Évaluer un immeuble collectif en moins de 5 minutes

Commençons par un cas qui pourrait t’arriver aujourd’hui :

Imagine qu’une connaissance soit assise à côté de toi dans un café et te dise : « Ici, dans la rue, quelqu’un veut vendre un immeuble collectif, je connaissais la vieille dame, son fils s’en occupe maintenant. Je vais me renseigner pour toi ». Un jour plus tard, tu reçois les chiffres sur Whatsapp : 240.000 euros de loyer annuel, le prix d’achat serait de 8,5 millions, situation A. Ça a l’air passionnant – mais est-ce vraiment une bonne affaire ?

Important : tu n’as besoin que de deux chiffres – le prix d’achat (PAC) et le loyer annuel net (LAN). Une fois que tu les as, tu peux immédiatement calculer le facteur prix d’achat et le rendement. Ces deux chiffres sont les plus importants pour savoir si un investissement est judicieux ou non.

Un autre conseil : qu’il s’agisse du rendement ou du facteur prix d’achat, utilise mes calculateurs immobiliers gratuits sur Immobilien Guru.

Streaming gratuit ici – l’évaluation immobilière la plus rapide du monde

Calculer le facteur prix d’achat et le rendement

exemple :

• Prix d’achat : 8 500 000
• JNKM : 240 000 EUROS

Maintenant, tu peux commencer directement :

Facteur prix d’achat = prix d’achat / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un facteur de prix d’achat de 35 signifie qu’il te faudra plus de 35 ans pour récupérer le prix d’achat grâce aux revenus locatifs – sans frais, sans intérêts, sans risque. Bien trop long.

Quel est ton rendement ?

Cela aussi, tu peux le voir tout de suite :

Rendement = JNKM / prix d’achat = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Cela semble correct au premier abord – mais est-ce vraiment le cas ?

La limite magique : 5,5 % ou plus – s’applique au taux d’intérêt actuel de 3,5

Si tu travailles avec des capitaux étrangers – et c’est le cas de presque tout le monde – tu dois tenir compte des taux d’intérêt actuels. Supposons que tu obtiennes 3,5 % d’intérêts. À cela s’ajoutent de manière réaliste environ 2 % pour l’entretien et les réserves. Cela fait un total de 5,5 %.

Tu ne gagnes donc qu’à partir d’un rendement supérieur à 5,5

Avec un rendement de seulement 2,8 %, tu subis des pertes, mois après mois, malgré les loyers perçus.

Quel est le montant maximum que tu devrais payer ?

C’est là qu’intervient l’astuce : il suffit d’inverser la formule. Tu veux un rendement d’au moins 6 % ? Alors

Prix d’achat = JNKM / rendement souhaité Prix d’achat = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

Avec un rendement de 6 %, le bien devrait coûter au maximum 4 millions d’euros. Avec un rendement de 8 %, il ne devrait même pas dépasser 3 millions d’euros.

Exemple : tu veux 8 %.

Prix d’achat = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €.

Tout ce qui est au-dessus n’est pas intéressant financièrement – ou alors tu dois négocier le prix d’achat à la baisse.

C’est tout ce que tu dois retenir dans un premier temps, lors d’une évaluation rapide depuis ton smartphone ou ton ordinateur portable ! Tu reçois une offre ? Demande l’adresse, le prix d’achat, les JNKM (état de la rénovation, état de la location, …) – tu pourras alors évaluer rapidement et le vendeur pourra vendre son immeuble à appartements rapidement.

Conclusion : « Seuls deux chiffres font la différence » – pour simplifier

Tu as vraiment besoin

• Le loyer annuel net (JNKM)
• Le prix d’achat

Ensuite, tu compares cela avec les coûts de financement actuels et les 2 % de marge de maintenance. À partir de 5,5 % de rendement, tu es dans le positif – tout ce qui est en dessous est un risque ou un hobby.

Formule pour ton quotidien

Rendement souhaité / JNKM = prix d’achat maximal

Garde cette formule en tête – tu en auras souvent besoin lorsque tu examineras des offres immobilières. Elle te permet de savoir en quelques secondes si un objet correspond ou non. Et mieux encore, tu peux immédiatement faire une offre réaliste au vendeur.

8,5 millions, est-ce une bonne affaire ?

J’en ai parlé en détail sur immobilien-erfahrung.de, tu peux le relire ici : Différence entre l’immobilier de rendement et l’immobilier d’investissement.

La différence réside dans l’objectif : dans le cas d’un immeuble de rapport, ce qui compte, c’est ce qui arrive chaque mois sur ton compte – c’est-à-dire un cash-flow positif grâce aux revenus locatifs, le plus souvent dans des emplacements B et C. Dans le cas d’un bien immobilier d’investissement, en revanche, tu mises sur une plus-value à long terme et sur le produit de la vente – généralement dans les zones A comme Berlin, Cologne, Düsseldorf & Co.

Tu veux du cash directement ? La première variante t’apporte directement des revenus. Tu veux plus de cash à long terme ? La seconde exige de la patience, du capital et une bonne connaissance du marché – en contrepartie, un gros bénéfice t’attend plus tard.

Encore mieux :

Si tu achètes à bas prix en situation A, c’est encore mieux Cashflow + Longterm Cash = classe royale. Acheter, revaloriser, augmenter le loyer, augmenter la valeur.

C’est tout. Tu évalueras ainsi extrêmement rapidement. Bonne chance pour investir !

Ton offre de prix d’achat dépend donc toujours aussi de tes objectifs personnels : As-tu besoin / souhaites-tu disposer de liquidités sur le plan opérationnel ou stratégique ?

Que vaudrait pour toi ce bien immobilier avec un loyer annuel net de 240.000 euros dans un quartier A ?

Plus de conseils pratiques ?

Tu veux reconnaître régulièrement les bons deals, prendre des décisions plus rapidement ou simplement apprendre de mes expériences ? Alors parcoure le blog ou lis les principaux articles sur ces thèmes – étape par étape, de la pratique, pour les investisseurs.

Je t’ai expliqué ces thèmes en détail :

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Calculer le facteur prix d’achat
• Astuce : Mon calculateur de prix d’achat
• Bien évaluer le rendement
• Financement avec effet de levier

Tu veux vendre ou tu as des questions ? Alors écris-moi – je t’aiderai volontiers.

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• Profil d’achat

Ces 5 facteurs donnent la valeur de l’immeuble collectif

Conseil préalable : je vous recommande mon guide :

• Évaluer un immeuble d’habitation

Les éléments déterminants pour la valeur sont

1. Situation immobilière (macro et micro)
2. Propriété et défauts (état)
3. Types d’utilisation
4. Locataires et contrats de location
5. Potentiel

Explication rapide :

Situation immobilière : Berlin, Wuppertal ou un village à la campagne ?

Il est bien connu que la situation est un facteur décisif dans l’évaluation des biens immobiliers. Il s’agit de prendre en compte à la fois la macro-situation (facteurs régionaux et urbains tels que la situation économique, l’infrastructure et les perspectives de développement) et la micro-situation (environnement direct du bien immobilier, voisinage, desserte par les transports publics).

Voici une vérification rapide des offres sur ImmoScout24 :

• Rudow, Berlin – 1.149.000 € / pour 355 m² de surface habitable – Situation A
• Oberbarmen, Wuppertal – 629 000 € / pour 456 m² de surface habitable – Situation B
• Wusterhausen/Dosse (Brandebourg) – 128 000 € pour 305 m² de surface habitable – situation C

Berlin et Wusterhausen sont distants de ~ 100 km, le prix d’achat diffère d’un facteur ~ 10. C’est le grand effet de la situation sur la valeur de l’immobilier.

Vous voulez en savoir plus ? Lisez mon guide ici :

• Situation immobilière

État du bien immobilier

L’état de l’immeuble collectif joue un rôle essentiel dans l’évaluation de sa valeur. Des aspects tels que l’année de construction, la substance du bâtiment, le besoin de rénovation et de modernisation ainsi que l’efficacité énergétique sont pris en compte. Un bâtiment bien entretenu et modernisé peut avoir une valeur plus élevée qu’un bien plus ancien nécessitant des rénovations.

En savoir plus sur les années de construction et les défauts :

• Propriété et défauts

Types d’utilisation

Les différentes possibilités d’utilisation de l’immeuble collectif influencent également sa valeur. S’agit-il d’un bien immobilier purement résidentiel ou y a-t-il également des unités commerciales ? Existe-t-il des possibilités potentielles de développement, par exemple par le biais d’une transformation ou d’une extension ?

Locataires et contrats de location

La qualité des locataires et la stabilité à long terme des contrats de location sont des facteurs déterminants pour la valeur d’un immeuble d’appartements. Un mélange stable de locataires et des contrats de location à long terme peuvent rendre le bien immobilier plus attractif et donc augmenter sa valeur.

Potentiel de l’immeuble locatif / environnement

En dernier lieu, le potentiel de l’immeuble collectif est pris en compte. Cela comprend les augmentations de valeur possibles dues à des développements prévus dans les environs, à des mesures de modernisation ou à une optimisation des revenus locatifs.

Dans l’ensemble, l’évaluation de la valeur d’un immeuble d’habitation est une tâche complexe qui nécessite une analyse complète de différents facteurs. Une évaluation professionnelle par un expert ou un spécialiste de l’immobilier peut donc être recommandée afin de déterminer la valeur marchande réaliste du bien.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs ou si vous avez besoin d’un soutien professionnel, je me tiens à votre disposition. N’hésitez pas à m’écrire sans engagement : contact.

Petit rappel, je vous recommande encore mon guide :

• Évaluer un immeuble d’habitation

Vendre un immeuble d’habitation à Munich : étape par étape

Commençons par la question suivante : quelle est la valeur réelle de votre immeuble d’habitation à Munich? Découvrez toutes les étapes du processus de vente, de l’évaluation à la remise des clés.

Déterminez la valeur de votre immeuble à appartements

La valeur de votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, dont l’emplacement, la taille des appartements et l’état de l’immeuble, selon son année de construction. Un prix de vente réaliste est essentiel pour une vente réussie.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

L’évaluation d’un immeuble collectif s’effectue à l’aide de méthodes spécifiques telles que la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Une combinaison de ces méthodes fournit une valeur vénale réaliste.

Pour obtenir une valeur précise, on utilise généralement au moins deux de ces méthodes.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
• Évaluation gratuite par des experts

Vendre à Munich : A quoi faut-il faire attention ?

Lors de la vente de votre immeuble d’habitation à Munich, vous devez tenir compte de certains aspects importants :

1. Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs dépend fortement de l’emplacement et des prix actuels des terrains.
2. Documents : assurez-vous d’avoir préparé tous les documents pertinents tels que les plans, les extraits du registre foncier et les listes de locataires.
3. De bons contacts ou un courtier : un courtier expérimenté peut vous aider à organiser efficacement le processus de vente et à cibler les bons acheteurs.

Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs à Munich

Munich est un marché immobilier très convoité où les prix des terrains sont élevés. Le groupe cible des acheteurs potentiels mise sur des investissements à long terme et est prêt à payer les prix correspondants.

Vous devez toucher des personnes qui misent sur des investissements à long terme et qui n’ont pas besoin de flux de trésorerie immédiats.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant de commencer le processus de vente, assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires à la vente de votre bien immobilier. Il s’agit entre autres

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. Niveau d’assainissement
5. Contrats de location et liste des locataires
6. Décomptes des frais d’exploitation
7. Certificat énergétique
8. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Comme les immeubles collectifs à Munich atteignent souvent des prix élevés, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier expérimenté. Un agent immobilier dispose des contacts nécessaires et peut vous aider à aborder les bons acheteurs et à obtenir le meilleur prix possible.

En fin de compte, c’est toujours une question personnelle de savoir si vous souhaitez vendre avec ou sans agent immobilier.

Impôts lors de la vente à Munich : Qu’est-ce qui vous attend ?

Un rapide coup d’œil sur les aspects fiscaux de la vente de votre immeuble d’habitation à Munich :

1. Impôt sur la spéculation : la vente pendant le délai de spéculation est soumise à l’impôt.
2. Règle des 3 objets à Munich.
3. Asset & Share Deals : différences d’imposition selon la structure de vente.

Les taxes ne sont pas différentes, que vous vendiez dans Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Au-Haidhausen, Sendling-Westpark, Schwanthalerhöhe, Sendling ou Bogenhausen.

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation est généralement de 10 ans pour les biens immobiliers loués. Si vous vendez pendant ce délai, vous devez payer des impôts sur les bénéfices. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

Vous trouverez plus de détails sur la règle des 3 objets et sur les asset-deals vs. share-deals dans notre article ici.

Coaching immobilier et fiscal

Vous avez besoin d’un soutien supplémentaire pour la vente de votre immeuble d’habitation à Munich ? Nous proposons un coaching immobilier et fiscal par des experts et des investisseurs. Contactez-nous pour plus d’informations :

• Coaching immobilier
• Coaching fiscal immobilier
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Découvrez également nos ressources pour les débutants en immobilier :

• Débutant en immobilier

Vendre un immeuble collectif : étape par étape

Commençons tout d’abord par la question la plus fréquente : « Quelle est la valeur de mon immeuble d’habitation ? Ensuite, vous découvrirez les 18 étapes de la vente, jusqu’à la remise des clés à Berlin.

Quelle est la valeur de votre immeuble à appartements ?

Petit immeuble de 3 ou 4 appartements ou grande propriété résidentielle, avec ou sans partie commerciale. Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre. Si vous souhaitez vendre votre immeuble collectif, une chose est essentielle :

Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste – ce que l’on appelle la valeur vénale.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

Le type de bien immobilier détermine la méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur vénale. Il existe trois méthodes d’évaluation standardisées pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers : la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Le bien immobilier, la substance, l’année de construction, les contrats de location, les locataires et le potentiel éventuel. Nous tenons compte de tous ces aspects lors de l’évaluation d’immeubles collectifs à Berlin.

En règle générale, au moins deux de ces procédures sont calculées simultanément.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
• Faire évaluer un immeuble collectif

Vendre à Berlin : à quoi faut-il faire attention ?

1. Situation, prix des terrains : Acheteur Groupe cible
2. Documents : Plans, extrait du registre foncier, listes des locataires
3. De bons contacts ou un bon courtier

Situation, prix des terrains : Acheteur Groupe cible

Berlin est particulière par rapport aux autres petites villes, villes et grandes villes allemandes. Berlin est extrêmement convoitée(situation A), non seulement par les acheteurs allemands, mais aussi à l’étranger. Les prix des terrains sont donc si élevés que le rendement escompté est rarement positif. Cela rend le groupe cible des investisseurs plus spécial.

Vous devez toucher des personnes qui misent sur des investissements à long terme et qui n’ont pas besoin de flux de trésorerie immédiats.

C’est pourquoi plus de 70% des logements collectifs à Berlin sont vendus par des agents immobiliers. Commercialisation ciblée on-market et off-market, communication, vérifications de solvabilité, entretiens préliminaires, documents, visites, négociations.

Préparez-vous donc, vous ne vendez pas un appartement en copropriété avec des centaines d’acheteurs potentiels, vous devez vous adresser au bon groupe cible.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant que la phase de vente ne commence, vous avez besoin de tous les documents pertinents pour la vente immobilière. Pour faire court, voici les documents dont vous aurez besoin pour la vente d’un immeuble à Berlin :

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. État de la rénovation / retard de la rénovation
5. Contrats de location
6. Liste des locataires
7. Décomptes des frais d’exploitation
8. Certificat énergétique
9. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Nous en revenons ici aux bons interlocuteurs. Les immeubles collectifs à Berlin ne sont généralement pas inférieurs à 2 millions d’euros, ce qui exige des interlocuteurs spécifiques disposant d’une solvabilité suffisante. C’est précisément pour cette raison que plus de 70% des immeubles collectifs à Berlin sont vendus par des agents immobiliers.

En fin de compte, vendre, avec ou sans agent immobilier, est toujours une question personnelle.

Celui qui vend avec un agent immobilier ne veut pas investir de temps dans les longues recherches, la communication, les négociations. Mais il s’agit aussi du prix de vente. Si l’on ne parle qu’à 3 ou 4 personnes, on a de la chance de recevoir une offre. Les professionnels font appel à leurs contacts, parlent à de nombreux acheteurs potentiels afin d’obtenir la meilleure offre, la plus élevée, qui puisse être obtenue dans la situation actuelle du marché.

Voici quelques détails supplémentaires.

Fiscalité des ventes à Berlin : à quoi s’attendre ?

Un coup d’œil très rapide sur les impôts lors de la vente d’un immeuble collectif à Berlin :

1. Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt
2. 3 annonces régulières à Berlin
3. Asset & Share Deals : seulement 1,54% d’impôts

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation expliqué plus rapidement :

• (Occupé exclusivement par le propriétaire = 3 ans)
• Loué = 10 ans

Si vous vendez pendant le délai de spéculation, vous devez – pour dire les choses simplement – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous voulez faire un petit calcul, utilisez mon calculateur gratuit de taxe de spéculation. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

A cela s’ajoute la règle des trois objets et, pour vous, la différence entre asset-deal et share-deal. Pour en savoir plus, cliquez ici :

• Vendre un immeuble d’habitation : les impôts

Coaching immobilier et fiscal

Coaching immobilier et fiscal par des experts et des investisseurs. J’aime vous mettre en contact avec les meilleurs :

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Vous en trouverez d’autres ici pour :

• Débutant en immobilier

La vente typique : « Asset Deal

La différence : dans un asset deal dans le contexte immobilier, des actifs spécifiques tels que des terrains et des bâtiments sont vendus individuellement, tandis que dans un share deal, les parts de l’entreprise qui détient les biens immobiliers sont transférées.

En termes simples :

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = la société immobilière est vendue

Le share deal signifie donc que l’acheteur n’acquiert pas le bien immobilier lui-même, mais la SARL immobilière. Voici une brève infographie. Ensuite, nous reviendrons à la vente directe d’un immeuble d’habitation. Je vous en dirai plus sur les holdings et les impôts lors de la vente.

Vous voulez en savoir plus ?

• Coaching immobilier
• Contact

Typiquement, en tant que particulier, vous vendez généralement directement l’immeuble collectif. Voici ce qui vous concerne

1. Taxe de spéculation
2. Règle des trois objets

Impôts sur les ventes

Un coup d’œil très rapide sur les impôts lors de la vente d’un immeuble collectif à Berlin :

1. Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt
2. 3 annonces régulières à Berlin
3. Asset & Share Deals : seulement 1,54% d’impôts

Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt

Le délai de spéculation expliqué plus rapidement :

• Occupé par le propriétaire = 3 ans
• Loué = 10 ans

Si vous vendez pendant le délai de spéculation, vous devez – pour dire les choses simplement – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt. Si vous voulez faire un petit calcul, utilisez mon calculateur gratuit de délai de spéculation.

Calcul de l’impôt : exemple

Si vous vendez pendant la période de spéculation, vous devez – pour simplifier – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous êtes seul(e), le taux d’imposition maximal est généralement de 42 %.

Vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant que personne privée :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Pour 42 % (célibataire) = 840.000 euros

Vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant qu’entreprise :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente dans le délai de spéculation (> 10 ans) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2034 = 4 100 000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Hors taxe

Mais vous ne pouvez pas acheter 10 biens immobiliers maintenant, attendre 3 ans et prendre les bénéfices de l’augmentation de la valeur du terrain, car :

3 annonces régulières à Berlin

A cela s’ajoute la règle des 3 objets. Si vous vendez plus de 3 biens immobiliers en 5 ans, il s’agit d’une transaction immobilière commerciale.

En ce qui concerne la vente de biens immobiliers, la « règle des trois objets » se réfère au fait qu’en Allemagne, les particuliers peuvent vendre jusqu’à trois biens immobiliers sur une période de cinq ans sans payer d’impôts. Si une personne vend plus de trois biens immobiliers au cours de cette période, cela est considéré comme une transaction immobilière commerciale et est soumis à l’impôt sur le revenu – même si ces biens ne sont pas loués, mais occupés par leur propriétaire.

Après 10 ans de détention, la vente est toujours exonérée d’impôt.

Pourquoi cette règle existe-t-elle ?

Tout comme la taxe sur la spéculation, cette règle vise à limiter la spéculation sur le marché immobilier et à favoriser la vente de biens immobiliers à des fins d’habitation.

Comment les « grands » économisent-ils alors des impôts ?

Share deals : vendre une entreprise « plutôt » qu’un bien immobilier

Une option pour vendre en optimisant la fiscalité est le share deal. Mais dans ce cas, le bien immobilier doit déjà avoir été acheté par une société (comme une société à responsabilité limitée immobilière) (et non en tant que personne).

Seulement 1,54% de taxes à la vente

Un share deal est possible si vous avez la société dans une structure de holding. Ainsi, vous ne payez que 1,54% d’impôts grâce au privilège d’imposition(§ 8b KStG).

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = l’entreprise est vendue (avec propriété immobilière)

Reprenons maintenant notre exemple, en commençant par la vente directe d’un bien immobilier :

Vente d’un bien immobilier en tant que société (Asset Deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente d’une SARL immobilière en tant que société (share deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 3.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 1.000.000 euros
• Pour les SARL 1,54 % = 1.540 euros

Vous voyez à quel point la différence est énorme.

Pas d’impôt sur les mutations foncières lors de l’achat

Plongeons encore un peu plus dans l’immobilier et l’optimisation fiscale !

Encore une fois, c’est simple :

• Vente de la SARL immobilière à moins de 89% = pas d’impôt sur les mutations foncières

Pourquoi en est-il ainsi ? En Allemagne, la vente de parts d’une GmbH qui possède des biens immobiliers n’est normalement pas soumise à l’impôt sur les mutations foncières tant que les parts sont inférieures à un certain pourcentage(§ 5 GrEStG).

Quels sont les avantages ? L’immobilier en tant qu’investissement doit générer des bénéfices, généralement calculés par le rendement locatif. L’impôt sur les mutations foncières augmente le prix d’achat, jusqu’à 6,5% selon le Land. Pour 1 million d’euros, cela représente tout de même 65.000 euros de frais. Ainsi, le rendement augmente directement de quelques pour cent.

Vous voulez en savoir plus ?

Coaching immobilier et fiscal

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