Marché immobilier de Düsseldorf : prix selon la micro-localisation

Düsseldorf n’est pas un marché homogène — l’écart de prix entre une maison mitoyenne à Garath et une villa urbaine à Oberkassel peut atteindre un facteur de 3 à 4. Qui applique un « niveau düsseldorfois » uniforme vend soit en dessous de la valeur, soit reste sur les bras pendant des mois.

Emplacements premium en bordure du Rhin

Les segments premium des deux rives du Rhin constituent le sommet du marché düsseldorfois. Les profils d’acheteurs vont des cadres japonais aux designers de mode en passant par les chefs d’entreprise familiaux rhénans.

• Oberkassel et Niederkassel : 7 500–11 000 €/m² pour les immeubles anciens et villas urbaines, profil d’acheteurs japonais, majoration vue sur le Rhin jusqu’à 20 %
• Kaiserswerth : 6 000–9 500 €/m², centre historique, forte différence nord/sud de la Klemensplatz
• Düsseltal et quartier du zoo : 6 500–8 500 €/m², maisons de ville de style Gründerzeit, nombreuses familles issues de la publicité et de la mode
• Carlstadt et abords de la vieille ville : 7 000–9 000 €/m², offre rare, forte liquidité à la revente

Emplacements moyens à fort potentiel de valorisation

Dans les emplacements moyens, c’est la qualité du bâti qui détermine le prix réalisable — un immeuble ancien rénové à Pempelfort avoisine le niveau premium, un immeuble non rénové du même pâté de maisons est nettement en dessous.

• Pempelfort et Derendorf : 5 500–7 000 €/m², maisons jumelées recherchées, souvent immeuble ancien rénové
• Flingern Nord : 5 000–6 800 €/m², scène créative, anciennes maisons ouvrières tendance
• Unterbilk et Friedrichstadt : 5 500–7 200 €/m², bâti mixte, forte demande
• Bilk Sud et Oberbilk : 4 200–5 500 €/m², en plein essor grâce à la proximité universitaire

Quartiers d’entrée de gamme et périphérie

Les quartiers périphériques sont dominés par une clientèle familiale locale. Ici, les arguments architecturaux comptent moins que des facteurs concrets comme la carte scolaire, la desserte en transports en commun et la taille du terrain.

• Eller, Vennhausen, Lierenfeld : 3 500–4 800 €/m², maisons mitoyennes solides, clientèle familiale locale
• Garath et Hellerhof : 3 000–4 200 €/m², bâti des années 1960, durée de commercialisation plus longue
• Rath et Mörsenbroich : 3 800–5 000 €/m², bonne desserte
• Wersten et Holthausen : 4 000–5 200 €/m², marché stable, peu de spéculation

Comparatif des quartiers

Le tableau suivant résume les fourchettes de prix typiques, les types de maisons et les durées de commercialisation :

Düsseldorf contre Cologne : quartiers équivalents pour les investisseurs

Pour les vendeurs supra-régionaux ayant le choix de la localisation, la comparaison directe est utile. Düsseldorf réalise dans les emplacements de premier ordre des prix au m² environ 10 à 15 % plus élevés qu’à Cologne, mais la clientèle acheteuse y est plus spécialisée et la liquidité de la classe moyenne légèrement moindre :

« L’erreur la plus fréquente à Düsseldorf n’est pas le mauvais quartier, mais la mauvaise rue. Deux maisons distantes de 400 mètres à vol d’oiseau peuvent afficher un écart de 1 500 euros au m² — la vue sur le Rhin, la carte scolaire et le bruit de la circulation comptent plus que le code postal. »

Fiscalité de la vente d’une maison à Düsseldorf

La charge fiscale peut réduire le produit net de 20 à 35 % — ou être nulle avec un montage adapté. Trois leviers sont déterminants : le délai de spéculation, l’usage personnel et l’indemnité de remboursement anticipé. Calculez au préalable le produit net et l’impôt sur la spéculation possibles.

Délai de spéculation selon l’article 23 EStG

Le délai de dix ans court à compter de la date de signature notariée du contrat d’achat — et non de la remise des clés. Qui a acheté en janvier et vend dix ans plus tard en décembre paie l’impôt intégral sur la plus-value. Vérifiez le délai de spéculation au jour près — ce sont les dates des actes notariés des deux contrats qui comptent, et non l’inscription au registre foncier ou la remise du bien.

Exception pour usage personnel

Les maisons occupées par leur propriétaire peuvent être vendues en franchise d’impôt si elles ont été habitées durant l’année de la vente et les deux années civiles précédentes — une occupation partielle suffit. Exemple düsseldorfois : emménagement en octobre il y a deux ans, vente cette année — le délai est rempli, bien que l’occupation personnelle ne représente en calcul que 26 mois. Important : une résidence secondaire ne suffit pas, la résidence principale doit y être déclarée de manière vérifiable.

Calculer l’impôt sur la spéculation étape par étape

Le montant d’« environ 105 000 € » du tableau ci-dessous résulte du calcul suivant — à titre d’exemple pour une maison mitoyenne louée à Bilk, détenue pendant 8 ans :

• Prix d’achat : 650 000 € (dont bâtiment 80 % = 520 000 €, terrain 20 % = 130 000 €)
• Amortissement sur 8 ans : 520 000 € × 2 % × 8 = 83 200 € (linéaire selon l’article 7 al. 4 EStG)
• Valeur comptable à la vente : 650 000 € − 83 200 € = 566 800 €
• Prix de vente : 950 000 € moins frais de cession (agent, notaire) d’environ 15 000 € = 935 000 €
• Plus-value imposable : 935 000 € − 566 800 € = 368 200 €
• Charge fiscale au taux marginal de 42 % + 5,5 % de surtaxe de solidarité : environ 163 000 €

Qui ne prend pas en compte l’effet de l’amortissement sous-estime souvent la charge fiscale réelle de 30 à 40 %.

Scénarios fiscaux à Düsseldorf

Le tableau suivant présente quatre configurations düsseldorfoises typiques — l’écart de 0 € à plus de 160 000 € montre à quel point le calendrier et le mode d’usage influencent le résultat :

Indemnité de remboursement anticipé calculée concrètement

En cas de financement en cours, la banque exige une indemnité pour les intérêts perdus. Cas düsseldorfois typique — capital restant dû 400 000 €, 7 ans de taux fixe restant, taux débiteur 1,8 %, taux de réinvestissement actuel 3,2 % :

• Écart de taux par an : 400 000 € × (3,2 % − 1,8 %) = 5 600 €
• Sur 7 ans de durée restante (calcul simplifié) : environ 35 000–42 000 € actualisés
• Plus frais de gestion forfaitaires : 200–500 €
• Potentiel d’économie : exploiter pleinement les droits de remboursement anticipé, examiner la reprise du financement par l’acheteur

Pour les détails et cas particuliers, voir indemnité de remboursement anticipé.

Checklist : documents de vente d’une maison à Düsseldorf

Les acheteurs exigeants à Oberkassel ou Kaiserswerth demandent un dossier de données complet avant le premier rendez-vous — qui ne peut pas le fournir perd la clientèle premium au profit de vendeurs mieux préparés. Les documents suivants doivent être réunis sans lacune avant la publication de la première annonce :

Documents obligatoires

• ☐ Extrait actuel du registre foncier (3 mois maximum, tribunal d’instance de Düsseldorf, Werdener Straße)
• ☐ Plan cadastral du bureau du cadastre de Düsseldorf (en ligne, environ 12 €)
• ☐ Dossier de construction ou permis de construire (archives de Brinckmannstraße — délai d’attente 2 à 4 semaines, consultation du dossier environ 30 €)
• ☐ Calcul de la surface habitable selon la WoFlV
• ☐ Plans, coupes, façades
• ☐ Certificat de performance énergétique (obligatoire dès la première visite, art. 80 GEG)
• ☐ Avis actuel de taxe foncière (Düsseldorf : taux d’imposition B 440 % — pour un terrain typique de 600 m² à Oberkassel, environ 1 800–2 400 €/an)

Documents complémentaires recommandés

• ☐ Justificatifs de rénovations (toiture, fenêtres, chauffage) avec factures — valorisant lors de la négociation
• ☐ Polices d’assurance (habitation, catastrophes naturelles)
• ☐ Pour les biens loués : baux, liste des locataires, justificatifs de dépôt de garantie
• ☐ Règlement de copropriété (pour les maisons jumelées et mitoyennes avec copropriété)
• ☐ Renseignement sur les sites pollués de la ville de Düsseldorf (en particulier Flingern, le port, Rath, Reisholz — anciens sites industriels)
• ☐ Plan de situation avec servitudes (registre des servitudes, service de l’urbanisme)

Commercialisation : comprendre les profils d’acheteurs düsseldorfois

Comme décrit dans le guide vendre un bien immobilier, c’est le ciblage du public qui détermine le prix final. À Düsseldorf, ce phénomène est particulièrement marqué — les groupes d’acheteurs internationaux constituent un atout distinctif de la ville.

Qu’est-ce que l’impôt foncier ?

En Allemagne, les propriétaires de maisons, d’appartements et de terrains sont tous soumis à l’impôt foncier. L’impôt foncier est dû chaque année et est calculé par les services fiscaux, plus précisément par le Lagefinanzamt.

Impôt foncier pour les propriétaires de :

• Maisons
• Appartements en copropriété
• Terrains

Comment calcule-t-on l’impôt foncier ?

Calcul en 3 étapes – Pour calculer le montant de la taxe foncière d’un bien immobilier, il existe une formule en 3 étapes. Tout d’abord, vous avez besoin de la valeur unitaire constatée, en d’autres termes, de l’évaluation de l’administration fiscale pour votre bien immobilier.

L’étape 2 est le ratio de l’impôt foncier, en termes simples, selon le type de votre propriété, la valeur est plus ou moins élevée. Exemple : Dans une maison jumelée, le coefficient d’impôt foncier est légèrement inférieur à celui d’une maison individuelle isolée. La troisième étape est le taux de l’impôt foncier. Celui-ci est fixé individuellement par chaque commune. Cela permet par exemple aux communes de se rendre plus attractives pour les constructeurs de maisons et les investisseurs.

Formule :

• Valeur unitaire constatée x coefficient de l’impôt foncier x taux de l’impôt foncier

La base est la valeur unitaire – plus la valeur unitaire de votre bien immobilier est élevée, plus vous payez de taxe foncière par rapport aux autres propriétaires de votre commune.

L’impôt foncier rapidement expliqué

Résumons encore une fois rapidement l’impôt foncier, avec ses principaux aspects.

L’impôt foncier rapidement expliqué :

• Impôt annuel sur la propriété foncière
• Étape 1 – Base d’imposition = valeur unitaire (évaluation de votre bien immobilier par le fisc)
• Étape 2 – Coefficient d’impôt foncier : type de bien immobilier
• Étape 3 – Taux de l’impôt foncier : taux de prélèvement communal

Modification par la réforme de l’impôt foncier

1. Réévaluation de ~ 35 millions de biens immobiliers
2. Évaluation uniforme par la Confédération
3. L’impôt foncier C comme nouvelle catégorie

Réévaluation de ~ 35 millions de biens immobiliers

Depuis son introduction en 1998, la taxe foncière a toujours été contestée. En effet, la base de l’évaluation selon la BewG (loi sur l’évaluation) est constituée de valeurs obsolètes datant de 1964 (anciens Länder) et de 1935 (nouveaux Länder).

En 2018, la Cour constitutionnelle allemande juge donc qu’une réforme fondamentale de l’impôt foncier est nécessaire. Elle doit être mise en œuvre d’ici le 31 décembre 2024. C’est pourquoi les propriétaires reçoivent actuellement des courriers de leurs services fiscaux les invitant à transmettre des données actualisées sur la réévaluation des biens immobiliers.

• Anciennes valeurs de 1964 (ancien BL) et 1935 (nouveau BL)

Pour en savoir plus sur la méthodologie d’évaluation, cliquez ici :

• Méthode de la valeur de rendement
• Méthode de la valeur réelle

Évaluation uniforme par la Confédération

• En projet pour le moment : Méthodes d’évaluation uniformes au niveau fédéral
• Actualité : Différentes méthodes d’évaluation dans les Länder

L’impôt foncier C comme nouvelle catégorie

Il existe encore deux types d’impôts fonciers, l’impôt foncier A et l’impôt foncier B. L’impôt foncier « A » est utilisé pour les terrains à usage agricole et forestier ou, en bref, pour les terrains agricoles. L’impôt foncier « B » est utilisé pour les autres terrains construits et constructibles, c’est-à-dire tout ce qui est à usage de construction.

Avec la réforme de l’impôt foncier, il y aura une catégorie supplémentaire, l’impôt foncier C. Les propriétaires de biens immobiliers ne sont pas obligés de payer cet impôt.

• Impôt foncier « A » – utilisation agricole (terrains à usage agricole et forestier)
• Impôt foncier « B » – Utilisation pour la construction (autres terrains construits et constructibles)

L’impôt foncier « C » sépare l’actuel impôt foncier « B » en deux parties. Tous les autres biens immobiliers construits restent dans l’impôt foncier « B ». La taxe foncière « C » ne concernera que les terrains isolés. Il s’agit donc de terrains qui ne sont pas construits, mais pour lesquels un permis a été délivré depuis longtemps.

L’objectif de la taxe foncière « C » est de créer de nouveaux logements. Les terrains vacants qui devraient être construits peuvent ainsi être dotés de leur propre taux de levier (même plus élevé).

• Taxe foncière « C » – terrains à bâtir isolés

Vendre un immeuble collectif : étape par étape

Commençons tout d’abord par les 3 questions les plus fréquentes pour ceux qui vendent pour la première fois :

• Quelle est la valeur de votre immeuble à appartements ?
• Avec ou sans agent immobilier ?
• Vendre publiquement ou discrètement ?

Ensuite, vous apprendrez à connaître les 18 étapes de la vente !

Quelle est la valeur de votre immeuble à appartements ?

Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Düsseldorf, Francfort et dans toute l’Allemagne, il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre. La meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière. Si vous souhaitez vendre votre immeuble d’habitation, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste. Le type de bien immobilier détermine la méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur vénale. Il existe trois méthodes d’évaluation standardisées pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers : la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. En règle générale, au moins deux de ces procédures sont calculées simultanément.

• Méthode de la valeur comparative
• Méthode de la valeur de rendement
• Méthode de la valeur réelle
• Procédure résiduelle
• Détermination du montant de la garantie

Les questions centrales des propriétaires : Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Comment calculer la valeur d’un immeuble à appartements ? Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’une maison ? Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ? Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ? Pour que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité liée à la situation, à la valeur vénale, aux biens immobiliers comparables, à la substance du bâtiment, etc., nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs.

• Évaluer un immeuble d’habitation

Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Ne sous-estimez pas le temps de préparation. Soyez réaliste et honnête avec vous-même, par exemple en ce qui concerne le retard éventuel dans les rénovations. Aux nombreux travaux à effectuer dans l’appartement ou la maison en copropriété s’ajoutent ensuite tous les préparatifs pour la vente.

Plus de 70% d’entre eux vendent avec l’aide d’un agent immobilier. De l’expertise à la phase de vente en passant par la rédaction de l’exposé et l’approche des clients, des mois s’écoulent sans connaissance du marché. Dans tous les domaines, c’est surtout la situation qui compte, et pas seulement pour la vente de logements collectifs. Les erreurs sont vite commises lors de la vente d’un bien immobilier, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bien de grande taille comme un immeuble d’appartements.

A la question avec : « Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Vendre sur le marché ou hors marché ?

Off Market – Une vente off market signifie que votre vente immobilière ne sera jamais visible du public. Votre immeuble collectif n’est recommandé qu’à un cercle d’acheteurs internes et solvables dans une constellation idéale. Les ventes off market sont notamment sollicitées par des personnes célèbres qui souhaitent garder secrets la vente ainsi que l’adresse, les photos et bien d’autres choses encore. Les particuliers ont également recours à ce service, par exemple lorsque la famille ne doit pas être au courant de la vente à venir ou le voisinage. Votre avantage : personne ne sera au courant de la vente.

• Immobilier hors marché

On Market – Lors de la vente sur le marché, votre immeuble collectif est présenté par l’agent immobilier via les canaux de commercialisation habituels. Vous connaissez certainement les canaux de commercialisation typiques :

• Affichage des annonces au bureau de l’agent immobilier
• Annonces dans les journaux régionaux
• Portails immobiliers suprarégionaux
• Portails de petites annonces comme Ebay

En plus des 18 étapes habituelles, vous devez donc répondre à 1 question supplémentaire :

Vendre sur le marché ou hors marché ?

Pour trouver de bonnes agences immobilières off-market, il convient de prêter une attention particulière aux références, aux biens qui ont été vendus. Vous les trouverez souvent sur les sites web des agents immobiliers. Il vaut donc la peine de jeter un coup d’œil plus attentif sur le site web de l’agent immobilier plutôt que de se contenter de cliquer sur « Contact ».

18 étapes pour vendre : Check-list MFH

Déroulement, coûts et conseils – tout cela dans un grand article gratuit pour terrain, appartement, maison, villa, immeuble. Apprenez à vendre un bien immobilier, étape par étape : Vendre un bien immobilier.

Les 18 étapes en 3 phases :

1. Préparation : préparer la maison et la vente
1. Planification financière et date de vente
2. Faire appel à un agent immobilier
3. Dossiers et documents
4. Augmenter la valeur des biens immobiliers
5. Déterminer le prix de l’offre
6. Rédiger un exposé
2. Phase de vente : commercialiser la maison et trouver des acheteurs
1. Commercialiser un bien immobilier
2. Contact avec les acheteurs potentiels
3. Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
4. Contrôle de solvabilité
5. Dates de visite
6. Entretien de vente & négociation du prix d’achat
3. Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
1. Rédiger un contrat de vente chez le notaire
2. Rendez-vous chez le notaire
3. Inscription au registre foncier et traitement des paiements
4. Remise du bien immobilier
5. Frais de notaire & commission de courtage
6. Payer des impôts

Voici quelques détails supplémentaires.

Préparation à la vente : déroulement

Vous voulez vendre votre bien immobilier sans agent immobilier ? Dans ce cas, vous devez planifier et réaliser ces étapes de la vente dans l’ordre.

Décision de vendre

Quel est le bon moment pour vendre ? En fin de compte, c’est vous seul qui décidez du moment de la vente. Il n’y a pas de moment dans l’année qui soit particulièrement « prometteur » ou « particulièrement infructueux » pour la vente d’un bien immobilier. Si vous ne voulez pas vous encombrer de la période des vacances ou de Noël, c’est à vous de décider. En effet, les acheteurs eux-mêmes prennent généralement une décision totalement indépendante de la période de l’année.

Conseil de Lukinski : les biens immobiliers avec jardin se vendent effectivement mieux entre le printemps et l’automne. Mais le jardin doit alors être bien entretenu.

Analyse du marché et stratégie de prix

Comment obtenir le bon prix de vente ?

C’est là que les choses deviennent très spécifiques ! En effet, l’évaluation du marché immobilier en général et aussi au niveau régional nécessite beaucoup de connaissances et d’expérience. Cela vaut également pour l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Tout particulièrement lorsqu’il s’agit de ses propres « quatre murs » à vendre.

Il est préférable de déterminer la valeur d’un bien immobilier sans avoir de « lien émotionnel » avec celui-ci. Celui qui souhaite vendre son bien immobilier sans agent doit donc se libérer de tout « lien » avec la maison. Mais même dans ce cas, il existe encore suffisamment de « pièges » dans lesquels le vendeur privé peut tomber. Par exemple, investir dans des équipements de qualité pour les salles de bains, les sols, etc. n’augmente pas en soi la valeur du bien immobilier. Le choix des salles de bains, des revêtements de sol, de la robinetterie, etc. dépend souvent des goûts du propriétaire. Un nouveau propriétaire, par exemple, ne voudra pas dépenser d’argent pour ces éléments et tentera de faire baisser le prix d’achat par ce biais. Un agent immobilier comme Lukinski sait avec certitude quel équipement d’un bien immobilier est considéré comme « haut de gamme ».

Un indicateur important du « juste » prix de votre bien peut être une comparaison avec le prix d’autres biens immobiliers situés dans un endroit, un équipement et un état comparables. Pour ce faire, vous devez soit vous entretenir avec des acheteurs et des vendeurs d’autres biens, soit parcourir les portails d’agences immobilières de votre région. Cependant, même dans ce cas, vous n’êtes pas sûr que les prix d’autres biens immobiliers soient entièrement applicables à votre situation. En effet, des microfacteurs jouent toujours un rôle dans l’évaluation des biens immobiliers, et les experts immobiliers vous les expliqueront sans préjugés.

Les préparatifs en cours : Rénover, aménager, moderniser ?

Question fréquente lors de la vente d’une maison : faut-il rénover avant ? Notre conseil Lukinski à ce stade : Si vous souhaitez obtenir un prix maximum pour votre bien immobilier, les défauts de construction importants doivent être éliminés. Bien entendu, cela peut être prouvé par des factures correspondantes. Des taches d’humidité sur les murs, des zones de moisissure, des cadres de fenêtres dont la peinture s’écaille, des vitres « aveugles » ou un parquet décollé réduisent considérablement le prix d’achat. Même s’il ne s’agit que de quelques endroits où votre bien immobilier ne se présente pas sous son meilleur jour, ces défauts déteignent sur l’ensemble du bien.

Les coûts d’une rénovation ou d’une modernisation doivent toujours être raisonnablement proportionnels au prix de vente escompté. Il est souvent très difficile de l’estimer. Bien entendu, il est possible de faire appel à un expert en bâtiment. Mais cette expertise coûte de toute façon de l’argent. Lukinski et bien sûr d’autres agents immobiliers conseillent gratuitement sur ce point avec beaucoup de compétence et d’expérience.

Les biens immobiliers qui ne sont pas (ou plus) habités au moment de la vente constituent un cas particulier. Une fois que tous les meubles et objets personnels ont été retirés de la maison ou de l’appartement, les éventuels dommages apparaissent très rapidement. Là aussi, il faut les éliminer ! Dans le cas contraire, la vente peut être annulée ultérieurement pour dissimulation de défauts. Si des objets d’aménagement se trouvent encore dans l’objet à vendre, ils doivent être en parfait état. Tout le reste donne l’impression d’être des « déchets encombrants » et devrait être enlevé avant la première visite.

Difficile pour le vendeur privé, mais déjà une pratique courante pour l’expert immobilier : le « home-staging ». Il s’agit d’équiper les appartements vides de meubles de manière ciblée pour les visites. On donne ainsi à l’acheteur une impression de confort et d’habitabilité et on augmente ainsi – souvent sans que l’acheteur s’en aperçoive – l’intention d’achat.

Marketing et présentation : Exposé

Comment rédiger un exposé de vente ?

C’est certainement l’une des tâches les plus exigeantes dans le processus de vente : la création d’un document de vente pertinent pour le bien immobilier. Très souvent, l’exposé détermine en partie le prix et la rapidité avec laquelle vous vendez votre bien immobilier. Des conditions d’éclairage correctes pour les photos, une bonne perspective lors de la prise de vue et des textes pertinents sont les éléments décisifs de l’exposé. Les photos doivent donner un aperçu réaliste de la propriété et les textes ne doivent pas être exagérés. S’il y a un écart trop important entre les déclarations de l’exposé et la réalité, l’acheteur aura l’impression que le vendeur n’est pas sérieux.

Même à l’ère du numérique, les exposés imprimés et reliés sont souvent très utiles. Surtout si votre bien immobilier est de grande valeur. Si vous souhaitez produire l’exposé sur votre imprimante personnelle, les cartouches d’encre doivent être bien remplies. Des couleurs ternes ou une impression striée ne sont absolument pas professionnelles.

Quoi qu’il en soit, la présentation de votre bien immobilier au moyen de photos et de textes demande beaucoup de temps. A cela devrait s’ajouter une expérience plus approfondie dans le choix des mots appropriés pour le texte d’accompagnement. Laissez de côté toute relation personnelle avec le bien immobilier et adoptez – autant que faire se peut – une perspective distanciée sur votre bien.

Offre et négociation

Qui est le meilleur acheteur et comment puis-je obtenir le meilleur prix ?

Celui qui vend son bien immobilier sans agent n’a presque aucune possibilité de filtrer les acheteurs au préalable. Les personnes intéressées peuvent faire une excellente impression au téléphone. Mais en fin de compte, vous ne savez jamais qui vous allez vraiment laisser entrer dans votre maison lors de la visite. Préparez une liste de questions à poser aux acheteurs potentiels dès le premier entretien exploratoire. Il s’agit notamment de savoir où et comment l’on vit actuellement. Il est également important de demander s’il existe déjà une banque qui finance l’achat éventuel. Toutefois, seules des oreilles expérimentées peuvent entendre si la personne intéressée dit la vérité ou non au téléphone.

Les personnes qui vendent leur bien immobilier à titre privé doivent en outre coordonner et organiser elles-mêmes toutes les visites. C’est souvent la partie la plus fastidieuse pour les biens les plus intéressants. Elle vous coûte du temps et souvent aussi des nerfs, car les vrais intéressés demandent beaucoup de détails lors de la visite. Et enfin, vous devez vous-même refuser les personnes qui n’ont pas été retenues. Cela aussi coûte du temps et des nerfs.

Contrat de vente : jusqu’à quel point le contrat peut-il être personnalisé ?

Dans le cadre d’une vente privée, il incombe également au vendeur de faire appel à un notaire pour l’acte de vente final. Le notaire vous indiquera bien sûr ce qui doit figurer dans le contrat et ce qui ne doit pas y figurer. De nombreux acheteurs ont des souhaits individuels concernant le paiement du prix d’achat, la date de remise, la responsabilité, etc. La discussion de ces points du contrat prend également beaucoup de temps. En revanche, le vendeur privé risque moins de commettre des erreurs importantes à ce niveau, car le notaire intervient en tant que conseiller avant la conclusion du contrat de vente.

Remise de la maison

Selon la relation entre le bien immobilier et le vendeur, c’est certainement l’une des parties les plus difficiles sur le plan émotionnel de la vente d’une maison. Tout particulièrement lorsque la vente de la maison résulte d’une situation d’urgence et que la séparation avec le bien immobilier est plus ou moins involontaire. La vente par l’intermédiaire de tiers – comme Lukinski – est particulièrement silencieuse et sans problème à ce stade.

Il arrive souvent que la remise de la maison soit retardée. Par exemple, parce que le nouveau bien immobilier du vendeur n’est pas encore prêt à être occupé ou que d’autres éléments retardent la remise. Dans le cas d’une vente privée, c’est à nouveau au vendeur de gérer ces retards. Souvent, cela implique des discussions désagréables avec l’acheteur, voire des litiges juridiques. En tant qu’intermédiaire au sens propre du terme, les connaissances et l’expérience de l’agent immobilier peuvent également être sollicitées.

Visite, négociation et erreur

Préparation : documentation, planification et soutien

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement en copropriété et trouver rapidement un acheteur adéquat et solvable ? Dans ce cas, n’oubliez pas que la phase de préparation constitue la base d’une vente de maison sans problème. Préparez-vous à une tâche longue et complexe.

Pour une vente de particulier à particulier, vous avez besoin de tout un contingent de documents. Même la plus petite erreur peut avoir des conséquences coûteuses et rendre la vente d’une maison très difficile et à long terme. La complexité commence dès la détermination du prix de l’offre. Si vous fixez la condition sur la base d’une évaluation professionnelle du bien immobilier, vous avez de bonnes chances d’obtenir le prix de vente souhaité. Néanmoins, beaucoup d’habileté dans la négociation, de sensibilité et de connaissance des gens sont nécessaires. Préparez-vous à répondre aux questions les plus diverses des acheteurs potentiels et armez-vous de tous les documents nécessaires qui pourraient être demandés ou qui devraient être présentés spontanément. Il s’agit maintenant de rédiger un exposé et de décrire votre bien de manière fidèle, mais sous son meilleur jour. Le choix des mots dans la présentation détermine en grande partie la rapidité et le prix auquel votre bien immobilier changera de propriétaire.

Visite de site : Entretiens et présentation

Tout acheteur potentiel souhaite visiter le bien immobilier avant de l’acheter afin de se faire une idée par lui-même. La visite est donc un élément important de la phase de vente. Plus le bien immobilier est présenté de manière attrayante et mieux vous êtes préparé à répondre aux questions des personnes intéressées, plus vous avez de chances de réussir. Cela demande toutefois un certain travail de préparation et un bon sens de l’organisation.

La première impression compte

Ordre, ouverture et bonne atmosphère – La vente d’une maison n’échappe pas à la règle : la première impression compte. C’est pourquoi un bien immobilier doit être présenté de la manière la plus attrayante possible. Cela signifie que l’intérieur et l’extérieur doivent être préparés en conséquence. La pelouse et les haies doivent être bien entretenues. Le cas échéant, il est recommandé de repeindre la façade. Les déchets et les encombrants doivent être enlevés. l’intérieur, des pièces propres et bien rangées créent une ambiance agréable. Dans le meilleur des cas, les visites devraient avoir lieu pendant la journée. En hiver, il faut veiller à ce que l’éclairage soit suffisant. Si les pièces sont sombres, elles donnent une impression d’inconfort. Des objets de décoration discrets, tels que des plantes ou des rideaux, peuvent rendre la pièce plus accueillante.

Présentation et décoration

Mais il n’y a pas que la présentation qui compte. Les vendeurs de maisons doivent également être en mesure de répondre aux questions critiques lors de la visite. Là encore, vous avez un avantage si vous faites appel à un agent immobilier. Celui-ci connaît les questions les plus courantes et, bien entendu, les réponses appropriées. Il tient à disposition le plan et le passeport énergétique et connaît la superficie de la maison. Les informations sur les charges et les frais d’entretien sont également d’un grand intérêt pour de nombreux acheteurs potentiels. Lors de la visite, il convient de répondre de manière satisfaisante à toutes les questions. Les avantages peuvent être mis en avant. En revanche, les défauts ne doivent pas être passés sous silence. Le vendeur est en effet responsable de ces défauts même après la conclusion du contrat, du moins s’il en avait connaissance et ne les a pas mentionnés lorsqu’on lui a demandé. Un agent immobilier expérimenté sait exactement ce qu’il doit révéler et ce qu’il ne doit pas révéler.

En règle générale, il est préférable que le vendeur ne soit pas présent lors de la visite. Laissez plutôt cette tâche à l’agent immobilier. Cela présente de nombreux avantages. Par exemple, les personnes intéressées ont moins de scrupules à poser des questions. En outre, en tant que vendeur, vous ne courez pas le risque de faire une remarque susceptible de décourager l’acheteur potentiel. En outre, l’agent immobilier reste toujours professionnel et sans émotion lors de l’entretien. Après la visite, il remet aux personnes intéressées un exposé préparé avec toutes les données clés du bien immobilier.

Négociation : préparation, expertise et expérience

La négociation lors de la vente d’une maison exige non seulement des connaissances et de l’expérience, mais aussi de la sensibilité. Les propriétaires qui vendent leur appartement ou leur maison sont généralement attachés émotionnellement à leur bien et estiment souvent sa valeur plus élevée qu’elle ne l’est en réalité. Cela nuit non seulement à l’estimation de la valeur du bien immobilier, mais aussi aux négociations. Un agent immobilier, en revanche, reste toujours objectif. Il ne se laisse pas guider par les émotions et peut donc généralement offrir un meilleur résultat de négociation.

Si vous souhaitez obtenir de l’aide pour la vente de votre maison et pour les négociations, le mieux est de vous adresser à Lukinski. Nous vendons des biens immobiliers et nous nous distinguons par notre expertise et nos années d’expérience. Lors des entretiens de négociation, nous utilisons notre savoir-faire et notre doigté pour vous permettre d’obtenir le meilleur prix d’achat. Faites confiance à notre talent de vendeur et profitez de notre routine.

Ce qui est important dans la négociation

Une bonne préparation est essentielle pour réussir une négociation de prix. L’agent immobilier de Lukinski sait que l’acheteur se préparera lui aussi à la négociation et saura utiliser contre lui le moindre défaut de la maison. Il est donc d’autant plus important de connaître les avantages du bien immobilier. Il s’agit par exemple d’un endroit calme dans la verdure ou d’une situation centrale dans la ville. De bonnes liaisons de transport et des possibilités d’achat augmentent également la valeur d’un bien immobilier. D’autres atouts peuvent être un système de chauffage récemment installé, des murs fraîchement peints ou une rénovation récente. La proximité d’une université ou d’un employeur important joue également en faveur du bien immobilier.

Comme la vente d’une maison est toujours négociée, il faut s’attendre à ce que le prix de départ ne soit pas atteint. Il doit donc être fixé à un niveau plus élevé, mais pas trop haut non plus. Si l’agent immobilier et le vendeur décident de fixer un prix de départ modéré, l’acheteur se sentira traité de manière équitable et n’aura pas l’impression d’être en face d’un usurier. Un prix d’achat trop élevé entraîne des négociations plus longues et plus dures, au cours desquelles le prix doit être davantage baissé. Si la maison est située dans un endroit recherché et qu’elle doit être vendue rapidement, il est également possible de fixer un prix bas, ce qui permet à plusieurs acheteurs potentiels de surenchérir et au vendeur d’obtenir le prix souhaité. La stratégie à adopter pour votre bien immobilier dépend de nombreux facteurs individuels.

Éviter les erreurs : Vendre de manière privée ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier ?

Vendre sa maison ou son appartement ne doit pas être si difficile. Mais si vous vous lancez dans la vente d’une maison avec cette certitude, des erreurs coûteuses sont déjà programmées. Avant de détailler ces erreurs et de vous montrer pourquoi vous devriez confier la vente de votre bien immobilier à un agent immobilier expérimenté comme Lukinski, nous souhaitons attirer votre attention sur un problème fondamental.

Si vous gérez seul la vente de votre maison, vous êtes pratiquement à pied d’œuvre jour et nuit et devez consacrer tout votre temps à la présentation du bien, à la réponse aux demandes des acheteurs et à la planification des visites. L’obtention préalable de tous les documents est déjà un parcours du combattant que tous les propriétaires désireux de vendre ne surmontent pas sans un « œil au beurre noir ». Pour vendre un bien immobilier avec sérieux et professionnalisme, il est préférable d’externaliser cette tâche complexe et de se concentrer sur une exécution professionnelle par des agents immobiliers comme Lukinski. En tant qu’agent immobilier en ligne, nous travaillons rapidement et de manière fiable, ce qui vous permet de vendre sans stress au meilleur prix à un acheteur solvable.

Les erreurs les plus fréquentes lors de la vente

La première erreur survient bien avant que vous ne vous intéressiez à l’exposé et à sa rédaction. Vous fixez un prix d’offre trop élevé pour votre bien immobilier et avez tendance à le surestimer, ce qui est tout à fait humain compte tenu de votre lien émotionnel avec le bien. Un prix astronomiquement élevé et totalement éloigné du marché a pour conséquence que la vente se prolonge inutilement et que votre bien ne suscite pas vraiment l’intérêt des acheteurs. L’inverse est également vrai : un prix d’offre trop bas présente des inconvénients pour vous. Si vous proposez votre bien à un prix inférieur à sa valeur, de nombreux acheteurs se manifesteront immédiatement, mais la perte à la conclusion du contrat est inévitable. Les documents manquants, les photos non significatives ou sous-exposées, les photos du terrain prises les jours de pluie et les photos sur lesquelles la rue et le numéro de votre maison sont reconnaissables se révèlent toujours être des erreurs lors de la vente d’un bien immobilier. Si vous ne voulez pas que l’on vous sonne à la porte sans avoir convenu d’un rendez-vous pour une visite, vous devriez rendre la localisation de votre bien immobilier plus difficile et, pour cette raison, vous abstenir délibérément de publier des informations telles que le numéro de la maison ou l’identification de la rue dans l’exposé. Une vente de particulier à particulier attire les chasseurs de bonnes affaires, mais aussi de nombreux revendeurs douteux. Certes, ils ne manqueront pas de demandes, mais ils auront du mal à obtenir le prix souhaité et à réaliser une vente satisfaisante. La présence du propriétaire peut avoir un impact négatif sur la vente, au plus tard lors de la visite.

Contrat de vente : déroulement, notaire, avant-contrat et contrat principal

Le contrat de vente contient toutes les dispositions et informations nécessaires à la vente de votre maison. C’est pourquoi il doit être rédigé avec le plus grand soin. Pour éviter toute ambiguïté et toute mauvaise surprise, il est recommandé de confier la rédaction du contrat de vente et la vente de la maison à un agent immobilier expérimenté.

L’avant-contrat notarié est presque toujours contraignant

Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété, des contrats dits préliminaires sont conclus. Ceux-ci ne deviennent juridiquement valables qu’après avoir été authentifiés par un notaire. Ce n’est qu’avec la signature du notaire que la maison est considérée comme réellement vendue. Dans l’avant-contrat, tous les points importants pour la vente de la maison sont consignés. Si les deux parties se déclarent d’accord et que l’avant-contrat est conclu, le contrat principal suit. Si le contrat préliminaire n’a pas été authentifié par un notaire, il n’a aucune importance. Dans ce cas, tant l’acheteur que le vendeur peuvent se retirer sans donner de raisons. Une fois authentifié, le contrat préliminaire est toutefois contraignant, de sorte qu’il offre une sécurité aux deux parties. Il n’y a que dans de rares cas qu’il est possible de se retirer de l’avant-contrat. Il s’agit par exemple des catastrophes naturelles. En l’absence de motifs graves, si l’une des deux parties se retire de l’avant-contrat, l’autre partie peut faire valoir des demandes de dommages et intérêts.

Les points suivants devraient être inscrits dans le contrat préliminaire :

• Nom et adresse de l’acheteur et du vendeur
• Informations sur l’objet de l’achat, y compris les meubles
• Le prix d’achat et les conditions de paiement
• Date fixe pour la conclusion du contrat principal
• Clause d’indemnisation

Dès que le financement est clarifié, le contrat préliminaire peut être signé et authentifié. Le notaire vérifie le registre foncier et discute d’autres détails avec les deux parties contractantes. Ensuite, le notaire rédige le contrat principal. Celui-ci contient les informations de l’avant-contrat ainsi que toutes les conditions qui ont été discutées lors de la visite chez le notaire. Il s’agit par exemple de la remise de la maison, de la réglementation des paiements du prix d’achat et de leur échéance, des déclarations au registre foncier et, le cas échéant, d’une procuration de financement. Cette dernière est nécessaire si l’acheteur a besoin d’un prêt pour financer le bien immobilier.

Les deux parties ont le temps de vérifier le contrat principal. Si aucune objection n’est formulée, le contrat principal peut être signé et authentifié. La vente de la maison devient alors juridiquement valable. Après la date de paiement, la maison et les clés peuvent être remises conformément à ce qui a été convenu dans le contrat.

Vérifier les acheteurs : Vérification de la solvabilité

Examen de la solvabilité et de la capacité de paiement – L’examen de la solvabilité renseigne sur différents facteurs. Elle atteste d’une part la capacité de financement d’un achat immobilier et d’autre part la volonté de payer et la fiabilité. Ces données peuvent être obtenues par des crédits passés et des paiements échelonnés. Grâce aux renseignements fournis par la Schufa, les vendeurs peuvent évaluer de manière réaliste si l’acheteur est en mesure de payer le prix d’achat ainsi que d’autres frais, tels que les frais de notaire ou les droits de mutation, et s’il est prêt à le faire. Le vendeur peut demander lui-même des informations à la Schufa ou demander à l’acheteur de les lui fournir. Cette dernière solution est plus souvent utilisée dans la pratique, car elle est moins coûteuse. En outre, l’auto-information contient toutes les données pertinentes, telles que l’évaluation globale du risque de paiement et tous les renseignements sur les expériences de paiement passées. L’autoévaluation est gratuite pour l’acheteur.

Confirmation de financement, compte bancaire du notaire et solvabilité

En outre, une confirmation de financement peut être demandée à la banque. Celle-ci n’est toutefois pertinente que si le crédit est expressément prévu pour le financement d’un achat immobilier. En outre, le versement du prêt ne doit pas être soumis à d’autres conditions.

Pour plus de sécurité, il est également possible d’ouvrir un compte de notaire. Celui-ci est surveillé par le notaire et vise à protéger le vendeur. Ce n’est qu’une fois que l’argent a été reçu que le bien immobilier est transféré en possession de l’acheteur.

La vérification de la solvabilité doit avoir lieu le plus tôt possible. Cela permet d’éviter de longues négociations qui s’avèrent finalement superflues. En outre, il se peut que vous ayez déjà refusé d’autres personnes intéressées qui ont entre-temps acheté un autre bien immobilier. Un bon agent immobilier procède à l’examen de l’acheteur en temps utile. En outre, il attire également l’attention de l’acheteur sur le fait qu’il doit mener les entretiens de financement avec sa banque le plus tôt possible. En effet, la délivrance d’une confirmation de financement peut prendre jusqu’à 14 jours. En outre, pour obtenir un prêt, l’acheteur doit se munir de documents qu’il doit parfois d’abord se procurer.

Remise : protocole, remise des clés et documents

Une fois le contrat de vente signé et le rendez-vous chez le notaire passé, vient la dernière étape de la vente de la maison : la remise du bien. Vous remettez alors votre bien immobilier entre les mains du nouveau propriétaire. Pour éviter tout problème et toute mauvaise surprise après la conclusion du contrat de vente, il convient de tenir compte de certains points. Des dommages et intérêts ou une réduction ultérieure du prix de vente font se dresser les cheveux sur la tête de nombreux acheteurs.

Une fois le contrat de vente signé et le rendez-vous chez le notaire passé, vient la dernière étape de la vente de la maison : la remise du bien. Vous remettez alors votre bien immobilier entre les mains du nouveau propriétaire. Pour éviter tout problème et toute mauvaise surprise après la conclusion du contrat de vente, il convient de tenir compte de certains points. Des dommages et intérêts ou une réduction ultérieure du prix d’achat font se dresser les cheveux sur la tête de nombreux acheteurs. Ce n’est pourtant pas une fatalité.

La remise est le dernier obstacle que vous devez franchir lors de la vente d’une maison. En tant que courtier, nous nous chargeons bien sûr de cette tâche pour vous. Un procès-verbal de remise permet de clarifier les choses et d’éviter les litiges. En effet, le contrat de vente à lui seul ne consigne pas tous les points essentiels, loin de là. Les défauts, les relevés de compteur et l’inventaire existant peuvent être consignés à nouveau ou de manière beaucoup plus détaillée dans un procès-verbal. Ce protocole est signé par le vendeur, de sorte qu’il ne peut pas prétendre par la suite qu’il n’a pas trouvé la maison comme convenu dans le contrat.

Le protocole de remise lors de la vente d’une maison n’est pas si différent du protocole de remise d’un logement en location. Toutefois, d’autres points importants doivent y être consignés. Il s’agit par exemple des défauts qui doivent encore être éliminés par le vendeur. Un délai doit également être fixé à cet effet. En outre, le procès-verbal de remise doit indiquer quel inventaire doit encore être enlevé. En outre, tous les relevés de compteur sont notés. La procédure de remise des clés est également notée dans le procès-verbal. S’il manque encore des clés, on note alors combien et quand elles seront remises. D’ailleurs, la remise des clés n’a généralement lieu qu’après le paiement intégral du prix d’achat.

Lors de la remise de la maison, on ne remet pas seulement les clés, mais aussi de nombreux autres documents importants. Les plans de construction, les plans d’étage, le calcul de la surface habitable, les contrats de construction, les expertises, les contrats d’entretien, les certificats d’assurance et bien d’autres documents sont remis au nouveau propriétaire ce jour-là. Si vous vendez un bien locatif, les contrats de location et les documents relatifs aux différents locataires doivent également être remis. Lors de la remise, le vendeur explique généralement à l’acheteur le fonctionnement du chauffage et des autres appareils importants de la maison.

Liste de contrôle des documents de remise :

• Plans de construction
• Plans d’étage
• Calcul de la surface habitable
• Contrats de construction
• Expertise
• Contrats de maintenance
• Certificats d’assurance

La certification des actes : Approbation par un notaire

Pour rédiger un contrat de vente d’un terrain, celui-ci doit être authentifié par un notaire. L’objectif de l’authentification est de protéger l’acheteur et le vendeur contre des décisions précipitées et de s’assurer que les intérêts des deux parties sont bien pris en compte. La saisie des intérêts est effectuée par un notaire qui n’est pas le représentant des intérêts d’une partie, mais qui agit en toute impartialité.

Évaluation immobilière : déterminer la valeur vénale

Pour quel prix puis-je vendre ma maison ? C’est la question que se pose tout propriétaire qui souhaite vendre une maison et savoir quel prix est réaliste dans l’offre. L’évaluation immobilière est certes une estimation, mais elle se base sur une évaluation objective et donc plausible. Dans la pratique, on constate que la valeur varie d’un expert à l’autre et que, malgré l’évaluation immobilière, les prix recommandés peuvent être différents. Néanmoins, vous ne devriez pas vous fier à votre intuition ou à votre propre estimation faite sous le coup de l’émotion pour fixer le prix de vente de votre maison. Pour évaluer un bien immobilier, différents facteurs doivent être pris en compte dans la détermination. Plus l’évaluation immobilière est complète et professionnelle, plus vous vendez votre maison à un prix sûr et moins vous risquez de présenter une offre inférieure ou supérieure à la valeur vénale réelle.

Pas d’évaluation immobilière ? Impossible de déterminer un prix réaliste !

Renoncer à une évaluation immobilière signifie que le prix de votre maison dépend en premier lieu d’un sentiment et des dépenses que vous avez engagées dans le bien. Les biens vendus sans évaluation immobilière sont généralement trop chers et donc pratiquement invendables, ou trop bon marché et donc vendus à perte. En tant que propriétaire, vous n’avez pas besoin de connaître les facteurs qui influencent le prix proposé si vous optez pour une évaluation par un expert. Avant d’indiquer un prix et de vous engager sur un montant de vente, vous devez absolument savoir ce qu’il en est de la valeur vénale de votre maison. Vendre sans évaluation immobilière, c’est commettre l’une des plus grandes erreurs dans le domaine de l’immobilier et il est rare que l’offre soit authentique dans le contexte de l’objet proposé et donc intéressante pour l’acheteur et correcte pour ses propres finances.

Valeur réelle et valeur de marché – les différences

Lors de la vente d’une maison, il existe en fin de compte deux valeurs, dont la valeur de marché ou valeur vénale est pertinente pour la détermination du prix. La valeur réelle proprement dite indique la valeur d’une maison en fonction de son année de construction, de son équipement et de sa substance, ainsi que de la taille du terrain. Si vous connaissez la valeur réelle, vous savez quelle valeur objective est associée à votre maison. Mais le prix d’achat n’est pas lié à la simple valeur réelle, mais à la valeur vénale ou valeur de marché. Dans cette évaluation immobilière, des facteurs liés à l’environnement et spécifiques au marché sont pris en compte et servent de base à la formation du prix. Pour déterminer la valeur vénale, il faut beaucoup de savoir-faire et de connaissance du marché, des analyses et des comparaisons ainsi que de l’expérience dans l’évaluation des biens immobiliers. En raison d’une forte demande et d’un nombre restreint d’offres, la valeur vénale est aujourd’hui souvent supérieure à la valeur réelle pure et vous donne la possibilité de vendre le bien immobilier au prix le plus élevé possible actuellement. Le marché joue un rôle essentiel dans l’évaluation de la valeur vénale et détermine si vous pouvez vendre votre maison à un bon prix ou à un prix plutôt bas. Afin d’éviter les erreurs, vous devriez confier les défis de l’évaluation à un agent immobilier ou à un expert et lui demander de déterminer le meilleur prix d’offre pour votre propriété à annoncer et à vendre.

Le montant de la garantie est basé sur une expertise approfondie d’une évaluation immobilière.

La valeur vénale est un paramètre important, non seulement pour vous en tant que propriétaire, mais aussi pour les acheteurs potentiels. Pour pouvoir financer un bien immobilier, la banque prêteuse a besoin de la valeur de nantissement du bien. Celle-ci se base sur la valeur du marché et s’élève à 80% de la somme qui a été déterminée comme valeur vénale lors de l’évaluation du bien immobilier. Il s’agit explicitement d’une estimation fondée du montant pour lequel un bien peut être vendu à long terme. Pour une personne intéressée, l’évaluation du bien immobilier est importante à deux titres. Le prix d’offre reflète le sérieux et indique qu’il a été déterminé en connaissance de cause et qu’il n’a pas été estimé sous le coup de l’émotion. En second lieu, la valeur de nantissement est importante dans le cadre du financement et détermine si un acheteur potentiel peut financer le bien pour le prix proposé et obtenir la confirmation de la banque.

Faits importants dans l’expertise de valeur

L’évaluation immobilière se compose de différents aspects. Bien sûr, la substance du bâtiment, c’est-à-dire la valeur réelle de la maison, joue un rôle important, pour ne pas dire primordial. Mais les données relatives à l’emplacement sont tout aussi importantes et ont un impact considérable sur le prix de vente. Dans les régions très fréquentées et populaires, les prix de l’immobilier sont bien supérieurs à ceux proposés dans les régions rurales, pauvres en infrastructures et moins demandées. Alors que la valeur réelle du bien immobilier est une donnée variable, qui peut par exemple être modifiée par la démolition et la reconstruction, la situation reste statique et immuable. Dans une évaluation immobilière, le développement futur de la région est pris en compte, tout comme la popularité actuelle de l’endroit où vous souhaitez vendre votre bien. Plus l’infrastructure et les réseaux sont développés sur le site du bien immobilier, plus le prix offert peut être élevé. Pour une évaluation immobilière, la demande d’un bien à cet endroit et le volume de l’offre de maisons sont également pris en compte. L’évaluation tient également compte des prix comparatifs de biens similaires situés au même endroit.

Déterminer la valeur vénale

Légalement, la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier est régie par l’ordonnance sur la détermination de la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). Outre le type d’utilisation, la taille du terrain et l’état du terrain, les caractéristiques énergétiques sont également des facteurs importants pour déterminer la valeur vénale. L’importance de la valeur des circonstances urbanistiques (mesures d’urbanisme dans les zones de rénovation urbaine) ainsi que les développements futurs prévisibles sont également pris en compte. La valeur vénale est déterminée par un agent immobilier ou un expert. Toutefois, seuls les experts immobiliers agréés peuvent déterminer une valeur vénale reconnue par les tribunaux.

La valeur vénale (valeur de marché) est le prix qui peut être obtenu dans le délai indiqué dans le cadre de transactions commerciales ordinaires, compte tenu des circonstances juridiques et des caractéristiques effectives, des autres propriétés et de la situation du terrain ou de l’autre objet de l’évaluation. En 2004, l’expression « valeur marchande », utilisée dans toute l’Union européenne, a été ajoutée à la définition de la valeur vénale, article 194 du code de la construction (BauGB). La valeur vénale est donc une estimation du prix pouvant être obtenu sur le marché. Lors de la vente et de l’achat de terrains et de bâtiments, on se réfère généralement à la valeur vénale. La détermination de la valeur vénale peut également être nécessaire en cas de vente forcée, de perception d’impôts par l’administration fiscale ainsi qu’en cas de divorce ou d’héritage.

Détermination de la valeur vénale : quels sont les facteurs importants ?

L’évaluation de la valeur vénale se réfère à la macro-situation (ville/région) et à la micro-situation (environnement immédiat du bien immobilier) du bien, à sa coupe, à sa taille et à l’existence éventuelle d’inscriptions de dettes foncières susceptibles de réduire sa valeur. Conformément au code de la construction, la valeur vénale n’est pas une valeur fixe à long terme, mais se réfère à la date de référence indiquée dans l’expertise. Il est possible que la valeur vénale évolue de manière décisive au cours d’une période donnée.

La valeur vénale chiffre la valeur au moment de l’évaluation. L’expertise de la valeur vénale tient compte des points suivants :

• Valeur réelle du bien immobilier, s’il est construit
• La nature et la situation du terrain (taille, type de construction)
• Conditions juridiques (par ex. registre foncier, protection des monuments)
• Autres objets de l’évaluation

En réalité, c’est la demande du marché qui influence de manière décisive la valeur de votre bien immobilier. La demande de biens immobiliers ainsi que les caractéristiques d’équipement recherchées varient considérablement d’une région à l’autre.

Procédure pratique d’évaluation de la valeur vénale

Lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier, l’évaluation immobilière gratuite est un excellent point de départ pour une vente rapide et de qualité. Toutefois, si un expert doit déterminer la valeur vénale, la mission exacte est d’abord discutée avec le client. Un expert doit être désigné dans des cas particuliers (par exemple, en cas de conflit successoral ou de divorce), lorsqu’une expertise de la valeur vénale ou un avis écrit sur la valeur vénale est nécessaire. L’expert ne peut constater l’état et la valeur du bien immobilier que lors d’une visite sur place avec accès à tous les locaux.

Documents pour la détermination de la valeur vénale

Pour l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier, les documents suivants sont généralement exploités :

• Extrait du registre foncier
• Plans de construction, plans d’ensemble, coupes
• Description de la construction
• Plan de situation et carte des parcelles
• Calcul de la surface habitable
• Certificat énergétique

En cas de propriété d’un appartement, il faut en outre

• Procès-verbal des trois dernières assemblées de copropriétaires
• Plan économique
• Déclaration de partage (registre foncier)
• Décompte de la taxe d’habitation

Pour les objets de rendement, il faut en outre présenter

• Frais de gestion
• Relevés des loyers
• Contrats de location

Pour les droits et les charges, il faut en outre consulter

• Actes notariés
• Inscriptions particulières (droits de passage, droits d’habitation, etc.)

Pondération des critères dans la valeur vénale

Une importance particulière est accordée à la situation et aux risques futurs attendus du bien immobilier. Les risques sont généralement des risques de modernisation, comme les coûts attendus d’un retard de rénovation. Les mesures d’entretien les plus onéreuses, en général le toit, la cave, les fenêtres et le chauffage, sont également examinées. Le type de maison est également évalué. Si le bâtiment a été construit jusqu’en 1945, il s’agit d’un bâtiment ancien ; après 1945, il s’agit d’un bâtiment neuf. En outre, l’aménagement extérieur, le plan, le jardin, la façade, la répartition des pièces et la luminosité sont pris en compte.

Des facteurs tels que l’emplacement, le balcon et l’attractivité pour le groupe cible jouent un rôle important dans la possibilité de louer le bien immobilier. D’autres facteurs entrent en ligne de compte dans l’estimation de la valeur, par exemple la présence d’un ascenseur et l’équipement du bien :

• Surface du terrain (surface habitable proportionnelle ou surface totale)
• Surface habitable selon l’ordonnance sur les surfaces habitables (WoFIV)
• Garage, parking souterrain, places de stationnement (risques d’assainissement existants)
• Cave utilisable en plus ou p. ex. retard dans la rénovation du sous-sol
• Démographie relative à la situation de l’objet
• Type de bien immobilier (commerce, habitation, soins, monument historique, autres formes spéciales, bien immobilier mixte)

Détermination de la valeur : méthode de la valeur de rendement & méthode de la valeur réelle

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier et les autres procédures d’estimation de la valeur sont clairement résumées pour vous :

La méthode de la valeur de rendement – répartition entre valeur vénale et valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise le bien en valeur vénale du terrain et en valeur de rendement du bâtiment. Cela comprend les revenus locatifs, les frais d’entretien et les coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc le revenu locatif moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

Notre équipe d’investisseurs chez Lukinski se fait un plaisir d’établir des évaluations de rendement pour l’objet de vos rêves. Les acheteurs potentiels se laissent convaincre par de bons rendements. Sur demande, nous vous communiquerons les données nécessaires au calcul. Après réception des documents, nous nous chargeons de déterminer la valeur de rendement et de vous donner une première estimation du rendement.

La méthode de la valeur réelle – valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment. La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment moins les éventuelles réductions dues à l’âge. La valeur réelle du sol (valeur vénale du sol) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle. Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire et de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à la reconstruction du bien immobilier.

La méthode de la valeur comparative – comparaison avec des biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis. Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans la détermination de la valeur doivent provenir de la proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

Le certificat énergétique – une obligation lors de la vente d’un bien immobilier

L’état énergétique d’un bien immobilier fait partie des informations qui comptent parmi les critères de décision les plus importants pour les acheteurs potentiels. C’est là que le passeport énergétique entre en jeu, car il donne des informations sur l’efficacité énergétique de la maison et donc sur sa consommation future. La classification de l’efficacité énergétique se fait sur une échelle de A+ à H, la lettre H indiquant des mesures urgentes en matière d’assainissement énergétique et indiquant que le bien immobilier n’est plus à jour en termes de consommation d’énergie.

Pas de vente immobilière sans certificat énergétique

Seuls des spécialistes autorisés peuvent se charger de l’établissement d’un certificat énergétique (selon le §16 de l’EnEV). Cela signifie que vous devez rechercher un expert agréé. Le §16 EnEV stipule que tout acheteur d’un bien immobilier doit recevoir un certificat énergétique. Pour vous, en tant que propriétaire et vendeur, cela signifie que vous devez faire établir le passeport et l’intégrer dans les documents de vente. En cas de refus d’établissement et de présentation, les propriétaires commettent une infraction et peuvent être sanctionnés par une amende pouvant aller jusqu’à 15.000 euros.

Pourquoi le certificat énergétique est-il si important ? Il contient toutes les informations pertinentes pour l’acheteur concernant l’état énergétique du bien immobilier. Il indique également la quantité d’énergie consommée et les coûts d’approvisionnement auxquels le futur propriétaire peut s’attendre. Si le bilan énergétique est négatif, cela indique à l’acheteur potentiel qu’une rénovation est nécessaire et qu’il devra faire face à des coûts élevés, par exemple en rénovant des installations électriques et de chauffage vétustes. Lors de la vente d’une maison par nos agents immobiliers, le certificat énergétique fait partie intégrante de l’exposé et est publié directement en ligne. Dans le cadre d’une visite, les personnes intéressées reçoivent la consultation directe de l’original et une explication de notre part sur la manière de lire et d’évaluer le certificat énergétique.

Certificat de besoin ou certificat de consommation ?

Un certificat de consommation coûte 100 euros, tandis qu’un certificat de besoin coûte entre 300 et 500 euros. Les frais d’établissement du certificat énergétique sont à la charge du propriétaire, qui est tenu de fournir ces données lors de la vente de la maison. Nous vous conseillons de faire établir un certificat de besoins pertinent et de ne pas économiser au mauvais endroit en ne fournissant à l’acheteur qu’un certificat de consommation contenant des données beaucoup moins utiles.

Le certificat de consommation se base sur les trois derniers décomptes annuels de l’exploitant énergétique. Le certificat de besoins, quant à lui, contient des faits concrets qui sont vérifiés sur place par un conseiller en énergie. La principale différence entre un certificat de consommation et un certificat de besoin réside dans le fait que le premier fournit des informations sur le passé, tandis que le second examine la consommation d’énergie dans une perspective. Pour ce faire, il est nécessaire qu’un spécialiste se rende sur place pour vérifier l’état du bâtiment, l’isolation et l’installation de chauffage et qu’il établisse un pronostic pour le bilan énergétique du bâtiment à partir de ces données individuelles combinées.

Agents immobiliers : Avantages

Le plus grand défi lors de la vente de maisons ou d’appartements est de déterminer un prix d’offre correct. À cet égard, nous vous recommandons de procéder à une évaluation de la valeur vénale qui tienne compte de tous les facteurs, loin du simple prix de l’immobilier.

L’équipement et la substance d’une maison sont tout aussi importants dans la détermination de sa valeur vénale que sa situation, les facteurs spécifiques au marché et l’infrastructure ainsi que la différence entre l’offre et la demande. Si vous faites procéder à l’évaluation en tant que client privé, vous devez vous attendre à des frais d’environ 1.000 euros et plus.

Évaluation de la valeur vénale et frais annexes à l’achat

En revanche, si vous faites appel à un agent immobilier, l’évaluation de la valeur vénale est comprise dans la prestation et financée par l’acheteur via les frais annexes d’achat. Vous pouvez faire vendre votre bien par un professionnel sans avoir à supporter de frais lors de la vente de la maison ou de l’appartement. Si vous renoncez à une expertise de la valeur vénale, vous estimez généralement un prix non plausible et proposez la maison à un prix supérieur ou inférieur à sa valeur réelle. Dans les deux cas, vous commettez une erreur lourde de conséquences qui peut prolonger le processus de vente ou entraîner des pertes évitables.

En faisant appel à un agent immobilier expérimenté, vous vous protégez contre les erreurs lors de la vente d’un bien immobilier et vous avez la certitude qu’une offre de vente vous sera soumise, qui comprendra la valeur actuelle de votre maison, terrain ou appartement sur la base de tous les faits. De même, vous n’avez pas à vous soucier de l’organisation des documents, de la rédaction de l’exposé ou de la publication de votre offre. Tous les processus pertinents dans le cadre d’une vente sont exécutés par un seul et même prestataire et de manière professionnelle.

Vendre des terrains en un clin d’œil

La vente d’un terrain soulève en premier lieu des questions similaires à celles de la vente d’une maison, les erreurs commises lors de la vente sont souvent les mêmes. Toutefois, il existe ici quelques autres points qui méritent d’être mentionnés et qui rendent la vente de terrains plus spécifique. Conseil ! Enfin, nous avons aussi des cas spéciaux pour vous, comme les terrains agricoles, les terrains forestiers, mais aussi les terrains avec source.

Pour un terrain, il faut savoir s’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’un terrain à bâtir. Dans ce dernier cas, le terrain doit d’abord être viabilisé par la commune concernée. Ce n’est que lorsque les raccordements à l’eau, au gaz, à l’électricité et aux égouts sont disponibles qu’il est possible de construire sur le terrain. En règle générale, les terrains à bâtir ont plus de valeur que les terrains à bâtir.

Terrain à bâtir ou terrain à bâtir

Question de fond :

• Terrain à bâtir ou
• Terrain à bâtir

Pour cela, nous examinons dans un premier temps la vente de terrain en accéléré :

1. Vendre ou ne pas vendre ? Le bon moment
2. Documents pour une évaluation concrète
3. Présentation du terrain dans l’exposé
4. Communication avec les personnes intéressées
5. Visite et négociations (prix d’achat)

Vendre ou ne pas vendre ? Le bon moment – étape 1

L’étape 1 est la décision de vendre – Dans tous les domaines, c’est avant tout la situation qui compte, et pas seulement lors de la vente de votre terrain bâti ou non bâti. Pour toutes les ventes de biens immobiliers – dont font partie tous les terrains – la situation est d’abord le facteur d’évaluation central pour le prix de vente.

Un exemple pratique :

• Vente facile : terrain à bâtir près de Berlin, au cœur des meilleures infrastructures
• Vente difficile : terrain dans les Alpes bavaroises, sans infrastructure

Vendre de manière privée ou « gratuite » et sans agent immobilier comporte des risques et rend la vente ainsi que l’ensemble de la transaction(de l’évaluation au notaire et au contrat de vente) sujettes à erreurs. Vendre des biens immobiliers nécessite un bon réseau d’acheteurs. Souvent, les biens immobiliers ne sont pas non plus présentés publiquement, mais seulement en interne comme des biens hors marché. Ainsi, personne n’est au courant de la vente de votre terrain à bâtir. La vente directe de terrains à des promoteurs immobiliers est également très appréciée dans ce domaine.

• Évaluation sommaire du bien immobilier (date de vente oui / non)
• Vente ouverte ou hors marché

Documents pour une évaluation concrète – étape 2

Étape 2 : les documents – Les documents pertinents pour la vente constituent un autre point important. Leur obtention coûte beaucoup de temps, d’argent et d’énervement. Mais sans les documents importants, vous ne pouvez pas proposer votre bien immobilier, vous ne pouvez donc pas laisser de côté cette partie des tâches organisationnelles. Pour simplifier la vente et proposer votre maison avec tous les documents pertinents, il vaut la peine de faire appel à un agent immobilier. Ce n’est qu’à partir de là qu’il sera possible d’évaluer le terrain et de déterminer un prix d’offre.

Cela inclut généralement

1. Carte de terrain ou carte d’immeuble du bureau du cadastre
2. Plan d’aménagement
3. Extrait du registre foncier Office du registre foncier
4. Plan d’occupation des sols
5. Demande préalable de permis de construire
6. Renseignements sur les charges foncières
7. Preuves de mise en valeur
8. Avis de taxe foncière

Présentation du terrain dans l’Exposé – étape 3

L’étape 3 est la présentation – Qu’il s’agisse d’une vente « cachée » ou d’une vente « ouverte », un exposé professionnel et des photos pertinentes sont la base de la vente d’un terrain. Par le biais de l’annonce ou de l’exposé hors marché, vous établissez le premier contact avec les acheteurs potentiels et posez la première pierre pour les demandes de visite. Si votre description ne contient pas assez d’informations ou si les photos laissent des questions en suspens, l’intérêt ne sera pas au rendez-vous ou vous devrez faire face à un grand nombre de questions individuelles.

Ici, la première « décision d’achat » des acheteurs potentiels est déjà prise. Est-ce que je vais en voir plus ou pas ?

Communication avec les prospects – étape 4

L’étape 4 est la communication – Si votre terrain suscite de l’intérêt, les clients potentiels attendent une réponse rapide et exigent que vous soyez joignable par téléphone et en ligne. C’est justement ce point qui représente 99% de l’investissement en temps. Plus le bien immobilier est exclusif, plus il y a de vérifications en amont. En effet, la visite et les négociations prennent encore plus de temps.

Visite et négociations (prix d’achat) – étape 5

L’étape 5 est celle des visites et des négociations – c’est là que l’expérience de l’agent immobilier entre vraiment en jeu. Le prix proposé et l’offre (des acheteurs) diffèrent souvent de 30%, 40%, que faire ? C’est maintenant qu’il faut faire preuve d’habileté dans la négociation, d’un peu de psychologie de vente, mais aussi de faits concrets, concernant la construction, la substance, l’infrastructure et la situation. De plus, le développement de la région joue un rôle important, ainsi que l’analyse du potentiel du terrain.

Lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accord, le contrat de vente peut être établi. Toutes les transactions sont ensuite scellées chez le notaire.

Des conseils gratuits pour la vente d’un terrain ? Oui !

En tant qu’agent immobilier, nous négocions des biens immobiliers à partir d’une valeur vénale de 1 million d’euros, c’est-à-dire des ETW appartenant à la catégorie des biens immobiliers de luxe. Nous voulons que vous soyez au courant du processus de vente, afin que vous puissiez planifier la vente de votre appartement en toute transparence.

Savez-vous quel est notre avantage imbattable ? Nous atteignons de manière autonome plus de 250.000 lecteurs par mois, soit 3 millions de personnes par an. Nous sommes indépendants des portails immobiliers courants et atteignons un groupe cible solvable et spécifique. De plus, dans notre secteur Off Market, nous proposons des groupes d’acheteurs et d’investisseurs internes auxquels vous n’avez pas accès via les offres habituelles. Pour en savoir plus, cliquez ici : Agents immobiliers.

Conseil ! Faites également attention aux liens complémentaires, vous y trouverez des explications plus approfondies sur les thèmes spécifiques et les termes techniques.

Cultivé & non cultivé : Terrain à bâtir, terrain agricole ou forestier

Tout comme pour la vente d’une maison, la valeur d’un terrain est également déterminée. En règle générale, les communes déterminent tous les deux ans ce que l’on appelle les valeurs indicatives des terrains, qui résultent de la vente d’autres terrains. Ces valeurs indicatives du sol ne sont toutefois pas contraignantes pour la vente. La situation et l’accessibilité du terrain jouent également un rôle important dans la fixation du prix. Les terrains à bâtir situés dans des quartiers résidentiels prisés atteignent des prix plus élevés. Les terrains orientés vers le sud ont également une valeur de vente plus élevée. Ensuite, il faut trouver un acheteur. De nos jours, cela se fait généralement en ligne.

Que veulent les acheteurs / promoteurs immobiliers ? – Liste de contrôle

Avant d’entrer plus profondément dans le vif du sujet, dans les lois et autres, il s’agit d’abord de répondre à des questions plus générales : à combien s’élève l’impôt lors de la vente d’un terrain ? De quoi a-t-on besoin pour vendre un terrain ? Peut-on vendre un terrain sans notaire ? La vente d’un terrain est-elle soumise à l’impôt ?

Commençons par les acheteurs potentiels. Ce sont eux qui décident en fin de compte de refuser, d’accepter ou même de surenchérir sur un prix d’achat.

Lors de la recherche d’un intéressé approprié, on peut prendre en compte les points de vue suivants :

• Type de terrain
• Possibilités d’utilisation
• Taille du terrain
• Pente du terrain
• Situation urbaine ou rurale
• Accès aux transports

Possibilités d’utilisation (situation juridique)

La nature du terrain détermine également ses possibilités d’utilisation. S’agit-il d’un terrain à bâtir, d’une surface agricole cultivable ou d’un terrain forestier. La taille du terrain est généralement indiquée en mètres carrés. Pour les grandes surfaces agricoles, les hectares sont courants. Par pente, on entend la déclivité du terrain. C’est notamment le cas pour les terrains en pente.

Les terrains situés dans les villes offrent des possibilités d’utilisation différentes de celles des terrains situés dans les zones rurales. Cela vaut surtout pour le type de construction. Par ailleurs, l’accès aux transports joue également un rôle important. Il s’agit principalement d’un terrain à bâtir ou d’un terrain industriel.

Terres agricoles ou surfaces bâties en centre-ville :

Visualisation : projet de nouvelle construction après la vente.

Préparation de la vente – liste de contrôle

Vendre un bien immobilier dans l’agitation du quotidien est tout à fait exigeant : planification et réflexion ainsi que discussions, comme vous le verrez dans les deux prochaines check-lists de préparation à la vente d’une maison.

Propriétaires Questions avant la vente

Le temps nécessaire, les délais, la solvabilité et les visites. En tant qu’agent immobilier, vous connaissez la charge de travail que représente la vente d’un terrain.

Il s’agit notamment d’acquérir de l’expérience dans le domaine du commerce immobilier afin d’éviter les risques et les erreurs en amont de la vente d’une maison.

Il s’agit également de commercialiser le terrain. Il faut trouver la bonne plateforme ou non, mot-clé : biens immobiliers hors marché. A cela s’ajoute le calendrier de la vente, de la préparation en passant par les annonces, les photos, les portails, les réponses aux demandes des intéressés, la prise de rendez-vous pour les visites, la vérification de la solvabilité des acheteurs ou investisseurs potentiels, les négociations du prix de vente, le contrat de vente, les impôts et bien plus encore.

9 étapes simples pour vendre sa maison :

Quelle est la valeur de mon terrain ?

Cette question se pose au tout début. Pour pouvoir publier une offre, vous avez besoin d’un prix pour le terrain. Mais la détermination du prix de l’offre n’est pas si simple. Outre la valeur réelle fondamentale du bien immobilier (si votre terrain est construit), d’autres facteurs entrent en ligne de compte dans le prix de vente.

L’évaluation de la valeur vénale, fondement de la vente

Une estimation de la valeur de l’entrepôt est donc essentielle et permet de fixer un prix qui correspond à l’objet, aux informations pertinentes et à l’infrastructure.

Sur la base de la valeur vénale calculée, vous pouvez exclure de surévaluer le terrain ou de le mettre en annonce à un prix inférieur à sa valeur réelle.

En raison de l’augmentation des prix de l’immobilier, vous devriez faire procéder à une estimation de la valeur juste avant la vente et ne pas vous référer à des informations sur la valeur vénale que vous connaissez et qui remontent déjà à quelques années.

Déroulement sans accroc de la vente d’un terrain

Votre annonce est publiée et suscite de l’intérêt. La vente du terrain entre maintenant dans une phase où une organisation et des délais parfaits sont importants. Les visites doivent être planifiées, planifiées avec vous et les acheteurs potentiels, réalisées et évaluées.

Si un candidat se montre sérieusement intéressé, l’agent immobilier vérifie sa solvabilité et obtient des informations sur lui-même, y compris une confirmation de financement. En vérifiant à temps les antécédents financiers des acheteurs potentiels, il est possible d’exclure tout problème juste avant la signature du contrat.

Conseil ! Vendre hors marché (promoteur immobilier)

Off Market signifie que votre vente immobilière ne sera jamais visible par le public. Votre bien immobilier ne sera recommandé qu’à un cercle d’acheteurs internes et solvables dans le cas d’une constellation idéale. Les ventes Off Market sont notamment sollicitées par des personnes célèbres qui souhaitent garder le secret sur la vente ainsi que sur l’adresse, les photos et bien plus encore. Les particuliers ont également recours à ce service, par exemple lorsque la famille ne doit pas être au courant de la vente à venir ou le voisinage. Pour une telle vente discrète et hors marché, vous avez besoin d’un agent immobilier renommé disposant d’un bon réseau. Votre avantage : personne ne sera au courant de la vente.

• Vendre hors marché

Évaluation : situation, options et développement

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière, ou pour l’évaluation du terrain. Quel est le prix raisonnable et réaliste de votre terrain, avec ou sans bien immobilier ? Si l’achat ne remonte pas à trop longtemps, le prix d’achat de l’époque peut être un premier point de repère. Des terrains comparables figurant dans les offres en ligne des régions peuvent également fournir une vague estimation.

Lors de la vente du terrain, la « valeur perçue » n’est pas une base optimale.

Si la valeur est trop élevée, le terrain peut « brûler », car il reste trop longtemps sur le marché et quelque chose ne semble pas aller avec le terrain.

• Évaluer un terrain

Souvent, le prix est baissé, ce qui entraîne la perte du potentiel de revenu réel du terrain – vous perdez de l’argent. C’est ce que démontre une étude réalisée par les caisses d’épargne en collaboration avec FlowFact AG et l’institut IIB Dr Hettenbach. On a constaté une corrélation entre la durée de commercialisation, le prix de vente et le prix de commercialisation. L’étude a confirmé que le produit de la vente est plus important et la durée de commercialisation plus courte si l’on se fie à une estimation réaliste lors de l’évaluation du terrain.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à des experts pour évaluer la valeur vénale du terrain afin de faciliter la vente.

• Estimation de la valeur par un évaluateur ou un expert (agent immobilier)
• Perte du potentiel de recettes en cas de baisse des prix, en cas d’insertion trop longue

Lire la suite ici :

• Évaluer un terrain

Droit de la construction : construction ultérieure d’un terrain

Base juridique – Le droit de la construction est considéré comme la base d’une construction ultérieure sur un terrain. Pour cela, le service de l’urbanisme a besoin de certains documents tels que

• Commune
• Couloir
• Parcelle
• Contour
• Charges juridiques
• Charges de construction enregistrées
• Informations sur les terrains adjacents

Commune : cadastre des propriétés foncières

Une circonscription est une unité de surface que l’on trouve dans le cadastre des biens immobiliers d’une commune. Le cadastre décrit les rapports de propriété d’un terrain et est inscrit au registre foncier. Le terme de lieu-dit désigne une surface ouverte, en général une surface agricole.

Une parcelle est une partie d’une surface mesurée officiellement. Un contour esquisse la parcelle en question en termes de surface.

Charge foncière (anciennement hypothèque) : Charges juridiques

Parmi les charges juridiques pesant sur les biens immobiliers figurent en premier lieu l’hypothèque, la dette foncière, la dette de rente, la rente viagère, la servitude foncière, l’usufruit et la charge réelle. L’hypothèque était autrefois une forme courante de garantie de prêt. Ce sont surtout les banques qui ont utilisé ces possibilités pour garantir des crédits.

Aujourd’hui, en Allemagne, l’hypothèque a été largement supplantée par la Grundschuld.

Contrairement à l’hypothèque, la dette foncière est indépendante d’une créance à garantir. La dette de rente est un autre type de dette foncière et garantit des paiements. Ces paiements n’amortissent toutefois pas la dette, mais doivent plutôt être considérés comme des paiements d’intérêts.

Rente viagère, usufruit et droits

Dans le cas d’une rente viagère, un bien immobilier peut être utilisé comme garantie. La rente viagère en tant que telle est un contrat de droit des obligations que l’on peut faire valoir en justice dans certains cas. Une servitude prescrit le droit pour un voisin d’utiliser le terrain ou pour le propriétaire du terrain de ne pas faire certaines choses sur son terrain. C’est principalement le cas pour les autorisations de passage ou lorsqu’une interdiction de construire doit être inscrite.

L’usufruit régit l’utilisation du terrain. L’usufruitier obtient ainsi tous les droits du propriétaire du terrain. Seule l’aliénation lui est interdite. Les charges réelles comprennent tous les actes que le propriétaire foncier s’engage à accomplir. Une charge réelle permet à un créancier de vendre le terrain aux enchères.

Construction de maison dans un lotissement :

Grand chantier de la zone industrielle :

Les taxes et les impôts : Montant de l’impôt et délai de spéculation

L’une des questions les plus importantes lors de la vente d’un bien immobilier est celle de l’impôt que le fisc vous demande de payer.

Il n’y a guère d’autres moments où la vente de terrains a été aussi rentable qu’aujourd’hui. Les terrains à bâtir, en particulier, atteignent des prix records et intéressent aussi bien les particuliers que les professionnels. Si vous possédez un terrain dans un endroit branché ou à proximité d’une ville, vous n’aurez pas à chercher longtemps un acheteur solvable. Mais la vente d’un simple terrain n’est pas exempte d’impôts.

Des taxes s’appliquent à chaque vente.

Cela vaut bien sûr aussi pour les terrains.

Impôt sur le bénéfice (produit de la vente)

Depuis 2012, la vente d’un terrain est soumise à un impôt de 25 %. Cela s’applique au bénéfice réalisé sur la vente d’un terrain. Il n’y a pas de TVA sur les ventes de terrains. La taxe professionnelle n’est due que par les entreprises si le terrain acheté fait partie des actifs de l’entreprise.

Charge fiscale : 25

Délai de spéculation de 10 ans

Pour les terrains non bâtis, la durée de possession joue un rôle important. Pour économiser l’impôt sur la spéculation, le terrain doit être en votre possession depuis au moins 10 ans avant la vente, ou en cas d’héritage, en possession du défunt. Une utilisation personnelle au sens de l’occupation ne peut pas être prouvée pour les terrains non bâtis, ce qui fait que le délai de spéculation est une valeur contraignante pour la taxation fiscale.

En principe, un délai de spéculation de dix ans s’applique donc ici aussi. Le bénéfice se calcule par la différence entre le coût d’acquisition et le produit de la vente.

Délai de spéculation : 10 ans

Pour les grands terrains sur lesquels aucun projet de construction n’est possible, il est également judicieux de procéder à une division. Dans certains Länder allemands, la division d’un terrain est toutefois soumise à une autorisation administrative spécifique. Les services publics de l’urbanisme ou un ingénieur civil peuvent fournir des renseignements à ce sujet.

En raison de la demande toujours croissante et de l’offre limitée dans les régions branchées, il peut être intéressant dans certains cas de conserver le terrain pendant un certain temps et de procéder à la vente plus tard. La location est également envisageable si vous utilisez des terrains comme investissement et que vous ne souhaitez pas abandonner la propriété.

La voie optimale pour vous dépend de différents facteurs et est donc examinée et recommandée au cas par cas par les agents immobiliers. Pour que l’acheteur potentiel comprenne l’option de construction, vous devez disposer d’un plan d’aménagement valable. Celui-ci est un élément important des documents que vous devez organiser et montrer aux personnes intéressées lors de la vente d’un terrain. De même, la stratégie de commercialisation peut être déterminante pour obtenir le prix d’offre souhaité.

Déroulement d’un acte notarié

Une authentification notariale suit toujours un schéma précis. Tout d’abord, une date est choisie pour l’authentification. Outre le notaire, tous les partenaires contractuels doivent être présents en personne à ce rendez-vous. Le notaire lit le contrat de vente. Des modifications peuvent encore être apportées. Le notaire décide alors si les modifications souhaitées sont possibles. Le contrat de vente est ensuite officiellement signé par les parties contractantes et le notaire.

Le notaire veille ensuite à ce que l’achat soit inscrit au registre foncier. En outre, l’administration fiscale est informée de l’achat et envoie à l’acheteur l’avis de taxe sur les mutations immobilières. Enfin, le notaire envoie sa note d’honoraires à l’acheteur.

Les cas particuliers : Forêts, prairies, champs et sources

Terrain agricole, terrain forestier ou terrain avec source : Voici encore quelques cas particuliers pour lesquels nous recevons plus souvent des demandes.

Vendre des terres agricoles

Vendre des terres agricoles – Vous envisagez de vendre une surface agricole utile, des terres arables, des prairies et des pâturages d’une exploitation agricole. Les raisons les plus fréquentes de la vente sont l’âge avancé, l’abandon de l’exploitation ou la pression financière, comme les financements en cours, ici ou dans une autre entreprise. Parfois, les structures de l’entreprise devraient être allégées, parfois il s’agit « seulement » d’un héritage. Première question : comment se déroule la vente ? A quoi faut-il faire attention lors de la vente d’une surface agricole ?

• Vendre des terres agricoles

Vendre un terrain forestier

Forêts, prairies, évaluation, impôts & Co. – Les forêts ont un grand avantage, elles offrent une matière première renouvelable. En même temps, elles n’offrent pas de bénéfices à court terme pour l’exploitant, mais des revenus à long terme. C’est pourquoi de nombreux propriétaires de terrains forestiers ne pensent pas comme les propriétaires « typiques » d’un bien immobilier ou d’une propriété, ils planifient souvent sur plusieurs générations. Saviez-vous que même les épicéas à croissance rapide peuvent vivre jusqu’à 600 ans dans la nature ? Après 70-80 ans, ils sont abattus et leur tronc mesure alors environ 30 mètres de haut. Bref, de nombreux paramètres qui influencent la vente de la parcelle de forêt. Comment puis-je vendre ma forêt ?

• Vendre un terrain forestier

Vendre le terrain et la source

Déroulement, évaluation, vente anonyme de terrain & de source – La vente de sources d’eau suscite également de nombreuses questions. Est-ce le bon moment pour vendre ? Et si oui, comment vendre le plus efficacement possible ? L’eau est une ressource rare. Même si plus de 71% de la surface de notre planète est constituée d’eau, les sources d’eau propres et abondantes se font de plus en plus rares. Peu d’offre, beaucoup de demande : ne pensez pas seulement aux acheteurs régionaux, mais aussi aux fonds d’investissement et, oui, aux groupes alimentaires.

• Vendre une source d’eau

Vendre un bien immobilier : Guide XXL + listes de contrôle

Déroulement, coûts et conseils – tout cela dans un grand article gratuit pour terrain, appartement, maison, villa, immeuble. Apprenez à vendre un bien immobilier, étape par étape : Vendre un bien immobilier.

Vendre un terrain : liste de contrôle en 3 étapes

Connaissez-vous déjà les 3 phases de la vente d’un bien immobilier ?

1. Préparation : Préparer la propriété et la vente
1. Planification financière et date de vente
2. Faire appel à un agent immobilier
3. Dossiers et documents
4. Augmenter la valeur des biens immobiliers
5. Déterminer le prix de l’offre
6. Rédiger un exposé
2. Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs
1. Commercialiser un bien immobilier
2. Contact avec les acheteurs potentiels
3. Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
4. Contrôle de solvabilité
5. Dates de visite
6. Entretien de vente & négociation du prix d’achat
3. Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
1. Rédiger un contrat de vente chez le notaire
2. Rendez-vous chez le notaire
3. Inscription au registre foncier et traitement des paiements
4. Remise du bien immobilier
5. Frais de notaire & commission de courtage
6. Payer des impôts

Dans ce guide, vous apprendrez toutes les étapes une par une. Parfait pour ceux qui vendent leur première propriété.

• Vendre un bien immobilier