Acheter une maison ? Risque : 100% de propriété = coût

Maison – Avoir sa propre maison, son propre logement, est pour beaucoup le grand objectif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, vous êtes le seul propriétaire et donc responsable de tous les coûts d’investissement lorsque vous achetez une maison.

Pas de partage des coûts, pas de répartition sur les locataires

La situation est encore plus extrême dans le cas de l’usage personnel, car dans ce cas, vous ne pouvez pas répercuter les coûts sur les locataires. Vous avez déjà appris dans l’article Acheter son premier bien immobilier que l’usage personnel est la forme de logement la plus chère. Après tout, vous êtes responsable de tous les coûts, même plus tard, lorsque vous serez à la retraite !

Les frais d’exploitation et d’entretien sont toujours à votre charge, même si la maison est payée depuis longtemps. Dans le cas d’une maison, cela devient vite cher, car contrairement à un appartement où vous faites partie d’une communauté de propriétaires, vous supportez 100 % des coûts d’investissement occasionnés.

Conseil ! Lisez ici la comparaison complète entre une maison, un immeuble, un commerce et un appartement en copropriété, sur mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) :

• Types de biens immobiliers, acheter une maison ou un appartement ? – externe

Coûts d’investissement éternels – exemple : Installation de chauffage

Vous venez de payer votre maison et un an plus tard, vous devez acheter une nouvelle installation de chauffage. Disons que cette installation de chauffage coûte 10.000. Votre part est donc de 10.000 (puisque vous êtes propriétaire à 100%).

Si vous aviez un appartement en copropriété, dans un immeuble collectif, disons de 10 unités (appartements), dont vous êtes propriétaire d’une unité, vous ne devriez payer que 1.000, soit 10%.

Disons qu’un an plus tard, il y a un gros dégât sur le toit. Un dommage qui s’est développé petit à petit et qui s’est accumulé au fil du temps. Encore 10 000 euros de frais de réparation. En tant que propriétaire, tout retombe à nouveau sur vous. Si vous étiez propriétaire d’un appartement, donc à nouveau membre d’une communauté de propriétaires (immeuble de 10 unités), seulement 1.000.

Ne pas payer de loyer à la retraite ? Une vieille maison

Pas d’allègements fiscaux pour les bailleurs, pas de subventions pour la création de logements, pas de répartition sur vos locataires.

Ceci comme exemple simplifié.

Sans autres frais d’entretien et de gestion, vous devriez déjà payer 20.000 en tant que propriétaire. C’est dire si le fait d’être propriétaire occupant permet de ne pas payer de loyer à la retraite.

Qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, pour les débutants en immobilier, l’appartement en copropriété est plus rentable que la maison, et ce de plusieurs manières.

Acheter un immeuble à appartements : Plus de risques et de sources de danger

Immeuble collectif – Dans le cas d’un immeuble collectif, vous avez d’abord les inconvénients du propriétaire, plus des coûts d’investissement nettement plus élevés si vous achetez un immeuble collectif.

Plus de surface au sol, plus de surface habitable, plus de locataires, plus de façade, plus de risques.

En conséquence, vous devez disposer de plus de fonds propres pour pouvoir payer le prix d’achat, mais aussi l’ensemble de l’exploitation courante de l’immeuble collectif. Et rappelez-vous, il y a deux grands risques pour les bailleurs : Les loyers impayés et les logements vacants. Avec plus de locataires, le risque se potentialise, en particulier pour les emplacements C et les emplacements B-moins.

Pour un immeuble d’habitation en tant qu’investissement, si nous parlons de l’entrée dans l’immobilier, vous avez également besoin de plus de connaissances et d’expérience. Les négociations du prix d’achat, la location ultérieure et la vacance de certaines unités. Vous devez pouvoir faire face à tout cela, tant du point de vue du savoir-faire (nouveaux locataires solvables) que du point de vue financier ( paiements continus des crédits).

Acheter un bien immobilier commercial

Commerce – Le commerce présente différents inconvénients, pour les débutants en immobilier, d’une part les conditions juridiques sont différentes, les exigences concernant le bien immobilier mais aussi le cadre juridique, comme les contrats de location. A cela s’ajoute un risque plus élevé de vacance, chez les locataires commerciaux, en raison d’un taux de rotation plus élevé que dans l’immobilier résidentiel. Vous devez tenir compte de tout cela lorsque vous achetez un bien immobilier commercial.

Peu importe la manière, siège social, immeuble collectif, commerce, le moyen le plus simple d’accéder à l’immobilier est de devenir propriétaire !

Acheter un appartement en copropriété :

Condo – Si vous avez déjà lu notre guide sur l’achat d’un premier logement, vous savez déjà que le logement en copropriété est le moyen le plus simple d’accéder à l’immobilier.

Le moyen le plus « simple » de devenir un investisseur immobilier.

Voici un bref résumé :

Ils ont généralement besoin de moins de fonds propres, d’une part pour l’achat, mais aussi pour l’exploitation ultérieure du bien immobilier.

Vous faites partie d’une communauté de propriétaires et, en conséquence, les coûts d’investissement sont répartis entre les parties.

La location d’un appartement en copropriété est gérable, contrairement aux immeubles collectifs. Les maisons ont en outre un groupe cible très spécifique, généralement des familles. Or, la démographie évolue plutôt vers les ménages d’une seule personne.

C’est pourquoi nous vous conseillons d’acheter des appartements de 1 à 2 pièces !

Acheter une maison : Aperçu des types de maisons

Lors de l’achat d’un bien immobilier, de nombreux facteurs doivent être pris en compte et le choix du bon type de maison est essentiel pour obtenir un rendement (location) et une plus-value (investissement). Apprenez-en plus ici sur l’achat d’une maison et les différents types de maisons.

• Acheter une maison

Types de maisons dans une liste :

• Ferme
• Bungalow
• Maison jumelée
• Maison individuelle
• Maison à colombages
• Maison de vacances
• Maison préfabriquée
• Maison en bois
• Maison de campagne
• Maison en bois massif
• Immeuble collectif
• Maison mitoyenne
• Maison de plage
• Villa
• Maison à basse énergie
• Maison à énergie zéro & maison passive

Acheter un appartement : Aperçu des types d’appartements

Le marché de l’immobilier est presque sans fin, et le secteur des appartements ne fait pas exception. Il existe de nombreux types de logements, qui se distinguent tous les uns des autres par des facteurs très différents. Pour en savoir plus sur le sujet, cliquez ici :

• Acheter un appartement

Vous trouverez ici un aperçu des types de logements :

• Appartement ancien
• Appartement
• Appartement au dernier étage
• Appartement indépendant
• Appartement à l’étage
• Loft
• Appartement en duplex
• Penthouse
• Appartement en sous-sol
• Appartement en terrasse

Vous trouverez encore plus de faits sur la maison, l’immeuble et l’appartement, maintenant sur mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) : Types de biens immobiliers, acheter une maison ou un appartement ?

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GmbH & Co KG – Création, financement, responsabilité & Co

La société en commandite – en abrégé : Kommandite ou KG – fait partie des sociétés dites complètes et est soumise, en tant que société de personnes, au Code de commerce (HGB). Le processus de création de cette forme juridique d’entreprise est assez simple, puisqu’elle peut être créée sans formalités et qu’un minimum de deux membres fondateurs est requis. Elle peut être créée par des personnes physiques ou morales. La loi ne fixe pas de nombre maximum d’associés.

Si tous les commandités d’une société en commandite sont des sociétés à responsabilité limitée (GmbH), ils forment ce que l’on appelle une société en commandite par actions (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft) – en abrégé : GmbH & Co KG. Une telle GmbH est parfois aussi appelée GmbH commanditée, mais attention : la GmbH commanditée est une société de capitaux et fait partie de la GmbH & Co KG, tandis que la GmbH & Co KG représente toujours une société de personnes en vertu de sa forme juridique !

Autres sociétés de personnes typiques :

• Société en commandite (KG)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société à responsabilité limitée et Compagnie Société en nom collectif(GmbH & Co OHG)

Fondation et nom de l’entreprise

Pour la création d’une GmbH & Co KG, deux personnes sont nécessaires : La GmbH en tant que commandité et une personne physique en tant que commanditaire. Si tu pars de zéro, tu dois tout d’abord créer une société à responsabilité limitée. Pour ce faire, tu as besoin en bref : d’une personne physique ou morale en tant que fondateur de l’entreprise ; d’un numéro d’identification fiscale (ID fiscal) ; de la confirmation d’inscription auprès de l’office du commerce et de l’industrie ; du contrat d’association (statuts) et de son authentification par un notaire ; d’un capital social de 25.000 euros ; et enfin de l’inscription au registre du commerce.

Tu découvriras ici comment fonctionne en détail le processus de création d’une SARL :

• Création d’une société à responsabilité limitée (SARL)

Tu as réussi à créer ta SARL ? Le commanditaire est prêt à se lancer ? L’étape suivante consiste à créer la société à responsabilité limitée et la société en commandite. Comme la GmbH & Co KG est une entreprise séparée, tu as besoin d’un numéro d’identification fiscale et tu dois déclarer la société au bureau des métiers. Il est également obligatoire d’établir des statuts et, bien entendu, ta société a besoin d’une raison sociale appropriée, y compris le complément d’entreprise « GmbH & Co KG ».

Direction & pouvoir de représentation

En tant que commandité, la GmbH dispose en principe d’un pouvoir de représentation dans les relations extérieures. Cependant, étant donné qu’une GmbH est une personne morale, le pouvoir de gestion est confié à une personne physique. Il peut s’agir d’un associé de la GmbH commanditée ou bien le poste est attribué à l’extérieur à ce que l’on appelle un gérant tiers. Dans ce cas, on parle souvent d’un organe tiers.

Alternativement, les commanditaires peuvent également agir en tant que gérants, dans la mesure où ils sont expressément nommés dans cet organe. Comme les commanditaires sont en principe exclus de la gestion, leur pouvoir de gestion est toutefois limité dans ce cas au droit d’opposition en cas d’opérations extraordinaires.

Distribution des bénéfices & participation aux pertes

En ce qui concerne la répartition des bénéfices et la participation aux pertes, soit les bases légales s’appliquent, soit des directives correspondantes ont été inscrites dans les statuts. Les bénéfices sont en principe répartis à hauteur de 4 pour cent de la part de capital plus les bénéfices supplémentaires « dans une proportion appropriée ». La participation aux pertes se fait également de manière appropriée.

Il est possible d’exclure complètement le commandité de la distribution des bénéfices par une déclaration dans le contrat d’association, ce qui permet de distribuer des bénéfices plus élevés aux investisseurs. Dans la mesure où le pouvoir de gestion est inhérent à la GmbH, une rémunération appropriée peut lui être versée en compensation de son rôle de gérant, sachant qu’une rémunération de gérant ne peut pas être déduite fiscalement dans son ensemble en tant que dépense d’exploitation. Toutefois, la rémunération est indépendante des bénéfices réalisés, ce qui permet, le cas échéant, à l’ensemble de l’entreprise de réaliser des économies d’impôts.

Partenaire complet, partenaire partiel & obligation fiscale

En règle générale, les commandités d’une société en commandite sont responsables de manière illimitée et solidaire, c’est-à-dire sur leur patrimoine professionnel plus leur patrimoine personnel. En revanche, si le commandité d’une société en commandite apparaît sous la forme d’une société à responsabilité limitée (GmbH), il est responsable en tant que personne morale uniquement à hauteur de l’apport de départ de la GmbH. Les commanditaires ne sont responsables – comme dans le cas d’une KG traditionnelle – qu’à hauteur de la somme obligatoire qu’ils ont versée comme apport en commandite lors de la création de la GmbH & Co KG.

Comme toutes les autres formes juridiques d’entreprise, la société en commandite simple est en principe soumise à des taxes. En premier lieu, elle est soumise à la taxe professionnelle et, en cas de chiffre d’affaires imposable, à la taxe sur le chiffre d’affaires. La GmbH & Co KG est généralement exonérée de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés… Les revenus des bénéfices sont toutefois soumis à l’impôt : l’impôt sur les sociétés est appliqué à la part de bénéfices de la GmbH commanditée, alors que les commanditaires sont imposés sur leurs bénéfices au titre de l’impôt sur le revenu.

• Taxe professionnelle (GewSt)
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
• Impôt sur le revenu (IR)
• Impôt sur les sociétés (IS)

Conseil ! Tous les impôts pour les entreprises en une seule liste :

• Les impôts en Allemagne

GmbH & Co KG – Pour qui cela vaut-il la peine ?

L’avantage important d’une GmbH & Co KG est sans aucun doute la limitation de la responsabilité au patrimoine commercial de la GmbH commanditée. Ainsi, les fondateurs ne risquent pas directement l’existence de leur société si un investissement s’avère défavorable et peuvent rapidement augmenter leur capital propre grâce à l’admission flexible et simple de nouveaux commanditaires. Ils peuvent sans crainte confier les tâches d’organisation et de gestion à un organe tiers ou prendre des dispositions de succession différentes afin de préserver la GmbH & Co KG.

Alors à qui s’adresse la GmbH & Co KG ? Cette forme juridique est intéressante pour les créateurs d’entreprise qui souhaitent organiser leur activité commerciale en tant que société de personnes sans devoir renoncer aux restrictions de responsabilité particulières d’une GmbH. Une GmbH & Co KG est également envisageable en tant que société de gestion de patrimoine ainsi que pour les entreprises familiales.

Alternatives à la GmbH & Co KG : formes juridiques en Allemagne

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Société anonyme immobilière (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondation / Fondation de famille

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