Vente d’appartement : vendre un appartement en copropriété

Apprenez ci-dessous les réponses à des questions telles que : Quel est le bon moment pour vendre votre logement ? Avec ou sans agent immobilier ? De quels documents avez-vous besoin au préalable ? Pouvez-vous vendre votre appartement s’il n’est pas encore entièrement payé ?

Avant d’entrer pas à pas plus profondément dans la matière « vendre un appartement », commençons par le facteur (central) de la valeur, que vous connaissez certainement :

Situation, situation, situation

Facteur d’évaluation situation et prix de vente

Que vous vendiez un terrain, une maison ou un immeuble, l’emplacement est un facteur d’évaluation essentiel pour le prix de vente de votre bien. Vendre de manière privée ou « gratuite » et sans agent immobilier comporte des risques et rend la vente, ainsi que l’ensemble de la transaction(de l’évaluation au notaire et à l’acte de vente), sujette à des erreurs. Pensez également aux négociations. Les acheteurs habiles ont vite fait de rendre votre appartement médiocre. Erreurs de construction par-ci, défauts par-là. La vente a donc deux perspectives :

1. Perspective macro (situation jusqu’à l’étage)
2. Perspective micro(type de logement, équipement)

Après l’emplacement, vient le bien immobilier lui-même, c’est-à-dire l’ETW. Vous vendez un spacieux appartement ancien de 150 m² à Berlin, un petit appartement mansardé de 60 m² ou un loft ou penthouse spacieux à Hambourg?

Astuce ! Cliquez sur les liens complémentaires (en gras) et revenez en arrière, vous apprendrez ainsi tout ce qui est important pour la vente d’un bien immobilier !

Voici encore un regard particulier sur les grandes villes :

• Berlin
• Düsseldorf
• Francfort
• Hambourg
• Cologne
• Munich
• Stuttgart

Raisons : Déménagement, héritage, divorce ou liquidités

Il peut y avoir différentes raisons de vendre un appartement en copropriété. Vous avez acheté l’appartement en tant qu’investissement et êtes contraint de vous en séparer en raison d’un problème financier ? Ou vous habitiez vous-même l’appartement et déménagez dans une autre ville pour des raisons professionnelles ou personnelles ? Peu importe la raison qui vous motive à vendre : Un traitement rapide et un prix de vente conforme à vos attentes sont certainement importants pour vous.

Si vous avez un lien très affectif avec votre logement, par exemple parce que vous le vendez à la suite d’un divorce ou après un autre événement marquant, comme l’héritage d’un bien immobilier, vous devriez réfléchir attentivement à la vente privée.

Les nouveaux propriétaires ne paient pas ( !) la valeur idéale de la copropriété, mais sa valeur réelle.

Avec un lien émotionnel, l’évaluation réaliste est difficile et vous serez confronté à des problèmes au plus tard lorsqu’il s’agira de négocier le prix d’achat.

Attachement émotionnel vs évaluation réaliste

Lors de la vente d’un logement, vous devez être conscient de la complexité de l’affaire et faire preuve de professionnalisme dès le premier instant. Si vous avez un lien très émotionnel avec votre logement, par exemple parce que vous le vendez à la suite d’un divorce ou d’un autre événement marquant, vous devriez réfléchir attentivement à la vente privée.

Avec un lien émotionnel, l’évaluation réaliste de l’état, de la situation, de l’équipement, etc. est beaucoup plus difficile et vous serez confronté à des problèmes au plus tard lorsqu’il s’agira de négocier le prix d’achat. Les nouveaux propriétaires ne paient pas la valeur idéale de l’appartement en copropriété, mais sa valeur réelle selon leur point de vue (et aussi selon les conditions du marché). Les premiers pièges attendent donc le vendeur dès cette étape précoce du processus de vente.

Déroulement de la procédure : Vendre un appartement en un clin d’œil

Le lien émotionnel que je viens de décrire, un prix d’achat réaliste, des négociations, autant de raisons pour lesquelles on fait appel à des agents immobiliers. Et puis, pensez aux nombreuses visites, aux négociations avec des acheteurs ou des investisseurs potentiels et aux vérifications de solvabilité qui doivent être effectuées au préalable.

Questions des propriétaires : Avant la vente – Liste de contrôle

Bien avant la vente de votre logement en propriété, vous devez prendre des dispositions. L’une des questions les plus importantes est certainement de savoir si vous avez déjà un bien immobilier (sûr) en vue. La rénovation de logements, en particulier la rénovation de logements anciens, peut augmenter la valeur de votre copropriété avant la vente. Puisque nous parlons de rénovation et de parc immobilier, vous avez déjà réuni tous les documents nécessaires, comme le plan de la parcelle, l’extrait du registre foncier, les plans et le certificat énergétique . Voici un aperçu rapide des questions les plus importantes avant le début de la vente de votre appartement.

9 questions que vous devez vous poser en tant que propriétaire avant de vendre :

1. Vous avez un bien immobilier en vue ?
2. L ‘appartement a-t-il besoin d’être rénové / assaini ?
3. Tous les dossiers et documents sont-ils disponibles ?
4. Y a-t-il des pénalités de remboursement anticipé à payer ?
5. La déclaration de division, l’assurance du bâtiment, les procès-verbaux de l’assemblée des propriétaires, les décomptes des frais d’entretien, le relevé des loyers, etc. sont-ils disponibles ?
6. Existe-t-il des relevés concernant l’entretien de la copropriété (frais d’entretien) ?
7. Faut-il vendre l’inventaire ?
8. Existe-t-il un droit de préemption?
9. Valeur de l’appartement?

Planification du temps : phase de vente – liste de contrôle

Ensuite, on entre vraiment dans le vif du sujet de la vente d’appartements. Il s’agit notamment d’acquérir de l’expérience dans le commerce immobilier afin d’éviter les risques et les erreurs lors de la vente d’un appartement. Il s’agit également de commercialiser le bien immobilier. Il faut trouver la bonne plateforme ou non, le mot clé étant l’immobilier off market. A cela s’ajoute le calendrier de la vente, de la préparation à l’annonce, en passant par les réponses aux demandes, la prise de rendez-vous pour les visites, la vérification de la solvabilité de l’intéressé, les négociations, le contrat de vente, les impôts et bien d’autres choses encore.

9 étapes simples pour la vente d’un logement :

Évaluer un appartement : calculer le prix d’achat

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière. Évaluation d’un logement – Vous possédez un logement en copropriété et vous souhaitez savoir quelle est sa valeur ? Bien sûr, vous pouvez immédiatement poser cette question à un évaluateur et/ou à un agent immobilier.

L’évaluation précise de la valeur devient toutefois importante au plus tard lorsque vous souhaitez vendre ou léguer le logement. Même en cas de prêt – par exemple si vous souhaitez acheter un autre bien immobilier – la valeur devrait déjà être déterminée très précisément. C’est à ce moment-là que le spécialiste entre en jeu.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un logement ?

Mais restons-en d’abord à ce que l’on appelle la « valeur au pouce », c’est-à-dire une estimation très approximative de la valeur. Pour déterminer la valeur de votre logement, toute une série de facteurs d’influence « doux » jouent d’abord un rôle.

Avant d’entrer dans le vif du sujet de l’évaluation de la situation, de la substance du bâtiment, de la valeur vénale et autres, voici tout d’abord trois questions fondamentales qui nous sont posées lors d’entretiens de conseil avec des clients :

• Comment évaluer un bien immobilier ?
• Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ?
• Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ?

Situation, situation, situation : augmentation de la valeur et argument de vente

Il s’agit de toutes les choses que vous voyez, mais que vous ne pouvez pas traduire directement en valeur monétaire ou autre. Il s’agit avant tout de ce que l’on appelle la micro et la macro situation du logement, c’est-à-dire la vue sur l’environnement immédiat et régional. Que votre logement soit situé dans une rue fréquentée ou dans une banlieue tranquille, que l’environnement de votre logement soit plutôt bourgeois ou socialement défavorisé, toutes ces données « douces » influencent la valeur de votre logement.

• Évaluer un appartement

Toujours convoité : le centre-ville.

Planification et préparation de la vente

Lors de la planification de la vente d’un appartement en copropriété, il faut tenir compte de certaines particularités.

Documents et compléments

Outre les documents classiques (inscription au registre foncier, plan, etc.), dans lesquels le logement ne se distingue pas de la maison individuelle, d’autres documents et justificatifs sont nécessaires. C’est tout particulièrement le cas lorsqu’il s’agit d’une copropriété ou d’un logement en copropriété loué à titre d’investissement.

ou d’un appartement en copropriété loué en tant qu’investissement.

Dans la planification de la vente d’un appartement en copropriété, il faut tenir compte de certaines particularités. Outre les documents classiques, dans lesquels l’appartement ne se distingue pas de la maison individuelle, d’autres documents et justificatifs sont nécessaires. C’est le cas lorsqu’il s’agit d’un syndicat de copropriétaires ou d’un appartement en copropriété loué à titre d’investissement.

Propriété, remboursement du solde et impôts

Parmi les documents importants à organiser dans tous les cas, il y a l’extrait du registre foncier, qui permet d’être au clair sur votre qualité de propriétaire. En revanche, si vous payez encore l’appartement et que la banque figure au registre foncier, vous devriez trouver un accord avant la vente prévue et discuter en détail du remboursement restant. Un plan d’étage est obligatoire et il faut également se procurer l’attestation d’assurance incendie, la description de la construction et le certificat énergétique.

Extrait du registre foncier jusqu’au plan d’ensemble

Parmi les documents importants à organiser dans tous les cas, il y a l’extrait du registre foncier, qui permet d’être au clair sur votre qualité de propriétaire. En revanche, si vous payez encore l’appartement et que la banque figure au registre foncier, vous devriez trouver un accord avant la vente prévue et discuter en détail du remboursement restant.

Un plan d’étage est obligatoire et il faut également se procurer la preuve d’une assurance incendie, la description de la construction et le certificat énergétique. Si vous faites appel à un agent immobilier pour la vente de l’appartement, la législation vous permet d’exiger le paiement de la commission par l’acheteur. En cas de location, c’est vous, en tant que propriétaire, qui supportez les frais, ce qui simplifie la décision entre la vente d’un appartement en copropriété et la location.

Piège : perte financière due à la renonciation aux économies d’impôts

Même en cas de vente privée, vous ne pouvez pas vous passer d’une assistance professionnelle externe. En règle générale, vous avez besoin d’un avocat ou d’un notaire pour la rédaction et l’exécution du contrat de vente.

Un conseiller fiscal est utile pour ceux qui louaient leur appartement en copropriété et qui souhaitent connaître les modifications des recettes fiscales. Comme il est recommandé d’évaluer objectivement la valeur du marché lors de la vente, vous avez également besoin d’un expert. Toutes ces prestations ont un coût – votre coût !

En fin de compte, les coûts des services de vente d’un appartement en copropriété commandés séparément sont plus élevés que si vous coopérez directement avec un agent immobilier et optez pour tous les services d’une seule main. Planifiez avantageusement la vente de votre appartement en copropriété et calculez la meilleure façon d’économiser, de passer le moins de temps possible et de ne pas devoir vous adresser à un autre bureau pour chaque prestation.

N’oubliez pas de le faire :

Le courtier ne coûte de l’argent que lorsque l’achat est parfait.

Qui paie les frais de courtage ?

Si vous faites appel à un agent immobilier pour la vente de l’appartement, la législation vous permet d’exiger le paiement de la commission par l’acheteur. Dans le cas d’une location, c’est vous, le propriétaire, qui supportez les frais, ce qui simplifie la décision entre la vente d’un appartement en copropriété et la location.

Parties propriétaires et nouveaux propriétaires

Si vous vendez un appartement dans votre propre immeuble, cette problématique ne se pose pas. Mais dans le cas d’un bien géré par un tiers ou appartenant à plusieurs propriétaires, la loi sur la copropriété stipule que toutes les parties propriétaires doivent être d’accord avec votre vente et le nouveau propriétaire.

Vous vous demandez certainement tout d’abord pourquoi les propriétaires d’autres appartements ont leur mot à dire dans votre vente. Le législateur le prévoit, car chaque copropriété possède, en plus des parties privées, différents locaux et zones gérés en commun.

Plusieurs propriétaires ?

Vous avez acheté il y a des années un appartement en copropriété dans un immeuble géré par plusieurs propriétaires. Ou bien un syndic est-il l’interlocuteur avec lequel vous avez communiqué au moment de l’achat et qui a décidé de l’accord ? Dans ce cas, la vente de l’appartement en copropriété peut poser de plus grands défis.

Vente dans les communautés de propriétaires

Dans ce cas, une vente privée peut s’avérer une tâche complexe et presque impossible. En revanche, la vente d’un appartement en copropriété par l’intermédiaire d’un agent immobilier local, qui connaît bien les syndicats de copropriétaires et possède une longue expérience de la vente d’appartements dans des complexes gérés, peut s’avérer difficile.

Assemblée des propriétaires

Une clarification des rapports de propriété est également nécessaire si vous vendez un appartement dans un immeuble appartenant à une communauté d’héritiers. Partout où vous n’êtes pas inscrit au registre foncier en tant que propriétaire unique de l’ensemble du complexe, des particularités doivent être prises en compte lors de la vente d’un appartement. Dans la plupart des cas, il peut être utile de se présenter à l’assemblée des copropriétaires pour savoir dans quelle mesure les autres propriétaires comprennent votre intention de vendre et acceptent un nouveau propriétaire. Vous ne pouvez pas passer outre des motifs de refus plausibles, mais vous devriez chercher une solution acceptable pour les deux parties avec une agence immobilière et avec le syndicat des copropriétaires.

Si :

Que faire si le syndic n’est pas d’accord avec la vente de l’appartement ?

En tant qu’agent immobilier disposant d’une expertise et d’un savoir-faire dans la vente d’appartements en copropriété, nous pouvons vous rassurer sur ce point. Un refus général de vente n’est généralement pas possible, vous pouvez donc vendre votre appartement.

Nouveaux propriétaires : refus, solvabilité et motifs de refus

Les aspects fondamentaux d’un refus ne concernent que le nouveau propriétaire que vous proposez et présentez dans le cadre d’une assemblée des copropriétaires. S’il existe des doutes légitimes quant à la solvabilité d’un nouveau propriétaire potentiel dépassant le prix d’achat, le refus est justifié et vous devez l’accepter.

Un autre motif de refus d’accord concerne les projets d’utilisation de la propriété. Si l’acheteur potentiel prévoit par exemple une utilisation commerciale de l’appartement en copropriété et que celle-ci est contraire au règlement de la communauté, le syndic, le syndicat des copropriétaires ou la communauté héréditaire peuvent également s’y opposer.

Motifs de refus :

• Doutes sur la solvabilité – Conseil de lecture : Contrôle de solvabilité
• Plans d’utilisation de la propriété

Éviter les erreurs et les risques ?

Si vous souhaitez vendre votre appartement en copropriété et éviter ces pièges dès le départ, adressez-vous directement à une agence immobilière. Les agents immobiliers sont des interlocuteurs dotés d’une expertise qui examinent les candidats à l’achat avant même qu’ils ne soient recommandés à l’assemblée des copropriétaires et qui se renseignent sur leur solvabilité.

Lors d’un entretien personnel avec les personnes intéressées, ils découvrent l’intention d’utilisation et peuvent également exclure ce motif de refus au préalable.

Les recommandations que les agents immobiliers vous font sont basées sur les connaissances qu’ils ont acquises sur la copropriété, le règlement de copropriété et les droits des autres propriétaires.

Avec une prestation de courtage, vous excluez les longues négociations et les acheteurs refusés, de sorte que vous pouvez faire établir un contrat de vente pour l’appartement en copropriété dans les plus brefs délais et entamer le transfert.

Check-list – Documents pour la vente d’un logement

Avant même de publier une annonce immobilière, les documents suivants doivent être disponibles. Le certificat énergétique est obligatoire. Nous vous aidons également volontiers à vous procurer les autres documents.

Conseil ! Constituez un dossier pour la vente du logement, qui recevra tous les documents importants. Lors de la visite, vous pourrez non seulement répondre aux questions de manière compétente, mais aussi étayer les informations par des actes et des preuves officielles.

Plan d’ensemble

Ce plan indique la surface de l’appartement en copropriété, ainsi que les mètres carrés du balcon, de l’appartement et des pièces annexes. La répartition des locaux ressort également du plan.

• Plan d’ensemble

Déclaration de partage

Il s’agit d’un acte notarié que l’acheteur doit recevoir avant la vente de l’appartement, car il constitue la base du contrat notarié. La déclaration de partage régit les relations internes de la copropriété.

• Déclaration de partage

Extrait du registre foncier

Vous pouvez obtenir un extrait actuel et complet auprès du bureau du registre foncier. Lisez attentivement l’extrait afin de vous familiariser avec les détails juridiques de l’appartement, de la maison et du terrain. Certificat d’assurance incendie : il est souvent demandé par l’acheteur, qui en a en principe besoin pour le financement du logement. En Allemagne, l’assurance incendie est obligatoire.

• Extrait du registre foncier

Procès-verbaux des assemblées de copropriétaires

Les trois derniers procès-verbaux sont en principe suffisants. Vous pouvez également les demander à l’administration de l’immeuble. Les procès-verbaux des propriétaires donnent à l’acheteur des informations supplémentaires sur les décisions et les projets de la communauté des propriétaires. Décompte de l’allocation de logement / plan économique / réserves : le dernier décompte de l’allocation de logement, montre comment se composent les dépenses de l’allocation de logement chaque mois, combien est épargné dans l’année et bien plus encore.

• Procès-verbaux des assemblées de copropriétaires

Description de la construction

S’il existe encore un descriptif de construction datant de l’époque de la construction de la maison, il peut être présenté à l’acheteur lors de la détermination du prix du marché et à titre d’information.

Certificat énergétique

En règle générale, vous recevez le certificat énergétique de la part de la gérance immobilière. Pour la vente du logement, ce certificat énergétique est obligatoire.

• Certificat énergétique

Même pour la vente de logements collectifs :

Estimation de la valeur des appartements en copropriété

Dans les nouvelles constructions, mais aussi dans les anciennes, la valeur vénale est la base de la vente d’un appartement en copropriété. Les analyses sont plus approfondies que pour les maisons individuelles construites sur leur propre terrain.

Le calcul du prix de l’offre tient compte de la taille et de l’équipement du logement, mais aussi de facteurs concernant l’ensemble de l’immeuble. Il s’agit par exemple de l’état des installations communes, du nombre d’unités d’habitation présentes dans l’immeuble et du régime de propriété des autres appartements.

Les prix comparatifs de ces autres logements sont également calculés et comparés à votre propriété. En effet, un prix d’achat trop élevé prolonge sensiblement le délai de vente, tandis qu’un prix trop bas vous fait subir des pertes douloureuses.

• Guide pratique : Évaluer un appartement

Prix de vente trop bas ?

Un prix sous-évalué provoque un désaccord lors de l’assemblée des copropriétaires et entraîne des pertes importantes pour vous. Le prix d’achat que vous avez payé à l’époque ne doit pas servir de base à votre calcul actuel. La valeur du bien immobilier a généralement augmenté, tout comme la demande de logements en copropriété, de sorte que vous obtenez un rendement intéressant de la vente.

L’estimation professionnelle de la valeur vous permet de connaître le prix que vous demandez pour l’appartement en copropriété et la marge de négociation que vous pouvez concéder. En cas de vente urgente, il vaut la peine d’accorder une petite marge de manœuvre à la baisse et de nous laisser la possibilité de négocier. Nous nous basons sur la valeur vénale, déterminons des prix comparatifs grâce à des analyses de marché et veillons à ce que vous obteniez le prix de vente souhaité pour votre appartement en copropriété avec Lukinski.

Prix au mètre carré des appartements en copropriété dans les villes allemandes

Voici les villes où les prix au mètre carré des appartements en copropriété sont les plus élevés, en comparant les années 2010 et 2018* (en euros par mètre carré).

1. Munich (Bavière) avec 8.342 euros par mètre carré ; de 6.737 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.695 euros par m² en 4 ans
2. Stuttgart (Bade-Wurtemberg) avec 5.925 euros par mètre carré ; de 4744 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.181 euros par m².
3. Francfort-sur-le-Main (Hesse) avec 6.060 euros par mètre carré ; de 4.373 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.687 euros par m².
4. Fribourg-en-Brisgau (Bavière) avec 4.943 euros par mètre carré ; de 4.740 euros par m² en 2014 ; augmentation de 203 euros par m².
5. Ingolstadt (Bavière) avec 4.969 euros par mètre carré ; de 4.287 euros par m² en 2014 ; augmentation de 682 euros par m².

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un logement ?

Mais restons-en d’abord à ce que l’on appelle la « valeur au pouce », c’est-à-dire une estimation très approximative de la valeur.

Les « facteurs mous » pour la détermination de la valeur

Pour déterminer la valeur de votre logement, une série de facteurs d’influence « doux » jouent d’abord un rôle. Il s’agit de tous les éléments que vous voyez, mais que vous ne pouvez pas traduire directement en valeur monétaire ou autre. En premier lieu, il s’agit par exemple de ce que l’on appelle la micro et macro situation du logement, c’est-à-dire la vue sur l’environnement immédiat et régional. Que votre logement soit situé dans une rue fréquentée ou dans une banlieue tranquille, que l’environnement de votre logement soit plutôt bourgeois ou socialement défavorisé, toutes ces données « douces » influencent la valeur de votre logement.

Facteurs « durs » pour la détermination de la valeur

Parmi les facteurs « durs » de la micro-situation, on compte à nouveau la proximité des médecins, des équipements publics ou des lieux culturels. En effet, dans ce domaine, les conditions peuvent au moins être mesurées en termes de distances et de nombre d’établissements existants.

Le principe de base est ici

Plus on est proche de la vie publique, plus ces facteurs ont un effet valorisant

La proximité de votre logement avec les transports en commun apporte également des points positifs – et certainement de plus en plus. En effet, le bus et le train gagnent en importance en ville et à la campagne dans le cadre de la discussion sur le climat. Certes : la présence de places de parking propres, voire d’un garage souterrain, se répercute aussi positivement sur la valeur du logement.

Connaissez-vous le taux de criminalité dans votre quartier ? Il s’agit d’un véritable « facteur mixte », à la fois dur et doux, pour l’évaluation d’un logement. En effet, d’une part, ce taux peut être relevé « en dur » au moyen de chiffres, mais d’autre part, le taux d’un quartier ne s’applique pas nécessairement à la situation immédiate de votre bien dans la rue. C’est justement dans ce domaine qu’il existe une grande part de sécurité ou d’insécurité « ressentie ».

• Lire la suite de l’article : Évaluer un appartement
• Conseil : Statistiques immobilières

Vérifier ou faire vérifier sa solvabilité ?

La vérification de la solvabilité est centrale dans la vente. Et c’est une tâche complexe et qui prend beaucoup de temps. Comme nous l’avons indiqué dans le point « Particularités et motifs de refus », l’examen de la solvabilité des acheteurs potentiels exige le plus grand soin. Une bonne solvabilité et la garantie de financement pour l’achat d’un logement ne suffisent pas dans le cas des syndicats de copropriétaires et des copropriétés gérées.

Revenu sûr et élevé et épargne

Un revenu sûr et élevé, ainsi que des placements d’épargne, ont un effet positif sur la décision et montrent aux copropriétaires que l’acheteur est en mesure de payer les réparations qui s’imposent et de participer aux frais communs du complexe.

Risque : la vérification de la solvabilité est complexe

L’examen des personnes intéressées est complexe et prend beaucoup de temps. Comme il s’agit de sommes importantes, l’examen de la solvabilité pour l’achat d’un appartement en copropriété exige par exemple de pouvoir consulter le score, c’est-à-dire l’évaluation du risque du partenaire contractuel potentiel. Les données doivent être lues et analysées de manière professionnelle, de sorte que le risque soit évalué de manière transparente et conforme à la vérité.

En tant qu’agence immobilière, nous nous chargeons de cette tâche lors de la vente de votre maison et nous vous transmettons les dossiers des personnes intéressées qui remplissent les conditions de la communauté des propriétaires et qui sont ainsi garanties de ne pas être refusées. Nous vous accompagnons également dans la suite du processus de vente et faisons office d’interface entre vous et l’acheteur.

Inconvénient de la vente privée : risques, lien émotionnel et faible prix d’achat

En raison de la complexité de la vente d’un logement, il n’est recommandé de passer par un particulier que si vous disposez déjà d’une certaine expérience et d’un savoir-faire pour surmonter les obstacles qui se dressent devant vous. Dans le cas contraire, la vente risque de s’éterniser, d’entraîner le refus d’acheteurs potentiels ou de générer des pertes en raison d’un prix d’achat sous-estimé. Nous examinons les acheteurs potentiels et vous proposons un service complet pour la vente de votre appartement en copropriété.

En fin de compte, il ne s’agit pas seulement d’insérer une offre. La vente d’un appartement soulève de nombreuses questions. Des questions de base sur l’évaluation, mais aussi des questions plus détaillées :

• De quels documents a-t-on besoin pour vendre un appartement ? Conseil : Plus tard, nous avons encore la check-list des documents !
• Combien coûte un appartement en copropriété ?
• Qu’est-ce que l’accord de l’administrateur ?
• Qu’entend-on par propriété individuelle ? Des questions plus spécifiques telles que
• Qu’est-ce que la propriété individuelle et qu’est-ce que la propriété collective ?
• Une conduite d’eau est-elle une propriété individuelle ?
• Le balcon est-il une propriété individuelle ?
• … et bien plus encore

Vente avec agent immobilier : négociation, prix de vente

Tirons une conclusion : vous avez certainement déjà remarqué une chose : ne sous-estimez pas l’effort et le temps nécessaires à la vente d’un bien immobilier ! Un manque d’expérience et un prix de vente trop élevé ou trop bas peuvent entraver la vente de manière décisive. En quelques étapes, vous évaluez avec nous de manière réaliste les chances de vendre votre logement en propriété. Vous envisagez de vendre votre appartement en copropriété, qu’il soit occupé par vous-même ou loué jusqu’à présent ? Alors investissez dans l’expertise d’une agence immobilière suprarégionale. Elles se chargent gratuitement de votre mandat et trouvent ensuite un acheteur dans les meilleurs délais.

Notre portefeuille de services comprend l’organisation de tous les documents, la communication avec les autres propriétaires du complexe ou avec l’administration, ainsi que les visites et les vérifications des acheteurs potentiels. Vendre des appartements en copropriété demande beaucoup de temps et de nerfs, car les dépenses sont bien supérieures à la vente d’une maison individuelle.

Protégez-vous des pièges et des pertes financières

Protégez-vous des pièges et des pertes financières en procédant à une estimation de la valeur de votre bien et en nous confiant le soin de vérifier les exigences posées à un nouveau propriétaire.

Sécurité

Nous nous occupons de tout, de l’évaluation gratuite de votre bien immobilier à la vérification de votre solvabilité.

Gain de temps

Grâce aux clients réguliers et à la présence dans les médias, vous pouvez vendre votre bien plus rapidement.

Bon prix de vente

Grâce à leur connaissance des acheteurs et du marché, nos agents immobiliers obtiennent pour vous un bon prix de vente.

Comparaison : prix de l’immobilier en Allemagne

Les temps sont favorables pour les appartements en copropriété en vente – Les prix sur le marché du logement sont particulièrement bons. Actuellement, les appartements en copropriété – même dans les zones rurales de la région Rhin-Main – peuvent être vendus avantageusement. Nous vous dirons volontiers comment le marché régional évolue. Pour cela, nous déterminerons une valeur vénale optimale en comparant des biens similaires dans des endroits comparables. Ne décidez qu’ensuite si la vente de l’appartement est souhaitable.

Pour comparer, vous trouverez ici différents prix de l’immobilier en Allemagne. Focalisé sur les grandes agglomérations des différents Länder.

les prix de l’immobilier :

• Berlin
• Düsseldorf
• Francfort
• Cologne
• Hambourg
• Hanovre
• Munich
• Stuttgart

Expérience de travail : Top 6 des erreurs

Comme vous l’avez vu, la vente privée d’un logement peut être exigeante. Mais ce qui est pire, ce sont les risques et les erreurs qui peuvent survenir lors d’une vente privée. Des erreurs qui, au final, entraînent une baisse du prix de vente et donc des pertes financières directes pour vous en tant que vendeur. Les erreurs les plus fréquentes lors de la vente d’un appartement :

Vente sous pression, mauvaise préparation

L’effort et l’ampleur de la vente d’un logement sont souvent sous-estimés. Une conséquence fréquente est la pression du temps qui en résulte et qui a un effet négatif sur le prix de vente. Les erreurs commises lors de la préparation de la vente peuvent avoir des conséquences importantes, et pas seulement financières. Après tout, l’acheteur doit lui aussi obtenir un financement auprès de sa banque avec les informations fournies et les documents présentés. Si la préparation est insuffisante, le projet de vente peut échouer à chaque étape.

Conseil : ne laissez rien au hasard. Prenez suffisamment de temps pour préparer la vente de votre logement.

Fixez les objectifs et planifiez les étapes de la vente avec clairvoyance. Faites-vous aider par notre service professionnel pour vendre votre logement de manière ciblée et dans les meilleures conditions possibles.

Estimez le prix de vente de manière réaliste

La valeur du logement doit être déterminée avec précision. L’estimation personnelle des propriétaires s’en écarte souvent largement : Le prix de vente est estimé trop élevé ou trop bas. Dans les deux cas, il y a une perte financière et il se peut que le logement ne puisse pas être financé par l’acheteur. Notre évaluation conforme au marché se compose de différents facteurs. Lors de l’évaluation, nous ne prenons en compte que les biens comparables au vôtre. Cela concerne aussi bien le type de bien que sa situation et son équipement. La détermination du prix d’achat est un aspect tout à fait décisif dans la réussite de la vente d’un logement.

Conseil : notre procédure évalue les objets vendus dans votre région et détermine ainsi un prix de vente réaliste et conforme au marché. Ne perdez pas d’argent.

Dossier incomplet

L’obtention et la présentation de documents relatifs à la vente et au logement sont nécessaires à chaque étape. Les acheteurs potentiels, les autorités, les administrations et les banques exigent des documents ou en délivrent. Rassemblez le plus tôt possible tous les documents nécessaires. Le tribunal d’instance délivre des extraits actuels du registre foncier, les déclarations de partage de l’immeuble d’habitation sont également importantes. Les données de référence complètes sur l’objet, qui résultent des plans de construction, des extraits du registre foncier et des plans de situation, sont demandées par l’intéressé sérieux au plus tard lors de la visite. Si le passeport énergétique ou les documents importants ne sont pas disponibles à temps, les acheteurs potentiels peuvent se désintéresser du bien ou la vente peut échouer à une date ultérieure, par exemple si la banque conteste l’absence de documents ou un prix d’achat trop élevé.

Conseil : si vous le souhaitez, nous pouvons obtenir pour vous une grande partie des documents demandés.

Notre évaluation intègre toutes les informations nécessaires pour déterminer une valeur vénale conforme au marché. Avec les documents complets et une déclaration réaliste sur le bien, le futur acheteur peut également évaluer et conclure toutes les étapes juridiques de l’achat.

Ne sous-estimez pas votre bien immobilier

Les biens immobiliers se vendent aujourd’hui en ligne, qu’il s’agisse d’un divorce, d’une séparation ou d’un héritage. Les personnes intéressées recherchent des logements adéquats dans les médias sociaux et les bases de données en ligne sur Internet. Présentez votre bien immobilier de manière optimale et adaptée au groupe cible.

Conseil : avant la visite et même avant la première séance photo, l’objet à vendre doit paraître soigné et agréable à vivre.

Ne manquez pas de mettre votre bien immobilier en parfait état, à l’intérieur comme à l’extérieur.

• Ne remettez plus à plus tard les travaux de réparation et de remise en état.
• Désencombrez et créez une impression de clarté.
• Veillez à la propreté et à une atmosphère confortable et agréable.

Ce que l’on appelle le « home staging » est payant. Pour ce faire, le bien immobilier est préparé de manière à ce que les personnes potentiellement intéressées se sentent immédiatement chez elles et tombent amoureuses de l’appartement. Nous sommes à votre disposition pour vous donner des conseils. Quelques conseils pour le home staging :

• Enlevez vos objets personnels avant la visite.
• Valorisez l’appartement sur le plan visuel et émotionnel.

Photos : lumière du jour, espace libre et diversité

Mais le facteur le plus important est sans doute les photos. Un acheteur veut bien sûr voir le plus de choses possibles du bien immobilier pour se faire une idée si ce dernier pourrait lui convenir.

Pour prendre de superbes photos de votre bien immobilier, il y a quelques éléments à prendre en compte. Les pièces doivent bien sûr être rangées et propres avant toute chose. Les photos d’un appartement en désordre n’attirent personne, car les acheteurs potentiels veulent s’imaginer vivre dans le bien en regardant les photos.

Vous devez absolument prendre les photos à la lumière du jour, afin que les pièces soient vraiment bien visibles et que les acheteurs puissent évaluer la quantité de lumière du jour qui entre dans les pièces. Votre photo de couverture doit être la plus parlante et représenter le meilleur de l’appartement.

La plus belle pièce, la terrasse sur le toit, la cuisine ouverte ou peut-être l’oriel avec vue. La première photo doit impressionner et donner envie à la personne intéressée de visiter l’appartement. Des photos de toutes les pièces et, si disponible, du jardin/balcon/terrasse, une vue extérieure et surtout un plan ne doivent en aucun cas manquer.

Le plan ne devrait jamais manquer, car il permet aux acheteurs potentiels de se faire une idée des proportions des différentes pièces les unes par rapport aux autres et de mieux voir la répartition des pièces. Une vidéo est également possible, elle ne remplace certes pas la visite, mais elle donne un bon aperçu aux personnes intéressées.

Aperçu des conseils photo :

• Des locaux propres et bien rangés
• Lumière du jour (parle en faveur des pièces lumineuses)
• La première image doit être la meilleure photo
• Couvrir toutes les pièces et surfaces
• Plan d’ensemble

Rédaction d’un exposé : guide vidéo

Les images et les textes vendent votre bien immobilier. Parmi la multitude d’offres en ligne, elle doit séduire les acheteurs potentiels – au premier coup d’œil. Pour cela, tant les photos que les descriptions doivent paraître professionnelles et compétentes. Nous réfléchissons au groupe d’acheteurs qui s’intéresse à votre logement et concevons aussi bien les photos que les textes de l’exposé en conséquence.

Conseil : ne sous-estimez pas le travail des professionnels lors de la rédaction de l’exposé de vente. Nous connaissons très bien les marchés régionaux du logement et savons quels équipements et objets sont demandés et quels groupes d’acheteurs s’y spécialisent.

Mal préparé pour la visite

Les acheteurs potentiels ont des questions importantes à poser lors des visites. Ils ont besoin de temps pour s’imprégner de l’objet et de son environnement. Pour les questions de construction, ils attendent des informations compétentes et techniquement fondées. Lors de la vente d’appartements en copropriété, des questions détaillées sont posées sur la propriété commune, car ces parts sont également acquises en même temps que l’appartement.

Conseil : nous vous aidons à répondre aux questions possibles lors de la visite. Dès la sélection des acheteurs potentiels, nous effectuons une présélection afin de ne pas perdre de temps ni d’efforts.

Nous nous chargeons pour vous des entretiens de vente. Grâce à notre longue expérience, nous pouvons mener les négociations de vente de logement avec beaucoup de succès. En tant que courtiers, nous restons objectifs et ne nous laissons pas pousser à prendre des décisions.

• Conseils pour les visites

Pas à pas vers la vente d’un logement : Conclusion

En résumé, la vente d’un appartement en copropriété est un projet qui nécessite une bonne préparation. Pour la phase de vente, la patience et les compétences de négociation sont déterminantes. Pour déterminer le prix de vente, fiez-vous à l’estimation de l’expert. Ne fixez pas un prix trop élevé ou trop bas. Décidez, sur la base de la valeur vénale estimée, si le moment est bien choisi pour vendre. Voici les principales étapes de la vente d’un logement.

Plan et registre foncier – Avant de vendre votre logement, procurez-vous le plan correspondant, un extrait du registre foncier et les autres documents nécessaires.

Commission de l’agent immobilier – Tenez compte du fait qu’en cas de vente, une commission de l’agent immobilier est due selon l’État fédéral – mais qu’elle est payante à toutes les étapes du projet de vente.

Droits de succession – Lorsque vous vendez un logement dont vous avez hérité, vous devez tenir compte des droits de succession éventuellement dus. Nous vous conseillons volontiers sur l’utilisation ou la vente du logement dont vous avez hérité. À quoi devez-vous faire attention en tant que propriétaire ? En savoir plus sur la vente d’un bien immobilier hérité

Divorce- Même lors de la vente d’un appartement ou d’une maison après un divorce, de nombreux détails doivent être pris en compte. Nos experts connaissent les pièges et les problèmes juridiques – même en cas de vente d’urgence en cas de divorce. À quoi devez-vous faire attention ? En savoir plus sur la vente d’un bien immobilier après un divorce

Crédit – Il est possible de vendre un logement malgré un crédit non encore remboursé, mais il faut alors tenir compte de différentes questions juridiques. Souvent, un crédit peut être repris par le futur acheteur. Nos spécialistes connaissent les conditions de base du rachat et de la reprise de crédit. En savoir plus sur le crédit immobilier

Impôts – La vente d’un logement peut également entraîner certains frais, comme les impôts. Nous pouvons vous donner une première estimation des coûts attendus.

Remise des clés

La remise des clés a lieu le jour de la signature du contrat de vente définitif. L’acheteur a payé le prix d’achat et le vendeur remet les clés en échange. Par ce geste symbolique, on décide du « transfert de propriété et de possession » final.

L’acheteur est propriétaire du bien le jour de la signature de l’acte de vente. Il ou elle peut y habiter ou le louer à sa guise. Tous les risques et les frais annexes sont ainsi transférés. Il appartient au propriétaire de contracter une assurance pour le bien (dégâts des eaux, incendie, vol…). A cela s’ajoutent les impôts locaux, les taxes et les éventuels travaux de copropriété qui doivent être payés.

Pour te protéger juridiquement lors de la remise des clés de ton appartement de location, il faut tenir compte de certains points. Tu ne veux certainement pas avoir à supporter des frais de rénovation inutiles ?

• Bons conseils pour la remise (externe) : remise des clés

Remise anticipée des clés (contrat de vente provisoire)

De nombreux acheteurs souhaitent obtenir des clés dès la signature de l’acte de vente provisoire. Par exemple, pour le début des travaux de construction du bien immobilier, l’aménagement du magasin, etc. Cette remise précoce des clés est avantageuse pour les acheteurs, par gain de temps ou par commodité. Cependant, remettre les clés tôt, sans attendre la signature du contrat de vente, comporte des risques pour vous en tant que vendeur :

Du point de vue du vendeur

Si la vente ne se conclut pas, vous pouvez, en tant que vendeur, avoir un occupant sur votre propre terrain qui n’a aucun droit ou titre. Néanmoins, en cas de doute, il peut rester longtemps sur le terrain. Cela peut être le cas par exemple si l’acheteur n’obtient pas d’hypothèque, si la mairie fait usage de son droit de préemption, si l’acheteur décède.

Si l’acheteur a effectué des travaux importants, la substance du bien peut avoir été affaiblie. Il arrive parfois que l’acheteur découvre la présence d’un défaut de construction lors de l’exécution des travaux et décide de ne plus acheter le bien. Dans ce cas, l’acheteur peut tenter de réclamer au vendeur un dédommagement pour le travail effectué, car il se sent floué.

Si les clés ont été remises à l’acheteur avant la vente et qu’une catastrophe se produit (incendie, dégât des eaux, etc.), cela entraîne généralement des problèmes avec l’assurance et une demande de couverture pour la catastrophe.

Pour les vendeurs, la remise précoce des clés présente de nombreux inconvénients

Agent immobilier & contact : ETW

Prenez le temps de vendre votre appartement. En tant que Lukinski, nous apportons une aide importante lors de la vente de votre appartement en copropriété. Nous vous faisons gagner du temps et de l’argent lors de la vente de votre bien immobilier. De l’évaluation à la présentation d’actes et de documents jusqu’à la rédaction de l’exposé, nous assumons des fonctions importantes et favorables à la vente pour une vente à court terme et sans problème de votre bien immobilier résidentiel. Faites confiance à notre expérience lors des négociations de vente – cela en vaut la peine !

N’hésitez pas à contacter notre équipe immobilière et notre interlocuteur pour les appartements en copropriété – nous nous ferons un plaisir de répondre à vos questions !

• Courtier / Copropriété – Contact
• Évaluation du logement – conseils, calculs et erreurs

Vendre un bien immobilier : Guide XXL + listes de contrôle

Déroulement, coûts et conseils – tout cela dans un grand article gratuit pour terrain, appartement, maison, villa, immeuble. Apprenez à vendre un bien immobilier, étape par étape : Vendre un bien immobilier.

Vendre un appartement en copropriété : check-list en 3 étapes

Connaissez-vous déjà les 3 phases de la vente d’un bien immobilier ?

1. Préparation : Préparer la propriété et la vente
1. Planification financière et date de vente
2. Faire appel à un agent immobilier
3. Dossiers et documents
4. Augmenter la valeur des biens immobiliers
5. Déterminer le prix de l’offre
6. Rédiger un exposé
2. Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs
1. Commercialiser un bien immobilier
2. Contact avec les acheteurs potentiels
3. Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
4. Contrôle de solvabilité
5. Dates de visite
6. Entretien de vente & négociation du prix d’achat
3. Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
1. Rédiger un contrat de vente chez le notaire
2. Rendez-vous chez le notaire
3. Inscription au registre foncier et traitement des paiements
4. Remise du bien immobilier
5. Frais de notaire & commission de courtage
6. Payer des impôts

Dans ce guide, vous apprendrez toutes les étapes une par une. Parfait pour ceux qui vendent leur première propriété.

• Vendre un bien immobilier

SARL sans associé : la SARL sans associé

La Kein-Personen-GmbH – ou Kein-Mann-GmbH ou Keinmann-GmbH – est une curiosité parmi les formes juridiques d’entreprise allemandes, car elle représente une GmbH qui n’emploie aucun associé. Dans la version autrichienne de la GmbHG, l’acquisition ainsi que la mise en gage de ses propres parts par la société sont expressément interdites au paragraphe 81 et déclarées sans effet. En Allemagne, en revanche, une telle restriction n’existe pas, raison pour laquelle une GmbH s’y voit reconnaître le droit d’acquérir ses propres parts sociales sans restriction en tant que personne morale. Ainsi, l’acquisition de 100 % des parts sociales est également possible.

Causes d’une SARL « pas d’homme » : héritage, donation, licenciement & Co

Mais comment une SARL peut-elle exister sans associés ? Il peut y avoir différentes raisons pour que toutes les parts de la GmbH soient détenues par la GmbH elle-même : La SARL peut être enregistrée en tant qu’héritière des parts sociales et se retrouver ainsi effectivement sans un seul associé en cas de succession – un tel scénario est facilement imaginable dans le cas d’une société unipersonnelle ou d’une SARL à deux personnes. Il est également possible que les parts sociales soient données à la GmbH par ses associés ou qu’il n’y ait plus d’associés dans la GmbH sur la base d’une réduction – c’est-à-dire l’exclusion forcée des associés non solvables ou insolvables qui sont en retard de paiement de leur apport en capital conformément aux statuts.

D’autres motifs sont par exemple la vente de parts sociales à la GmbH ; l’abandon – c’est-à-dire la renonciation – de parts sociales par le ou les associés en faveur d’une contrepartie, le plus souvent la libération ou l’exemption d’obligations (de paiement) existantes ; ou encore le départ d’associés par une résiliation ordinaire.

Causes possibles de la création d’une SARL sans personnalité morale :

• Héritage
• Donation
• Réduction
• Achat/vente d’actions
• Abandon
• Résiliation

Créer une société à responsabilité limitée : Forme juridique et alternatives

1. SARL unipersonnelle : Fondateur solo
2. SARL à deux personnes : duo de fondateurs
3. Société à responsabilité limitée (GmbH)
4. Cas particulier : Immobilien GmbH
5. Les formes juridiques : Liste

SARL unipersonnelle : Fondateur solo

SARL unipersonnelle – Le modèle de SARL pour les fondateurs en solo ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Que ce soit une société unipersonnelle, une SARL à deux personnes ou même une société qui fonctionne sans aucun associé ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• SARL unipersonnelle

SARL à deux personnes : duo de fondateurs

SARL à deux personnes – Le modèle de SARL pour les duos de fondateurs ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Que ce soit une société unipersonnelle, une SARL à deux personnes ou même une société qui fonctionne sans aucun associé ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• Société à responsabilité limitée à deux personnes

Société à responsabilité limitée (GmbH)

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – La Gesellschaft mit beschränkter Haftung (société à responsabilité limitée) est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et gérée par au moins un associé. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise se caractérise par une limitation de la responsabilité de son ou de ses associés.

• Société à responsabilité limitée (GmbH)

Cas particulier : Immobilien GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Dans cet article, tu apprendras les bases de la thématique des sociétés immobilières. Qui, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété, aurait l’idée de créer spécialement une Sàrl ? Il est vrai que cela n’a pas de sens en cas d’usage personnel, mais en cas de location.

• Immobilier GmbH

Tu trouveras ici toutes les formes juridiques que tu peux choisir en tant que créateur* d’entreprise en Allemagne ainsi qu’un guide avec une check-list :

Les formes juridiques : Liste

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste