Immeuble collectif à vendre à Francfort : maison de location & immeuble en location

Planifiez-vous la vente de votre immeuble collectif à Francfort-sur-le-Main ? Francfort, en tant que centre financier international, est l’un des marchés les plus recherchés pour les immeubles collectifs en Allemagne, avec des facteurs allant de 18 à plus de 30 par rapport au loyer net annuel, selon l’emplacement. Qu’il soit entièrement loué, avec un vide ou dans une zone soumise à une réglementation de préservation : un processus de vente bien réfléchi détermine des différences de prix allant de six à sept chiffres. Votre guide pour la vente d’immeuble collectif. Des questions concernant l’évaluation, la recherche d’acheteurs ou le moment optimal pour vendre ? Écrivez-moi ou appelez-moi, sans engagement : Contact.

Vendre un immeuble collectif à Francfort-sur-le-Main : étape par étape

Commencez par la question fondamentale : à combien se monte réellement votre immeuble collectif à Francfort ? À Francfort, c’est la situation (A-/B-/C-lieu), le niveau de loyer par rapport au loyer moyen, la réglementation d’entretien et la structure des locataires qui déterminent le facteur. Découvrez ici tous les étapes, de la valeur vénale jusqu’à la remise des clés, avec des données du marché de Francfort et des particularités fiscales en Hesse.

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Aperçu du marché de Francfort : facteurs, rendements, prix

Francfort fait partie des villes les plus chères d’Allemagne. Le rendement brut initial se situe entre 2,8 % et 4,5 % selon la situation. Aperçu des multiplicateurs typiques par rapport au loyer net annuel :

• A-lieu (Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West) : facteur 26 – 32, environ 7 500 – 11 000 €/m² de surface habitable
• B-lieu (Bornheim, Bockenheim, Ostend, Nordend-Ost) : facteur 22 – 26, environ 5 500 – 7 500 €/m²
• C-Lage (Rödelheim, Bockenheim-Rand, Sachsenhausen-Süd, Riederwald) : Facteur 18 – 22, environ 3 800 – 5 500 €/m²
• D-Lage (Höchst, Sossenheim, Fechenheim, Griesheim) : Facteur 15 – 19, environ 2 800 – 4 000 €/m²

Exemple de calcul : MFH à Bornheim

Un immeuble locatif typique de Francfort à titre d’exemple :

• 8 logements, 620 m² de surface habitable, année de construction rénovée
• Loyer net annuel brut : 148 800 € (moyenne 20 €/m²)
• Facteur B-Lage : 24x → valeur de marché environ 3,57 Mio. €
• Rendement brut initial : 4,17 %
• Prix au m² : environ 5 760 €

Si le loyer est inférieur au loyer de référence (potentiel de hausse des loyers), les investisseurs paient souvent un facteur de prime supplémentaire de 1 à 3 points.

Déterminez la valeur de votre immeuble à plusieurs logements

La valeur de votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, notamment la localisation, la taille des logements, la structure locative et l’état du bâtiment. Pour Francfort, des éléments supplémentaires sont pertinents : l’immobilie se trouve-t-elle dans un secteur soumis à une réglementation de préservation (protection du milieu) ? Le droit de préemption municipal s’applique-t-il ? Quelle est la capacité à créer des appartements en copropriété (séparation en appartements en copropriété) ?

Comment évaluer un immeuble collectif à Francfort

L’évaluation s’effectue selon trois méthodes classiques :

• Méthode du revenu : Norme pour les immeubles collectifs loués. Calcul basé sur le revenu net et le taux d’intérêt foncier (actuellement 2,8 – 4,2 % à Francfort).
• Méthode des comparaisons : À travers un coefficient et un prix €/m² de ventes similaires dans le quartier. Très informative à Francfort grâce à la quantité de données disponibles.
• Méthode du valeur vénale : Uniquement complémentaire, car les acheteurs orientés revenus dominent.

En pratique, les experts combinent au moins deux méthodes. Chez Frankfurter Premium-Immeuble collectif, les évaluateurs expérimentés pondèrent la méthode du valeur d’exploitation avec 70 à 80 %.

• Évaluer un immeuble collectif
• Méthodes d’évaluation typiques
• Évaluation gratuite par des experts

Questions ? Évaluation, vente, Lukinski

Avez-vous encore des questions concernant l’évaluation ou la vente ? Évaluation gratuite, recommandation d’agent immobilier et peut-être avons-nous directement les bons acheteurs grâce à notre réseau d’investisseurs de Francfort. Écrivez-moi ou appelez-moi, sans engagement.

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Guide : Comment vendre votre immeuble locatif / immeuble à loyer

Utilisez ma liste de contrôle comme aperçu ou cliquez sur les différentes phases de vente. Tous les 18 étapes en 3 phases :

Immeuble collectif & préparation de la vente – Phase 1

1. Planification financière et moment de la vente
2. Mettre en charge une agence immobilière – si avec agent immobilier
3. Documents et documents
4. Augmenter la valeur de l’immobilie
5. Déterminer le prix d’offre pour le marché de Francfort
6. Créer un exposé

Vendre et trouver des acheteurs solvants – Phase 2

7. Vendre l’immobilie
8. Contact avec les intéressés à l’achat
9. Filtrer et sélectionner les intéressés à l’achat
10. Vérification de la solvabilité
11. Rendez-vous de visite sur place
12. Entretien de vente & négociation du prix

Contrat de vente et remise des clés – Phase 3

13. Rédaction du contrat de vente par notaire
14. Rendez-vous chez le notaire à Francfort-sur-le-Main
15. Inscription au registre foncier et règlement du paiement
16. Remise de l’immobilie
17. Frais notariés & commission de l’agent immobilier
18. Impôts lors de la vente d’un immeuble locatif à Francfort

Vendre à Francfort : sur quoi prêter attention ?

Lors de la vente de votre immeuble à plusieurs logements à Francfort-sur-le-Main, il existe des aspects spécifiques à Francfort qui diffèrent du reste du pays :

1. Emplacement et micro-emplacement : Les facteurs liés aux quartiers varient de 15x à 32x.
2. Règlement d’entretien & droit de préemption : Francfort dispose dans de nombreux quartiers d’une protection des milieux, la ville peut exercer le droit de préemption.
3. Plafonnement des loyers : Limite les loyers pour de nouveaux locataires, influence l’évaluation.
4. Groupe cible des acheteurs : Place financière internationale = Family Offices, gestionnaires d’actifs, capitaux étrangers.
5. Impôt sur le droit de propriété en Hesse : 6,0 %, l’un des plus élevés d’Allemagne, influence le calcul des acheteurs.
6. Documents : Listes complètes des locataires, WALT, état des arriérés d’entretien.
7. Stratégie off-market : Les immeubles de standing sont en grande partie négociés à Francfort sans mise en vente publique.

Groupe cible des acheteurs à Francfort : qui achète quoi ?

Francfort-sur-le-Main est l’un des pôles d’investissement les plus dynamiques d’Allemagne en tant que place financière internationale. Selon le volume et l’emplacement, vous ciblerez différents types d’acheteurs :

• Investisseurs privés fortunés (1 – 5 millions d’euros) : Recherchent des emplacements de classe B tels que Bornheim, Bockenheim, Nordend-Ost. Investissement à long terme, orienté facteur.
• Family Offices (3 – 20 millions d’euros) : Préfèrent les emplacements de classe A tels que Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West. Protection du capital avant rendement.
• Acheteurs institutionnels / gestionnaires d’actifs (à partir de 10 millions d’euros) : Achats de portefeuille, souvent structurés en deal de participation.
• Constructeurs : Recherchent des biens divisibles en WEG ou un potentiel de surélévation/ densification. Paient un溢价 pour le potentiel de développement.
• Acheteurs internationaux (Suisse, Autriche, Asie, Moyen-Orient) : Francfort = port sûr. Emplacements de Westend et du centre-ville.
• Fondations & caisses de retraite : Seulement des biens de base, longue durée de détention, construction neuve.

Vous devez cibler les acheteurs potentiels qui souhaitent effectuer des investissements à long terme et ne recherchent pas uniquement des rendements à court terme. La ciblage du mauvais type d’acheteur peut coûter jusqu’à 15 % du prix de vente.

Quartiers en comparaison : quel facteur paie l’acheteur dans chaque quartier ?

Aperçu des principales localités de Francfort pour les investissements en MFH :

• Westend-Süd / Westend-Nord : Emplacement de premier plan, facteur 28 – 32, acheteurs : Family Offices, investisseurs internationaux
• Sachsenhausen-Nord (Alt-Sachsenhausen, Museumsufer) : Facteur 26 – 30, acheteurs : investisseurs privés aisés
• Nordend-West : Quartier de résidence populaire, facteur 25 – 29
• Bornheim (Berger Straße) : Quartier tendance, facteur 23 – 26
• Bockenheim : Proximité universitaire, facteur 21 – 25
• Ostend (EZB-Quartier) : Valorisation grâce à l’EBF, facteur 22 – 26
• Sachsenhausen-Süd : Facteur 20 – 24
• Rödelheim : Facteur 18 – 22, acheteurs : investisseurs orientés rendement
• Höchst / Sossenheim : Facteur 15 – 19, investisseurs orientés cashflow

Règlement de conservation et protection du tissu urbain à Francfort

Dans plusieurs quartiers de Francfort, des règlements de conservation sociale s’appliquent. Conséquences pour la vente :

• La ville a le droit de préemption, l’acheteur doit fournir une déclaration de non-cession
• La division en appartements en copropriété nécessite une autorisation
• Les modernisations sont limitées
• Procédures notariales plus longues (délai de préemption de 3 mois)
• Les promoteurs paient des facteurs plus faibles en raison des restrictions de division

Documents requis : plans, extrait du cadastre, liste des locataires & Co.

Avant de commencer le processus de vente, assurez-vous d’avoir préparé tous les documents nécessaires :

1. Extrait du cadastre (non plus ancien de 3 mois)
2. Carte cadastrale / carte foncière
3. Plans d’architecture, autorisations de construction, certificat de finition
4. État des rénovations & historique des modernisations
5. Contrats de location et liste des locataires avec date de début de location, loyer brut, indexation

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