1. prix de l’offre de la maison

Déterminer le juste prix de vente est l’une des décisions les plus importantes qu’un vendeur de biens immobiliers doit prendre. Un prix excessif peut décourager les acheteurs potentiels, tandis qu’un prix trop bas peut pénaliser le vendeur sur le plan financier. La détermination d’un prix adéquat nécessite une analyse approfondie du marché et une estimation réaliste de la valeur du bien immobilier.

Quelle est la valeur de ta maison ?

Sur mon site, tu trouveras de nombreux articles sur l’évaluation, tu peux faire beaucoup de choses toi-même, mais tu dois être conscient de l’ensemble des risques et des erreurs afin de bien te préparer à la vente de ton appartement ou de ta maison. Si tu as peu de temps, tu peux faire évaluer ton bien immobilier.

La bonne tarification :

• Conseil n° 1 : réalise une étude de marché approfondie afin de déterminer la valeur actuelle de l’immobilier dans ta région. Prends en compte les ventes comparables et l’état de ton bien.
• Conseil 2 : Envisage une évaluation professionnelle par un expert ou un agent immobilier afin de s’assurer que le prix est réaliste.
• Astuce 3 : N’oublie pas qu’un prix légèrement inférieur à la valeur du marché attire souvent plus d’acheteurs potentiels et peut accélérer le processus de vente.

2. présentation de l’immobilier et préparation

Une présentation attrayante du bien immobilier est essentielle pour attirer les acheteurs. Les vendeurs de biens immobiliers doivent s’assurer que leur bien est en bon état, que les zones nécessitant des réparations sont remises en état et que la maison ou l’appartement est propre et bien rangé. Une apparence attrayante peut faciliter considérablement le processus de vente.

Présentation et préparation de l’immobilier :

• Conseil n° 1 : investis du temps et de l’argent dans la remise en état de ton bien immobilier. Répare les défauts visibles, peins les murs dans des couleurs neutres et veille à un nettoyage en profondeur.
• Astuce 2 : Fournis des photos professionnelles et peut-être même des visites virtuelles pour donner aux acheteurs potentiels une impression réaliste du bien immobilier.
• Astuce 3 : Dépersonnalise ta maison en enlevant les objets personnels pour permettre aux acheteurs de s’imaginer plus facilement comment ils utiliseraient la propriété.

3. marketing et exposition

La réussite de la commercialisation d’un bien immobilier nécessite une large exposition. Les vendeurs de biens immobiliers doivent être à l’aise avec différents canaux de marketing, y compris les annonces en ligne, les médias sociaux, les agents immobiliers et peut-être même les ventes aux enchères. Le choix de la bonne stratégie de commercialisation peut faire la différence entre une vente rapide et une longue durée d’immobilisation.

Ceux qui ne veulent pas le faire vendent hors marché.

Marketing et exposition :

• Conseil n° 1 : utilise les plateformes en ligne telles que les portails immobiliers et les médias sociaux pour promouvoir ton bien immobilier. Publie des annonces attrayantes et présente des informations claires
• Astuce 2 : Envisage de travailler avec un agent immobilier qui dispose d’un grand réseau et d’une expérience dans la commercialisation.
• Conseil 3 : Organise des portes ouvertes et des visites pour attirer les acheteurs potentiels et leur donner la possibilité de voir le bien en personne.

4. négociations et conclusions

Les négociations avec des acheteurs potentiels peuvent être complexes. Les vendeurs de biens immobiliers doivent être en mesure d’examiner les offres, de faire des contre-offres et de rédiger des contrats. La capacité à agir habilement lors des négociations peut influencer le prix de vente et faire avancer le processus de vente.

Négociations et conclusions :

• Conseil n° 1 : une préparation minutieuse est essentielle. Comprendre les besoins de l’acheteur et être prêt à répondre à ses intérêts
• Conseil n° 2 : fixe des limites claires aux offres et reste ferme pendant les négociations afin d’éviter tout préjudice financier.

5. inspections et expertises

Au cours du processus de vente, des inspections et des expertises peuvent être nécessaires pour vérifier l’état de la propriété. Les problèmes rencontrés lors de ces inspections peuvent retarder la vente ou même la faire échouer. Les vendeurs de biens immobiliers doivent se préparer à d’éventuelles réparations ou négociations sur le prix.

Inspections et expertises :

• Astuce 1 : Effectue une inspection approfondie avant la vente et résous les problèmes à l’avance
• Conseil n° 2 : trouve des évaluateurs et des inspecteurs qualifiés pour garantir le bon déroulement de l’audit

6. aspects juridiques et financiers

La vente d’un bien immobilier comporte des aspects juridiques et financiers qui doivent être soigneusement pris en compte. Il s’agit notamment des contrats, des taxes, des frais et éventuellement des hypothèques. Travailler avec un avocat spécialisé dans l’immobilier ou un agent immobilier expérimenté peut aider à éviter les pièges juridiques.

• Conseil n° 1 : consulte un avocat spécialisé dans l’immobilier ou un agent immobilier à un stade précoce, en fonction de la complexité, afin de comprendre les exigences légales et les contrats.
• Conseil n° 2 : garde une vue d’ensemble claire des aspects financiers, y compris les taxes et les frais, et établis un aperçu financier pour la vente

7. incertitudes sur le marché immobilier

Le marché immobilier est soumis à des fluctuations économiques et à des tendances régionales. Les vendeurs de biens immobiliers doivent s’adapter à des conditions de marché incertaines et éventuellement modifier leur stratégie de vente pour réussir sur un marché en mutation.

8. défis émotionnels

La vente d’une maison ou d’un appartement peut être chargée d’émotions, surtout lorsqu’il s’agit de son domicile de longue date. Les vendeurs de biens immobiliers doivent être en mesure de gérer les émotions et de prendre objectivement les meilleures décisions pour leur vente.

Ma conclusion : erreur lors de la vente

La vente d’un bien immobilier peut être une expérience passionnante, mais aussi exigeante. En se préparant à ces défis, en faisant appel à un soutien professionnel (conseil : coaching immobilier) et en effectuant une planification approfondie, les vendeurs de biens immobiliers peuvent réussir le processus de vente et atteindre leurs objectifs.

Ton option : Lukinski pour les vendeurs

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• Lukinski pour les vendeurs

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1) Vente sous pression, mauvaise préparation

L’effort et l’ampleur de la vente d’un bien immobilier sont souvent sous-estimés. Une conséquence fréquente est la pression temporelle qui en résulte et qui a un effet négatif sur le prix de vente. Les erreurs commises lors de la préparation de la vente peuvent avoir des conséquences importantes, et pas seulement financières. Après tout, l’acheteur doit lui aussi obtenir un financement auprès de sa banque avec les informations fournies et les documents présentés. Si la préparation est insuffisante, le projet de vente peut échouer à chaque étape.

Conseil : ne laissez rien au hasard. Prenez suffisamment de temps pour préparer la vente de votre bien immobilier.

Fixez les objectifs et planifiez les étapes de la vente avec clairvoyance. Laissez notre service professionnel vous aider à vendre votre bien immobilier de manière ciblée et dans les meilleures conditions possibles.

2) Mauvaise estimation du prix d’achat

La détermination du prix de l’offre se base toujours sur la valeur du bien immobilier. Mais l’estimation personnelle des propriétaires s’en écarte souvent largement : Le prix de vente est estimé trop élevé ou trop bas. Dans les deux cas, il en résulte une perte financière et il se peut que le logement ne puisse pas être financé par l’acheteur. Notre évaluation conforme au marché se compose de différents facteurs. Lors de l’évaluation, nous ne prenons en compte que les biens comparables au vôtre. Cela concerne aussi bien le type de maison ou d’appartement que la situation et l’équipement du bien immobilier. La détermination du prix d’achat est un aspect tout à fait décisif de la réussite d’une vente immobilière.

Conseil : notre procédure évalue les objets vendus dans votre région et détermine ainsi un prix de vente réaliste et conforme au marché. Ne perdez pas d’argent.

Vous trouverez ici tout ce que vous devez savoir sur l’estimation de la valeur :

• Évaluer un bien immobilier

3) Documents incomplets ou manquants

L’obtention et la présentation de documents relatifs à la vente d’un bien immobilier sont nécessaires à chaque étape. Les acheteurs potentiels, les autorités, les administrations et les banques exigent des documents ou en délivrent. Rassemblez le plus tôt possible tous les documents et pièces nécessaires. Le tribunal d’instance délivre des extraits actuels du registre foncier, les déclarations de partage de l’immeuble d’habitation sont également importantes. Les données de référence complètes sur le bien, qui résultent des plans de construction, des extraits du registre foncier et des plans de situation, sont demandées par l’intéressé sérieux au plus tard lors de la visite. Si le certificat énergétique ou les documents importants ne sont pas disponibles à temps, les acheteurs potentiels peuvent se désintéresser du bien ou la vente peut échouer à une date ultérieure, par exemple si la banque conteste l’absence de documents ou un prix d’achat trop élevé.

Conseil : si vous le souhaitez, nous pouvons obtenir pour vous une grande partie des documents demandés.

Voici une liste des documents les plus importants pour la vente d’une maison ou d’un appartement:

1. Plans d’ensemble
2. Plan de situation
3. Extrait du registre foncier
4. Certificat d’assurance incendie
5. Un aperçu des frais annexes
6. Liste de tous les travaux de rénovation
7. Photos
8. Le certificat énergétique actuel
9. L’indication de la surface habitable
10. Eventuels contrats de location existants
11. S’il y a plusieurs propriétaires, l’indication des rapports de propriété
12. Une description détaillée de l’objet

Pour en savoir plus sur les principaux documents, cliquez ici :

• Documents Vente

4) Propriété mal représentée

Les biens immobiliers se vendent aujourd’hui en ligne, qu’il s’agisse d’un divorce, d’une séparation ou d’un héritage. Les personnes intéressées recherchent des biens immobiliers appropriés dans les médias sociaux et les bases de données en ligne sur Internet. Présentez votre bien immobilier de manière optimale et adaptée au groupe cible.

Conseil : avant la visite et même avant la première séance photo, l’objet à vendre doit paraître soigné et agréable à vivre.

Ne manquez pas de mettre votre bien immobilier en parfait état, à l’intérieur comme à l’extérieur.

• Ne remettez plus à plus tard les travaux de réparation et de remise en état.
• Désencombrez et créez une impression de clarté.
• Veillez à la propreté et à une atmosphère confortable et agréable.

Ce que l’on appelle le « home staging » est payant. Pour ce faire, le bien immobilier est préparé de manière à ce que les personnes potentiellement intéressées se sentent immédiatement chez elles et tombent amoureuses du bien. Nous sommes à votre disposition pour vous donner des conseils. Quelques conseils pour le home staging :

• Enlevez vos objets personnels avant la visite
• Valorisez le bien immobilier sur le plan visuel et émotionnel

5) Photos : Lumière du jour, espace libre et diversité

Mais le facteur le plus important est sans doute les photos, surtout pour la commercialisation du bien immobilier et l’exposé. Un acheteur veut bien sûr voir le plus de choses possible du bien immobilier pour se faire une idée si le bien pourrait lui convenir.

Pour prendre de superbes photos de votre bien immobilier, il y a quelques éléments à prendre en compte : Les pièces doivent bien sûr être rangées et propres. En outre, vous devez absolument prendre les photos à la lumière du jour, afin que les pièces soient vraiment bien visibles et que les acheteurs puissent évaluer la quantité de lumière du jour qui pénètre dans les pièces.

La plus belle pièce, la terrasse sur le toit, la cuisine ouverte ou peut-être l’oriel avec vue. Votre photo de couverture doit être la plus parlante et représenter le meilleur de votre bien immobilier. Des photos de toutes les pièces et, le cas échéant, du jardin/balcon/terrasse, une vue extérieure et surtout un plan d’ensemble ne doivent en aucun cas manquer.

Aperçu des conseils photo :

• Des locaux propres et bien rangés
• Lumière du jour (parle en faveur des pièces lumineuses)
• La première image doit être la meilleure photo
• Couvrir toutes les pièces et surfaces
• Plan d’ensemble

Vous découvrirez ici ce qui est important dans un exposé :

• Rédiger un exposé

6) Se rendre à la visite mal préparé

Les acheteurs potentiels ont des questions importantes à poser lors des visites. Ils ont besoin de temps pour s’imprégner de l’objet et de son environnement. Pour les questions relatives à la construction, ils attendent des informations compétentes et techniquement fondées. Lors de la vente d’un bien immobilier, des questions détaillées sont posées sur la propriété commune, car ces parts sont également acquises en même temps que le bien immobilier.

Conseil : nous vous aidons à répondre aux questions possibles lors de la visite. Dès la sélection des acheteurs potentiels, nous effectuons une présélection afin de ne pas perdre de temps ni d’efforts.

Nous nous chargeons pour vous des entretiens de vente. Grâce à nos années d’expérience, nous pouvons mener les négociations de vente immobilière avec beaucoup de succès. En tant que courtiers, nous restons objectifs et ne nous laissons pas pousser à prendre des décisions.

• Conseils pour les visites

Conclusion : comment éviter les erreurs et les risques ?

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier et éviter ces pièges dès le départ, adressez-vous directement à une agence immobilière. Les agents immobiliers sont des interlocuteurs dotés d’une expertise, qui apportent non seulement des années d’expérience, mais aussi le savoir-faire et les connaissances nécessaires.

Avec un service de courtage, vous excluez les longues négociations et les acheteurs qui refusent, de sorte que vous pouvez faire établir un contrat de vente pour le bien immobilier dans les plus brefs délais et entamer le transfert.

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Vendre un appartement de 1 pièce / 2 pièces 2026 : Expiration

Vous voulez vendre un petit appartement, c’est peut-être le tout premier bien immobilier que vous vendez. Dans ce cas, de nombreuses questions se posent, auxquelles je réponds ici en quelques mots.

PS : J’achète directement, appelez-moi ou écrivez-moi ici sous contact.

4 grandes questions lors de la première vente

Les questions les plus fréquemment posées par les primo-vendeurs :

• Quelle est la valeur de mon petit appartement ?
• Vendre avec ou sans agent immobilier ?
• Dois-je payer des impôts sur la vente de l’appartement ?
• Quelle est la première étape de la vente d’un logement ?

Commençons par clarifier les questions les plus importantes. Ensuite, je vous présenterai en détail les 18 étapes de la vente d’un logement. De la toute première étape jusqu’au contrat de vente et au rendez-vous chez le notaire.

Immeuble collectif, immeuble ou ETW dans un bloc d’habitation :

Quelle est la valeur de mon petit appartement ?

La valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un petit appartement, d’un grand appartement ou même d’un immeuble collectif, se mesure en général toujours à partir de trois facteurs centraux :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. Type de bien immobilier / état (des réparations esthétiques au retard de rénovation)
3. Locataire / Inoccupation

Commençons par l’aperçu : Évaluation de la valeur.

Emplacement du logement : Munich vs Duisburg – Facteur #1

Emplacement – Au cœur de l’évaluation, le prix du terrain ou l’emplacement de votre logement. 40 mètres carrés à Schwabing (Munich) sont très différents de 40 mètres carrés à Marxloh (Duisburg).

L’emplacement ne signifie pas seulement dans quelle ville il faut vendre, mais aussi quel quartier, dans quelle rue, avec quel numéro de maison. La différence entre les quartiers est grande, mais aussi entre les rues. Il suffit de penser à un appartement situé à proximité d’un carrefour avec une rue principale, le bruit typique et, à 300 mètres seulement, le petit parc idyllique de la ville. Même rue, grande différence.

Comparaison, situation Munich / Duisburg :

• 40 m² à Munich Schwabing : 483.000 Euro
• 40 m² à Duisburg Marxloh : 74.000 Euro

Différence Munich / Dusiburg :

+ 550% de différence de prix

Qui achète de petits appartements ?

Après avoir examiné le côté de l’offre (votre logement), nous nous pencherons sur le côté des acheteurs. Qu’en est-il de l’offre et de la demande dans votre micro-situation (rue et quartier) ? En particulier à Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich, Stuttgart et dans d’autres villes dotées d’universités et de hautes écoles, la vente est plus rapide que dans les zones rurales. Tout simplement parce que la demande y est nettement plus élevée.

Même en tenant compte de l’évolution future, des changements démographiques, comme l’augmentation des ménages d’une seule personne. Il y a moins de familles nombreuses, mais plus de personnes seules. Les perspectives jouent un rôle dans l’évaluation.

Venons-en à l’emplacement de la propriété elle-même, votre studio ou votre deux-pièces.

Type de bien immobilier / état (réparations de beauté à retard de rénovation) – Facteur #2

Le type de bien immobilier lui-même est pertinent pour tous les acheteurs. Il est évident qu’il s’agit d’un appartement d’une pièce / de deux pièces. D’autres facteurs seraient alors par exemple l’ensemble du bâtiment. Votre appartement se trouve-t-il dans un immeuble de haut standing ou dans un immeuble d’habitation anonyme ? Cela rend l’appartement plus ou moins attractif pour les futurs acheteurs / locataires (prix du loyer).

Pour évaluer votre bien immobilier, il faut jeter un coup d’œil sur son état. D’une part, la propriété partielle que vous partagez avec le syndicat des copropriétaires et votre propriété individuelle, l’appartement. Les thèmes des réparations esthétiques, de la rénovation, de l’encombrement, mais aussi parfois de l’ameublement existant.

Pour obtenir une telle estimation, vous devriez parler à un professionnel, visiter l’appartement et, le cas échéant, demander quelques documents. Vous en apprendrez plus à ce sujet un peu plus loin dans le guide, dans les 18 étapes de la vente d’un appartement !

Rénover / réhabiliter avant de vendre ?

Beaucoup de personnes qui vendent un appartement pour la première fois se demandent souvent si elles doivent encore rénover leur appartement en copropriété ou même le réhabiliter ? En fait, ils n’ont pas besoin de faire cet effort, de nombreux acheteurs aiment acheter des biens qu’ils peuvent ensuite revaloriser. Au final, cela a bien sûr des effets positifs sur le rendement immobilier.

Locataires, contrats de location et logements vacants – Facteur #3

Locataire / inoccupation – Le facteur 3 dans l’estimation de la valeur de votre studio ou de votre deux-pièces est l’état actuel de la location.

Vendre un appartement loué – Si l’appartement est loué, l’historique du locataire compte aussi un peu dans la revente. Dans l’idéal, il n’y a pas eu d’impayés ni de difficultés. De même, les logements vacants jouent un rôle dans les frais de relocation ultérieurs. Si vous avez occupé votre appartement en tant que propriétaire, cela compte comme une vacance, car le nouveau propriétaire doit relouer l’appartement s’il ne veut pas l’occuper en tant que propriétaire.

Plus nous entrons dans les détails, moins le prix est finalement influencé.

C’est pourquoi nous adaptons encore une fois les trois facteurs d’évaluation centraux :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. Type de bien immobilier / état (des réparations esthétiques au retard de rénovation)
3. Locataire / Inoccupation

Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Vendre en privé ou passer par un agent immobilier ? Outre l’estimation de la valeur, la grande question lors d’une vente. Celui qui n’a pas encore vendu de logement en copropriété se dit dans un premier temps : vendre sans agent immobilier, j’économise de l’argent ! En réalité, la vente privée comporte quelques risques. Il suffit de penser à l’estimation de valeur dont nous avons parlé précédemment, mais aussi à l’ensemble du processus et de la procédure d’achat, aux différentes annonces immobilières, à la communication permanente avec les personnes intéressées et les acheteurs réels, aux négociations, au contrat de vente et …

En fin de compte, les quelques pour cent que vous payez en tant que vendeur pour les frais d’agence ne sont pas grand-chose par rapport aux erreurs qui peuvent se produire. Mais le facteur temps est encore plus important, comme vous le verrez plus tard dans les 18 étapes qui mènent au contrat de vente et au rendez-vous chez le notaire.

Évaluation réaliste, réseau personnel, communication et guide :

Dois-je payer des impôts sur la vente de l’appartement ?

Pour vous, en tant que vendeur, il n’y a qu’un seul impôt pertinent à prendre en compte lors de la vente d’un logement : l’impôt sur la spéculation.

Impôt sur la spéculation lors de la vente : quand et combien ?

La taxe de spéculation est relativement rapide et simple à expliquer. Commencer par faire la distinction : Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital (location).

Si vous avez habité votre logement exclusivement pour vous-même, la vente est exonérée d’impôt.

Dès que vous avez mis votre appartement en location, la situation change. C’est alors que la taxe de spéculation entre en jeu.

• Intérêt personnel = exonéré d’impôt
• Placement de capitaux (location) = l’impôt de spéculation s’applique
• Délai de spéculation 10 ans (entre l’achat / la vente)
• Exception : usage personnel au cours de l’année de vente + 2 ans auparavant

C’est le bénéfice réalisé qui est imposé.

Formule :

• Bénéfice imposable = prix de vente – prix d’achat

Pourquoi existe-t-il une taxe sur la spéculation ?

L’impôt sur la spéculation vise à rendre les transactions immobilières trop rapides (spéculateurs) inintéressantes, grâce au taux d’imposition relativement élevé qui s’applique. Le montant de l’impôt sur la spéculation se base sur le taux d’imposition normal (impôt sur le revenu), qui peut atteindre 42% pour les particuliers. À partir d’un revenu annuel de ~ 255.000 (y compris les bénéfices provenant de la vente), l’impôt sur les riches s’applique également +3%.

• Taxe de spéculation jusqu’à 45% au maximum

La taxe de spéculation s’applique donc si vous avez mis votre bien immobilier en location. La période (délai de spéculation) est alors de 10 ans. Cela signifie qu’entre l’achat de votre appartement et la vente de vos appartements, il doit s’être écoulé dix ans. La vente de votre appartement est alors exonérée d’impôt. Si vous vendez au cours de ces dix ans, vous devrez payer la taxe de spéculation.

Il existe une exception : si vous avez loué votre bien immobilier, mais que vous l’avez utilisé pendant deux ans avant de le vendre, vous pouvez le vendre l’année suivante sans payer d’impôts.

• N’est pas soumis à l’impôt sur les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier
• Intérêt personnel = exonéré d’impôt
• Placement de capitaux (location) = l’impôt de spéculation s’applique
• Délai de spéculation 10 ans (entre l’achat / la vente)
• Exception : usage personnel au cours de l’année de vente + 2 ans auparavant
• Le montant est basé sur le taux d’imposition sur le revenu (personne)

Quelle est la première étape de la vente d’un logement ?

La première étape de la vente d’un logement est de décider que vous voulez vendre votre logement en copropriété ! Si vous êtes déjà à cette étape, apprenez ici les 18 étapes de la vente d’un logement.

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Vous connaissez maintenant les 4 questions et réponses importantes ! Quelle est la valeur de mon petit appartement ? Vendre avec ou sans agent immobilier ? Dois-je payer des impôts sur la vente de mon appartement ? Quelle est la première étape de la vente d’un appartement ? Entrez maintenant dans les détails avec cette liste de contrôle en 18 étapes. Du moment de la vente jusqu’au rendez-vous chez le notaire et au transfert du prix d’achat.

Préparation : Préparer la propriété et la vente

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Micro-appartements modernes meublés :

Situation, situation, situation ! Voici encore un regard particulier sur une sélection de grandes villes :

• Berlin
• Düsseldorf
• Francfort
• Hambourg
• Cologne
• Munich
• Stuttgart

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Vendre un garage souterrain 2026 : valeur, courtier et procédure

Commençons par l’une des questions les plus importantes pour les premiers vendeurs : quelle est la valeur de mon garage souterrain ? Après les 3 facteurs centraux, vous trouverez encore toutes les étapes de la vente immobilière qui, de par leur déroulement, sont également pertinentes pour vous et la vente de votre garage souterrain, des documents au contrat de vente et à la remise, en passant par la question du courtier.

Commençons par les trois principaux facteurs de valeur :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. État du parking souterrain
3. Locataires à court terme, à long terme / inoccupés

Situation : ville, rue et fluctuation

Plus l’emplacement de votre parking souterrain est bien situé, plus il sera facile de louer ensuite les places de stationnement à des stationnaires de longue et/ou de courte durée. Pour que le taux d’inoccupation reste le plus bas possible, l’estimation de la valeur commence donc par un coup d’œil sur l’emplacement.

Situation en termes de valeur (actuelle et perspective) :

• Perspective macro – Dans quelle ville vendez-vous ?
• Mésoperspective – Quel quartier ?
• Microperspective – Quelle rue et quel numéro ?

Qu’il s’agisse de petites villes, de villes moyennes ou d’agglomérations, il y a chaque année de plus en plus de voitures dans les centres-villes. Plus le taux de rotation est élevé et plus l’offre concurrente sur le site est faible, mieux c’est, y compris pour le rendement des investisseurs.

L’étape suivante est celle de l’évaluation de l’état de votre parking souterrain par des acheteurs (il est important de connaître leur point de vue).

État de votre parking souterrain

Rares sont les investisseurs qui souhaitent se lancer dans une vaste rénovation de parking souterrain. Bien sûr, il y a un certain pourcentage de personnes qui veulent acheter à un prix très, très bas et qui recherchent donc des objets anciens ou peu entretenus. L’état joue un rôle central dans l’évaluation de votre parking souterrain, tout comme l’emplacement.

Pour une évaluation concrète, il est nécessaire de déterminer l’état actuel et l’état souhaité.

Les défauts typiques des premières décennies sont les suivants :

• Semelle du garage souterrain
• Revêtements de sol
• Assainissement du béton
• Etanchéité des fissures
• Étanchéité des plafonds
• …

Parfois, il s’agit aussi d’un retard dans l’assainissement, par exemple en raison d’un litige concernant l’assainissement de la communauté des propriétaires.

Important avant tout, ce n’est qu’un exemple :

Les coûts d’entretien des parkings varient énormément en fonction de leur état.

Garage souterrain très ancien : 40+ ans

Voici un exemple, un parking souterrain vraiment ancien, avec une centaine de places :

Disons que le parking souterrain a maintenant 40 ou 50 ans et qu’il est vraiment à bout de souffle et vieillissant. Des frais de transformation et de rénovation sont donc inévitables pour le nouveau propriétaire du parking souterrain.

Pour chaque place de parking souterrain, vous pouvez compter environ 6.000 euros (pour l’ensemble du projet), pour une taille de 100 places.

La consolidation du sol d’un parking souterrain coûterait déjà environ 1,4 million d’euros. A cela s’ajoute la rénovation du béton, soit environ 1,1 million d’euros.

Ensuite, nous jetons un coup d’œil à l’étanchéité du plafond du parking souterrain. Pour la nouvelle isolation contre les gouttes d’eau, vous pouvez compter sur 0,5 million d’euros supplémentaires (source : DZ Online). Les postes sont plus petits, mais au total, ils ne sont pas négligeables. A cela s’ajoutent le désenfumage, la ventilation ou encore la rénovation de l’installation électrique, notamment pour pouvoir suivre des marchés croissants, comme les voitures électriques de plus en plus nombreuses dans les centres-villes et les zones résidentielles.

Locataires à court terme, à long terme / inoccupés

Outre les locataires à court terme sur place, l’évaluation porte également sur les locataires à long terme et les logements vacants. Enfin, l’évaluation porte sur les locataires à court et à long terme ainsi que sur le potentiel futur éventuel (rénovation, développement, commercialisation) du parking.

Les baux à long terme sont bien sûr l’idéal et les logements vides le contraire. Pour que l’évaluation soit réaliste et que les futurs intéressés aient une vue d’ensemble, les informations de vos locataires sont collectées. À cela s’ajoutent de nombreux petits paramètres, par exemple, dans les bons emplacements A, la location de surfaces commerciales pour la publicité (allée, surfaces de stationnement et façades).

Vous disposez ainsi de 3 facteurs centraux de la détermination de la valeur :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. État du parking souterrain
3. Locataires à court terme, à long terme / inoccupés

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Les ventes de garages souterrains sont beaucoup plus spécifiques que la simple vente d’un emplacement, d’une place de parking ou d’un garage individuel. De nombreux garages souterrains ne sont d’ailleurs pas vendus via des portails immobiliers, mais par le biais de réseaux personnels, souvent par des agents immobiliers de qualité et expérimentés.

Néanmoins, il est important de le connaître pour la vente afin de bien se préparer et de trouver également un agent immobilier expérimenté.

Préparation : agent immobilier, documents et estimation de la valeur

L’essentiel sur le thème de l’immobilier et de la préparation à la vente.

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : réseau et négociation

Dans la deuxième phase, il s’agit de commercialiser votre bien immobilier afin de trouver des acheteurs et des investisseurs suffisamment solvables.

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Traitement des ventes : conclure le transfert

Du contrat de vente à la livraison.

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Propriété partielle d’un garage souterrain : place de stationnement unique ?

Dernier point concernant la plus petite unité : pouvez-vous vendre une place de parking souterrain individuellement ? La vente individuelle de places de parking souterrain est possible. Toutefois, tout dépend s’il s’agit d’une propriété individuelle ou d’un droit d’usage spécial. La différence est que si vous avez une place de parking avec son propre cadastre (propriété individuelle), la vente est simple. Dans le cas d’un droit d’usage spécial appartenant à un appartement en copropriété, le droit d’usage spécial ne peut être vendu qu’à un autre copropriétaire.

Vous trouverez ici plus d’informations sur la vente individuelle de places de parking dans un garage souterrain :

• Vendre un emplacement

Situation, situation, situation ! Marché immobilier

Les places de parking sont rares dans de nombreux hotspots en Allemagne. C’est pourquoi la première bonne nouvelle est que votre parking se vendra à un prix réaliste. En effet, rien que l’année dernière, 2,92 millions de voitures neuves ont été immatriculées. Selon le KBA (Kraftfahrt-Bundesamt), le parc automobile allemand a augmenté de 1,1 million de véhicules par rapport à la même date l’année précédente, pour atteindre environ 66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne, soit une hausse de 1,6 %.

66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne

Avec le bon réseau d’acheteurs et d’investisseurs, typiquement par le biais d’agents immobiliers expérimentés avec des deals réussis, vous aurez vendu votre parking souterrain relativement rapidement.

Voici encore un regard particulier sur la vente générale de biens immobiliers dans les grandes villes :

• Berlin
• Düsseldorf
• Francfort
• Hambourg
• Cologne
• Munich
• Stuttgart

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Évaluation des terrains de tous types avec méthode

Vous voulez vendre anonymement ? Lisez ici notre profil d’achat de terrains. La vente privée de terrains comporte de nombreuses sources de danger et de risques, c’est ainsi que des erreurs surviennent lors de la vente de terrains.

Apprenez-en plus ici sur le thème de l’évaluation des terrains. Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain? Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Évaluation : situation, options et développement

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière, ou pour l’évaluation du terrain. Quel est le prix raisonnable et réaliste de votre terrain, avec ou sans bien immobilier ? Si l’achat ne remonte pas à trop longtemps, le prix d’achat de l’époque peut être un premier point de repère. Des terrains comparables figurant dans les offres en ligne des régions peuvent également fournir une vague estimation.

Lors de la vente du terrain, la « valeur perçue » n’est pas une base optimale.

Si la valeur est trop élevée, le terrain peut « brûler », car il reste trop longtemps sur le marché et quelque chose ne semble pas aller avec le terrain.

Souvent, le prix est baissé, ce qui entraîne la perte du potentiel de revenu réel du terrain – vous perdez de l’argent. C’est ce que démontre une étude réalisée par les caisses d’épargne en collaboration avec FlowFact AG et l’institut IIB Dr Hettenbach. On a constaté une corrélation entre la durée de commercialisation, le prix de vente et le prix de commercialisation. L’étude a confirmé que le produit de la vente est plus important et la durée de commercialisation plus courte si l’on se fie à une estimation réaliste lors de l’évaluation du terrain.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à des experts pour évaluer la valeur vénale du terrain afin de faciliter la vente.

• Estimation de la valeur par un évaluateur ou un expert (agent immobilier)
• Perte du potentiel de recettes en cas de baisse des prix, en cas d’insertion trop longue

Valeur vénale, valeur de garantie et valeur réelle

Lors d’une évaluation, différentes valeurs immobilières sont prises en compte. Les plus importantes sont la valeur vénale, la valeur de nantissement et la valeur réelle. En principe, la valeur vénale, également appelée valeur de marché, est déterminée lors de l’évaluation d’un terrain ou d’un bien immobilier.

Prendre en compte les méthodes d’évaluation fréquemment utilisées :

• Valeur réelle
• Montant de la garantie
• Valeur unitaire
• Valeur indicative du sol
• Valeur du sol

Quelle méthode d’évaluation pour mon bien ? Terrain + bien immobilier

Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier par des experts et des évaluateurs, trois méthodes standardisées sont autorisées : Méthode de la valeur comparative, méthode de la valeur réelle et méthode de la valeur de rendement. La méthode la plus appropriée dépend du bien immobilier. S’il s’agit d’un terrain, d’autres méthodes d’évaluation sont utilisées que pour un bâtiment. Des méthodes d’évaluation différentes sont également utilisées pour les biens occupés par leur propriétaire et pour les biens loués. Pour les biens en vente forcée, les expertises de valeur des biens immobiliers peuvent être consultées auprès des tribunaux d’instance compétents – souvent en ligne. Dans ce cas, l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire et toute personne intéressée peut consulter gratuitement une telle expertise.

Ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV)

Jusqu’en 1988, l’évaluation des biens immobiliers se basait sur l’ordonnance sur l’évaluation des valeurs (WertV). En 2010, celle-ci a été remplacée par l’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). La nouvelle loi vise à uniformiser une nouvelle fois l’évaluation des valeurs. En adoptant la nouvelle ordonnance, le législateur avait également en vue les investisseurs étrangers. L’ImmoWertV règle de manière contraignante les notions et les procédures pour les experts mandatés par des particuliers et les experts mandatés par les pouvoirs publics. Elle est également contraignante pour les comités d’experts chargés de l’évaluation des biens immobiliers.

L’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers fait une distinction entre la :

• évaluation de la valeur des terrains et de la
• Évaluation de la valeur des bâtiments

Terrains construits et non construits

La valeur comparative de l’IPV permet de déterminer plus précisément le prix d’une offre. Contrairement à la valeur comparative établie par l’agent immobilier, la valeur vénale est le prix exact qu’un terrain est susceptible d’atteindre à une date donnée. Ce qui est pris en compte dans la valeur vénale est réglementé par le code de la construction (BauGB). Pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, on tient compte de sa situation, de son état, de son équipement (à l’état construit), mais aussi de données juridiques. Le terme de valeur vénale est utilisé comme synonyme.

Lors de l’évaluation d’un terrain, la valeur du sol est déterminée. La détermination de la valeur du terrain se base sur la méthode de la valeur comparative et sur l’ajout de valeurs indicatives du terrain appropriées. Conformément au code de la construction (BauGB), des comités d’expertise doivent être créés pour calculer la valeur des terrains. Ces comités d’expertise se composent d’experts indépendants ainsi que d’un agent des autorités financières.

Les valeurs indicatives indiquent le prix moyen d’un mètre carré de terrain dans un endroit donné. Les caractéristiques concrètes du terrain ne sont toutefois pas prises en compte dans les valeurs indicatives du terrain. Étant donné que seule une moyenne de la situation régionale est prise en compte pour l’évaluation, les valeurs indicatives des terrains peuvent fortement diverger de la valeur réelle du terrain.

Terrain à bâtir et extrait du registre foncier

Pour évaluer la valeur du terrain à bâtir, il est nécessaire de consulter l’extrait du registre foncier. Cet extrait, disponible auprès du bureau du registre foncier, contient toutes les inscriptions au registre foncier relatives au terrain et correspond à un historique du terrain.

Toutefois, seul le vendeur est autorisé à demander l’extrait du registre foncier.

L’extrait du registre foncier garantit que le vendeur a des droits correspondants sur le terrain et qu’il peut effectivement les vendre. Si plusieurs ayants droit sont inscrits, ils ne peuvent vendre que leurs parts respectives.

Les restrictions existantes concernant l’utilisation du terrain sont également inscrites sur l’extrait du registre foncier (par exemple, le terrain est uniquement constructible à des fins d’habitation). Pour l’acheteur et le vendeur, l’extrait du registre foncier est indispensable pour évaluer, diviser ou vendre le terrain ou le bien immobilier.

Un autre point important lors de l’évaluation est la situation du terrain ou du bien immobilier. Les critères à prendre en compte lors de l’évaluation sont

• La macro-situation, c’est-à-dire la région ou le quartier
• La micro-situation, le voisinage immédiat du bien immobilier

L’évaluation tient compte, par exemple, du milieu social du quartier et de son infrastructure. Même si une bonne desserte des zones commerciales, scolaires et industrielles n’est prévue qu’à l’avenir, cela peut déjà avoir un impact sur l’évaluation immobilière.

L’évaluation des biens immobiliers au centre des préoccupations des investisseurs

Outre le calcul de la valeur standard, les investisseurs sont particulièrement intéressés par la rentabilité d’un terrain ou d’un bien immobilier.

La rentabilité d’un objet se réfère à son évolution dans les années à venir. Comme les paramètres marginaux d’un objet ainsi que l’évaluation effectuée à une date de référence peuvent changer à court terme, seule une estimation de la rentabilité attendue est possible. Dans cette estimation également, le facteur « situation » reçoit une pondération particulière.

Dans une étude, Welt a pris en compte l’évolution des macro-situations de tous les arrondissements allemands jusqu’en 2030. Un autre point fort de l’évolution future de la valeur est le « retard de rénovation », dans la mesure où des mesures d’entretien supérieures à la moyenne sont à prévoir. Si la commercialisation de votre bien s’adresse en particulier aux investisseurs, d’autres critères sont nécessaires pour évaluer l’offre d’investissement.

De bonnes raisons pour l’évaluation par des experts

Si la valeur du terrain est intéressante, il faut déterminer la valeur vénale. Si le bien doit être vendu, si un divorce est prévu ou s’il s’agit d’une question d’héritage, la valeur vénale du terrain servira de base. La valeur vénale est également la base de la valeur à négocier lors de l’octroi d’un crédit ou d’autres formes de partage de patrimoine. En cas de partage du patrimoine immobilier (divorce, communauté d’héritiers), une fourchette de prix n’est pas appropriée. C’est pourquoi il convient d’indiquer une somme concrète lors de l’évaluation du bien immobilier dans le cadre des évaluations de la valeur vénale. Cette valeur vénale se réfère à la date déterminée dans l’expertise.

Lors de la vente d’un terrain, la valeur précise est moins déterminante et, souvent, la valeur du terrain déterminée est chiffrée avec une fourchette de prix. Lors de la vente de terrains et de bâtiments, le marché régional ainsi que l’offre et la demande jouent un rôle important.

Selon la stratégie de vente, on procède différemment avec la valeur comparative ou la valeur vénale calculée. On distingue principalement la vente à prix fixe et la vente de terrain dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres. La « valeur perçue » du terrain ne doit en aucun cas être prise en compte dans la base de la commercialisation. Si le prix de vente est supérieur à la valeur vénale, l’acheteur doit mettre à disposition un capital propre bien plus important que nécessaire.

Lisez déjà ici :

• Valeur indicative du sol
• Carte des valeurs indicatives des sols
• Valeur vénale

Vendre un bien immobilier : Liste de contrôle

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