Quiconque interroge aujourd’hui une IA sur la valeur de son terrain, un rendement locatif ou une question fiscale révèle souvent plus qu’il ne le pense : des indications de localisation, des prix d’achat, parfois même des noms et des coordonnées de contact. La plupart des chatbots IA répandus traitent ces requêtes sur des serveurs situés hors de l’UE – une différence juridique qui pose rapidement problème pour des données immobilières et financières sensibles, comme le montre également notre aperçu des modèles d’IA comparés.
Pourquoi le RGPD n’est pas une simple mention en petits caractères pour les outils d’IA
Le règlement général sur la protection des données (RGPD) encadre depuis 2018, à l’échelle de l’UE, la manière de traiter les données à caractère personnel. Pour un chatbot, cela ne concerne pas seulement le nom et l’adresse e-mail, mais toute information pouvant être rattachée à une personne – et c’est précisément presque toujours le cas pour les questions immobilières et fiscales.
Adresse ou référence cadastrale d’un terrain
Prix d’achat ou revenus locatifs d’un bien précis
Noms de locataires, d’acheteurs ou d’héritiers
Indications de revenus ou de patrimoine pour des questions fiscales
Coordonnées de contact dans des documents téléchargés
Le RGPD exige à cet égard trois choses, difficiles à vérifier pour de nombreux services d’IA : un niveau de protection adéquat au lieu de traitement, une transparence sur ce qui advient des données, et une base juridique claire pour toute transmission à des tiers.
À retenir : ce n’est pas la question elle-même qui pose problème, mais l’endroit où la réponse est calculée et ce qu’il advient de la saisie par la suite.
Où atterrissent les données ? Aperçu de la localisation des serveurs
Selon l’IA utilisée, le traitement des données obéit à des ordres juridiques totalement différents. Pour les questions immobilières, avec leurs indications naturellement personnelles, un examen attentif s’impose avant de télécharger des documents sensibles.
États-Unis, centres de données UE parfois disponibles en option
Utilisation généralement juridiquement propre uniquement avec des accords complémentaires
Fournisseurs chinois (par ex. DeepSeek, Kimi)
Chine
aucune décision d’adéquation de l’UE, possibilité d’accès étatique
Fournisseurs de l’UE (par ex. Mistral AI, Lukinski AI)
France / Allemagne
directement soumis au RGPD, aucun examen de pays tiers nécessaire
Vous trouverez davantage d’informations sur les différents fournisseurs et leur évaluation respective en matière de protection des données dans les articles détaillés sur Mistral AI et DeepSeek.
Important : la seule localisation des serveurs n’est qu’un élément parmi d’autres. Même avec un serveur situé dans l’UE, un groupe américain peut se trouver en arrière-plan comme société mère, ce qui pourrait en théorie permettre aux autorités américaines d’exiger tout de même un accès en vertu de certaines lois. Une entreprise dont le siège, le cadre juridique et le centre de données se trouvent entièrement dans l’UE – comme c’est le cas pour Mistral AI ou Lukinski AI – exclut ce risque de la manière la plus fiable.
Ce que cela signifie concrètement pour les questions immobilières et fiscales
Justement pour les questions immobilières – prix d’achat, valeurs vénales de référence, relations locatives, questions fiscales liées à la vente ou à la location –, les indications sont souvent clairement rattachables à une personne ou à un bien. Quiconque travaille régulièrement avec une IA dans un cadre professionnel devrait se poser trois questions avant chaque saisie.
Où ces données atterrissent-elles techniquement ?
Sont-elles stockées ou revendues ?
Sont-elles intégrées à l’entraînement d’autres modèles ?
Groupes professionnels particulièrement exposés
Gestions immobilières disposant de données de locataires
Agents immobiliers avec des données d’annonces et d’acheteurs
Conseillers fiscaux avec des données de clients
Promoteurs immobiliers avec des données de projets et de contrats
Bailleurs privés avec des contrats de location privés
Documents nécessitant une prudence particulière
Baux avec noms et coordonnées bancaires
Contrats de vente avec indications notariales
Extraits du livre foncier
Justificatifs de revenus pour des financements
Avis d’imposition et justificatifs
L’AI Act : la deuxième règle importante de l’UE aux côtés du RGPD
Outre le RGPD, le règlement européen sur l’IA, appelé AI Act, s’applique progressivement depuis 2024. Tandis que le RGPD régit la manière de traiter les données à caractère personnel, l’AI Act régit le fonctionnement et la classification des systèmes d’IA eux-mêmes. Pour les questions immobilières et fiscales, une classification est particulièrement importante : les systèmes d’IA qui contribuent à des décisions relatives à la solvabilité ou aux accords de financement sont considérés comme des systèmes dits à haut risque et sont soumis à des obligations de contrôle nettement plus strictes qu’un simple chatbot pour des questions générales.
Pour la plupart des cas d’usage évoqués dans cet article – recherche, résumés, première orientation sur des questions fiscales – ces obligations renforcées ne s’appliquent pas. En revanche, quiconque intègre l’IA dans un processus automatisé d’octroi de crédit ou d’évaluation de solvabilité devrait également garder à l’esprit la classification selon l’AI Act, en complément de la vérification RGPD.
Le contrat de sous-traitance : pourquoi il est obligatoire pour un usage professionnel
Dès qu’une entreprise – même une petite gestion immobilière ou un agent immobilier indépendant – fait traiter des données à caractère personnel de tiers par une IA, la licence d’utilisation privée du fournisseur ne suffit juridiquement plus. Un contrat dit de sous-traitance (AVV) est alors nécessaire, précisant exactement à quelles fins le fournisseur d’IA peut utiliser les données, et à quelles fins il ne le peut pas.
De nombreux chatbots IA gratuits ou purement destinés à un usage privé ne proposent pas du tout un tel contrat, ou seulement pour des clients Enterprise coûteux. Quiconque, en tant qu’employé, agent immobilier ou conseiller fiscal, saisit des données de locataires ou de clients dans une IA sans contrat de sous-traitance valide agit ainsi dans une zone grise juridique – indépendamment de la qualité du résultat final fourni par l’IA.
À retenir : un bon résultat d’IA n’efface pas l’absence de base juridique – le contrat de sous-traitance doit exister avant la première saisie, pas être vérifié après.
Liste de contrôle : comment reconnaître une IA conforme au RGPD
Tous les fournisseurs ne rendent pas facilement accessibles leurs indications en matière de protection des données. Ces cinq points peuvent généralement être vérifiés en quelques minutes dans les conditions d’utilisation ou la déclaration de protection des données d’un fournisseur, avant de saisir des données immobilières ou fiscales sensibles.
Localisation des serveurs clairement indiquée, idéalement dans l’UE
Contrat de sous-traitance disponible pour les clients professionnels
Délais de suppression des historiques de conversation indiqués
Aucune utilisation automatique pour l’entraînement des modèles sans consentement
Déclaration de protection des données en langue allemande, facile à trouver
Vos droits en tant que personne concernée selon le RGPD
Droit
Signification en termes simples
Droit d’accès (art. 15)
Vous pouvez savoir quelles données sont stockées à votre sujet
Droit à l’effacement (art. 17)
Vous pouvez exiger la suppression de vos données
Droit d’opposition (art. 21)
Vous pouvez vous opposer au traitement de vos données
Droit à la portabilité des données (art. 20)
Vous pouvez demander vos données dans un format courant
Chez les fournisseurs situés hors de l’UE, ces droits sont en pratique nettement plus difficiles à faire respecter, car ni l’autorité de contrôle compétente ni le tribunal compétent ne se trouvent en Allemagne. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles, pour des questions immobilières et fiscales professionnelles, il vaut la peine de s’intéresser au siège de l’entreprise d’un fournisseur d’IA.
Notre approche : Lukinski AI
C’est précisément pour cette raison que nous avons conçu Lukinski AI de manière à ce que ces questions ne restent pas sans réponse :
Serveurs en Allemagne plutôt que chez un fournisseur américain
Aucune transmission à des tiers – les historiques de conversation ne sont ni vendus ni utilisés pour l’entraînement d’une IA tierce
Aucun suivi, aucun cookie – l’historique reste local dans le navigateur
Base de données officielle – valeurs vénales de référence issues de sources réelles des commissions d’expertise
Les deux domaines sont utilisables gratuitement (avec une limite raisonnable de messages) ; pour une utilisation plus intensive, il existe une version Pro offrant davantage de conversations simultanées et une fonction de mémorisation facultative, qui ne retient que les informations explicitement mentionnées – jamais enregistrées automatiquement. Il reste important de souligner que même une IA allemande conforme au RGPD ne remplace pas un conseil fiscal juridiquement contraignant, mais fournit une première orientation solide.
Exemples pratiques du quotidien
Exemple 1 : une gestion immobilière vérifie un bail
Une gestion immobilière souhaite faire vérifier simultanément les clauses de charges dans vingt baux. Avec un chatbot américain, il faudrait au préalable procéder à une vérification de pays tiers accompagnée d’un contrat de sous-traitance. Avec une solution d’IA allemande, cette étape disparaît, car les données ne quittent pas le cadre juridique national.
Exemple 2 : un agent immobilier calcule les frais d’acquisition
Un agent immobilier fait calculer pour un client les droits de mutation, les frais de notaire et de livre foncier pour un bien à Munich. Comme seuls un prix d’achat et un Land sont mentionnés, et non un nom, le risque est faible – il vaut néanmoins la peine de prendre l’habitude de saisir systématiquement le moins de détails personnels possible.
Exemple 3 : un bailleur pose une question sur le délai de spéculation
Un bailleur privé demande si une vente serait imposable dans le cadre du délai de spéculation de dix ans. Même sans mention du nom, il est souvent possible de déduire une personne précise à partir de la date d’achat, de l’adresse et du prix de vente – une raison de privilégier, pour de telles questions, une IA européenne avec une situation claire en matière de protection des données.
Exemple 4 : un promoteur immobilier compare des fournisseurs d’IA pour des documents de projet internes
Un promoteur immobilier souhaite faire résumer par une IA des descriptifs de construction, des calculs et des plans de plusieurs projets. Comme ces documents contiennent souvent aussi des données d’acheteurs et de financement, l’entreprise opte délibérément pour un fournisseur disposant d’un site de serveurs dans l’UE et d’un contrat de sous-traitance valide, plutôt que de se fier uniquement au chatbot le moins cher ou le plus rapide.
Questions fréquentes sur l’IA et le RGPD pour les questions immobilières et fiscales
Puis-je saisir des baux privés dans une IA ?
Oui, en principe, si l’IA utilisée offre une base juridique suffisante et une protection des données adéquate. Pour un usage professionnel avec des données de locataires de tiers, un contrat de sous-traitance est en outre nécessaire.
ChatGPT ou Gemini sont-ils interdits pour des données immobilières ?
Il n’existe pas d’interdiction générale, mais les utilisateurs devraient vérifier si un accord complémentaire existe pour les données d’entreprise et si des données à caractère personnel de tiers devraient réellement être saisies.
Que se passe-t-il si j’ai saisi par erreur des données sensibles ?
De nombreux fournisseurs permettent de supprimer des conversations individuelles dans l’espace du compte. Sur le plan juridique, il est en outre recommandé de signaler au fournisseur, via le formulaire de contact, une demande de suppression au titre de l’article 17 du RGPD.
Pourquoi une IA allemande est-elle avantageuse pour les questions immobilières ?
Parce que la localisation des serveurs, le droit contractuel et le contrôle de la protection des données se trouvent en Allemagne, la vérification fastidieuse d’un transfert vers un pays tiers, nécessaire avec des fournisseurs américains ou chinois, disparaît.
Pour quels groupes professionnels ce sujet est-il particulièrement important ?
Il est particulièrement pertinent pour les gestions immobilières, les agents immobiliers, les conseillers fiscaux, les promoteurs immobiliers et les bailleurs, qui travaillent régulièrement avec des données à caractère personnel de tiers.
Dois-je informer mes clients si j’utilise une IA pour leurs données immobilières ?
Oui. Conformément à l’obligation de transparence du RGPD, les locataires, acheteurs ou mandants devraient en principe savoir si leurs données sont transmises à une IA pour traitement, par exemple via une mention correspondante dans le bail ou dans la déclaration de protection des données de l’entreprise.
Un comparatif complet de tous les grands fournisseurs d’IA et de leur évaluation respective en matière de protection des données est disponible sur la page d’aperçu Modèles d’IA comparés.
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