Héritage immobilier 2026 : abattements, taux d’imposition & stratégies

Combien de droits de succession dois-je payer sur un bien immobilier ? – Cela dépend de deux facteurs : le degré de parenté et la valeur de l’immeuble hérité. Conjoint et enfants paient nettement moins que frères et sœurs ou amis. La première étape est toujours : vérifier le montant de l’exonération.

Montants d’exonération des droits de succession 2026

Important : Les exemptions s’appliquent par personne et peuvent être réutilisées toutes les 10 ans (don pendant la vie !).

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Taux d’héritage 2026 selon la valeur et la classe d’imposition

Exemple de calcul : maison individuelle à Munich (800 000 €)

Un enfant hérite d’une maison d’une valeur de 800 000 € :

• Exemption : 400 000 €
• Acquisition imposable : 400 000 €
• Taux d’imposition (classe d’imposition I, 300 001–600 000 €) : 15 %
• Impôt sur l’héritage : 60 000 €

Si au contraire une personne non apparentée héritait de la même maison :

• Exonération : 20 000 €
• Acquisition soumise à l’impôt : 780 000 €
• Taux d’imposition (classe d’imposition III) : 30 %
• Impôt sur la succession : 234 000 €

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Maison familiale : Quand l’immobilier est-il exempt d’impôt ?

La maison familiale utilisée en propre peut être entièrement exonérée de l’impôt sur la succession – à condition que les trois conditions suivantes soient remplies :

1. Le défunt a habité dans l’immobilier jusqu’à sa mort
2. L’héritier est conjoint ou enfant
3. L’héritier s’installe lui-même et habite l’immobilier pendant au moins 10 ans

Attention : Pour les enfants s’applique en outre : la surface habitable ne doit pas dépasser 200 m². Dans les cas de biens plus importants, la partie dépassant les 200 m² est imposée de manière proportionnelle.

5 stratégies pour minimiser l’impôt sur la succession en matière d’immobilier

1. Don pendant la vie : Les exonérations peuvent être utilisées à nouveau toutes les 10 ans. Avec une planification précoce : l’enfant reçoit toutes les 10 ans 400 000 € sans impôt – ainsi, la valeur totale de l’immobilier peut être transférée sur une période de 20 à 30 ans.
2. Droit de jouissance réservé : Les parents transfèrent l’immobilier à l’enfant, mais conservent le droit de jouissance (droit de loger + revenus locatifs). La valeur du droit de jouissance réduit considérablement l’acquisition soumise à la taxe.
3. Enregistrer le droit de loger : Similaire au droit de jouissance, mais uniquement le droit de loger sans revenus locatifs. Réduit la valeur de la donation, donc moins de taxe.
4. Société à responsabilité limitée (SARL) ou SARL & Co. KG : Les immobilier dans des structures juridiques peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de réductions de 85 à 100 % (actif immobilier).
5. Vente partielle avant héritage : Si plusieurs héritiers existent, une partie de l’immobilier peut être vendue et le produit réparti – réduit globalement la charge fiscale.

Questions fréquentes sur l’impôt sur les successions en matière d’immobilier

Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nein. Das Finanzamt kann auf Antrag die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte und der Erbe die Immobilie selbst bewohnt.

Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine Immobilie an?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit 2023 werden dabei Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze stärker berücksichtigt – was die steuerlichen Werte deutlich nach oben getrieben hat und in vielen Fällen höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert.

Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen hat (Spekulationsfrist), oder wenn der Erblasser – oder Sie als Erbe – die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer ist dabei unabhängig von der Einkommensteuer beim Verkauf zu betrachten.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem Haus im Wert von 1 Million Euro?
Erbt ein Kind (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 600.000 €, Steuersatz 15 bis 19%, Steuer ca. 90.000–114.000 €. Erbt ein Geschwisterkind (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 980.000 €, Steuersatz 30%, Steuer ca. 294.000 €.