L’immobilier en tant qu’investissement : étape par étape

L’investissement immobilier en Allemagne est très apprécié dans le monde entier. La situation centrale en Europe, la sécurité juridique de l’État, le développement stable et la situation politique. Tout cela et bien plus encore caractérise l’Allemagne en tant que lieu d’investissement.

Découvrez le pays et le marché immobilier au cœur de l’Europe.

Les avantages : Investissement en Allemagne

Avantages d’un investissement en Allemagne :

• Situation centrale en Europe
• Le plus grand marché d’Europe, de nombreux leaders mondiaux
• Augmentation du nombre d’habitants, notamment en raison de la migration
• Sécurité juridique et stabilité du système bancaire
• Hausse des prix de l’immobilier (prix des terrains)
• Des loyers en hausse depuis des décennies

Atlas des investissements : Où investir ? Comparaison des villes

L’ emplacement du bien immobilier est un premier point important sur votre liste de contrôle pour un investissement en Allemagne. Elle a une grande influence sur votre rendement locatif et donc sur votre bénéfice. C’est pourquoi nous avons établi un classement Lukinski de toutes les villes allemandes de plus de 40.000 habitants. Pour ce faire, nous classons les villes en quatre catégories, de A à D. Les villes les plus intéressantes sont celles qui se trouvent à proximité de la frontière allemande.

En savoir plus sur l’Atlas de l’investissement :

• Classement Lukinski

Acheter un bien immobilier en Allemagne

Immeuble collectif, maison, appartement ou terrain, lors de la vente d’un bien immobilier en Allemagne, vous devez, tout comme en France, tenir compte de certains éléments. Apprenez ici tout ce qu’il faut savoir sur les frais annexes à l’achat, les frais d’exploitation, les impôts et bien plus encore.

• L’immobilier comme investissement
• Immobilier en Allemagne

Le plus important pour vous :

• Acheter un immeuble collectif
• Acheter une maison
• Acheter un appartement
• Acheter un terrain

Immeuble d’investissement dans un endroit A comme Berlin :

Immobilier de rendement dans les bons emplacements B comme Bonn :

Situation en Europe : carte et villes principales

Les métropoles de Berlin, Hambourg, Munich en Bavière et Cologne, Düsseldorf en Rhénanie-du-Nord-Westphalie sont centrales. Mais il existe également des placements financiers intéressants entre les villes. Commençons par jeter un coup d’œil dans une perspective macro.

Principales villes / régions métropolitaines :

• Berlin
• Hambourg
• Munich en Bavière
• Cologne, Düsseldorf en Rhénanie-du-Nord-Westphalie
• Francfort en Hesse

Frais annexes à l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain

En Allemagne, l’achat d’un bien immobilier s’accompagne de divers frais annexes. Ceux-ci sont toutefois gérables. Il s’agit notamment des frais d’inscription au registre foncier, du notaire(contrat de vente), de l’impôt sur les mutations foncières et (si mandaté) de l’agent immobilier.

• Frais d’achat
• Impôt sur les mutations foncières

Frais d’exploitation : frais annexes d’un bien immobilier

Les frais annexes ne sont pas seulement liés à l’achat, la possession d’un bien immobilier implique également des frais et des impôts.

• Frais de fonctionnement
• Impôt foncier

Acheter (et financer) un bien immobilier en Allemagne

Immeuble collectif, maison, appartement ou terrain, lors de l’achat d’un bien immobilier en Allemagne, vous devez, tout comme en France, tenir compte de certains éléments.

Les choses se compliquent également au niveau du financement si vous n’êtes pas citoyen du pays. En effet, il serait beaucoup plus difficile d’accéder à votre patrimoine si quelque chose devait mal se passer lors du financement. Il en va de même pour les banques en France, l’accès à un financement allemand Lors d’un financement à l’étranger, vous devez apporter beaucoup plus de fonds propres. La solvabilité joue un rôle important en Allemagne, tout comme en France.

Lois et formes juridiques : Pour les entreprises

Qu’est-ce qui est autorisé et qu’est-ce qui ne l’est pas ? Apprenez-en plus ici sur les lois, les droits et aussi les formes juridiques en Allemagne si vous n’achetez pas votre bien immobilier à titre privé et que vous souhaitez créer une société en Allemagne.

Créer une entreprise et formes juridiques

Un premier petit guide de la création d’entreprise en Allemagne.

• Créer une entreprise
• Formes juridiques en Allemagne

Cependant, pour tous les détails, vous devriez définitivement vous asseoir avec un expert, idéalement un conseiller fiscal allemand.

Vendre une propriété en Allemagne

Immeuble, maison, appartement ou terrain, la vente d’un bien immobilier en Allemagne, tout comme en France, nécessite de respecter certaines étapes et de disposer des bons documents pour la vente.

Calculer la valeur d’une maison ou d’un appartement

Pour réussir à vendre, il vous faut avant tout une chose : un bon prix d’offre. Si un bien immobilier est trop cher, personne ne s’intéressera à l’offre. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent. Calculez un bon prix avec une évaluation immobilière. En Allemagne, il existe typiquement 3 méthodes d’évaluation de la valeur (valeur vénale) : la méthode de la valeur réelle, la méthode de la valeur comparative et la méthode de la valeur de rendement pour les investisseurs en capital.

Déterminer la valeur d’un bien immobilier :

• Évaluation

Vendre : étape par étape

L’essentiel pour vous en matière de vente :

• Vendre un immeuble collectif
• Vendre une maison
• Vendre un appartement
• Vendre un terrain

Avec ou sans courtier

Vous pouvez vendre votre bien immobilier vous-même (à titre privé ou en tant que société). Bien entendu, un agent immobilier peut également vous aider. Si vous décidez de travailler avec un agent immobilier, lisez la suite : Faire appel à un agent immobilier.

Les métropoles : Les emplacements A en Allemagne

Voici un aperçu des principales métropoles d’Allemagne en situation A.

Berlin : Allemagne de l’Est (capitale)

Berlin est la capitale de l’Allemagne. Actuellement, la ville compte plus de 3 millions d’habitants. Berlin est également populaire au niveau international et attire des millions de touristes chaque année. C’est un lieu d’investissement très prisé, où les investisseurs doivent se renseigner au préalable.

Voici un aperçu :

• Immobilier à Berlin

Situation de Berlin en Allemagne :

L’emblème de Berlin, la tour de télévision sur l’Alexanderplatz :

Hambourg : Allemagne du Nord

Hambourg a la particularité d’avoir accès à la mer Baltique. Elle est ainsi la seule ville d’un million d’habitants à disposer d’une grande industrie et d’une navigation importante. Cela fait de Hambourg, tout comme Berlin, un site très international.

En savoir plus sur :

• Immobilier à Hambourg

Situation de Hambourg en Allemagne :

Un symbole de Hambourg, l’Elbphilharmonie dans le port.

Munich, en Allemagne : Allemagne du Sud

Munich se trouve en Bavière. La Bavière, c’est tout simplement l’Allemagne typique. Des montagnes, des prairies vertes, des lacs et une bonne vie. Munich elle-même compte plus d’un million d’habitants et, comme l’ensemble du Land, elle est souvent à l’avant-garde en Allemagne, avec de bons chiffres économiques et de bons revenus pour la population. Le logement est donc aussi le plus cher, en comparaison avec les autres sites A en Allemagne.

En savoir plus sur la capitale bavaroise :

• Immobilier à Munich

Situation de Munich en Allemagne :

Skyline de Munich :

Cologne et Düsseldorf

Cologne et Düsseldorf se trouvent en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Ces deux villes ne sont distantes que de quelques kilomètres et sont accessibles en voiture en 30 minutes. Les deux villes se trouvent en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, le Land le plus peuplé d’Allemagne. C’est une bonne chose pour les placements de capitaux, car c’est là que s’installent ceux qui veulent aller dans la « grande ville ».

Apprenez-en plus ici :

• Immobilier à Cologne
• Immobilier à Düsseldorf

Cologne sur la carte :

Skyline de Cologne :

Düsseldorf sur la carte :

Skyline de Düsseldorf :

Francfort

Francfort-sur-le-Main est située en Hesse, à l’ouest de l’Allemagne. La ville est le siège de la Banque centrale européenne et est donc un lieu important en Allemagne, mais aussi dans toute l’Europe. Francfort est également la capitale des banques en Allemagne. Francfort est à environ deux heures de route de Cologne et de Düsseldorf, en direction du sud.

Lire la suite ici :

• Immobilier à Frankfurt

Francfort sur la carte :

La ligne d’horizon de Francfort :

Conclusion : investir en Allemagne est-il judicieux ?

Vous connaissez maintenant les avantages d’un placement financier en Allemagne. Vous pouvez investir de manière relativement sûre dans des appartements, des maisons mais aussi des immeubles collectifs. Il existe également des placements plus spécifiques et exotiques comme l’immobilier de soins. En effet, la population allemande est de plus en plus âgée et le système de santé est extrêmement bien financé. Résumons l’essentiel pour les investisseurs.

Avantages d’un investissement en Allemagne :

• Situation centrale en Europe
• Le plus grand marché d’Europe, de nombreux leaders mondiaux
• Augmentation du nombre d’habitants, notamment en raison de la migration
• Sécurité juridique et stabilité du système bancaire
• Hausse des prix de l’immobilier (prix des terrains)
• Des loyers en hausse depuis des décennies

Commission de courtage : coûts et répartition

Si un agent immobilier est impliqué dans l’achat de votre bien, vous devrez payer des frais. On les appelle les commissions de courtage. Le montant de la commission dépend à la fois du prix d’achat et de l’État fédéral. Pour les achats privés, cette commission est partagée à 50/50 entre l’acheteur et le vendeur. Pour les achats commerciaux, cette répartition peut être négociée individuellement.

• Achat privé : 50/50 entre l’acheteur et le vendeur
• Achat commercial : librement négociable

Frais par province : Tableau

Les frais varient donc en fonction du Land dans lequel se trouve le bien immobilier. En principe, vous pouvez compter sur une commission de courtage comprise entre 3,57% et 7,14%.

Commission de l’agent immobilier : 3,57% – 7,14

Ces valeurs s’appliquent donc aux achats privés :

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Vous trouverez ici tout ce que vous devez savoir de A à Z pour votre achat immobilier : utilisation personnelle ou location, financement d’un logement en propriété, recherche d’un logement, portails immobiliers, agents immobiliers, évaluation, prix d’achat, négociations et impôts. Des connaissances et des expériences d’experts, dans un guide.

✓ Un guide pratique
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✓ Conseils d’initiés
✓ Listes de contrôle d’achat

Découvrez pas à pas le processus d’achat d’un appartement et de nombreux conseils d’initiés !

• Acheter un appartement

HafenCity : quartier résidentiel exclusif sur la Nordelbe

Le nouveau quartier résidentiel situé directement au centre-ville de Hambourg n’a que vingt ans. Les boutiques de luxe s’y succèdent et tu ne dois pas chercher bien loin les cafés et les restaurants. Le projet de la petite île sur le port de Hambourg a surtout fait les gros titres pour les projets de construction ambitieux qui y ont trouvé refuge, dans le but d’offrir aux professionnels des affaires aux exigences élevées un lieu de résidence central qui les satisfasse pleinement. Bien entendu, la nouvelle station ‘HafenCity Universität’ permet également d’accéder aux transports en commun.

• Superficie : 2,4 km
• Habitants : environ 5000

Environnement et visite : ce qui t’attend dans le quartier le plus moderne de Hambourg

La pièce maîtresse de l’île est sans aucun doute la Philharmonie de l’Elbe, qui a elle-même dû faire un voyage très particulier pour finalement devenir un bâtiment pompeux et très moderne au bord de l’eau. Les appartements qui se trouvent dans les étages supérieurs de cette architecture moderne sont particulièrement convoités. Chic, moderne et contemporain : voilà comment on peut décrire la HafenCity en trois mots. Voyez vous-même :

Appartements de luxe avec vue sur l’Elbe

Qu’est-ce qui rend la HafenCity de Hambourg si unique ? La proximité du centre-ville et le contraste avec le calme créé par la situation privée et les eaux environnantes te donnent la possibilité de rentrer chez toi en toute décontraction après une longue journée de travail et de simplement mettre tes pieds en l’air. Tu as encore envie d’un petit verre de champagne ou de savourer un excellent dîner. Là encore, HafenCity ne déçoit pas, mais nous y reviendrons plus tard.

Nous aimerions tout d’abord te donner un petit aperçu du marché du logement dans le quartier tendance de Hambourg. Qu’il s’agisse d’un loft ou d’un penthouse, il ne faut pas chercher bien loin pour trouver des solutions de logement de luxe dans la HafenCity. le Strandkai, en particulier, est particulièrement populaire et donc parfait pour un bien immobilier en tant qu’investissement. La plupart des bâtiments et des projets résidentiels de cette zone très prisée sont des biens à usage mixte, qui offrent de la place pour des appartements, des hôtels et des restaurants. Nous avons repéré pour toi un aperçu de l’un des lofts et des prix des appartements dans ce quartier :

Prix des appartements : 3.500 – 8.500 €/m².

Loisirs, restaurants et plus – Tout ce que la HafenCity peut offrir

En plus de l’objectif clair de créer un environnement résidentiel agréable, des points isolés ont été construits, surtout en raison de la proximité du centre-ville, afin de permettre aux visiteurs de la ville de découvrir le port de l’elbe nord dans toute sa splendeur. Tu trouveras quelques exemples ici.

Phare zéro

Le Lighthouse Zero, qui comprend la construction d’une plateforme d’habitation suspendue à plusieurs mètres au-dessus du sol, est un coup de génie architectural absolu. On ne veut pas seulement y vivre, mais l’endroit se prête aussi bien à une petite excursion vers cet objet d’habitation futuriste.

Philharmonie de l’Elbe

Un classique absolu qui ne fait pas l’unanimité : L’Elbphilharmonie. Déjà à l’époque de sa construction, cette salle de concert moderne s’est retrouvée plusieurs fois dans la ligne de mire de la presse, car au lieu des 77 millions d’euros prévus pour la construction, on a finalement payé 780 millions pour la construction. Non seulement le prix, mais aussi les erreurs récurrentes dans la construction, la planification et la construction n’ont pas laissé de répit à la rumeur. Malgré tout, le produit final est impressionnant et se transforme lentement mais sûrement en symbole de Hambourg.

Vue panoramique du port de Baaken

La plate-forme d’observation du Baakenhafen est un point fort absolu, surtout pour les touristes, mais aussi pour tous les habitants potentiels, car elle offre la possibilité d’observer 24 heures sur 24 les nouveaux projets de logements du port et surtout de la HafenCity. Si tu veux avoir une bonne vue d’ensemble de la zone et de tous les immeubles d’habitation potentiels, tu es donc à la bonne adresse.

Nouveaux projets de construction : Voici ce qui pourrait bientôt être ta nouvelle maison

Acheter un appartement dans la HafenCity, c’est non seulement profiter d’un lieu de vie unique, mais aussi et surtout d’un bien immobilier dont la valeur peut encore potentiellement augmenter. Au cours des dernières années, on a déjà pu observer que les prix des appartements à Hambourg, en particulier à proximité du centre-ville, augmentaient constamment ou conservaient leur valeur. Tu trouveras ici une sélection des projets de construction les plus intéressants que notre équipe immobilière a sélectionnés pour toi.

Fifty9 Quai de la plage

Le projet de construction à usage mixte Tower FiftyNine est né sous la plume du célèbre architecte Hadi Teherani. Il propose notamment des solutions d’habitation de luxe pour les goûts particulièrement exclusifs. Les appartements déjà existants sont adaptables individuellement et viennent avec un balcon qui permet de sentir la brise fraîche du port sur le nez. L’expérience hanséatique du logement à l’état pur !

Prix : environ 940 000 – 10 millions

La Couronne

Les appartements de luxe les plus récents se trouvent dans latour ‘The Crown’, qui se trouve à proximité directe de la Tower 59 et donc également dans le quartier résidentiel le plus populaire de HafenCity. Les prix des appartements sont similaires à ceux de sa grande sœur, mais il faut être rapide, car seuls 75 appartements sont disponibles dans cet immeuble d’habitation de style contemporain.

Lighthouse Living

Les appartements du projet Lighthouse Living s’élèvent au-dessus du port de Baakenhafen et sont parfois qualifiés de ‘champignon futuriste’. Pour d’autres, ce bâtiment d’habitation inhabituel fait plutôt penser à un vaisseau spatial, mais il est clair que c’est là-haut que l’on a la meilleure vue sur Hambourg et que cette expérience architecturale a rapidement attiré l’attention de nombreux intéressés grâce à sa forme inhabituelle.