Investir 10 Millions

Qui veut investir 10 millions d’euros fait face à une tâche différente de celle de l’investisseur moyen. À un taux d’intérêt conservateur de 3,5 %, 10 millions d’euros rapportent chaque année 350 000 euros d’intérêts – l’immobilier avec un rendement locatif de 4 % rapporte 400 000 euros. Mais la vraie question n’est pas : comment maximiser le rendement ? Mais plutôt : comment protéger durablement ce patrimoine de l’inflation, des impôts et des risques de concentration ?

Key Facts -

Aperçu : possibilités de placement pour 10 millions d’euros

Pourquoi l’immobilier est particulièrement attractif à 10 millions d’euros

1. Effet de levier

2. Avantages fiscaux

3. Protection contre l’inflation par les actifs tangibles

Stratégies immobilières pour 10 millions d’euros

Portefeuille d’appartements (copropriétés)

Immeubles collectifs

Immobilier commercial

Immobilier à l’étranger

Tableau comparatif : classes d’actifs à 10 millions d’euros

Diversification des risques : la formule des 10 millions

Optimiser les impôts : les trois instruments les plus importants

Délai de spéculation pour l’immobilier

Amortissement (AfA)

Structure de holding

Erreurs typiques avec un patrimoine de plus de 10 millions d’euros

Quand un conseiller a-t-il un sens ?

FAQ : investir 10 millions d’euros

Aperçu : possibilités de placement pour 10 millions d’euros

À ce niveau de patrimoine, des classes d’actifs s’ouvrent qui restent fermées aux petits investisseurs privés. Les principales options en un coup d’œil :

Immobilier : investissement direct (portefeuille d’appartements, immeubles collectifs, commercial, étranger)
Actions et ETF : diversification mondiale, forte liquidité
Obligations / obligations d’État : revenu stable, faible risque
Dépôt à terme / compte à vue : coussin de sécurité, disponible à court terme
Private equity / participations : potentiel de rendement de 12 à 20 % p.a., engagement long
Matières premières / or : protection contre l’inflation, faible corrélation
Structures de family office : économiquement pertinentes à partir d’environ 10 millions d’euros

L’objectif d’une stratégie sérieuse : combiner au moins 3 à 4 classes d’actifs, ne pas pondérer une classe à plus de 40 % – et penser dès le départ à l’optimisation fiscale.

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Pourquoi l’immobilier est particulièrement attractif à 10 millions d’euros

L’immobilier est plus attractif pour les grands patrimoines que pour les petits, pour trois raisons :

1. Effet de levier

Avec 10 millions d’euros de fonds propres, vous pouvez constituer un portefeuille d’une valeur de 25 millions d’euros avec un financement par emprunt de 60 %. Le rendement locatif s’applique alors au volume total, le bénéfice reste aux fonds propres. À 4 % de rendement locatif sur 25 millions = 1 million d’euros de revenus par an – sur 10 millions de fonds propres, un rendement réel des fonds propres de 10 %.

2. Avantages fiscaux

L’immobilier offre des instruments fiscaux uniques : l’amortissement (AfA) de 2 à 3 % p.a. sur la valeur du bâtiment réduit durablement la charge fiscale. Les immeubles classés permettent un amortissement de 9 % sur 8 ans. Après 10 ans de détention, la taxe sur la spéculation ne s’applique plus du tout. En cas de détention dans une GmbH ou une structure de holding, les bénéfices de la vente d’un bien immobilier ne sont effectivement taxés qu’à 1,5 % (§8b KStG).

3. Protection contre l’inflation par les actifs tangibles

L’immobilier est un actif tangible. En période d’inflation, les loyers et les prix d’achat augmentent, tandis que la valeur réelle du capital sur les comptes bancaires diminue. Qui place 10 millions d’euros exclusivement en dépôt à terme perd en termes réels – qui détient de l’immobilier gagne grâce aux augmentations de loyer et à la plus-value.

Stratégies immobilières pour 10 millions d’euros

Portefeuille d’appartements (copropriétés)

Répartition sur 10 à 15 appartements en copropriété dans des villes de catégorie A et B. Avantage : diversification des risques, revendable individuellement, gérable. Inconvénient : charge administrative élevée, risque locataire par unité. Rendement typique : 3 à 5 % net.

Immeubles collectifs

2 à 4 immeubles collectifs dans des emplacements stables. Avantage : évolutivité, gestion immobilière professionnelle possible, facteur de prix d’achat favorable. À un facteur de 20 et un loyer annuel de 300 000 EUR = 6 millions d’euros de prix d’achat. Recommandé pour les investisseurs qui souhaitent externaliser la gestion. Détails : acheter un immeuble collectif : procédure, coûts et impôts.

Immobilier commercial

Bureaux, logistique, commerce de détail – rendement plus élevé (5 à 7 %), baux plus longs (5 à 10 ans), mais dépendance plus forte à la conjoncture. À partir de 10 millions d’euros, des biens commerciaux individuels dans des emplacements B sont directement finançables. Aperçu détaillé : acheter un bien commercial : guide.

Immobilier à l’étranger

Espagne, Portugal, Autriche, Dubaï – avantages fiscaux, diversification monétaire, mais gestion plus complexe et systèmes juridiques différents. Un maximum de 15 à 20 % du portefeuille total est recommandé.

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Tableau comparatif : classes d’actifs à 10 millions d’euros

Classe d’actifs	Rendement p.a.	Liquidité	Avantages fiscaux	Risque
Immobilier (direct)	4–8 % (rendement total)	Faible	Élevé (AfA, délai de spéculation)	Moyen
Actions / ETF	6–9 % (historique)	Très élevée	Faible	Moyen–élevé
Obligations (investment grade)	2,5–4 %	Élevée	Faible	Bas
Dépôt à terme (3 ans)	2,5–3,5 %	Faible	Aucun	Très bas
Private equity	12–20 % (objectif)	Très faible	Moyen	Élevé
Or / matières premières	1–3 % réel	Élevée	Aucun	Moyen

Tous les chiffres de rendement sont indicatifs. Les résultats réels dépendent du moment, de la sélection et des conditions du marché.

Diversification des risques : la formule des 10 millions

Une répartition éprouvée pour les investisseurs très fortunés :

40 % immobilier (4 millions d’euros) – investissements directs + éventuellement fonds immobiliers
30 % actions/ETF (3 millions d’euros) – diversifiés mondialement, MSCI World + marchés émergents + secteurs
15 % obligations (1,5 million d’euros) – obligations d’État notées A + obligations d’entreprises
10 % private equity / alternatives (1 million d’euros) – délibérément preneur de risque
5 % liquidité (500 000 euros) – compte à vue, disponible à tout moment

Cette répartition protège de la perte totale d’une classe d’actifs et atteint historiquement un rendement total de 5 à 7 % après frais. Pour aller plus loin : investir de l’argent : placement de capitaux, intérêts et statistiques.

Optimiser les impôts : les trois instruments les plus importants

Délai de spéculation pour l’immobilier

Qui détient un bien immobilier plus de 10 ans ne paie aucun impôt sur le revenu sur la plus-value de cession. Pour un bénéfice de 1 million d’euros, cela correspond à une économie d’impôt de 420 000 à 450 000 euros (42 % + surtaxe de solidarité). Aucun autre instrument de placement n’offre cette sortie exonérée d’impôt pour les particuliers.

Amortissement (AfA)

L’amortissement linéaire est de 2 % pour les bâtiments construits à partir de 1925 et de 3 % pour les constructions neuves à partir de 2023. Pour une valeur de bâtiment de 2 millions d’euros = 60 000 euros déductibles fiscalement par an. Immeubles classés : 9 % (8 ans) + 7 % (4 ans) = économie d’impôt nettement plus élevée. Plus d’informations : l’immobilier comme placement de capitaux : rendement et impôts.

Structure de holding

À partir d’environ 5 millions d’euros de patrimoine immobilier, il vaut la peine d’examiner une GmbH & Co. KG ou une GmbH immobilière pure. Avantages : les bénéfices de vente entre sociétés liées peuvent rester exonérés d’impôt (§8b KStG), et les droits de succession et de donation peuvent être considérablement réduits grâce à l’usufruit, à la donation de parts ou à des solutions de fondation.

Erreurs typiques avec un patrimoine de plus de 10 millions d’euros

Risque de concentration : tout dans un seul bien ou un seul marché. En 2022, les valeurs immobilières ont perdu 20 à 30 % dans certains emplacements.
Piège de liquidité : trop d’actifs illiquides – si des liquidités sont nécessaires à court terme, des ventes forcées coûteuses en résultent.
Optimisation fiscale trop tardive : les structures de holding doivent être mises en place avant l’achat, pas après la vente.
Ignorer les frais : 1 % de frais de gestion sur 10 millions d’euros = 100 000 euros/an. Vérifiez précisément la structure des coûts.
Conseillers en conflit d’intérêts : les conseillers en bancassurance gagnent sur les produits, pas sur la croissance du patrimoine du client.
Sous-estimer l’inflation : une inflation de 3 % détruit 2,6 millions d’euros de pouvoir d’achat sur 10 millions d’euros en dix ans.

Quand un conseiller a-t-il un sens ?

Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (fee-only, sans commission) est intéressant à partir d’environ 2 millions d’euros. À 10 millions d’euros, il est pratiquement indispensable – non pas à cause de la complexité du marché, mais à cause des questions fiscales, successorales et structurelles. Faites attention à :

Transparence des honoraires : taux horaire ou forfait, pas de commissions cachées
Indépendance : non lié à des banques ou des assureurs
Spécialisation : expérience avec les HNWI (High Net Worth Individuals)
Preuve de performance : historique, références, résultats vérifiables

Pour les investissements immobiliers du segment premium, Lukinski propose un conseil discret et un accès à des biens hors marché – des immeubles collectifs berlinois aux portefeuilles commerciaux. Pour aller plus loin : acheter un bien immobilier : procédure, coûts et conseils.

FAQ : investir 10 millions d’euros

Quel rendement est réaliste avec 10 millions d’euros ?
Selon le profil de risque et le mix : un rendement total de 4 à 7 % p.a. après frais est réaliste avec un portefeuille largement diversifié. Cela correspond à un revenu annuel de 400 000 à 700 000 euros.

Combien d’intérêts rapportent 10 millions d’euros sur un compte à vue ?
Avec les taux actuels de 2,5 à 3,5 % (au 2025) : 250 000 à 350 000 euros par an – avant impôts. Le compte à vue ne devrait pas représenter plus de 5 à 10 % du portefeuille.

Immobilier ou ETF pour 10 millions d’euros ?
Pas l’un ou l’autre – les deux. L’immobilier offre des avantages fiscaux et un effet de levier, les ETF offrent liquidité et diversification mondiale. Une combinaison (40/30) obtient des résultats plus stables qu’une solution unique.

À partir de quand une GmbH immobilière est-elle rentable ?
À partir d’environ 5 à 10 millions d’euros de patrimoine immobilier. Les coûts de mise en place (5 000 à 20 000 euros) sont amortis par l’économie d’impôt dès la première vente. Toujours vérifier avec un conseiller fiscal.

Quels sont les plus grands risques avec 10 millions d’euros ?
Le risque de concentration, le piège de liquidité et l’inflation. La tâche principale des grands patrimoines n’est pas la maximisation du rendement, mais la préservation de la valeur à travers les générations.

Plus sur les stratégies de rendement : acheter son premier bien immobilier comme placement.