reserves | Lukinski https://lukinski.fr Sun, 02 Aug 2026 09:13:32 +0000 fr-FR hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.11 Évaluer un bien immobilier : facteurs, en ligne, gratuit – appartement, maison & immeuble collectif https://lukinski.fr/evaluer-un-bien-immobilier-facteurs-en-ligne-gratuit-appartement-maison-immeuble-collectif/ Wed, 01 Dec 2021 02:27:02 +0000 https://lukinski.de/evaluer-un-bien-immobilier-facteurs-en-ligne-gratuit-appartement-maison-immeuble-collectif/ Évaluer un bien immobilier – Comment évaluer un bien immobilier ? Les raisons d’une estimation de la valeur d’un bien immobilier sont multiples. L’évaluation d’un bien immobilier porte sur des sommes importantes et toutes les parties sont intéressées par une analyse professionnelle. Si la valeur de votre bien immobilier se situe dans la bonne fourchette, cela génère une forte demande, ce qui permet en fin de compte de trouver l’intéressé qui paiera le meilleur prix. Ne perdez pas d’argent !

Évaluation immobilière : expliquée étape par étape

Par expérience, nous pouvons dire qu’une évaluation objective et approfondie du bien immobilier est déterminante pour le succès de la vente. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent, si le prix d’achat est trop élevé, vous vous aliénerez les vrais acheteurs potentiels. La fixation d’un prix d’offre correct est l’un des points les plus importants lors de la vente d’un bien immobilier.

Avant d’entrer dans le vif du sujet de l’évaluation de la situation, de la substance du bâtiment, de la valeur vénale et autres, voici tout d’abord trois questions fondamentales qui nous sont posées lors d’entretiens de conseil avec des clients :

  • Comment évaluer un bien immobilier ?
  • Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ?
  • Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ?

Conseil ! Plus loin dans l’article, vous trouverez des informations beaucoup plus détaillées sur tous les types de procédures d’estimation de la valeur des biens immobiliers.

Cession : âge, placement, héritage & changements

Les raisons de vendre un bien immobilier sont nombreuses. Des considérations d’investissement, un héritage ou des changements de situation peuvent être déterminants. Si un enfant vient s’ajouter à la famille, celle-ci peut souhaiter acquérir un bien immobilier plus grand.

En vieillissant, beaucoup souhaitent passer à un bien plus petit, par exemple pour économiser des frais d’entretien. Les propriétaires immobiliers sont souvent très attachés à leur bien. Beaucoup de temps, de travail et d’amour ont été investis dans la maison ou l’appartement.

Le bien immobilier a une grande valeur personnelle, qui se reflète dans le prix d’achat souhaité. Mais si le prix est trop élevé, beaucoup d’acheteurs se détournent immédiatement. Le succès passe par un bon équilibre.

Celui qui se présente à la visite est déjà armé d’arguments pour faire baisser le prix d’achat. Les défauts sont recherchés et l’intéressé potentiel ne fait qu’évaluer la quantité de travail qu’il doit encore fournir dans le bien immobilier. En bref :

Si le prix demandé est bien supérieur à la valeur réaliste du marché, vous ne vendrez pas.

Pour réduire la durée de la vente et obtenir le meilleur prix d’achat, il est essentiel d’évaluer correctement le prix du marché.

Quels biens immobiliers sont évalués et comment ?

Dans le tableau suivant, nous avons établi une liste des types de biens immobiliers et de leurs méthodes d’évaluation habituelles. La procédure d’évaluation pour le « recalcul » permet de vérifier les valeurs précédemment déterminées :

Appartements (occupés par leur propriétaire)

Appartements (loués à des tiers)

Maison d’habitation (utilisée par le propriétaire)

Immeuble d’habitation (loué, p. ex. immeuble d’habitation)

Terrain (non bâti)

Terrain (non bâti, mais loué)

Faire évaluer son bien immobilier ?! Oui. Absolument.

Si vous souhaitez vendre une maison, notre recommandation est la suivante : faites appel à des experts pour une estimation de valeur fondée. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent. Nous vous donnons une évaluation approximative pour une première estimation.

J’évalue gratuitementvotre bien immobilier : Évaluation immobilière

En règle générale, une expertise succincte suffit pour évaluer l’objet. Une telle évaluation d’expert va au-delà d’une évaluation standardisée et devient une base essentielle pour déterminer le meilleur prix d’offre.

Dans une telle évaluation, les experts tiennent également compte des particularités régionales, de l’offre et de la demande. Ils vous aident à déterminer la valeur vénale actuelle de votre bien immobilier. Faites confiance à des interlocuteurs expérimentés et obtenez le meilleur prix de vente possible pour votre bien.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous :

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

Recueil de formules pour les propriétaires de biens immobiliers

Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore. Cliquez ici pour revenir à l’aperçu :

Coûts : évaluation finale de la maison et de l’appartement

Pour le calcul, on procède d’abord à une évaluation approximative. Le prix de l’évaluation finale s’oriente donc, dans la plupart des cas, sur la valeur estimée du bien immobilier à évaluer.

Si la valeur du bien immobilier est inférieure à 150.000 euros, vous pouvez compter sur des frais approximatifs de 1.500 euros. Pour les immeubles collectifs dont la valeur immobilière est supérieure à 1 million, les honoraires fixés sont portés à 3.000 euros.

  • Valeur inférieure à 150.000 euros, environ 1.500 euros
  • Plus de 1.000.000 euros de valeur, ,environ 3.000 euros

Frais supplémentaires : droit de passage & Co.

Comme un droit de passage a également été évalué, une majoration de 20 % = 360 euros peut être facturée. Ainsi, pour un bien immobilier de moins de 150.000 euros, les honoraires s’élèvent à 1.500 euros pour l’évaluation du bien immobilier plus 360 euros pour le traitement du droit de passage, soit un total de 1.860 euros nets.

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

Évaluer un appartement

Évaluation d’un logement et facteurs de valeur – Vous possédez un logement en copropriété et vous souhaitez savoir quelle est sa valeur ? Bien sûr, vous pouvez immédiatement poser cette question à un évaluateur et/ou à un agent immobilier. L’estimation précise de la valeur devient toutefois importante au plus tard lorsque vous souhaitez vendre ou léguer votre logement. Même en cas de prêt – par exemple si vous souhaitez acheter un autre bien immobilier – la valeur devrait déjà être déterminée très précisément. C’est à ce moment-là que le spécialiste entre en jeu.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un logement ? Mais restons-en d’abord à ce que l’on appelle la « valeur au pouce », c’est-à-dire une estimation très approximative de la valeur. Pour déterminer la valeur de votre logement, toute une série de facteurs d’influence « doux » jouent d’abord un rôle.

Evaluer la maison

Évaluation approximative ou estimation du prix d’achat – Si la maison ou l’appartement a été acheté il n’y a pas si longtemps, les coûts de construction ou le prix d’achat offrent des premières valeurs indicatives lors de l’évaluation de la maison. Sur le portail immobilier Lukinski, vous pouvez obtenir des indications supplémentaires sur la valeur actuelle de votre bien immobilier en le comparant avec des objets situés dans des endroits similaires, de même taille et de même équipement, etc. Notre détermination précise du prix de l’immobilier dépend de différents critères.

Le critère le plus important est la situation. Les prix de l’immobilier varient parfois considérablement d’une région à l’autre. C’est pourquoi seuls les biens situés à proximité peuvent être pris en compte dans la comparaison immobilière. En tant qu’experts de la vente immobilière dans les régions de Rhénanie-Palatinat et de Hesse, nous pouvons rapidement donner une estimation proche de la réalité grâce à la comparaison immobilière. Lors de l’évaluation d’une maison, les aspects de la micro et macro situation ainsi que l’emplacement immédiat du bien sont également importants : le bruit, la vue et la lumière intéressent les acheteurs potentiels et influencent la valeur du bien et le prix réalisable.

Évaluer un immeuble d’habitation

Valeur vénale, estimation de la valeur et prix d’achat de votre bien immobilier –

Si vous souhaitez vendre votre immeuble d’habitation, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste. Les questions centrales des propriétaires : Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Comment calculer la valeur d’un immeuble collectif ? Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’une maison ? Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ? Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ? Beaucoup de questions et de faits auxquels vous serez confronté lors de l’évaluation d’un immeuble collectif. Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité de la situation, de la valeur vénale, des biens immobiliers comparables, de la substance du bâtiment et autres, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs.

Évaluer un terrain

Déterminer la valeur vénale, l’estimation de la valeur et le prix d’achat – Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain ?

Calculer le rendement : Formule Collecte

Calculer la valeur d’un bien immobilier – Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore.

Frais courants et réserves

  • Gestion immobilière pour votre propriété
  • Fraisde réparation, d’entretien et de rénovation
  • Les frais d’entretien qui ne sont pas réguliers
  • Appels téléphoniques, correspondance, compte et intérêts
  • Quote-part des charges pour les logements vides
  • Assurance protection juridique et assurance loyers impayés

Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

  • Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

  1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
  2. Étape : Loyer net par an = 150.000
  3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Rendement locatif net

Comment calculer le rendement locatif net :

  1. Étape : Prix d’achat + frais annexes
  2. Étape : Loyer net – frais de gestion (annuels) – frais d’entretien (annuels) = revenu net annuel
  3. étape : rendement annuel net / coûts d’investissement

Exemple de calcul du rendement locatif net :

  1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
  2. Etape : 150.000 euros de loyer net – 20.000 euros de gestion – 70.000 euros d’entretien = 60.000 euros de revenu net annuel
  3. Etape : 60.000 euros de revenu annuel net / 3.350.000 euros de coûts d’investissement x 100 = 1,79 pour cent de rendement locatif net

Rendement des fonds propres

Vous calculez le rendement des capitaux propres à l’aide de la formule de rendement suivante :

Revenu après impôts x 100 / fonds propres engagés

Rendement de l’objet

Le rendement de l’objet se calcule comme suit :

Revenu locatif – frais d’entretien – charge fiscale = rendement de l’objet

]]> SARL à associé unique – Origine & particularités https://lukinski.fr/sarl-unipersonnelle-creation-particularites/ Mon, 08 Mar 2021 20:16:15 +0000 https://lukinski.de/sarl-unipersonnelle-creation-particularites/ Société à un seul associé – le modèle léger de société par actions pour les entrepreneurs solos, les investisseurs immobiliers et les structures de gestion de patrimoine. En recrutant de nouveaux associés ou en voyant partir des associés existants, votre modèle choisi de SARL peut changer à tout moment. Que ce soit une société à un seul associé, une SARL à deux associés ou une société sans associés – chaque configuration présente des particularités juridiques et fiscales. Trouvez ici toutes les formes juridiques en comparaison ainsi qu’un aperçu de la création d’une SARL.

Société à un seul associé : société par actions pour 1 personne

La création d’une société à responsabilité limitée exige au moins une personne – pas plus. Depuis la réforme apportée par le MoMiG, la société unipersonnelle est explicitement autorisée à la fois pour la SARL et pour la SA. Dans le langage courant, on l’appelle aussi SARL à un seul associé, SARL unipersonnelle ou SARL solo.

Cette forme juridique est particulièrement pertinente pour trois groupes :

  • Indépendants & conseillers solo, souhaitant limiter leur responsabilité et optimiser leurs impôts
  • Investisseurs immobiliers, qui construisent un portefeuille via une SARL de gestion patrimoniale
  • Structures holding, dans lesquelles la SARL unipersonnelle est une filiale opérationnelle sous une holding immobilière

Données clés de la SARL unipersonnelle à un coup d’œil

Merkmal Société à responsabilité limitée à associé unique
Capital social minimum 25 000 EUR (au moins 12 500 EUR à verser immédiatement)
Frais de création (notaire, HR, IHK) environ 800 – 1 500 EUR
Authentification notariale du contrat social Obligatoire (§ 2 al. 1 GmbHG)
Impôt sur les sociétés 15 % + 5,5 % solde de solidarité
Impôt sur les bénéfices commerciaux environ 7 – 17 % (selon taux de la commune)
Charge fiscale totale du bénéfice environ 28 – 33 %
Responsabilité Limitée au patrimoine de la société
Obligation de comptabilité Comptabilité double, bilan, bilan électronique
Gérant Associé unique en union personnelle autorisé

Maximisez votre rendement et évitez les pièges fiscaux : découvrez dans le coaching personnalisé Taxe-Coaching quand la société à responsabilité limitée à associé unique vaut vraiment la peine – et quand non.

Création de la société à responsabilité limitée à associé unique : 3 voies

La société à un seul associé peut être créée de trois manières différentes :

Chemin 1 : Création consciente en solo

Vous créez dès le début en tant qu’unique associé. C’est le cas le plus fréquent – par exemple chez les conseillers, les propriétaires d’agences ou les investisseurs qui utilisent une Société à responsabilité limitée immobilière pour constituer un portefeuille de locations. Avantage : vous prenez seul les décisions concernant les statuts, l’objet social et l’utilisation des bénéfices.

Chemin 2 : Sortie des associés

Initialement, vous faisiez partie d’une Société à deux associés ou d’une société à plusieurs associés et vous prenez les parts des associés sortants (achat de parts, succession, résiliation). La société devient automatiquement une société à un seul associé – sans nouvelle création.

Chemin 3 : Changement de forme depuis le commerçant inscrit (e.K.)

Vous exercez déjà une entreprise individuelle en tant que commerçant inscrit et la transformez en société à responsabilité limitée (SARL) par changement de forme. Conditions préalables : capital social existant de 25 000 EUR (apport en nature de l’entreprise possible, certificat de valeur nécessaire).

Conseil professionnel : Créer seul, augmenter plus tard

Si vous souhaitez plus tard prendre des associés, mais prendre toutes les décisions concernant les statuts initialement seul, créez d’abord une SARL à un seul associé. Dans un deuxième temps, vous pouvez intégrer autant d’associés supplémentaires que souhaité par augmentation de capital ou cession de parts. Vos décisions statutaires initiales restent en vigueur – les nouveaux associés entrent dans une structure déjà définie.

Particularités : § 181 BGB, § 35 al. 3 GmbHG, § 48 al. 3 GmbHG

Dans une SARL à un seul associé, vous devenez automatiquement associé unique et assumez régulièrement également la fonction de gérant en personne physique. Cela entraîne des pièges juridiques qui ne concernent pas les SARL à plusieurs associés :

§ 181 BGB – Exonération de l’auto-transaction

Selon l’article 181 du Code civil allemand, un représentant ne peut en principe conclure de contrats avec lui-même. Traduction : Si vous, en tant que gérant d’une société à responsabilité limitée (SARL), concluez un contrat de location avec vous-même en tant que personne privée (par exemple, la SARL loue votre bureau), ce contrat serait incertainement nul – sans dispense de l’article 181 du Code civil allemand.

Exemple concret : Vous possédez une SARL spécialisée dans l’immobilier et souhaitez vendre un appartement à la SARL en tant que particulier. Sans dispense de l’article 181, le contrat de vente notarié serait nul. Conséquence : Aucune inscription au registre foncier, aucune reconnaissance fiscale, une double taxe foncière pourrait survenir.

Solution : Inscrire explicitement la dispense de l’article 181 du Code civil allemand dans les statuts, dans la décision des associés et dans l’inscription au registre du commerce. Trois mentions – sinon la dispense ne s’applique pas pleinement.

§ 35 alinéa 3 du Code de la SARL – exigence de forme écrite

Les contrats entre la société à responsabilité limitée à associé unique et son directeur général unique doivent être documentés par écrit – sinon ils ne sont pas reconnus fiscalement. Cela s’applique notamment à :

  • Contrat de travail du directeur général
  • Contrats de location entre la SARL et l’associé
  • Contrats de prêt (prêts d’associés)
  • Engagements de participation et de pension

§ 48 al. 3 GmbHG – Obligation de rédiger un procès-verbal pour les décisions

Même si vous êtes seul à participer à l' »assemblée des associés » : chaque décision doit être rédigée par écrit et signée. Sinon, l’administration fiscale ne reconnaît ni les distributions de bénéfices ni les contrats.

Authentification notariale – Obligation même en cas de création en solo

Important pour clarification : La société à responsabilité limitée à un seul associé exige également la notariatisation du contrat social (art. 2 al. 1 du GmbHG). Contrairement à ce qui est parfois affirmé, il n’existe ici aucune simplification. Les simplifications consistent uniquement dans le fait que le « contrat » est purement factuellement une déclaration unilatérale – il reste toutefois soumis à notariatisation.

Pour les statuts types, le modèle de procès-verbal annexé à l’article 2 al. 1a du GmbHG peut être utilisé. Avantages :

  • Frais notariaux réduits (environ 200 – 400 EUR au lieu de 800+ EUR)
  • Enregistrement plus rapide au registre du commerce
  • Adapté jusqu’à 3 associés, constitution en espèces, un gérant

Attention : Le modèle de procès-verbal est rigide. Quiconque a besoin de dispositions individuelles (obligation de souscription, tag-along, répartition des bénéfices différente, liens de vote) devrait faire établir des statuts sur mesure.

Art. 3 du GmbHG – Contenu minimal du contrat social

(1) Le contrat social doit contenir :

  1. Le nom et le siège de la société
  2. L’objet de l’entreprise
  3. Le montant du capital social
  4. Le nombre et les montants nominaux des parts sociales que chaque associé souscrit au capital social (apport en numéraire)

(2) Si l’entreprise doit être limitée dans le temps ou si des obligations supplémentaires doivent être imposées aux associés en plus du versement de capitaux, ces dispositions doivent également être incluses dans le contrat social.

Piège fiscal n° 1 : Rétribution cachée (vGA)

Le plus grand risque de la SAS à une personne est la rétribution cachée. Puisque l’associé et le gérant sont la même personne, l’administration fiscale examine particulièrement strictement chaque contrat selon le critère de comparaison avec des tiers (principe du comparatif externe).

Pièges classiques de vGA

  • Salaire du gérant trop élevé : Règle empirique du BFH – le salaire ne devrait pas dépasser 50 à 60 % du bénéfice avant impôt dans les petites SAS
  • Rémunération inadaptée : maximum 25 % du surplus annuel, sinon vGA
  • Utilisation privée de la voiture de société sans imposition correcte au taux de 1 %
  • Contrat de location Société à responsabilité limitée – associé au-dessus/au-dessous de la location au marché (toujours documenter la loyer brut avec le loyer de comparaison)
  • Prêt sans intérêts à un associé dans une seule direction

Conséquence d’une vGA : Double imposition – au niveau de la SARL, l’engagement n’est pas reconnu (impôt sur les sociétés + taxe professionnelle), en outre, l’associé paie personnellement 25 % d’imposition sur les revenus distribués + solde de contribution + éventuellement l’impôt ecclésiastique sur la distribution fictive. Charge effective : rapidement 48 – 50 %.

Quand vaut-il la peine d’avoir une SARL à une seule personne ? Scénarios pratiques

Scénario 1 : Conseiller indépendant avec un bénéfice de 80 000 EUR

  • Entrepreneur individuel : Impôt sur le revenu ~35 % = 28 000 EUR de taxe
  • SARL à une seule personne (salaire de 50 TEUR, bénéfice de 30 TEUR réinvesti) : Impôt sur les sociétés + taxe professionnelle sur 30 TEUR = environ 9 000 EUR + impôt sur le revenu sur 50 TEUR ~12 000 EUR = 21 000 EUR
  • Economie : environ 7 000 EUR par an – mais uniquement en cas de réinvestissement

Scénario 2 : Investisseur immobilier avec 3 maisons de location

Prix d’achat Portfolio 2,4 Mio. EUR, revenus locatifs 144.000 EUR par an, excédent après intérêts/amortissement 40.000 EUR.

  • Privé : taux d’imposition marginal de 42 % sur 40.000 EUR = 16.800 EUR
  • Société à responsabilité limitée à un seul associé (réduction étendue selon l’art. 9 no 1 al. 2 du GStG) : seulement 15 % d’imposition sur les bénéfices + solde = environ 6.300 EUR
  • Économie : plus de 10.000 EUR par an – possibilité d’un vente en share deal ultérieur

En savoir plus sur les stratégies : Asset Deal vs. Share Deal, impôt sur la spéculation immobilier et stratégies d’impôt sur les successions.

Société à un seul associé vs. alternatives – comparaison

Kriterium Einzelunternehmer UG (haftungsbeschränkt) Société à responsabilité limitée à associé unique
Capital minimum 0 EUR 1 EUR 25.000 EUR
Responsabilité Illimitée Limiter Limiter
Frais de création ~50 EUR ~300 – 600 EUR ~800 – 1.500 EUR
Taux d’imposition sur les bénéfices 14 – 45 % IR ~30 % (IR + IS) ~30 % (IR + IS)
Image/Bonität Gering Mittel Ho

]]> Rénovation d’un bien immobilier : maison remise en état et modernisée + plus-value https://lukinski.fr/renovation-dun-bien-immobilier-maison-remise-en-etat-et-modernisee-plus-value/ Mon, 29 Jun 2020 16:00:35 +0000 https://lukinski.de/renovation-dun-bien-immobilier-maison-remise-en-etat-et-modernisee-plus-value/ Par rénovation d’une maison, on entend la remise en état et la modernisation du bâtiment. Grâce à l’isolation, à de nouveaux systèmes de chauffage et à des fenêtres, le bien est remis au goût du jour.

Rénovation de base comme augmentation effective de la valeur de votre bien immobilier

La rénovation n’assure pas seulement un aspect moderne, elle permet également d’économiser de l’énergie et donc d’augmenter la valeur de la maison. Pour des raisons économiques, une rénovation est souvent judicieuse. C’est également le cas si vous ne souhaitez pas vendre la maison et que vous espérez obtenir un prix de vente plus élevé grâce à la rénovation. En effet, ce que l’on appelle la rénovation énergétique vous permet de réduire considérablement vos frais annexes, de sorte que l’investissement est rentable à long terme.

Le risque de dommages diminue : Le prix de vente augmente

En outre, les primes d’assurance habitation pour les maisons rénovées sont nettement moins chères que pour les biens sans rénovation principale. Cela s’explique par le fait que le risque de dommages diminue considérablement, ce qui permet dans de nombreux cas d’économiser plus de la moitié des frais d’assurance. Si vous souhaitez vendre votre maison et que vous n’êtes pas sûr de l’opportunité d’une rénovation, n’hésitez pas à nous contacter.

Assainissement global : dépense unique

Lors d’une rénovation, la maison doit toujours être considérée comme un tout. En effet, seule une rénovation importante permet d’améliorer la qualité de vie et de réduire les coûts énergétiques. Pour les bâtiments en mauvais état, une rénovation complète est nécessaire. En outre, une rénovation de la toiture peut s’avérer nécessaire dans certaines circonstances. C’est la seule façon de créer une base optimale pour une rénovation. Ensuite, on réalise une enveloppe de bâtiment étanche qui, grâce à une bonne isolation, permet de conserver la chaleur du chauffage dans la maison.

L’installation d’un nouveau chauffage utilisant au moins partiellement des énergies renouvelables en fait également partie. Des fenêtres à vitrage multiple avec une bonne isolation contribuent également à un meilleur bilan énergétique.

Aperçu de la modernisation et de l’augmentation de la valeur :

  • Augmentation de la valeur grâce à un aspect moderne
  • Efficacité et économie d’énergie
  • Meilleure qualité de vie
  • Réduction des frais annexes
  • Prix de vente plus élevé

Rénovation du cœur et du toit

Avant de commencer la rénovation, vous devriez demander à un expert de déterminer quelles mesures sont nécessaires pour votre maison. Une fois que vous avez identifié les points faibles, vous pouvez commencer à planifier.

L’assainissement du cœur et du toit n’est de loin pas nécessaire pour tous les bâtiments. Toutefois, si vous achetez un bâtiment ancien, il se peut que vous soyez soudainement confronté à cette tâche.

Dans le cadre de la rénovation principale, toutes les conduites d’électricité et d’eau sont remplacées. Dans de nombreux cas, la couverture complète du toit fait également partie de l’opération. L’état des murs, des plafonds, des sols, des fenêtres et des portes est examiné de manière approfondie. Si nécessaire, ceux-ci sont également rénovés. Les pièces existantes ne sont toutefois pas détruites. Aucun mur n’est donc abattu.

Le cœur du bâtiment est conservé. Si les murs intérieurs sont démolis de manière à ne conserver que les murs extérieurs, on parle d’énucléation.

Biens immobiliers classés monuments historiques

Une attention particulière doit être portée aux bâtiments classés monuments historiques. Dans ce cas, vous devez prendre contact avec le service compétent pour la protection des monuments et vous renseigner sur les conditions de la rénovation nucléaire.

Différentes possibilités de subventions sont disponibles pour les rénovations principales, ce qui vous permet d’économiser beaucoup d’argent. Par exemple, vous pouvez déduire les frais des artisans de votre déclaration d’impôts et récupérer jusqu’à 20 % des dépenses.

20% Frais de bricolage remboursés dans la déclaration d’impôts

Le montant maximum remboursable est toutefois de 1 200 euros. En outre, il est possible de bénéficier de l’un des nombreux programmes de subvention pour la rénovation de bâtiments anciens. Mais en règle générale, vous ne pouvez en bénéficier que si vous optez pour une rénovation énergétique.

Les programmes de soutien diffèrent selon les régions et sont donc très variables. Un conseiller en énergie certifié peut vous conseiller à ce sujet et vous aider à trouver le programme qui vous convient.

Réserve de maintenance selon le règlement de calcul

Conseil de lecture ! Dans notre collection de formules, vous trouverez de nombreuses autres formules importantes pour le calcul des réserves, du rendement et autres, ainsi que des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore.

Formule de Peters

La formule de Peters prévoit une durée d’utilisation de 80 ans.

La formule dit que pendant cette période, 150% des coûts de production purs (coûts de construction sans les coûts pour le terrain, la viabilisation, l’architecte & Co.

Maison
80 ans de durée d’utilisation
150% des coûts de production pour la rénovation, l’entretien

Pour les appartements en copropriété dans des immeubles collectifs, on part de 100%. Les travaux sont répartis à 65% sur la propriété commune et à 35% sur la propriété individuelle.

Appartement en copropriété
80 ans de durée d’utilisation
100% des coûts de production

Réserves Constitution

Si l’on prend l’exemple d’un bien dont le coût de construction est de 4.500 euros par mètre carré, on obtient une réserve mensuelle de 7,05 euros par mètre carré.

Réserve : maison
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Dans le cas des appartements en copropriété, il en résulte en conséquence une réserve légèrement inférieure de 4,50 euros par mètre carré pour le syndicat des copropriétaires.

Résidence : copropriété
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Conseil ! Ceux-ci se répartissent entre les 65% mentionnés précédemment pour les travaux sur la propriété commune et 35% supplémentaires pour les travaux sur la propriété individuelle.

  • Réserve syndicat de copropriétaires : 4,65 / m²
  • Réserve copropriétaires : 2,40 € / m².

Ces coûts ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.

Réserve annuelle conformément à l’article 28, paragraphe 2

Le deuxième décret sur les calculs fournit également, dans son article 28, paragraphe 2, des indications sur le montant approprié d’une réserve d’entretien adéquate. Ces coûts sont nettement inférieurs à ceux calculés selon la formule de Peters, mais sont échelonnés en fonction de l’âge du bâtiment (base : coûts de construction de 4.500 euros par mètre carré) :

  • Immeubles d’habitation jusqu’à 22 ans = 21,30 € / m² de surface habitable
  • Immeubles d’habitation jusqu’à 32 ans = 27,00 € / m² de surface habitable
  • Immeuble d’habitation de plus de 32 ans = 34,50 € / m² de surface habitable
  • Immeuble avec ascenseur + 3,00 € / m²

Rénovation énergétique : faible consommation d’énergie

Par assainissement énergétique, on entend la remise en état d’un bâtiment dans le but de réduire au maximum la consommation d’énergie. En procédant à une rénovation énergétique, vous économisez des frais de chauffage, contribuez à la protection du climat et pouvez vous réjouir d’un meilleur confort d’habitation.

Cela n’est pas seulement utile si vous souhaitez habiter la maison vous-même, mais aussi si vous prévoyez de vendre votre maison.

De plus en plus de personnes recherchent des logements durables et économes en énergie. En procédant à une rénovation énergétique, vous augmentez donc vos chances sur le marché du logement. Un élément important de la rénovation énergétique est l’isolation efficace et sans faille de l’enveloppe du bâtiment. Une étanchéité à l’air continue est ici la priorité absolue.

Enveloppe du bâtiment : murs extérieurs, toit, porte d’entrée, fenêtres & Co.

L’enveloppe du bâtiment ne comprend pas seulement les murs extérieurs, mais aussi le toit, la porte d’entrée, les fenêtres et le plafond de la cave. Tous ces éléments isolent l’habitat de l’air froid extérieur. Une mauvaise isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment a des conséquences désastreuses sur la consommation d’énergie de la maison.

Jusqu’à -50% de réduction de la consommation d’énergie = frais courants

Une rénovation appropriée permet dans de nombreux cas de réduire les besoins de plus de 50%.

Isolation : Fibres minérales, isolants naturels & Co.

Différents matériaux sont utilisés pour l’isolation, comme les fibres minérales ou les isolants naturels, par exemple la cellulose, le chanvre ou le liège. Plus l’épaisseur de l’isolation est élevée, plus il est possible d’économiser de l’énergie. Il faut absolument éviter les fuites et les ponts thermiques.

Une enveloppe de bâtiment étanche à l’air permet de réaliser les meilleures économies. En installant un système de chauffage moderne, alimenté en grande partie par des énergies renouvelables, vous pouvez réduire l’empreinte écologique de votre maison et contribuer ainsi à la protection du climat. En même temps, vous pouvez économiser de l’énergie grâce à un nouveau système de chauffage, car la plupart des chauffages au fioul et au gaz sont obsolètes et présentent un mauvais rendement. Cela entraîne un gaspillage important d’énergie de chauffage.

Même si vous optez pour un système de chauffage classique fonctionnant avec des combustibles fossiles, vous pouvez dans certains cas réaliser des économies importantes.

Systèmes de chauffage orientés vers l’avenir : Erwärme, Pellet & Co.

Mais les systèmes de chauffage qui utilisent des énergies renouvelables sont naturellement plus orientés vers l’avenir. Vous avez un grand choix d’installations différentes. Il existe par exemple des systèmes de chauffage qui utilisent l’énergie solaire ou l’eau sanitaire. Il existe également des systèmes de chauffage géothermique. Les chauffages à pellets sont également considérés comme respectueux du climat. La solution que vous choisirez dépendra non seulement de vos préférences, mais aussi des conditions individuelles. Un conseiller en énergie trouvera la solution optimale pour vous.

Avant la rénovation d’une maison : conseil en énergie

Avant d’entamer des travaux d’assainissement énergétique, vous devriez demander un conseil en énergie. Ce n’est qu’avec l’aide d’un spécialiste que vous pourrez tirer le meilleur parti de votre maison. Cela s’explique par la complexité du sujet.

Une maison est toujours un concept global qui est influencé par de nombreux petits changements. Celles-ci doivent s’influencer mutuellement de manière aussi positive que possible. Des actions de rénovation isolées, menées de manière non professionnelle, n’apportent souvent pas l’effet escompté ou entraînent même des coûts supplémentaires inattendus.

Conseillers en énergie certifiés

Pour éviter ce problème, le mieux est de vous faire aider par un conseiller en énergie certifié. Celui-ci fait le point sur l’état du bâtiment et élabore ensuite avec vous un concept de conseil énergétique judicieux et ciblé.

Il ne se contente pas d’examiner la maison, mais tient également compte de vos besoins et, bien entendu, du budget dans la planification.

En outre, il peut vous indiquer des possibilités dont vous ne soupçonniez même pas l’existence auparavant. Si vous recherchez un bon conseiller en énergie, vous pouvez par exemple vous adresser à l’ordre des architectes de votre Land ou chercher un expert approprié sur Internet.

Subventions de l’État

Tout comme la rénovation énergétique elle-même, les frais du conseiller en énergie peuvent être soutenus par des subventions. L’Office fédéral de l’économie et du contrôle des exportations subventionne le conseil en énergie pour les maisons individuelles ou jumelées ainsi que pour les unités d’habitation.

Rénover un bâtiment ancien

Rénover un bâtiment ancien – Les bâtiments anciens sont très appréciés en raison de leur structure unique. Les grandes pièces avec de hautes fenêtres et de vieilles portes en bois, qui peuvent volontiers grincer un peu à l’ouverture et à la fermeture, sont synonymes d’un mode de vie traditionnel. De nombreux bâtiments ont plus de cent ans. Une rénovation peut redonner un nouvel éclat aux logements. Si des travaux importants sont prévus, tant sur la façade qu’à l’intérieur, il est recommandé de reloger les locataires au préalable.

Pour une rénovation complète, le départ des locataires est même obligatoire

Il en va de même pour les propriétaires qui, avec le soutien de la communauté des propriétaires, se sont mis d’accord sur une rénovation dans le cadre d’une décision prise à la majorité. Mais les propriétaires qui viennent d’acquérir un bien immobilier aspirent aussi volontiers à une rénovation de l’ancien suivi d’une nouvelle location. Dans toutes les régions d’Allemagne, il y a de fortes chances que les logements rénovés soient très appréciés et qu’ils soient ensuite loués à court terme.

Installation de chauffage

Le thème du chauffage n’est pas seulement intéressant pour les maîtres d’ouvrage, mais aussi pour les propriétaires de biens immobiliers. En effet, les chauffages ne sont pas seulement nécessaires dans un bien immobilier, ils sont également prescrits par la loi. Quels sont les différents types de chauffage, comment doivent-ils être entretenus et existe-t-il des aides légales pour la construction de certains types de chauffage ou les coûts doivent-ils être entièrement pris en charge par le propriétaire ?

Solaire thermique : énergie solaire

L’énergie solaire thermique désigne le processus par lequel l’énergie solaire est transformée en chaleur utilisable. Dans les immeubles d’habitation, la chaleur produite est généralement utilisée pour la production d’eau chaude ou comme chauffage. Selon l’emplacement et les conditions du bien immobilier, ce système peut remplacer entièrement le chauffage utilisé jusqu’à présent.

Subvention de l’État de 2.000 euros

Chauffage au gaz : se chauffer au gaz naturel, au gaz liquide ou au biogaz

Le chauffage au gaz est sans doute le mode de chauffage le plus répandu en Allemagne, et ce à juste titre, car ce système offre de nombreux avantages. Une technique moderne, l’efficacité et des offres avantageuses caractérisent le chauffage au gaz. De plus, ils sont faciles à combiner avec les énergies renouvelables, peu encombrants et faciles à installer en cas de modernisation ou de rénovation.

Chauffage au mazout : chauffer avec du mazout ou du bio-mazout

Après le chauffage au gaz, le chauffage au mazout est sans doute le système le plus répandu en Allemagne. Le fonctionnement est simple et identique depuis des décennies. Le combustible, le mazout, est pompé par une conduite de mazout vers le chauffage où il est pulvérisé et brûlé. La chaleur produite lors de ce processus est utilisée pour chauffer l’eau de chauffage et donc le chauffage. La plupart de ces composants se retrouvent dans la chaudière, qui prend désormais à peine plus d’un mètre carré et peut même être accrochée au mur selon le modèle.

Chauffage aux pellets : chauffer avec des restes de bois compressés

Un chauffage moderne aux pellets est connu à la fois pour ses faibles coûts de combustible et pour son chauffage écologique, ce qui lui donne une longueur d’avance sur les chauffages traditionnels au gaz et au fioul. Son fonctionnement est également relativement simple. Les granulés de bois sont livrés périodiquement à la chambre de combustion à l’aide d’un dispositif d’alimentation, le remplissage correct est donc entièrement automatique. La chaleur produite par la combustion des pellets est utilisée dans une chaudière séparée pour chauffer l’eau. Cela permet à la fois de chauffer et de produire de l’eau chaude.

Pompe à chaleur : se chauffer avec la chaleur de l’environnement

D’un point de vue très technique, une pompe à chaleur est une installation qui peut extraire l’énergie thermique d’un milieu à basse température grâce à un travail technique et à l’énergie de travail fournie. Cela peut paraître assez compliqué au premier abord, mais le principe de la pompe à chaleur est en fait assez simple. La pompe à chaleur extrait la chaleur des différentes sources d’énergie que sont l’air, la terre et l’eau et l’utilise pour chauffer l’eau à des fins de chauffage. Pour cela, il faut encore un apport d’électricité externe, mais de loin pas autant que pour un chauffage ordinaire.

Extra : chauffage infrarouge

Même si les systèmes de chauffage traditionnels ont fait leurs preuves, le chauffage à infrarouge est une alternative qui mérite d’être prise en considération. Le chauffage à l’électricité est généralement considéré comme cher, mais d’autres facteurs entrent en ligne de compte pour rendre le chauffage à l’électricité rentable. Pour savoir quels sont les points importants et à partir de quand le chauffage à l’électricité est rentable, consultez notre guide détaillé.

Extra : cheminée & poêle

Une cheminée est synonyme de détente, de bien-être et de chaleur. Il n’est donc pas surprenant que les cheminées et autres poêles figurent en tête de la liste des souhaits des maîtres d’ouvrage. Il n’y a rien de plus agréable, surtout par temps froid, que de se blottir devant une cheminée crépitante et débordante de chaleur et de profiter du temps qui passe. Il existe de nombreux types de cheminées. Des foyers ouverts aux foyers fermés, en passant par les poêles en faïence ou à pellets, chacun a ses avantages et ses inconvénients.

La location d’un logement : Lois, impôts & locataires

Louer un bien immobilier peut être un excellent complément de revenu, mais peut aussi devenir une activité principale. Les propriétaires ont de nombreuses obligations envers les locataires et doivent s’occuper de leur bien. Cependant, si cela est fait avec succès, il peut en résulter de nombreux bénéfices. Nous vous expliquons comment louer au mieux votre bien et comment trouver le locataire qui vous convient.

Il y a tellement de choses à apprendre !

Les bons locataires, le contrat de location approprié & Co.

Comment fixer correctement le prix de la location ? Comment présenter mon annonce de manière attrayante ? Et comment rédiger un contrat de location approprié et équitable ? Toutes ces questions, un futur bailleur se les pose, car louer un bien immobilier avec succès requiert un certain nombre de connaissances et d’expériences. Toutefois, en respectant quelques étapes simples, on fait le saut pour devenir un bailleur efficace et on profite de ses gains.

A cela s’ajoute le fait que : Les bailleurs ont de nombreuses obligations et tâches, parmi lesquelles l’organisation du changement de locataire ou l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire. Le prix du loyer peut être fixé à l’aide de l’indice local des loyers, mais il faut toujours tenir compte du fait que la région concernée dispose ou non d’un contrôle des loyers. Le contrat de location doit être équitable pour le locataire et le propriétaire et régler tous les points importants. Pour choisir le bon locataire, il ne faut pas seulement tenir compte de l’effet de sympathie, mais aussi d’autres facteurs importants, comme par exemple la solvabilité – apprenez dans notre article tout ce qui est important pour la location de votre bien immobilier.

Les bons locataires, le contrat de location approprié & Co. lisez la suite ici :

Conclusion : Rénover un bien immobilier

Une rénovation principale permet de remettre votre bien immobilier au goût du jour tout en augmentant sa valeur. Elle améliore le confort de vie et, dans la plupart des cas, réduit également la consommation d’énergie de la maison. Cela permet de réduire les coûts énergétiques et les émissions de C0² de la maison. Étant donné qu’à long terme, le passage à des combustibles non fossiles pour les installations de chauffage est inévitable, vous pouvez également préparer votre maison pour l’avenir. Pour une rénovation aussi efficace que possible, il est important de demander conseil à un expert en énergie.

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