Marché immobilier de Francfort : conseils d’experts – louer, acheter, se loger, investir

Cinquième ville d’Allemagne, Francfort est aussi l’une des adresses les plus chères en matière de logement. Depuis de nombreuses années, les prix d’achat et les loyers des biens immobiliers résidentiels et commerciaux augmentent à Francfort. En fait, des conditions idéales pour tous ceux qui veulent investir leur argent dans l’immobilier. Nous nous sommes entretenus avec Sebastian Mathias, un véritable connaisseur de l’immobilier à Francfort, sur l’achat et le logement à Francfort, sur les formes d’investissement alternatives et sur l’influence des investisseurs étrangers sur le marché immobilier de Francfort. Retour à l’aperçu : Immobilier Francfort.

En tête de liste en Allemagne : habiter à Francfort-sur-le-Main

Question : Tu es surtout actif dans la région de Francfort en tant qu’investisseur immobilier. D’après ton expérience, quelle est l’évolution du marché immobilier dans la région ?

Je vais répondre par une affirmation abrupte : le marché immobilier de Francfort est actuellement le plus attractif d’Allemagne ! C’est en tout cas ce que révèlent les chiffres si je regarde l’ensemble des investissements sur le marché immobilier. En effet, depuis quelques années, les investisseurs privés et institutionnels investissent davantage dans le marché immobilier à Francfort que partout ailleurs en Allemagne.

La question est de savoir où va l’argent, c’est-à-dire quel type de biens immobiliers il sert à construire ou à acheter. Pour l’essentiel, il s’agit d’immobilier commercial, c’est-à-dire de bureaux. Mais dans le secteur du logement, Francfort a également dépassé les autres grandes villes d’Allemagne. Alors qu’en 2018, environ 1,2 milliard d’euros ont été investis dans le marché du logement à Francfort, seulement 0,5 milliard d’euros l’ont été à Munich.

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Si l’on ajoute à cela que le nombre actuel d’habitants de Francfort, qui est de 750.000 €, devrait augmenter d’environ 100.000 au cours des dix prochaines années, tout le monde comprend vite qu’il y a un besoin de logements ! Et comme cette évolution se poursuit depuis quelques années déjà, les prix de l’immobilier à Francfort ont connu une hausse fulgurante. Si l’on se réfère aux dix dernières années, les prix des maisons et des appartements ont parfois augmenté de plus de dix pour cent par an. Une maison ou un appartement à Francfort et dans ses environs coûte aujourd’hui presque deux fois plus cher qu’il y a quelques années. Cela explique aussi que le chiffre d’affaires de l’immobilier augmente, mais que le nombre absolu de biens immobiliers vendus à Francfort diminue quelque peu : il y a en effet de moins en moins de maisons et d’appartements à vendre. D’où le montant élevé des investissements dont j’ai parlé plus haut. La politique veille à ce que de nouvelles zones d’habitation et de nouvelles constructions résidentielles soient autorisées – pour autant qu’il y ait encore de la place.

Tendance : les prix d’achat augmentent plus que les loyers

Question : Est-ce que cela a encore un sens pour toi de faire du commerce dans l’immobilier ?

Mon travail consiste à trouver des biens immobiliers, des terrains, etc. qui conviennent – et ce, en temps voulu – afin de les rendre utilisables pour mes clients. Car je ne garde pas les maisons et les appartements pour moi. Celui qui veut investir dans l’immobilier à Francfort a donc les meilleures perspectives en matière de plus-value et de placement de capitaux ! Mais il est également clair que toute personne souhaitant acheter se place à un niveau de prix d’achat désormais vraiment élevé. Bien sûr, les loyers ont eux aussi continué à augmenter, de sorte que j’ai toujours de bonnes possibilités de faire financer l’achat de mon bien immobilier par le loyer. Mais la vérité, c’est que dans les grandes villes, les prix d’achat des biens immobiliers ont augmenté bien plus que les loyers. Il en sera vraisemblablement toujours ainsi. Il faut donc faire des calculs très précis.

Une dernière réflexion à ce sujet : Certains experts en immobilier mettent en garde contre une bulle des prix. Il est difficile de dire si et quand les prix des appartements et des maisons stagneront, voire baisseront à nouveau. Mais je pense qu’avec l’évolution démographique prévue pour Francfort, les prix de l’immobilier vont continuer à augmenter. Mais peut-être pas aussi fortement.

Vendre son bien immobilier autrement – Diskret-Makler offre un aperçu

Question : Tu qualifies toi-même le bureau de courtage Lukinski de courtier discret. Qu’est-ce que cela signifie exactement ?

Cela signifie que nous proposons les biens immobiliers qui nous sont proposés sans la classique « écriture du marché ». Pour le vendeur, cela signifie qu’il peut être sûr que personne dans l’environnement immédiat n’est au courant de ses intentions de vente. Les panneaux publicitaires habituels sur les fenêtres ou dans le jardin n’existent pas. Nos véhicules sont discrets et de couleur neutre.

Seuls les clients que nous avons préalablement contactés et inscrits dans notre fichier reçoivent les exposés. Bien entendu, nous utilisons également des portails de commercialisation de biens immobiliers, mais notre présentation, ou plutôt la présentation du bien immobilier, est conçue de telle manière que presque personne ne peut tirer de conclusions sur la situation du bien. Celui qui souhaite mettre son bien immobilier sur le marché avec un maximum de discrétion, par exemple pour éviter des discussions gênantes avec des voisins ou des amis, est donc à la bonne adresse avec un agent immobilier discret comme Lukinski.

Pour l’acheteur, cela signifie également un maximum de discrétion. C’est particulièrement important si l’on tient à mener des négociations sérieuses, sans l’habituelle « flambée des prix » due à l’afflux d’acheteurs potentiels. L’acheteur peut être sûr que sa personne reste elle aussi dans les coulisses. Ce n’est qu’au moment de l’emménagement dans le nouveau logement que son identité sera rendue publique auprès des nouveaux voisins.

La vérité sur les outils Internet dans l’immobilier

Question : Quels sont les outils disponibles sur Internet pour les investisseurs immobiliers qui, du point de vue d’un expert, sont également utiles aux novices du marché immobilier ? Que penses-tu par exemple des calculateurs d’investissement ?

Réponse claire : cela dépend ! C’est toujours la réponse des avocats. En fait, c’est très similaire sur le marché de l’immobilier. Avant d’utiliser un outil, je dois réfléchir à l’usage que je veux en faire. C’est ce qui compte !

Si je veux avoir un aperçu de la valeur de mon bien immobilier, par exemple parce que je veux le vendre ou l’hypothéquer, il existe des calculateurs d’estimation de valeur parfois très bons. Les calculateurs de prêt, parfois appelés calculateurs de financement ou d’hypothèque, peuvent aider à se faire une première idée du coût d’un achat immobilier. Il en va de même pour les calculateurs de budget ou de faisabilité. Et puis, il y a les comparateurs d’offres. Ils me permettent de comparer les offres de crédit si j’ai besoin d’un crédit pour mon investissement immobilier.

Pour avoir un aperçu rapide et une idée des chiffres et des relations, ces calculateurs sont donc vraiment très bien. Mais en règle générale, il n’est pas possible d’introduire des données et des souhaits individuels dans ces calculateurs. Il s’agit notamment de tenir compte des fluctuations du marché des capitaux, des conditions fiscales, etc. Un outil en ligne ne permet pas d’obtenir une vue d’ensemble des investissements immobiliers avec les revenus locatifs, les charges, les impôts, etc.

J’ai fait l’expérience que rien ne remplace le conseil personnel et individuel en matière d’investissement immobilier. C’est comme chez le médecin : je peux trouver mon problème en faisant une recherche sur Internet, mais j’en ressors généralement avec des résultats très différents. Comme pour la santé, il est préférable d’avoir un entretien personnel avec un expert.

Les prix de location : Il vaut la peine de mesurer !

Question : Comment se calcule exactement le prix au mètre carré pour le locataire d’un appartement ou d’une maison au final ?

Cela semble simple au premier abord, mais ce n’est pas forcément le cas. En effet, en ce qui concerne le prix au mètre carré, la question se pose toujours de savoir ce qui fait partie de la surface habitable. Quels mètres carrés puis-je calculer et comment ? Le calcul en tant que tel est assez simple : je divise mon loyer par le nombre de mètres carrés, tel qu’il est indiqué dans le contrat de location. Si j’ajoute les charges, j’obtiens mon prix au mètre carré « loyer chaud ».

Selon les règles générales en vigueur, toutes les pièces de séjour, chambres à coucher, salles à manger, ainsi que la cuisine, les couloirs, les salles de bain, mais aussi le garde-manger, comptent pour 100 % de la surface habitable, conformément au décret sur la surface habitable. Le balcon et la terrasse sont pris en compte pour un quart chacun. La cave et le garage ne sont pas pris en compte. En ce qui concerne les pentes de toit, seules les zones avec une hauteur de plafond de plus de deux mètres sont considérées comme 100 % de la surface habitable. Les parties de la pièce dont la hauteur de plafond est comprise entre un et deux mètres sont calculées pour moitié et tout ce qui est inférieur à un mètre n’est pas du tout calculé.

Et maintenant, voici quelques petites choses sympathiques ! Tout le monde devrait les connaître avant de courir dans l’appartement avec le mètre et de commencer à mesurer : les cheminées, les poêles, les meubles encastrés et les baignoires comptent entièrement dans la surface habitable. Les escaliers de plus de trois marches sont déduits de la surface habitable, tout comme les colonnes isolées et les saillies maçonnées des cheminées.

Au lieu d’un mètre pliant, je recommande bien sûr un outil de précision, comme un mètre laser.

Mesurer vaut la peine dans tous les cas. Du point de vue de l’investisseur immobilier, c’est-à-dire du futur bailleur, cela signifie que je m’épargnerai des conflits ultérieurs avec le locataire s’il mesure lui-même avec précision et qu’il constate des écarts. Le décompte des charges, les primes d’assurance, etc. reposent également sur l’indication des mètres carrés. Il faut donc qu’elle corresponde vraiment.

Vivre à Francfort : il y en a pour tous les goûts !

Question : Comment évalues-tu la qualité de vie à Francfort par rapport à d’autres grandes villes allemandes comme Hambourg, Berlin et Munich ? Quelles sont les attractions touristiques et les événements qui rendent la ville attrayante pour les investisseurs immobiliers et les locataires ?

Heureusement, je ne suis pas né à Francfort. C’est pourquoi je peux aborder cette question délicate avec un peu d’objectivité. Si l’on se réfère au classement annuel des villes établi par l' »Institut der deutschen Wirtschaft », Munich occupe pour la septième fois la première place, loin devant Francfort, qui arrive en cinquième position du classement général. La métropole du Main a tout de même gagné une place par rapport à l’année dernière.

Je ne pense pas non plus que Francfort parviendra un jour à détrôner Munich de sa première place. A moins que l' »Äppelwoi » et le Taunus ne deviennent un jour des destinations de loisirs plus prisées que les Alpes et la bière blanche. Francfort est une « grande ville de tous les jours » tout à fait normale. Avec l’opéra, les théâtres et les musées, on y trouve tout ce dont la haute culture a besoin. De plus, la scène gastronomique n’a pas à craindre la comparaison avec les autres villes du monde en matière d’internationalité. Il y a de beaux parcs dans la ville, ainsi qu’un zoo et un jardin de palmiers, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de quitter la ville pour se détendre brièvement. Outre les galeries marchandes chics, les rives du Main invitent à la flânerie. Les gratte-ciel sont également une attraction en soi. Et si l’on assiste à l’une des nombreuses fêtes organisées en été, il est difficile de se détacher de la vue sur le skyline. Francfort n’a pas d’Oktoberfest, ni de « Volkstmliches » de renommée comparable. En revanche, les régions viticoles du Rheinhessen, du Rheingau et de la Bergstraße se trouvent à une courte distance. Avec la nouvelle construction au « Römer », le centre-ville a également gagné un autre point fort. En résumé, c’est une ville où chacun peut trouver son bonheur.

Tout ne brille pas : le placement de capitaux dans l’or

Question : L’or est présent dans le monde entier comme moyen de paiement depuis presque des milliers d’années. L’or est également très populaire depuis longtemps en tant qu’investissement. Quel est ton point de vue sur l’or en tant que placement ? Cite-nous trois avantages et trois inconvénients de cette forme de placement.

De l’avis unanime des experts, l’or est une monnaie pour les temps de crise. Cela a toujours fonctionné, aussi bien dans l’Empire romain qu’au Moyen-Âge ou dans les temps modernes. Ceux qui n’avaient pas d’argent, mais des lingots ou des pièces d’or, ont toujours pu s’offrir quelque chose pour vivre ou survivre. La valeur de l’or réside fondamentalement dans le fait qu’il est rare et qu’il doit être extrait au prix d’un certain travail.

 

Voilà déjà un avantage : L’or a une valeur fondamentalement stable, même si son cours fluctue. Le cours n’est établi que lors de la conversion dans une monnaie concrète actuelle. Celui qui possède une once d’or datant de 1870 peut l’utiliser aujourd’hui comme à l’époque pour acheter. Essayez de faire la même chose avec un billet de Reichsmark de la même époque.

Deuxième avantage : en tant qu’investissement, l’or est assez facile à comprendre. Contrairement aux actions ou à d’autres produits des marchés financiers, il est littéralement compréhensible. Il suffit d’avoir son or dans un coffre de banque et de suivre le cours de l’or.

Le troisième avantage survient en période de crise économique ou politique, qui, espérons-le, restera rare. Lorsque la monnaie d’un pays perd de sa valeur, les gens achètent des métaux précieux. La demande augmente la valeur de l’or.

Et cela nous amène aux inconvénients. Contrairement à d’autres placements, qu’il s’agisse d’immobilier ou d’actions, etc., le bénéfice d’un placement dans l’or n’est obtenu qu’en cas de vente de l’or. Et encore, seulement dans certaines circonstances. Les intérêts, les dividendes, les revenus locatifs, etc. ne sont pas pris en compte dans l’or. Si vous observez le cours de l’or sur une longue période de plusieurs décennies, vous constaterez qu’il fluctue beaucoup plus que celui des actions. Enfin, avec le cours de l’or, il faut toujours garder à l’esprit le taux de change de la devise concernée. L’or est négocié en dollars. Si le cours de l’or évolue à la hausse, mais que le dollar se déprécie par rapport à l’euro, la vente de l’or entraîne même des pertes.

Mon conseil : si vous disposez de suffisamment d’argent et que vous cherchez des possibilités d’investissement, vous ne devriez investir qu’une petite partie de votre capital dans l’or.

Ce qu’il y a d’autre à investir – Alternatives à l’immobilier

Question : A Francfort, il n’y a pas que l’immobilier qui est négocié. En tant que siège de nombreuses banques, y compris la BCE et d’autres grandes banques nationales et étrangères, de nombreuses autres possibilités d’investissement y jouent également un rôle. Quelles sont les trois alternatives à l’immobilier que tu vois et quel est le principal inconvénient de chacune d’entre elles ?

J’ai déjà dit plus haut quelques phrases sur les actions et autres placements en titres. En principe, il s’agit toujours d’une forme de placement passionnante et, selon la forme du placement, également rémunératrice. Comme alternative à l’immobilier, je citerai peut-être ici la participation directe à une entreprise sous forme d’actions, la participation à plusieurs entreprises par le biais d’un fonds d’actions ou l’investissement dans des obligations d’État, appelées « rentes ». Contrairement à l’or par exemple, toutes ces formes ont une chance de rapporter à l’investisseur un bénéfice grâce à l’évolution des cours, et pas seulement lors de la vente des « billets ». Tant que les parts, les titres, etc. sont en ma possession, je perçois quelque chose de similaire à des intérêts. Je constate donc déjà pendant la durée de vie de mes titres que j’en retire quelque chose – à savoir de l’argent.

L’inconvénient, c’est que plus je veux de sécurité pour mon investissement, plus les possibilités de gain diminuent. Les obligations d’État sont certes considérées comme un placement très sûr, mais aucun pays ne me verse actuellement beaucoup d’intérêts pour l’argent que je lui prête, sous quelque forme que ce soit. Actuellement, le niveau des taux d’intérêt est particulièrement bas, car les États peuvent emprunter leur argent aux banques presque gratuitement. Dans le cas de participations directes dans des entreprises sous forme d’actions, je dois généralement investir beaucoup de temps pour compenser les grandes chutes de cours en vendant et en rachetant. Par rapport à l’immobilier, le principal inconvénient de ces formes d’investissement est que je ne peux pas l’habiter moi-même si je le souhaite. De plus, il est beaucoup plus facile d’obtenir un capital supplémentaire grâce à l’augmentation de la valeur de l’immobilier. En effet, la plus-value me permet d’obtenir des fonds propres supplémentaires qui me permettent ensuite d’obtenir des crédits avantageux auprès des banques pour acheter d’autres biens immobiliers.

• En savoir plus sur l’investissement alternatif

Une nouvelle concurrence – les acheteurs de biens immobiliers à l’étranger

Question : le marché immobilier de Francfort est-il influencé par l’aéroport international ? Y a-t-il, spécifiquement pour Francfort, un plus grand nombre d’investisseurs immobiliers étrangers en concurrence avec les investisseurs locaux ?

Bien sûr, il y a des effets. Mais il est très difficile de les mesurer. Car en principe, la proximité d’un aéroport international rend le lieu de résidence intéressant pour les travailleurs étrangers qui sont envoyés en Allemagne par leur entreprise. Pour les investisseurs étrangers sur le marché de l’immobilier, ce n’est finalement pas aussi important. Il s’agit plutôt de savoir si le lieu d’investissement est fondamentalement un marché en croissance. Ce développement peut être favorisé par l’existence d’un aéroport. C’est certainement le cas à Francfort. Mais ici, il faut ajouter que Francfort, en tant que ville de services avec un pôle bancaire, est de toute façon attractive pour un public international.

On ne peut pas encore dire avec certitude quel sera l’impact du Brexit. Il y a différentes déclarations. En fait, il est intéressant d’observer comment le marché de l’immobilier a évolué en ce qui concerne les investisseurs qui n’ont pas la nationalité allemande. Selon une étude récente, environ un investisseur sur trois – y compris sur le marché de l’immobilier résidentiel – n’est pas de nationalité allemande. Cela représente une augmentation d’environ 13 % par rapport à l’année précédente. Certains l’attribuent à l’élargissement. Pour les investisseurs allemands, cela signifie certainement une tension sur le marché.

Où habitent les footballeurs de l’Eintracht Francfort ?

Question : A Francfort aussi, de nombreux citoyens soutiennent leur club de football dans la Bundesliga. Où un footballeur professionnel de l' »Eintracht », qui gagne bien sa vie, achète-t-il sa maison plus ou moins luxueuse s’il veut vivre dans les environs ?

Honnêtement, je ne sais pas où vivent les footballeurs professionnels de Francfort. Je suppose qu’ils sont dans la même situation que tout le monde. Le lieu de résidence dépend des besoins. Celui qui recherche l’agitation d’une grande ville ne va certainement pas s’installer à la campagne et vice-versa. Avec la nouvelle tour Henninger, nous avons certainement un bien immobilier qui correspond au porte-monnaie de l’un ou l’autre footballeur. Parmi les quartiers les plus en vogue de Francfort, on trouve Bockenheim, l’Ostend et Griesheim, peut-être aussi le nord de Westend. Les appartements du port dans le « Gutleutviertel » offrent également tout ce que l’on peut désirer pour les exigences les plus élevées.

Mais je connais aussi un footballeur professionnel du Hertha BSC qui a réalisé son rêve d’habitation dans le Hunsrück. Ce n’est certainement pas pour la vie quotidienne normale. Car pour se rendre au lieu de travail « Stadtion », le trajet ne devrait certainement pas être trop long. Aucun de ces garçons ne se présente le matin au S-Bahn ou dans les embouteillages. Et cela nous ramène à la zone urbaine immédiate de Francfort. Mais je ne pense pas que les appartements achetés ou loués par un footballeur professionnel soient dans le champ de vision de l’investisseur immobilier moyen. Ils ne peuvent donc pas être considérés comme un groupe cible de locataires, pas plus que comme un concurrent sur le marché de l’immobilier d’investissement.

Vivre dans le quartier mou de Francfort – conseils d’experts

Question : Si tu cherches un bien immobilier dans la région de Francfort, tu peux certainement en trouver dans les environs. As-tu un tuyau pour trouver des biens immobiliers qui valent la peine dans les environs de Francfort ?

Bien sûr : je parle volontiers de la Hesse rhénane. La région au sud et à l’ouest de Mayence est très intéressante en tant que placement pour les acheteurs de biens immobiliers. Cela s’explique par le fait que les prix au mètre carré à l’achat y sont encore abordables et que les revenus locatifs y sont également bons en comparaison. En tant que zone d’attraction pour la région Rhin-Main, l’évolution de la valeur et la stabilité des loyers sont également garanties dans ces régions. Comme les liaisons de transport en direction de Bingen, Worms et ALzey sont également très bonnes, il faut tourner son regard vers ces régions. Cela en vaut certainement la peine !

Focus Francfort : Investir dans la région Rhin-Main

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