Frais notariés lors de l’achat d’une maison : tableau, calcul et contenu
Quel est le coût du notaire lors de l’achat d’une maison ?
Les frais de notaire lors de l’achat d’une maison s’élèvent généralement à 1,0 à 1,5 % du prix d’achat – y compris les frais d’inscription au registre foncier. Le montant exact dépend de la loi sur les frais de justice et de notaire (GNotKG) et est donc légalement fixé : aucun notaire ne peut demander plus ou moins.
Tableau des frais de notaire : à combien cela revient-il vraiment ?
Le tableau suivant montre les coûts totaux réels pour le notaire + registre foncier selon le prix d’achat :
| Prix d’achat | Frais du notaire (env.) | Frais d’inscription au registre foncier (env.) | Total |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.050 € | 450 € | 1.500 € |
| 250.000 € | 1.575 € | 675 € | 2.250 € |
| 400.000 € | 2.400 € | 1.000 € | 3.400 € |
| 600.000 € | 3.300 € | 1.350 € | 4.650 € |
| 800.000 € | 4.200 € | 1.800 € | 6.000 € |
| 1.000.000 € | 5.000 € | 2.100 € | 7.100 € |
| 2.000.000 € | 9.000 € | 3.800 € | 12.800 € |
Valeurs indicatives incl. 19 % TVA. Le calcul exact se fait selon le tableau du GNotKG.
Qu’est-ce qui est inclus dans les frais notariés ?
Les honoraires notariaux lors de l’achat d’un bien immobilier se composent de plusieurs postes :
- Authentification du contrat de vente : Le poste le plus important – le notaire authentifie le contrat de vente devant les deux parties. Environ 0,5 à 0,8 % du prix d’achat.
- Préemption de l’inscription : Protège l’acheteur au registre foncier, jusqu’à ce que le transfert final de propriété soit effectué. Environ 0,1 à 0,2 %.
- Enregistrement d’un hypothèque : Si une banque finance l’achat, l’hypothèque doit être enregistrée par le notaire. Environ 0,2 à 0,3 %.
- Transfert de propriété : Le service des registres fonciers inscrit le nouveau propriétaire. Environ 0,1 à 0,2 %.
- Frais de gestion + dépenses : Coûts pour le courrier du notaire, les certifications, l’interrogation du registre foncier. Forfait de 100 à 200 €.
Qui paie les frais notariaux ?
En Allemagne, c’est l’acheteur qui paie toutes les frais notariés et les frais d’inscription au registre foncier – c’est une pratique du marché, même si ce n’est pas une obligation légale. Exception : les frais liés à l’effacement des charges existantes (par exemple, une hypothèque ancienne du vendeur) sont à charge du vendeur.
Frais notariés sans financement : Qu’est-ce qui disparaît ?
Qui achète sans financement bancaire (acheteur en espèces) économise l’inscription d’une hypothèque. Cela réduit les frais notariés de 0,2 à 0,3 % du prix d’achat :
- Pour un prix d’achat de 400 000 € : économie d’environ 800 à 1 200 €
- Pour un prix d’achat de 1 000 000 € : économie d’environ 2 000 à 3 000 €
Déduire les frais notariés fiscalement
Pour les biens immobiliers loués, les frais notariés sont considérés comme des frais d’acquisition. Ils augmentent la base d’amortissement (base de dépréciation) et ont ainsi un effet d’économie fiscale à long terme. Ils ne sont pas déductibles directement dans l’année d’achat. Pour les biens immobiliers utilisés en propre, aucun effet fiscal.
Choisir soi-même le notaire : le peut le acheteur ?
Oui. L’acheteur a le droit de choisir librement le notaire – en pratique, c’est souvent l’agent immobilier ou le vendeur qui propose un notaire. Vous pouvez refuser cette proposition. Recommandé : choisir un notaire proche de l’objet, car il connaît les usages locaux du registre foncier.
Déroulement : De la prise de rendez-vous chez le notaire à la remise des clés
| Étape | Qu’est-ce qui se passe | Durée |
|---|---|---|
| 1. Rendez-vous chez le notaire | Le contrat de vente est lu et constaté | Environ 1 à 2 heures |
| 2. Mention préalable de l’acquisition | Le notaire sécurise l’acheteur dans le registre foncier | 1 à 2 semaines |
| 3. Paiement du prix d’achat | L’acheteur transfère l’argent selon les instructions du notaire | Selon les conditions (environ 4 à 8 semaines) |
| 4. Taxe foncière | L’administration fiscale confirme le paiement → Attestation de non-objection | 2 à 4 semaines |
| 5. Modification de l’inscription au registre foncier | L’office du registre foncier inscrit l’acheteur | 4 à 12 semaines |
| 6. Remise des clés | Usuellement après le paiement du prix d’achat | À convenir |
Erreurs fréquentes lors du rendez-vous chez le notaire
- Ne pas demander le projet de contrat à l’avance : Les acheteurs ont le droit de recevoir le projet de contrat au moins 2 semaines avant le rendez-vous. Profitez-en.
- Ne pas vérifier les charges : Faites vérifier le registre foncier à l’avance – des droits de passage, des droits de résidence ou des hypothèques peuvent réduire la valeur.
- Ne pas procéder à la remise de propriété avant le paiement : La transmission de propriété ne doit avoir lieu qu’après le paiement intégral du prix d’achat.
- Accords oraux : Tout ce qui a été convenu (inventaire, date de livraison, défauts) doit figurer dans le contrat.
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