Pour évaluer une situation spécifique (perspective macro), il existe de nombreux paramètres, par exemple l’économie, sa répartition entre commerce, industrie et production, l’infrastructure, les établissements d’enseignement, tout comme les médecins, les activités de loisirs, mais aussi l’environnement, les quartiers et les villes voisines. Un autre facteur est bien sûr le prix d’achat (ou de location), plus le prix au mètre carré est élevé, plus les gens sont attirés par la périphérie des grandes villes. Tous ces facteurs font que certaines villes perdent ou gagnent en attractivité. Notre classement compare l’attractivité et le développement.
- Situation : 2025
- Évaluation : Villes en Allemagne
- Critère : au moins 40.000 habitants
- Catégorisation : A (+) à D (-)
Pour les investisseurs immobiliers, l’Atlas des investissements divise l’attractivité des différentes villes en quatre catégories. Du Lukinski A+ Rating, pour les régions particulièrement attractives qui connaissent un afflux important de population, jusqu’au D- Rating, les villes qui stagnent depuis des années et des décennies, peu attractives pour les personnes et l’économie. La protection contre l’inflation est notre priorité. Plus le rating est élevé, plus la situation est attractive pour l’entrée d’investisseurs immobiliers.
Comparaison des villes : où investir ?
Ci-dessous, vous trouverez tout d’abord les principales villes allemandes, en comparaison. Des métropoles de plus de 500.000 habitants, plus des grandes villes de 250.000 à 500.000 habitants et encore une fois toutes les grandes villes de 100.000 à 250.000 habitants. Ensuite, cela devient intéressant, car nous jetons un coup d’œil sur les champions cachés, avec un top Lukinski A+ Rating et D- Rating et un risque plus élevé avec la question :
Où investir en Allemagne ?
Métropole ( < 500.000 ) – prix d’achat élevé, bénéfice à long terme
Aperçu des métropoles / grandes villes – Tendance plutôt vers les emplacements A, avec des biens immobiliers d’investissement. Cela signifie peu d’excédent de revenus locatifs, mais une forte augmentation de la valeur des biens immobiliers, que ce soit pour la vente d’un appartement ou d’une maison.
Tout d’abord, un coup d’œil sur les plus grandes villes que tout le monde connaît ici, avec plus de 500.000 habitants.
| Ville |
BL |
Rating |
|
|
|
|
|
Note |
Valeur |
Court terme |
Longue durée |
| Berlin |
BE |
B+ |
5,8 |
A- |
B+ |
| Hambourg |
HA |
B+ |
6 |
A+ |
B- |
| Munich |
BA |
A+ |
11,9 |
A+ |
A+ |
| Cologne |
NRW |
A |
8,7 |
A+ |
A |
| Francfort-sur-le-Main |
HE |
A+ |
12,6 |
A+ |
A+ |
| Stuttgart |
BW |
B+ |
5,2 |
A |
B- |
| Düsseldorf |
NRW |
B+ |
5,8 |
A |
B+ |
| Leipzig |
SA |
A+ |
13,1 |
A+ |
A+ |
| Dortmund |
NRW |
C- |
0,2 |
D- |
C |
| Repas |
NRW |
D- |
-1,7 |
D- |
C |
Cliquez ici pour accéder à la liste complète des métropoles :
Grande ville (100.000 – 500.000) – Prix d’achat modéré, rendement immédiat
Un coup d’œil sur la 2e ligue des villes, aperçu des grandes villes jusqu’à 500.000 habitants – Tendance à la bonne situation B avec des biens immobiliers à rendement. Cela signifie que les coûts (remboursement du prêt, intérêts et remise en état), sont couverts par les revenus locatifs courants. En revanche, l’évolution de la valeur est plus faible que dans les emplacements A.
Vue d’ensemble des grandes villes jusqu’à 250.000 habitants – Tendance à un mélange d’emplacements B et souvent de bons emplacements C avec des biens immobiliers à rendement. Cela signifie, comme pour les grandes villes, que les frais (remboursement du prêt, intérêts et remise en état), sont couverts par les revenus locatifs courants. En revanche, l’évolution de la valeur est plus faible que dans les emplacements A. Il faut toutefois se méfier des biens immobiliers situés en zone C, car le risque que des appartements ou des maisons restent vides est plus grand que dans les zones B et nettement plus grand que dans les zones A. Les biens immobiliers situés dans les zones C ne sont donc pas forcément les plus rentables.
| Ville |
BL |
Rating |
|
|
|
|
|
Note |
Valeur |
Court terme |
Longue durée |
| Duisbourg |
NRW |
D- |
-1,8 |
D- |
C |
| Bochum |
NRW |
D- |
-4,8 |
D- |
D- |
| Wuppertal |
NRW |
D- |
-1,7 |
D- |
C |
| Bielefeld |
NRW |
B- |
3,5 |
B |
B- |
| Bonn |
NRW |
B+ |
5 |
A+ |
C |
| Munster |
NRW |
A+ |
13,7 |
A+ |
A+ |
| Mannheim |
BW |
D |
-0,8 |
D |
D- |
| Karlsruhe |
BW |
A- |
6,6 |
A+ |
B |
| Augsbourg |
BA |
A+ |
11,4 |
A+ |
A+ |
| Wiesbaden |
HE |
C+ |
2,8 |
A- |
C- |
Vous trouverez ici la liste des 67 grandes villes d’Allemagne, de 100.000 à 500.000 habitants :
Villes ( < 100.000 ) – Plus de rendement, plus de risque
Votre avantage dans les villes de 40.000 à 100.000 habitants ? Vous avez moins de concurrence nationale et internationale. Surtout si vous habitez sur place, un bon avantage stratégique, même pour les débutants en immobilier. Quel est le classement de votre ville ? Découvrez-le ici :
Des champions cachés pour votre investissement
C’est maintenant que ça devient intéressant, car nous jetons un coup d’œil sur les champions cachés, avec un rating Lukinski A+ au top !
Ensuite, vous trouverez une liste de villes qui présentent un développement très négatif en matière de voyages et un risque plus élevé avec une note D-.
Top 10 des notations A
Vous pouvez voir ici le top 10 des notations A+ :
- Bernau bei Berlin (Brandebourg), cote : 25,2
- Falkensee (Brandebourg), cote : 22,3
- Oranienburg (Brandebourg), cote : 17,7
- Potsdam (Brandebourg), cote : 17,0
- Bad Kreuznach (Rhénanie-Palatinat), note : 16,6
- Dachau (Bavière), cote : 15,8
- Landshut (Bavière), note : 15,3
- Gießen (Hesse), note : 15,2
- Goslar (Basse-Saxe), cote : 14,8
- Ostfildern (Bade-Wurtemberg), note : 14,6
Toutes les notations A+ / A en Allemagne
Vous voulez connaître encore plus de champions cachés en Allemagne ? Alors consultez ici toutes les notations A en Allemagne ! Ces villes sont extrêmement populaires, lisez plus ici, Lukinski A+ / A Ratings pour les investisseurs immobiliers :
Aperçu des champions cachés notés A+ – Fort développement général, afflux de population, vous pouvez obtenir ici de bons rendements, notamment avec des appartements en copropriété que vous achetez et louez.
Toutes les notations B- / B / B+
Toutes les notations B montrent des villes avec un développement solide. Vous pouvez également y trouver des biens immobiliers à rendement qui assurent des revenus immédiats couvrant vos charges mensuelles de remboursement, d’intérêts et d’entretien. Dans l’idéal, avec un extra supplémentaire, pour une constitution de patrimoine active.
Toutes les notations C- / C / C+
Toutes les notations C montrent des villes avec des taux de croissance plus faibles. Ici, l’immobilier en tant qu’investissement est à considérer avec prudence, car le risque de vacance est plus élevé. Cela signifie que chaque mois où votre bien immobilier de rapport n’est pas loué, vous le payez. De plus, l’augmentation de la valeur du bien immobilier est très faible, voire inexistante.
Les champions du risque : Pas pour les débutants
Les débutants en immobilier devraient plutôt éviter ces villes. Elles se situent en bas du classement et présentent donc le plus grand risque de vacance et d’évolution négative de la valeur du bien immobilier.
Top 10 D- Ratings
Ici, vous pouvez voir les D-ratings les moins attractifs :
- Frankfurt Oder (Brandebourg), note -20,9
- Gera (Thuringe), Rating -18,5
- Neubrandenburg (Mecklembourg-Poméranie occidentale), Rating -15,6
- Zwickau (Saxe), Rating -15,1
- Dessau-Roßlau (Saxe-Anhalt), Rating -13,7
- Wilhelmshaven (Basse-Saxe), Rating -12,3
- Wismar (Mecklembourg-Poméranie occidentale), rating -12,3
- Cottbus (Brandebourg), cote -11,5
- Schwerin (Mecklembourg-Poméranie occidentale), Rating -10,8
- Unna (Rhénanie-du-Nord-Westphalie), rating -10,3
Tous les D- / D Ratings en Allemagne
Situations à risque pour les investisseurs immobiliers :
Vue d’ensemble des champions du risque notés D – Vous ne devriez acheter des biens situés dans un mauvais quartier C que si vous avez déjà de l’expérience. Pas seulement pour l’achat et la location, mais aussi pour la rénovation et la réhabilitation.
