Vendre une propriété pour les parents, les grands-parents et les proches

Enfant, vous vous faites du souci pour papa et maman, petit-fils, vous vous faites du souci pour papy et mamie. La prévoyance vieillesse ne dure pas éternellement, tout comme l’épargne. Un jour ou l’autre, le bien immobilier devient trop grand, et en même temps, l’épargne diminue de plus en plus. C’est au plus tard à ce moment-là qu’il faut trouver une solution pour vos proches !

Que faire lorsqu’il faut vendre ?

Mieux vaut prévenir que guérir : options

Avant de parler de deuil, il faut parler de bonnes solutions. Les gens vieillissent et, à un moment donné, la vie doit être organisée de manière adéquate. Pour beaucoup, cela signifie vendre la maison et déménager dans un appartement en copropriété adapté aux personnes âgées. En conséquence, les proches doivent prendre des décisions. Les directives anticipées en font partie, au cas où vos proches ne pourraient plus décider eux-mêmes de leurs actions. Mais il est tout aussi important de réfléchir à son propre bien immobilier.

Une chose est également importante : avant tout, il ne faut pas penser à son propre héritage, mais à sa famille !

Pour votre compréhension, jetons un coup d’œil sur les 3 possibilités : Vente du bien immobilier, vente partielle et rente immobilière ! Conseil, vous trouverez des liens complémentaires sur ces trois thèmes, avec des explications détaillées. Que faire quand quelqu’un devient vieux ? Voici trois alternatives !

Options lors de la vente d’un bien immobilier :

1. Rente immobilière – Vendre avec un droit d’habitation à vie
2. Vente partielle – au prorata, avec option de vente totale
3. Vente – Vente complète du bien immobilier

En outre, pour les propriétaires : un conseil supplémentaire sur le thème de l’héritage correct.

Rente immobilière : vendre avec une « rente » supplémentaire – option 1

Votre première option est la rente immobilière. La rente immobilière est particulièrement intéressante pour les personnes qui ont déjà atteint un âge avancé, généralement à partir de 70 ou 75 ans. Si vous préférez une solution dans laquelle vos proches peuvent rester dans leur propre bien immobilier jusqu’à la fin de leur vie ( !) en toute simplicité, la rente viagère est une option à prendre en considération.

La rente viagère signifie que le bien immobilier est vendu dans son intégralité, mais que le propriétaire ou la propriétaire conserve un droit d’habitation et un droit de jouissance complets jusqu’à son décès. Ces privilèges sont garantis par le droit d’usufruit. De plus, le vendeur reçoit une petite « rente » mensuelle supplémentaire. Autre avantage : vous n’aurez plus à vous soucier des frais d’entretien à l’avenir. C’est le nouveau propriétaire qui en est responsable. Dans l’ensemble, il s’agit donc d’une solution confortable, surtout à un âge avancé.

La rente immobilière expliquée simplement :

• Vente directe et complète
• Droit d’usage et d’habitation à vie
• Petite « rente supplémentaire » mensuelle pour les anciens propriétaires
• Pas de frais d’entretien

Pour en savoir plus sur ce sujet, cliquez ici :

• Rente immobilière

Vivre sans souci et en toute tranquillité jusqu’à un âge avancé.

Vente partielle : au prorata, avec possibilité de vente totale – option 2

La deuxième option pour vos proches, si vous souhaitez qu’ils puissent continuer à vivre dans leur bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété ou d’une maison, est la vente partielle d’un bien immobilier.

Une vente partielle fonctionne de la manière suivante : vous vendez la partie d’un bien immobilier, en général entre 10% et 50%, à une société financière. Pour cette part vendue, l’entreprise financière facture ce qu’on appelle une « redevance d’utilisation ». La redevance est payée en échange du fait que le droit d’habitation et le droit d’usage exclusifs restent accordés. L’entreprise financière ne devient donc que partiellement propriétaire. L’avantage : vous obtenez le prix de vente relativement facilement, sans devoir procéder à une grande vérification de la solvabilité, comme c’est le cas pour les prêts bancaires. L’inconvénient : la redevance d’utilisation est relativement élevée, par exemple par rapport à un prêt hypothécaire.

Vente partielle résumée :

• Vous vendez une partie de votre bien immobilier (généralement 10-50%)
• Achat partiel de maison: Oui
• Achat partiel appartement: Oui
• Achat partiel de terrain: Oui
• Une société financière devient partiellement propriétaire
• Vous restez l’unique utilisateur du bien immobilier
• Vous payez des frais d’utilisation mensuels
• Total des ventes en X années (facultatif)

Pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients, cliquez ici :

• Vente partielle d’un bien immobilier

Vente complète d’un bien immobilier – Option 3

Votre troisième option, si vous devez trouver une solution, est la vente complète d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble. Pour la procédure régulière, la question se pose souvent : vendre en privé ou vendre avec un agent immobilier ? Il est recommandé de collaborer avec un agent immobilier expérimenté, en particulier dans les situations émotionnelles, comme celle de décider de l’avenir de ses parents ou de ses grands-parents. Après tout, il s’agit de toutes les annonces, de la communication avec les personnes intéressées, de la sélection entre les personnes sérieuses et celles qui ne le sont pas, des contrôles de solvabilité qui s’ensuivent, de la prise de rendez-vous pour les visites et bien plus encore. Bien entendu, l’évaluation préalable du bien immobilier est également un facteur important.

Lire la suite ici :

• Vendre un bien immobilier

Vendre un bien immobilier : Déroulement et étapes

Pour que vous ayez un premier aperçu de la manière dont se déroule un tel processus de vente, voici une explication en 18 étapes simples, catégorisées en 3 phases.

1. Préparation : Préparer la propriété et la vente
1. Planification financière et date de vente
2. Faire appel à un agent immobilier
3. Dossiers et documents
4. Augmenter la valeur des biens immobiliers
5. Déterminer le prix de l’offre
6. Rédiger un exposé
2. Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs
1. Commercialiser un bien immobilier
2. Contact avec les acheteurs potentiels
3. Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
4. Contrôle de solvabilité
5. Dates de visite
6. Entretien de vente & négociation du prix d’achat
3. Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
1. Rédiger un contrat de vente chez le notaire
2. Rendez-vous chez le notaire
3. Inscription au registre foncier et traitement des paiements
4. Remise du bien immobilier
5. Frais de notaire & commission de courtage
6. Payer des impôts

Ces 3 possibilités sont à votre disposition en premier lieu.

Voilà les principaux conseils pour vendre avec et pour vos proches !

Qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété dans le meilleur quartier A…

… Appartement en copropriété dans un immeuble en préfabriqué des années 60/70 :

Conseil supplémentaire : bien hériter / hériter

Voici quelques conseils supplémentaires pour vous.

Vente avec usufruit

Si vous envisagez de vendre directement et intégralement le bien immobilier de vos parents, grands-parents ou proches, n’oubliez pas de jeter un œil sur le droit d’usufruit. L’usufruit signifie simplement « droit d’habitation exclusif à vie ». Cela signifie donc que vos proches détiennent le droit d’usage exclusif du bien immobilier, même après la vente. Il en va de même dans d’autres cas, comme un héritage anticipé (lien ci-dessus : Hériter).

Avantage : le droit d’usufruit vous offre l’avantage que vos proches ne dépendent à aucun moment du bon vouloir ou de l’accord du vendeur.

Héritage anticipé : impôts & Co.

Conseil ! Avant qu’il ne soit trop tard, parlez de l’héritage avec vos parents et grands-parents suffisamment tôt. En effet, un héritage anticipé peut vous faire économiser quelques frais, notamment des impôts. Apprenez-en plus ici sur l’héritage anticipé :

• Hériter correctement

Pour les héritiers :

• Hériter correctement

Hériter correctement signifie souvent aussi : prévenir les disputes entre enfants.

Prenez vos précautions !

Investir de l’argent dans l’immobilier de soins, mais comment ?

Que signifie l’immobilier de soins ? Combien coûte un bien immobilier de soins ? Peut-on acheter une maison de retraite ? Questions honnêtes, réponses honnêtes.

Un regard sur l’Allemagne en tant que marché d’investissement.

L’Allemagne compte actuellement 4,1 millions de personnes nécessitant des soins. 731.000 personnes sont prises en charge dans des établissements de soins entièrement résidentiels. L’Allemagne s’offre le système de santé le plus cher du monde. Le plus grand facteur de rendement lors de l’investissement dans l’immobilier de soins est bien sûr l’évolution de la démographie, mais aussi de la capacité économique d’un pays, qui supporte en fin de compte le système de soins et son financement. Comme de nombreux pays riches ou prospères, l’Allemagne connaît un vieillissement de sa population.

Bientôt, la moitié de la population aura plus de 50 ans. En conséquence, la demande de biens immobiliers de soins, de maisons de soins et de maisons de retraite va augmenter. Il y a un besoin pour les maisons de retraite simples qui répondent aux normes et bien sûr aussi pour les maisons de retraite qui répondent à des normes plus élevées. Les futurs locataires paient ici, selon le niveau de soins, 2.000 euros et plus par mois. En moyenne, 2.600 euros / mois, pour 731.000 personnes nécessitant des soins stationnaires, cela représente 1.9 milliard d’euros par mois ou 22.8 milliards par an.

Sans plus attendre, voyons d’abord les avantages et les inconvénients de cette installation :

Avantages d’un bien immobilier de soins en tant que placement financier

Les biens immobiliers de soins sont très appréciés des investisseurs habitués. Ils offrent certains avantages que l’immobilier « classique » n’offre pas en tant que placement de capitaux. Le plus grand avantage est certainement le fait qu’en tant qu’investisseur, vous pouvez investir avec une relative tranquillité d’esprit.

Le contrat de location à long terme d’un bien immobilier de soins avec l’exploitant permet de minimiser les dépenses. En tant que bailleur ou propriétaire, vous n’avez donc que très peu de travail. Les gestionnaires immobiliers mandatés règlent presque tout directement avec l’exploitant de l’objet.

Avantages :

• Potentiel de développement élevé, 4,1 millions (en augmentation) ont besoin de soins
• 731 000 personnes sont prises en charge dans des établissements de soins à temps plein
• Placement de capitaux sur place, 100 unités dans des villes de 10.000 habitants
• Contrat de bail à long terme avec l’exploitant
• Peu d’efforts, la gestion de l’immeuble règle presque tout avec l’exploitant
• Les promoteurs immobiliers cherchent des investisseurs pour de nouvelles constructions

Inconvénients : Risques liés au placement en maison de retraite

Bien sûr, il ne peut pas y avoir d’intérêt personnel. De même, il existe des règles de construction particulières, qui ne jouent toutefois aucun rôle en tant qu’acheteur « pur », puisque les conditions sont déjà remplies par l’entreprise de construction ou le promoteur.

Inconvénients :

• Pas d’option d’utilisation personnelle (l’ETW est loué à l’exploitant)
• Règles de construction particulières (remplies par le promoteur)
• Et …

Il y a aussi des critiques sur le modèle, comme ici dans le magazine immobilier FIV (interview). La question à notre expert : « Que pensez-vous des investissements dans les maisons de retraite ou de soins ? » Sa réponse : « Très peu ! – est ma réponse succincte. Cela s’explique par le risque très élevé que présente ce type de logement en tant qu’investissement. Nous parlons ici de ce que l’on appelle l’immobilier social. Compte tenu du vieillissement de la population et donc de l’augmentation certaine des besoins en logements pour seniors et en logements médicalisés, on suggère qu’il s’agit d’un investissement sûr. Mais ces biens immobiliers en tant que biens de gestion – tout comme les hôtels par exemple – ont un grave inconvénient : si la société d’exploitation travaille mal, un tel bien immobilier devient rapidement un puits sans fond ».

Lire la suite dans le magazine (externe) :

• Placement immobilier : avantages fiscaux ? Maison de retraite ?

Rendement & coûts (prix d’achat, frais d’acquisition)

Dans chaque quartier, on trouve des maisons de retraite, des résidences pour personnes âgées et d’autres variantes. Les investisseurs ont une chose en commun : les contrats de location sont à long terme. Les exploitants concluent des contrats de 20, 25 ans, avec des options de prolongation de 3 ans, parfois même de 5 ans. Le « business est donc assuré à long terme ». Ceux qui veulent se lancer peuvent s’attendre à ce que les rendements typiques des objets se situent généralement entre 3,2 et 5,0 %.

Rendement :

Rendement généralement compris entre 3,2 et 5,0 %.

Pour obtenir un rendement, il faut bien sûr d’abord investir. Au prix d’achat s’ajoutent ces frais annexes d’acquisition :

Impôt sur les mutations foncières (3,0 – 6,5 %)

et en plus

notaire, tribunal (2,5 %)

Deux facteurs sautent aux yeux, d’une part l’impôt sur les mutations foncières, d’autre part les frais de notaire et de justice. Selon le Land, l’impôt sur les mutations foncières varie de 3,0 à 6,5 %. Les frais de notaire et de tribunal représentent environ 2,5 % du prix d’achat.

Passons maintenant au « côté demande ». Comment évolue le marché de l’immobilier de soins en Allemagne ?

Société vieillissante : un besoin croissant de logements adaptés aux personnes âgées

Facteur 1 : une société vieillissante. Un exemple de calcul : une place en maison de repos coûte en moyenne 2.600 euros à Caritas Altenhilfe. Sur une année, cela représente déjà 31.200 euros. Selon le niveau de soins, le Land et l’établissement, les coûts varient entre 1.800 euros et 3.990 euros par mois, selon Caritas.

L’Allemagne compte environ 4,1 millions de personnes nécessitant des soins (selon l’Office fédéral des statistiques). La majorité des personnes nécessitant des soins dans ce pays ont plus de 60 ans. En fin de compte, les dépenses mensuelles sont très élevées pour les personnes privées derrière la personne soignante. Au niveau de soins 2, les coûts s’élèvent déjà à ~ 2.800 € par mois, pour un seul appartement de soins. Nous parlons ici de l’équipement de base absolu. Selon la maison de soins, la taille et l’équipement des différents appartements, il n’y a, comme toujours, aucune limite vers le haut.

• 731.000 personnes en soins résidentiels
• 2.600 euros / mois ; ou 31.200 euros / an
• Revenus / mois : 1.9 milliard
• Revenus / an : 22,8 milliards

C’est pourquoi les maisons de soins sont si intéressantes pour les investisseurs immobiliers en tant que placement de capitaux. En particulier en Allemagne.

L’exemple de calcul montre les avantages de cette évolution de la structure d’âge en Allemagne pour les investisseurs nationaux et étrangers.

Habitants Âge en Allemagne

Comme nous l’avons déjà mentionné dans les statistiques immobilières, l’Allemagne fait partie du top 20 des pays ayant la population la plus âgée. Actuellement, l’Allemagne occupe même la 5e place, comme nous allons le voir. Voici tout d’abord la répartition actuelle par tranche d’âge en Allemagne. On voit clairement le grand groupe des 40/50 ans, qui devient de plus en plus âgé et qui entraîne un besoin croissant de logements dans les maisons de soins et les maisons de retraite.

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Habitants Âge comparé : monde entier

L’Allemagne occupe la cinquième place des pays dont la population moyenne est la plus âgée. Seuls le Portugal, la Martinique, l’Italie et le Japon devancent la République fédérale.

1. Japon
2. Italie
3. Martinique
4. Portugal
5. Allemagne

PS : Au cas où vous vous poseriez la question, qu’est-ce que la Martinique ? La Martinique est une île des Caraïbes qui fait partie du territoire français.

Une économie forte et des prévisions

Facteur 2 : une économie nationale forte et des prévisions – L’Allemagne elle-même est la quatrième puissance économique mondiale, la plus grande zone économique d’Europe. Peu d’autres pays sont aussi intéressants en matière de placement de capitaux. Cependant, peu de gens ont l’immobilier de soins à l’esprit, mais investissent plutôt dans un appartement en copropriété classique comme placement financier ou dans une maison. Pourtant, les rendements générés ici sont très importants, surtout en comparaison avec d’autres biens immobiliers en Allemagne.

Hormis les phénomènes mondiaux (crise financière en 2009, Corona en 2020), l’économie allemande est très robuste et stable au cœur de l’Europe. Comme on peut le voir ici, dans l’évolution du produit intérieur brut réel (variation par rapport à l’année précédente) en Allemagne, de 2008 à 2019 et prévision jusqu’en 2022.

Degré de soins croissant avec l’âge, coûts plus élevés

Facteur 3 : degré de soins croissant avec l’âge, coûts plus élevés – Le système de santé allemand est l’un des plus chers au monde. L’État n’est pas le seul à investir dans l’immobilier de soins, ou plutôt dans les dépenses mensuelles de ses occupants, les proches des futurs résidents le font également.

Toute personne qui a un proche dans une maison de repos en Allemagne paie chaque mois un certain montant. Ce montant dépend du niveau de soins dont bénéficie la personne à charge. Le niveau de soins 1 est celui qui reçoit la subvention la plus faible. Plus le niveau de soins est élevé, plus les subventions de l’État sont importantes et plus les coûts augmentent.

Personne ne veut renoncer au confort de ses proches !

Malgré l’augmentation des coûts, l’accent est mis sur des aménagements de qualité. Cela signifie que les logements en propriété ne doivent pas être construits et négociés dans le segment des « prix bas ». Dans le domaine de l’immobilier de soins, tout est question de qualité.

Agglomération ou campagne – rendement immobilier

Facteur 4 : agglomération ou campagne – rendement immobilier – Les maisons de soins ne sont pas toujours construites uniquement dans les agglomérations, comme Berlin, Hambourg, Munich ou Cologne et Düsseldorf. Les maisons de soins sont construites dans toutes les petites villes allemandes, même dans les très petites villes de 5.000 à 10.000 habitants. Chaque immeuble de soins compte en général au moins 100 unités d’habitation.

Dans les grandes agglomérations, il y a beaucoup de concurrence pour les différents appartements en copropriété, au sein de l’immobilier de soins. À la campagne, il est parfois possible de dénicher de bonnes affaires. Le rendement de l’immobilier est par conséquent nettement plus élevé. La concurrence est moindre et, la plupart du temps, le capital propre des acheteurs locaux est également inférieur à celui des investisseurs immobiliers nationaux.

Investir « à la campagne » : à l’écart des grandes villes

En tant qu’investisseur, il convient donc de ne pas se concentrer uniquement sur les grandes villes, mais de garder un œil sur les petites villes. Surtout s’il s’agit d’investir dans 5, 10 ou 20 appartements en copropriété.

L’ensemble du processus d’achat d’un bien immobilier ne diffère pas de celui d’un appartement en copropriété typique. Seuls quelques paramètres sont différents, mais ils n’ont pas beaucoup d’importance pour vous en tant qu’investisseur immobilier. De même, toutes les conditions juridiques et légales sont déjà remplies par le promoteur ou l’entreprise de construction.

Acquisition de biens immobiliers

Facteur 5 : acquisition de biens immobiliers – Un facteur décisif de la rentabilité (rendement immobilier) est donc la recherche de biens immobiliers (acquisition de biens immobiliers).

Où trouver de nouvelles constructions intéressantes ? La plupart des biens à haut rendement n’apparaissent pas sur les portails immobiliers typiques, ils sont achetés « sous le manteau »(off market), directement auprès de l’agent immobilier ou du promoteur. Les personnes à la recherche de biens immobiliers à haut rendement ne devraient donc pas se fier uniquement aux annonces immobilières, mais développer leur réseau en amont afin d’accéder aux biens vraiment intéressants.

En particulier pour les débutants, ce conseil :

Conseil : prendre contact avec les intermédiaires le plus tôt possible.

Afin d’avoir le moins d’inconvénients ou de risques possible, il vaut la peine de prendre contact avec des intermédiaires en amont. En effet, comme nous l’avons vu, les biens immobiliers ne sont pas vendus à la fin de la construction, mais bien avant. En conséquence, toutes les unités individuelles sont généralement vendues six mois avant la fin de la construction.

Résumons encore une fois les avantages des appartements de soins :

1. Potentiel de développement élevé, 4,1 millions (en augmentation) ont besoin de soins
2. 731 000 personnes sont prises en charge dans des établissements de soins à temps plein
3. Placement de capitaux sur place, 100 unités dans des villes de 10.000 habitants
4. Contrat de bail à long terme avec l’exploitant
5. Peu d’efforts, la gestion de l’immeuble règle presque tout avec l’exploitant
6. Les promoteurs immobiliers cherchent des investisseurs pour de nouvelles constructions

Placement de capitaux en Allemagne : Berlin, Hambourg, Cologne & Co.

Kapitalanlage Deutschland vous êtes à la recherche d’un investissement rentable en Allemagne ? Sur le plus grand marché immobilier d’Europe, de nombreuses possibilités s’offrent à vous, du petit appartement en copropriété dans une agglomération internationale comme Berlin aux biens immobiliers de soins décrits ci-dessus, qui deviennent de plus en plus attractifs dans une société vieillissante comme l’Allemagne. En fin de compte, c’est le rendement de la propriété qui joue le plus grand rôle, lors du choix et de la sélection de la propriété.

Appartement en propriété, immeuble commercial, immeuble de soins & Co.

Si vous souhaitez avoir un aperçu encore plus complet du thème de l’investissement immobilier en Allemagne, nous vous proposons ici un guide plus détaillé sur le sujet.

• Placement de capitaux Allemagne

Placement de capital exotique : appartement ou… ? !

Vous pouvez également lire ici une interview très intéressante sur le thème de l’investissement immobilier exotique. Il n’est pas toujours nécessaire d’investir dans la maison individuelle, la maison mitoyenne ou la maison jumelée typique. Il existe d’autres biens qui valent la peine de réfléchir à un investissement.

Investir de manière classique ou exotique : Quel bien immobilier convient comme placement de capital ?

• Quel bien immobilier pour un investissement ? – Interview sur le placement financier

Financement : immobilier et appartements de soins

Financement d’appartements de soins, de terrains à bâtir ou d’un bien immobilier commercial – Le bon choix du prêt immobilier détermine le niveau de la charge d’intérêts et donc le coût total de votre crédit immobilier. Dès le choix d’un prêt immobilier, vous êtes, en tant qu’acheteur potentiel, confronté à de nombreuses questions et réflexions pour savoir si vous devez, par exemple, opter pour un financement par annuités classique ou choisir une autre forme de financement. Les financements de suivi sont également possibles de différentes manières. En fin de compte, vous êtes confronté à la question de savoir s’il vaut mieux opter pour un taux d’intérêt débiteur fixe et long ou pour un prêt immobilier flexible.

• Financement immobilier

Vendre un bien immobilier ou… le louer ?! Que faire ?!

Vendre avant, pendant ou après le divorce consommé.

Déroulement du divorce

Déroulement du divorce – demande, compensation des pensions & date – Le déroulement d’un divorce dépend en grande partie du fait qu’il soit contentieux ou à l’amiable. Les divorces à l’amiable peuvent être entérinés en quelques minutes par le tribunal des affaires familiales, tandis que les divorces contentieux s’étendent souvent sur plusieurs mois.

• Déroulement du divorce

Le divorce : Qu’advient-il de mon bien immobilier ?

Les personnes qui décident de se marier et de se pacser ont, dans la plupart des cas, l’intention de passer leur vie avec leur conjoint pour toujours et de partager tout ce qui leur appartient. Personne ne pense, lorsqu’il se marie, qu’il y aura éventuellement un divorce et même des disputes sur les biens. Pourtant, en 2017, le taux de divorce en Allemagne était de plus de 36 %, ce qui montre que tous les mariages ne durent malheureusement pas éternellement. La tromperie, la vie quotidienne, y compris la routine, ou encore les problèmes financiers sont souvent à l’origine du divorce.

Questions, réponses, conseils et procédure en cas de séparation

Si un divorce entraîne la vente d’une maison, mieux vaut être bien informé. Vous êtes en train de divorcer ou vous souhaitez déposer une demande de divorce ? Dans l’idéal, vous avez la possibilité de discuter raisonnablement et objectivement de la séparation avec le partenaire qui va divorcer ? La question qui se pose alors est la suivante : à qui appartient quoi ? Si vous possédez un bien immobilier commun, comme une maison, vous devriez maintenant vous demander : à qui appartient la maison et comment celle-ci peut-elle être partagée après le divorce ?

• Le divorce est prononcé : Vendre un bien immobilier

Vendre sa maison rapidement

Vendre sa maison rapidement – La vente d’une maison est une affaire complexe qui implique de nombreuses étapes différentes. De la rédaction d’une annonce attrayante à l’estimation de la valeur du bien immobilier, en passant par les étapes juridiques suivantes, comme le contrat de vente et les rendez-vous chez le notaire. Au cours de toutes ces étapes, différents points doivent être pris en compte pour que la vente du bien immobilier soit la plus rentable et la plus rapide possible.

• Vendre sa maison rapidement

Louer et gérer

Louer et gérer en cas de divorce.

Gérer un bien immobilier malgré une séparation

Douleurs de la séparation – le temps du grand bonheur : mariage, enfants et propriété commune. Ce sont les rêves de nombreux couples. Malheureusement, il est rare que tout se déroule comme on l’avait rêvé. Il n’est pas rare que la vie nous mette des bâtons dans les roues. De nombreuses personnes sont dévastées après une séparation et n’ont pas la force de s’occuper également du partage du bien immobilier commun. Dans de tels cas, il est souvent judicieux de confier la gestion de la propriété commune à un agent immobilier expérimenté.

• Gérer un bien immobilier malgré une séparation

Louer des biens immobiliers

Faits importants lors de la location d’une maison ou d’un appartement – Louer un bien immobilier peut être un excellent revenu d’appoint, mais peut aussi devenir une activité principale. Les propriétaires ont de nombreuses obligations envers les locataires et doivent s’occuper de la propriété. Cependant, si cette démarche est couronnée de succès, il peut en résulter de nombreux bénéfices.

Comment fixer correctement le prix de la location ? Comment présenter mon annonce de manière attrayante ? Et comment rédiger un contrat de location approprié et équitable ? Toutes ces questions, un futur bailleur se les pose, car louer un bien immobilier avec succès requiert un certain nombre de connaissances et d’expériences. Toutefois, en respectant quelques étapes simples, on fait le saut pour devenir un bailleur efficace et on profite de ses gains.

• Louer des biens immobiliers

Il y a beaucoup à apprendre en matière de location. Prenez le temps.

Loi : Informations juridiques

Informations juridiques sur le divorce.

Droit du divorce

En cas de divorce entre époux, le droit du divorce entre en jeu. Celui-ci est régi par les §§ 1564 et suivants du BGB (Code civil allemand) et par le § 111 de la FamFG (loi sur la procédure en matière familiale). Nous vous expliquons maintenant quelles sont les dispositions en vigueur et comment se déroule un divorce !

• Droit du divorce

Convention sur les effets du divorce

Convention sur les effets du divorce – Si le divorce ne peut plus être évité, il devrait au moins être réglé à l’amiable entre les deux conjoints. Un divorce à l’amiable est le plus simple et le moins coûteux pour toutes les parties. Une convention sur les effets du divorce aide à rendre les divorces à l’amiable aussi simples que possible et règle à l’avance toutes les questions importantes liées au divorce. Il s’agit généralement de la pension alimentaire, du partage des biens et de la garde des enfants communs.

• Convention sur les effets du divorce

Pension alimentaire, classe d’impôt, enfants

De nos jours, le divorce n’est plus une situation exceptionnelle. En 2017, environ 38 % des mariages conclus ont donné lieu à un divorce. Outre les montagnes russes émotionnelles vécues par les personnes concernées, les questions juridiques empêchent souvent de dormir. Qu’advient-il du mobilier acheté en commun ? Qu’en est-il de la pension alimentaire ? Qu’adviendra-t-il de la maison commune dans laquelle le couple vivait et voulait vieillir ensemble ?

• Pension alimentaire, classe d’impôt, enfants

Pension alimentaire de séparation

Cela arrive plus souvent qu’on ne le pense. Après quelques années de mariage, les couples se rendent compte que les choses ne fonctionnent plus comme elles le devraient et l’idée d’une séparation vient à l’esprit. Cependant, le mariage est une grande responsabilité et la séparation peut avoir des conséquences juridiques et financières importantes. Une telle démarche doit donc être bien réfléchie et planifiée avec précision. Une bonne communication entre les conjoints est essentielle à cet égard. Les experts de Lukinski vous expliquent tout ce qui vous attend en matière de pension alimentaire de séparation et comment gérer au mieux une telle situation.

• Pension alimentaire de séparation

Divorce pour cas de rigueur

Un divorce pour cas de rigueur est le dernier recours. S’il existe une raison aussi valable pour un divorce immédiat sans respecter une année de séparation, il est possible de demander un divorce pour cas de rigueur auprès d’un tribunal des affaires familiales. Ces divorces ne sont toutefois qu’une solution de dernier recours et constituent donc une exception absolue.

• Divorce pour cas de rigueur

Changement de nom

Changement de nom après le divorce – Il est fréquent que les époux souhaitent changer de nom de famille après un divorce, pour tourner la page ou simplement pour reprendre leur nom de naissance. Pour ce faire, il faut toutefois tenir compte d’un certain nombre de choses qui sont inscrites dans le code civil. Afin de vous donner un aperçu des faits les plus importants, les experts de Lukinski vous expliquent en détail le thème du changement de nom après le divorce.

• Changement de nom

Partage des pensions : la retraite après le mariage

Dans la plupart des divorces, les tribunaux familiaux doivent procéder à la compensation des pensions. Celui-ci règle les droits et les perspectives d’une pension de vieillesse ou de capacité de travail réduite que les époux ont acquis pendant le mariage. Les mariages de moins de trois ans doivent demander la compensation des pensions, tous les autres peuvent l’exclure ou l’aménager plus précisément devant le notaire.

• Compensation des pensions

Droit à la pension

Droit à la pension après le divorce – Celui qui veut divorcer est confronté à de nombreuses questions en suspens. L’une d’entre elles est la retraite et la manière dont elle est traitée en cas de divorce. Dans ce contexte, les couples sont confrontés au mot « compensation de pension », qui signifie tout simplement que les droits à pension acquis pendant le mariage sont répartis entre les époux.

• Droit à la pension

Emotionnel

Aspects émotionnels d’une séparation :

Séparation avec enfants

Une séparation impliquant des enfants communs est un défi pour toutes les personnes concernées. Les changements juridiques et organisationnels concernent surtout les parents, mais le plus important est sans doute la charge émotionnelle et la manière dont les parents gèrent ces changements. Les enfants doivent toujours être pris en compte lors d’une séparation et certains comportements doivent donc être absolument respectés.

• Séparation avec enfants

Motifs de divorce

Objectifs de vie, infidélité, disputes – dans chaque relation, il y a différents problèmes et donc différentes raisons de se séparer ou de divorcer. Mais il s’agit souvent de raisons similaires, comme par exemple l’infidélité, la violence, mais aussi la jalousie ou la toxicomanie.

• Motifs de divorce

Extrait

Une séparation est douloureuse et exige de la patience et de la persévérance de la part des personnes concernées. Alors que les émotions sont à fleur de peau, il est difficile d’avoir les idées claires et de parler des chemins séparés à l’avenir. La question de la maison commune et de la séparation physique ne tarde pas à se poser. Au plus tard après le dépôt des papiers de divorce, la séparation physique est légalement requise pour l’année de séparation afin de pouvoir divorcer légalement.

• Quitter la maison commune

Année de séparation

Année de séparation – Dans chaque mariage, il y a des crises. Mais si celles-ci sont insurmontables, la séparation et le souhait de divorcer sont fréquents. Mais avant que celui-ci ne devienne définitif, le couple doit passer par une année de séparation. Mais pourquoi cette année de séparation est-elle nécessaire et comment se déroule le divorce après cette année ?

• Année de séparation

Divorce sans année de séparation – Divorce pour cas de rigueur dans des exceptions particulières

Lorsqu’un mariage est divorcé, un fait est une condition de base : l’année de séparation. Celle-ci est exigée par le législateur afin d’éviter les décisions hâtives et irréfléchies et de protéger l’institution du mariage. Dans des exceptions particulières, il est toutefois possible de divorcer sans année de séparation. Découvrez quelles sont ces exceptions, quelles sont leurs conditions et comment se déroule un tel divorce !

• Conseil ! Notre guide pour la maison et l’appartement : Vendre un bien immobilier après le divorce.

Le plus important en un coup d’œil

• La loi réglemente les divorces en cas de règle et d’exception. Les exceptions se réfèrent à la réglementation des cas de rigueur et à la clause de rigueur.
• Les cas exceptionnels doivent être évités par la loi et ne doivent être utilisés qu’en cas d’urgence absolue.
• L’année de séparation doit protéger contre les décisions hâtives. Cette année doit être mise à profit par les conjoints pour réfléchir à la décision de divorcer et la prendre de manière rationnelle.
• Un divorce pour cas de rigueur ne suit pas de directives légales précises. La question de savoir s’il existe un motif de divorce pour cas de rigueur est toujours tranchée au cas par cas.
• Il existe certaines conditions qui peuvent aider les juges à prendre leur décision
• Avant qu’un divorce pour cas de rigueur ne soit décidé par un juge, d’autres alternatives peuvent être envisagées. L’une des possibilités est la médiation ordonnée par le tribunal, qui tente de résoudre les conflits au préalable et d’éliminer la raison du divorce pour cas de rigueur.

Le divorce selon la loi – cas ordinaires et cas exceptionnels

La loi réglemente les divorces en deux cas réguliers et deux cas exceptionnels. La première règle est l’acceptation de l’échec du mariage après que les deux époux ont demandé le divorce après une année de séparation ou que l’un des époux a accepté la demande de divorce de l’autre. Le deuxième cas décrit la situation dans laquelle l’un des conjoints a demandé le divorce, mais l’autre ne l’a pas accepté. La loi stipule ici qu’après trois ans de séparation, le consentement des deux partenaires n’est plus nécessaire et que le divorce peut être prononcé, car on ne peut plus supposer que le mariage peut être sauvé. Dans les deux cas, l’échec du mariage est présumé de manière irréfutable.

Le tribunal de la famille connaît désormais deux cas exceptionnels par rapport aux cas normaux de divorce. La réglementation des cas de rigueur décrit le divorce anticipé, avant l’expiration de l’année de séparation et la clause de rigueur décrit le maintien du divorce dans l’intérêt des enfants communs ou en raison de la situation particulière du conjoint.

• La loi réglemente les divorces en cas de règle et d’exception
• Les cas exceptionnels doivent être évités par la loi et ne doivent être utilisés qu’en cas d’urgence absolue.

L’année de séparation – le sens et le but

Le divorce pour cas de rigueur est toutefois l’exception absolue. Le législateur considère le mariage comme une relation contractuelle contraignante que les deux parties ont contractée consciemment et durablement. L’année de séparation doit permettre d’éviter les divorces pris à la légère et de donner le temps de bien réfléchir à cette décision importante. La dissolution du mariage n’est donc possible qu’à l’issue de l’année de séparation et seulement avec l’accord des deux conjoints. Si l’un d’eux voit toujours une chance de réconciliation, le divorce ne peut être prononcé qu’après trois ans sans l’accord des deux partenaires. Le législateur considère donc le divorce pour cas de rigueur comme une exception absolue et l’année de séparation comme une nécessité et la règle.

• L’année de séparation doit protéger contre les décisions hâtives
• L’année doit être mise à profit par les conjoints pour réfléchir à la décision de divorcer et la prendre de manière rationnelle.

Les conditions – les fondateurs pour les cas de rigueur

Il n’existe pas de directives contraignantes pour un divorce pour cas de rigueur et les jugements sont toujours des décisions au cas par cas. Le point de départ doit cependant être la situation particulière qui justifie une décision de cas de rigueur. Le demandeur doit donc présenter dès le début des motifs importants pour le cas de rigueur et pouvoir également les prouver. Quelques conditions qui doivent néanmoins être respectées de manière globale :

Le mariage raté

Même dans le cas d’un divorce pour cas de rigueur, le juge aux affaires familiales doit d’abord examiner formellement si le mariage a échoué. Il faut éviter à cet égard d’assimiler la non-rétablissement du mariage à son caractère déraisonnable.

La séparation spatiale

La séparation doit également être constatée comme telle par le juge aux affaires familiales. Dans ce cas, il est préférable que les conjoints vivent séparés physiquement. En règle générale, le fait de vivre dans le logement commun des époux ne plaide pas en faveur d’un divorce pour cas de rigueur.

Le motif grave en la personne de l’autre conjoint

Le motif important qui justifie la situation de rigueur doit toujours résider dans la personne de l’autre conjoint. Si, par exemple, l’un des conjoints souhaite divorcer uniquement pour épouser son/sa nouveau/ne partenaire, le motif important n’est pas présent dans la personne du conjoint actuel et le motif ne suffit pas pour un divorce pour cas de rigueur.

La description détaillée de la raison

La raison importante qui plaide en faveur du divorce pour cas de rigueur doit être décrite en détail par le conjoint. Une simple affirmation ne suffit pas à cet égard. La dureté inacceptable de la situation doit se rapporter au « maintien du mariage » et pas seulement à une situation non pertinente. La durée du mariage n’a pas d’importance et n’a aucune influence sur le résultat.

La décision de savoir s’il s’agit d’un cas de rigueur ou non doit donc toujours être prise en fonction de la situation individuelle. Pour une meilleure compréhension, les cas qui ont été refusés pour un divorce pour cas de rigueur sont utiles. Il n’y a donc pas de cas de rigueur lorsque

• De simples difficultés, des désaccords ou des besoins existent, comme cela arrive de temps en temps dans tout mariage.
• Présence de frictions permanentes, de sorties répétées ou d’incompréhension des intérêts de l’autre
• L’un des conjoints souhaite contracter un nouveau mariage
• La gestion du ménage est négligée ou des scènes de jalousie sans raison apparente viennent constamment d’un partenaire.
• Un mariage de complaisance existe et n’a été contracté que dans le but d’obtenir un permis de séjour pour le conjoint étranger.
• La fidélité conjugale a été violée ou si l’un des conjoints vit une relation conjugale avec un autre partenaire.

Dans les cas de divorce pour cas de rigueur, il s’agit souvent d’un exercice d’équilibre. La situation individuelle est déterminante pour le jugement du tribunal de la famille. Selon le motif, différents juges ont déjà rendu des décisions différentes. Il n’est donc pas possible de répondre de manière générale à la question de savoir si une situation est une raison pour un cas de rigueur.

• Un divorce pour cas de rigueur ne suit pas de directives légales précises
• La question de savoir s’il existe un motif de divorce pour cas de rigueur est toujours tranchée au cas par cas.
• Il existe certaines conditions qui peuvent aider les juges à prendre leur décision

Alternatives au divorce pour cas de rigueur – médiation ordonnée par le tribunal

Outre le divorce pour cas de rigueur, il existe toutefois d’autres alternatives. L’une d’entre elles est l’injonction du juge de participer à une médiation. Le juge peut ordonner que les époux participent, individuellement ou ensemble, à une réunion d’information gratuite sur la médiation et qu’ils présentent une attestation à cet effet.

La médiation est un moyen de résolution pacifique des conflits qui doit aider les conjoints à résoudre leurs problèmes. Une tierce personne neutre aide le couple à résoudre les conflits difficiles et à trouver une nouvelle voie. Cette alternative est souvent utilisée lorsque des enfants communs sont impliqués dans le divorce. Grâce à cette alternative, le tribunal espère parvenir à un règlement pacifique des problèmes et éviter un divorce pour cas de rigueur.

• Avant qu’un juge ne décide d’un divorce pour cas de rigueur, d’autres alternatives peuvent être envisagées
• Une alternative est la médiation ordonnée par le tribunal, qui tente de résoudre les conflits au préalable et d’éliminer la raison du divorce pour cas de rigueur.

Divorce : guide, aide et conseils

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• Divorce : guide pratique

Tous les faits – la pension alimentaire en cas de séparation et de divorce

La pension alimentaire de séparation est due pour la période entre la séparation et le divorce. Toutefois, le versement de la pension alimentaire de séparation est soumis à certaines conditions. De plus, la pension alimentaire de séparation n’est pas calculée automatiquement, mais doit être demandée séparément. Mais quand a-t-on droit à une pension alimentaire de séparation ? Quel en est le montant ? Et qu’en est-il de la pension alimentaire après le divorce ?

L’essentiel en un coup d’œil :

• Pour faire valoir une pension alimentaire de séparation, certaines conditions doivent être remplies. Les époux doivent vivre séparément et l’un des deux doit être dans le besoin et l’autre capable de fournir des prestations.
• La pension alimentaire de séparation est calculée sur la base du revenu net corrigé des époux. Celui-ci est calculé en fonction de nombreux facteurs financiers différents
• La pension alimentaire de séparation est généralement due pour la période allant de la séparation au divorce et doit garantir aux deux partenaires un niveau de vie similaire, même après la séparation.
• Même si la pension alimentaire de séparation est supprimée après le divorce, l’obligation d’entretien ne cesse pas automatiquement. La pension alimentaire après le divorce doit être redemandée séparément après le divorce.

Quand a-t-on droit à une pension alimentaire pour cause de séparation ?

Tant qu’un mariage existe, les époux sont responsables l’un de l’autre, même s’ils vivent séparés. Cela concerne surtout l’aspect financier, car celui-ci change considérablement pour les deux partenaires après une séparation. En général, celui qui ne peut pas subvenir à ses propres besoins a droit à une pension alimentaire en cas de séparation, mais seulement si l’autre partenaire gagne suffisamment d’argent pour pouvoir payer une pension alimentaire. Ces dispositions sont toutefois soumises à certaines conditions.

Vivre séparément

Une condition préalable à l’obtention d’une pension alimentaire de séparation est que les deux partenaires vivent séparément. Cela est possible aussi bien dans des logements séparés que dans le même logement. Ce qui est déterminant, c’est que les deux partenaires tiennent un ménage séparé l’un de l’autre. Les choses telles que les courses ou les repas communs sont donc faites séparément. En cas de séparation, il est en outre important de fixer la date exacte, tant pour la détermination de l’année de séparation que pour les autres conséquences juridiques de la séparation. Un document signé par les deux partenaires indiquant la date et le contenu de la séparation est donc utile pour entamer d’autres démarches juridiques.

Le besoin d’un partenaire

Le partenaire qui demande la pension alimentaire de séparation doit, selon la loi, être dans le besoin. Il n’y a pas de cadre défini pour ce principe. Ce qui est déterminant, ce sont les revenus que les deux conjoints ont perçus pendant le mariage. L’objectif est de permettre au créancier d’aliments de conserver, pendant la séparation, un niveau de vie similaire à celui qu’il avait avant la séparation. Cette disposition est particulièrement importante pour les conjoints dont l’un n’a pas exercé de profession pendant le mariage et ne dispose pas de revenus propres.

La performance du partenaire

Pour que le créancier d’aliments puisse demander une pension alimentaire, le partenaire doit être capable de payer. Cela signifie que celui-ci peut payer une pension alimentaire sans mettre en péril ses propres moyens d’existence appropriés. Il doit rester au payeur une franchise après déduction de la pension alimentaire. Si celle-ci est inférieure à 1.200 euros par mois ou si le payeur ne perçoit que l’allocation de chômage I ou II, il ne doit généralement pas payer de pension alimentaire de séparation.

Si toutes ces conditions sont remplies, l’un des conjoints a droit à une pension alimentaire de séparation. Celle-ci doit toutefois être demandée et n’est pas versée automatiquement à l’époux dans le besoin.

• Pour faire valoir une pension alimentaire de séparation, certaines conditions doivent être remplies
• Les époux doivent être séparés et l’un des deux doit être dans le besoin et l’autre capable de subvenir à ses besoins.

Comment se calcule la pension alimentaire de séparation ?

En général, chaque conjoint a droit à la moitié du revenu total disponible, mais celui qui travaille reçoit une sorte de bonus d’activité correspondant à un septième du revenu. La pension alimentaire s’élève donc à trois septièmes du revenu net ajusté du conjoint selon le tableau de Düsseldorf. Ce calcul n’est toutefois appliqué que si le bénéficiaire de la pension alimentaire ne génère pas de revenus propres. Si le bénéficiaire de la pension alimentaire travaille lui-même, la pension alimentaire s’élève à trois septièmes de la différence entre les deux revenus nets ajustés. Si les deux partenaires travaillent, le montant de la pension alimentaire est moins élevé.

La loi ne donne cependant pas de règle uniforme pour le calcul du revenu net ajusté, sur l’indication duquel se base le montant de la pension alimentaire de séparation. Pour déterminer ce revenu, les tribunaux de la famille se basent sur des directives de la cour d’appel compétente. Pour le déterminer, on additionne généralement un grand nombre de facteurs et on calcule ainsi un revenu mensuel moyen de la période du mariage. Le revenu n’est pas le seul facteur à entrer en ligne de compte, il y a aussi des facteurs tels que les arriérés d’impôts, les revenus de la location ou de l’affermage et les primes de Noël et de vacances.

• La pension alimentaire de séparation est calculée en fonction du revenu net corrigé des époux
• Le revenu net ajusté est calculé par rapport à de nombreux facteurs financiers différents

Combien de temps a-t-on droit à une pension alimentaire en cas de séparation ?

La pension alimentaire pour séparation est en principe calculée à partir du moment de la séparation jusqu’au divorce. La durée de la séparation n’a pas d’importance. Dans certains cas, l’obligation d’entretien peut toutefois prendre fin plus tôt. Par exemple, lorsque l’époux créancier gagne suffisamment d’argent et n’a plus besoin de la pension alimentaire, lorsque l’époux créancier vit durablement avec un nouveau partenaire ou lorsque le créancier a commis un délit grave contre l’autre. Dans ces cas, tout dépend de la situation individuelle.

• La pension alimentaire de séparation est généralement due pour la période allant de la séparation au divorce.
• La pension alimentaire de séparation doit garantir aux deux partenaires un niveau de vie similaire, même après la séparation

Pension alimentaire après le divorce – pension alimentaire pour époux et pension alimentaire pour séparation de corps

Le droit à une pension alimentaire de séparation s’éteint avec le divorce, mais cela ne signifie pas que l’obligation d’entretien prend fin. Après le divorce, il est toujours possible de faire valoir une pension alimentaire, à savoir la pension alimentaire post-conjugale. Le montant de cette pension est généralement identique, sauf si les revenus ont changé après le divorce. Il convient toutefois de noter que la pension alimentaire post-conjugale doit être demandée séparément et qu’elle n’est pas versée automatiquement, même si une pension alimentaire de séparation a été versée auparavant !

• Même si la pension alimentaire de séparation est supprimée après le divorce, l’obligation d’entretien ne cesse pas automatiquement.
• La pension alimentaire après le divorce doit être redemandée séparément après le divorce.

Divorce : guide, aide et conseils

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