Amortissement immobilier (AfA) : calcul, taux et exemple

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Qu’est-ce que l’amortissement (AfA) immobilier ?

Key Facts -
Qu’est-ce que l’amortissement (AfA) immobilier ?
Taux d’amortissement en un coup d’œil
Calculer l’AfA : étape par étape
Déterminer la part du terrain
AfA dégressive pour les constructions neuves
Rénovations et AfA

AfA signifie Absetzung für Abnutzung (amortissement pour usure). Les bailleurs peuvent amortir fiscalement le coût d’acquisition du bâtiment sur de nombreuses années. Le bâtiment s’use avec le temps — cette perte de valeur réduit le revenu imposable. Seul le bâtiment est amorti, pas le terrain.

Taux d’amortissement en un coup d’œil

Type de bâtiment Taux d’AfA Durée Base légale
Immeuble résidentiel (construit à partir de 1925) 2,0 % / an 50 ans § 7 al. 4 EStG
Immeuble résidentiel (construit avant 1925) 2,5 % / an 40 ans § 7 al. 4 EStG
Location neuf (à partir de 2023) 3,0 % / an 33 ans § 7 al. 4 nouveau
AfA dégressive neuf 5,0 % / an Librement choisissable § 7 al. 5a EStG
Bâtiment classé (bailleur) 9 % × 8 ans + 7 % × 4 ans 12 ans = 100 % § 7i EStG

Calculer l’AfA : étape par étape

Prix d’achat : 500 000 € | Année de construction 1985 | Emplacement : ville moyenne

Étape Calcul Résultat
Coût total (frais annexes inclus) Prix d’achat + notaire + droits de mutation + agent 535 000 €
Déduire la part du terrain 25 % (emplacement ville moyenne) – 133 750 €
Base d’AfA (part du bâtiment) 535 000 – 133 750 401 250 €
AfA par an (2 %) 401 250 × 0,02 8 025 € / an
Économie d’impôt (taux de 42 %) 8 025 × 0,42 3 370 € / an

Déterminer la part du terrain

L’administration fiscale allemande reconnaît trois méthodes :

  • Méthode de la valeur foncière de référence : la méthode la plus précise — rapport entre (valeur foncière de référence × m² de terrain) et le prix d’achat total.
  • Outil du ministère fédéral des Finances : un outil Excel gratuit de l’administration fiscale (terme de recherche : « Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung »).
  • Valeur forfaitaire de 20 à 30 % : selon l’emplacement — pas toujours acceptée par l’administration fiscale.

AfA dégressive pour les constructions neuves

Depuis 2023, les investisseurs dans le neuf (achèvement à partir du 1er janvier 2023) peuvent choisir entre 3 % linéaire et 5 % dégressif :

  • 5 % de la valeur comptable résiduelle respective → amortissement plus élevé au début, puis décroissant.
  • Un passage unique du dégressif au linéaire est possible — l’inverse non.
  • Intéressant si vous avez un revenu imposable élevé les premières années.

Rénovations et AfA

  • Dépenses d’entretien (fenêtres, salle de bains) : déductibles immédiatement comme frais professionnels.
  • Coûts de production (extension, aménagement des combles) : augmentent la base d’AfA → amortis sur 50 ans.
  • Seuil de 15 % : les rénovations dépassant 15 % de la valeur du bâtiment au cours des 3 premières années suivant l’achat sont considérées comme des coûts de production (§ 6 al. 1 n° 1a EStG).

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