Amortissement immobilier (AfA) : calcul, taux et exemple

Qu’est-ce que l’amortissement (AfA) immobilier ?

AfA signifie Absetzung für Abnutzung (amortissement pour usure). Les bailleurs peuvent amortir fiscalement le coût d’acquisition du bâtiment sur de nombreuses années. Le bâtiment s’use avec le temps — cette perte de valeur réduit le revenu imposable. Seul le bâtiment est amorti, pas le terrain.

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Taux d’amortissement en un coup d’œil

Calculer l’AfA : étape par étape

Prix d’achat : 500 000 € | Année de construction 1985 | Emplacement : ville moyenne

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Déterminer la part du terrain

L’administration fiscale allemande reconnaît trois méthodes :

• Méthode de la valeur foncière de référence : la méthode la plus précise — rapport entre (valeur foncière de référence × m² de terrain) et le prix d’achat total.
• Outil du ministère fédéral des Finances : un outil Excel gratuit de l’administration fiscale (terme de recherche : « Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung »).
• Valeur forfaitaire de 20 à 30 % : selon l’emplacement — pas toujours acceptée par l’administration fiscale.

AfA dégressive pour les constructions neuves

Depuis 2023, les investisseurs dans le neuf (achèvement à partir du 1er janvier 2023) peuvent choisir entre 3 % linéaire et 5 % dégressif :

• 5 % de la valeur comptable résiduelle respective → amortissement plus élevé au début, puis décroissant.
• Un passage unique du dégressif au linéaire est possible — l’inverse non.
• Intéressant si vous avez un revenu imposable élevé les premières années.

Rénovations et AfA

• Dépenses d’entretien (fenêtres, salle de bains) : déductibles immédiatement comme frais professionnels.
• Coûts de production (extension, aménagement des combles) : augmentent la base d’AfA → amortis sur 50 ans.
• Seuil de 15 % : les rénovations dépassant 15 % de la valeur du bâtiment au cours des 3 premières années suivant l’achat sont considérées comme des coûts de production (§ 6 al. 1 n° 1a EStG).