Fiscalité de A à Z pour les investisseurs immobiliers

Les taxes liées à l’immobilier peuvent varier en fonction de la situation. Les règles relatives à la perception des impôts relèvent soit du niveau fédéral, soit du niveau des Länder, soit du niveau communal et diffèrent tant au niveau de l’assiette que des taux d’imposition et des contributions aux taxes. Pour la vente et l’achat de biens immobiliers, qu’il s’agisse de la vente /l’achat d’un appartement ou de la vente /l’achat d’une maison, d’un immeuble et d’un terrain.

Liste rapide des principaux types d’impôts

Exemples d’impôts sur les biens immobiliers :

• Impôt sur les mutations fon cières (GrESt)
• Impôt foncier (GrSt)
• Taxe de spéculation
• Impôt sur les successions (ErbSt)
• Impôt sur les donations (SchenkSt)
• Taxe sur le chiffre d’affaires (TVA) & taxe professionnelle (GewSt)

Examinons maintenant en détail toutes les charges fiscales :

Impôt sur les mutations foncières (GrESt) : achat de biens immobiliers

L’impôt sur les mutations foncières est un impôt sur les transactions juridiques, dont la perception unique est généralement déclenchée par l’acquisition d’un terrain ou d’un bien immobilier. Il est prélevé sur la base des contrats de vente classiques ainsi que sur les contrats d’échange ou de partage de terrains. En outre, les changements de propriétaire au sens de l’impôt sur les mutations foncières peuvent donner lieu à un prélèvement fiscal suite à des cessions ainsi qu’à des enchères au plus offrant lors de ventes forcées.

Déclenchement des prélèvements fiscaux de la GrESt :

• Contrats de venteclassiques
• Contrats d’échange de terrains
• Divisions de terrains
• Mise à disposition
• Meilleures offres lors de ventes forcées

Montant de l’impôt sur les mutations foncières : Länder

Le taux d’imposition est fixé au niveau national et peut – en 2020 – se situer entre 3,5 % et 6,5 % du prix d’achat. La base de calcul est le prix d’achat suite à une certification notariée – il est multiplié par le taux d’imposition spécifique au pays pour déterminer le montant de l’impôt à payer.

Taux d’imposition actuels 2020 (le plus bas en premier) :

• Bavière : 3,5
• Saxe : 3,5
• Hambourg : 4,5
• Brême : 5,0 %.
• Basse-Saxe : 5,0 %.
• Rhénanie-Palatinat : 5,0 %.
• Saxe-Anhalt : 5,0 %.
• Hesse : 6,0 %.
• Mecklembourg-Poméranie occidentale : 6,0 %.
• Brandebourg : 6,5
• Rhénanie-du-Nord-Westphalie : 6,5 %.
• Sarre : 6,5
• Schleswig-Holstein : 6,5
• Thuringe : 6,5

En savoir plus sur l’impôt sur les mutations foncières.

Débiteur de l’impôt, responsable de l’impôt & exonération de l’impôt

En principe, l’acheteur et le vendeur sont tous deux concernés par la dette fiscale. En règle générale, l’obligation de paiement est toutefois transférée à l’acheteur du bien immobilier. Dans le cadre du règlement de sa charge fiscale, le contribuable reçoit de l’administration fiscale une attestation dite de non-objection, qui sert de base à l’inscription légale du nouveau propriétaire au registre foncier.

La loi relative à l’impôt sur les mutations foncières (GrEStG) permet, sous certaines conditions, une exonération du paiement unique exigé. Cela s’applique par exemple aux ventes de biens immobiliers aux membres de la famille en ligne directe ainsi qu’aux conjoints/partenaires de vie au sein d’un partenariat ou pendant le processus de divorce ou de dissolution. Les biens immobiliers ou les terrains dont le prix d’achat est inférieur ou égal à 2 500 € sont également exonérés de l’impôt sur les mutations foncières.

Conditions d’exonération :

• Parents et enfants ou grands-parents et enfants (degré de parenté I)
• Conjoints ou partenaires enregistrés
• Biens immobiliers/terrains jusqu’à 2.500 € de prix d’achat

Dans le cas de successions et de donations imposables, l’impôt sur les mutations foncières est totalement exonéré afin d’éviter une double imposition pour les contribuables et les assujettis à l’impôt.

Impôt foncier (GrSt) : détermination de la valeur, coefficient d’imposition & taux de prélèvement

L’impôt foncier est un impôt communal qui est versé chaque année à la commune concernée en cas de propriété immobilière. On distingue l’impôt foncier A – agricole – et l’impôt foncier B – bâti – car un taux de prélèvement spécial s’applique aux propriétés à usage agricole et forestier.

Base de calcul, évaluation & perception de l’impôt foncier

Nouvelle réforme en 2024 – Deux lois entrent en jeu dans le calcul de la valeur des biens imposables : d’une part la loi sur l’impôt foncier (GrStG) et d’autre part la loi sur l’évaluation (BewG). Les valeurs unitaires nécessaires au calcul de l’impôt foncier sont actuellement réformées en raison de leur obsolescence et remplacées par de nouvelles valeurs unitaires. Ce processus devrait être achevé d’ici fin 2024.

Tout d’abord, l’administration fiscale du Land détermine une valeur unitaire à l’aide de la méthode dite de la valeur de rendement. La valeur réelle du terrain ainsi que le type de construction, la situation et la taille du bien immobilier sont pris en compte.

Ensuite, la valeur unitaire est multipliée par le taux d’imposition correspondant, qui dépend directement de l’objet immobilier concerné. Ainsi, pour les biens agricoles et forestiers, un taux d’imposition forfaitaire de 6,0 pour mille est calculé, alors que le taux pour mille pour les biens immobiliers se situe entre 2,6 et 3,5.

Aperçu des mesures fiscales par type d’objet :

• 6,0 pour mille pour la propriété agricole
• 2,6 pour mille ou 3,5 pour mille pour les maisons individuelles
• 3,1 pour mille pour les maisons à deux logements
• 3,5 pour mille pour le reste de la propriété bâtie

L’impôt foncier final est alors calculé comme le produit de l’avis de mesure de l’impôt foncier émis par l’administration fiscale et du taux de l’impôt foncier. Le taux de prélèvement est fixé par la commune et est généralement valable pour une durée d’un an.

Paiement échelonné, utilisation propre & utilisation par des tiers de biens immobiliers

En règle générale, le débiteur de l’impôt – et en cas d’utilisation personnelle – est le propriétaire du bien immobilier. Après l’établissement de l’impôt, il reçoit de sa commune un avis d’imposition correspondant, qui est obligatoire pour au moins une année civile. Le propriétaire légal au 1er janvier de chaque année civile est donc considéré comme le redevable de l’impôt, même s’il a revendu le bien entre-temps. Des accords de droit privé peuvent bien entendu être conclus en faveur du vendeur du bien immobilier.

Les paiements de l’impôt foncier s’effectuent généralement en quatre versements par an, à savoir le 15 février, mai, août et novembre. Pour les petits montants, entre 15 € et 30 €, les versements semestriels – le 15 février et le 15 août – sont courants, tandis que pour les taxes inférieures à 15 €, les versements annuels du 15 août sont considérés comme suffisants.

Paiement échelonné de la taxe foncière :

• Prélèvements fiscaux > 30 € : trimestriellement (au 15/02, 15/05, 15/08 et 15/11)
• Prélèvements fiscaux 15 – 30 € : semestriel (pour le 15.02 et le 15.08)
• Prélèvements fiscaux < 15 € : annuel (au 15.08)

Pour les biens immobiliers loués, les taxes peuvent toutefois être répercutées sur le(s) locataire(s) en tant que charges récupérables, à condition qu’un accord contractuel ait été conclu au préalable. Si une perte de loyer non imputable se traduit par des montants importants, il est possible de déposer une demande d’exonération de la taxe foncière auprès des municipalités.

Les biens fonciers des pouvoirs publics, les biens fonciers des églises et les biens appartenant à des organismes sans but lucratif sont totalement exonérés de l’impôt foncier.

Taxe de spéculation et délai

Selon la réglementation fédérale, la taxe de spéculation est un impôt imposé à un vendeur de biens immobiliers lors d’opérations de vente privées. Conformément à la loi relative à l’impôt sur le revenu (EStG), l’imposition s’applique à toutes les recettes de bénéfices résultant de ventes privées, à l’exception des biens immobiliers à usage propre.

Location, terrains non bâtis, droits d’emphytéose & Co

Champ d’application & échéance – Des taxes fiscales doivent être payées aussi bien lors de la vente d’appartements et de maisons loués que de terrains non bâtis, ainsi que dans le cas de droits d’emphytéose. Les parts de fonds immobiliers fermés et les parts de copropriété sont également concernées par la taxe de spéculation.

Champ d’application de la taxe de spéculation :

• Location d’appartements & de maisons
• Terrains non bâtis
• Cas d’emphytéose
• Parts de fonds immobiliers fermés
• Parts de copropriété

L’échéance correspond à l’année de la vente. Le montant des prélèvements fiscaux est fixé individuellement par les Länder et décidé sur la base de critères tels que la plus-value et le taux d’imposition sur le revenu du vendeur, mais il peut être diminué par certaines dépenses.

Cela comprend par exemple les frais de modernisation réduisant les bénéfices – dans la mesure où ils dépassent 15 % des coûts d’acquisition initiaux -, certains frais de publicité ainsi que les frais de courtage et de notaire. Des paiements échelonnés habilement organisés permettent parfois d’utiliser les limites d’exonération pour réduire les cotisations.

Réduction des taxes de spéculation :

• Frais de modernisation > 15 % des coûts d’acquisition
• Frais de publicité
• Frais de courtage
• Frais de notaire

Délai de spéculation : 10 ans & limite de 3 objets

Le délai de spéculation est de 10 ans. Cela signifie que toutes les opérations de vente relevant du droit privé sont exonérées de l’impôt sur la spéculation à l’expiration de ce délai. En revanche, si l’appartement ou la maison est utilisé temporairement par le propriétaire, le délai de 10 ans peut être contourné et réduit à deux ou trois ans.

C’est toujours le cas lorsque l’objet immobilier a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle au cours de l’année de la vente et des deux années précédentes – même dans le cas de résidences secondaires ou de vacances à usage personnel. Tant qu’un propriétaire immobilier peut prouver qu’il perçoit des allocations familiales pour ses enfants, l’utilisation privée de ces derniers est également considérée comme « propre usage d’habitation » du contribuable.

Si, sur une période de cinq ans, plus de trois ventes de biens immobiliers sont réalisées au total et que la limite des trois biens est donc dépassée, la loi considère que les ventes sont des opérations commerciales et qu’elles sont donc automatiquement soumises à la taxe professionnelle.

Impôt sur les successions (ErbSt) : estimation de la valeur des biens immobiliers & abattements

L’impôt sur les successions s’applique chaque fois qu’une personne décédée laisse un héritage qui est accepté par les bénéficiaires.

Assiette de l’impôt & prélèvements fiscaux

Impôts sur les successions selon la valeur du marché à la date de référence – Contrairement aux pays étrangers, les réglementations fédérales ne définissent pas les impôts sur les successions comme des impôts sur les successions, mais comme des impôts sur les successions, ce qui signifie que les droits fiscaux sont en principe perçus en fonction du montant concret de l’héritage. L’obligation fiscale élargie garantit que les bénéficiaires ne profitent pas de la migration à l’étranger en cas de succession.

L’ordonnance sur l’évaluation des biens immobiliers (ImmoWertV) prévoit une détermination de la valeur sur la base de la valeur comparative, de la valeur de rendement ou encore de la valeur réelle. Pour les héritages immobiliers, le calcul de la valeur se base sur la valeur de marché actuelle à la date de référence, c’est-à-dire sur la valeur qui aurait pu être obtenue pour le bien immobilier en cas de vente immédiate à cette date.

Dans ce cas, un abattement fiscal forfaitaire de 10 % est appliqué en cas de location, tandis que 100 % de la valeur de marché est pris en compte dans l’évaluation des biens immobiliers non loués.

Base de calcul selon l’ImmoWertV :

• Pour les biens loués : 90 % de la valeur du marché
• Pour les biens non loués : 100 % de la valeur du marché

L’expertise de l’évaluateur peut être déduite fiscalement en tant que frais d’héritage.

Abattements et exonération fiscale : parents et proches

Degrés de parenté des héritiers avec le défunt & utilisation personnelle – Le montant des droits de succession peut être réduit grâce à certains abattements. Celles-ci se font en fonction du degré de parenté qu’un bénéficiaire a avec le défunt.

Montants exonérés en fonction du lien de parenté :

• 500.000 € pour les conjoints/concubins
• 400.000 € pour les enfants naturels, les enfants d’un autre lit et les enfants adoptés ainsi que les petits-enfants survivants
• 200 000 € pour les petits-enfants
• 100.000 € pour les parents et les grands-parents
• 20.000 € pour tous les autres héritiers (apparentés ou non)

loi du cas où le défunt habitait avant son décès dans un bien immobilier utilisé en propre et que ses héritiers, après l’ouverture de la succession, utilisent ce bien immobilier à des fins d’habitation personnelle pendant au moins dix années consécutives, ils sont exonérés de droits de succession. En revanche, en cas de départ anticipé, l’imposition se fait a posteriori.

Impôt sur les donations (SchenkSt) : contrat de donation & exonération d’impôt

L’impôt sur les donations s’applique aux biens économiques qui sont donnés au bénéficiaire au lieu d’être vendus, prêtés ou hérités.

Dans le cadre de donations de biens immobiliers, les donateurs se voient souvent accorder des droits d’habitation et/ou l’usufruit. Dans ce cas, il est conseillé de rédiger un contrat de donation, éventuellement assorti d’un droit de revendication, afin d’éviter, dans le pire des cas, les ventes forcées ou les saisies. En cas de garantie d’un droit d’habitation à vie, il convient en outre de procéder à une inscription correspondante au registre foncier afin de garantir une preuve claire.

Abattements & remise d’impôt

Degrés de parenté des bénéficiaires avec le donateur – Les donations aux conjoints ou aux partenaires bénéficient d’une exonération fiscale totale. Cela s’applique également lorsque les partenaires sont en instance de divorce ou de dissolution, dans la mesure où ils occupent encore ensemble le logement familial au moment de la donation.

Les abattements en cas de donation peuvent être recalculés tous les dix ans. Pour les parents, cela est même possible deux fois. Ils diffèrent en ce qui concerne les liens de parenté entre le donateur et le donataire.

Montants exonérés en fonction du lien de parenté :

• 500.000 € pour les conjoints/concubins
• 400.000 € pour les enfants et petits-enfants survivants
• 200 000 € pour les petits-enfants
• 100.000 € pour les parents et les grands-parents
• 20.000 € pour tous les autres bénéficiaires (apparentés ou non)

Droit à la réserve et droit complémentaire en cas de donation & succession

En cas d’exclusion de la succession, les proches parents du défunt ont droit à ce que l’on appelle une réserve héréditaire, c’est-à-dire un droit de paiement contre l’héritier testamentaire.

Vous vous demandez actuellement ce qui serait le mieux à long terme : léguer ou vendre ? Dans cet article, j’aborde plus spécifiquement le thème « bien léguer ». En effet, la vente précoce permet souvent d’éviter de grosses disputes au sein de la famille :

• Conseil de lecture pour les propriétaires : bien hériter

Pour les héritiers, dans cet article, j’aborde le côté des héritiers, les procédures et plus encore :

• Conseil de lecture pour les héritiers : Bien hériter

Selon le Code civil allemand (BGB), les donations effectuées par un défunt au cours des dix années précédant son décès comptent, à l’ouverture de la succession, en complément de la réserve héréditaire de ses proches ayant droit à la succession. Les droits diminuent d’année en année selon le modèle d’érosion et tombent à zéro pour cent à partir de la onzième année avant le décès.

Les donations effectuées au sein d’un mariage ou d’un partenariat enregistré donnent droit à une réserve héréditaire illimitée dans le temps. La donation elle-même reste toutefois absolument valable.

TVA et taxe professionnelle : Transactions immobilières commerciales

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est répercutée sur l’acheteur et le nouveau propriétaire à hauteur de 19 % du prix d’achat dans le cas des ventes immobilières commerciales.

La taxe professionnelle (GewSt) est à la charge du vendeur de biens immobiliers dans le cadre d’opérations de vente commerciales et est calculée individuellement sur la base du bénéfice de la vente. La part de bénéfice correspondant à un taux d’imposition de 3,5 %, multipliée par le taux de prélèvement fixé par la commune, donne le montant de la taxe professionnelle à payer.

Montant de la taxe professionnelle =3,5 % du bénéfice * taux de prélèvement

Assujettissement automatique à la taxe professionnelle & exonérations

Sociétés de personnes, personnes physiques & Co. – Dans la mesure où les biens immobiliers constituent des actifs d’exploitation, les revenus de bénéfices correspondants sont en principe soumis à l’impôt. Si le délai de 10 ans fixé par la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG) n’est pas respecté en ce qui concerne l’impôt de spéculation ou si la limite de trois objets est dépassée lors de la vente d’unités immobilières, les revenus correspondants sont également automatiquement soumis à la taxe professionnelle.

La revente dans les cinq ans d’un bien immobilier acheté à l’origine comme immeuble collectif et divisé en plusieurs appartements pour une meilleure location entraîne donc une obligation fiscale automatique de ce type.

Les sociétés de personnes et les personnes physiques bénéficient légalement d’un abattement de 24.500 €. Les autres entreprises et associations peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement plus faible de 5.000 €.

Astuce ! Après le bloc consacré à l’achat ou à la location d’un bien immobilier, voici quelques conseils fiscaux intéressants pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers.

Lire la suite : Impôts lors de l’achat d’un bien immobilier / location

Démarrer dans l’immobilier – Qu’est-ce qui t’attend lors de l’achat d’une maison, d ‘un appartement en copropriété, d’un immeuble collectif ou d’un simple terrain?

Base : Frais annexes lors de l’achat d’un bien immobilier

Des taux d’intérêt bas, des offres de prêt intéressantes et des prix d’achat irrésistibles incitent les uns et les autres à réaliser leur rêve de devenir propriétaire. Cependant, la plupart des gens ne s’intéressent pas assez à ce sujet et oublient les frais supplémentaires qui attendent l’acheteur et le vendeur lors d’un contrat de vente. Quels sont les frais annexes lors de l’achat d’un appartement en copropriété ? Quel pourcentage pour l’achat d’une maison ?

Lors de la conclusion d’un contrat de vente, le financement est déjà bouclé. Cependant, les frais annexes à l’achat sont souvent sous-estimés. Les factures de l’agent immobilier, du notaire, du registre foncier et de l’administration fiscale arrivent en effet dès que le crédit est fixé. Celui-ci est donc souvent sous-estimé.

• Frais annexes à l’achat d’un bien immobilier

Impôt sur les mutations foncières : impôt par Land

L’impôt sur les mutations foncières s’applique à chaque fois qu’un terrain ou une part de terrain est acheté en Allemagne.

L’impôt sur les mutations foncières est un impôt des Länder. Il est fixé individuellement par chaque Land. Actuellement, il se situe entre 3,5% et 6,0%, selon le Land.L’impôt est prélevé sur la base de la loi relative à l’impôt sur les mutations foncières (GrEStG). Le montant de l’impôt sur les mutations foncières est déterminé par les Länder. Il s’agit donc d’un impôt des Länder. Chaque Land peut donc décider lui-même de reverser l’impôt prélevé à ses communes.

• Impôt sur les mutations foncières

Évaluer un bien immobilier : Réduire les charges + capital d’investissement

Plus l’évaluation du bien immobilier est bonne, moins les frais annexes et la taxe professionnelle sont élevés. C’est pourquoi je te conseille de t’intéresser à l’évaluation des biens immobiliers. PS : c’est d’ailleurs la raison pour laquelle de nombreuses personnes font appel à un agent immobilier. Si tu acceptes immédiatement un prix d’achat, tu vas probablement payer plus cher. Tu pourrais le comptabiliser comme une taxe d’apprentissage. Mais lorsqu’il s’agit de montants à cinq chiffres, cela devient vite douloureux pour beaucoup. Tu aurais aussi pu investir cet argent dans la rénovation ou la modernisation, par exemple en installant un nouveau système de chauffage. Cela aurait eu deux effets secondaires positifs :

1. Prix d’achat Minimisation par des points critiques concrets (p. ex. substance du bâtiment)
2. Augmentation de la valeur par la rénovation / modernisation à la revente

Non seulement tu paieras donc moins, mais tu pourras aussi utiliser les actifs disponibles pour augmenter la valeur de ton bien immobilier. Retiens donc que plus tu examineras le bien immobilier en détail, plus tu auras de chances de minimiser le prix d’achat. Pour savoir ce qui est important dans l’évaluation d’un bien immobilier, consulte notre article principal.

• Évaluer un bien immobilier

Si tu as déjà un bien immobilier concret en vue, je te recommande encore les différents articles sur les terrains, les appartements, les maisons et autres.

• Évaluer un appartement
• Evaluer la maison
• Évaluer un immeuble d’habitation
• Évaluer un terrain

Impôts sur les revenus locatifs : Sàrl ou fondation

Afin de taxer le plus efficacement possible les revenus de tes locations – dans un premier temps – tu devrais envisager de créer une société supplémentaire pour ton ou tes biens immobiliers.

Les impôts sur les revenus locatifs sont définitivement le sujet pour les bailleurs. Propriété immobilière privée, SARL immobilière (société de gestion de patrimoine) ou fondation familiale ? Dans les deux articles suivants, je te montre pourquoi il est très intelligent de penser aux fondations avant d’acheter un bien immobilier à titre privé ou de créer une SARL immobilière.

Immobilien GmbH : Sàrl de gestion de patrimoine

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Dans cet article, tu apprendras les bases de la thématique des sociétés immobilières. Qui, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété, aurait l’idée de créer spécialement une SARL ? Il est vrai que cela n’a pas de sens en cas d’usage personnel, mais en cas de location.

Qu’est-ce qu’une société immobilière ? Une société immobilière est une entreprise qui a pour but la location, le développement, le financement, la réalisation ou la commercialisation. Peu importe qu’il s’agisse d’un ou de plusieurs biens immobiliers. La gestion immobilière, pour ses propres biens immobiliers ou ceux de tiers, en fait également partie.

• Société immobilière

Tu te poses peut-être la question

Sàrl immobilière, fondation familiale, n’est-ce pas la même chose ?

C’est vrai, les deux formes juridiques ne se distinguent guère au niveau de l’achat et de l’imposition de tes revenus locatifs. Mais cela devient intéressant lors de la vente de biens immobiliers. Alors que le bénéfice de la vente est entièrement imposé au sein de la société à responsabilité limitée immobilière, la vente de biens immobiliers est exonérée d’impôt une fois le délai de spéculation écoulé.

Fondation de famille : prévoyance vieillesse, enfants, presque sans impôts

Répétons-le encore une fois : le bénéfice de la vente est entièrement imposé dans une SARL immobilière. La vente de biens immobiliers d’une fondation de famille est exonérée d’impôt (après le délai de spéculation).

Dans l’article suivant sur les impôts, je jette avec toi un regard en profondeur sur la question des fondations, des fondations familiales, de l’achat immobilier, des impôts et de l’optimisation fiscale. La création d’une fondation, et plus particulièrement d’une fondation de famille, présente de nombreux avantages pour toi. De la plus-value de cession exonérée d’impôt après l’impôt de spéculation à la faible imposition de 15% des revenus locatifs. Dans cet article, tu apprendras comment cela fonctionne, comment créer une fondation et comment tes petits-enfants en profiteront encore.

• Fondation familiale pour l’immobilier

Autres formes juridiques dans l’acquisition de biens immobiliers

Les impôts sont un sujet important. Plus tu gagnes d’argent, plus la charge fiscale est importante. À un moment donné, les impôts sont ton plus gros poste de dépenses. En choisissant la bonne forme juridique, tu peux, en tant que bailleur* ou investisseur immobilier, économiser beaucoup d’argent. Les classiques sont par exemple, comme nous venons de le voir, la société à responsabilité limitée immobilière ou la fondation familiale. Apprends ici davantage sur les différentes formes juridiques de création d’entreprise.

• Formes juridiques

Voilà toutes les possibilités que tu as en Allemagne. Mais qu’en est-il de l’investissement immobilier à l’étranger ? Voici un aperçu :

Acheter un bien immobilier à l’étranger

Quelles taxes devras-tu payer si tu achètes une maison, un terrain ou un appartement aux États-Unis ? Dans notre dossier spécial sur les impôts aux États-Unis, tu trouveras une liste claire de tous les impôts américains importants. Ensuite, nous aborderons les investissements immobiliers en Europe, en nous concentrant sur la France, l’Italie et l’Espagne (et Majorque en supplément).

Fiscalité USA : Spécial immobilier

Les États-Unis d’Amérique attirent les investisseurs immobiliers comme aucun autre pays au monde. Mis à part les petits hotspots pour les personnes extrêmement aisées, comme Kitzbühel ou Monaco. La Californie et surtout Los Angeles, mais aussi New York City, sont particulièrement visées. En outre, des dizaines de milliers de personnes recherchent des appartements, des condominiums et des maisons parce que leur carrière les attire aux États-Unis. Silicon Valley (près de LA), Wall Street (New York), c’est là que se forgent les idées économiques, politiques et culturelles. Investir aux Etats-Unis ne peut donc avoir de sens que si les paramètres sont bons.

Mais pour les acheteurs de biens immobiliers, la grande question est de savoir comment fonctionne le système fiscal aux États-Unis. Avec notre agent immobilier américain, nous avons rédigé des articles détaillés sur le thème des impôts aux États-Unis. La première partie est disponible ici :

• Fiscalité USA : acheter un bien immobilier

Vue sur San Francisco, avec une ligne d’horizon typiquement américaine :

Avantage fiscal à la clé : Profiter du système fiscal américain

Crédit hypothécaire ? Property Taxes ? Nous expliquons ici tous les termes importants auxquels tu seras confronté dans le système fiscal américain, en ce qui concerne l’immobilier. Tu trouveras ici un guide simple sur la manière de réduire le prix d’achat (y compris les frais d’achat) que tu paies pour ton bien immobilier ou ta propriété aux États-Unis : Des crédits d’impôt aux déductions et aux exonérations. Dans ce guide fiscal, tu obtiendras un aperçu rapide et simple de ce qui entre dans le calcul de tes impôts et de la manière dont tu peux légalement réduire les impôts que tu payes.

• Économiser des impôts aux États-Unis

Investir en Europe : France, Italie & Espagne

Tu déménages dans un pays voisin ? Voici quelques conseils pour l’achat d’un bien immobilier dans un pays européen proche. La plupart des Allemands sont statistiquement attirés par le sud-ouest, en direction de la France, de l’Espagne et de l’Italie. Acheter un bien immobilier dans l’espace méditerranéen est différent de l’achat en Allemagne. Cela commence par la recherche de bons biens immobiliers, plus recommandables, et se termine par des rendez-vous de visite très précis, de sorte que le temps disponible sur place soit utilisé de manière optimale.

• France
• Italie
• Espagne et
• Majorque

Les astuces fiscales expliquées : apprendre des riches

Pour finir, voici quelques petites friandises’ du domaine de l’optimisation et des astuces fiscales.

Impôts sur les actions : paquet d’actions (1 milliard) presque exonéré d’impôts

Pourquoi, quand on peut aussi exploiter des possibilités extrêmement intelligentes ? Dans cet exemple, je te montre comment il a été possible de transférer un paquet d’actions d’un milliard chez Springer, presque sans impôts. « En fait, le cadeau de la veuve de l’éditeur à son top manager ne serait pas si généreux. Au-delà de l’abattement de 20.000 euros, l’impôt sur les donations s’élève à 50 pour cent pour les cadeaux hors du cercle familial. Dans ce cas, cela représente donc près d’un demi-milliard d’euros. Il existe toutefois des règles d’exception, par exemple pour les actifs d’entreprise ». (Maison de la presse) – lis maintenant plus sur ce coupé :

• Un paquet d’actions presque exonéré d’impôt

Impôt sur le revenu : le président américain ne paie que 750$ / an

Transformer tout simplement les pertes en économies d’impôts ! Le remboursement de 70,1 millions de dollars reçu pour 2005-2007 semble être dû au report d’environ 700 millions de dollars de pertes commerciales déclarées pour 2009. Ces pertes étaient probablement basées sur l’affirmation d’un « abandon » total de l’activité de casino de Trump Atlantic City (source : IRS. « Publication 544 (2019), Sales and Other Dispositions of Assets ». Accessed Oct. 1, 2020). Lisez ici tout sur cette histoire :

• Impôt sur le revenu seulement 750$ / an

Déroulement : Créer des fondations

Avant de nous plonger dans le sujet des fondations de famille, voici un aperçu général du thème des fondations. Un aperçu de base en termes de définition, de conditions préalables telles que le patrimoine et le déroulement de la création, avant de nous pencher plus précisément sur deux domaines thématiques : 1) la fondation et l’immobilier, et 2) les fondations familiales. Tout d’abord, qu’est-ce qu’une fondation ?

Qu’est-ce qu’une fondation en termes simples ?

Comment fonctionne une fondation ? D’une manière générale, une fondation est une institution qui poursuit un but déterminé à l’aide d’un patrimoine. Le but est défini par le fondateur lui-même.

Toute personne physique de plus de 18 ans peut créer une fondation, mais aussi toute personne purement morale, ainsi que les associations ayant la capacité juridique. Le patrimoine est pour ainsi dire la seule condition pour créer une fondation. En principe, il existe

• Fondations d’utilité publique
• Et il existe d’autres sous-formes, comme les fondations familiales (voir ci-dessous).

Que font les fondations d’utilité publique ?

Avant d’en venir à la fondation familiale, voici encore une fois la différence : les organisations d’utilité publique sont actives au sein de l’Église ou poursuivent d’autres objectifs d’utilité publique. Elles attribuent par exemple des bourses d’études, soutiennent des jardins d’enfants.

Les revenus qui en découlent sont à leur tour affectés à ces objectifs (la fondation).

Si tu avais 10 millions sur ton compte, tu pourrais prendre 1 million et l’utiliser pour créer une fondation d’utilité publique. Si tu n’as pas encore 10 millions de patrimoine privé, regarde le coaching fiscal AF, tu y apprendras comment convertir les impôts en patrimoine privé. Ceci n’est qu’une parenthèse !

Déroulement de la création : But, patrimoine, forme juridique

Tout d’abord, quelle est la forme juridique d’une fondation ? En tant que fondateur, tu as le choix entre deux formes juridiques pour créer une fondation. D’une part, la fondation dotée de la capacité juridique et, d’autre part, la fondation fiduciaire.

Variante 1 : la fondation dotée de la personnalité juridique

Elle agit de manière indépendante, elle doit donc aussi avoir un conseil d’administration qui représente la fondation dans tous les domaines.

Variante 2 : la fondation fiduciaire

Ici, tu transfères contractuellement le capital social à l’administrateur fiduciaire. Cet administrateur fiduciaire gère tes biens séparément des siens et conformément aux dispositions statutaires de ta fondation.

Une fois que tu as pris ta décision, vient la phase de création.

Le déroulement de la création d’une fondation est clairement réglementé en Allemagne, comme d’autres formes juridiques :.

1. Vérifier les conditions (but et patrimoine)
2. Choisir le but de la fondation
3. Définir le patrimoine de la fondation
4. Choisir le bénéficiaire de la fondation
5. Choisir la forme juridique
6. Actes et statuts de la fondation
7. Reconnaissance par l’autorité de surveillance des fondations et l’administration fiscale
8. Transférer le capital social
9. Faire fonctionner la fondation

Tu connais maintenant les bases de la fondation.

Une fondation poursuit un but précis. Elle fonctionne avec les biens mis à disposition par le fondateur (capital de base). Elle peut être indépendante ou gérée à titre fiduciaire. Jusque-là, tout va bien. Passons maintenant à la partie passionnante : Immobilier, optimisation fiscale et fondation familiale.

Avant cela, un petit conseil pour toi :

Encore des conseils fiscaux ! Réduire ses impôts comme les super-riches

Mon grand objectif pour cette année et l’année prochaine : je veux vous donner plus de conseils fiscaux ! Des impôts pour les débutants aux astuces fiscales pratiques, comme le président américain qui paie 750 $ d’impôt sur le revenu et 1 milliard de paquets d’actions presque sans impôts. Économiser des impôts comme les super-riches ! Apprends avec moi à connaître le monde de l’optimisation fiscale ! Vers le blog :

• Apprendre à piloter

Fondation de famille : immobilier et optimisation fiscale

Une fondation de famille est généralement créée pour la constitution d’un patrimoine. Plus explicitement : pour la constitution d’un patrimoine optimisé sur le plan fiscal. Mais tu peux aussi utiliser les fondations de famille pour l’optimisation fiscale dans l’immobilier.

Un exemple rapide :

Avec une fondation familiale, tu ne paies que 15% d’impôt sur les sociétés pour la location de biens immobiliers.

Les plus-values de cession sont exonérées d’impôt (après le délai de spéculation)

Impôt sur les successions, impôt sur les donations, revenu : quasiment exonéré d’impôt

Le fondateur et ses enfants peuvent chacun prélever un tiers des revenus. Les deux tiers des revenus sont ainsi supprimés. Qu’est-ce que cela signifie ? Ta fondation d’utilité publique est quasiment totalement exonérée d’impôts, tout comme les droits de succession, les droits de donation, les revenus.

Une fondation de famille est généralement créée par une seule personne. Le fondateur transfère son patrimoine à la fondation. Cela déclenche à son tour l’impôt sur les donations. Dans le contrat de fondation, tu bénéficies toutefois d’une exonération.

Abattement lors de la création : éviter l’impôt sur les donations

Le montant de l’abattement dépend de la personne qui est bénéficiaire de la fondation. Si ta femme est bénéficiaire, tu bénéficierais d’une exonération de donation de 500.000 euros. Si l’un de tes enfants est bénéficiaire de la fondation, la transmission est exonérée de droits de donation jusqu’à 400.000 euros.

Important : cet abattement n’est valable qu’au moment de la création. Si tu crées une fondation après la création, l’abattement dont tu peux bénéficier n’est plus que de 20.000 euros.

A retenir lors de la création :

• Transfert de patrimoine lors de la création
• Abattement jusqu’à 500.000 (le/la conjoint(e) est le/la bénéficiaire)
• Fondation après création avec abattement de 20.000

Investir dans l’immobilier : Seulement 15% d’impôt sur les sociétés (revenus locatifs)

Une fois que ton patrimoine est placé dans ta fondation, tu peux utiliser et investir le patrimoine disponible.

C’est là que le bât blesse. Une fondation est soumise à l’impôt sur les sociétés. Tu ne paieras donc que 15% d’impôt sur les sociétés, au lieu de la taxe professionnelle.

Tu ne paieras la taxe professionnelle avec une fondation de famille que si elle est commerciale. Le simple fait d’acheter, de gérer et de détenir des biens immobiliers n’est pas une activité commerciale. Tu ne fais que faire travailler ton patrimoine.

Même tes revenus locatifs sont désormais soumis à l’impôt sur les sociétés, qui n’est plus que de 15%.

Fondation ou Sàrl immobilière (gestion de patrimoine) ?

Tu vas peut-être me dire que je pourrais aussi créer une SARL de gestion de patrimoine (externe) ? Oui, mais :

Un jour, tu voudras certainement vendre l’un des biens immobiliers. C’est là qu’intervient la différence entre la fondation de famille et la SARL immobilière.

Si tu vends un bien immobilier par l’intermédiaire de la S.A.R.L., le bénéfice de ta vente est entièrement imposable, c’est-à-dire à 15%, parfois même à 30%.

Si tu vends un bien immobilier par l’intermédiaire de la fondation, le bénéfice de la vente est totalement exonéré d’impôt, dans la mesure où tu as attendu le délai de spéculation de 10 ans.

Délai de spéculation (digression)

Afin de freiner la hausse des prix sur le marché immobilier, le législateur a adopté la règle simple suivante : Si une période d’au moins 10 ans s’écoule entre l’achat et la vente d’un bien immobilier, le produit de la vente obtenu reste exonéré d’impôt. Ainsi, les investissements immobiliers sont censés être de nature durable et les prises de bénéfices à court terme sont moins intéressantes.

Que se passe-t-il si je veux retirer de l’argent de la fondation ?

Si tu retires de l’argent de ta fondation familiale, 25% d’impôt sur les revenus du capital sont dus. C’est la même chose que pour les retraits d’une SARL (distribution de bénéfices). Tu as déjà défini qui reçoit l’argent, c’est-à-dire qui est le bénéficiaire, lors de la création de la fondation de famille.

Avantages de la fondation de famille : conclusion

Avec une fondation familiale, tu combines donc les avantages de la SARL immobilière, avec seulement 15% d’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs et la plus-value de cession exonérée d’impôt (après le délai de spéculation), à partir de la 11e année, comme pour les particuliers, par la fondation familiale.

Avec cette forme juridique, tu peux donc te constituer un parc immobilier important et fiscalement optimisé. Les charges fiscales plus avantageuses permettent à ton portefeuille de croître plus rapidement, tu peux finalement honorer tes dettes plus rapidement et donc réinvestir plus vite.

Mieux encore, tu percevras tes revenus locatifs à hauteur de 85% complets après impôts, en plus de la plus-value de cession exonérée d’impôts après le délai de spéculation.

Les fondations familiales présentent en outre des avantages pour les générations suivantes, tes enfants et petits-enfants. En cas de succession, tes parts sont réparties à parts égales entre la première ligne de succession, c’est-à-dire ton conjoint et tes enfants. S’ils décèdent, la fondation est transmise à la génération suivante.

Apprendre gratuitement : Créer une entreprise & formes juridiques

Outre la fondation familiale, il existe encore quelques autres types d’entreprises alternatives qui pourraient t’intéresser en tant que fondateur* ! Tu veux en savoir plus sur la création d’entreprise ? Apprends en plus sur le capital social, les impôts et les avantages et inconvénients des différents types d’entreprises.

Tu trouveras ici toutes les formes juridiques que tu peux choisir en tant que créateur* d’entreprise en Allemagne ainsi qu’un guide avec une check-list :

1. Les formes juridiques : Liste
2. Créer une entreprise : Déroulement, coûts et aperçu

Les formes juridiques : Liste

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Société anonyme immobilière (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Créer une entreprise : Déroulement, coûts et liste de contrôle

Créer une entreprise (immobilier) – Tu veux créer ta première entreprise ? Conditions préalables pour toi en tant que fondateur*, capital social, contrats d’associés, coûts de la création, formes juridiques et check-lists. Cela peut paraître compliqué pour les débutants, mais c’est en fait très simple. Le processus de création d’une entreprise est en général relativement similaire. J’ai résumé ici pour toi la création d’une entreprise en quelques étapes simples. Apprends à créer ta propre entreprise. Après le grand guide sur toutes les formes juridiques et tous les types d’entreprises, voici aujourd’hui un aperçu détaillé de la création d’une entreprise (immobilière) pour les débutants.

• Créer une entreprise

Les montants exonérés de l’héritage – qu’est-ce qui est imposé et qu’est-ce qui ne l’est pas ?

Afin de protéger les héritiers d’une charge financière importante, différents taux d’imposition et abattements s’appliquent en fonction du degré de parenté. Ces abattements comprennent différents éléments qui ne doivent pas être imposés, afin que les héritiers ne doivent pas payer la plus grande partie des impôts, en particulier dans le cas d’une succession importante. Découvrez maintenant quels sont les montants exonérés et à combien ils s’élèvent pour chaque membre de la famille.

• Succession à vie : bien léguer
• En savoir plus sur : Hériter correctement

Abattements pour pension – des règles précises pour les enfants et les conjoints

Des abattements pour pension sont à payer si le partenaire ou les enfants dépendaient de l’aide financière du défunt. Pour les conjoints, l’exonération de pension s’élève à 256 000 euros, à condition que le conjoint survivant n’ait pas de pension de veuve ou de retraite professionnelle pour laquelle aucun droit de succession n’est dû. Si une telle pension existe, la valeur de la pension est déterminée en fonction de la durée probable de la rémunération et l’exonération de pension est diminuée de cette valeur.

Les enfants bénéficient d’une franchise de pension qui varie en fonction de l’âge de l’enfant au moment du décès. Jusqu’à l’âge de 5 ans, les enfants en bas âge bénéficient d’un abattement de 52 000 euros. A partir de ce point, la franchise de pension diminue d’environ 10.000 euros tous les cinq ans. Les enfants âgés de 20 à 27 ans peuvent donc faire valoir un abattement pour pension de 10 300 euros, mais ces abattements ne sont pertinents que si les enfants n’ont pas de pension propre, comme une pension d’orphelin.

• Des abattements pour pension s’appliquent si le partenaire ou les enfants dépendaient de l’aide financière du défunt.
• Les conjoints et les partenaires enregistrés reçoivent 256.000 euros
• Les enfants reçoivent 52.000 euros, mais le montant diminue dans certaines conditions

Impôts sur les successions : utiliser intelligemment les abattements – conseils d’une avocate spécialisée

Autres abattements – différents selon le degré de parenté

Les autres abattements, en plus des abattements pour pension, sont réglés en fonction du degré de parenté et sont indépendants de la pension de survie existante ou de la fortune propre. Ainsi, les conjoints et les partenaires enregistrés héritent d’un abattement de 500.000 euros. Les enfants du défunt ou les petits-enfants du défunt, si leurs parents décèdent avant la succession, peuvent faire valoir un abattement de 400.000 euros. Les petits-enfants dont les parents sont encore en vie peuvent bénéficier d’un abattement de 200.000 euros. Les arrière-petits-enfants ou les propres parents du défunt bénéficient d’un abattement de 100.000 euros. Tous les autres héritiers peuvent faire valoir des abattements de 20.000 euros. Afin de payer le moins d’impôts possible lors de la succession, le testateur peut prendre des décisions importantes bien avant son décès et les stipuler dans son testament.

Seul ce qui reste de la succession après déduction des abattements est imposable. Chaque acquisition imposable est arrondie à la centaine d’euros inférieure. Les différents taux d’imposition des droits de succession dépendent des différentes tranches d’imposition des héritiers et sont en outre progressifs.

• D’autres abattements s’appliquent, tant pour les héritages que pour les donations
• Les allocations familiales sont calculées en fonction du degré de parenté.

Donations – Abattements et impôt sur les donations

L’impôt sur les successions et l’impôt sur les donations sont étroitement liés. Les abattements sont quasiment les mêmes que pour la succession, mais les abattements donnés ne peuvent être cédés en franchise d’impôt qu’une fois tous les dix ans. Les testateurs qui souhaitent réduire les droits de succession pour leurs héritiers doivent donc commencer à donner leur patrimoine dix ans avant leur décès. Dans le cas des familles recomposées, il résulte de cette réglementation qu’il peut être judicieux d’adopter les enfants du conjoint afin de mettre les abattements sur un pied d’égalité avec ceux des enfants biologiques. Dans ce cas, l’adoption n’influence pas la succession avec l’autre parent biologique.

Une donation permet donc effectivement de réaliser des économies sur les droits de succession. Les testateurs doivent connaître ces possibilités et les utiliser de manière ciblée afin de payer moins d’impôts sur la succession. Les partenaires non mariés doivent tenir compte du fait que les partenariats de longue durée ne donnent droit aux abattements que s’ils sont reconnus officiellement, soit par un mariage, soit par un enregistrement du partenariat.

• Les mêmes abattements s’appliquent à l’impôt sur les donations qu’à l’impôt sur les successions.
• Les deux sont étroitement liés et suivent les mêmes prémisses

Biens exonérés – objets d’art, bibliothèques ou mobilier de ménage

Outre les abattements, certains biens sont également exonérés d’impôt. Pour les proches parents de la classe d’imposition I, les biens mobiliers, tels que le mobilier de maison ou des objets usuels similaires, sont exonérés d’impôts s’ils ne dépassent pas 42 000 euros. Pour tous les autres héritiers, la valeur est de 12 000 euros. Si des objets d’art, des archives ou des bibliothèques font partie de la succession, ils sont généralement exonérés d’impôts à hauteur de 60 %. Si un bâtiment dans lequel vit l’un des héritiers fait partie de la succession, il peut également être exonéré de l’impôt.

• Certains biens sont exonérés ou exemptés d’impôts jusqu’à un certain montant.
• Les archives, les œuvres d’art et les bibliothèques sont exonérées à 60%.

Informez-vous également sur le thème : Bien léguer de son vivant!

Les principales questions sur les abattements et les droits de succession

Comme les abattements varient en fonction du degré de parenté et dépendent également de l’ordre de succession, ce sujet suscite souvent des questions. Afin que vous sachiez à quel montant d’exonération vous avez droit et quel est le montant des droits de succession, les experts de Lukinski répondent à toutes les questions importantes concernant les exonérations et les droits de succession.

Quel est le montant de l’exonération de l’impôt sur les successions ?

Les montants exonérés varient en fonction du degré de parenté. Pour les époux et les partenaires, le montant est de 500.000 euros, pour les enfants et les petits-enfants, si leurs parents sont déjà décédés, le montant est de 400.000 euros. Pour les petits-enfants dont les parents sont encore en vie, le montant est de 200.000 euros et pour les parents et grands-parents, le montant est de 100.000 euros.

Quel est le montant de l’abattement en cas d’héritage entre frères et sœurs ?

En cas d’héritage entre frères et sœurs, un abattement de 20.000 euros s’applique. Les héritiers sont soumis à la classe d’imposition 2.

Comment éviter les droits de succession ?

Les droits de succession peuvent être réduits si le testateur commence à donner son héritage de son vivant. Certaines directives doivent être respectées afin d’éviter tout impôt sur les donations. Si tout est respecté, la donation peut réduire les droits de succession et même, selon les cas, les supprimer complètement.

Quand est-ce que je paie des droits de succession ?

Les droits de succession sont payés par chaque héritier. Toutefois, l’impôt n’est prélevé que sur le montant qui dépasse l’abattement. L’abattement possible varie en fonction du degré de parenté.

Une donation est-elle imposable ?

L’impôt sur les donations est très proche de l’impôt sur les successions. En général, une donation est imposée de la même manière qu’un héritage, mais les mêmes abattements s’appliquent. Les testateurs peuvent donc minimiser les droits de succession en faisant une donation de leur vivant.

Jusqu’à quand un héritage est-il exonéré d’impôts ?

Cela dépend du degré de parenté. Les parents proches, comme le conjoint et les enfants, bénéficient d’un abattement plus important que les petits-enfants, les parents ou les grands-parents du défunt.

Quel est le montant de l’impôt sur les successions ?

Le montant des droits de succession dépend du degré de parenté, du montant de la succession mais aussi des abattements respectifs. Le montant des droits de succession doit être calculé au cas par cas.