Investissement immobilier 2026 : pourquoi 84 pour cent des investisseurs misent sur l’immobilier résidentiel

EY Trendbarometer : 84 pour cent choisissent l’habitat — un record

Le baromètre EY Real Estate Trendbarometer 2026 est l’enquête annuelle la plus importante des investisseurs sur le marché immobilier allemand. Le résultat pour 2026 est clair : 84 pour cent des investisseurs interrogés indiquent que les biens immobiliers résidentiels sont leur classe d’actifs préférée — la valeur la plus élevée depuis le début de l’enquête.

A titre de comparaison : en 2021, au sommet de la bulle des bureaux, cette valeur était de 67 pour cent. Le déplacement vers l’habitat n’est pas une réaction à court terme à une baisse du marché, mais une réévaluation structurelle des risques et du rendement.

En deuxième position vient le logistique avec 57 pour cent — un signe de l’époque : le commerce électronique et le nearshoring entraînent de manière structurelle une demande accrue de surfaces logistiques. Les bureaux, en revanche, ne sont favorisés en 2026 que par 38 pour cent des investisseurs — une baisse dramatique par rapport aux niveaux pré-COVID.

JLL Q1 2026 : Activité modérée — mais sélective, pas pessimiste

Les données réelles des transactions dressent un tableau plus nuancé. JLL signale un volume de transactions modéré pour le premier trimestre 2026 — pas de grandes transactions au-delà de 500 millions d’euros, peu de clôtures de deals forward pour des constructions neuves, retenue concernant les investissements dans le développement de projets.

Cela ne signifie toutefois pas du pessimisme : cela signifie sélectivité. Les investisseurs institutionnels achètent plus attentivement en 2026. Les deals qui seront conclus se concentrent sur :

• Biens en stock avec des revenus locatifs stables dans des zones A
• Portefeuilles immobiliers avec des durées restantes courtes de contrats de location (potentiel locatif)
• Concepts de micro-logements et logements étudiants dans les villes universitaires
• Immobilier de soins en tant que segment démographiquement assuré

Prime vs. B-zones : La différenciation décisive en 2026

La décision d’investissement la plus importante en 2026 n’est pas une question de classe d’actifs, mais une question de localisation. Le marché fonctionne à deux vitesses :

Zones Prime (grandes villes, meilleures micro-localisations)

Les prix ont compensé ou dépassé la baisse. Des rendements nets initiaux de 3,0 à 3,8 pour cent pour les logements sont acceptés, car la croissance des loyers et la stabilité des prix sont considérés comme assurés. Les investisseurs institutionnels paient des primes de 10 à 15 pour cent par rapport à la médiane.

Zones B et zones périphériques

Rendements plus élevés (rendement net initial de 4,5 à 6,5 pour cent), mais aussi des risques plus élevés : stagnation des loyers possible, risques de vide plus importants en cas de faiblesse économique, options de sortie moins bonnes en cas de revente. Les investisseurs institutionnels évitent largement ces segments, le marché d’investissement privé est actif.

Pour les investissements à grande échelle à partir de 10 millions d’euros, l’orientation Prime est obligatoire — la liquidité et les options de sortie sont fortement limitées dans les zones B.

Pourquoi le logement deviendra supérieur au bureau et au retail en 2026

La force de conviction du segment du logement par rapport à d’autres classes d’actifs repose sur quatre avantages structurels :

1. Résistance à la demande : Le logement n’est pas un bien optionnel. Travail à distance, récession, numérisation — rien ne réduit la demande fondamentale pour les logements.
2. Déficit d’offre en tant qu’état permanent : Avec 1,4 million de logements manquants, aucun surapprovisionnement structurel n’est à l’horizon.
3. Kurze Dauer, große Mietflexibilität: Die Wohnungsverträge sind unbefristet, Mieterhöhungen bei Schwankungen erfolgen sofort. Büroeigentümer binden sich 5 bis 10 Jahre.
4. Risque réglementaire maîtrisable : Malgré la réforme du droit du logement, le rendement de base provenant de la location normale de logements reste largement protégé du point de vue réglementaire.

Prospective : Ce que les investisseurs institutionnels feront ensuite

L’activité modérée du premier trimestre 2026 devrait augmenter au cours du second semestre. Les observateurs du marché anticipent une reprise du marché des transactions dès que les premières baisses des taux directeurs de la BCE auront davantage réduit les taux à terme et que les vendeurs auront finalement adapté leurs attentes de prix au nouveau monde des taux.

Le capital est disponible — les fonds immobiliers ouverts européens, les assurances et les caisses de retraite ont prévu des allocations importantes pour les logements allemands. Le marché 2026 attend les bons points d’entrée. Sélectif et guidé par les données — pas opportuniste.