Vendre une villa : décision rare, exigences élevées

Guide par Stephan M. Czaja, Lukinski

• Emplacement,
• Parcelle de terrain,
• Architecture,
• Possibilités d’utilisation
• Et le groupe d’acheteurs diffèrent significativement.

Cela signifie : les solutions standard ne s’appliquent pas ici.

D’autant plus importante est une fil conducteur claire dans la vente immobilière. Celui qui commence sans structure perd du temps, de la marge de négociation ou, dans le pire des cas, une partie importante des recettes de vente.

• Situation de vente unique
• Valeur élevée de l’actif
• Structure immobilière individuelle

Actuellement ! Villa recherchée à Meerbusch – dans son propre intérêt

Avant de commencer :

Actuellement : recherche de villa à vendre à Meerbusch jusqu’à 30 millions. Client sur liste d’attente. Y pensez-vous ? Contactez Düsseldorf

Le bon départ : définir l’objectif et le cadre

Avant que les documents de la vente de la villa soient réunis ou que les acheteurs soient approchés, une décision de base doit être prise. S’agit-il de discrétion maximale, d’une clôture rapide ou de la recherche du meilleur prix possible ? Ces questions déterminent toutes les étapes suivantes.

Plus l’objectif est clairement défini au début, plus le processus de vente peut être contrôlé de manière cohérente. Cette décision influence chaque étape suivante. Tout comme dans la vente de villas à Cologne ou aussi dans la vente de villas à Berlin.

• Définir l’objectif de prix
• Définir l’horizon temporel
• Clarifier la discrétion

Aussi dans la vente immobilière à Düsseldorf.

Un objectif de vente clairement défini évite les mauvaises décisions dans les étapes ultérieures.

Vendez en toute sécurité ? Avec une bonne planification !

Aucun désir de lire ? Diffusion gratuite

Les 12 étapes de la vente, ma nouvelle liste est maintenant également disponible en diffusion. Plus de conseils, toujours sur mon chaîne YouTube immobilier.

Préparation : la base d’une vente réussie

La préparation est la partie la plus importante de l’ensemble du processus de vente. Les erreurs dans cette phase sont difficilement corrigibles plus tard. Surtout avec les villas, les acheteurs s’attendent à une transparence totale et une préparation professionnelle.

Une structure claire dans la préparation crée de la confiance et accélère toutes les étapes suivantes.

• Documents complets
• Valeur réaliste
• Stratégie définie

Rassemblez les documents

Des documents complets et propres constituent la base d’une vente fluide. Les documents manquants entraînent souvent des questions, des retards ou des réductions de prix ultérieurement.

Plus la qualité de la propriété est élevée, plus les attentes du côté des acheteurs sont élevées.

• Registre foncier et Carte cadastrale
• Plans d’architecture et Plans de rez-de-chaussée
• Preuves des rénovations

Évaluez de manière réaliste la valeur de la propriété

Le prix des villas est un défi. Les biens comparables sont rares, et les prix demandés publics sont souvent peu fiables. La valeur réelle du marché résulte d’une variété de facteurs qui doivent être évalués individuellement.

Un prix demandé stratégiquement est crucial pour la marge de négociation et la durée de la mise en marché.

• Emplacement et terrain
• État et aménagements
• Potentiel d’utilisation

Évaluation rapide ? Mon conseil :

1. Prix comparatifs sur ImmoScout & Co – n’oubliez pas, ce sont des prix demandés
2. Atlas des prix comme Homeday – avec des indicateurs encore plus forts pour chaque rue en Allemagne
3. Boris Düsseldorf ou NRW – le « Système de référence des valeurs foncières » de l’État

Le prix demandé correct n’est pas une valeur souhaitée, mais un outil stratégique.

Où les acheteurs regardent-ils à Düsseldorf ?

Quartiers exclusifs de Düsseldorf

Les acheteurs de villas recherchent particulièrement dans ces quartiers de Düsseldorf. L’expérience montre que les meilleures chances de vente existent ici dans le segment haut de gamme.

• Oberkassel,
• Niederkassel,
• Golzheim,
• Kaiserswerth,
• Kalkum,
• Wittlaer,
• Hubbelrath,
• Lohausen,
• Meerbusch (à proximité)



Stratégie de mise en marché : Marché ou hors marché

Lors de la vente d’une villa, la question de l’approche de mise en marché appropriée se pose presque toujours. Les deux options sont possibles. L’essentiel est de choisir la stratégie qui convient au bien et à la situation personnelle du vendeur.

La discrétion, la portée et la qualité des acheteurs doivent être pesées les unes contre les autres.

• Public ou discret
• Portée vs. confidentialité

Vente hors marché : « Sous les yeux de quatre »

Dans la vente hors marché, la villa n’est pas offerte publiquement. L’approche est ciblée au sein d’un cercle d’acheteurs pré-sélectionnés. Cette méthode est souvent choisie lorsque la discrétion est la priorité absolue.

• Contact

Le prérequis est une pré-sélection structurée et une communication claire.

• Aucun portail immobilier
• Approche ciblée des acheteurs
• Haute discrétion

Vente sur le marché : Portail immobilier & Co.

Dans une vente sur le marché, la villa est publiquement mise en avant. Cela augmente la visibilité et le nombre de demandes, mais exige un contrôle constant du processus.

Le juste équilibre est : à quel point l’emplacement/bien est-il désirable et à quelle vitesse doit-il être vendu ?

Sans une structure claire, la mise en marché peut s’éterniser inutilement.

• Visibilité publique
• Volume plus important de demandes

Exposé, photos et optimisation du prix

Un exposé de haute qualité est votre outil de vente le plus puissant. Il raconte l’histoire de la maison, montre l’architecture, l’emplacement et les principaux points forts. L’optimisation des prix commence ici, car l’œil mange :

• Les saisons influencent le prix de vente
• Dans les photos, les vidéos, voire même lors des visites

Villa en été / automne / hiver :

Vendez vous-même ou avec un agent immobilier

Que la vente soit réalisée de manière autonome ou avec l’aide d’un agent immobilier est une décision individuelle. Les deux options sont possibles, mais elles diffèrent significativement en termes d’effort et de responsabilité.

Il est important d’évaluer de manière réaliste votre propre investissement de temps et vos connaissances du marché.

• Gestion autonome ou soutien

Vente sans agent immobilier

Ein privater Verkauf bedeutet, dass man vollständig die Kontrolle über alle Schritte hat, aber auch allein für die Preisgestaltung, das Marketing, die Verhandlungen und den Abschluss verantwortlich ist.

Faktor #1 ist in der Regel: Möchten Sie den Verkauf selbst durchführen oder nicht? Ehrlich gesagt, wer möchte das schon.

Die benötigte Zeit und organisatorische Aufwand sind erheblich.

• Contrôle complet
• Hohes Zeiteinsatz

Weitere Tipps von mir: Verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler?!

Vendre avec un agent immobilier

Ein spezialisierter Immobilienmakler strukturiert den Prozess, kümmert sich um den Kontakt mit Käufern und führt Verhandlungen. Der entscheidende Faktor ist die Erfahrung im Premium-Segment.

Unabhängig davon bleibt die Entscheidungsbefugnis immer beim Eigentümer.

• Expérience du marché
• Réseau qualifié d’acheteurs

We are here for you and usually have someone directly on the waiting list: Contact.

8 typical mistakes when selling a villa

Many problems when selling a villa do not arise during negotiations, but already in the preparation. You should definitely avoid these points. More « tips » that should be considered can be found here: Mistakes when selling a villa.

My quick checklist for you:

1. Unrealistic price expectations without market reference
2. Incomplete or unverified documents
3. Incorrect marketing strategy for location and property
4. Too early public visibility without clear positioning
5. No credit check of interested parties
6. Unstructured viewing appointments
7. Préparation insuffisante pour les négociations de prix
8. Problèmes fiscaux vérifiés après le rendez-vous notarial

Sélection des acheteurs et vérification du crédit

Die Anzahl der Interessenten für Villen ist begrenzt. Daher ist eine sorgfältige Auswahl umso wichtiger. Kreditwürdigkeit und Kaufbereitschaft sollten frühzeitig geprüft werden.

Qualität ersetzt Quantität – insbesondere im Villensegment.

Das hilft, unnötige Besichtigungen zu vermeiden.

• Wenige, geeignete Interessenten
• Crédibilité du crédit au centre des préoccupations

Effectuer des visites ciblées

Besichtigungen sollten vorbereitet, strukturiert und zeitlich begrenzt sein. Massenbesichtigungen sind im Villensegment selten.

Tipp! Achten Sie auf die Links (kursiv) hier habe ich weitere Leitfäden für Sie, jeweils speziell zum Thema

In vielen Fällen reichen nur wenige Termine aus.

• Peu de visites
• Bonne préparation

Négociations et décision d’achat

Preisverhandlungen bei Villenverkäufen sind faktenbasiert und orientieren sich an Zahlen. Emotionale Argumente spielen eine geringe Rolle.

Eine gute Vorbereitung stärkt erheblich die Verhandlungsposition.

• Négociations basées sur les faits
• Zahlenbasierte Argumente

Contrat de vente, notaire et conclusion

Nach der Vereinbarung folgt der rechtliche Prozess. Der Kaufvertragsentwurf sollte sorgfältig geprüft werden. Zahlungsbedingungen, Übergabezeiten und Haftungsfragen müssen klar definiert sein.

Der Notartermin schließt den Verkauf formal ab.

• Vérification du contrat de vente
• Notartermin
• Gestion des paiements

Impôts et formalités ultérieures

Nach dem Verkauf, steuerliche Aspekte müssen berücksichtigt werden. Je nach Haltezeit, Nutzung und Eigentümerstruktur können verschiedene Folgen entstehen.

Frühe Klärung schafft Sicherheit.

• Vérifier l’impôt sur les plus-values
• Prendre en compte l’utilisation

Vendre en toute sécurité ? Avec une bonne planification !

Der Verkauf einer Villa ist selten, komplex und anspruchsvoll. Wer strukturiert vorgeht, klare Entscheidungen trifft und den Prozess aktiv managt, schafft die Grundlage für einen erfolgreichen Abschluss. Erfahrung, Vorbereitung und eine klare Abfolge sind entscheidender als Geschwindigkeit.

Vendre une villa : décision rare, exigence élevée

Guide de Stephan M. Czaja, Lukinski

• Emplacement,
• Terrain,
• Architecture,
• Possibilités d’utilisation
• Et le cercle de clients potentiels diffèrent clairement.

Cela signifie : les solutions standard ne s’appliquent pas ici.

D’autant plus importante est donc une ligne rouge claire lors de la vente immobilière. Celui qui commence sans structure perd du temps, de la marge de négociation ou, dans le cas le plus grave, une partie importante du prix de vente.

• Situation de vente unique
• Valeur patrimoniale élevée
• Structure de l’objet individuelle

Actuellement ! Villa recherchée à Meerbusch – en propre

Avant de commencer :

Actuellement : Recherche Villa à vendre à Meerbusch jusqu’à 30 Mio. Client en liste d’attente. Vous envisagez de vendre ? Contact Düsseldorf

Le bon départ : définir l’objectif et le cadre

Avant de préparer les documents de vente de la villa ou de contacter des acheteurs, une décision fondamentale devrait être prise. S’agit-il de discrétion maximale, d’une conclusion rapide ou d’une évaluation de prix optimale ? Ces questions déterminent toutes les étapes suivantes.

Plus le but est clairement défini dès le début, plus le processus de vente peut être contrôlé de manière cohérente. Cette décision influence chaque étape suivante. Tout comme lors du vente de villas à Cologne ou aussi lors du vente de villas à Berlin.

• Définir l’objectif de prix
• Définir l’horizon temporel
• Clarifier la discrétion

De même lors du vente immobilière à Düsseldorf.

Un objectif de vente clairement défini évite les décisions erronées dans les phases ultérieures.

Vendre en toute sécurité ? Avec une bonne planification !

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Les 12 étapes de la vente, ma nouvelle liste disponible maintenant en streaming. Plus de conseils, toujours disponibles sur mon chaîne YouTube Immobilier.

Préparation : base d’une vente réussie

La préparation est la partie la plus importante de l’ensemble du processus de vente. Les erreurs commises à cette étape sont difficiles à corriger plus tard. En particulier pour les villas, les acheteurs attendent une transparence totale et une présentation professionnelle.

Une structure claire lors de la préparation crée de la confiance et accélère toutes les étapes suivantes.

• Documents complets
• Valeur réaliste
• Stratégie définie

Rassembler les documents

Des documents complets et propres constituent la base d’une vente fluide. Des documents manquants entraînent souvent des questions, des retards ou des réductions de prix ultérieurement.

Plus la propriété est de haute qualité, plus les attentes des acheteurs sont élevées.

• Livre foncier et carte cadastrale
• Plans d’architecture et plans
• Preuves de modernisation

Évaluer objectivement la valeur de l’immeuble

Die Preisfindung bei Villen ist anspruchsvoll. Vergleichsobjekte sind selten, öffentliche Angebotspreise oft nicht belastbar. Der tatsächliche Marktwert ergibt sich aus einer Vielzahl von Faktoren, die individuell bewertet werden müssen.

Ein strategisch angesetzter Angebotspreis ist entscheidend für Verhandlungsspielraum und Vermarktungsdauer.

• Lieu et terrain
• État et équipement
• Nutzungspotenzial

Schnelle Bewertung? Meine Empfehlung:

1. Prix comparatifs sur ImmoScout & Co – n’oubliez pas, il s’agit du prix indicatif
2. Atlas des prix comme Homeday – avec des indicateurs encore plus puissants pour chaque rue en Allemagne
3. Boris Düsseldorf bzw. NRW – le « système de valeur foncière de référence » du Land

Le prix d’offre correct n’est pas un souhait, mais un instrument stratégique.

Où cherchent les acheteurs à Düsseldorf ?

Quartiers exclusifs de Düsseldorf

Les acheteurs de villas recherchent particulièrement dans ces quartiers de Düsseldorf. Ici, les meilleures chances de vente sont généralement constatées dans le segment haut de gamme.

• Oberkassel,
• Niederkassel,
• Golzheim,
• Kaiserswerth,
• Kalkum,
• Wittlaer,
• Hubbelrath,
• Lohausen,
• Meerbusch (à proximité)



Stratégie de mise en marché : On Market ou Off Market

Lors de la vente d’une villa, la question de la forme de mise en marché adaptée se pose presque toujours. Les deux approches sont possibles. L’essentiel est de choisir la stratégie qui correspond à l’immeuble et à la situation personnelle du vendeur.

La discrétion, la portée et la qualité des acheteurs doivent être pesées les unes contre les autres.

• Public ou discret
• Portée vs. intimité

Vendre Off Market : « Sous les yeux de quatre personnes »

Lors d’une vente Off Market, la villa n’est pas mise en ligne publiquement. L’approche s’adresse de manière ciblée à un cercle d’acheteurs pré-sélectionnés. Cette méthode est souvent choisie lorsque la discrétion est une priorité absolue.

• Contact

La condition préalable est une sélection structurée et une communication claire.

• Aucuns portails immobiliers
• Ciblage précise des acheteurs
• Discrétion élevée

Vendre sur le marché : portail immobilier & Co.

Avec la vente sur le marché, la villa est publiquement mise en avant. Cela augmente la visibilité et le nombre de demandes, mais exige une gestion rigoureuse du processus.

Le vrai dilemme est : à quel point l’emplacement/le bien est-il recherché et à quelle vitesse souhaite-t-on le vendre ?

Sans structure claire, la mise en vente peut devenir inutilement longue.

• Visibilité publique
• Volume de demandes plus élevé

Exposé, photos et optimisation du prix

Un exposé de qualité est votre meilleur outil de vente. Il raconte l’histoire de la maison, montre l’architecture, l’emplacement et les USPs décisifs. L’optimisation du prix commence déjà ici, car l’œil mange :

• Les saisons influencent le prix de vente
• Dans la photo, la vidéo, aussi lors de la visite

Villa en été / automne / hiver :

Vendre soi-même ou avec un agent immobilier

Qu’il s’agisse d’un vente autonome ou avec l’aide d’un agent immobilier, il s’agit d’une décision personnelle. Les deux possibilités existent, mais diffèrent clairement en termes d’effort et de responsabilité.

Il est important d’évaluer de manière réaliste son temps disponible et ses connaissances du marché.

• Autonomie ou soutien

Vente privée sans agent immobilier

Un vente privé signifie un contrôle total de tous les étapes, mais aussi une responsabilité exclusive en matière de fixation des prix, de mise en vente, de négociation et de conclusion de l’opération.

Le facteur #1 est cependant souvent le suivant : voulez-vous vous occuper du vente ou non ? Honnêtement, qui voudrait vraiment cela.

L’effort temporel et organisationnel est considérable.

• Contrôle total
• Grand effort temporel

Plus de conseils de ma part : Vendre avec ou sans agent immobilier ?!

Vente avec agent immobilier

Un agent immobilier spécialisé structure le processus, prend en charge la prospection des acheteurs et mène les négociations. L’expérience dans le segment des prix élevés est déterminante.

Quoi qu’il en soit, la décision reste toujours entre les mains du propriétaire.

• Expérience du marché
• Réseau d’acheteurs qualifié

Nous sommes là pour vous et avons généralement quelqu’un en liste d’attente : Contact.

8 erreurs typiques lors de la vente d’une villa

Beaucoup de problèmes lors de la vente d’une villa ne surviennent pas pendant les négociations, mais dès la préparation. Ces points doivent absolument être évités. D’autres « conseils » à prendre en compte, vous les trouverez ici : Erreurs lors de la vente d’une villa.

Ma liste de vérification rapide pour vous :

1. Attentes de prix irréalistes sans référence au marché
2. Documents incomplets ou non vérifiés
3. Stratégie de mise en vente inadaptée à l’emplacement et à l’objet
4. Visibilité publique trop précoce sans positionnement clair
5. Aucune vérification de la solvabilité des intéressés
6. Rendez-vous de visite non structurés
7. Préparation insuffisante pour les négociations de prix
8. Vérifier les questions fiscales uniquement après le notaire

Sélection des acheteurs et vérification de la solvabilité

Le nombre d’intéressés est limité pour les villas. Cela rend donc encore plus importante une sélection soigneuse. La solvabilité et la volonté d’acheter doivent être vérifiées tôt.

La qualité remplace la quantité – particulièrement dans le segment des villas.

Ainsi, on peut éviter les visites inutiles.

• Peu d’intéressés adaptés
• Solvabilité au centre des préoccupations

Organiser des visites ciblées

Les visites doivent être préparées, structurées et limitées dans le temps. Les visites en masse sont inhabituelles dans le segment des villas.

Conseil ! Pensez aux liens (soulignés) ici, j’ai des guides complémentaires pour vous, spécifiques à chaque sujet

Dans de nombreux cas, quelques rendez-vous suffisent.

• Peu de visites
• Bonne préparation

Négociation et prise de décision d’achat

Négociations de prix se déroulent chez les villas de manière objective et basée sur des chiffres. Les arguments émotionnels jouent un rôle secondaire.

Une bonne préparation renforce considérablement la position de négociation.

• Négociation objective
• Arguments basés sur des chiffres

Contrat de vente, notaire et conclusion

Après l’accord, suit l’aspect juridique. Le brouillon du contrat de vente doit être soigneusement examiné. Les modalités de paiement, les dates de livraison et les questions de responsabilité doivent être clairement réglementées.

Le rendez-vous chez le notaire clôt formellement la vente.

• Examiner le contrat de vente
• Rendez-vous chez le notaire
• Règlement des paiements

Impôts et suivi

Après la Vendre, des questions fiscales doivent être prises en compte. Selon la durée de détention, l’utilisation et la structure de propriété, des conséquences différentes peuvent survenir.

Une clarification précoce crée de la sécurité.

• Vérifier l’impôt sur la spéculation
• Tenir compte de l’utilisation

Vendre en toute sécurité ? Avec une bonne planification !

La vente d’une villa est rare, complexe et exigeante. Celui qui agit de manière structurée, prend des décisions claires et pilote activement le processus crée la base pour une conclusion réussie. L’expérience, la préparation et un déroulement clair sont plus décisifs que la vitesse.

Vendre un immeuble d’habitation à Munich : étape par étape

Commençons par la question suivante : quelle est la valeur réelle de votre immeuble d’habitation à Munich? Découvrez toutes les étapes du processus de vente, de l’évaluation à la remise des clés.

Déterminez la valeur de votre immeuble à appartements

La valeur de votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, dont l’emplacement, la taille des appartements et l’état de l’immeuble, selon son année de construction. Un prix de vente réaliste est essentiel pour une vente réussie.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

L’évaluation d’un immeuble collectif s’effectue à l’aide de méthodes spécifiques telles que la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Une combinaison de ces méthodes fournit une valeur vénale réaliste.

Pour obtenir une valeur précise, on utilise généralement au moins deux de ces méthodes.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
• Évaluation gratuite par des experts

Vendre à Munich : A quoi faut-il faire attention ?

Lors de la vente de votre immeuble d’habitation à Munich, vous devez tenir compte de certains aspects importants :

1. Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs dépend fortement de l’emplacement et des prix actuels des terrains.
2. Documents : assurez-vous d’avoir préparé tous les documents pertinents tels que les plans, les extraits du registre foncier et les listes de locataires.
3. De bons contacts ou un courtier : un courtier expérimenté peut vous aider à organiser efficacement le processus de vente et à cibler les bons acheteurs.

Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs à Munich

Munich est un marché immobilier très convoité où les prix des terrains sont élevés. Le groupe cible des acheteurs potentiels mise sur des investissements à long terme et est prêt à payer les prix correspondants.

Vous devez toucher des personnes qui misent sur des investissements à long terme et qui n’ont pas besoin de flux de trésorerie immédiats.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant de commencer le processus de vente, assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires à la vente de votre bien immobilier. Il s’agit entre autres

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. Niveau d’assainissement
5. Contrats de location et liste des locataires
6. Décomptes des frais d’exploitation
7. Certificat énergétique
8. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Comme les immeubles collectifs à Munich atteignent souvent des prix élevés, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier expérimenté. Un agent immobilier dispose des contacts nécessaires et peut vous aider à aborder les bons acheteurs et à obtenir le meilleur prix possible.

En fin de compte, c’est toujours une question personnelle de savoir si vous souhaitez vendre avec ou sans agent immobilier.

Impôts lors de la vente à Munich : Qu’est-ce qui vous attend ?

Un rapide coup d’œil sur les aspects fiscaux de la vente de votre immeuble d’habitation à Munich :

1. Impôt sur la spéculation : la vente pendant le délai de spéculation est soumise à l’impôt.
2. Règle des 3 objets à Munich.
3. Asset & Share Deals : différences d’imposition selon la structure de vente.

Les taxes ne sont pas différentes, que vous vendiez dans Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Au-Haidhausen, Sendling-Westpark, Schwanthalerhöhe, Sendling ou Bogenhausen.

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation est généralement de 10 ans pour les biens immobiliers loués. Si vous vendez pendant ce délai, vous devez payer des impôts sur les bénéfices. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

Vous trouverez plus de détails sur la règle des 3 objets et sur les asset-deals vs. share-deals dans notre article ici.

Coaching immobilier et fiscal

Vous avez besoin d’un soutien supplémentaire pour la vente de votre immeuble d’habitation à Munich ? Nous proposons un coaching immobilier et fiscal par des experts et des investisseurs. Contactez-nous pour plus d’informations :

• Coaching immobilier
• Coaching fiscal immobilier
• Contact

Découvrez également nos ressources pour les débutants en immobilier :

• Débutant en immobilier

Vendre un immeuble collectif : étape par étape

Commençons tout d’abord par la question la plus fréquente : « Quelle est la valeur de mon immeuble d’habitation ? Ensuite, vous découvrirez les 18 étapes de la vente, jusqu’à la remise des clés à Berlin.

Quelle est la valeur de votre immeuble à appartements ?

Petit immeuble de 3 ou 4 appartements ou grande propriété résidentielle, avec ou sans partie commerciale. Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre. Si vous souhaitez vendre votre immeuble collectif, une chose est essentielle :

Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste – ce que l’on appelle la valeur vénale.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

Le type de bien immobilier détermine la méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur vénale. Il existe trois méthodes d’évaluation standardisées pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers : la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Le bien immobilier, la substance, l’année de construction, les contrats de location, les locataires et le potentiel éventuel. Nous tenons compte de tous ces aspects lors de l’évaluation d’immeubles collectifs à Berlin.

En règle générale, au moins deux de ces procédures sont calculées simultanément.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
• Faire évaluer un immeuble collectif

Vendre à Berlin : à quoi faut-il faire attention ?

1. Situation, prix des terrains : Acheteur Groupe cible
2. Documents : Plans, extrait du registre foncier, listes des locataires
3. De bons contacts ou un bon courtier

Situation, prix des terrains : Acheteur Groupe cible

Berlin est particulière par rapport aux autres petites villes, villes et grandes villes allemandes. Berlin est extrêmement convoitée(situation A), non seulement par les acheteurs allemands, mais aussi à l’étranger. Les prix des terrains sont donc si élevés que le rendement escompté est rarement positif. Cela rend le groupe cible des investisseurs plus spécial.

Vous devez toucher des personnes qui misent sur des investissements à long terme et qui n’ont pas besoin de flux de trésorerie immédiats.

C’est pourquoi plus de 70% des logements collectifs à Berlin sont vendus par des agents immobiliers. Commercialisation ciblée on-market et off-market, communication, vérifications de solvabilité, entretiens préliminaires, documents, visites, négociations.

Préparez-vous donc, vous ne vendez pas un appartement en copropriété avec des centaines d’acheteurs potentiels, vous devez vous adresser au bon groupe cible.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant que la phase de vente ne commence, vous avez besoin de tous les documents pertinents pour la vente immobilière. Pour faire court, voici les documents dont vous aurez besoin pour la vente d’un immeuble à Berlin :

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. État de la rénovation / retard de la rénovation
5. Contrats de location
6. Liste des locataires
7. Décomptes des frais d’exploitation
8. Certificat énergétique
9. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Nous en revenons ici aux bons interlocuteurs. Les immeubles collectifs à Berlin ne sont généralement pas inférieurs à 2 millions d’euros, ce qui exige des interlocuteurs spécifiques disposant d’une solvabilité suffisante. C’est précisément pour cette raison que plus de 70% des immeubles collectifs à Berlin sont vendus par des agents immobiliers.

En fin de compte, vendre, avec ou sans agent immobilier, est toujours une question personnelle.

Celui qui vend avec un agent immobilier ne veut pas investir de temps dans les longues recherches, la communication, les négociations. Mais il s’agit aussi du prix de vente. Si l’on ne parle qu’à 3 ou 4 personnes, on a de la chance de recevoir une offre. Les professionnels font appel à leurs contacts, parlent à de nombreux acheteurs potentiels afin d’obtenir la meilleure offre, la plus élevée, qui puisse être obtenue dans la situation actuelle du marché.

Voici quelques détails supplémentaires.

Fiscalité des ventes à Berlin : à quoi s’attendre ?

Un coup d’œil très rapide sur les impôts lors de la vente d’un immeuble collectif à Berlin :

1. Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt
2. 3 annonces régulières à Berlin
3. Asset & Share Deals : seulement 1,54% d’impôts

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation expliqué plus rapidement :

• (Occupé exclusivement par le propriétaire = 3 ans)
• Loué = 10 ans

Si vous vendez pendant le délai de spéculation, vous devez – pour dire les choses simplement – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous voulez faire un petit calcul, utilisez mon calculateur gratuit de taxe de spéculation. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

A cela s’ajoute la règle des trois objets et, pour vous, la différence entre asset-deal et share-deal. Pour en savoir plus, cliquez ici :

• Vendre un immeuble d’habitation : les impôts

Coaching immobilier et fiscal

Coaching immobilier et fiscal par des experts et des investisseurs. J’aime vous mettre en contact avec les meilleurs :

• Coaching immobilier
• Coaching fiscal immobilier
• Contact

Vous en trouverez d’autres ici pour :

• Débutant en immobilier

Seulement 1,54% d’impôts lors de la vente d’un bien immobilier

Une option pour vendre en optimisant la fiscalité est le share deal. Mais dans ce cas, le bien immobilier doit déjà avoir été acheté par une société (comme Immobilien GmbH) (pas en tant que personne). Un share deal est possible si vous avez la société dans une structure de holding. Ainsi, vous ne payez que 1,54% d’impôts grâce au privilège d’imbrication(§ 8b KStG).

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = la société est vendue (avec propriété immobilière)

Voici la construction du share deal dans une holding :

Calculons maintenant encore une fois notre exemple, tout d’abord lors de la vente directe d’un bien immobilier !

Vente d’un bien immobilier en tant que société 🡆 Asset Deal

Calculons un exemple d’impôt à Berlin, pour la vente d’un bien immobilier en tant que société (Asset Deal).

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente d’une SARL immobilière en tant que société 🡆 Share Deal

Voici une comparaison de la charge fiscale, pour la vente d’une GmbH immobilière en tant que société à Berlin (Share Deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 3.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 1.000.000 euros
• Pour les SARL 1,54 % = 1.540 euros

Vous voyez à quel point la différence est énorme.

Bonus ! Pas d’impôt sur les mutations foncières lors de l’achat

Plongeons encore un peu plus dans l’immobilier et l’optimisation fiscale !

Encore une fois, c’est simple :

• Vente de la SARL immobilière à moins de 89% = pas d’impôt sur les mutations foncières

Pourquoi en est-il ainsi ? En Allemagne, la vente de parts d’une GmbH qui possède des biens immobiliers n’est normalement pas soumise à l’impôt sur les mutations foncières tant que les parts sont inférieures à un certain pourcentage(§ 5 GrEStG).

Quels sont les avantages ? L’immobilier en tant qu’investissement doit générer des bénéfices, généralement calculés par le rendement locatif. L’impôt sur les mutations foncières augmente le prix d’achat, jusqu’à 6,5% selon le Land. Pour 1 million d’euros, cela représente tout de même 65.000 euros de frais. Ainsi, le rendement augmente directement de quelques pour cent.

Vous voulez en savoir plus ?

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