Définitions du rendement : Explication simple

Si c’est la première fois que vous envisagez d’acheter un bien immobilier, voici tout d’abord une notion centrale qui va se présenter à vous dans de nombreuses formules.

Qu’est-ce que le rendement ?

Le rendement désigne le revenu annuel d’un placement de capitaux par rapport au capital que vous avez investi. Il est généralement exprimé en pourcentage, le taux d’intérêt, et permet de comparer différentes possibilités d’investissement optionnelles. Calculer le rendement immobilier signifie connaître deux valeurs : le rendement brut et le rendement net. Pour calculer exactement le rendement d’un bien immobilier, c’est-à-dire le rendement annuel du placement financier en pourcentage, vous devez bien sûr tenir compte de nombreux autres aspects et ratios.

Facteur / rendement locatif / prix au mètre carré – principaux critères de décision

Dans le cadre de la frénésie du cash-flow, tout le monde semble ne parler que du facteur prix d’achat et du rendement locatif. Mais quand un bien immobilier est-il vraiment rentable ? Quels sont les éléments les plus importants à prendre en compte ? Dans cette vidéo, tu apprendras quels sont les principaux critères de décision (facteur, rendement locatif, prix au mètre carré ?) en matière d’immobilier et pourquoi tu dois aussi toujours garder un œil sur la plus-value…

Vous souhaitez investir à plus grande échelle ?

Si vous souhaitez investir dans plus qu’un « simple » bien immobilier, je vous conseille de faire un tour chez Alex Fischer (dans la vidéo). Il détient lui-même plus de 20.000 m² dans des endroits très recherchés à Düsseldorf et a commencé il y a quelques années à mettre ses connaissances par écrit, à réaliser des vidéos. On y trouve des centaines de conseils pour les investisseurs immobiliers, de la construction d’un bien immobilier à son achat en tant qu’investissement, en passant par la structure de l’entreprise, l’optimisation fiscale et la location.

• Investissement immobilier à grande échelle (externe) : Investir dans l’immobilier

Calculer correctement l’immobilier en tant qu’investissement ?

Bien calculer l’immobilier en tant que placement de capitaux ? Les principaux chiffres clés :

1. Revenus locatifs
2. Versement à la banque (dépenses)
3. Fonds propres
4. Frais de gestion
5. Flux de trésorerie
6. Taxe

Investissement immobilier à Sylt (Allemagne). Conseil ! Pour en savoir plus sur l’achat d’une ferme, cliquez ici.

Investissement immobilier à Los Angeles (Californie, États-Unis) :

Acheter et louer un bien immobilier

Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

• Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement des fonds propres

Vous calculez le rendement des capitaux propres à l’aide de la formule de rendement suivante :

Revenu après impôts x 100 / fonds propres engagés

Rendement de l’objet

Le rendement de l’objet se calcule comme suit :

Revenu locatif – frais d’entretien – charge fiscale = rendement de l’objet

Rénovation et modernisation énergétique à Berlin. Conseil de lecture ! Rénovation de bâtiments anciens + augmentation de la valeur

Rendement locatif net et brut

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Étape : Loyer net par an = 150.000
3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Rendement locatif net

Comment calculer le rendement locatif net :

1. Étape : Prix d’achat + frais annexes
2. Étape : Loyer net – frais de gestion (annuels) – frais d’entretien (annuels) = revenu net annuel
3. étape : rendement annuel net / coûts d’investissement

Exemple de calcul du rendement locatif net :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Etape : 150.000 euros de loyer net – 20.000 euros de gestion – 70.000 euros d’entretien = 60.000 euros de revenu net annuel
3. Etape : 60.000 euros de revenu annuel net / 3.350.000 euros de coûts d’investissement x 100 = 1,79 pour cent de rendement locatif net

Réserve de maintenance selon le règlement de calcul

Dans l’article : Rénovation et modernisation, vous apprendrez à connaître la réserve d’entretien selon le décret de calcul. Il existe deux méthodes courantes de calcul de la réserve de maintenance, qui sont appliquées. Conseil ! Vous avez l’intention de rénover ou de moderniser prochainement ? Vous trouverez ici notre guide, y compris les aides de l’État :

• Rénovation d’un bien immobilier

Frais courants et réserves : liste

Les frais courants et les réserves sont avant tout :

• Gestion immobilière pour votre propriété
• Frais de réparation, d’entretien et de rénovation
• Les frais d’entretien qui ne sont pas réguliers
• Appels téléphoniques, correspondance, compte et intérêts
• Quote-part des charges pour les logements vides
• Assurance protection juridique et assurance loyers impayés

Méthode 1 : la formule de Peter expliquée simplement

La formule de Peters calcule une durée d’utilisation de 80 ans. La formule indique que pendant cette période, 150% des coûts de production purs (coûts de construction sans les coûts du terrain, de la viabilisation, de l’architecte et autres) sont consacrés à l’entretien et à la rénovation.

Maison
80 ans de durée d’utilisation
150% des coûts de production pour la rénovation, l’entretien

Pour les appartements en copropriété dans des immeubles collectifs, on part de 100%. Les travaux sont répartis à 65% sur la propriété commune et à 35% sur la propriété individuelle.

Appartement en copropriété
80 ans de durée d’utilisation
100% des coûts de production

Constitution de réserves selon la formule de Peters

Si l’on prend l’exemple d’un bien dont le coût de construction est de 4.500 euros par mètre carré, on obtient une réserve mensuelle de 7,05 euros par mètre carré.

Réserve : maison
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Dans le cas des appartements en copropriété, il en résulte en conséquence une réserve légèrement inférieure de 4,50 euros par mètre carré pour le syndicat des copropriétaires.

Résidence : copropriété
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Conseil ! Ceux-ci se répartissent entre les 65% mentionnés précédemment pour les travaux sur la propriété commune et 35% supplémentaires pour les travaux sur la propriété individuelle.

• Réserve syndicat de copropriétaires : 4,65 / m²
• Réserve copropriétaires : 2,40 € / m².

Ces coûts ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.

Méthode 2 : réserve annuelle conformément à l’article 28, paragraphe 2

Le deuxième décret sur les calculs fournit également, dans son article 28, paragraphe 2, des indications sur le montant approprié d’une réserve d’entretien adéquate. Ces coûts sont nettement inférieurs à ceux calculés selon la formule de Peters, mais sont échelonnés en fonction de l’âge du bâtiment (base : coûts de construction de 4.500 euros par mètre carré) :

• Immeubles d’habitation jusqu’à 22 ans = 21,30 € / m² de surface habitable
• Immeubles d’habitation jusqu’à 32 ans = 27,00 € / m² de surface habitable
• Immeuble d’habitation de plus de 32 ans = 34,50 € / m² de surface habitable
• Immeuble avec ascenseur + 3,00 € / m²

Vendre des biens immobiliers

Les raisons d’une estimation de valeur sont multiples. Les valeurs immobilières représentent des sommes importantes et toutes les parties sont intéressées par une analyse professionnelle. Si la valeur de votre bien immobilier se situe dans la bonne fourchette, cela génère une forte demande, ce qui permet en fin de compte de trouver l’intéressé qui paiera le meilleur prix. Ne perdez pas d’argent ! Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous :

• Évaluation immobilière : facteurs

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Calculer la valeur d’un bien immobilier

Gratuit pour l’achat, l’investissement, la vente et la location ! Lisez-en plus ici dans notre recueil de formules pour propriétaires :

• Calculer la valeur d’un bien immobilier : Formules

Voici quelques premiers ratios et formules importants pour les acheteurs :

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

• Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Comparer les prix : Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Étape : Loyer net par an = 150.000
3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Recueil de formules

Calculer la valeur d’un bien immobilier – Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore.

• Calculer la valeur d’un bien immobilier : Formules

Ci-dessous, nous avons rassemblé pour vous quelques bonnes vidéos d’experts ! Acheter, investir et payer des impôts, voici des conseils pour votre prochain investissement :

Que signifie le terme « rendement » ? Explication simple (définitions)

Que signifie rendement ? Explication simple (définitions de l’immobilier)

Description Youtube : « Ici, je t’explique très simplement ce que signifie le terme rendement dans le domaine de l’immobilier / des biens immobiliers / de l’achat de biens immobiliers. Peut-être t’es-tu déjà posé la question « Qu’est-ce que le rendement ? » ou « Qu’est-ce que le rendement ? » ou « Quelle est la définition / l’explication du rendement ? […] »

Évaluation : 362 positif / 19 négatif

Vous souhaitez investir à plus grande échelle ?

Si vous souhaitez investir dans plus qu’un « simple » bien immobilier, je vous conseille de faire un tour chez Alex Fischer (dans la vidéo). Il détient lui-même plus de 20.000 m² dans des endroits très recherchés à Düsseldorf et a commencé il y a quelques années à mettre ses connaissances par écrit, à réaliser des vidéos. Info: marché Düsseldorf. On y trouve des centaines de conseils pour les investisseurs immobiliers, de la construction d’un bien immobilier à son achat en tant qu’investissement, en passant par la structure de l’entreprise, l’optimisation fiscale et la location.

• Investissement immobilier à grande échelle (externe) : Investir dans l’immobilier

Calculer correctement l’immobilier en tant que placement financier – Rendement

Calculer correctement l’immobilier en tant qu’investissement – Rendement et plus en 6 étapes simples | Partie 1 – d’Immocation

1. Revenus locatifs
2. Versement à la banque (dépenses)
3. Fonds propres
4. Frais de gestion
5. Flux de trésorerie
6. Taxe

Conseils vidéo sur l’achat et l’investissement

Description Youtube : « Le calcul est une étape très importante dans un investissement immobilier ou dans l’immobilier en tant que placement financier. Dans cette vidéo, nous t’expliquons ce qui est important dans le calcul du rendement de l’immobilier en tant que placement financier. Nous y abordons par exemple la fiscalité, le financement immobilier, les fonds propres et le cash-flow. Nous présentons également Excel pour l’immobilier et une calculatrice immobilière Excel. […] »

Bien calculer avant d’acheter

Évaluation vidéo : 1.900 positif / 65 négatif

Bien calculer avant d’acheter Partie 2

Évaluation vidéo : 1.100 positif / 24 négatif

Rendement immobilier – comment calculer correctement !

Rendement immobilier – comment calculer correctement ! – par immlab

Description Youtube : « Lorsqu’il s’agit d’investir, le rendement que doit produire le placement visé est bien entendu d’une importance capitale. Cela vaut bien entendu aussi pour les investissements immobiliers. La question est toutefois de savoir comment calculer ce rendement, car il ne s’agit pas simplement d’effectuer un versement et de recevoir une distribution en retour à l’échéance. Le processus est un peu plus complexe, car la plupart du temps, une banque est impliquée et prélève des intérêts, et le fisc s’intéresse également à un investissement immobilier. Dans cette vidéo, nous allons voir quels sont les chiffres qui entrent dans le calcul du rendement immobilier et à quoi ressemble concrètement le calcul ».

1ère partie

Évaluation : 140 positif / 10 négatif

2ème partie

Évaluation : 118 positif / 4 négatif

Quels sont les facteurs qui influencent le rendement ?

Tous les coûts que tu as ont une influence sur le rendement du bien immobilier. Les facteurs les plus importants en font partie :

1. Prix d’achat
2. Frais annexes à l’achat (impôt sur les mutations foncières, frais d’agence, honoraires du notaire)
3. Revenus locatifs
4. Frais administratifs
5. Frais d’entretien
6. Durée d’utilisation (temps jusqu’à la cession prévue)
7. Augmentation de la valeur
8. Impôts (épargne et charges)
9. Frais de financement

6,5% de rendement encore possible avec l’immobilier ?

6,5% de rendement encore possible avec l’immobilier ? – par le Dr. Florian Roski.

Description Youtube : « On m’a demandé si des rendements de 6,5% étaient encore possibles de nos jours avec l’immobilier. Dans cette vidéo, j’aborde la question de la relation entre le taux d’intérêt et le prix d’achat, entre le taux d’intérêt et le rendement et entre les dépenses et le rendement ».

Évaluation : 155 positif / 8 négatif

Acheter ou louer : 3 erreurs de raisonnement coûteuses

Acheter ou louer : 3 erreurs de raisonnement coûteuses de Finanztip.

Description Youtube : « Acheter sa propre maison ou préférer louer ? Le loyer est-il vraiment de l’argent jeté par les fenêtres ? Ces erreurs de raisonnement populaires peuvent vous coûter des milliers d’euros. Saidi vous explique comment calculer raisonnablement cette grande décision ».

Évaluation : 4.200 positif / 148 négatif

Évaluation : 1.100 positif / 29 négatif

Économiser des impôts grâce à l’immobilier

Economiser des impôts grâce à l’immobilier par le conseiller fiscal Martin Müller.

Évaluation : 1.200 positif / 42 négatif

Évaluation : 392 positif / 5 négatif

Évaluation : 412 positif / 3 négatif

L’immobilier comme investissement à Mayence

Question : Tu es surtout actif à Mayence et dans ses environs en tant qu’investisseur et conseiller financier en immobilier. Selon toi, quelle est l’évolution du marché immobilier dans la région de Mayence ?

Prix de l’immobilier & prix au mètre carré

Entre-temps, les loyers au mètre carré et les prix d’achat du mètre carré habitable sont plus élevés à Mayence qu’à Wiesbaden ou à Cologne par exemple. Je pense que cela dit tout. Pour les loyers, la barre des 10 € a été franchie début 2019 pour le loyer moyen au mètre carré. Pour l’achat d’un appartement en copropriété, Mayence se situe actuellement en moyenne à près de 3 600 € par mètre carré, soit environ 10 € de plus que la ville voisine. Tout le monde sait qu’entre Mayence et Wiesbaden, c’est un peu comme entre Cologne et Düsseldorf. Une concurrence généralement affectueuse.

Appartement à vendre à Mainz : 3 600 € par mètre carré

Du point de vue des acheteurs de biens immobiliers, en particulier de ceux qui souhaitent utiliser leur bien comme investissement, c’est une évolution formidable. Il existe des statistiques sérieuses qui prévoient un bénéfice à six chiffres après 25 ans pour l’achat d’un appartement en copropriété non utilisé par le propriétaire. Il faut bien sûr se demander à quoi cela est dû.

Maison & appartement à Mainz : types de propriétés les plus populaires

Question : Quels sont les biens immobiliers les plus prisés actuellement à Mayence en tant qu’investissement ?

En fait, tous les types de maisons et d’appartements que le marché peut offrir. De la maison individuelle en périphérie au loft au bord du Rhin, en passant par les appartements anciens dans la vieille ville, voire même des immeubles de bureaux dans le centre ou dans l’une des nombreuses zones industrielles – Mayence offre quelque chose pour chaque souhait d’investissement. Comme partout, c’est une question de prix et celui-ci dépend non seulement de l’emplacement, de l’état et de l’âge, mais aussi de l’offre globale. Peu importe ce que c’est : je conseille à toute personne intéressée par un achat d’avoir clarifié toutes les questions relatives au financement, etc. Car il y a actuellement beaucoup plus d’acheteurs potentiels que d’offres. Il faut donc saisir l’occasion rapidement.

Les appartements en copropriété situés à proximité de la vieille ville sont particulièrement appréciés :

Situation de Mayence

Cette ville étudiante très appréciée est située en Rhénanie-Palatinat, directement sur le Rhin. Parmi les villes environnantes, on trouve

• Wiesbaden
• Francfort
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Voici le mésolage de Mayence :

Prêts, crédit immobilier & Co.

Question : Quels sont les sites Internet et les offres destinés aux investisseurs immobiliers qui sont également utiles et utilisables du point de vue d’un expert ? Qu’en est-il, selon toi, des calculateurs de prêt en ligne ?

Calculer le prêt avec le calculateur en ligne

Je vais commencer par les calculateurs de prêt : Je ne vois pas ce qui est mal fait quelque part. C’est pourquoi je ne recommanderai aucun ordinateur en particulier. Les calculateurs de la Stiftung Warentest ou d’un journal en ligne sérieux sont certainement peu suspects en ce qui concerne la transmission cachée des données de l’utilisateur. En principe, un tel calculateur en ligne ne peut être qu’une première aide à l’information. Par exemple, pour savoir combien je dois payer par mois pour mon crédit immobilier en fonction du taux d’intérêt et du taux de remboursement. Je peux aussi faire l’inverse et poser la question :

Si je dispose d’une somme x par mois, quel montant de crédit puis-je me permettre pour l’achat d’un appartement ?

Ces calculateurs pour déterminer le prêt sont dignes de confiance :

1. Fondation Warentest
2. Journaux en ligne sérieux

Crédit immobilier : entretien avec un conseiller bancaire

En revanche, je ne connais pas de calculateur de prêt – même pas celui d’un institut financier – qui me calcule le taux d’intérêt que je dois payer pour mon crédit immobilier compte tenu de mes fonds propres et des autres garanties. C’est toujours l’affaire d’un entretien personnel avec la banque. C’est pourquoi il n’est pas utile de consulter et d’utiliser différents calculateurs d’emprunt sur Internet. Le meilleur calculateur de prêt avec les données les plus précises et le résultat le plus sûr pour moi reste l’entretien avec le financier lui-même. Il ne faut pas hésiter à demander une offre à différentes banques. Il y a parfois des différences sensibles entre les taux d’intérêt proposés.

Conseil : le plus fiable est toujours d’en parler avec la banque qui vous finance !

Portails immobiliers : pour acheteurs & vendeurs

Parmi les sites Internet les plus connus des investisseurs immobiliers figurent les portails immobiliers bien connus. Là encore, je ne peux ni recommander ni déconseiller. Celui qui s’intéresse sérieusement à l’achat d’un bien immobilier devrait toujours s’inscrire sur plusieurs portails à la fois. En effet, non seulement les particuliers en tant que vendeurs de biens immobiliers, mais aussi les agents immobiliers ont souvent leurs portails préférés. Il en résulte que je trouve des offres immobilières différentes sur différents sites Internet. Je recommande également de s’inscrire sur les sites des agences immobilières sérieuses. Les newsletters permettent d’être informé en temps réel de ce qui se passe sur le marché immobilier souhaité.

Calculer le rendement : en ligne & en personne

Lorsqu’on pense à un bien immobilier comme investissement, on veut bien sûr savoir quel est le rendement de son bien. En d’autres termes : combien d’argent vais-je gagner avec mon investissement? Pour cela, il existe bien sûr de nombreux outils sur Internet. Les calculateurs de rendement pour l’immobilier sont généralement liés à une agence immobilière ou à un établissement financier. Ce n’est pas un inconvénient, il faut juste le savoir. En effet, la plupart des calculateurs de rendement immobilier en ligne ne peuvent pas prendre en compte tous les détails du bien immobilier. C’est pourquoi il est toujours préférable d’obtenir une vue d’ensemble par le biais d’un calculateur en ligne et de rechercher ensuite un entretien personnel sur la base d’un bien immobilier réel.

En résumé :

• Calculez le rendement et le montant du prêt en ligne
• Dans un deuxième temps, demandez à parler à votre conseiller bancaire.

Votre conseiller bancaire se fera un plaisir de vous conseiller sur le financement immobilier afin que vous puissiez acheter votre bien à Mayence :

Rendement : définition, explication & exemple

Question : Comment calcule-t-on le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Situation pour l’immobilier de rendement & l’immobilier d’investissement

Il existe différentes méthodes. Mais tout d’abord, pourquoi un investisseur immobilier devrait-il penser à calculer le rendement ? La réponse est assez simple, car seul un calcul de rendement me permet de comparer la valeur d’un investissement immobilier avec celle d’un autre placement financier. De plus, les différents biens immobiliers présentent également des niveaux de rendement différents. Ce n’est pas parce qu’un appartement ou une maison me plaît qu’il s’agit nécessairement d’un bon placement financier. Un calcul de rendement permet de comparer entre eux des biens situés dans des endroits et des régions différents.

Différents biens immobiliers présentent des niveaux de rendement différents

Un exemple : Celui qui veut absolument acheter un bien immobilier à Mayence à des fins d’investissement remarquera peut-être rapidement qu’il est préférable, du point de vue du rendement, de se tourner vers la périphérie. Pour la même somme, on y trouve souvent « plus » de biens immobiliers et un rendement plus élevé.

• Immeuble de placement : Situation A
• Immeuble de rapport: situation B & situation C

Rendement net & rendement brut

Mais passons maintenant aux différentes méthodes de calcul. Commençons par une décision fondamentale : de quel rendement s’agit-il lorsqu’un agent immobilier affirme que le bien immobilier a un rendement de xy% ? Dans le cas du rendement brut, par exemple, seuls les coûts d’achat et les frais accessoires d’acquisition du bien immobilier sont calculés par rapport aux revenus locatifs. Dans le cas du rendement net, les frais courants d’entretien, de gestion et d’impôts sont également pris en compte.

Voici un aperçu des différences :

• Rendement brut : frais d’achat & charges vs revenus locatifs
• Rendement net : frais d’entretien, de gestion & d’impôts inclus

Calculateur de rendement : exemple

Comment calculer le rendement ? Voyez comment ça marche ici :

Rendement des fonds propres & intérêts

Rendement des fonds propres – c’est aussi un terme souvent utilisé : ici, les intérêts que je dois éventuellement payer pour un crédit immobilier sont inclus dans les charges courantes du rendement net et mis en rapport avec le montant des fonds propres utilisés pour l’achat immobilier. Si les taux d’intérêt sont bas – comme c’est le cas depuis des années -, le poste « intérêts » du calcul est très faible, et le rendement des fonds propres est alors naturellement élevé en conséquence. D’ailleurs, les montants de remboursement ou les augmentations de valeur du bien immobilier ne sont pas pris en compte ici.

Augmentation du rendement : vente avec bénéfice

C’est particulièrement important en ce qui concerne le remboursement, car en remboursant le crédit, j’augmente petit à petit – comme dans une tirelire – mes fonds propres. En ce qui concerne les revenus du logement, si le loyer n’augmente pas, mon rendement et le rendement de mes fonds propres diminueraient. Inversement, l’augmentation de la valeur du bien immobilier signifie également une augmentation des fonds propres. Cela se traduirait par une augmentation du rendement si je pouvais vendre les biens immobiliers en réalisant un bénéfice ou si – par exemple lors de l’achat d’un autre bien immobilier – je pouvais obtenir un avantage en termes de taux d’intérêt lors du financement en hypothéquant le premier bien immobilier qui a désormais plus de valeur.

Rendement de l’objet : calcul simple

Je reconnais que ces calculs sont déjà très détaillés. Pour commencer, le simple rendement de l’objet suffit. On fait ici comme si le bien immobilier était entièrement payé par des fonds propres. Toutes les recettes et dépenses liées à l’objet sont saisies et mises en relation avec le prix d’achat. Je peux ainsi calculer très facilement le rendement pur de l’objet.

Durée de placement : un facteur important

Enfin, un aspect très important doit être pris en compte dans le calcul du rendement : la durée du placement ! Les rendements immobiliers doivent également être calculés sur une période d’au moins 10 ans. L’évolution des revenus locatifs, mais aussi l’augmentation de la valeur, sont prises en compte dans le calcul. Les frais d’entretien au fil des ans doivent également être pris en compte. C’est au plus tard à ce stade que l’on a besoin soit d’une très bonne connaissance du marché, soit des conseils et des connaissances d’un bon expert.

Période : au moins 10 ans

Ces facteurs sont pris en compte :

• Revenus locatifs
• Augmentation de la valeur
• Frais d’entretien

Formule de calcul : Augmentation du rendement après 10 ans

En guise de règle empirique, voici un calcul : si vous avez payé 25 fois le loyer annuel net pour votre bien immobilier lors de son achat, vous pouvez multiplier par 25 les revenus locatifs correspondants après une période de 10 ans et une augmentation de loyer d’environ 1% en moyenne, afin de calculer la valeur de votre bien immobilier dans dix ans. Si je prends également en compte environ 20 % des revenus locatifs pour l’entretien, etc.

Vous pouvez ainsi calculer la valeur de votre bien immobilier dans 10 ans :

• En cas d’achat : 25 fois le montant du loyer annuel net.
• Expiration : 10 ans
• Augmentation du loyer : 1%
• Revenu locatif x 25
• = valeur du bien immobilier dans 10 ans

Ce sont surtout les biens immobiliers situés à proximité du centre-ville qui offrent un rendement élevé :

Se constituer un patrimoine : Des formes de placement sûres

Question : Selon ton expérience, quels sont les trois meilleurs placements financiers ?

Il n’existe certainement pas « les » meilleurs placements financiers. En effet, le placement de capitaux doit toujours être adapté à chaque personne et à ses objectifs. Certains investisseurs recherchent un maximum de sécurité, d’autres n’ont aucun problème avec le risque et les pertes. Il y a aussi ceux qui veulent littéralement voir dans quoi ils ont investi leur argent, ce dont d’autres investisseurs se moquent complètement.

L’immobilier, un placement financier très apprécié

L’immobilier est la meilleure forme d’investissement, du moins pour tous ceux qui veulent voir où va leur argent. Ceux qui font bien les choses avec l’immobilier bénéficient en outre d’une évolution stable et correcte de la valeur. Et enfin, mon investissement me permettra plus tard de vivre moi-même.

Matières premières & terres rares

En revanche, ceux qui n’ont pas peur de prendre des risques importants peuvent investir leur argent dans des matières premières ou des terres rares, par exemple. Dans certaines grandes banques et sur le marché des conseillers, il y a des gens qui s’y connaissent assez bien. Comme nous l’avons déjà dit, ce n’est pas un placement pour les faibles d’esprit, et c’est aussi un placement qui devrait durer un peu plus longtemps.

Fonds d’investissement auprès de la banque et de l’assurance

Pour les fanatiques de la sécurité pure, qui préfèrent renoncer à des gains spectaculaires, il existe des fonds dont les gains sont plafonnés, mais qui sont également protégés contre les pertes. Mais là encore, nous sommes en fait très proches de l’immobilier de qualité.

L’or en tant que placement financier : inconvénients

Question : L’or est depuis longtemps un placement financier populaire. Veuillez expliquer à nos lecteurs trois raisons pour et contre l’or en tant qu’investissement.

Je crois que je peux le dire très brièvement : Celui qui a peur d’un crash monétaire total devrait acheter de l’or pour son argent. Car l’or aura toujours une certaine valeur en raison de ses réserves limitées.

Fluctuations importantes de la valeur

Mais c’est là tout ce qui, à mon avis, plaide en faveur de l’or en tant que placement de capitaux. En effet, sur le long terme, l’or est exposé à des fluctuations de valeur nettement plus importantes sur le marché des capitaux que de nombreuses actions ou fonds d’actions.

Performance & taux de change

La deuxième raison de ne pas utiliser l’or comme placement financier est que l’or est négocié en dollars. Je ne dois donc pas seulement évaluer l’évolution de la valeur de l’or en tant que telle, le taux de change entre le dollar et l’euro est également important. Si la valeur de l’or a évolué positivement, l’augmentation de la valeur peut être beaucoup plus faible en raison d’un taux de change faible.

Conservation et frais courants

Troisièmement, je dois conserver l’or soit dans un dépôt bancaire, soit en toute sécurité à la maison. Dans les deux cas, il y a des coûts. Après tout, seuls 16% environ de la population affirment que l’or est un bon investissement pour se constituer un patrimoine. En revanche, 27% des personnes interrogées pensent qu’un bien immobilier destiné à la location est un bon moyen de planifier son patrimoine.

Les statistiques suivantes le confirment :

Ma conclusion : si vous voulez éviter les faiblesses à court terme des marchés des capitaux, vous pouvez investir dans l’or pour une période limitée. À long terme, il existe des formes d’investissement bien plus précieuses. C’est d’ailleurs ce que disent les défenseurs des consommateurs.

Mayence : un lieu de résidence attractif pour les investisseurs

Question : D’après ton expérience ou celle de tes clients, quelle est la qualité de vie à Mayence ? Quelles sont les attractions touristiques et les événements qui rendent la ville attrayante pour les locataires et les investisseurs ?

Mayence est une grande ville qui a le charme d’une petite ville attachante – c’est en tout cas ce que disent tous ceux qui aiment super bien vivre dans cette ville. D’ailleurs, je trouve aussi que la ville n’a pas l’air d’avoir environ 220 000 habitants. Cela est certainement dû au fait que les différents quartiers actuels comme Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim, etc. ont conservé leur propre caractère. Après tout, il s’agissait autrefois de communes indépendantes. Mais même dans le centre-ville, on n’est pas assailli par des décors d’immeubles, des rues larges ou autres. Il y a une partie agréable de la vieille ville avec beaucoup de colombages et d’autres bâtiments anciens et bien proportionnés autour de la cathédrale. La cathédrale elle-même n’est bien sûr pas un musée, mais une église vivante du centre-ville.

C’est ce qui rend Mayence attractive :

• Petite ville charmante & attachante
• Des quartiers de caractère
• Sites touristiques
• Une qualité de vie élevée
• Culture de carnaval

Bien sûr : et puis il y a le carnaval, pardon : le Fastnacht – comme disent les habitants de Mayence. Sans « Weck, Woi, Wurscht » – c’est-à-dire petits pains, vin et saucisses – on ne survit ni au « Fassenacht », ni à la vie urbaine à Mayence. Je ne sais toutefois pas si ce trio culinaire existait déjà à l’époque de Johannes Gutenberg – qui a vécu et travaillé à Mayence.

Le point chaud le plus populaire de Mayence est la place du marché au centre-ville :

Comparaison de Wiesbaden

A Wiesbaden, je pense que l’on peut le dire sans jalousie, en matière d’immobilier, c’est toujours le secteur haut de gamme qui est au premier plan. Donc des maisons et des appartements plus ou moins luxueux aux prix correspondants. En règle générale, ceux-ci sont également habités par leurs propriétaires. En revanche, à Mayence, il y a de nombreux nouveaux grands projets de construction de logements. La plupart du temps, il s’agit d’un habitat de haut niveau, mais certainement rarement de luxe. Je citerai par exemple le nouveau quartier résidentiel du port ou le « Heilig Kreuz Areal ». C’est justement au bord de l’eau que l’habitat est très attractif. Il y a beaucoup de gens qui comparent ce nouveau quartier directement à une situation à Nice – sans blague !

Ces logements sont construits avant tout parce que le bruit s’est répandu parmi les travailleurs de la région de Francfort qu’il est agréable de se loger à Mayence et – par rapport à Francfort – à un prix avantageux. La demande de logements augmente donc, tout comme leur prix. Si je me mets à spéculer sur les raisons pour lesquelles Mayence s’en sort mieux que Wiesbaden, je dirai que Mayence est plus grande, plus moderne, peut-être aussi un peu plus vivante et plus dynamique que Wiesbaden. Mais comme je l’ai dit, c’est une vraie spéculation. Elle se base sur ce que me disent mes clients lorsqu’ils donnent des raisons d’acheter précisément à Mayence.

• Lire la suite : Placement de capitaux à Wiesbaden

Bingen est une véritable alternative

Question : supposons qu’un lecteur ou une lectrice soit un investisseur immobilier dans la région Rhin-Main et qu’il soit à la recherche de nouveaux biens rentables. Quel est ton conseil secret pour trouver des biens immobiliers rentables à Mayence et dans les environs ?

Très clairement : Bingen am Rhein ou l’une ou l’autre commune limitrophe. Cela s’explique par le fait que les prix de l’immobilier y sont nettement moins élevés qu’à Mayence ou dans les villes voisines comme Ingelheim, Nierstein ou autres. Les loyers dans la région de Bingen sont certes plus bas que dans l’agglomération immédiate, mais ils ne sont pas tellement plus bas par rapport au prix d’achat. Le rendement dont nous avons parlé plus haut est donc souvent nettement meilleur pour les biens immobiliers situés à la campagne. Il vaut donc la peine de regarder un peu plus loin dans les environs.

• Placement de capitaux Bingen

Focus Francfort : Investir dans la région Rhin-Main

• Placement de capitaux à Francfort
• Prix à Francfort
• Placement de capitaux à Darmstadt
• Placement de capitaux à Wiesbaden

Aperçu du marché : connaître la concurrence, atteindre les clients

Une situation très simple, qui se répète tous les jours, est le temps de travail régulier. Près de la moitié des gens quittent leur lieu de travail vers l’après-midi, le soir. Quand devrions-nous faire trop de publicité pour les achats au supermarché ? Tôt à 10 heures ou mieux juste avant la fin de la journée de travail ? Exactement ! Toutes ces questions trouvent ici une réponse.

En approfondissant, tu jettes un coup d’œil sur le développement futur. Dans les agences en particulier, il arrive rapidement que l’on soit / devienne dépendant de quelques gros clients. Mais même en tant que fournisseur, on n’a en général que quelques clients qui requièrent toute notre attention. Si l’un de ces clients disparaît, il en résulte rapidement des déficits de chiffre d’affaires d’une ampleur que l’on n’aurait pas dans une activité avec un grand cercle de clients. Quels sont les risques et comment vas-tu faire face à ces situations ?

Questions pour ton business plan

Dans cette partie du business plan, réponds aux questions suivantes concernant tes clients :

1. Qui sont tes clients ? Où sont tes clients ?
   Comment le groupe cible achète-t-il et où / auprès de qui ?
2. Caractéristiques psychologiques telles que les attitudes et les comportements

Après une analyse sommaire de tes clients, nous entrons dans les détails. De leurs besoins aux produits concurrents, en passant par tes propres clients de référence, qui rehaussent l’image d’une marque (fiabilité pour les entreprises de taille similaire ou plus grande) et augmentent ainsi les ventes. Quand et pourquoi tes clients achètent-ils et si oui, quoi ?

1. Quels sont les besoins/problèmes de tes clients ?
2. Quels sont les produits déjà disponibles ?
3. Tu as déjà des clients de référence ? Si oui, lesquels ? Quel est le potentiel de chiffre d’affaires à court et à long terme qui y est lié ?
4. Dépendez-vous d’un petit nombre de gros clients ?
5. Comment le groupe cible évoluera-t-il à l’avenir ?

Analyse de la clientèle : objectif des stratégies de marketing

En fonction de la profondeur du business plan, tu dois décrire ces points avec précision. En effet, de nombreux autres facteurs en découlent, comme par exemple les stratégies marketing qui s’adressent spécifiquement à ces groupes cibles.

Qui sont tes clients ? Où sont tes clients ?

Définis clairement et en quelques mots qui sont tes clients. Il est particulièrement important de décrire le groupe cible le mieux possible. Cela signifie des déclarations claires et précises sur les caractéristiques démographiques, les intérêts, les conditions de vie personnelles, du revenu mensuel à la situation de vie, des célibataires aux couples et aux familles, les professions typiques, les lieux typiques où les personnes se trouvent. Mais il s’agit aussi de connaître les besoins concrets, les problèmes fondamentaux des clients. Où se situe le problème concret ? Beaucoup de choses ont déjà facilité la vie des gens, de la roue à la lumière des bougies, en passant par le courant électrique, l’ordinateur, le smartphone et bien d’autres encore. Où ton produit intervient-il ? Quels problèmes résout-il, comment facilite-t-il la vie des gens ? Commence par dresser une liste précise de tes clients et de leurs caractéristiques. Les différents segments se composent ensuite.

1. Vieux
2. Sexe
3. Revenu
4. Profession
5. Comportement d’achat
6. Clientèle privée ou professionnelle
7. …

Analyse des produits concurrents

Voici une première petite évaluation de la concurrence dans le business plan.

Quels sont les produits déjà disponibles ?

Regarde toujours ce que fait la concurrence et apprends d’elle ce qui est actuellement disponible sur le marché, c’est-à-dire ce qui fonctionne. Ton produit existe-t-il déjà sous la même forme, peut-être dans un autre pays ? As-tu suffisamment de spécificités pour placer ton produit à côté de ce qui existe déjà ? Si oui, qu’est-ce qui fait la spécificité de ton produit et qu’est-ce qui le différencie des autres ? Des questions, encore des questions ! Tu dois trouver les réponses et bien sûr réfléchir de manière autonome s’il y a d’autres questions auxquelles tu dois répondre sur la base de ton idée commerciale individuelle.

Guide : Se mettre à son compte & business plan

Tu veux te mettre à ton compte en tant qu’agent immobilier ou avec une autre idée d’entreprise ? Nous te soutenons avec des conseils sur ton business plan et ton concept. Qu’il s’agisse d’un indépendant à temps plein ou d’un indépendant à temps partiel : Celui qui veut créer sa propre entreprise doit réfléchir à beaucoup de choses, en amont et au niveau opérationnel. De la bonne idée à l’assurance maladie – à quoi faut-il faire attention lorsqu’on veut se mettre à son compte ?

Pour les entrepreneurs, il n’y a pas de formation ou de formation continue. On est directeur ou on n’est pas directeur. L’important est toujours d’avoir sa propre ambition, car c’est la seule façon de s’améliorer, jour après jour.

Aperçu des thèmes :

1. Plan d’affaires
2. Fondateur et équipe fondatrice
3. Produit / service: USP
4. Améliorer la satisfaction des clients
5. Aperçu du marché : clients & concurrence
6. Des clients de référence: Transfert d’image positif
7. Analyse de marché / validation: idée commerciale
8. Choix du site
9. Concept marketing: Distribution
10. Publicité: Google Ads, SEO, journal, radio ?
11. Marketing : Publicité média, coûts et CPM
12. Marketing : salons, formations et publicité commerciale
13. Marketing : entretien de vente, entretien téléphonique et psychologie
14. Marketing : Promotions, rabais et offres spéciales
15. Marketing : Médias sociaux et publicité en ligne
16. E-business: le commerce électronique dans l’entreprise
17. Lacoopération: Principe de coopération
18. Planification financière: capital et financement

Ici, tu reviens à l’aperçu :

• Créer une entreprise
• Les formes juridiques: OHG, KG, GmbH, AG & Co.