Évaluer un immeuble collectif en moins de 5 minutes

Commençons par un cas qui pourrait t’arriver aujourd’hui :

Imagine qu’une connaissance soit assise à côté de toi dans un café et te dise : « Ici, dans la rue, quelqu’un veut vendre un immeuble collectif, je connaissais la vieille dame, son fils s’en occupe maintenant. Je vais me renseigner pour toi ». Un jour plus tard, tu reçois les chiffres sur Whatsapp : 240.000 euros de loyer annuel, le prix d’achat serait de 8,5 millions, situation A. Ça a l’air passionnant – mais est-ce vraiment une bonne affaire ?

Important : tu n’as besoin que de deux chiffres – le prix d’achat (PAC) et le loyer annuel net (LAN). Une fois que tu les as, tu peux immédiatement calculer le facteur prix d’achat et le rendement. Ces deux chiffres sont les plus importants pour savoir si un investissement est judicieux ou non.

Un autre conseil : qu’il s’agisse du rendement ou du facteur prix d’achat, utilise mes calculateurs immobiliers gratuits sur Immobilien Guru.

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Calculer le facteur prix d’achat et le rendement

exemple :

• Prix d’achat : 8 500 000
• JNKM : 240 000 EUROS

Maintenant, tu peux commencer directement :

Facteur prix d’achat = prix d’achat / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un facteur de prix d’achat de 35 signifie qu’il te faudra plus de 35 ans pour récupérer le prix d’achat grâce aux revenus locatifs – sans frais, sans intérêts, sans risque. Bien trop long.

Quel est ton rendement ?

Cela aussi, tu peux le voir tout de suite :

Rendement = JNKM / prix d’achat = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Cela semble correct au premier abord – mais est-ce vraiment le cas ?

La limite magique : 5,5 % ou plus – s’applique au taux d’intérêt actuel de 3,5

Si tu travailles avec des capitaux étrangers – et c’est le cas de presque tout le monde – tu dois tenir compte des taux d’intérêt actuels. Supposons que tu obtiennes 3,5 % d’intérêts. À cela s’ajoutent de manière réaliste environ 2 % pour l’entretien et les réserves. Cela fait un total de 5,5 %.

Tu ne gagnes donc qu’à partir d’un rendement supérieur à 5,5

Avec un rendement de seulement 2,8 %, tu subis des pertes, mois après mois, malgré les loyers perçus.

Quel est le montant maximum que tu devrais payer ?

C’est là qu’intervient l’astuce : il suffit d’inverser la formule. Tu veux un rendement d’au moins 6 % ? Alors

Prix d’achat = JNKM / rendement souhaité Prix d’achat = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

Avec un rendement de 6 %, le bien devrait coûter au maximum 4 millions d’euros. Avec un rendement de 8 %, il ne devrait même pas dépasser 3 millions d’euros.

Exemple : tu veux 8 %.

Prix d’achat = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €.

Tout ce qui est au-dessus n’est pas intéressant financièrement – ou alors tu dois négocier le prix d’achat à la baisse.

C’est tout ce que tu dois retenir dans un premier temps, lors d’une évaluation rapide depuis ton smartphone ou ton ordinateur portable ! Tu reçois une offre ? Demande l’adresse, le prix d’achat, les JNKM (état de la rénovation, état de la location, …) – tu pourras alors évaluer rapidement et le vendeur pourra vendre son immeuble à appartements rapidement.

Conclusion : « Seuls deux chiffres font la différence » – pour simplifier

Tu as vraiment besoin

• Le loyer annuel net (JNKM)
• Le prix d’achat

Ensuite, tu compares cela avec les coûts de financement actuels et les 2 % de marge de maintenance. À partir de 5,5 % de rendement, tu es dans le positif – tout ce qui est en dessous est un risque ou un hobby.

Formule pour ton quotidien

Rendement souhaité / JNKM = prix d’achat maximal

Garde cette formule en tête – tu en auras souvent besoin lorsque tu examineras des offres immobilières. Elle te permet de savoir en quelques secondes si un objet correspond ou non. Et mieux encore, tu peux immédiatement faire une offre réaliste au vendeur.

8,5 millions, est-ce une bonne affaire ?

J’en ai parlé en détail sur immobilien-erfahrung.de, tu peux le relire ici : Différence entre l’immobilier de rendement et l’immobilier d’investissement.

La différence réside dans l’objectif : dans le cas d’un immeuble de rapport, ce qui compte, c’est ce qui arrive chaque mois sur ton compte – c’est-à-dire un cash-flow positif grâce aux revenus locatifs, le plus souvent dans des emplacements B et C. Dans le cas d’un bien immobilier d’investissement, en revanche, tu mises sur une plus-value à long terme et sur le produit de la vente – généralement dans les zones A comme Berlin, Cologne, Düsseldorf & Co.

Tu veux du cash directement ? La première variante t’apporte directement des revenus. Tu veux plus de cash à long terme ? La seconde exige de la patience, du capital et une bonne connaissance du marché – en contrepartie, un gros bénéfice t’attend plus tard.

Encore mieux :

Si tu achètes à bas prix en situation A, c’est encore mieux Cashflow + Longterm Cash = classe royale. Acheter, revaloriser, augmenter le loyer, augmenter la valeur.

C’est tout. Tu évalueras ainsi extrêmement rapidement. Bonne chance pour investir !

Ton offre de prix d’achat dépend donc toujours aussi de tes objectifs personnels : As-tu besoin / souhaites-tu disposer de liquidités sur le plan opérationnel ou stratégique ?

Que vaudrait pour toi ce bien immobilier avec un loyer annuel net de 240.000 euros dans un quartier A ?

Plus de conseils pratiques ?

Tu veux reconnaître régulièrement les bons deals, prendre des décisions plus rapidement ou simplement apprendre de mes expériences ? Alors parcoure le blog ou lis les principaux articles sur ces thèmes – étape par étape, de la pratique, pour les investisseurs.

Je t’ai expliqué ces thèmes en détail :

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Calculer le facteur prix d’achat
• Astuce : Mon calculateur de prix d’achat
• Bien évaluer le rendement
• Financement avec effet de levier

Tu veux vendre ou tu as des questions ? Alors écris-moi – je t’aiderai volontiers.

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Le califat en 2041 ? Une expérience de pensée

Combien de temps faudra-t-il encore avant que le premier parti islamique n’existe, que les mosquées marquent encore plus le paysage urbain, que les femmes se voilent et qu’une « police de la charia » se promène dans les écoles (Der Westen) et les villes, et pas seulement dans certaines parties de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Si l’on en reste à 503.000 personnes (de toute façon en augmentation) et à un taux de 78,6%, tu peux calculer toi-même quand la quantité critique sera atteinte.

L’Allemagne change.

Maintenant à la news :

Manifestation islamiste à Hambourg : plus de 1000 participants

Plus de 1000 islamistes se sont rassemblés à Hambourg pour une manifestation organisée par le groupe « Muslim Interaktiv » (source : Welt).

Les participants ont appelé à la fin de la « dictature des valeurs » allemande et ont soutenu l’idée d’un califat.

Affiches avec des slogans provocateurs

Des slogans tels que « Le califat est la solution » étaient visibles sur des affiches.

« Muslim Interaktiv » : exercer une influence sur les jeunes musulmans

Le groupe « Muslim Interaktiv » vise à s’adresser aux jeunes musulmans et aborde des thèmes tels que la discrimination. Son leader, Joe Adade Boateng, agit comme un influenceur islamiste sur les médias sociaux.

Critique de la couverture médiatique du conflit au Proche-Orient

La manifestation a également abordé le conflit au Proche-Orient et a critiqué la couverture médiatique de celui-ci. Des manifestations de ce groupe avaient déjà eu lieu auparavant, ce qui avait donné lieu à des débats politiques sur la manière de traiter les opposants à l’État et à la démocratie.

Ce n’est qu’un cas isolé ! … Hambourg l’année dernière

Ce n’est pas un phénomène nouveau, en particulier à Hambourg.

Le saviez-vous ? Seulement 2 faits

1. L’islam domine 78,6% des immigrés en Allemagne
2. 41,3% de la criminalité Immigrés sans passeport (14,3% de la population)

Islam : 78,6% des immigrés en Allemagne

Immigration de 503.000 personnes (sans l’Ukraine), dont 78,6% sont d’origine islamique. Vous pouvez voir ici la répartition de l’appartenance religieuse des demandeurs d’asile en Allemagne en 2023. Source : Office fédéral des statistiques.

41,3 % ( !) de tous les suspects sont des étrangers

Dans la catégorie « Les problèmes doivent être abordés de manière factuelle et orientée vers les solutions », aujourd’hui les statistiques criminelles 2023. Berlin, Francfort-sur-le-Main, Hambourg et une grande partie de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie sont confrontés à une augmentation de la criminalité, 41,3 % des suspects étant des personnes sans nationalité allemande (ce qui ne représente que 14,6 % des personnes). L’immigration criminelle devient de plus en plus un danger d’investissement pour l’Allemagne. En quatre ans, le nombre de délits a augmenté de 9,3 %, dont 5 % rien que l’année dernière.

• Actualités sur les statistiques de la criminalité

Nos offres exclusives hors marché à Hambourg

Actuellement disponible à Hambourg.

Penthouses à Hambourg (1,5 million)

Notre portefeuille immobilier comprend régulièrement des offres exclusives d’une valeur de 1,5 million d’euros qui ne sont pas disponibles publiquement sur le marché. Ces penthouses offrent luxe et confort dans l’une des villes les plus prisées d’Allemagne. Ils conviennent aussi bien à un usage privé qu’à des fins de location.

Vous avez des contacts qui recherchent des appartements en attique à Hambourg ?

Immobilier de rendement à Hambourg (5+)

Actuellement, nous avons dans notre portefeuille 3 penthouses impressionnants à Hambourg. Mais ce n’est pas tout – nous présentons également des projets avec une approche mixte. Ceux-ci représentent des opportunités d’investissement de premier ordre et offrent la possibilité d’investir dans des biens immobiliers résidentiels et commerciaux à Hambourg d’une valeur de 10 à 18 millions d’euros.

Nos experts immobiliers disposent d’un vaste réseau et de connaissances approfondies du marché immobilier hambourgeois. Cela nous permet de trouver en permanence de nouvelles offres qui correspondent parfaitement aux besoins de nos clients.

• Contact

Profitez de notre programme de conseil

Qu’est-ce qu’un informateur exactement ? Un donneur de conseils n’est pas un agent immobilier, mais une personne qui établit le contact entre les acheteurs potentiels et les vendeurs de biens immobiliers. Si vous nous donnez un conseil et que ce conseil débouche sur un achat réussi, nous vous récompensons par une généreuse commission.

Calcul de la commission de 10 % pour les donneurs de conseils

Supposons que le prix d’achat d’un bien immobilier soit de 1,5 million d’euros et que la commission soit de 2% de ce prix d’achat :

Prix d’achat : 1.500.000 € Commission (2%) : 1.500.000 € * 0,02 = 30.000 €

La commission s’élève donc à 30 000 euros.

Vous souhaitez maintenant calculer combien le donneur de conseils reçoit de cette commission. Vous avez indiqué que le donneur de conseils reçoit 10% de la commission :

Commission du conseiller (10%) : 30.000 € * 0,10 = 3.000 €

La commission du parrain s’élève donc à 3.000 euros.

En résumé :

• Prix d’achat : 1.500.000
• Commission : 30 000
• Commission du donneur d’alerte : 3.000

Situation gagnant-gagnant pour le vendeur, l’acheteur et vous-même

Notre programme de parrainage est une situation gagnant-gagnant. Vous aidez les acheteurs potentiels à trouver le penthouse de leurs rêves à Hambourg, tout en gagnant une commission intéressante.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur notre programme d’informateurs ou si vous avez des contacts susceptibles d’être intéressés par nos biens immobiliers exclusifs, n’hésitez pas à nous contacter. Nous nous réjouissons de collaborer avec vous et de réaliser des transactions immobilières réussies à Hambourg.

• Contact

Villas ! Ibiza, Berlin, Los Angeles

Tu trouveras ici mes favoris personnels du monde entier, de la Méditerranée Ibiza, Majorque, Marbella et Berlin aux destinations fascinantes des États-Unis comme Los Angeles – all in one line !

• Lukinski Villas

Lukinski Villas en tant qu’application

Le meilleur dans tout ça ? J’ai développé ma propre application Lukinski Villas, qui contient toutes les photos et les données des objets. Tu peux ainsi explorer confortablement les propriétés de tes rêves sur ton smartphone et avoir toutes les informations à portée de main.

Ma mission : continuer à investir, vendre, acheter, louer

Mon voyage ne s’arrête cependant pas là. Ma mission est de continuer à entrer dans le monde de l’investissement immobilier, de vendre, d’acheter et de louer. Tant en Espagne qu’aux États-Unis, je chercherai de nouvelles opportunités. Pour ce faire, je me concentre sur mes lieux préférés personnels et sur toutes les destinations pertinentes à proximité de ceux-ci.

Découvre le monde des villas de luxe avec moi !

Dans ma dernière vidéo, je t’emmène en voyage dans le monde des villas de luxe. Je te montre quelques-uns de mes favoris personnels et te parle de mes expériences dans le jeu immobilier. Si tu es fasciné par les villas à couper le souffle, les voyages passionnants et les investissements immobiliers, tu ne dois pas manquer cette vidéo.

N’oublie pas de t’abonner à ma chaîne pour ne pas manquer les mises à jour et télécharge l’application Lukinski Villas pour avoir accès à toutes les informations.

Lukinski YouTube : Rendement, placement de capitaux & Co.

Découvre avec moi les facteurs décisifs, les chiffres clés et les bases de l’investissement immobilier. Par rapport à d’autres formes d’investissement, l’immobilier offre une possibilité ‘plus sûre’ d’investir son capital avec un rendement constant et une plus-value à long terme. Tu souhaites investir ton argent de manière judicieuse ? Voici ma recommandation : L’immobilier, un revenu passif et une bonne vie.

• Lukinski YouTube

Étape 1

Différents documents doivent être obtenus pour la vente d’une maison. Vos acheteurs potentiels cherchent également des informations sur le permis de construire, la description de la construction et ont des questions juridiques sur la propriété. Avant la vente prévue, les documents suivants devraient être disponibles pour la vente:

• Certificat énergétique (obligatoire lors de la publication de l’annonce)
• Extrait du registre foncier et carte de terrain
• Calcul de la surface habitable
• Description de la construction
• Plans, élévations
• Permis de construire
• Preuves d’entretien, de modernisation et de réparation

Prenez contact suffisamment tôt avec les autorités et les administrations afin que les documents soient disponibles à temps et complets. Nous vous aiderons volontiers à vous procurer une partie des documents. Les documents ne sont pas seulement nécessaires au moment de la vente. Dès la publication de la première annonce immobilière, le certificat énergétique est obligatoire et doit être présenté spontanément à l’intéressé lors de la visite.

Prévoyez toujours suffisamment de temps et de frais si des documents doivent encore être demandés !

Vous avez déjà tout rassemblé ?

Liste de contrôle : Vente de maison à Hambourg

Avec mon petit outil de vente de maison, vous pouvez facilement rassembler les documents les plus importants pour la vente de votre maison à Hambourg. Conseil ! Vous trouverez ici d’autres outils immobiliers de mon application immobilière. Pour en savoir plus sur le sujet, y compris la procédure, les risques et bien plus encore, cliquez ici : Vendre une maison.

Liste de contrôle : Vente de logements à Hambourg

La check-list rapide pour la vente de votre logement à Hambourg :

Liste de contrôle : Vendre un immeuble d’habitation à Hambourg

J’ai ici un guide supplémentaire, car la vente de l’espace de données à l’acquisition de prospects est un peu plus complexe :

• Vendre un immeuble collectif

Évaluation de la maison et de l’appartement – étape 2

Qu’il s’agisse d’un spacieux appartement ancien, d’un bungalow en périphérie ou d’une luxueuse maison individuelle au nord de la ville, l’expérience montre que les propriétaires fixent un prix de vente nettement trop élevé. Le logement est aimé et beaucoup de temps et d’efforts ont été investis. Lors de la vente d’un bien immobilier, l’aménagement intérieur de bon goût et de grande qualité n’est souvent pas très intéressant pour les personnes intéressées et les majorations de prix ne sont pas acceptées.

Les acheteurs potentiels s’intéressent en premier lieu à l’état technique du bien immobilier et à la répartition des pièces. Si vous prévoyez à cet effet une rénovation rapide pour augmenter la valeur ou assainir votre bien immobilier à l’aide d’artisans à Hambourg, d ‘architectes hambourgeois & Co. cela peut augmenter immensément la valeur de votre bien immobilier.

Les questions suivantes influencent le prix d’achat de votre bien immobilier :

• Qu’est-ce qui doit être rénové à court terme ?
• Dans quel état se trouve le bien immobilier ?
• La salle de bain et la cuisine doivent-elles être modernisées ?
• Quelle est la répartition des surfaces et les escaliers de la maison ?
• À quelle distance se trouvent le jardin d’enfants et l’école ?

Lisez ici l’essentiel de l’évaluation à Hambourg :

• Evaluer la maison
• Évaluer un immeuble d’habitation
• Évaluer un appartement en copropriété

Pas le temps ? Pas envie de stresser les acheteurs potentiels et les acheteurs ?

• Faire évaluer son bien immobilier

Exposé, acquisition d’acheteurs, négociations & Co. – étape 3

C’est le moment de passer à l’offensive. Vous avez réuni tous les documents nécessaires à la vente et pouvez donc parfaitement justifier votre offre de prix. Dans l’idéal, celui-ci est également étayé par une évaluation immobilière fondée. Il s’agit maintenant de s’adresser aux bonnes personnes.

Il est facile de commercialiser un petit appartement sur les portails immobiliers, mais à Hambourg, vous pouvez aussi compter directement sur 200 réponses. Quelles sont les 5 qui offrent une sécurité financière suffisante ? Les invitations sont suivies de visites, d’entretiens individuels, de négociations et, plus tard, du contrat de vente et de votre rendez-vous chez le notaire.

Il y a beaucoup de choses à prendre en compte ! Apprenez ici l’essentiel :

• Vendre une maison
• Vendre un immeuble collectif
• Vendre un appartement en copropriété

Prix de l’immobilier à Hambourg

Voici, à titre d’exemple, l’évolution des prix de l’immobilier à Hambourg. Vous voyez les prix de l’immobilier pour les appartements en copropriété à Hambourg en 2023, répartis entre les constructions existantes et les nouvelles constructions.

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Vendre en… – Quartiers de Hambourg

Hambourg n’abrite pas seulement le plus grand port d’Allemagne, mais aussi un grand nombre de grandes entreprises, de maisons d’édition et d’agences de presse. La ville hanséatique impressionne non seulement par sa forte économie, son ambiance internationale et son marché du travail en pleine croissance, mais aussi par ses nombreux quartiers chics. Que l’on soit en famille, célibataire, étudiant ou entrepreneur, tout le monde se sent bien à Hambourg. Alors que les familles préfèrent le calme de Rotherbaum, les célibataires et les couples de HavenCity se réjouissent de la vie colorée de la grande ville. Et les faubourgs de la ville, au bord de l’Elbe, ont eux aussi de quoi séduire.

En savoir plus : Vendre un bien immobilier

Blankenese : un quartier aisé avec vue sur l’Elbe

Le luxueux quartier de Blankenese est situé à côté du quartier résidentiel très apprécié de Rissen. Profitez ici du beau paysage et de la nature qu’offre ce lieu de résidence unique. Les hautes collines créent une image unique. Le quartier des escaliers est unique en son genre : derrière ce quartier se cache une zone résidentielle avec d’anciennes maisons de pêcheurs qui ne sont accessibles qu’à pied. Ainsi, un projet d’habitat sans voiture est en cours de réalisation. Et la vue sur l’Elbe fait également le charme de Blankenese.

• Vendre des biens immobiliers à Blankenese

Rissen : une banlieue chic au bord de l’Elbe

Le quartier populaire de Rissen se trouve à l’ouest de l’élégant Blankenese et du quartier exclusif d’Othmarschen. Le quartier le plus à l’ouest de Hambourg, directement adjacent au Schleswig-Holstein, abrite environ 15.900 habitants et couvre une superficie de 16,65 km². De plus, Rissen fait partie du district de Hambourg-Altona et compte parmi les banlieues luxueuses au bord de l’Elbe.

• Vendre des biens immobiliers à Rissen

Le quartier d’Othmarschen : Un quartier exclusif avec une qualité de vie élevée

Hambourg-Othmarschen se trouve à mi-chemin entre le quartier huppé de Blankenese et le quartier calme de Rotherbaum. Ici, il regorge de curiosités, de restaurants et de cafés qui ne sont pas seulement très connus et appréciés dans le quartier, mais directement dans toute la ville. La proximité du marché aux poissons d’Altona et la vue unique sur l’Elbe font également le charme de ce quartier.

• Vendre des biens immobiliers à Othmarschen

Hafen City : un lieu de vie luxueux au centre-ville

Le quartier de Hafen City est situé en plein cœur de Hambourg et se trouve au sud de la vieille ville de Hambourg. Les quartiers de Rotherbaum et de Harvestehude ne sont pas non plus très loin. Le quartier de Hafen City est ultramoderne et n’a été créé que récemment. Depuis 2003, le quartier de Hafen City est en pleine transformation dans le centre-ville de Hambourg. Entre la Kehrwiederspitze et les ponts de l’Elbe, de nouvelles zones résidentielles y sont notamment créées. Dix quartiers urbains composés d’immeubles d’habitation modernes sont en cours de construction dans l’ancienne zone portuaire.

• Vendre des biens immobiliers à Hafen City

Harvestehude : un quartier huppé en pleine mutation

Entouré par l’Außenalster et l’Isebekanal, le quartier se trouve dans l’arrondissement d’Eimsbüttel et est le voisin des quartiers de Grindel et Schlump. Le quartier populaire de Rotherbaum le jouxte au sud et le quartier résidentiel très convoité de Hafen City n’est pas très loin non plus.

• Vendre des biens immobiliers à Harvestehude

Rotherbaum : quartier huppé au bord de l’Alster

Le quartier de Rotherbaum se trouve au nord du centre-ville. Il jouxte au sud le quartier populaire de Harvestehude et n’est pas non plus très éloigné de la zone résidentielle moderne de Hafen City. 16.000 habitants se sont déjà installés dans ce quartier aux villas de style Tudor.

• Vendre des biens immobiliers à Rotherbaum