Vente de maison – les bases juridiques et les pièges dans lesquels vous ne devriez pas tomber
Vendre une maison est une décision importante qui implique de nombreux actes juridiques, contrats et conditions. En tant que propriétaire, il est important de bien se renseigner à l’avance sur ce à quoi on s’attend et sur ce qu’il faut prendre en compte afin de sortir gagnant de cette affaire. Pour les personnes peu informées sur le sujet, il existe de nombreuses bases juridiques à respecter et surtout de petites pièges à éviter absolument.
Le notaire – rôles juridiques, tâches & nécessité lors de la conclusion du contrat
Les notaires sont des juristes qui, contrairement aux avocats, ne représentent pas les intérêts d’une partie mais agissent de manière impartiale. Tous les détails concernant les frais notariaux d’achat d’une maison et la formalisation. Le point central de leur travail consiste à authentifier des actes juridiques, des déclarations écrites d’intention, comme par exemple des testaments mais aussi des contrats. Ils sont ainsi des porteurs indépendants et discrets d’un office public. Dans des cas particuliers, les notaires peuvent aussi gérer fiduciairement des fonds via un « compte de cautionnement notarial », par exemple lors du paiement du prix d’achat. Le notaire joue ainsi un rôle important dans la vente d’une maison.
Les tâches – ce rôle joué par le notaire lors de la vente d’une maison
Le rôle d’un notaire est de régler la vente d’immobilier en tant qu’instance juridique impartiale de manière à ce que toutes les parties soient satisfaites et que tous les points de conflit possibles soient évités ou réglés de A à Z. Le notaire rédige un acte public (le contrat de vente), dans lequel toutes les questions juridiques nécessaires sont réglementées de manière transparente et claire. D’autres tâches du notaire sont :
Le contrat de vente d’immobilier doit être authentiqué par un notaire
L’article 311b du code civil (BGB) prévoit en Allemagne que tous les contrats juridiques concernant des terrains, des biens, des héritages et des immobilier doivent impérativement faire l’objet d’une authentification notariale. Particularités concernant la vente de terrain : Vendre un terrain constructible.
Les notaires protègent l’acheteur et le vendeur
Pour protéger juridiquement l’acheteur, il réserve l’immeuble à l’acheteur au registre foncier en tant que mention préalable, de sorte que le vendeur ne puisse pas vendre l’immeuble à quelqu’un d’autre à court terme. Pour protéger juridiquement le vendeur, le notaire procède à l’inscription définitive de la propriété au registre foncier dès que l’acheteur a effectivement payé le prix d’achat.
Les notaires assurent des créances exécutoires immédiates
Cela signifie que les créances stipulées dans les contrats notariés sont immédiatement exécutoires. Ainsi, il n’est plus nécessaire de porter une nouvelle plainte devant un tribunal pour faire exécuter ces créances, mais un huissier de justice peut être immédiatement chargé de l’exécution. Cela se produit, par exemple, en cas de non-paiement du prix d’achat.
Un notaire explique toutes les questions juridiques non résolues lors d’une vente immobilière
Le notaire doit expliquer de manière exhaustive, claire et suffisante toutes les questions juridiques et légales à toutes les parties contractantes, afin que l’enregistrement notarié reflète effectivement la volonté réelle des deux parties. Il est tenu à cette obligation en raison de son fonctionnement public.
Les honoraires des notaires sont toujours les mêmes
Les coûts engagés par le notaire sont toujours identiques, car les tarifs notariaux sont réglementés de manière uniforme dans tout le pays par le GnotKG (Gesetz über Gerichtskosten und Notarkosten). Si un notaire souhaitait appliquer une réglementation des coûts différente, cela serait nul, car cela est légalement interdit. Cela s’applique aussi bien aux réductions de coûts qu’aux augmentations.
Le contrat de vente – questions juridiques, inscription au registre foncier, protection juridique & liste de vérification
Le contrat de vente est la base juridique sur laquelle s’appuie la vente d’un bien immobilier. Selon les cas, un contrat de vente a toujours une forme différente et contient plus ou moins de dispositions, selon ce que les parties ont convenu. Un contrat de vente est un contrat complexe et détaillé qui réserve de nombreuses incertitudes juridiques ainsi que des pièges pour certaines parties. L’exécution peut également prendre beaucoup de temps. Parfois, il faut jusqu’à huit semaines entre la signature du contrat par le notaire et la transcription de la propriété au registre foncier. Cette asynchronisation entre le paiement du prix de vente, le transfert de possession, et donc d’usage et d’obligations, et le transfert final de propriété et de livraison soulève d’autres questions juridiques lors de la vente d’un bien immobilier, qui doivent être réglementées en détail dans le contrat de vente.
Étape par étape vers le contrat de vente – Qu’est-ce qui se passe quand ?
Der Kaufvertrag ist sehr komplex und wird oft erneut überprüft und durchgegangen. Alle Parteien sollten sich bewusst darüber sein, was der Kaufvertrag beinhaltet und welche Regelungen dort festgesetzt sind. Schritt für Schritt ist nun erklärt, was es alles zu beachten gibt.
Étape 1 – Qu’est-ce qui se passe avant le contrat de vente et quels sont les points à prendre en compte ?
Wenn sich beide Parteien einig sind, wird ein informelles Vorgespräch bei einem Notar vereinbart. Dieser klärt formelle Dinge, wie die Aufnahme der Personalien und den Sachstand und beantwortet die ersten rechtlichen Fragen. Er prüft ebenfalls den Grundbucheintrag der Immobilie und beginnt mit der Ausarbeitung eines Kaufvertrages. Der Kaufvertrag muss beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem offiziellen Beurkundungstermin zugestellt werden, damit offene Fragen vorab bei einem eventuellen Besprechungstermin geklärt werden können und alle mit dem Kaufvertrag einverstanden sind. Der Notar ist zur rechtlichen Auskunft über den Vertrag verpflichtet, scheuen Sie sich also nicht vor Fragen.
Étape 2 – Qu’est-ce qui se passe pendant la conclusion du contrat de vente et quels sont les points à prendre en compte ?
Pendant la procédure d’authentification du contrat de vente, le notaire lit le contrat devant les deux parties. Pendant cette phase, des questions peuvent être posées à chaque point et le texte du contrat peut éventuellement être modifié. Lorsque toutes les parties sont satisfaites du contrat, celui-ci est signé et authentifié par le notaire. En signant, l’acheteur s’engage à payer le prix total et ne peut, en principe, plus se rétracter du contrat après l’authentification. Une promesse de financement de la banque devrait donc être disponible dans tous les cas avant cette date.
Étape 3 – Quel est l’enchaînement après le contrat de vente et quels sont les points à surveiller ?
Après le rendez-vous chez le notaire, ce dernier est autorisé à prendre les prochaines décisions au nom des parties afin d’initier l’exécution. En premier lieu, le notaire inscrit dans le registre foncier ce qu’on appelle une « mention d’arrêter ». Il s’agit en quelque sorte d’une réservation dans le registre foncier qui annonce le transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur. Cette réservation protège en outre l’acheteur contre la vente double de l’immobilier. Dès que cela est terminé, le notaire envoie le contrat de vente à l’administration fiscale. Seule après le paiement de la taxe foncière, de tous les frais (honoraires du notaire et registre foncier) ainsi que du prix d’achat, qui est généralement versé directement sur le compte du vendeur, le notaire dépose la demande de transfert de propriété dans le registre foncier. Évitez les pièges fiscaux avec notre guide
Quels éléments devrait contenir un contrat de vente ? La liste de contrôle des points importants
- Quel objet est vendu ?
- Qui vend à qui ?
- Qu’est-ce qui est vendu en plus ? (cuisine équipée, terrain, …)
- Comment est-ce vendu ?
- Comment s’effectue le paiement ? (espèces, virement, …)
- Quand est la date de livraison ?
- Comment sont répartis les frais d’entretien et les charges ?
- Comment sont régis les frais de raccordement ?
- Existent-il des prétentions de garantie possibles ?
- Quel est l’état de l’objet ?
- L’objet présente-t-il des défauts ?
- Quelles autorisations sont disponibles et lesquelles manquent ?
- Répartition des frais
- Procuration au notaire
Vérifier le contrat de vente – ces éléments devraient figurer dans le contrat de vente immobilière
Vous recevrez le contrat de vente immobilière au plus tard deux semaines avant la date de notariatur. Ensuite, vous devriez lire attentivement le contrat et clarifier toutes les questions importantes ainsi que vérifier que certains éléments y figurent. Tout d’abord, vérifiez que tous les noms, adresses, … sont correctement orthographiés. Les données relatives à l’objet de la vente devraient également être présentes dans le contrat de vente. Il s’agit notamment d’un extrait du registre foncier, dans lequel figurent le propriétaire, l’emplacement, la description du terrain et la description de la construction. De plus, il devrait être clairement indiqué ce qui est vendu. Cela inclut les meubles, mais aussi les sols ou les stores. Ensuite, il devrait être précisé de quelle manière la vente se déroule. Il s’agit notamment de l’indication du prix de vente, du compte bancaire sur lequel le paiement doit être effectué, ainsi que de savoir si un paiement en plusieurs versements ou similaire a été convenu. Le contrat devrait également régler la date de livraison et la transmission de la propriété, car avec cela passent également les droits, obligations et coûts au profit de l’acheteur.
Protection juridique – quelles sont les possibilités en cas de contrat de vente ?
Lorsqu’il s’agit d’un contrat de vente, il existe de nombreuses possibilités pour se protéger juridiquement. D’une part, on compte parmi ces possibilités le contrat de vente provisoire. Celui-ci est utilisé lorsque l’acheteur n’a pas encore reçu une confirmation complète de son financement ou si un permis de construire manque. Un contrat de vente provisoire est alors conclu dans lequel les cas exceptionnels sont réglementés dans lesquels l’acheteur pourrait se retirer du contrat. On peut également revendiquer un droit de rétractation. Cela devient nécessaire lorsque l’acheteur ne remplit pas ses obligations, car alors le vendeur peut se retirer du contrat de vente.
Une autre possibilité de protection juridique est l’exécution forcée. Cela garantit que l’acheteur paie effectivement, car il s’engage à respecter ses obligations de paiement avec tout son patrimoine. La dernière possibilité de protection juridique réside dans les pénalités contractuelles. Ces dernières protègent l’acheteur, car si le vendeur, par exemple, ne peut pas respecter la date de transfert de propriété, il devient responsable de dommages et intérêts et doit éventuellement payer les pénalités contractuelles convenues.
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