Calculatrice éteinte : Application Guru Immobilier

L’idée m’est venue à Noël 2022 et depuis, je programme l’application Immobilien Guru! Entre-temps, l’application compte plus de 30 calculateurs immobiliers et financiers, ainsi qu’un système d’apprentissage de l’investissement, 50 000 artisans et plus de 20 000 experts en immobilier.

Si tu aimes les calculateurs (ci-dessous), n’hésite pas à consulter ton App Store pour obtenir mon application gratuite d’investisseur!

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En outre, il y a plus en ligne :

• Gourou de l’immobilier

8 Calculateurs immobiliers présentés !

Gratuit, en ligne, toujours et partout et tout cela sans Excel! Mon petit kit d’investissement immobilier pour toi !

PS : Les professionnels peuvent bien sûr sauter les premiers calculateurs autour des fonds propres et du plan d’épargne et commencer directement avec le rendement, le chèque de rendement & Co.

Bonne chance, ton Lukinski!

Fonds propres : calculer la fortune

Tout commence avec les fonds propres. Sans eux, rien n’est possible, sauf si tu as quelqu’un qui se porte garant pour toi. Typiquement, si tout le reste est solide, tu as besoin de 20% de fonds propres et la banque t’en donne 80%. Exemple :

• Fonds propres = 5.000 euros (20%)
• Volume du crédit = 20.000 euros (80%)
• Prix d’achat maximum = 25.000 euros

Pour cela, tu calcules tes actifs :

• Calculateur de fonds propres

Plan d’épargne : Combien peux-tu épargner chaque mois (constitution de fonds propres) ?

Tu n’as pas les fonds propres nécessaires ? Alors il n’y a qu’une seule solution : épargner ! Tu peux facilement calculer ici combien tu peux mettre de côté chaque mois. En effet, on oublie souvent quelques dépenses et on arrête d’épargner dès le premier mois. Économiser est le moyen d’atteindre ton objectif ! Calcule ici le montant que tu peux mettre de côté.

• Calculateur de plan d’épargne

Prix d’achat maximal : combien de biens immobiliers peux-tu te permettre ?

Tes fonds propres te conduisent automatiquement au prix d’achat maximal. Tu as déjà appris à le calculer dans la rubrique « Fonds propres ». Si tu as besoin d’un calcul rapide, tu peux le faire ici :

• Prix d’achat maximal

Frais d’achat : prix d’achat + X

Frais d’achat, il y a encore quelque chose… en règle générale, les frais annexes représentent entre 8% et 10% du prix d’achat, selon le Land. Dans tous les cas, il s’agit de

• Impôt sur les mutations foncières
• Frais de notaire
• Frais de registre foncier
• Frais de courtage (si mandaté)

Grâce à mon calculateur gratuit des frais accessoires d’achat, tu peux à tout moment calculer rapidement et facilement tous les facteurs, qu’il s’agisse de l’achat d’un appartement ou d’une maison :

• Calculateur des frais d’achat

Rendement net : que rapporte un bien immobilier ?

Le calcul le plus important pour les investisseurs est le rendement locatif net d’un bien immobilier. Il indique ce qu’un bien immobilier rapporte par mois en %. Étant donné qu’en tant qu’investisseur en capital, tu financeras typiquement ton bien à crédit, tu paieras :

1. Maintenance ~ 2 % par an (par an)
2. Taux d’intérêt ~ taux d’intérêt actuel pour l’emprunt
3. Remboursement ~ 2 % par an

Disons que tu prends un crédit à 2% d’intérêt, tu as (2% + 2% + 2% = 6%). Si ton rendement est > 6%, ton locataire rembourse ton bien immobilier, ton patrimoine augmente passivement et tu reçois encore X euros par mois comme cash-flow positif de ton bien immobilier loué.

Pour que tu puisses calculer rapidement et facilement, voici mon :

• Calculateur de rendement locatif net

Contrôle du rendement : en 2 secondes

Tu n’as pas tous les chiffres du rendement locatif net sous la main ? Dans ce cas, tu devrais connaître mon test de rendement rapide. Ici, tu peux calculer chaque rendement en 2 secondes dans l’application Immobilien Guru. En arrière-plan, des valeurs sont également prises en compte, comme actuellement 2% de réserve de maintenance par an, de manière automatique.

Il suffit de faire glisser deux régulateurs simples :

• Prix d’achat
• Loyer / mois

Un contrôle de rendement n’a jamais été aussi rapide ! Ici, tu accèdes au :

• Contrôle du rendement

Facteur prix d’achat : indicateur pour les grands projets

Explication simple : le facteur prix d’achat inverse le calcul du rendement :

• De  » Revenus locatifs / Prix d’achat « 
• Est-ce que « prix d’achat / revenus locatifs » sera

Super facile !

• Rendement = % de revenu par an
• Facteur prix d’achat = remboursé en X années

Le résultat te dit en combien d’années ton bien immobilier en tant qu’investissement a été remboursé par les revenus locatifs.

• Facteur prix d’achat

Réserve de maintenance : en 2 secondes

Tu n’as jamais calculé aussi rapidement tes réserves d’entretien ! Ma petite calculatrice pour les réserves d’entretien dans l’immobilier est tout aussi simple que la vérification du rendement. Le clou, c’est qu’en arrière-plan, je calcule tout selon la formule de Peter.

• Réserve de maintenance Calculateur

Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt après X années

Exonéré d’impôts, super ! C’est ce que se disent de nombreux investisseurs en capital, et ils ont raison. En gros, il existe trois types d’investissement :

• Intérêt personnel = délai de 3 ans
• Location = délai de 10 ans
• Modèle mixte = X + 2 ans de délai ( X = période de location)

Pour que le calcul soit simple et rapide à l’avenir, j’ai développé ce calculateur de délai de spéculation.

• Calculateur de délai de spéculation

Apprends en ligne avec mon application !

Apprends en ligne avec mon application immobilière. Avec 50+ leçons individuelles, de l’achat et du rendement à la vente rentable d’un bien immobilier en passant par la gestion et la location. Le rendement net, le rendement brut ou encore le facteur prix d’achat ne nous disent pas encore grand-chose ou seulement un peu ? Parfait, car avec mon application, tu peux te préparer très facilement à tes premiers investissements.

Coaching immobilier 2.0 : en ligne et gratuit

Tu peux lire mille livres et ne pas savoir à la fin ce qui compte vraiment. Comme mes calculateurs, il ne s’agit que du A&O dans l’investissement immobilier : fonds propres, rendement, entretien, etc.

La formation est conçue de manière extrêmement simple, tout comme tous les calculateurs immobiliers !

L’immobilier en tant qu’investissement : apprendre à investir !

Tu apprendras ainsi en 10 leçons, comprenant chacune environ 5 entraînements, ce qui est important dans les différentes sous-disciplines.

• Acheter des biens immobiliers
• Rendement immobilier
• Stratégie immobilière Fix & Flip
• Valoriser les biens immobiliers
• Louer des biens immobiliers
• Vendre des biens immobiliers
• …

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Le gourou de l’immobilier !

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Impôts lors de la vente d’un immeuble collectif

Lire la suite ici :

• Impôts lors de la vente d’un immeuble collectif

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Évaluation immobilière : expliquée étape par étape

Par expérience, nous pouvons dire qu’une évaluation objective et approfondie du bien immobilier est déterminante pour le succès de la vente. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent, si le prix d’achat est trop élevé, vous vous aliénerez les vrais acheteurs potentiels. La fixation d’un prix d’offre correct est l’un des points les plus importants lors de la vente d’un bien immobilier.

Avant d’entrer dans le vif du sujet de l’évaluation de la situation, de la substance du bâtiment, de la valeur vénale et autres, voici tout d’abord trois questions fondamentales qui nous sont posées lors d’entretiens de conseil avec des clients :

• Comment évaluer un bien immobilier ?
• Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ?
• Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ?

Conseil ! Plus loin dans l’article, vous trouverez des informations beaucoup plus détaillées sur tous les types de procédures d’estimation de la valeur des biens immobiliers.

Cession : âge, placement, héritage & changements

Les raisons de vendre un bien immobilier sont nombreuses. Des considérations d’investissement, un héritage ou des changements de situation peuvent être déterminants. Si un enfant vient s’ajouter à la famille, celle-ci peut souhaiter acquérir un bien immobilier plus grand.

En vieillissant, beaucoup souhaitent passer à un bien plus petit, par exemple pour économiser des frais d’entretien. Les propriétaires immobiliers sont souvent très attachés à leur bien. Beaucoup de temps, de travail et d’amour ont été investis dans la maison ou l’appartement.

Le bien immobilier a une grande valeur personnelle, qui se reflète dans le prix d’achat souhaité. Mais si le prix est trop élevé, beaucoup d’acheteurs se détournent immédiatement. Le succès passe par un bon équilibre.

Celui qui se présente à la visite est déjà armé d’arguments pour faire baisser le prix d’achat. Les défauts sont recherchés et l’intéressé potentiel ne fait qu’évaluer la quantité de travail qu’il doit encore fournir dans le bien immobilier. En bref :

Si le prix demandé est bien supérieur à la valeur réaliste du marché, vous ne vendrez pas.

Pour réduire la durée de la vente et obtenir le meilleur prix d’achat, il est essentiel d’évaluer correctement le prix du marché.

Quels biens immobiliers sont évalués et comment ?

Dans le tableau suivant, nous avons établi une liste des types de biens immobiliers et de leurs méthodes d’évaluation habituelles. La procédure d’évaluation pour le « recalcul » permet de vérifier les valeurs précédemment déterminées :

Appartements (occupés par leur propriétaire)

• Méthode de la valeur comparative
• Compenser avec : Méthode de la valeur de rendement ou méthode de la valeur réelle

Appartements (loués à des tiers)

• Méthode de la valeur de rendement
• Compenser avec : Méthode de la valeur comparative ou méthode de la valeur réelle

Maison d’habitation (utilisée par le propriétaire)

• Méthode de la valeur réelle
• Compensation avec : Méthode de la valeur de rendement

Immeuble d’habitation (loué, p. ex. immeuble d’habitation)

• Méthode de la valeur de rendement
• Compenser avec : Méthode de la valeur réelle

Terrain (non bâti)

• Méthode de la valeur comparative
• Compenser avec : [Aucun]

Terrain (non bâti, mais loué)

• Méthode de la valeur comparative
• Compensation avec : Méthode de la valeur de rendement

Faire évaluer son bien immobilier ?! Oui. Absolument.

Si vous souhaitez vendre une maison, notre recommandation est la suivante : faites appel à des experts pour une estimation de valeur fondée. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent. Nous vous donnons une évaluation approximative pour une première estimation.

J’évalue gratuitementvotre bien immobilier : Évaluation immobilière

En règle générale, une expertise succincte suffit pour évaluer l’objet. Une telle évaluation d’expert va au-delà d’une évaluation standardisée et devient une base essentielle pour déterminer le meilleur prix d’offre.

Dans une telle évaluation, les experts tiennent également compte des particularités régionales, de l’offre et de la demande. Ils vous aident à déterminer la valeur vénale actuelle de votre bien immobilier. Faites confiance à des interlocuteurs expérimentés et obtenez le meilleur prix de vente possible pour votre bien.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous :

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Recueil de formules pour les propriétaires de biens immobiliers

Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore. Cliquez ici pour revenir à l’aperçu :

• Recueil de formules pour l’immobilier

Coûts : évaluation finale de la maison et de l’appartement

Pour le calcul, on procède d’abord à une évaluation approximative. Le prix de l’évaluation finale s’oriente donc, dans la plupart des cas, sur la valeur estimée du bien immobilier à évaluer.

Si la valeur du bien immobilier est inférieure à 150.000 euros, vous pouvez compter sur des frais approximatifs de 1.500 euros. Pour les immeubles collectifs dont la valeur immobilière est supérieure à 1 million, les honoraires fixés sont portés à 3.000 euros.

• Valeur inférieure à 150.000 euros, environ 1.500 euros
• Plus de 1.000.000 euros de valeur, ,environ 3.000 euros

Frais supplémentaires : droit de passage & Co.

Comme un droit de passage a également été évalué, une majoration de 20 % = 360 euros peut être facturée. Ainsi, pour un bien immobilier de moins de 150.000 euros, les honoraires s’élèvent à 1.500 euros pour l’évaluation du bien immobilier plus 360 euros pour le traitement du droit de passage, soit un total de 1.860 euros nets.

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

• Expertise de valeur

Évaluer un appartement

Évaluation d’un logement et facteurs de valeur – Vous possédez un logement en copropriété et vous souhaitez savoir quelle est sa valeur ? Bien sûr, vous pouvez immédiatement poser cette question à un évaluateur et/ou à un agent immobilier. L’estimation précise de la valeur devient toutefois importante au plus tard lorsque vous souhaitez vendre ou léguer votre logement. Même en cas de prêt – par exemple si vous souhaitez acheter un autre bien immobilier – la valeur devrait déjà être déterminée très précisément. C’est à ce moment-là que le spécialiste entre en jeu.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un logement ? Mais restons-en d’abord à ce que l’on appelle la « valeur au pouce », c’est-à-dire une estimation très approximative de la valeur. Pour déterminer la valeur de votre logement, toute une série de facteurs d’influence « doux » jouent d’abord un rôle.

• Évaluer un appartement

Evaluer la maison

Évaluation approximative ou estimation du prix d’achat – Si la maison ou l’appartement a été acheté il n’y a pas si longtemps, les coûts de construction ou le prix d’achat offrent des premières valeurs indicatives lors de l’évaluation de la maison. Sur le portail immobilier Lukinski, vous pouvez obtenir des indications supplémentaires sur la valeur actuelle de votre bien immobilier en le comparant avec des objets situés dans des endroits similaires, de même taille et de même équipement, etc. Notre détermination précise du prix de l’immobilier dépend de différents critères.

Le critère le plus important est la situation. Les prix de l’immobilier varient parfois considérablement d’une région à l’autre. C’est pourquoi seuls les biens situés à proximité peuvent être pris en compte dans la comparaison immobilière. En tant qu’experts de la vente immobilière dans les régions de Rhénanie-Palatinat et de Hesse, nous pouvons rapidement donner une estimation proche de la réalité grâce à la comparaison immobilière. Lors de l’évaluation d’une maison, les aspects de la micro et macro situation ainsi que l’emplacement immédiat du bien sont également importants : le bruit, la vue et la lumière intéressent les acheteurs potentiels et influencent la valeur du bien et le prix réalisable.

• Evaluer la maison

Évaluer un immeuble d’habitation

Valeur vénale, estimation de la valeur et prix d’achat de votre bien immobilier –

Si vous souhaitez vendre votre immeuble d’habitation, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste. Les questions centrales des propriétaires : Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Comment calculer la valeur d’un immeuble collectif ? Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’une maison ? Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ? Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ? Beaucoup de questions et de faits auxquels vous serez confronté lors de l’évaluation d’un immeuble collectif. Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité de la situation, de la valeur vénale, des biens immobiliers comparables, de la substance du bâtiment et autres, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs.

• Évaluer un immeuble d’habitation

Évaluer un terrain

Déterminer la valeur vénale, l’estimation de la valeur et le prix d’achat – Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain ?

• Évaluer un terrain

Calculer le rendement : Formule Collecte

Calculer la valeur d’un bien immobilier – Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore.

• Calculer la valeur d’un bien immobilier : Formule Collecte

Frais courants et réserves

• Gestion immobilière pour votre propriété
• Fraisde réparation, d’entretien et de rénovation
• Les frais d’entretien qui ne sont pas réguliers
• Appels téléphoniques, correspondance, compte et intérêts
• Quote-part des charges pour les logements vides
• Assurance protection juridique et assurance loyers impayés

Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

• Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Étape : Loyer net par an = 150.000
3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Rendement locatif net

Comment calculer le rendement locatif net :

1. Étape : Prix d’achat + frais annexes
2. Étape : Loyer net – frais de gestion (annuels) – frais d’entretien (annuels) = revenu net annuel
3. étape : rendement annuel net / coûts d’investissement

Exemple de calcul du rendement locatif net :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Etape : 150.000 euros de loyer net – 20.000 euros de gestion – 70.000 euros d’entretien = 60.000 euros de revenu net annuel
3. Etape : 60.000 euros de revenu annuel net / 3.350.000 euros de coûts d’investissement x 100 = 1,79 pour cent de rendement locatif net

Rendement des fonds propres

Vous calculez le rendement des capitaux propres à l’aide de la formule de rendement suivante :

Revenu après impôts x 100 / fonds propres engagés

Rendement de l’objet

Le rendement de l’objet se calcule comme suit :

Revenu locatif – frais d’entretien – charge fiscale = rendement de l’objet

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Planification à long terme : stratégie de constitution de patrimoine

La constitution d’un patrimoine à long terme ne commence pas seulement lorsque le patrimoine doit être utilisé rapidement. Cela signifie par exemple juste avant la retraite ou juste avant une décision, lorsque l’argent « doit » être dépensé. Par exemple à la fin de l’année ou lorsqu’il s’agit d’investissements plus importants, également avant des élections, par exemple les élections fédérales (actuellement avec une donation / la création d’une WEG). Mais – nous voulons rester au tout début.

Se constituer un patrimoine à 20, 30, 40, 50 ans ?

Quand faut-il commencer à se constituer un patrimoine ? Le moment où vous commencez à vous constituer un patrimoine ne dépend pas de votre âge. L’important est que vous commenciez à vous intéresser à la constitution d’un capital « le plus tôt possible ». Chaque euro dont vous disposez pour investir peut générer de nouveaux bénéfices. Ces bénéfices peuvent à leur tour être réinvestis et la valeur ajoutée, le facteur de rendement d’un seul euro, est ainsi déjà nettement plus importante. Plus longtemps votre argent « peut travailler », mieux c’est. Comme le montre l’exemple de calcul (plus loin),

chaque euro double, tous les 10 ans, avec un rendement de seulement 10% par an. (per anno = par an)

Ainsi, votre patrimoine augmente, de plus en plus de fonds propres peuvent être utilisés pour le placement d’argent.

Que ce soit à 20, 30, 40 ou 50 ans … l’important, c’est de commencer !

Astuce ! Le trading n’a jamais été aussi simple ! Acheter à partir de 1 euro avec ces applis :

Téléchargement (Android + iOS) : eToro

Et un petit conseil, Made in Germany :

Téléchargement (Android + iOS) Trade Republic

Comparaison : constitution d’un patrimoine en fonction de l’âge

Dans cette comparaison, nous partons d’un placement de 50.000 euros. Vous voyez ici le rendement jusqu’à l’âge de 60 ans, à 10% par an :

• 20 ans > 1.870.217 euros à 60 ans
• 30 ans > 721 049 euros à 60 ans
• 40 ans > 277.995 euros à 60 ans
• 50 ans > 107.179 euros à 60 ans

Comme vous pouvez le constater, plus vous commencez tôt, mieux c’est.

Le temps, c’est de l’argent !

Formes d’investissement et âge – L’âge n’a pas non plus d’importance lorsqu’il s’agit de choisir la bonne forme d’investissement. Qu’il s’agisse d’investissements rapides, comme les actions, ou d’investissements à long terme, comme l’immobilier comme placement de capital. Vous trouverez par exemple un aperçu des formes de placement ici, liste : Placements financiers (externe, magazine). La base est le montant de vos fonds propres et la question suivante : quel placement puis-je me permettre ?

Comment se constituer un patrimoine ?

Tout d’abord, il y a une règle d’or avec laquelle vous devez vivre :

Beaucoup aide beaucoup, celui qui a un peu, beaucoup ou même beaucoup de capital est avantagé

Pourquoi ? Les investisseurs fortunés peuvent par exemple s’offrir des conseillers fiscaux qui s’occupent également de l’évasion fiscale. Ainsi, pendant que tu paies l’impôt sur les plus-values, ils utilisent les failles de la législation pour éviter de payer des impôts. Ce qui est tout à fait légal. Celui qui sait comment économiser des impôts devrait utiliser ses connaissances – nous y reviendrons plus tard. Nous nous en tenons donc là :

L’argent aide beaucoup : Comparaison fonds propres / rendement

Leur objectif

Constitution de patrimoine

Pourquoi « plus d’argent, c’est bien », voir ici. Le capital ne se multiplie que lentement. Calculons un petit rendement réel que vous obtenez chaque année grâce à votre placement.

Exemple 100.000 euros de fonds propres – Disons que vous obtenez un rendement de 10% par an, que ce soit dans l’immobilier (fonds propres min. ~ 20.000 euros, vous allez découvrir pourquoi [effet de levier]) ou dans un fonds ETF composé de différentes actions (fonds propres à partir de 100 euros, exemple du secteur solaire), vous augmentez votre capital de :

• Investi : 100 000 euros
• Rendement : 10.000 euros
• Fonds propres (nouveau) : 110.000 euros

Exemple de 10.000 euros de fonds propres – Si l’on aborde la constitution d’un patrimoine à plus petite échelle, par exemple avec un portefeuille composé de cryptomonnaies, d’actions ou d’ETF, avec 10.000 euros, on gagne en conséquence 1.000 euros.

• Investi : 10 000 euros
• Rendement : 1.000 euros
• Fonds propres (nouveau) : 11.000 euros

Faire « juste » travailler l’argent

Si vous ne faites travailler « que » de l’argent, vous avez besoin de beaucoup d’argent pour pouvoir en vivre, pour ainsi dire sans travailler, comme un revenu passif grâce aux « intérêts ». Avec « seulement » 10.000 euros, il vous faudrait 40 ans pour arriver à 50.000 euros de fonds propres. Avec un rendement annuel stable de 10%.

Exemple de tableau :

Et … ensuite viennent les impôts

Bénéfices et imposition – Un autre inconvénient pour ceux qui ont peu de fonds propres : Les impôts. Sans compter l’impôt sur les revenus du capital, à chaque fois à 25% sur les revenus du capital. En conséquence, le rendement de 10% en termes réels n’est plus que de 7,5%, c’est-à-dire après impôt.

Les gros investisseurs ont un avantage décisif, ils peuvent se payer des conseillers fiscaux qui savent éviter les impôts grâce à des constructions d’entreprises (comme les fondations familiales) et d’autres astuces, par exemple les donations au sein des familles.

Vous voyez donc

La constitution d’un patrimoine nécessite des fonds propres, idéalement 100.000 euros et plus, pour que ce soit « amusant » ; mais il est également important que, si vous disposez de moins, vous considériez cette somme de 100.000 euros de fonds propres comme un premier objectif et une motivation !

Pourquoi ? Si vous souhaitez un jour investir dans l’immobilier – ce que font tous les grands investisseurs – vous aurez besoin de capitaux, par exemple pour l’achat, mais aussi pour les rénovations qui doivent être effectuées.

Vous connaissez maintenant la situation de départ, poursuivons avec les outils (connaissances) dont vous avez besoin.

Effet de levier et capital étranger

C’est pourquoi il est si important de connaître quelques premiers mécanismes et leviers. Tout d’abord

Les capitaux étrangers (crédits) font partie de l’entreprise

L’effet de levier dans les opérations financières, immobilières et autres transactions similaires est le moyen de choix pour augmenter les fonds propres (par l’emprunt).

Grâce à ce levier (leverage), vous pourriez acheter un appartement en copropriété d’une valeur de 1 million, le louer ensuite et n’avoir à réunir que 100.000 à 200.000 euros de fonds propres pour l’achat du bien.

En règle générale, vous avez besoin de (10 à) 20% de fonds propres pour le premier bien immobilier.

Il n’en va pas autrement pour les actions et les opérations boursières, un certain pourcentage doit toujours être présenté en garantie lorsque vous négociez avec effet de levier. Le courtier vous prête de l’argent pour votre investissement. La banque vous prête de l’argent pour votre investissement immobilier. Comme nous l’avons dit, les capitaux étrangers (crédits) font partie de la transaction.

Votre base de rendement (par exemple de la location) est maintenant de 1.000.000 euros, au lieu de « seulement » 100.000 euros.

Les gros investisseurs ont ici un autre avantage : dès que les parts de patrimoine sont suffisantes, le jeu du financement s’inverse. Tout à coup, vous n’avez plus besoin d’aller à la banque pour demander un financement, les banques viennent vers vous pour réaliser un projet avec elles. Tout dépend de votre solvabilité et de vos actifs.

À l’inverse, cela signifie pour tous les débutants qu’il faut faire preuve de patience et se focaliser sur une stratégie à long terme pour se constituer un patrimoine !

Formule de calcul : Digression à partir de l’économie d’entreprise

Il n’existe bien sûr pas de formule précise pour constituer votre patrimoine en toute sécurité. Par souci d’exhaustivité, il existe toutefois une formule de rendement des capitaux propres issue de la gestion d’entreprise classique, qui vous permet par exemple de comparer différentes périodes (mois, trimestre ou année).

Après la formule, les conseils !

Conseils : Épargner, investir intelligemment, diversifier

1. Faire des économies : Gagner » de l’argent sans travailler
2. Investir (en soi) au lieu de dépenser de l’argent
3. Diversifier les placements financiers : minimiser les risques de perte

Faire des économies : Gagner » de l’argent sans travailler

Ce qui est donc décisif, c’est ce que vous avez déjà extrait au début, pensez à long terme ! Cela commence très simplement. Aller rapidement chez Starbucks, dans un hôtel de luxe en vacances, toujours, tout de suite le dernier modèle de smartphone.

Le premier conseil ultime, surtout pour les débutants : épargner permet d’augmenter son patrimoine, toujours.

Qu’il s’agisse d’un café Starbucks pour ceux qui n’ont presque pas de fonds propres ou d’un bateau « superflu » (avec des frais de suivi) pour ceux qui sont déjà fortunés. L’épargne est essentielle pour la constitution d’un patrimoine.

Pour augmenter vos fonds propres, renoncez aux frais inutiles, l’heure est aux économies ! Un exemple rapide : pour les entrepreneurs qui ne doivent par exemple pas respecter des horaires de travail fixes, profitez de la basse saison pour réserver vos voyages, et vos vacances vous coûteront déjà 15% à 30% de moins. Mais pensez aussi aux impôts, n’évitez pas le sujet ! Les exonérations sont de l’argent liquide que vous récupérez à la fin de l’année.

A petite échelle pour les frais de transformation qui peuvent être déduits dans la déclaration d’impôts, à grande échelle par exemple 500.000 euros d’exonération lors de la création d’une fondation familiale (économiser l’impôt sur les donations).

De l’épargne à la fiscalité, il est possible de faire beaucoup de choses ici, sans nouveaux efforts.

Ne laissez donc pas vos finances au hasard, planifiez activement, pour votre propre avenir et comme prévoyance vieillesse.

Investir (en soi) au lieu de dépenser de l’argent

Investissez toujours en vous-même ! Pour faire simple, une voiture de prestige coûteuse, peut-être « bonne » pour l’ego personnel, selon la manière dont on la considère, mais mauvaise pour le bilan patrimonial lorsqu’il s’agit de construire un patrimoine. En revanche, si vous dépensez votre argent dans une formation, qu’il s’agisse de mécatronique ou de design automobile, c’est de l’argent bien dépensé. En effet, il se multipliera au fur et à mesure que vos performances augmenteront.

La formation est importante, en tant que développement, comme dans l’exemple d’un webdesigner qui se perfectionne dans le design de l’industrie automobile, jusqu’au thème des impôts, comme déjà évoqué plus haut.

Diversifier les placements financiers : minimiser les risques de perte

Autre constatation importante, n’investissez pas dans un seul « canal ». Plus vos investissements sont diversifiés, plus le risque de défaillance de certaines valeurs est faible. Supposons par exemple que vous misiez tout sur l’action d’un constructeur automobile électrique. Soudain, il y a plusieurs incidents imprévus, peut-être même mortels sur la route, une presse négative. Le cours de l’action peut alors entamer une chute à long terme, qui ne sera peut-être pas compensée avant des mois ou des années.

Si vous deviez puiser dans vos réserves pendant cette période (cours bas), vous ne pourriez le faire que si vous acceptiez une forte perte de cours.

C’est pourquoi vous diversifiez vos placements financiers :

• Actions, de préférence ETF (valeurs boursières regroupées) ; le cas échéant, une petite part de crypto
• Métaux précieux comme l’or
• L’immobilier comme investissement

Protection contre l’inflation : l’immobilier comme placement financier

La propriété ne protège jamais à 100 % contre le risque, mais elle protège de manière stable contre l’inflation. Je vous montre ce que cela signifie dans ce guide sur la protection contre l’inflation (dévaluation de la monnaie).

Aujourd’hui dans les nouvelles : Les Etats-Unis dépassent les 5% d’inflation !

Le grand spectre de l’inflation est de retour. Inflation signifie « dépréciation de la monnaie ». Quoi, mon argent vaut moins ? Un choc pour tout le monde, mais pas pour tout le monde. Les acheteurs de biens immobiliers avec un prêt se réjouissent de l’inflation ! L’argent a moins de valeur = les biens coûtent plus d’argent pour compenser la dévaluation. Les propriétaires reçoivent donc 1) plus de loyer, pour le même montant de prêt, et 2) pendant que l’argent se déprécie, le bien immobilier conserve la même valeur.

• Placement financier immobilier : Inflation

C’était un premier petit aperçu. Allons maintenant plus loin dans la pratique et commençons par l’épargne :

Placer son argent et se constituer un patrimoine

1. La fortune grâce à l’épargne : Sans et avec fonds propres
2. Se constituer un patrimoine en bourse : alternative
3. Actions et ETF
4. Crypto-monnaie

La fortune grâce à l’épargne : Sans et avec fonds propres

Les personnes qui débutent dans la constitution d’un patrimoine ont peu ou pas de fonds propres à disposition. Nous en revenons donc à l’une des règles les plus importantes : réduire les coûts. Moins vous devez dépenser d’argent, plus il en reste dans votre poche pour le réinvestir.

Notre guide gratuit offre une base très détaillée. Du ménage quotidien aux achats, en passant par les économies en matière de voyages. Les impôts, l’eau, l’électricité et bien plus encore !

Lisez ici de nombreux conseils d’économie :

• Économiser (XXL)

Se constituer un patrimoine en bourse : alternative

Pour beaucoup, l’accès le plus simple est la bourse. Aujourd’hui, grâce à des applications comme eToro, il est possible de participer en quelques minutes aux transactions boursières, qu’il s’agisse d’actions, de devises, d’ETF ou de cryptomonnaies. Tout investissement comporte des risques, c’est pourquoi nous vous proposons ici un aperçu de la matière.

• Heures d’ouverture des bourses

Actions et ETF

Comparativement, les actions présentent peu de risques par rapport aux placements financiers tels que les crypto-monnaies ou les devises, et les paquets d’actions regroupés, appelés ETF, encore moins. Mais les risques varient également au sein de chaque action ou secteur. Si l’on regarde par exemple les plus grandes actions immobilières, on constate, en regardant les dernières années et décennies, la croissance constante et donc les dividendes pour les investisseurs, ainsi que leur rendement lors de la vente des actions.

• Actions
• Action immobilière

Crypto-monnaie

Les crypto-monnaies ressemblent certes au premier abord à une monnaie classique (monnaie FIAT), mais en principe, elles se comportent plutôt comme le marché des actions, mais sans la contre-valeur de l’entreprise. En effet, dans le trading de devises, comme vous allez l’apprendre, vous spéculez sous forme de paires de devises, ou plutôt les nouvelles et les informations derrière les systèmes économiques/politiques qui constituent la devise en question.

Les crypto-monnaies sont plutôt un phénomène de masse. Plus il y a de gens qui croient à l’augmentation de la valeur ou même à la stabilité de la valeur, plus ils investissent. Moins ils y croient, moins ils investissent. Il n’y a pas d’entreprise derrière le produit, le cours peut donc chuter du jour au lendemain, même sans nouvelles négatives.

Là où le risque est élevé, les gains potentiels le sont aussi. C’est pourquoi le commerce des crypto-monnaies attire beaucoup, notamment parce qu’il est possible d’investir à partir de quelques euros ou dollars. Ainsi, même les petits investisseurs peuvent se lancer avec 10, 100 ou 1000 euros ou dollars.

• Négocier une crypto-monnaie
• Crypto ETF

Monnaie FIAT (euro, dollar, etc.) – Digression

Voici encore une petite digression, si vous vous intéressez au commerce des devises, vous trouverez ici un autre article informatif qui résume toute la matière sur le Forex.

• Trading de devises

Se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier

Moins de risques, une réflexion à long terme – acheter un bien immobilier est le sujet lorsqu’il s’agit de formes d’investissement solides et durables.

Avantages, conditions et situation

La constitution d’un patrimoine grâce à l’immobilier commence en amont, par la réflexion et la planification de l’achat d’un bien immobilier.

Avec l’immobilier, vous bénéficiez de différents avantages, par exemple le locataire et l’État prennent en charge une grande partie des frais mensuels. Vous devez simplement veiller à toujours disposer d’un capital suffisant, par exemple pour la rénovation, l’assainissement et les logements vacants (plus fréquents dans les quartiers C).

L’immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété, d’une maison ou d’un immeuble, situé en zone A ou B, est une valeur sûre. Le premier pas est donc toujours le premier bien immobilier. Apprenez-en plus sur le sujet ici :

• Acheter un bien immobilier
• De même qu’acheter une maison
• Acheter un appartement en copropriété

Habitation, commerce, usage personnel ou location

Mais l’achat n’est pas suffisant, il faut maintenant se poser la question de l’usage personnel ou de la location ? Ici, c’est clairement la location ! Pour la question de l’immobilier d’habitation ou de l’immobilier commercial, il est clair que c’est l’immobilier d’habitation. Dans de nombreux centres-villes, les immeubles commerciaux sont vides. Il est donc beaucoup plus difficile de les relouer.

Poursuivons avec le thème des impôts. Quels sont les impôts que vous devez payer lorsque vous achetez un appartement en copropriété ou une maison ? Le thème des impôts peut toujours être poursuivi. Un conseiller fiscal peut vous donner les bonnes impulsions. Mais en règle générale, les impôts sont l’affaire du chef et relèvent donc de votre planification personnelle, en concertation avec le conseiller fiscal.

Exemple : taxe de spéculation lors de la revente

Un type d’impôt facile à retenir est par exemple l’impôt de spéculation. Elle stipule que les biens immobiliers peuvent être revendus au bout de dix ans sans être taxés. Celui qui conserve son bien immobilier pendant dix ans et le vend ensuite est donc exonéré de la taxe de spéculation. Celui qui ne possède qu’un appartement en copropriété et n’en sait rien, mais qui le vend au bout de neuf ans, connaîtra pour la première fois la taxe de spéculation. En conséquence, la conclusion inverse s’impose à nouveau : vous êtes le meilleur organisateur pour la constitution de votre patrimoine !

En conséquence, la constitution d’un patrimoine avec des biens immobiliers n’est possible que si vous élargissez progressivement votre portefeuille. Se constituer un patrimoine avec ses particularités ne suffit pas pour se constituer une base solide pour la retraite. L’idéal est d’acheter un bien immobilier et de le louer.

Pour vous donner un aperçu de la manière dont les impôts peuvent être évités, par exemple grâce à certaines formes juridiques/constructions, voici deux exemples. Lorsqu’il ne s’agit plus seulement d’objets individuels, mais peut-être même de 50, 100, 500 ou même 5.000 unités d’habitation, vous avez besoin d’autres constructions que la SARL individuelle typique. Si vous souhaitez aller un peu plus loin dans le domaine de l’immobilier, des investissements et de la fiscalité, voici encore deux bons exemples de ce qui est possible lorsque vous en êtes arrivé au point où vous avez « réussi ».

Typiquement pour les familles, en particulier pour transmettre des biens à la génération suivante, mais aussi pour pouvoir transmettre des bénéfices, en partie, en franchise d’impôt, beaucoup deviennent la fondation familiale.

Fondation de famille – exemple

Explication très simple : si tu possèdes beaucoup de biens immobiliers, tu peux créer une fondation de famille. L’avantage : avec une fondation de famille, tu ne paies que 15% d’impôt sur les sociétés pour la location de biens immobiliers et les plus-values de cession sont exonérées d’impôt (après le délai de spéculation). C’est encore mieux, par exemple lors de la création. Lors de la transmission du patrimoine lors de la création, il est possible de transmettre jusqu’à 500.000 euros au bénéficiaire de la fondation en franchise d’impôt (exonéré de l’impôt sur les donations) (abattement).

• Fondations de famille

Ce sera encore un peu plus grand plus tard, beaucoup, beaucoup plus tard pour la gestion de fortune.

Gestion de patrimoine – Exemple

La gestion de fortune est également appelée l’investissement des riches. En réalité, la gestion de fortune n’est rentable qu’à partir d’un certain montant et ne constitue pas une option judicieuse pour les petits investisseurs. Comment fonctionne exactement la gestion de fortune et à partir de quand est-il judicieux de confier la gestion de son argent à quelqu’un d’autre ? Le thème de la gestion de fortune est très diversifié et ne vaut la peine que pour certaines personnes. Ce sont surtout les investisseurs institutionnels, comme les compagnies d’assurance, qui ont tout intérêt à investir.

• Gestion de fortune

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Liste de contrôle fiscale : Vente de biens immobiliers

Pour faire court, il faut dire les choses clairement. Lorsqu’il s’agit d’impôts sur les biens immobiliers, on a souvent droit à de longues explications. Pourtant, les impôts se résument en principe à 4 points simples.

Important ! Ce petit guide a pour but de vous aider à comprendre l’immobilier et la fiscalité. Dans tous les cas, parlez de votre situation personnelle de vente à votre expert ou à vos conseillers professionnels.

La check-list fiscale :

1. Vous payez un impôt spéculatif (moins de 10 ans) sur les bénéfices ; pour les particuliers et les professionnels
2. L’impôt sur les mutations foncières est payé par l’acheteur ; pour les particuliers et les professionnels
3. Vous payez la taxe professionnelle (respecter la règle des 3 objets) ; pour les commerces commerciaux
4. La TVA est payée par l’acheteur ; en cas de commerce commercial

L’impôt sur les successions (ErbSt) et l’impôt sur les donations (SchenkSt) sont plus spécifiques. Pour en savoir plus, voir : Économiser des impôts grâce à l’immobilier.

Examinons maintenant en détail toutes les charges fiscales :

Délai de spéculation lors de la vente d’un bien immobilier

Comme décrit dans l’introduction, le délai de spéculation s’applique aux ventes de biens immobiliers. La première question importante pour les vendeurs privés est la suivante : avez-vous utilisé le bien immobilier vous-même au cours des deux dernières années ou a-t-il été utilisé par des tiers ?

Utilisation par le propriétaire ou par un tiers

Pour les vendeurs privés, cet aspect est très important en ce qui concerne la taxe de spéculation. Votre bien immobilier était-il utilisé par vous-même avant la vente ou était-il utilisé par des tiers ?

Les bénéfices réalisés sur la vente d’un bien immobilier à usage personnel sont exonérés d’impôt. Pour cela, deux facteurs doivent être remplis : 1) le bien doit avoir été utilisé par vous au cours des deux dernières années (usage résidentiel) et 2) le bien doit avoir été utilisé par vous, à des fins résidentielles, l’année de la vente.

Les bénéfices réalisés sur la vente d’un bien immobilier à usage personnel sont exonérés d’impôt (> 2 ans)

Conseil ! L’usage résidentiel signifie que vous vivez dans le bien immobilier en tant que propriétaire ou que vous avez des enfants ou des conjoints et partenaires ayant droit aux allocations familiales.

Vendre en franchise d’impôt après 10 ans

Le délai de spéculation signifie qu’un bien immobilier peut être vendu en franchise d’impôt après l’expiration du délai. Le délai de spéculation se termine automatiquement après 10 ans. Si vous vendez votre appartement en copropriété, votre maison ou votre terrain dans ce délai, en réalisant un bénéfice, l’impôt de spéculation est alors dû.

Taxe de spéculation sur moins de 10 ans

La règle sur la taxe de spéculation :

• Moins de 10 ans : la taxe de spéculation s’applique
• A partir de la 10e année : pas de taxe de spéculation

Un conseil ! Pour en savoir plus sur les économies d’impôts grâce à l’immobilier, cliquez ici.

Calculer la taxe de spéculation : Quel est le montant de la taxe de spéculation ?

Le montant de la taxe de spéculation dépend de votre classe d’imposition. En règle générale, vous pouvez retenir que la taxe de spéculation s’élève à environ 40% du bénéfice. Regardons un exemple de calcul :

Maintenant, nous arrivons à la grande question : peut-on encore « économiser de l’impôt », y a-t-il des frais que vous pouvez déduire de l’impôt sur la spéculation ?

Taxe de spéculation = montant de l’augmentation de valeur

Pour que vous puissiez « réduire les impôts », nous devons nous pencher sur le produit imposable. Les dépenses qui minimisent le produit de la vente sont les frais de vente, c’est-à-dire des frais comme par exemple les frais de courtage d’un agent immobilier ou encore les travaux de peinture (conseil : augmentation simultanée de la valeur).

Loi relative à l’impôt sur le revenu (EStG) : § 23 Opérations de vente privées

En principe, la règle suivante s’applique (conformément à l’article 23 de la loi sur l’impôt sur le revenu) : si tu ne vends ton bien immobilier que dix ans après l’avoir acheté, tu ne dois pas payer d’impôts.

(1) Les opérations de vente privées (article 22, point 2) sont

1. Les opérations de vente de biens immobiliers et de droits soumis aux dispositions du droit civil relatives aux biens immobiliers (par exemple, droit d’emphytéose, droit d’extraction de minéraux) pour lesquels la période entre l’acquisition et la vente n’excède pas dix ans. Les bâtiments et les aménagements extérieurs sont inclus dans la mesure où ils ont été construits, améliorés ou agrandis au cours de cette période ; cela s’applique mutatis mutandis aux parties de bâtiments qui sont des biens immobiliers autonomes ainsi qu’aux appartements en copropriété et aux locaux en propriété partielle. Sont exclus les biens économiques qui, au cours de la période comprise entre l’acquisition ou l’achèvement et la cession, ont été utilisés exclusivement à des fins d’habitation personnelle ou, au cours de l’année de la cession et des deux années précédentes, à des fins d’habitation personnelle ;
2. Les opérations de cession d’autres biens économiques pour lesquels le délai entre l’acquisition et la cession n’est pas supérieur à un an. Sont exclues les cessions de biens d’usage courant. En cas d’acquisition et de cession de plusieurs montants de même nature libellés en monnaie étrangère, il y a lieu de considérer que les premiers montants acquis ont été cédés en premier. Pour les biens économiques visés à la première phrase dont l’utilisation comme source de revenus génère des revenus au cours d’une année civile au moins, la période est portée à dix ans ;
3. Les opérations de vente dans le cadre desquelles la cession des actifs intervient avant leur acquisition.

Est également considéré comme une acquisition le transfert d’un bien dans le patrimoine privé de l’assujetti par prélèvement ou cessation d’activité. En cas d’acquisition à titre gratuit, l’acquisition ou le transfert du bien dans le patrimoine privé par le prédécesseur en droit est imputable au successeur en droit individuel aux fins de la présente disposition. L’acquisition ou la cession d’une participation directe ou indirecte dans une société de personnes est considérée comme l’acquisition ou la cession de la quote-part des biens économiques.

Est également considérée comme une vente au sens de la première phrase, point 1, la vente

1. L’apport d’un bien à l’actif de l’entreprise, si la cession hors de l’actif de l’entreprise a lieu dans une période de dix ans à compter de l’acquisition du bien, et
2. L’apport dissimulé dans une société de capitaux.
   (2. Les revenus provenant d’opérations de vente privées du type visé au paragraphe 1 sont ajoutés aux revenus provenant d’autres catégories de revenus, dans la mesure où ils en font partie.
   (3) Le bénéfice ou la perte résultant des opérations de cession visées au paragraphe 1 est la différence entre le prix de cession, d’une part, et les coûts d’acquisition ou de fabrication et les frais professionnels, d’autre part. Dans les cas visés au paragraphe 1, cinquième phrase, point 1, le prix de cession est remplacé par la valeur retenue pour la date de l’apport conformément à l’article 6, paragraphe 1, point 5, et dans les cas visés au paragraphe 1, cinquième phrase, point 2, par la valeur vénale. Dans les cas visés au paragraphe 1, deuxième phrase, les coûts d’acquisition ou de fabrication sont remplacés par la valeur déterminée conformément à l’article 6, paragraphe 1, point 4, ou à l’article 16, paragraphe 3. Les coûts d’acquisition ou de fabrication sont diminués des déductions pour usure, des déductions majorées et des amortissements spéciaux, dans la mesure où ils ont été déduits lors de la détermination des revenus au sens de l’article 2, paragraphe 1, première phrase, points 4 à 7. Les bénéfices restent exonérés d’impôt si le bénéfice total réalisé au cours de l’année civile sur les opérations de vente privées est inférieur à 600 euros. Dans les cas visés à l’alinéa 1, cinquième phrase, point 1, les bénéfices ou les pertes doivent être pris en compte pour l’année civile au cours de laquelle le prix de la cession est sorti des actifs de l’entreprise et, dans les cas visés à l’alinéa 1, cinquième phrase, point 2, pour l’année civile au cours de laquelle l’apport dissimulé a été effectué. Les pertes ne peuvent être compensées qu’à concurrence du bénéfice que le contribuable a réalisé au cours de la même année civile sur des opérations de vente privées ; elles ne peuvent pas être déduites en vertu de l’article 10d. Les pertes réduisent toutefois, conformément à l’article 10 quinquies, les revenus que le contribuable a obtenus ou obtiendra au cours de la période d’imposition immédiatement précédente ou des périodes d’imposition suivantes au titre des opérations de vente privées visées au paragraphe 1 ; l’article 10 quinquies, paragraphe 4, s’applique par analogie.

Source : Ministère fédéral de la justice (état 05/2021).

Impôt sur les mutations foncières : acheteur ou vendeur ?

Devez-vous payer l’impôt sur les mutations foncières en tant que vendeur ? Bonne nouvelle ! Cet impôt est dû par l’acheteur.

Les acheteurs paient l’impôt sur les mutations foncières, pas les acquéreurs

En règle générale, l’impôt sur les mutations foncières varie entre 3,5 % et 6,5 %, selon le Land dans lequel se trouve le bien immobilier ou le terrain. Pour une orientation rapide, nous avons résumé ici les taux de l’impôt sur les mutations foncières pour les 16 Länder avec des exemples de prix d’achat de 1 à 5 millions d’euros, de la Bavière à Hambourg.

• Impôt sur les mutations foncières – tableau et exemple de calcul

Loi relative à l’impôt sur les mutations foncières (GrEStG) : § 13 Débiteur de l’impôt

Voici un bref aperçu du texte de loi selon l’article 13, point 2, de la loi sur la taxe sur les ventes.

Les personnes redevables de la taxe sont

1. En règle générale : les personnes impliquées dans une opération d’acquisition en tant que parties au contrat ;
2. En cas d’acquisition de plein droit : l’ancien propriétaire et l’acquéreur ;
3. En cas d’acquisition par voie d’expropriation : l’acquéreur ;
4. En cas d’offre au plus offrant dans une procédure de vente forcée: le plus offrant ;
5. En cas de regroupement d’au moins 95 % des parts d’une société entre les mains d’une personne physique ou d’une personne morale, la personne physique ou morale est tenue d’en informer la personne morale.
   1. De l’acquéreur :
      l’acquéreur ;
   2. Plusieurs entreprises ou personnes :
      ces parties prenantes ;
6. En cas de modification de la composition des associés d’une société de personnes : la société de personnes ;
7. En cas de participation économique d’au moins 95 % dans une société : l’entité qui détient la participation économique.

Source : Ministère fédéral de la justice (situation en 09/2020).

Commerce immobilier commercial : vente de biens immobiliers

Si vous souhaitez vendre plusieurs biens immobiliers, plus précisément 3 biens immobiliers ou plus en 5 ans, vous êtes alors soumis aux dispositions relatives aux transactions immobilières commerciales (§15 EStG). La loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), et plus précisément le § 15 Revenus d’exploitation commerciale, sert à délimiter les revenus exonérés d’impôt de la gestion de patrimoine privée et les revenus imposables des exploitations commerciales.

La règle du commerce commercial :

à partir de 3 biens immobiliers en 5 ans

S’il s’agit d’une transaction immobilière commerciale, non seulement le bénéfice de la vente est imposé, mais vous devez également déclarer un commerce et payer les impôts correspondants. Conformément à l’article 15 de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), vous devez également payer la taxe professionnelle.

La taxe professionnelle expliquée

La taxe professionnelle, en abrégé GewSt, est généralement prélevée sur le revenu de toute entreprise commerciale allemande et se base donc sur la capacité bénéficiaire objective de l’entreprise concernée. Les sociétés à responsabilité limitée, les sociétés anonymes et autres étant toujours considérées comme des entreprises commerciales en vertu de leur forme juridique, la taxe professionnelle s’applique obligatoirement aux sociétés de capitaux, quelle que soit la composition de l’équipe fondatrice.

• Taxe professionnelle

Pour être complet, une question : qui paie la TVA ? La TVA est payée par l’acheteur, tout comme l’impôt sur les mutations foncières.

Économiser des impôts grâce à l’immobilier

Conseil de lecture ! Économiser des impôts grâce à l’immobilier – Apprenez à payer des impôts ! Vous êtes le plus grand professionnel des finances que vous puissiez trouver pour votre setting individuel (privé et d’entreprise). Calculer soi-même ses impôts est l’outil qui permet de minimiser sa propre charge fiscale.

Il s’agit donc de convertir les impôts en patrimoine privé

Moins vous payez d’impôts au fisc, plus vite vous constituez votre patrimoine privé. Dans ce guide, vous en saurez plus sur l’optimisation fiscale. Nous nous intéressons en grande partie aux achats immobiliers en Allemagne, mais vous trouverez également des conseils pour les investissements en Europe et le grand dossier spécial : les impôts aux États-Unis. Commencez par les bases concernant les frais d’achat en Allemagne, l’impôt sur les mutations foncières et les formes juridiques telles que la SARL immobilière, les fondations familiales et autres formes juridiques.

• Économiser des impôts grâce à l’immobilier

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