Le point bas : 2025 et 2012 en comparaison directe

Le chiffre de 206 600 ne devient tangible que dans son contexte historique. À titre de comparaison : en 2020 — le pic le plus récent — 306 376 logements avaient encore été achevés en Allemagne. En seulement cinq ans, la production de logements s’est donc effondrée d’environ 100 000 unités par an. En 2012, au creux de la crise financière, il y en avait 200 500 — le niveau actuel est revenu à ce même niveau.

Les statistiques des permis de construire montrent encore plus clairement ce qui attend les prochaines années : seulement 215 300 logements ont été autorisés en 2024 — soit une baisse de 16,8 %. Comme il s’écoule en moyenne 26 à 27 mois entre l’autorisation et l’achèvement (2020 : encore 20 mois), les achèvements de 2026 et 2027 sont déjà prévisibles à un niveau bas. Le stock de logements déjà autorisés mais pas encore construits s’élève à 759 700 unités, dont seulement 330 000 sont effectivement en chantier.

L’objectif de 400 000 : promis, jamais atteint

La coalition « feu tricolore » avait inscrit dans son accord de coalition de 2021 l’objectif de 400 000 nouveaux logements par an, dont 100 000 logements sociaux. Le chancelier Scholz a maintenu cet objectif même sous une pression croissante. Résultat : l’objectif n’a été atteint, même approximativement, aucune année.

En 2024, les achèvements atteignaient 63 % de l’objectif — en 2025, à peine 52 %. La ministre de la Construction Klara Geywitz est devenue le visage de la crise du bâtiment, et dès 2023 le Tagesspiegel qualifiait la promesse des 400 000 logements de « château en Espagne ». Historiquement, la République fédérale a construit en moyenne 405 000 logements par an depuis 1950 — le niveau actuel est donc très en dessous de la moyenne de long terme.

Pourquoi la construction neuve s’effondre-t-elle ? Les cinq causes principales

Le tournant des taux d’intérêt

La BCE a relevé son taux directeur de 0 % (2021) à plus de 4 % (2023). Les taux hypothécaires sont passés d’environ 1 % à 4-5 %. Pour les promoteurs immobiliers ayant des capitaux empruntés à taux variable et des marges étroites, cela a signifié la fin de nombreux calculs de projet.

Explosion des coûts de construction

La crise énergétique, l’inflation et les tensions d’approvisionnement depuis 2021 ont fortement fait grimper les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre. Béton, acier, bois — tout est nettement plus cher qu’au moment de la planification des offres. De nombreux projets autorisés en 2020 n’étaient plus économiquement viables en 2023.

Vague de faillites

Les faillites dans l’immobilier ont augmenté de 70 % en 2024. Rien qu’au premier trimestre 2024, 630 entreprises immobilières et du bâtiment ont fait faillite — soit une hausse de 18,6 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. Conséquence : 320 000 emplois ont été menacés ou ont disparu.

Bureaucratie et procédures d’autorisation

Les normes énergétiques changeantes (norme « maison efficace 55 »), l’absence de code du bâtiment fédéral et des procédures d’autorisation lourdes freinent structurellement les projets de construction. Le délai moyen entre l’autorisation et l’achèvement est passé de 20 à 27 mois depuis 2020.

Effondrement de la demande de logements en copropriété

Le tournant des taux d’intérêt a fait baisser le pouvoir d’achat. Les promoteurs se sont retrouvés avec des logements achevés invendables — et ont annulé leurs projets suivants.

Extrêmes régionaux : Berlin, Cologne, Munich

L’institut IW Köln estime le besoin annuel en logements à 372 600 unités à l’échelle nationale — seulement 206 600 ont réellement été construits en 2025. L’écart annuel s’élève donc à plus de 165 000 logements.

Au niveau régional, des déséquilibres extrêmes apparaissent :

Berlin : le plus grand déficit d’offre du pays

Besoin selon l’IW Köln : 31 300 logements par an. Permis de construire en 2024 : seulement 9 772 — soit 31 % du besoin. Aucun autre arrondissement urbain n’a un écart absolu plus important.

Cologne et Munich

Cologne affiche le pire taux de couverture parmi les métropoles : seulement 37 % du besoin est couvert. Munich s’en sort le mieux avec 93 %, mais il manque tout de même des milliers d’unités. Hambourg est la seule exception positive, avec +39 % d’achèvements en 2024.

Allemagne de l’Est : un recul deux fois plus fort

Le recul touche l’Est avec –34,3 % (2025), soit plus du double de l’Allemagne de l’Ouest (–16,7 %).

Ce que la crise de la construction neuve signifie pour les loyers et les prix d’achat

Le déficit de logements est depuis longtemps arrivé sur le marché. Les biens classés monuments historiques gagnent en particulier en attractivité dans ce contexte. L’institut Pestel évalue la pénurie de logements en Allemagne à 1,4 million d’unités — un niveau record. D’ici 2030, 2,4 millions de nouveaux logements seront nécessaires.

Les loyers réagissent en conséquence : à l’échelle nationale, les loyers proposés pour les nouvelles locations ont augmenté de 7 % en 2024, à Berlin de 10 % — soit 22,2 % au total entre 2022 et 2024. Munich se situe à 20,50 € de loyer froid par mètre carré (+4,4 %). L’institut DIW Berlin constate que le marché immobilier reste tendu — les loyers et les prix des logements continuent d’augmenter.

Pour les investisseurs, cela signifie que le rendement locatif dans les zones métropolitaines allemandes augmente structurellement — non pas parce que les prix d’achat baissent, mais parce que l’offre ne rattrape pas son retard à moyen terme. Quiconque investit maintenant dans des biens existants ou des constructions neuves dans des régions en croissance profite d’un marché où le problème d’offre ne sera pas résolu avant 2027 au plus tôt. Quiconque envisage un achat maintenant devrait intégrer le déficit structurel de l’offre comme un vent favorable à long terme.

Vidéo : le marché du logement en déséquilibre

Perspectives : quand le marché va-t-il se retourner ?

Les signaux sont mitigés. La Fédération centrale du bâtiment allemand (ZDB) table sur 215 000 à 220 000 achèvements en 2026 — à peine mieux qu’en 2025. Des chiffres d’achèvement positifs ne sont attendus au plus tôt qu’à partir de 2027.

Note positive : les permis de construire ont de nouveau augmenté en 2025, pour la première fois, de 10,6 % pour atteindre 238 100 — en septembre même de 59,8 % par rapport au même mois de l’année précédente. Comme les permis précèdent les achèvements de deux à trois ans, cela laisse présager une reprise modérée à partir de 2027.

Sur le plan structurel, le problème demeure : l’institut IW Köln prévoit une tension croissante du marché dans les grandes villes, même si le besoin national calculé diminue légèrement à partir de 2026. Dans les métropoles comme Berlin, Munich et Hambourg, l’écart persiste — et se creuse.

En cinq ans, l’Allemagne a anéanti tous les progrès de construction réalisés depuis la crise financière. L’écart de 400 000 logements ne sera pas comblé par des promesses politiques, mais seulement lorsque les taux d’intérêt, les coûts de construction et les procédures d’autorisation reviendront structurellement à un niveau permettant aux promoteurs de faire leurs calculs. Le moment exact où cela se produira reste incertain.

Vidéo explicative : 3 avantages en 4 minutes

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Avantage 1 : protection contre l’inflation

L’inflation peut dévaluer rapidement votre épargne. Par exemple, si vous avez 100 000 € et que l’inflation est de 5 %, vous perdez 5 % de votre argent chaque année. Vos 100 000 € ne vaudront plus que 90 500 € après deux ans. L’immobilier offre une protection efficace contre l’inflation, car les loyers augmentent généralement avec elle. Si l’inflation est de 5 %, vos revenus locatifs augmentent également de 5 %. Cela signifie qu’à long terme, vous profitez de revenus locatifs croissants et que votre investissement est protégé contre les effets de l’inflation.

• Patrimoine : 100 000 €
• Inflation de 5 %, pouvoir d’achat après 1 an : 95 000 €
• Inflation de 5 %, pouvoir d’achat après 2 ans : 90 500 €
• …

Astuce bonus ! Influence de l’inflation sur le crédit et l’amortissement

Supposons que vous ayez contracté un crédit de 100 000 €. En période d’inflation, votre argent perd progressivement de sa valeur. Cela signifie que le pouvoir d’achat de votre argent diminue tandis que les prix des biens et services augmentent.

Voici la partie intéressante : alors que les prix augmentent et que les revenus progressent, la mensualité de remboursement de votre crédit reste inchangée. Cela signifie qu’au fil du temps, vous continuez à rembourser la même mensualité fixe, dont le pouvoir d’achat réel diminue.

Cela a deux conséquences importantes :

Votre dette est « dévalorisée »

L’inflation fait que votre dette diminue en valeur réelle. Cela signifie que le montant du crédit initialement contracté, 100 000 €, vaut avec le temps moins en pouvoir d’achat réel. Autrement dit, vous remboursez effectivement moins si l’on tient compte de l’inflation.

Une hausse des revenus peut faciliter le remboursement

Si vos revenus augmentent avec le temps en raison de l’inflation, il devient plus facile de gérer votre mensualité de remboursement. Cela signifie que vous pourriez disposer d’une plus grande marge financière pour réaliser d’autres investissements ou atteindre plus rapidement vos objectifs financiers.

Avantage 2 : votre locataire rembourse votre placement

L’une des meilleures caractéristiques des investissements immobiliers est que vos locataires remboursent votre placement. La banque vous accorde un crédit immobilier que vous n’avez pas à gagner vous-même. Votre locataire paie le loyer mensuel, qui couvre une partie du financement. Une fois le financement terminé, le bien vous appartient entièrement. De plus, vous profitez de la plus-value du terrain. Même si les prix des terrains n’augmentent que de 5 % par an, ces gains s’accumulent au fil des années pour former une somme considérable de patrimoine supplémentaire.

• Vous n’avez besoin que de 20 % de fonds propres
• La banque fournit le reste (capitaux empruntés)
• Qui rembourse votre crédit ? Vos locataires !

Retenez cette phrase pour toujours :

Votre locataire rembourse votre placement !

Avantage 3 : le revenu passif

Dès que vos revenus locatifs mensuels couvrent vos coûts mensuels, vous générez un revenu passif. Cela signifie que vous gagnez de l’argent supplémentaire chaque mois sans avoir à travailler activement. Ce revenu passif peut vous aider à atteindre votre indépendance financière et vous donner la liberté de profiter davantage de votre vie. Par exemple, si vous avez des coûts mensuels de 1 000 € et des revenus locatifs mensuels de 1 100 €, vous générez un revenu passif mensuel de 100 €.

• « Coûts » de votre bien par an = 12 000 €
• Loyer net froid par an = 13 200 €
• Excédent = 1 200 €

Pourquoi un bien immobilier est-il un placement de capital judicieux ?

Après ces 3 avantages centraux, vous ne devriez plus vous poser cette question !

Les investissements immobiliers offrent une protection efficace contre l’inflation, la possibilité de constituer un patrimoine pendant que votre locataire rembourse le placement, et la chance d’un revenu passif. Si cette vidéo vous a plu, n’oubliez pas de la liker et de vous abonner à ma nouvelle chaîne. Restez à l’écoute pour d’autres contenus instructifs sur l’investissement immobilier. Merci d’avoir regardé !

Astuce : Guide du placement de capital

Habiter à Golzheim

Le quartier de Düsseldorf Golzheim est un quartier populaire de Düsseldorf et se trouve directement sur le Rhin. Le quartier est situé au-dessus du centre-ville et se trouve sur la rive est du Rhin. Au nord du quartier, on trouve le jardin japonais et le nord de la ville.

Bienvenue à Düsseldorf

Düsseldorf, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, est la ville de l’art et a beaucoup à offrir. Du shopping de luxe à l’offre culturelle, la ville rhénane propose de nombreuses options pour passer le temps. Mais le marché du travail est également varié et attrayant. Les habitants de Düsseldorf se montrent galants et cultivés, c’est pourquoi beaucoup s’y installent pour des raisons professionnelles. D’autres viennent à Düsseldorf parce que le charme historique de la ville les attire. Et avec la célèbre Königsallee, c’est l’une des rues commerçantes les plus importantes d’Europe et donc l’une des plus chères de Düsseldorf! Quelles que soient vos raisons, nous vous disons où trouver les meilleurs biens immobiliers pour y vivre ou pour y investir. La capitale de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie se trouve au cœur de la région, entre la Ruhr et la ville de Cologne. Le Rhin coule au milieu de la ville.

Golzheim : Carte & Situation

La Cecilienallee et la Rotterdamer Straße s’étendent le long des rives du Rhin. De là, on peut admirer l’espace vert d’en face et avoir une vue optimale sur le Rhin. Golzheim n’est pas non plus dépourvu de liaisons, car trois stations relient le quartier au reste de la ville, rien que par le métro. Même la vie nocturne et la gastronomie ne s’arrêtent pas ici, car les professionnels du monde des affaires, attirés par le marché du travail de la ville, sortent ici.

Les attractions touristiques : Parc rhénan, monument aux morts & Co.

Le quartier de Düsseldorf-Golzheim est un quartier très agréable et populaire au bord du Rhin et dispose d’une situation idéale à proximité du centre-ville. Golzheim a notamment de nombreux espaces verts à offrir, comme le Rheinpark et la prairie pour chiens au bord du Rhin. Le célèbre hôtel Hilton se trouve également dans ce quartier populaire de Düsseldorf. Si vous souhaitez visiter quelque chose, le monument historique de la guerre est particulièrement recommandé. Les rues les plus chères de Düsseldorf méritent également une promenade ! Celles-ci ne sont pas seulement ici chez elles, mais elles enthousiasment aussi par leur architecture unique et leur élégance intemporelle.

• Hilton Düsseldorf
• Aire de jeux au Rheinpark
• Parc rhénan de Golzheim
• Pré pour chiens Rheinpark
• Monument aux morts

Visite de la ville : Visite des plus beaux coins de Golzheim

Le quartier situé en face de Niederkassel, un autre site immobilier populaire de Düsseldorf, se trouve à proximité immédiate du parc des expositions et accueille de nombreux grands experts-comptables et institutions d’importance suprarégionale. Des espaces verts et des parcs sont également rapidement accessibles. En dehors de cela, nous allons vous montrer ce qui vous attend à Golzheim.

Rheinpark Golzheim : la nature à l’état pur, loin du tumulte de la grande ville

Appartement ancien, loft & immeuble : quartier résidentiel de Golzheim

Karl-Arnold-Platz : quartier résidentiel et de travail populaire

Immobilier & prix au mètre carré à Golzheim

Qu’il s’agisse d’une villa exclusive, d’une spacieuse maison individuelle ou d’un luxueux penthouse avec vue sur la ville, on trouve à Golzheim quelques-uns des complexes résidentiels les plus appréciés de la ville. Le quartier « Weiße Siedlung », situé au nord du quartier, séduit particulièrement par son architecture historique et ses nombreuses maisons de maître datant des décennies passées. Ceux qui peuvent s’offrir un bien immobilier ici peuvent se réjouir d’un très bon investissement. Vous trouverez ici toutes les informations sur les différents prix au mètre carré à Düsseldorf Golzheim.

• Acheter une maison (existante) : 8.312 €/ m2
• Acheter une maison (neuve) : 4.100 €/ m²
• Acheter un appartement (existant) : 5.572 €/ m2
• Acheter un appartement (neuf) : 6.432 €/ m²

Conclusion : habiter à Golzheim

C’est surtout au cours des dernières années que le paysage des rues de Golzheim a connu des changements non négligeables. De nouveaux bâtiments modernes abritent aussi bien des bureaux que des hôtels et surtout des appartements de luxe. C’est justement la proximité de la foire qui contribue à la popularité du quartier et qui assure surtout une liaison rapide avec le centre-ville et le reste de Düsseldorf. Le logement à Düsseldorf est rare et recherché. Cela se reflète également dans les prix de l’immobilier à Düsseldorf. Notre conseil : adressez-vous à votre agent immobilier de confiance ! Un agent immobilier expérimenté ne vous assistera pas seulement pendant le processus d’achat, mais vous conseillera également sur les questions de fiscalité et de financement.

Düsseldorf : l’immobilier dans la métropole rhénane

Düsseldorf a un pouvoir d’attraction fascinant. Bien que la métropole rhénane Cologne ne soit qu’à quelques minutes, on y trouve les grandes boutiques de luxe, des entreprises internationales, des agences de publicité et de nombreux autres secteurs économiques intéressants. L’industrie de la mode, en particulier, a fait de Düsseldorf un lieu très international et stylé. Si vous êtes à la recherche de belles propriétés ici, peut-être même de propriétés de luxe, vous les trouverez.

Immobilier à Düsseldorf

Düsseldorf est synonyme de luxe, de shopping et d’une économie locale d’envergure internationale. Des entreprises de haute couture y ont leur siège, mais aussi le gouvernement du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Le marché immobilier de Düsseldorf est donc très convoité. La ville est située au cœur du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie. La capitale du Land se divise en plusieurs quartiers et est très appréciée des acheteurs immobiliers en raison de sa charmante situation au bord du Rhin.

• Immobilier Düsseldorf

Vivre à Düsseldorf : quartiers populaires & zones résidentielles

Avec près de 640.000 habitants, Düsseldorf est l’une des plus grandes villes de Rhénanie et abrite le troisième plus grand aéroport d’Allemagne, après Munich et Francfort. Avec son charme authentique, la ville attire des entreprises du monde entier. Ce public international ne demande pas seulement des possibilités de sorties et des emplois, il est aussi toujours à la recherche des appartements qui lui conviennent. Que ce soit la vieille ville, Oberkassel ou Golzheim – Tout sur les quartiers résidentiels les plus populaires de la ville et les rues les plus chères de Düsseldorf, y compris des conseils sur l’emplacement, les prix de l’immobilier à Düsseldorf & Co. Vers l’aperçu : Habiter à Düsseldorf.

• Vieille ville
• Oberkassel
• Golzheim

Vendre une maison, un appartement ou un terrain à Düsseldorf

Des possibilités de shopping variées, une grande offre de restaurants et une infrastructure moderne font de Düsseldorf une ville durablement convoitée par les acheteurs de biens immobiliers. Vous souhaitez y vendre votre appartement, votre terrain ou votre immeuble collectif ? Qu’il s’agisse de la vieille ville historique, du luxueux Pempelfort, de l’exclusif Carlstadt, du splendide Oberkassel ou du très convoité Golzheim – avec nos guides sur le processus de vente, l’évaluation des biens immobiliers et les documents les plus importants, vous êtes très bien préparé pour votre vente immobilière. Vers l’aperçu : Vendre un bien immobilier à Düsseldorf.

• Carlstadt
• Golzheim
• Pempelfort
• Oberkassel

Ce qui est important lors de la vente de la maison familiale

Avant que l’agent immobilier ne soit en mesure d’agir, certains faits fondamentaux doivent être clarifiés. Seules les personnes inscrites au registre foncier et donc propriétaires légitimes de la maison familiale peuvent vendre. Dans la plupart des cas, les deux parents sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires, de sorte qu’en cas de décès, le parent survivant compte comme seul héritier et décide de l’utilisation du bien immobilier. Si les deux parents sont décédés, vous êtes, en tant qu’enfants, les prochains héritiers et pouvez, à condition qu’il y ait accord, décider de vendre la maison de vos parents.

Au préalable, il est nécessaire de modifier l’inscription au registre foncier, car votre propriété régulière est la condition de base pour la vente de la maison de vos parents. La situation devient très compliquée si l’un des parents est déjà décédé et que l’autre parent n’a plus la capacité juridique. Dans ce cas, s’il n’y a pas de procuration générale et que le parent survivant ne souhaite pas vendre le bien immobilier, seul un tribunal des tutelles peut décider de la vente.

Prendre des dispositions à temps !

Nous vous recommandons de prendre de telles dispositions à un moment où vos parents et propriétaires de biens immobiliers ont la capacité de contracter. Une procuration notariée ou une donation de la maison de votre vivant simplifie votre capacité d’action au cas où vous devriez vendre la maison de vos parents et financer avec le produit de la vente, par exemple, l’hébergement de vos parents dans une maison de retraite. Une fois toutes les questions nécessaires réglées au préalable, nous pouvons vendre votre maison de famille dans les meilleurs délais et à la valeur vénale réelle, en votre nom.

Vendre la maison de ses parents ? La procédure en détail

Plus d’informations sur l’héritage :

Règlement de la succession

Les biens immobiliers hérités en communauté posent des problèmes particuliers lors de la vente. Dans le cadre d’une communauté héréditaire, il existe plusieurs propriétaires dans le registre foncier. Cette situation a un effet négatif sur l’intérêt des acheteurs potentiels et complique le déroulement de la vente. Il existe une solution pour simplifier la procédure tout en assurant une directive claire de tous les héritiers égaux. Le partage successoral désigne la dissolution d’une communauté héréditaire, qui s’effectue sur la base de dispositions contractuelles claires et n’est soumise à aucune forme particulière. Tout sur le partage successoral.

Communauté héréditaire

Dans la pratique, on sait qu’une communauté d’héritiers est rarement d’accord. Pourtant, les désaccords et les litiges ouverts concernant un héritage immobilier engendrent des pertes que vous pouvez éviter en faisant preuve de prudence. Évitez les conflits autour de la succession en vous faisant conseiller par un agent immobilier et en trouvant la meilleure solution avec son soutien. Si le testament n’en dispose pas autrement, tous les cohéritiers ont des droits et des obligations à parts égales. Cela signifie que la vente est souvent la meilleure solution et qu’elle vous permet de répartir le produit obtenu de la succession entre tous les cohéritiers et d’éviter ainsi le problème d’un conflit successoral. En savoir plus sur la communauté héréditaire.

Certificat d’héritier

Vous êtes inscrit par testament comme seul héritier de la maison familiale. Si le testament est authentifié par un notaire et qu’il est juridiquement valable, votre héritage ne sera pas remis en question. Néanmoins, sans certificat d’héritier supplémentaire, vous serez confronté à un problème au plus tard lorsque vous deviendrez propriétaire du bien immobilier suite à la rectification dans le registre foncier et que vous souhaiterez par exemple le revendre. Vous devriez faire établir un certificat d’héritier indépendamment du testament et vous assurer ainsi une sécurité lors de l’héritage de maisons ou d’appartements. Tout sur le certificat d’héritier.