Placement de capitaux à Darmstadt : immobilier, maison & appartement – investir de l’argent dans la ceinture périphérique de Francfort
L’immobilier comme investissement à Darmstadt – Comment investir dans un bien immobilier comme investissement à Darmstadt ? Comment calculer le montant de votre prêt? Et où peut-on trouver les prix d’achat les plus avantageux dans les environs ? Taille du bien immobilier,
Marché immobilier de Darmstadt : la demande dépasse l’offre
Question : Tu es surtout actif à Darmstadt et dans la région Rhin-Main en tant que conseiller immobilier et investisseur. D’après ton expérience, quelle est l’évolution du marché immobilier dans cette région en Allemagne ?
Lieu de résidence populaire et ville économique
Darmstadt se trouve à l’extrémité sud de la Hesse et se qualifie depuis peu officiellement de « ville scientifique ». Cela n’est pas seulement dû à son université technique, mais aussi aux nombreuses entreprises technologiques qui s’y sont installées de manière ciblée.
Darmstadt occupe une position vraiment particulière dans la région Rhin-Main, si tant est que l’on veuille encore inclure Darmstadt dans cette région. En tant que ville universitaire, Darm a de toute façon déjà un flux migratoire plus important que d’autres villes de cette taille. D’autre part, la ville a bricolé avec beaucoup de succès son image de « ville scientifique » au cours des dernières années.
De nombreuses entreprises à vocation technologique y ont leur siège, ou du moins de grandes succursales. Cela signifie un nombre correspondant d’emplois généralement très bien rémunérés et le souhait de ces personnes de vivre également dans la ville ou ses environs.
C’est pourquoi il vaut la peine d’acheter un bien immobilier à Darmstadt :
-
Situation centrale - Un secteur scientifique stable
- Ville universitaire
- Emplois très bien rémunérés
Situation de Darmstadt
Darmstadt se trouve au sud de la Hesse et est divisée en neuf quartiers. Parmi les villes voisines, on trouve
- Offenbach
- Francfort
- Mannheim
- Mayence
Voici la situation mésologique de Darmstadt :
Populaire dans Darmstadt : Nouvelle construction
Cette évolution va se poursuivre, surtout parce que les techniques développées à Darmstadt en matière d' »intelligence artificielle », de recherche sur le climat, etc. sont de véritables technologies d’avenir, avec un besoin croissant de personnel. Cela se ressent bien sûr dans les prix des maisons et des appartements. En quelques années, les taux d’augmentation sont devenus à deux chiffres. Aujourd’hui encore, le nombre de permis de construire demandés pour des bâtiments d’habitation à Darmstadt est nettement inférieur à la demande.
Ce sont surtout les nouvelles constructions qui sont demandées à Darmstadt !
Logements vacants & retards de rénovation
En revanche, il y a déjà à Darmstadt un nombre visible de logements vacants avec un retard dramatique dans la rénovation. Bessungen, les quartiers Martins et Johannes n’en sont que quelques exemples. Il est en fait incompréhensible que les propriétaires de ces immeubles ne mettent pas la main au porte-monnaie pour rénover les appartements et détendre ainsi le marché. Je suis persuadé que personne ne doit s’attendre à une baisse des revenus locatifs et des prix d’achat. Le niveau des loyers est déjà absolument comparable à celui de Francfort, Wiesbaden ou même
Niveau de loyer similaire à celui de Francfort, Wiesbaden & Munich
Avec un assainissement et une rénovation en bonne et due forme, vous pouvez profiter d’une augmentation de la valeur de votre bien immobilier :
Devenir investisseur immobilier – mais comment ?
Question : Comment les investisseurs immobiliers professionnels financent-ils l’achat ou la construction d’un bien immobilier?
Les professionnels de l’investissement immobilier sont souvent dans le métier depuis très longtemps. Cela signifie qu’il dispose d’une part de très bonnes relations bancaires et d’autre part d’une certaine expérience dans le domaine. Il ou elle a toujours le bon « flair » pour les projets ou les offres immobilières réalisables et bénéficie de la confiance des banques pour obtenir des financements sans problème.
Utiliser l’effet de levier et les fonds propres glissants
Car au fond, que l’on soit un professionnel ou un débutant, l’entrée sur le marché est la même. Le principe reste le même : On achète un premier bien immobilier, on doit disposer d’un certain capital propre et on le loue. Les revenus locatifs permettent dans le meilleur des cas de couvrir la totalité du service du capital, ou au moins une grande partie de l’annuité composée des intérêts et
- Achat d’un premier bien immobilier avec des fonds propres
- Le profit par l’augmentation de la valeur
- L’effet de levier se répercute sur le deuxième achat immobilier
D’abord un appartement d’étudiant, puis une maison individuelle
A Darmstadt, on pourrait par exemple commencer par un petit appartement d’étudiant. Après quelques années, on pourrait y ajouter un appartement de plusieurs pièces à louer, jusqu’à ce que l’on intègre peut-être même l’un ou l’autre immeuble collectif complet dans son portefeuille. En tant qu’investisseur immobilier, je déconseille vivement l’achat et la location de maisons individuelles. Certes, la location à Darmstadt et dans ses environs ne poserait pas de problème et personne ne devrait craindre de perdre son loyer. Mais les locataires de maisons individuelles sont en général très exigeants. Pour maintenir la maison dans l’état souhaité, le propriétaire doit en général investir beaucoup plus et plus souvent que pour un appartement ou un immeuble collectif.
Voici un résumé de tout ce qui est important :
- Rentables : micro-appartements, appartements de plusieurs pièces et immeubles collectifs
- Non rentable : maisons individuelles
Ce qui est parfait pour les étudiants, ce sont surtout les nombreux appartements anciens de Darmstadt, qui se prêtent parfaitement à la colocation :
Cas particulier des promoteurs immobiliers : préfinancement & modernisation
Le promoteur immobilier est un cas particulier parmi les investisseurs immobiliers. Il achète des terrains ou des bâtiments anciens dans le but de construire de nouveaux bâtiments ou de les moderniser à grande échelle. Les logements ainsi construits sont le plus souvent vendus « clés en main ». Outre une très grande expérience, le promoteur immobilier a également besoin de la confiance inconditionnelle de ses banques, car il doit parfois préfinancer les coûts d’achat, de construction et de rénovation sur une longue période. Il a également besoin d’un pool de bons artisans pour tous les corps de métier nécessaires à la construction extérieure et intérieure.
Immobilier, rentabilité & financement : Calculateur de rendement en ligne
Question : Parmi les innombrables calculateurs en ligne, lesquels trouves-tu utiles pour les investisseurs immobiliers ou pour ceux qui sont en passe de le devenir ?
Calculer le prêt avec le calculateur en ligne
Je vais commencer par les calculateurs de prêt : Je ne vois pas ce qu’il y a de mal dans ce domaine. C’est pourquoi je ne recommanderai aucun ordinateur en particulier. Les calculateurs de la Stiftung Warentest ou d’un journal en ligne sérieux sont certainement peu suspects en ce qui concerne la transmission cachée des données de l’utilisateur. En principe, un tel calculateur en ligne ne peut être qu’une première aide à l’information. Par exemple, pour savoir combien je dois payer par mois pour mon crédit immobilier en fonction du taux d’intérêt et du taux de remboursement. Je peux aussi faire l’inverse et poser la question :
Si je dispose d’une somme x par mois, quel montant de crédit puis-je me permettre pour l’achat d’un appartement ?
Ces calculateurs pour déterminer le prêt sont dignes de confiance :
- Fondation Warentest
- Journaux en ligne sérieux
Crédit immobilier : entretien avec un conseiller bancaire
En revanche, je ne connais pas de calculateur de prêt – même pas celui d’un institut financier – qui me calcule le taux d’intérêt que je dois payer pour mon
Conseil : le plus fiable est toujours d’en parler avec la banque qui vous finance !
Calculer le rendement : en ligne & en personne
Lorsqu’on pense à un bien immobilier comme investissement, on veut bien sûr savoir quel est le
En résumé :
- Calculez le rendement et le montant du prêt en ligne
- Dans un deuxième temps, demandez à parler à votre conseiller bancaire.
Qu’il s’agisse d’une maison ancienne ou d’une nouvelle construction, votre conseiller bancaire est toujours à vos côtés pour répondre à vos questions de financement :
Alternatives d’investissement à l’or en béton
Question : A Darmstadt, on ne pense pas seulement à l’immobilier quand on investit. Des entreprises intéressantes y sont implantées, notamment en raison de la proximité de Francfort. Selon toi, quelles sont les trois possibilités d’investissement les plus judicieuses et quels en sont les inconvénients ?
La forme d’investissement dépend de l’objectif
Tout d’abord, je recommande à toute personne souhaitant investir son argent de manière rentable de s’interroger sur elle-même. Il s’interroge sur sa propre propension au risque en termes de gains et de pertes. En effet, le placement de capitaux doit toujours être adapté à la personne concernée et à ses objectifs. Un investisseur recherche un maximum de sécurité, tandis qu’un autre n’a aucun problème avec le risque et la perte. Il y a aussi ceux qui veulent littéralement voir dans quoi ils ont investi leur argent, alors que d’autres n’en ont absolument rien à faire.
Matières premières & terres rares
Ceux qui n’ont pas peur des grands risques peuvent par exemple investir leur argent dans des matières premières ou des terres rares. C’est une forme de placement qui n’est pas encore très répandue, mais qui devient de plus en plus populaire. Dans certaines grandes banques et sur le marché des conseillers, il y a des gens qui s’y connaissent assez bien. Comme je l’ai dit, ce n’est pas un placement pour les faibles d’esprit et c’est d’ailleurs une forme de placement qui devrait s’étaler sur plusieurs années afin de compenser les fluctuations de cours.
Fonds d’investissement auprès de la banque et de l’assurance
Pour les fanatiques de la sécurité pure – pour citer un tout autre aspect – il existe des fonds dont les bénéfices sont plafonnés, mais qui sont également protégés contre les pertes. De tels fonds sont proposés par les banques et les compagnies d’assurance. Mais beaucoup de gens les trouvent très ennuyeux.
Les objets d’art : Attention aux contrefaçons !
Ceux qui recherchent une forme d’investissement plus inhabituelle devraient se pencher sur les objets d’art. Dans la ville Art nouveau de Darmstadt, il s’agit certainement d’une alternative envisageable, d’autant plus qu’il existe sur place non seulement une grande expertise, mais aussi un marché. Je ne suis toutefois pas un expert en la matière et ne peux pas dire grand-chose sur la valeur des différentes formes d’art. Mais si vous consultez des statistiques sérieuses et officielles, vous constaterez rapidement que le marché de l’art est en pleine effervescence. Il n’est certainement pas nécessaire d’être un historien de l’art pour investir correctement – c’est-à-dire de manière rentable – son capital sur ce marché. Mais il faut des connaissances et de l’expérience. Et même dans ce cas, on n’est pas à l’abri des contrefaçons !
De plus, l’immobilier est une forme d’investissement très appréciée. Surtout à proximité des nombreuses attractions touristiques de Darmstadt :
Que peuvent faire les fonds mieux que leur propre bien immobilier ?
Question : Pour de nombreux investisseurs, les fonds sont une option de placement particulièrement intéressante, car ils sont considérés comme moins risqués que d’autres formes. Tu viens d’en parler toi-même. Quels sont tes arguments pour et contre l’investissement dans des fonds ?
Fonds de placement classiques : Actions
Il faut d’abord déterminer de quels fonds nous voulons parler. Prenons tout d’abord les fonds de placement classiques composés d’actions et/ou d’obligations d’État. Ce sont de véritables classiques sur le marché depuis des années et ils sont destinés à tous ceux qui souhaitent participer à l’évolution des participations d’entreprises et d’États, mais qui craignent de devoir gérer eux-mêmes leurs « actions ». Qu’il s’agisse d’un plan d’épargne ou d’un investissement unique, ces fonds comportent plus ou moins de risques selon la composition de leurs titres. Indépendamment du risque de perte, que l’on peut généralement compenser par une longue durée de placement, ces placements coûtent de l’argent. Ils coûtent de l’argent en raison des frais d’émission qui sont prélevés à chaque apport de capital, les revenus du capital générés sont en outre imposés et on doit en outre payer des droits de garde permanents. Tout cela doit être déduit du bénéfice réalisé ou réalisable.
Pour les actions, vous devez déduire les coûts suivants de vos bénéfices :
- Frais de souscription
- Impôts
- Droits de garde courants
Fonds immobiliers ouverts
En tant que personne travaillant dans l’immobilier, on pense bien sûr immédiatement aux fonds immobiliers. Les fonds immobiliers ouverts permettent aux investisseurs en capital de participer à des biens immobiliers dans différentes villes, régions et pays avec des montants relativement modestes. Les gestionnaires de fonds y investissent généralement dans l’immobilier commercial – principalement dans des complexes de bureaux, mais aussi dans des hôtels et des centres commerciaux. Les investisseurs peuvent investir dans ces biens immobiliers en achetant des parts, ils profitent alors de leurs revenus locatifs et de leurs plus-values. Les inconvénients sont alors comparables à ceux des fonds d’actions. En effet, si les biens immobiliers dans lesquels on investit ne génèrent pas de revenus locatifs pendant une longue période ou si la valeur des biens immobiliers se détériore en raison de l’évolution du marché, cela fait baisser le rendement sans que les coûts ne changent.
Voici les avantages :
- Investissement dans l’immobilier commercial
- Profit grâce aux revenus locatifs et aux plus-values
Voici les inconvénients :
- Baisse des rentes en cas de perte de loyer ou de dépréciation de valeur
Fonds immobiliers fermés
La répartition des risques est plus élevée dans les fonds d’investissement immobiliers ouverts que dans les fonds fermés, ce qui explique que les perspectives de rendement des fonds immobiliers ouverts soient plus faibles. Les fonds immobiliers fermés peuvent connaître des évolutions de valeur exceptionnelles. La fourchette s’étend du triplement de la mise de fonds à la perte totale de l’investissement. Par le passé, seuls quelques fonds immobiliers ont permis à leurs investisseurs d’engranger des bénéfices considérables ; dans le cas de nombreuses participations fermées, les investisseurs en capital ont subi des pertes. Les perspectives de rendements considérables sont toujours liées à des risques importants. La location de biens commerciaux est normalement soumise à plus d’impondérables que l’acquisition de biens résidentiels. Les fonds immobiliers fermés ne sont donc pas destinés aux investisseurs aux nerfs fragiles et aux réserves de capitaux limitées.
Risque très élevé pour les fonds fermés
Il est également possible de trouver des biens immobiliers populaires à Darmstadt à proximité de la vieille ville :
Achat immobilier dans les environs de Darmstadt
Question : Si l’un de nos lecteurs est un investisseur immobilier dans la région Rhin-Main et qu’il est à la recherche de maisons, d’appartements, etc : Quel est ton conseil secret pour un investissement immobilier intéressant ?
Odenwald : Loyers et prix d’achat avantageux
Je citerai en premier lieu l’Odenwald. Là-bas, les terrains à bâtir sont bon marché, tout comme les loyers et les prix d’achat des maisons. Le risque de perte de loyer augmente en fonction de la distance par rapport au centre de Darmstadt. En effet, les liaisons entre les villes de l’Odenwald et la plaine du Rhin ne sont généralement pas très bonnes, que ce soit par la route ou par le rail. Ceux qui ne craignent pas les trajets et préfèrent vivre dans la nature préféreront toujours un lieu de vie dans l’Odenwald. Il s’agit alors d’un potentiel pour les investisseurs immobiliers. Certaines communes situées dans les environs de Darmstadt ne sont pas aussi bon marché, mais le sont tout de même. Je conseille par exemple Büttelborn ou d’autres localités du Ried.
Conseil : Odenwald ou environs de Darmstadt (Büttelborn & Ried)
Offre et demande sur le marché du logement : statistiques
Francfort, Darmstadt, Nuremberg ou Hanovre – voici un aperçu de l’offre et de la demande de logements en location :
Focus Francfort : Investir dans la région Rhin-Main
Vous souhaitez investir dans la région Rhin-Main ? Alors, vous en saurez plus ici :