Évaluation des terrains de tous types avec méthode

Vous voulez vendre anonymement ? Lisez ici notre profil d’achat de terrains. La vente privée de terrains comporte de nombreuses sources de danger et de risques, c’est ainsi que des erreurs surviennent lors de la vente de terrains.

Apprenez-en plus ici sur le thème de l’évaluation des terrains. Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain? Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Évaluation : situation, options et développement

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière, ou pour l’évaluation du terrain. Quel est le prix raisonnable et réaliste de votre terrain, avec ou sans bien immobilier ? Si l’achat ne remonte pas à trop longtemps, le prix d’achat de l’époque peut être un premier point de repère. Des terrains comparables figurant dans les offres en ligne des régions peuvent également fournir une vague estimation.

Lors de la vente du terrain, la « valeur perçue » n’est pas une base optimale.

Si la valeur est trop élevée, le terrain peut « brûler », car il reste trop longtemps sur le marché et quelque chose ne semble pas aller avec le terrain.

Souvent, le prix est baissé, ce qui entraîne la perte du potentiel de revenu réel du terrain – vous perdez de l’argent. C’est ce que démontre une étude réalisée par les caisses d’épargne en collaboration avec FlowFact AG et l’institut IIB Dr Hettenbach. On a constaté une corrélation entre la durée de commercialisation, le prix de vente et le prix de commercialisation. L’étude a confirmé que le produit de la vente est plus important et la durée de commercialisation plus courte si l’on se fie à une estimation réaliste lors de l’évaluation du terrain.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à des experts pour évaluer la valeur vénale du terrain afin de faciliter la vente.

• Estimation de la valeur par un évaluateur ou un expert (agent immobilier)
• Perte du potentiel de recettes en cas de baisse des prix, en cas d’insertion trop longue

Valeur vénale, valeur de garantie et valeur réelle

Lors d’une évaluation, différentes valeurs immobilières sont prises en compte. Les plus importantes sont la valeur vénale, la valeur de nantissement et la valeur réelle. En principe, la valeur vénale, également appelée valeur de marché, est déterminée lors de l’évaluation d’un terrain ou d’un bien immobilier.

Prendre en compte les méthodes d’évaluation fréquemment utilisées :

• Valeur réelle
• Montant de la garantie
• Valeur unitaire
• Valeur indicative du sol
• Valeur du sol

Quelle méthode d’évaluation pour mon bien ? Terrain + bien immobilier

Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier par des experts et des évaluateurs, trois méthodes standardisées sont autorisées : Méthode de la valeur comparative, méthode de la valeur réelle et méthode de la valeur de rendement. La méthode la plus appropriée dépend du bien immobilier. S’il s’agit d’un terrain, d’autres méthodes d’évaluation sont utilisées que pour un bâtiment. Des méthodes d’évaluation différentes sont également utilisées pour les biens occupés par leur propriétaire et pour les biens loués. Pour les biens en vente forcée, les expertises de valeur des biens immobiliers peuvent être consultées auprès des tribunaux d’instance compétents – souvent en ligne. Dans ce cas, l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire et toute personne intéressée peut consulter gratuitement une telle expertise.

Ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV)

Jusqu’en 1988, l’évaluation des biens immobiliers se basait sur l’ordonnance sur l’évaluation des valeurs (WertV). En 2010, celle-ci a été remplacée par l’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). La nouvelle loi vise à uniformiser une nouvelle fois l’évaluation des valeurs. En adoptant la nouvelle ordonnance, le législateur avait également en vue les investisseurs étrangers. L’ImmoWertV règle de manière contraignante les notions et les procédures pour les experts mandatés par des particuliers et les experts mandatés par les pouvoirs publics. Elle est également contraignante pour les comités d’experts chargés de l’évaluation des biens immobiliers.

L’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers fait une distinction entre la :

• évaluation de la valeur des terrains et de la
• Évaluation de la valeur des bâtiments

Terrains construits et non construits

La valeur comparative de l’IPV permet de déterminer plus précisément le prix d’une offre. Contrairement à la valeur comparative établie par l’agent immobilier, la valeur vénale est le prix exact qu’un terrain est susceptible d’atteindre à une date donnée. Ce qui est pris en compte dans la valeur vénale est réglementé par le code de la construction (BauGB). Pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, on tient compte de sa situation, de son état, de son équipement (à l’état construit), mais aussi de données juridiques. Le terme de valeur vénale est utilisé comme synonyme.

Lors de l’évaluation d’un terrain, la valeur du sol est déterminée. La détermination de la valeur du terrain se base sur la méthode de la valeur comparative et sur l’ajout de valeurs indicatives du terrain appropriées. Conformément au code de la construction (BauGB), des comités d’expertise doivent être créés pour calculer la valeur des terrains. Ces comités d’expertise se composent d’experts indépendants ainsi que d’un agent des autorités financières.

Les valeurs indicatives indiquent le prix moyen d’un mètre carré de terrain dans un endroit donné. Les caractéristiques concrètes du terrain ne sont toutefois pas prises en compte dans les valeurs indicatives du terrain. Étant donné que seule une moyenne de la situation régionale est prise en compte pour l’évaluation, les valeurs indicatives des terrains peuvent fortement diverger de la valeur réelle du terrain.

Terrain à bâtir et extrait du registre foncier

Pour évaluer la valeur du terrain à bâtir, il est nécessaire de consulter l’extrait du registre foncier. Cet extrait, disponible auprès du bureau du registre foncier, contient toutes les inscriptions au registre foncier relatives au terrain et correspond à un historique du terrain.

Toutefois, seul le vendeur est autorisé à demander l’extrait du registre foncier.

L’extrait du registre foncier garantit que le vendeur a des droits correspondants sur le terrain et qu’il peut effectivement les vendre. Si plusieurs ayants droit sont inscrits, ils ne peuvent vendre que leurs parts respectives.

Les restrictions existantes concernant l’utilisation du terrain sont également inscrites sur l’extrait du registre foncier (par exemple, le terrain est uniquement constructible à des fins d’habitation). Pour l’acheteur et le vendeur, l’extrait du registre foncier est indispensable pour évaluer, diviser ou vendre le terrain ou le bien immobilier.

Un autre point important lors de l’évaluation est la situation du terrain ou du bien immobilier. Les critères à prendre en compte lors de l’évaluation sont

• La macro-situation, c’est-à-dire la région ou le quartier
• La micro-situation, le voisinage immédiat du bien immobilier

L’évaluation tient compte, par exemple, du milieu social du quartier et de son infrastructure. Même si une bonne desserte des zones commerciales, scolaires et industrielles n’est prévue qu’à l’avenir, cela peut déjà avoir un impact sur l’évaluation immobilière.

L’évaluation des biens immobiliers au centre des préoccupations des investisseurs

Outre le calcul de la valeur standard, les investisseurs sont particulièrement intéressés par la rentabilité d’un terrain ou d’un bien immobilier.

La rentabilité d’un objet se réfère à son évolution dans les années à venir. Comme les paramètres marginaux d’un objet ainsi que l’évaluation effectuée à une date de référence peuvent changer à court terme, seule une estimation de la rentabilité attendue est possible. Dans cette estimation également, le facteur « situation » reçoit une pondération particulière.

Dans une étude, Welt a pris en compte l’évolution des macro-situations de tous les arrondissements allemands jusqu’en 2030. Un autre point fort de l’évolution future de la valeur est le « retard de rénovation », dans la mesure où des mesures d’entretien supérieures à la moyenne sont à prévoir. Si la commercialisation de votre bien s’adresse en particulier aux investisseurs, d’autres critères sont nécessaires pour évaluer l’offre d’investissement.

De bonnes raisons pour l’évaluation par des experts

Si la valeur du terrain est intéressante, il faut déterminer la valeur vénale. Si le bien doit être vendu, si un divorce est prévu ou s’il s’agit d’une question d’héritage, la valeur vénale du terrain servira de base. La valeur vénale est également la base de la valeur à négocier lors de l’octroi d’un crédit ou d’autres formes de partage de patrimoine. En cas de partage du patrimoine immobilier (divorce, communauté d’héritiers), une fourchette de prix n’est pas appropriée. C’est pourquoi il convient d’indiquer une somme concrète lors de l’évaluation du bien immobilier dans le cadre des évaluations de la valeur vénale. Cette valeur vénale se réfère à la date déterminée dans l’expertise.

Lors de la vente d’un terrain, la valeur précise est moins déterminante et, souvent, la valeur du terrain déterminée est chiffrée avec une fourchette de prix. Lors de la vente de terrains et de bâtiments, le marché régional ainsi que l’offre et la demande jouent un rôle important.

Selon la stratégie de vente, on procède différemment avec la valeur comparative ou la valeur vénale calculée. On distingue principalement la vente à prix fixe et la vente de terrain dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres. La « valeur perçue » du terrain ne doit en aucun cas être prise en compte dans la base de la commercialisation. Si le prix de vente est supérieur à la valeur vénale, l’acheteur doit mettre à disposition un capital propre bien plus important que nécessaire.

Lisez déjà ici :

• Valeur indicative du sol
• Carte des valeurs indicatives des sols
• Valeur vénale

Vendre un bien immobilier : Liste de contrôle

Tout sur le déroulement, le droit de la construction, l’agent immobilier, le notaire, les coûts & les impôts :

• Vendre un terrain

Évaluation immobilière : expliquée étape par étape

Par expérience, nous pouvons dire qu’une évaluation objective et approfondie du bien immobilier est déterminante pour le succès de la vente. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent, si le prix d’achat est trop élevé, vous vous aliénerez les vrais acheteurs potentiels. La fixation d’un prix d’offre correct est l’un des points les plus importants lors de la vente d’un bien immobilier.

Avant d’entrer dans le vif du sujet de l’évaluation de la situation, de la substance du bâtiment, de la valeur vénale et autres, voici tout d’abord trois questions fondamentales qui nous sont posées lors d’entretiens de conseil avec des clients :

• Comment évaluer un bien immobilier ?
• Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ?
• Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ?

Conseil ! Plus loin dans l’article, vous trouverez des informations beaucoup plus détaillées sur tous les types de procédures d’estimation de la valeur des biens immobiliers.

Cession : âge, placement, héritage & changements

Les raisons de vendre un bien immobilier sont nombreuses. Des considérations d’investissement, un héritage ou des changements de situation peuvent être déterminants. Si un enfant vient s’ajouter à la famille, celle-ci peut souhaiter acquérir un bien immobilier plus grand.

En vieillissant, beaucoup souhaitent passer à un bien plus petit, par exemple pour économiser des frais d’entretien. Les propriétaires immobiliers sont souvent très attachés à leur bien. Beaucoup de temps, de travail et d’amour ont été investis dans la maison ou l’appartement.

Le bien immobilier a une grande valeur personnelle, qui se reflète dans le prix d’achat souhaité. Mais si le prix est trop élevé, beaucoup d’acheteurs se détournent immédiatement. Le succès passe par un bon équilibre.

Celui qui se présente à la visite est déjà armé d’arguments pour faire baisser le prix d’achat. Les défauts sont recherchés et l’intéressé potentiel ne fait qu’évaluer la quantité de travail qu’il doit encore fournir dans le bien immobilier. En bref :

Si le prix demandé est bien supérieur à la valeur réaliste du marché, vous ne vendrez pas.

Pour réduire la durée de la vente et obtenir le meilleur prix d’achat, il est essentiel d’évaluer correctement le prix du marché.

Quels biens immobiliers sont évalués et comment ?

Dans le tableau suivant, nous avons établi une liste des types de biens immobiliers et de leurs méthodes d’évaluation habituelles. La procédure d’évaluation pour le « recalcul » permet de vérifier les valeurs précédemment déterminées :

Appartements (occupés par leur propriétaire)

• Méthode de la valeur comparative
• Compenser avec : Méthode de la valeur de rendement ou méthode de la valeur réelle

Appartements (loués à des tiers)

• Méthode de la valeur de rendement
• Compenser avec : Méthode de la valeur comparative ou méthode de la valeur réelle

Maison d’habitation (utilisée par le propriétaire)

• Méthode de la valeur réelle
• Compensation avec : Méthode de la valeur de rendement

Immeuble d’habitation (loué, p. ex. immeuble d’habitation)

• Méthode de la valeur de rendement
• Compenser avec : Méthode de la valeur réelle

Terrain (non bâti)

• Méthode de la valeur comparative
• Compenser avec : [Aucun]

Terrain (non bâti, mais loué)

• Méthode de la valeur comparative
• Compensation avec : Méthode de la valeur de rendement

Faire évaluer son bien immobilier ?! Oui. Absolument.

Si vous souhaitez vendre une maison, notre recommandation est la suivante : faites appel à des experts pour une estimation de valeur fondée. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent. Nous vous donnons une évaluation approximative pour une première estimation.

J’évalue gratuitementvotre bien immobilier : Évaluation immobilière

En règle générale, une expertise succincte suffit pour évaluer l’objet. Une telle évaluation d’expert va au-delà d’une évaluation standardisée et devient une base essentielle pour déterminer le meilleur prix d’offre.

Dans une telle évaluation, les experts tiennent également compte des particularités régionales, de l’offre et de la demande. Ils vous aident à déterminer la valeur vénale actuelle de votre bien immobilier. Faites confiance à des interlocuteurs expérimentés et obtenez le meilleur prix de vente possible pour votre bien.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous :

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Recueil de formules pour les propriétaires de biens immobiliers

Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore. Cliquez ici pour revenir à l’aperçu :

• Recueil de formules pour l’immobilier

Coûts : évaluation finale de la maison et de l’appartement

Pour le calcul, on procède d’abord à une évaluation approximative. Le prix de l’évaluation finale s’oriente donc, dans la plupart des cas, sur la valeur estimée du bien immobilier à évaluer.

Si la valeur du bien immobilier est inférieure à 150.000 euros, vous pouvez compter sur des frais approximatifs de 1.500 euros. Pour les immeubles collectifs dont la valeur immobilière est supérieure à 1 million, les honoraires fixés sont portés à 3.000 euros.

• Valeur inférieure à 150.000 euros, environ 1.500 euros
• Plus de 1.000.000 euros de valeur, ,environ 3.000 euros

Frais supplémentaires : droit de passage & Co.

Comme un droit de passage a également été évalué, une majoration de 20 % = 360 euros peut être facturée. Ainsi, pour un bien immobilier de moins de 150.000 euros, les honoraires s’élèvent à 1.500 euros pour l’évaluation du bien immobilier plus 360 euros pour le traitement du droit de passage, soit un total de 1.860 euros nets.

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

• Expertise de valeur

Évaluer un appartement

Évaluation d’un logement et facteurs de valeur – Vous possédez un logement en copropriété et vous souhaitez savoir quelle est sa valeur ? Bien sûr, vous pouvez immédiatement poser cette question à un évaluateur et/ou à un agent immobilier. L’estimation précise de la valeur devient toutefois importante au plus tard lorsque vous souhaitez vendre ou léguer votre logement. Même en cas de prêt – par exemple si vous souhaitez acheter un autre bien immobilier – la valeur devrait déjà être déterminée très précisément. C’est à ce moment-là que le spécialiste entre en jeu.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un logement ? Mais restons-en d’abord à ce que l’on appelle la « valeur au pouce », c’est-à-dire une estimation très approximative de la valeur. Pour déterminer la valeur de votre logement, toute une série de facteurs d’influence « doux » jouent d’abord un rôle.

• Évaluer un appartement

Evaluer la maison

Évaluation approximative ou estimation du prix d’achat – Si la maison ou l’appartement a été acheté il n’y a pas si longtemps, les coûts de construction ou le prix d’achat offrent des premières valeurs indicatives lors de l’évaluation de la maison. Sur le portail immobilier Lukinski, vous pouvez obtenir des indications supplémentaires sur la valeur actuelle de votre bien immobilier en le comparant avec des objets situés dans des endroits similaires, de même taille et de même équipement, etc. Notre détermination précise du prix de l’immobilier dépend de différents critères.

Le critère le plus important est la situation. Les prix de l’immobilier varient parfois considérablement d’une région à l’autre. C’est pourquoi seuls les biens situés à proximité peuvent être pris en compte dans la comparaison immobilière. En tant qu’experts de la vente immobilière dans les régions de Rhénanie-Palatinat et de Hesse, nous pouvons rapidement donner une estimation proche de la réalité grâce à la comparaison immobilière. Lors de l’évaluation d’une maison, les aspects de la micro et macro situation ainsi que l’emplacement immédiat du bien sont également importants : le bruit, la vue et la lumière intéressent les acheteurs potentiels et influencent la valeur du bien et le prix réalisable.

• Evaluer la maison

Évaluer un immeuble d’habitation

Valeur vénale, estimation de la valeur et prix d’achat de votre bien immobilier –

Si vous souhaitez vendre votre immeuble d’habitation, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste. Les questions centrales des propriétaires : Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Comment calculer la valeur d’un immeuble collectif ? Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’une maison ? Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ? Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ? Beaucoup de questions et de faits auxquels vous serez confronté lors de l’évaluation d’un immeuble collectif. Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité de la situation, de la valeur vénale, des biens immobiliers comparables, de la substance du bâtiment et autres, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs.

• Évaluer un immeuble d’habitation

Évaluer un terrain

Déterminer la valeur vénale, l’estimation de la valeur et le prix d’achat – Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain ?

• Évaluer un terrain

Calculer le rendement : Formule Collecte

Calculer la valeur d’un bien immobilier – Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore.

• Calculer la valeur d’un bien immobilier : Formule Collecte

Frais courants et réserves

• Gestion immobilière pour votre propriété
• Fraisde réparation, d’entretien et de rénovation
• Les frais d’entretien qui ne sont pas réguliers
• Appels téléphoniques, correspondance, compte et intérêts
• Quote-part des charges pour les logements vides
• Assurance protection juridique et assurance loyers impayés

Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

• Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Étape : Loyer net par an = 150.000
3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Rendement locatif net

Comment calculer le rendement locatif net :

1. Étape : Prix d’achat + frais annexes
2. Étape : Loyer net – frais de gestion (annuels) – frais d’entretien (annuels) = revenu net annuel
3. étape : rendement annuel net / coûts d’investissement

Exemple de calcul du rendement locatif net :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Etape : 150.000 euros de loyer net – 20.000 euros de gestion – 70.000 euros d’entretien = 60.000 euros de revenu net annuel
3. Etape : 60.000 euros de revenu annuel net / 3.350.000 euros de coûts d’investissement x 100 = 1,79 pour cent de rendement locatif net

Rendement des fonds propres

Vous calculez le rendement des capitaux propres à l’aide de la formule de rendement suivante :

Revenu après impôts x 100 / fonds propres engagés

Rendement de l’objet

Le rendement de l’objet se calcule comme suit :

Revenu locatif – frais d’entretien – charge fiscale = rendement de l’objet

Préparer le contrat de vente : Données importantes, annexes & Co.

Pour que votre contrat de vente soit prêt à être authentifié, vous devez rassembler au préalable toutes les données, tous les documents et tous les engagements importants. Passons en revue les points les plus importants dans l’ordre chronologique.

Les données de base : Acheteur et vendeur

Au début du contrat, les données de base de l’acheteur et du vendeur doivent être énumérées.

Les données de base comprennent

• Nom
• Adresse
• Date de naissance

Données de base : Maison, appartement & immeuble collectif

Il en va de même pour le bien immobilier. Les données de base de votre objet comprennent l’adresse exacte du bien immobilier et, pour les appartements en copropriété, l’unité d’habitation. La situation et le numéro du registre foncier doivent également être mentionnés ici.

Résumé ici :

• Adresse du bien immobilier
• Le cas échéant, unité d’habitation
• Situation
• Numéro du registre foncier

Prix d’achat et délai de paiement, frais annexes inclus

Ensuite, le prix d’achat final est indiqué ici. Important : il ne s’agit pas seulement du prix d’achat du bien immobilier, mais du prix final, y compris les frais annexes tels que le notaire, l’agent immobilier, l’enregistrement au registre foncier, etc. Le délai de paiement doit également être mentionné ici.

Conseil de lecture : Calculer le prix d’achat, y compris les frais accessoires d’achat

• Prix d’achat
• Délai de paiement

Données et liste des locataires : Annexe

Important pour les biens immobiliers loués: la liste et les dates des locataires. Celles-ci seront jointes en annexe au contrat de vente. Enfin, toutes les informations concernant les baux et les cautions respectives doivent être présentées. Les arriérés de loyer et les arriérés de charges doivent également y être répertoriés. S’il n’y a pas d’arriérés, cela doit être confirmé.

• Données des locataires / Liste des locataires
• Statut actuel des contrats de location
• Cautions versées par les locataires
• Confirmation de la situation : Pas d’arriérés de loyer
• Confirmation : Pas d’arriérés de frais de ménage

Engagements du vendeur dans le contrat de vente

Autre point important : tous les engagements du vendeur doivent figurer dans le contrat de vente. Si, par exemple, des travaux de rénovation ou d’assainissement doivent encore être effectués, ils doivent être documentés ici. Cela permet d’éviter les malentendus ultérieurs.

Documents de constitution de dette foncière de votre banque

Enfin, vous avez encore besoin des documents de constitution de la dette foncière de votre banque de financement. Si vous ne les avez pas encore pour votre rendez-vous chez le notaire, insérez à la place la procuration pour la constitution de la dette foncière dans le contrat de vente.

Transition économique : facturation et coûts

Si la propriété est transférée à l’acheteur, cela implique également un transfert économique. Le transfert économique concerne aussi bien les décomptes des locataires que les contributions des riverains. Important : si vous achetez le bien immobilier avant le milieu de l’année, le vendeur doit s’occuper des décomptes. Si vous achetez le bien au cours du second semestre, c’est à vous de vous en occuper.

Vous avez également besoin des documents suivants pour la transition économique :

• Documents pour le décompte des locataires
• Créances dues aux contributions des riverains
• Cessions de créances contre les artisans

Liste de contrôle : Comment rédiger le contrat de vente

Voici donc un récapitulatif de toutes les données et annexes importantes pour le contrat de vente :

1. Données de base de l’acheteur & du vendeur
2. Données de base du bien immobilier
3. Prix d’achat et délai de paiement
4. Données et liste des locataires
5. Engagements du vendeur
6. Documents de constitution de dette foncière
7. Documents pour le décompte des locataires
8. Créances dues aux contributions des riverains
9. Cessions de créances contre les artisans

Vous souhaitez acheter un appartement et vous avez encore quelques questions ? Alors découvrez ici tout de A à Z : utilisation personnelle ou location, financement d’un logement en propriété, recherche d’un logement, portails immobiliers, agents immobiliers, évaluation, prix d’achat, négociations et impôts. Des connaissances et des expériences d’experts, dans un guide.

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• Acheter un appartement

Vérifier l’appartement et la maison : Critères importants

Lors de l’examen technique, vous vous faites personnellement une idée de l’état du bien immobilier. Important : si vous n’êtes pas en mesure d’évaluer les installations techniques, faites-vous accompagner d’une personne disposant du savoir-faire nécessaire lors de la visite. C’est à cela que vous devez faire attention lors de l’examen technique de l’appartement et de la maison :

Fenêtres, murs extérieurs & Co : état et étanchéité

Il convient d’accorder une attention particulière aux fenêtres. Selon l’année de construction, elles peuvent présenter certains défauts. Il faut surtout faire attention au joint d’étanchéité, sinon l’humidité peut s’infiltrer. Il en va de même pour les murs extérieurs. Notre conseil : emportez un appareil de mesure et effectuez une mesure de l’humidité.

Voici un aperçu :

• Fenêtres : état et étanchéité
• Murs extérieurs : vérifier l’humidité
• Boîte à fusibles / sous-distribution électrique
• Salle de bains : état et aménagement

Salles de bains et sanitaires : Contrôle de l’humidité

En plus de la boîte à fusibles, vous devriez également jeter un coup d’œil à la salle de bain. Vérifiez le bon fonctionnement des toilettes, du lavabo, de la baignoire et de la douche. Le thème de l’humidité joue un rôle important, surtout au niveau des carreaux et des joints en silicone. Dans le cas contraire, des moisissures peuvent rapidement s’y accumuler.

C’est ce que vous devriez vérifier lors de la vérification de votre salle de bains :

• Installations sanitaires
• Carreaux
• Joints en silicone
• Chauffe-eau instantané
• Pression de l’eau
• Ventilation de la salle de bain

Vérifier la propriété commune : Critères importants

Si vous décidez d’acheter un bien immobilier dans le cadre d’un syndicat de copropriétaires, vous devez également vous pencher sur la propriété commune. Il convient de tenir compte des points suivants :

Façade, toit & cave : état et humidité

Examinez l’état de la façade, du toit et de la cave. S’il y a d’autres pièces communes, vous devriez également les examiner. Il faut surtout faire attention à l’humidité et aux moisissures.

En voici un aperçu :

• Façade
• Toit & grenier
• Cave
• Installation de chauffage
• Armoire pour compteurs électriques

Consultation avec les résidents : défauts & mesures de modernisation

Notre conseil : parlez avec les habitants de la WEG et faites-vous expliquer les problèmes et les défauts de la maison. Demandez également si des mesures de modernisation sont prévues et lesquelles, car en tant qu’habitant d’une copropriété, vous devez vous attendre à des coûts futurs dans ce domaine.

Liste de contrôle : Contrôle technique

Voici encore une fois un résumé des 10 points de contrôle – typiques – en bref :

1. Fenêtres : état et étanchéité
2. Murs extérieurs : vérifier l’humidité
3. Boîte à fusibles / sous-distribution électrique
4. Salle de bains : état et aménagement
5. Façade
6. Toit & grenier
7. Cave
8. Installation de chauffage
9. Armoire pour compteurs électriques
10. Futures mesures de modernisation et d’entretien

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Tout de A à Z : utilisation personnelle ou location, financement d’un logement en propriété, recherche d’un logement, portails immobiliers, agents immobiliers, évaluation, prix d’achat, négociations et impôts. Connaissances et expériences d’experts, dans un guide.

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Qu’est-ce que l’auto-déclaration ?

L’auto-évaluation est une preuve de votre solvabilité. Elle comprend vos revenus mensuels, vos dépenses, votre patrimoine et vos dettes. L’autoévaluation est remplie soit par vous-même, en tant que demandeur unique, soit avec un deuxième emprunteur, votre codemandeur.

Télécharger le formulaire : Modèle gratuit

Il n’y a pas d’auto-déclaration officielle, par exemple de l’administration fiscale. La forme et le contenu sont libres.

Vous trouverez ici gratuitement l’auto-déclaration, sous forme de modèle PDF et Word de bonne qualité et complet :

• Renseignements personnels – PDF
• Renseignements personnels – Word

Structure de l’auto-déclaration

Avant de vous présenter les différentes étapes, voici un aperçu de la structure de (ou de cette) auto-déclaration.

1. Données personnelles et activité
2. Recettes et dépenses mensuelles
3. Actifs et passifs
4. Objet à financer et structure de financement (remboursement)
5. Autorisation de renseignements sur la solvabilité
6. Annexe : justificatifs de revenus

Toutes les informations que vous fournissez ici proviennent de vous-même. D’où le nom de l’auto-déclaration. Il est important de toujours garder à l’esprit que toute information doit être vérifiable.

Le financement en bref : données générales ‘ Étape 1

Pour commencer, vous résumez les données générales du financement souhaité. Vraiment, de manière extrêmement concise !

• Projet de financement
• Type de bien immobilier
• Utilisation du bien immobilier
• Demande unique ou codemandeur

Données personnelles (emprunteur) – étape 2

Dans le deuxième bloc, vous fournissez des informations sur vos données personnelles. Soit en tant qu’emprunteur unique, soit avec votre co-demandeur.

• Données sur la personne
• Données relatives à l’activité

Solvabilité : revenu – étape 3

En partant des données personnelles et de l’activité, vous arrivez à l’étape 3 aux revenus et dépenses mensuels. Ici, vous comparez les deux blocs et calculez le total. Votre résultat devrait être un excédent et cet excédent constitue votre marge de manœuvre financière.

Revenu mensuel

Les revenus mensuels comprennent, entre autres, les revenus salariaux, mais aussi d’autres sources de revenus variables et réguliers.

• Salaire / traitement (net)
• Revenus récurrents, variables chaque mois
• Revenus d’un travail indépendant
• Pensions et retraites
• Revenus locatifs (froids)
• Allocations familiales
• Entretien
• Autres revenus

Dépenses mensuelles

Les dépenses mensuelles comprennent entre autres le loyer chaud, ou le prêt, ou le montant du remboursement mensuel.

• Frais de logement ; loyer ou prêt
• Les frais de logement seront-ils supprimés à l’avenir : oui / non ?
• Assurance maladie
• Autres assurances (retraite, épargne-logement, assurance-vie, etc.)
• Coût de la vie
• Crédits
• Leasing
• Dettes
• Obligations d’entretien
• Autres dépenses

Situation patrimoniale (avoirs / dettes) – étape 4

Après la liste de vos revenus et dépenses réguliers et récurrents, voici maintenant la liste de vos actifs et de vos passifs.

Examinons ici aussi brièvement un exemple de ce qui doit figurer dans la liste. Commençons par les actifs :

Calculer le crédit

Dans la partie relative au patrimoine et aux avoirs, vous listez les avoirs suivants :

• Avoirs en banque et épargne
• Titres (valeur boursière)
• Assurances (valeur de rachat)
• Patrimoine immobilier
• Avoirs d’épargne-logement
• Autres actifs

Calculer les dettes

Du côté des engagements, on trouve alors

• Banque, crédit à tempérament et crédit-bail
• Cautionnements
• Autres dettes

Immobilier et financement : utilisation du crédit – étape 5

Dans l’avant-dernière étape, la cinquième, vous donnez à votre banquier un aperçu de l’objet et de la structure de financement (remboursement).

Immobilier

Commencez par donner à votre banque un aperçu du bien immobilier à financer. Prix d’achat, type de bien immobilier, type d’utilisation, toutes les informations importantes pour votre banquier se trouvent ici.

• Adresse exacte (rue, numéro, code postal et ville)
• Type d’utilisation
• Année de construction
• Type de bien immobilier
• Surface habitable (m²)
• Terrain (m²)
• Commerce (m²)
• Loué (m²)
• Surface non bâtie (m²)
• Construction
• État
• Dernière modernisation (année)
• Emplacements
• Chambre (pour appartement)
• Unité d’habitation (n° selon déclaration de partage)
• Situation dans l’objet (pour l’appartement)
• Particularités

Structure de financement et montant du prêt

Une fois que vous avez décrit votre souhait de financement, il s’agit de déterminer le montant et le remboursement du financement.

• Prix d’achat
• Terrain
• Transformation / Modernisation
• Coûts de construction (maison)
• Aménagements extérieurs
• Frais annexes de construction
• Impôt sur les mutations foncières
• Prestation propre
• Aménagements extérieurs
• Registre notarial et registre foncier
• Agences immobilières
• Inventaire
• Frais de financement

Dans le domaine des prêts :

• Montant
• Fixation du taux d’intérêt débiteur
• Remboursement
• Taux
• Option de remboursement spécial

Renseignements sur la solvabilité et protection des données – étape 6

Enfin, vous acceptez dans votre auto-déclaration une demande de renseignements auprès de la Schufa et la déclaration de protection des données.

Conseil ! Une fois par an, vous recevez gratuitement cette auto-information :

• Schufa (externe)

Preuves (revenus/déclaration d’impôts) – étape 7

Maintenant, il vous reste à préparer l’annexe, vos justificatifs de revenus. Pour cela, vous avez besoin des documents suivants, en tant que salarié ou indépendant.

Documents pour les employés :

• 3 derniers bulletins de salaire
• Attestation de salaire de décembre, année précédente
• Dernier avis d’imposition
• Si patrimoine immobilier, également déclaration d’impôt sur le revenu
• Copie de la carte d’identité
• Renseignements personnels Schufa

Documents pour les travailleurs indépendants :

• 3 derniers avis d’imposition
• 3 dernières déclarations d’impôts / bilans
• BWA (analyse économique) courante
• Copie de la carte d’identité
• Renseignements personnels Schufa

Conclusion et 3 conseils pour les acheteurs

Nous vous félicitons ! Vous avez créé votre première auto-déclaration.

Télécharger le formulaire : Modèle gratuit

Vous trouverez ici encore une fois l’auto-déclaration gratuite, en format PDF et modèle Word :

• Renseignements personnels – PDF
• Renseignements personnels – Word

Voici encore quelques conseils importants.

Conseil n° 1 : données bancaires et bonnes relations

Dans chaque auto-déclaration, il faut indiquer les coordonnées bancaires ou l’établissement bancaire. Choisissez une banque ou un compte bancaire d’une banque avec laquelle vous avez une bonne relation.

Conseil n° 2 : étape 5 avec un conseiller financier

La sixième étape consiste à donner à votre banquier des informations sur l’objet de votre choix, ainsi que sur la structure de financement. Il est préférable de discuter de cette partie avec un conseiller financier.

Conseil n° 3 : remettre les documents avec précision

Veillez vraiment à ce que tout soit remis de manière précise, avec tous les documents importants. Si une erreur se glisse déjà à ce niveau, cela diminue immédiatement les chances d’obtenir un financement immobilier de la part de votre banque.