courtier

La recherche et l’achat en soi sont déjà liés à certains salaires et commissions. Toutefois, ces frais sont parfois clairs dès le départ. Par exemple, tu es déjà au courant des frais de courtage avant d’acheter ta nouvelle maison, car cela devrait être clarifié dès le départ. Les frais et taxes supplémentaires sont également à prendre en compte :

• Impôt sur les mutations foncières : 3,5 – 6,5 % du prix d’achat
• Notaire : environ 1,5 % du prix d’achat
• Courtier : env. 3 – 8 % du prix d’achat + TVA

Terrain : expertise, viabilisation et raccordements

La préparation du terrain a également un coût. Ces coûts sont parfois pris en charge par le prestataire de services de construction, mais la plupart du temps, ils sont à ta charge. Ces postes financiers sont particulièrement importants, car sans raccordements, par exemple, un terrain n’est pas du tout adapté à la construction d’une maison :

• Expert : 400 – 500 €
• Viabilisation : 9 000 à 14 000 €
• Raccordements à l’eau : 2.000 – 5.000 €
• Raccordements électriques : 2.000 – 3.000
• Connexions Internet : 500 – 900 €

Construction de maison : assurances et frais de décharge

Il ne faut pas non plus sous-estimer les coûts liés à une nouvelle maison et à sa construction. On sait bien sûr que la construction du bâtiment en soi entraîne des coûts variables. Les maisons à énergie zéro et les maisons passives coûtent d’ailleurs en moyenne entre 5 et 15 % de plus qu’une maison classique. Mais il ne faut pas oublier que tu dois également financer ces éléments.

• Assurance bâtiment sans protection contre les éléments naturels : 200 – 800 € par an
• Excavation de terre selon la taille du terrain et le fournisseur : environ 850 €.

Conseils pour la construction : Acheter un terrain et financer ton bien immobilier

Bien sûr, nous avons déjà abordé les bases de l’achat d’un terrain et certains moyens de financement dans cet article, mais il y a tellement d’informations à ce sujet que nous avons directement consacré un article à ces thèmes.

Acheter un terrain : Conseils, choix et critères

Tu sais que tu veux une maison durable et tu veux absolument avoir ton mot à dire sur la construction ? Pour cela, il te faut un terrain adéquat, mais il y a bien d’autres choses à prendre en compte que la simple taille. Nous t’avons déjà dévoilé quelques éléments dans l’article précédent, mais tu trouveras ici tout ce qu’il faut savoir sur le choix du terrain à bâtir sur le terrain, les réglementations et les restrictions :

• Acheter un terrain

Financement d’un bien immobilier : crédits, intérêts et comparaison

Ici, nous nous sommes surtout limités à la particularité des crédits d’encouragement, car ils concernent spécifiquement l’habitat durable. Mais ce n’est pas la seule possibilité de financement pour l’immobilier. Sur les prêts, les contrats d’épargne-logement et bien plus encore, nous avons résumé les informations les plus importantes de manière claire et plus détaillée.

• Financement immobilier