Stagflation du neuf : pourquoi les logements neufs deviennent plus chers en 2026 malgré la crise

Stagflation dans le bâtiment : on construit moins, mais plus cher

La stagflation — l’apparition simultanée de stagnation économique et d’inflation des prix — est un concept connu de la macroéconomie des années 1970. Dans la construction de logements en Allemagne, ce phénomène est exactement la réalité de 2026.

L’Office fédéral allemand de la statistique (Destatis) a annoncé pour février 2026 une hausse des prix de la construction neuve de +3,3 % sur un an. Dans le même temps, les permis de construire sont à un plus bas pluriannuel, les achèvements continuent de baisser, et le secteur lutte contre des problèmes de coûts structurels qui ne se résolvent pas rapidement.

Pour les acheteurs de logements neufs, cela signifie : ils paient plus en 2026 qu’en 2025 — alors même que le marché se contracte. Pour les propriétaires de biens existants, cela signifie : le neuf reste cher en tant que concurrence, ce qui rend les logements existants relativement plus attractifs.

Chiffres de Destatis : que signifie concrètement +3,3 % ?

L’indice des prix de la construction de Destatis mesure les prix de facturation réels des corps de métier de gros œuvre et de second œuvre. +3,3 % sur un an dans un contexte où le taux d’inflation général est inférieur à 3 % signifie que la construction se renchérit plus vite que la moyenne.

Concrètement : un logement neuf qui coûtait 9 500 euros le mètre carré à Munich en 2024 en coûte aujourd’hui environ 9 800. À Francfort, la fourchette se situe entre 8 200 et 8 800 euros, à Berlin entre 7 400 et 7 900 euros le mètre carré pour des biens neufs clés en main dans de bons emplacements.

Ces prix se situent, sur de nombreux marchés, 40 à 60 % au-dessus du prix de l’ancien pour des emplacements comparables. L’écart de prix entre le neuf et l’ancien pousse la demande vers le marché de l’ancien — et y soutient les prix.

Coûts des matériaux : le principal moteur silencieux

Derrière la hausse des prix se trouve avant tout le poste des coûts. D’importants matériaux de construction se sont durablement stabilisés à un niveau élevé depuis 2020 :

• Bois de construction : malgré une normalisation après le pic de 2021, toujours 35 à 45 % au-dessus du niveau d’avant-crise
• Acier : des coûts énergétiques durablement élevés dans la production d’acier maintiennent les prix hauts
• Isolation thermique / laine minérale : capacités limitées, hausse des prix des matières premières
• Main-d’œuvre : hausses salariales dans le bâtiment en 2024/2025 de 4,5 à 5,5 %, de nouvelles hausses sont attendues

S’y ajoute le coût des exigences énergétiques (GEG 2024), qui génère à lui seul 300 à 500 euros de surcoût par mètre carré par rapport à la norme d’avant 2020.

Les permis de construire ne se redresseront qu’à partir de 2027

L’examen de l’indicateur avancé que sont les permis de construire montre qu’un retournement de tendance rapide n’est pas à attendre. Pour 2025, environ 200 000 permis ont été délivrés — une légère reprise par rapport à 2024, mais bien en dessous du pic de 2021, qui dépassait 360 000.

Les fédérations du bâtiment et les instituts de prévision estiment que les chiffres d’achèvement ne recommenceront à augmenter qu’à partir de 2027 — et d’abord modérément. Le long délai entre le permis, le début des travaux et l’achèvement (18 à 36 mois) empêche une reconstitution rapide de l’offre.

Pour le déficit de logements, c’est un message sombre : même les scénarios optimistes ne prévoient une amélioration sensible de l’offre dans les zones métropolitaines qu’à partir de 2028.

Conséquences pour les promoteurs et les investisseurs institutionnels

Pour les promoteurs immobiliers, la stagflation revêt une dimension existentielle. Qui a chiffré un projet en 2021 se retrouve aujourd’hui avec :

• des coûts de construction 25 à 35 % supérieurs au calcul initial
• des coûts de financement doublés voire triplés
• des prix de vente qui n’ont pas augmenté proportionnellement

Cela explique la vague de faillites chez les promoteurs de taille moyenne en 2023-2024 et la retenue des investisseurs institutionnels face aux opérations d’achat en état futur d’achèvement (VEFA) sur le neuf. Les grands investisseurs privilégient donc clairement en 2026 l’ancien par rapport au neuf.

Conclusion : les biens existants profitent de la stagflation du neuf

La stagflation dans le neuf constitue paradoxalement un soutien pour les prix de l’ancien. Lorsque le neuf est durablement 40 à 60 % plus cher que des biens équivalents dans l’ancien, la demande se déplace structurellement vers l’ancien. C’est en 2026 le mécanisme décisif qui porte la stabilisation et la reprise des prix sur le marché de l’ancien — même sans amélioration du côté de l’offre.