Testament : bien léguer son patrimoine

En l’absence de testament, la succession est répartie selon les règles de la succession légale. Or, celle-ci n’est pas toujours dans l’intérêt du testateur. S’il existe un testament, les biens peuvent être répartis différemment de ce que prévoit la loi et des personnes non apparentées par le sang peuvent également hériter. Il est donc important de rédiger un testament non seulement pour régler précisément ses dernières volontés, mais aussi pour éviter les conflits au sein de la famille.

• Abattements et droits de succession

Prévenez les disputes au sein de la famille.

Contenu : Que peut-on régler dans un testament ?

Un testament annule l’ordre légal de succession et peut donc établir un nouvel ordre de succession. C’est le testateur qui désigne la personne qui héritera. Si plusieurs personnes sont désignées, les biens sont généralement répartis selon des quotas. La rédaction d’un testament permet en outre au testateur de léguer certains biens à certaines personnes, par exemple une voiture, des bijoux ou un bien immobilier. Juridiquement, ces biens ne sont pas considérés comme des héritages, mais comme des legs. Afin d’éviter les conflits autour de la succession, il est possible de répartir les biens dans un testament de manière à ce qu’aucun litige ne puisse survenir.

La rédaction d’un contrat : Le notaire aide

Les testaments peuvent être rédigés avec ou sans notaire. Si un testament est rédigé sans notaire, certaines choses doivent être respectées. L’auteur doit avoir au moins 16 ans et être « capable de tester », c’est-à-dire en pleine possession de ses facultés mentales. Le testament doit être rédigé à la main, car les copies imprimées à l’ordinateur ne suffisent pas à constituer un testament valable. Si le testament comporte plusieurs pages, chaque page doit être numérotée, agrafée et chaque page doit être datée et signée de manière uniforme. Un titre clair, tel que « Testament » ou « Mes dernières volontés », est recommandé afin d’indiquer clairement l’objectif de la lettre.

Toutefois, si un testament est rédigé avec l’aide d’un notaire, cela signifie que le testateur a consigné oralement ses dernières volontés à un notaire. Ceci est particulièrement important lorsque des biens immobiliers font partie de la succession, car un certificat d’héritier ou un testament notarié est nécessaire pour le transfert au registre foncier. S’il existe un testament notarié, les héritiers sont dispensés de la procédure de certificat d’héritier, qui est coûteuse et prend beaucoup de temps.

Hériter de biens immobiliers dans son testament

S’il n’y a pas de testament et qu’un bien immobilier fait partie de la succession, celui-ci devient la propriété des héritiers. La plupart du temps, une communauté d’héritiers se forme alors, dans laquelle personne ne peut disposer seul de l’héritage.

Communauté d’héritiers et éviter les litiges

Lors de la vente d’un tel bien, tous les héritiers doivent donner leur accord. Ce fait peut souvent entraîner des litiges au sein de la communauté des héritiers. De plus, les coûts d’un testament notarié sont généralement deux fois moins élevés que les coûts d’une procédure de certificat d’héritier à laquelle les héritiers sont confrontés en l’absence de testament. Le testament permet de régler précisément la dernière volonté concernant le bien immobilier et d’éviter des litiges et des frais superflus à toutes les personnes concernées.

Bien léguer – rédiger son testament en trois étapes

Dettes dans la succession : protégez votre patrimoine privé

L’héritier d’une succession reprend non seulement les biens, mais aussi les dettes du défunt. En règle générale, un héritier doit renoncer à un héritage pour dettes dans un délai de six semaines, faute de quoi il est responsable des dettes sur ses biens personnels. S’il est évident dès le départ qu’il s’agit d’un héritier pour dettes, l’héritage peut être répudié dans le délai de six semaines. S’il n’apparaît que plus tard que la succession est grevée de dettes, une demande d’insolvabilité de la succession peut être introduite. Le patrimoine privé de l’héritier est ainsi protégé et les dettes ne doivent être remboursées qu’à partir de la masse successorale.

Les pièges à éviter : Ce à quoi vous devez faire attention – Liste de contrôle

En particulier lorsqu’il s’agit de déterminer la meilleure façon de léguer sa succession, des erreurs apparaissent souvent dans la mise en œuvre correcte, ce qui limite les dernières volontés.

1. Pas de testament
2. Pas d’héritier de substitution
3. Partenaires non mariés
4. Pas d’enfants
5. Pas de clarté

Pas de testament

Sans testament, la succession légale entre automatiquement en vigueur. Cela peut non seulement conduire à des conflits au sein de la famille, mais aussi à ce que des êtres chers se retrouvent sans rien.

Pas d’héritier de substitution

Si l’héritier désigné est déjà décédé au moment du décès, la succession légale s’applique et elle n’est pas toujours en faveur du défunt. Il est donc très important de désigner un héritier de substitution pour éviter la succession légale.

Partenaires non mariés

Les partenaires non mariés doivent être clairement désignés dans le testament, car selon l’ordre de succession légal, ils ne reçoivent rien.

Pas d’enfants

Les couples mariés sans enfants et sans testament n’héritent pas entièrement au conjoint restant, mais également aux parents ou aux frères et sœurs. Si le conjoint doit administrer la succession, il faut le désigner précisément.

Pas de clarté

Un testament doit toujours indiquer clairement et de manière évidente pour tous quelles sont les dernières volontés. Si la manière dont la succession peut être traitée n’est pas clairement indiquée, des erreurs peuvent éventuellement survenir.

Succession légale : ce qui se passe sans testament

Si le défunt laisse des enfants et un conjoint, l’époux reçoit, selon l’ordre de succession légal, la moitié des biens. L’autre moitié est répartie entre les enfants. Si le défunt n’a pas d’enfants, le conjoint reçoit 75 % des biens et les parents de deuxième ordre, comme les frères et sœurs ou les parents, reçoivent le reste de l’héritage.

En règle générale, c’est toujours le conjoint qui hérite. En dehors de celui-ci, seuls les héritiers d’un ordre peuvent hériter, par exemple les enfants. S’il y a donc un héritier du premier ordre, comme un enfant par exemple, personne n’hérite du deuxième ou du troisième ordre.

Informez-vous également sur le thème : part réservataire dans l’héritage!

Statistiques : le patrimoine en Allemagne

Vous trouverez plus de chiffres et de faits sur le sujet sur : Statistiques du patrimoine.

Héritage et donations

Vous voyez ici les héritages et les donations en Allemagne. L’enquête s’étend de 2008 à 2018 et montre que plus de 110.000 héritages sont distribués chaque année. Un grand potentiel de litiges si la communauté des héritiers ne parvient pas à se mettre d’accord.

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Combien d’argent hérite-t-on ?

Depuis 2014, c’est surtout Hambourg qui est en tête en Allemagne. Hambourg est actuellement en tête avec 167,80 euros. Aucune autre ville n’hérite autant. Avec une population représentant 2,19% de l’ensemble de l’Allemagne (1,82 million sur 82,79 millions), le volume total des héritages s’élève chaque année à 305 731 600 euros.

• Part de la population de Hambourg 2,19
• Héritage en Allemagne (année de comparaison) 109 635 ; statistiquement 2 401 héritages à Hambourg
• Héritage total (Hambourg / an) 305.731.600 euros

Vendre un héritage ? Prix des logements en Allemagne

Voici les villes où les prix au mètre carré des appartements en copropriété sont les plus élevés, en comparant les années 2010 et 2018* (en euros par mètre carré).

1. Munich (Bavière) avec 8.342 euros par mètre carré ; de 6.737 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.695 euros par m² en 4 ans
2. Stuttgart (Bade-Wurtemberg) avec 5.925 euros par mètre carré ; de 4744 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.181 euros par m².
3. Francfort-sur-le-Main (Hesse) avec 6.060 euros par mètre carré ; de 4.373 euros par m² en 2014 ; augmentation de 1.687 euros par m².
4. Fribourg-en-Brisgau (Bavière) avec 4.943 euros par mètre carré ; de 4.740 euros par m² en 2014 ; augmentation de 203 euros par m².
5. Ingolstadt (Bavière) avec 4.969 euros par mètre carré ; de 4.287 euros par m² en 2014 ; augmentation de 682 euros par m².

Vous trouverez plus de chiffres et de faits sur le sujet sur : Statistiques du patrimoine.

Les principales questions : Testament et bien léguer

Pour éviter les querelles familiales et l’ignorance de la succession, il est important de régler l’héritage de son vivant. Nos experts ont répondu pour vous à toutes les questions importantes sur le sujet.

Quand une donation est-elle exonérée d’impôt ?

Les parents peuvent donner à leurs enfants quelque chose de leur héritage et ce, en franchise d’impôt. Cette possibilité permet d’alléger les droits de succession dus sur l’héritage. Les parents peuvent donner un montant exonéré de 500.000 euros à leurs enfants, alors que l’inverse est limité à un montant de 20.000 euros.

Puis-je céder ma maison à mon enfant ?

Si vous souhaitez que votre enfant, ou l’un de vos enfants, reçoive votre bien immobilier, vous pouvez le céder de votre vivant. Toutefois, cela est considéré comme une donation et, par conséquent, chaque année que vous vivez après la donation, votre descendant possède dix pour cent du bien immobilier.

Comment un héritage est-il réparti en l’absence de testament ?

En l’absence de testament, l’héritage est réparti selon l’ordre de succession légal. Dans cette succession, ce sont en premier lieu les conjoints et les enfants qui sont pris en compte. Les autres membres de la famille ne sont généralement pas pris en compte.

Combien coûte le transfert d’une maison ?

Le coût de la transmission d’une maison dépend de la valeur du bien immobilier. En règle générale, la valeur est déterminée selon la méthode de la valeur comparative.

Une donation est-elle imposable ?

Une donation doit être imposée de la même manière qu’un héritage, mais les mêmes abattements s’appliquent aux donations qu’aux héritages.

Qu’entend-on par donation ?

La donation est une libéralité par laquelle une personne enrichit une autre personne sur la base de son patrimoine, sans exiger en contrepartie une prestation pécuniaire.

Vente de biens immobiliers ? Conseils pour maison & appartement

Quelle est la valeur de ma maison ? Qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain, d’un appartement ou d’un immeuble entier, le fondement d’un transfert immobilier réussi est toujours une évaluation solide et réaliste de son propre bien immobilier.

Vendre un appartement

Vente d’un logement – De nombreuses raisons dans la vie nous amènent à envisager de vendre notre logement en copropriété. Surtout à un âge avancé. Est-il moins adapté à l’habitat des seniors, difficile d’accès ou tout simplement trop grand et trop cher ? Un déménagement pour raisons professionnelles s’impose-t-il ou l’appartement est-il devenu trop petit pour la famille ? Lukinski vous soutient de manière compétente et fiable dans la vente de votre logement. Utilisez notre service en ligne et obtenez une évaluation de votre logement.

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• Évaluer un appartement

Vendre une maison

Vendre une maison – Les maisons individuelles se caractérisent par le fait qu’elles ne sont habitées que par une famille, un couple ou une personne vivant seule. Elles disposent d’un jardin qui est également la propriété du propriétaire. Toutes les maisons individuelles ne sont pas habitées par leurs propriétaires. Il est également possible de louer une maison individuelle avec jardin. Dans presque tous les Länder, les maisons individuelles jouissent d’une très grande popularité en tant que forme d’habitation. La demande sur le marché immobilier est donc importante.

• Vendre une maison
• Evaluer la maison

Améliorer la satisfaction client : nouveaux clients et clients réguliers

Ici, vous pouvez distinguer deux domaines fondamentaux, la création de services et la création de produits. Examinons d’abord comment rendre les clients heureux grâce aux produits.

Produits : qualité, design et fiabilité

En principe, vous pouvez classer les produits en trois catégories. Les produits de la gamme de prix bas, les produits de la gamme de prix moyens et les produits de la gamme de prix élevé. Selon cela, les exigences et les souhaits des clients diffèrent. Pour les produits de la gamme de prix bas, le design et le matériau sont naturellement négligeables. Cela diffère complètement pour les produits de haute gamme, ici le client prête attention à chaque détail. Le couture sur l’article de vêtement, le bouton manquant, la fonction de filtrage dans le logiciel, l’embellissement par des applications et le travail des métaux précieux sur la bijouterie. Selon cela, vous devez adapter votre plan d’affaires.

Au total, les aspects suivants jouent donc un rôle central concernant votre produit et la satisfaction des clients :

1. Design
2. Qualité supérieure
3. Matériau de meilleure qualité
4. Couleurs modernes
5. Fiable
6. Et cetera

Services : Avis, livraison et disponibilité

Les services reposent d’une part sur le produit, qu’il s’agisse d’une séance de yoga ou d’une consultation en marketing des médias sociaux, et d’autre part sur la culture du service. Cela commence dès le premier appel téléphonique et une salutation amicale, ainsi que la réponse aux questions centrales, et se termine par une livraison ponctuelle. Il faut également ajouter la fidélisation à long terme des clients, par exemple via des points de fidélité ou une communauté dédiée sur les médias sociaux. Ici aussi, il existe des différences entre les produits bas prix et les produits haut de gamme.

Avec les produits bas prix, une consultation détaillée n’est généralement pas incluse dans l’offre de services. Cela diffère nettement pour les produits haut de gamme dans le domaine des services, où beaucoup de temps est souvent investi dès le départ. Comme dans la consultation en marketing des médias sociaux mentionnée plus haut, ou encore chez l’agence immobilière, qui investit généralement plusieurs jours avant qu’un marché ne soit conclu ou non.

Tous ces aspects jouent également un rôle dans votre plan d’affaires : quels sont les standards sectoriels dans votre domaine et ce qui rend votre service particulièrement spécial ?

1. Accompagnement client avant/après l’achat
2. Livraison ponctuelle
3. Et cetera

Guide : Devenir indépendant et élaborer un plan d’affaires

Vous souhaitez devenir indépendant en tant qu’agence immobilière ou avec une autre idée d’entreprise ? Nous vous accompagnons avec des conseils pour votre plan d’affaires et votre concept. Que ce soit en tant qu’indépendant à temps plein ou à temps partiel : celui qui souhaite créer sa propre entreprise doit réfléchir à beaucoup de choses, avant et dans l’exploitation. De l’idée adaptée à l’assurance maladie – qu’est-ce qu’il faut prendre en compte lorsqu’on veut devenir indépendant ?

Pour les entrepreneurs, il n’existe pas de formation ou de perfectionnement. On est soit directeur ou directrice d’entreprise, soit on ne l’est pas. Ce qui est important, c’est toujours son propre enthousiasme, car seul celui-ci permet d’améliorer chaque jour.

Les sujets en bref :

1. Plan d’affaires
2. Créateurs d’entreprise et équipe de création
3. Produit / service : USP
4. Améliorer la satisfaction client
5. Aperçu du marché: Clients & Concurrents
6. Referenzkunden: Transfert d’image positif
7. Analyse du marché / Validation: Idée d’entreprise
8. Standortwahl
9. Marketing Konzept: Distribution
10. Publicité : Google Ads, SEO, journal, radio ?
11. Marketing : publicité média, coûts et TKP
12. Marketing : salons, formations et publicité commerciale
13. Marketing : entretien de vente, appel téléphonique et psychologie
14. Marketing : actions, réductions et offres spéciales
15. Marketing : Médias sociaux et publicité en ligne
16. E-Business : commerce électronique dans l’entreprise
17. Kooperationen : principe de coopération
18. Finanzplanung : capital et financement

Retour à l’overview :

• Créer une entreprise
• Rechtsformen : société en nom collectif, société en commandite, SARL, SA & Co.

Aperçu de l’obligation de divulgation : Déclarer honnêtement les défauts d’un bien immobilier

• Le vendeur clarifie les aspects importants du bien immobilier avec l’acheteur potentiel.
• Obligation de divulgation = obligation d’information

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Qu’est-ce qu’une stratégie de mise en marché accomplit concrètement

En substance, une stratégie de mise en marché répond à quatre questions : Quoi est vendu (profil de l’objet), à qui (cible), par quel canal (portail, réseau, off-market) et à quel prix. Chacune de ces variables influence les autres — un penthouse à 2,4 millions d’euros n’a pas besoin du même mélange de canaux qu’un Placement de capitaux de deux pièces à 280 000 €. La vue d’ensemble suivante montre les leviers qu’une stratégie complète doit couvrir.

• Stratégie tarifaire — Valeur du marché, marge de négociation, procédure de mise aux enchères
• Profil cible — Utilisateurs finaux, investisseurs, bureau familial
• Fiche descriptive & univers visuel — plan, photos HDR, éventuellement visite en 3D
• Mix de canaux — ImmoScout, réseau, Off-Market, Social
• Timing — Printemps/automne, taux d’intérêt, phase du marché local
• Qualification — Vérification de la solvabilité avant la visite

Stratégie de prix : la valeur de marché est la base, pas la fin

La plupart des erreurs de mise en vente commencent avec le prix proposé. Trop élevé — l’immobilier « brûle » sur les portails, après 90 jours, il est considéré comme invendable et le prix réalisable diminue. Trop bas — de l’argent jeté par la fenêtre. Une analyse sérieuse de l’évaluation d’un bien immobilier est obligatoire, selon l’objet, avec la méthode de la valeur de comparaison (ETW, EFH) ou la méthode du rendement (immeuble collectif, objet à rendement).

Exemple de calcul : appartement en copropriété à Cologne-Sülz

Imaginons un appartement de 78 m² à Cologne-Sülz, année de construction 2008, bien aménagé. Le prix du marché des 12 derniers mois se situe à 6.200 €/m² — soit environ 484.000 €.

La différence entre une mauvaise et une bonne stratégie se situe à environ 53.000 € — pour la même propriété. C’est réellement le levier d’une stratégie de mise en vente.

Définir le public cible : utilisateurs propriétaires ≠ investisseurs

Avant même qu’une seule annonce soit publiée, il faut être clair sur qui va acheter l’immeuble. Les acheteurs propriétaires achètent émotionnellement — emplacement, école, voisinage, feeling. Les investisseurs calculent — calculer le rendement brut, calculer le rendement net, calculer le facteur de prix d’achat. Une mise en marché qui souhaite toucher les deux groupes en même temps n’en touche aucun correctement.

• Exposé pour acheteurs propriétaires — mode de vie, plan, description de l’emplacement
• Exposé pour investisseurs — tableau des loyers, facteur de prix d’achat, cashflow
• Acheteurs premium — off-market, approche discrète, réseau
• Family Office — biens existants, durée de détention longue, emplacements B

Mix de canaux : portail, réseau et off-market

ImmoScout24, Immowelt & Co. atteignent une grande portée — mais tout le monde voit l’annonce, y compris les acheteurs non qualifiés. La conséquence : 80 demandes, 5 visites, 1 acheteur. Cela fonctionne pour les objets standards. Pour les immobilier premium à partir de 1,5 million d’euros, le Off-Market est souvent meilleur — accès direct aux acheteurs qualifiés de la liste de clients fidèles d’un courtier spécialisé, sans que l’immobilier ne soit « exposé » publiquement.

Erreurs fréquentes dans la mise en marché

Comme indiqué dans le guide Vendre un bien immobilier, la plupart des échecs de vente ne tiennent pas au marché, mais à la stratégie. Trois erreurs apparaissent particulièrement souvent — et toutes sont évitables dès lors que l’on sait sur quoi porter attention.

• Prix irréaliste — Rêverie au lieu d’analyse du marché
• Photos de mauvaise qualité — Photos de téléphone au lieu de photographie HDR
• Aucune qualification — tout le monde peut visiter
• Canal inadéquat — objet de luxe sur un portail de masse
• Documents incomplets — absence d’attestation énergétique, de plan, de déclaration de copropriété
• Ignorer le timing — vente en période de marché faible

Délimitation : stratégie de mise en marché vs. exécution de la vente

La stratégie de mise en marché ne s’arrête pas au premier intéressé — elle s’étend jusqu’aux négociations de prix et à la qualification de l’acheteur. À distinguer de cela figure la gestion de la vente : acte notarié, inscription au registre foncier, calcul des frais notariaux, remise des clés. Les aspects fiscaux doivent également être pris en compte — celui qui vend pendant la période de calcul de la période de spéculation devrait intégrer la taxe de spéculation sur l’immobilier dans sa marge de prix, sinon l’administration fiscale engloutira la marge.

Quand un agent immobilier fait la différence

Un agent immobilier professionnel coûte 3–3,57 % de commission (répartie selon le principe du commanditaire), mais fournit trois choses que les vendeurs privés ont rarement : des données de marché fiables, une liste de prospects préqualifiés et de l’expérience en négociation. Pour une immobilier de 600.000 €, 3 % représentent environ 18.000 € — ce qui se justifie dès que l’agent immobilier parvient à obtenir 4 % de plus au prix de vente. Celui qui vend sans agent immobilier devrait prendre le livre Vendre une maison comme lecture obligatoire.

FAQ sur la stratégie de mise en vente

Combien de temps dure une mise en vente professionnelle d’une immobilier ?

Une immobilier standard évaluée correctement se vend généralement en 6–12 semaines, du moment de la publication de l’annonce jusqu’à la signature du notaire. Les objets de luxe et les immobilier spéciales comme les immeubles à plusieurs logements nécessitent en général 3–6 mois, car le cercle de clients potentiels est plus restreint et l’analyse plus approfondie. Celui qui n’a pas reçu d’offre sérieuse après 4 mois a presque toujours un problème de prix ou de canal — et non un problème de marché.

Est-ce que la procédure de mise en concurrence vaut la peine même pour des appartements normaux ?

Oui, si l’emplacement est recherché et que l’objet est propre. Le principe : proposer légèrement en dessous de la valeur du marché, des visites groupées, un délai pour des offres engageantes. Sur des marchés tendus comme Munich, Berlin-Mitte ou le centre-ville de Hambourg, les prix finaux sont régulièrement de 5 à 10 % supérieurs au prix initial proposé. Dans les zones B et C, ce procédé fonctionne souvent moins bien — là, il manque la densité d’acheteurs pour un réel concours.

Dois-je adopter une autre stratégie pour une Kapitalanlage que pour une immobilie utilisée en propre ?

Definitivement. Pour une immobilie utilisée comme placement de capitaux, ce sont les chiffres qui décident — rendement locatif, facteur de prix d’achat, cashflow, évolution de l’emplacement. Le dossier doit clairement indiquer ces valeurs, idéalement avec une liste des locataires actuelle, une réserve d’entretien et des procès-verbaux des assemblées des copropriétaires. Pour les objets destinés à l’usage personnel, ce sont l’émotion, le plan et le sentiment d’habitation qui comptent — la stratégie de mise en vente est ici différente, même si l’immobilie est techniquement identique.

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