Acheter de l’immobilier en 2026 : En vaut-il encore la peine ? Analyse du marché & pronostic

Vaut-il la peine d’acheter un bien immobilier en 2026 ? Oui – pour la plupart des acheteurs, 2026 est le meilleur moment d’entrée depuis au moins quatre ans. Les prix d’achat se sont stabilisés après la baisse de 2022 à 2023, les taux de construction sont passés de leur niveau record (plus de 4 %) à 3,2 à 3,8 %, et l’offre est nettement plus importante qu’en 2021. Celui qui achète en 2026 dispose d’un plus grand marge de négociation qu’en période de forte croissance.

Quelle est l’évolution des prix immobiliers en 2026 ?

Après deux ans de correction, les prix immobiliers allemands montrent à nouveau une légère reprise. Les prévisions pour 2026 :

Source : CBRE Germany Real Estate Outlook 2026, IVD, Empirica. État au : avril 2026.

Taux de construction actuels 2026 : à quel prix un prêt immobilier ?

Les Taux de construction sont nettement tombés en 2025/2026 – passant de plus de 4 % (2023) à actuellement 3,2–3,8 % pour une durée de fixation de 10 ans. Cela correspond à une réduction de l’ordre de 200 à 300 € par mois pour un prêt de 400 000 €.

Exemple : taux d’amortissement de 2 %, montant net du prêt de 300 000 €. Les offres individuelles peuvent varier.

Acheter vs. Louer 2026 : Quand vaut-il la peine d’acheter ?

La décision d’acheter vs. louer dépend de trois facteurs :

• Capital propre : Au moins 20 % du prix d’achat + charges (environ 10 à 12 %) devraient provenir du capital propre. Celui qui achète 500 000 € : au moins 150 000 € de capital propre nécessaires.
• Durée de détention : Acheter devient rentable à partir de 10 ans de détention environ (l’impôt sur la spéculation est évité, seuil de rentabilité par rapport à la location atteint).
• Facteur de prix d’achat : En dessous de 25x = Acheter est clairement meilleur. Au-dessus de 35x = rendement locatif trop faible, les loyers peuvent être plus avantageux.

Quand sera 2026 le meilleur moment pour acheter ?

Les observateurs du marché recommandent pour 2026 :

• Acheter si la fixation des taux d’intérêt est assurée pendant au moins 15 ans
• Villes A (Munich, Berlin, Hambourg) : les prix remontent à nouveau – plus tôt est mieux
• Villes B (Leipzig, Dresden, Nuremberg) : rendements les plus forts, prix encore bons
• Attendre le « prix parfait » est coûteux : chaque hausse de 0,2 % des taux coûte sur 10 ans plus de 5 % de baisse du prix d’achat

Qu’est-ce qui changera en 2026 concernant l’achat immobilier ?

• Efficacité énergétique : Les bâtiments avec les classes énergétiques F, G, H doivent être rénovés jusqu’à la classe E au plus tard en 2030 – les réductions de prix pour les objets inefficaces augmentent
• Immobiliensteuer : Plusieurs pays allemands prévoient des augmentations ; en Bavière, en Saxe, à Hambourg encore 3,5–4,5 %
• Programmes de subventions : KfW 296 (nouvelle construction écologique), BAFA (chauffage), programmes BEG – particulièrement attractifs pour les propriétaires occupants

Questions fréquentes sur l’achat immobilier en 2026

Werden die Immobilienpreise 2026 weiter steigen?
In A-Städten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt) ist mit Preissteigerungen von 2–5% zu rechnen. Treiber: sinkende Zinsen, strukturelles Unterangebot (Neubau weit unter Bedarf), stabiler Arbeitsmarkt. B-Städte wie Leipzig und Dresden zeigen noch stärkere Zuwächse.

Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026?
Als Faustregel: mindestens 20–25% des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei einem 500.000-€-Objekt bedeutet das 100.000–125.000 € Eigenkapital – plus Kaufnebenkosten von ca. 50.000–60.000 € (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Gesamt: mindestens 150.000–185.000 € liquide Mittel.

Was sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026?
Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei 9–12% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% (je nach Land), Notar ca. 1,5–2%, Grundbuch ca. 0,5%, Makler 0–3,57% (Käuferanteil bei Bestandsimmobilien).

Lohnt sich Kaufen trotz hoher Zinsen?
Bei 3,2–3,8% Zinsen (2026) ist Kaufen für langfristige Eigennutzer und Kapitalanleger in guten Lagen attraktiv. Die Zinsen sind deutlich unter dem Höchststand 2023 (4,2%), und die Preise haben sich von ihrem Peak 2022 erholt, ohne wieder die Höchststände zu erreichen.

{
« @context »: « https://schema.org »,
« @type »: « FAQPage »,
« mainEntity »: [
{
« @type »: « Question »,
« name »: « Werden die Immobilienpreise 2026 weiter steigen? »,
« acceptedAnswer »: {
« @type »: « Answer »,
« text »: « In A-Städten wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt ist mit Preissteigerungen von 2 bis 5 Prozent zu rechnen. Treiber sind sinkende Zinsen, strukturelles Unterangebot und ein stabiler Arbeitsmarkt. B-Städte wie Leipzig und Dresden zeigen noch stärkere Zuwächse. »
}
},
{
« @type »: « Question »,
« name »: « Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026? »,
« acceptedAnswer »: {
« @type »: « Answer »,
« text »: « Als Faustregel: mindestens 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten von 9 bis 12 Prozent. Bei einem 500.000-Euro-Objekt bedeutet das mindestens 150.000 bis 185.000 Euro liquide Mittel. »
}
},
{
« @type »: « Question »,
« name »: « Was sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026? »,
« acceptedAnswer »: {
« @type »: « Answer »,
« text »: « Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei 9 bis 12 Prozent: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar ca. 1,5 bis 2 Prozent, Grundbuch ca. 0,5 Prozent, Makler 0 bis 3,57 Prozent Käuferanteil. »
}
},
{
« @type »: « Question »,
« name »: « Lohnt sich Kaufen trotz Zinsen von 3,5 Prozent? »,
« acceptedAnswer »: {
« @type »: « Answer »,
« text »: « Ja, für langfristige Eigennutzer und Kapitalanleger in guten Lagen. Die Zinsen liegen deutlich unter dem Höchststand 2023 von über 4 Prozent. Wer mindestens 10 Jahre hält und ausreichend Eigenkapital mitbringt, profitiert von der aktuellen Marktlage. »
}
}
]
}