Bilan immobilier : de l’investissement à l’excédent

Si tu n’as pas la possibilité de regarder la vidéo (avion, train, etc.), tu trouveras la transcription avec tous les conseils directement sous la vidéo.

Conseil ! Les impôts, les finances : C’est l’affaire du chef. Je suis Alex en tant qu’investisseur immobilier depuis presque un an. Dernièrement, j’ai également suivi son coaching fiscal, lis ici plus d’informations sur cette période et sur ce que j’ai appris lors du coaching fiscal : Alex Fischer Expériences.

Comment fonctionne un bien immobilier en tant qu’investissement

tu dois en fait payer 10.000 euros une seule fois et tu obtiens immédiatement une valeur de 100.000 euros. Encore une fois, cette valeur de 100.000 euros, tu ne l’auras pas dans 30 ans, mais tu l’auras tout de suite, la plus-value peut avoir lieu immédiatement. Comment cela fonctionne-t-il ? Je vais vous le montrer tout de suite !

Ce qui est intéressant dans l’immobilier, c’est que l’immobilier est un bilan. Cela signifie qu’il a un côté recettes et un côté dépenses. Une autre particularité de l’immobilier est que tu ne dois pas avoir 100.000 euros. Normalement, si tu veux placer de l’argent dans un fonds d’actions ou dans un plan d’épargne-logement, tu dois avoir 100.000 euros pour pouvoir faire un plan d’épargne-logement de 100.000 euros ou un investissement de 100.000 euros.

Pour l’immobilier, cela fonctionne de la manière suivante : Si tu gagnes par exemple suffisamment bien ta vie. C’est-à-dire que tu as un revenu net de plus de 2.000 euros si tu es célibataire ou de plus de 2.500 euros si tu es marié. Cela signifie alors que tu paies déjà des impôts, que tu as une bonne réputation du côté de la banque. Cela signifie que la banque estime que tu es un bon client. C’est pour cette raison que la banque te prête 100.000 euros et prend comme garantie le bien immobilier.

Conseil de lecture ! Financement immobilier : comment pense la banque ?

Examinons maintenant ce bilan.

Côté recettes et côté dépenses d’un bien immobilier

Je l’ai déjà dit : le bilan comporte un côté recettes et un côté dépenses. Du côté des recettes, il y a tout d’abord le facteur « loyer ». Ici, nous comptons environ sur 5% de revenus locatifs, ce qui correspond à 5.000 euros par an. Ensuite, nous avons un avantage fiscal. Il correspond à environ 1% par an, soit 1.000 euros. Voilà pour les recettes. Côté dépenses : nous avons les intérêts ; ce qui est important dans les intérêts, ce sont les intérêts débiteurs. Tu as emprunté de l’argent et tu dois donc payer des intérêts débiteurs à la banque pour avoir des dettes envers la banque. C’est en quelque sorte le prêt d’argent. A ne pas confondre avec les intérêts créditeurs. C’est différent. Si la banque a des dettes envers toi, tu reçois de l’argent. Ces intérêts, nous les estimons ici à 4%. Cela correspondrait à environ 4.000 euros.

En fait, les taux d’intérêt sont actuellement plus bas. Mais je préfère calculer un peu plus sur le long terme et un peu moins bien pour la propriété, afin que tu puisses voir que même si les taux d’intérêt augmentaient, le tout fonctionnerait toujours. Tu apprendras beaucoup de choses sur la hausse des taux d’intérêt, etc. plus tard.

Côté recettes du bilan :

• Revenus locatifs (5%) = 5.000 euros / an
• Avantage fiscal (1%) = 1.000 euros / an

Côté dépenses du bilan

• Intérêts débiteurs (4%) = 4.000 euros / an

Important dans cet exemple : il s’agit de comprendre le principe de l’immobilier.

Amortissement et facteurs de perturbation

Venons-en maintenant au remboursement. Le remboursement n’est rien d’autre que le remboursement de l’argent. Les intérêts sont les frais de prêt de l’argent, le remboursement est le remboursement. Tu fais donc en sorte que la dette diminue de plus en plus.

Dans notre exemple, nous fixons le taux d’amortissement à 2%. Cela correspond à une durée d’environ 25-30 ans. Cela correspond donc à 2.000 euros par an. Ensuite, nous avons des coûts que nous devons calculer. Il s’agit par exemple de l’entretien, si quelque chose doit être réparé dans le bien immobilier, ou des frais de gestion de l’immeuble. Ceux-ci ne peuvent pas être reportés sur le locataire. En d’autres termes, il s’agit de frais que tu dois vraiment payer de ta poche. On peut les calculer à 1%, une bonne valeur moyenne, qui correspond ici à 1.000 euros.

Calculer l’investissement personnel : Après remboursement et frais

Maintenant, tirons un trait. 4.000 euros plus 2.000 euros plus 1.000 euros, cela fait un total de 7.000 euros par an. Un bilan doit être équilibré.

Nouveauté du côté des dépenses :

• Remboursement (2%) = 2.000 euros / an
• Durée : 25-30 ans
• Frais courants (1%) = 1.000 euros / an
• [Taux d’intérêt de la dette (4%) = 4.000 euros / an de haut]

Si nous faisons le compte maintenant, nous voyons « Mon Dieu, il manque 1.000 euros ». C’est l’investissement personnel. Nous le fixons à 1%, soit 1.000 euros, par an bien sûr. Cela signifie que pour un bien immobilier de 100.000 euros, cela représente environ 80 euros par mois. Pour ces 80 euros par mois, nous obtenons un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros. Je vous ai déjà dit que ce qui est génial avec l’immobilier, c’est que vous devez investir 10.000 euros une seule fois, et pas tout de suite, mais par tranches. En contrepartie, tu obtiens immédiatement une valeur de 100.000 euros.

Ceci (capture d’écran) est une trace temporelle. Commençant à l’année zéro. Ce serait l’année de l’achat. En année 30, c’est l’année où le bien immobilier est remboursé. Le bien immobilier avec un remboursement de 2 % serait remboursé au bout de 30 ans environ. J’expliquerai plus tard pourquoi et comment. Ici, j’ai simplement marqué des étapes intermédiaires : Année 10, année 20. Nous devons donc payer (au début) 1.000 euros d’apport personnel par an. Cela signifie que nous payons 1.000 euros par an, multiplié par 10 ans. Au total, nous devons donc payer 10.000 euros.

Extrait (vidéo ci-dessus, 6:15 minutes)

Source : Alex Fischer Youtube

Facteur d’augmentation du loyer et durée

Alors, disons ceci : En l’an 10, nous augmentons le loyer de 20%. Bien sûr, personne ne le fait, mais il s’agit ici de comprendre le principe de l’immobilier et c’est pourquoi nous restons simples. Nous n’augmentons pas chaque année par petits pourcentages successifs, mais nous ne faisons rien pendant 10 ans, puis nous augmentons une fois de 20%.

Exemple de calcul : Roue zéro

Puis, vingt ans plus tard, nous refaisons le même jeu. Regardons maintenant comment cela se répercute sur notre bilan. En l’an 10, nous augmentons de 20%, c’est-à-dire que 5.000 euros est notre loyer actuel, nous l’augmentons de 20%, et nous avons d’un seul coup 6.000 euros de loyer. 6.000 euros de loyer plus 1.000 euros d’avantage fiscal, cela fait 7.000 euros, nous avons besoin de 7.000 euros, cela signifie que notre investissement propre disparaît. Cela signifie qu’à partir de l’année 10 jusqu’à l’année 20, nous payons donc tout le temps plus moins zéro.

• Loyer (9 premières années) : 5.000 euros / an
• Loyer (10-19 ans) : 6.000 euros / an (+20%)
• Plus avantage fiscal (en haut) : 1.000 euros / an
• Total des recettes : 7.000 euros / an
• Investissement propre (à partir de l’année 11) : 0 euro

Exemple de calcul : cash-flow positif

Puis, en 20, nous augmentons encore le loyer de 20%. Ici, 20%, nous avons maintenant 6.000 euros de revenus locatifs, ce qui signifie que nous avons alors 7.200 euros de revenus locatifs. Cela signifie que nous avons maintenant plus 1.200 euros ici. Pourquoi ? 7.200 euros, 1.000 euros d’avantage fiscal font 8.200 euros, nous n’avons besoin que de 7.000, ce qui signifie que nous avons un excédent de 1.200 euros. En d’autres termes : en 20-30 ans, nous récupérons plus 12.000 euros.

• Loyer (20-29 ans) : 7.200 euros / an (+20%)
• Plus avantage fiscal (en haut) : 1.000 euros / an
• Total des recettes : 8.2000 euros / an
• Excédent : 1.200 euros / an

Optimiser le flux de trésorerie et automatiser le processus

Il faut d’abord aiguiser son regard sur les « Cashflow Opportunities » (possibilités de générer un cash-flow passif). Apprends ici plus sur le thème de l’optimisation du cash-flow et de l’automatisation des processus. Voici comment tu peux augmenter ton cash-flow (externe).

1. Étape : Financement et achat d’un bien immobilier
2. Étape : Optimiser le cash-flow

Source : Alex Fischer

Valeur réelle d’un bien immobilier : stabilité de la valeur contre l’inflation

Mais j’ai dit à l’origine que nous devions investir 10.000 euros une seule fois pour obtenir immédiatement un bien immobilier de 100.000 euros. C’est parce que je n’ai pas pris en compte cette partie-là. Parce que je laisse cette partie pour les imprévus. Par exemple, il se peut que l’appartement ne soit pas loué ou qu’une réparation importante soit nécessaire. Un autre avantage de l’immobilier est que normalement, si tu as 100.000 euros de crédit, l’inflation réduit ce crédit chaque année.

3% d’inflation ne te laissent plus que 97.000 euros après un an ou 40.100 euros après 25 ans.

Ce qui est bien avec l’immobilier, c’est que tu as une valeur réelle et que cette valeur réelle augmente grâce à l’inflation. Nous t’expliquerons plus en détail comment cela fonctionne dans d’autres leçons.

Le prêt baisse, la valeur réelle augmente

Les avoirs sont des valeurs monétaires positives, les prêts des valeurs monétaires négatives. Le prêt avec lequel tu as acheté le bien immobilier est une sorte de valeur monétaire négative. Cette valeur monétaire négative est naturellement aussi soumise à l’inflation. Cela signifie que

Après 30 ans, 100.000 euros de dettes, c’est-à-dire une valeur monétaire négative, ne valent plus que 40.100 euros.

Cet effet de ciseaux, qui fait que l’immobilier monte et que les dettes baissent en même temps, est ce qui est vraiment amusant avec un bien immobilier.

Souviens-toi : la solvabilité est essentielle

L’un ou l’autre d’entre vous se pose peut-être la question suivante : « Mon Dieu, si c’est si bien que ça ! Pourquoi tout le monde ne le fait-il pas ? C’est très simple : tout le monde ne peut pas le faire. Pour pouvoir le faire, il faut a) payer des impôts en bonne et due forme et b) avoir une bonne réputation auprès de la banque. Quand a-t-on une bonne réputation auprès de la banque ? Quand on gagne au moins 2.000 euros nets si on est célibataire ou au moins 2.500 euros nets si on est marié.

Immobilier ou fonds d’investissement ?

Immobilier ou fonds d’investissement ? La différence entre l’immobilier et un investissement conventionnel est qu’avec un investissement conventionnel, tu ne pourrais jamais avoir 200.000 euros entiers avec 5.000 euros. Cela ne marchera jamais. Dans l’immobilier d’investissement, si. Je t’explique ici pourquoi il est intelligent d’investir son argent dans l’immobilier plutôt que dans des fonds, par exemple, et comment fonctionne l’immobilier en tant que placement financier !

• Immobilier ou fonds d’investissement ? (externe)

Presque pas d’impôt sur le revenu : New York Times

Je m’occupe moi-même de finances depuis longtemps. Pourquoi ? Les finances sont l’affaire du chef. Votre conseiller fiscal n’est souvent qu’un « conseiller » et non un « créateur », je le sais par expérience. Ensuite, le New York Times a titré hier

Histoire : 750 dollars d’impôts sur le revenu

« Donald J. Trump a payé 750 dollars d’impôts sur le revenu (ou d’impôts fédéraux sur le revenu aux Etats-Unis) l’année où il a remporté la présidence. Lors de sa première année à la Maison Blanche, il a payé 750 dollars supplémentaires. Au cours de 10 des 15 années précédentes, il n’avait pas payé d’impôts sur le revenu du tout – principalement parce qu’il avait déclaré avoir perdu beaucoup plus d’argent qu’il n’en avait gagné.

Alors que le président mène une campagne de réélection qui, selon les sondages, risque d’être perdue, ses finances sont sous tension, il enregistre des pertes et des centaines de millions de dollars de dettes, qu’il a personnellement garanties, arrivent à échéance. Il est également sous la pression d’un conflit de plusieurs décennies avec l’Internal Revenue Service sur la légitimité d’un remboursement d’impôts de 72,9 millions de dollars qu’il a réclamé et obtenu après avoir déclaré d’importantes pertes. Un jugement négatif pourrait lui coûter plus de 100 millions de dollars ». – Extrait du New York Times.

Lors d’un briefing à la Maison Blanche dimanche, Trump a démenti l’histoire du New York Times et a affirmé qu’il payait « beaucoup » d’impôts sur le revenu fédéral.

« Je paie beaucoup, et je paie beaucoup d’impôts d’État sur le revenu » – Donald Trump (traduit)

Trump a ajouté qu’il était prêt à divulguer ses déclarations d’impôts dès qu’il ne serait plus contrôlé par l’Internal Revenue Service, ce qui, selon lui, « me traite mal ».

Un président américain doit-il publier sa déclaration d’impôts ?

Fait important, le président n’est pas tenu de conserver ses déclarations d’impôts pendant l’audit, malgré ses affirmations répétées du contraire. Trump a également refusé de répondre au briefing sur le montant des impôts fédéraux qu’il a payés et est sorti.

L’évasion fiscale : Comment fait-il ? 4 exemples

L’article du Times décrit une série de revendications fiscales opérationnelles et transactionnelles qui pourraient soulever d’importantes questions d’examen pour le président et ses organisations professionnelles. Il présente également les moyens que les lois fiscales prévoient pour les entrepreneurs afin de réduire leurs impôts.

Remarque : pour en savoir plus, consulte l’article complet sur Investopedia (English). Voici 4 exemples tirés de l’article :

Casino ‘Renonciation’ Perte

L’enquête du Times met en lumière certaines stratégies de réduction d’impôts sur les déclarations d’impôts de Trump.

Le remboursement de 70,1 millions de dollars reçu pour 2005-2007 semble être dû au report d’environ 700 millions de dollars de pertes commerciales réclamées pour 2009. Ces pertes étaient probablement basées sur l’affirmation d’un « abandon » total de l’activité de casino de Trump Atlantic City (source : IRS. « Publication 544 (2019), Sales and Other Dispositions of Assets ». Accessed Oct. 1, 2020).

Elles seraient autorisées à condition que Trump n’ait rien reçu en contrepartie de l’abandon de son intérêt dans l’entreprise. Or, les archives de la procédure de faillite indiquent que Trump a reçu 5 % des actions de l’entreprise qui lui a succédé, ce qui aurait disqualifié toute perte liée à l’abandon et limité sa déduction à une perte de 3 000 dollars pour l’année (source : IRS. « Part I, Section 165. Losses. » Accessed Oct. 1, 2020)

Frais de conseil vs. rémunération des collaborateurs vs. cadeau

Des « frais de conseil » non spécifiés, visibles dans les déclarations d’impôts, peuvent indiquer une stratégie commune pour réduire les revenus de l’entreprise et les impôts. La déduction des frais de conseil versés à Ivanka Trump, d’un montant de 747 622 dollars, soulève plusieurs questions. En tant qu’employée de l’organisation Trump, Ivanka ne devrait pas être payée en tant que consultante, c’est-à-dire en tant qu’entrepreneuse indépendante.

Contrairement à la rémunération des employés, les honoraires des consultants évitent les retenues à la source qui doivent être payées par le payeur. Mais pour être déductibles, ils doivent être des montants raisonnables et conformes au marché. Bien qu’un conseiller soit tenu de déclarer et de payer des impôts, il se peut qu’Ivanka puisse éviter toute obligation fiscale. En tant que professionnel de l’immobilier, Ivanka peut avoir suffisamment de pertes immobilières pour compenser le paiement. Cette déduction de frais peut conduire l’IRS à soulever un autre problème. Les fonctionnaires pourraient remettre en question le fait que les frais – qui vont bien au-delà de l’exonération annuelle de l’impôt sur les donations de 15 000 dollars pour l’année 2020 – constituent en réalité un transfert de biens à un membre de la famille sur lequel le cédant est redevable de l’impôt sur les donations (source : IRS. « Publication 950. » Accessed Oct. 1, 2020).

Dépenses professionnelles vs. personnelles

Bien que toutes les dépenses professionnelles de Trump ne soient pas expliquées, l’article mentionne des éléments qui pourraient en fait être des dépenses personnelles non déductibles (Source : IRS. « Publication 529. » Accessed Oct. 1, 2020)

Il est noté que sur cette base, l’IRS pourrait ne pas autoriser les déductions pour les avions utilisés pour les déplacements personnels et les frais de soins pour les apparitions télévisées. Étant donné que les déductions pour les frais d’avocat sont indiquées sous la forme d’un montant forfaitaire, le Times se demande si le montant total inclut les honoraires versés aux avocats qui représentent Donald Trump, Jr. dans les enquêtes et les accords juridiques personnels du président afin d’obtenir des accords de confidentialité de la part des plaignants.

Résidence ou investissement ?

Le complexe résidentiel Trump Seven Springs à Bedford, N.Y., pose des questions supplémentaires. Bien que Forbes ait rapporté qu’Eric Trump a décrit la propriété comme une résidence personnelle, Donald Trump l’a qualifiée d’investissement et a déduit l’impôt foncier de 2,2 millions de dollars en tant que dépense commerciale. Les déductions de l’impôt sur la fortune pour les résidences personnelles sont soumises au plafond de 10.000 dollars pour les déductions fiscales de l’État et des collectivités locales (IRS. « Topic No. 503 Deductible Taxes. » Accessed Oct. 1, 2020).

Conseils de lecture : Constitution de patrimoine & Co.

J’ai encore des conseils de lecture pour toi :

1. « Un cadeau de plusieurs milliards : les actions largement exonérées d’impôt »
2. Fiscalité et patrimoine : Apprendre de l’expérience des investisseurs

« Un cadeau de plusieurs milliards : les actions largement exonérées d’impôt »

« Un cadeau de plusieurs milliards pour Döpfner – largement exonéré d’impôts ? » – ce titre n’est pas de moi, mais du Morgenpost. En effet, Matthias Döpfner a bouleversé la maison d’édition en tant que patron. Alors que la propriétaire Friede Springer soutient ses décisions avec confiance. Les parts de la presse écrite ont été vendues, de nouveaux médias en ligne comme Business Insider, Idealo, Immowelt ou encore StepStone ont été acquis. En 2012 déjà, Döpfner avait reçu un gros paquet d’actions pour plus de 70 millions d’euros, c’est maintenant un « cadeau d’un milliard » qui est offert au patron d’Axel Springer, selon le Manager Magazin. Le manager des médias de 57 ans fait passer sa participation actuelle dans Axel Springer SE de près de trois pour cent à un total d’environ 22 pour cent.

Astuce ! Comment fonctionne le fait de pouvoir obtenir un paquet d’actions presque sans impôts ? Un peu plus loin dans l’article, j’explique la méthodologie, ou plutôt la loi qui se cache derrière.

• Donner des actions : largement exonéré d’impôt ?

Immobilier, fiscalité et patrimoine : Apprendre de l’expérience des investisseurs

Immobilier, fiscalité et patrimoine : Apprendre de l’expérience des investisseurs. De qui peut-on mieux apprendre que des millionnaires autodidactes ? Les investisseurs modernes comme Alex Fischer, les vieux géants américains comme Rockefeller et bien sûr les grands de l’histoire, Sir Isaac Newton. Pourquoi et comment, c’est ce que tu découvriras dans cet article.

• Fiscalité et patrimoine : Expériences d’investisseurs

Coaching fiscal : apprendre de l’expert (témoignage)

Coaching fiscal dans le cours en ligne, quelle serait ma recommandation ? Je ne sais pas ce que je peux te dire sur le coaching fiscal d’Alex Fischer, mais je veux te donner un petit aperçu de ce qui t’attend dans le coaching fiscal ou dans le cours en ligne. Alex Fischer est investisseur immobilier et entrepreneur depuis 25 ans. Au cours de sa vie, il a acheté, rénové et revendu plus de 2.000 appartements. Je possède moi-même un parc immobilier privé de 20.000 mètres carrés à Düsseldorf et dans ses environs. Et j’ai commencé comme fils de deux enseignants avec 0 capital propre. De qui pourrait-on mieux apprendre ?

• Expériences d’Alex Fischer en matière de coaching fiscal

Comprendre les impôts, les convertir et se constituer un patrimoine

Optimisation fiscale, défiscalisation, tels sont les mots d’ordre les plus populaires lorsqu’il s’agit de constituer un patrimoine. Mais comment convertir son patrimoine privé en impôts ? Mon conseil, comme précédemment, est d’apprendre auprès de professionnels qui sont tous passés par là.

N’oubliez pas : les impôts sont l’affaire du chef.

• Transformer les impôts en patrimoine privé

Acheter un immeuble d’habitation : Évaluation & investissement

Par rapport aux maisons individuelles et aux appartements en copropriété, les immeubles d’habitation offrent une plus grande stabilité en matière de placement. Avec plusieurs unités d’habitation, vous répartissez le risque de non-paiement des loyers et profitez d’un cash-flow continu. Il est toutefois important de faire évaluer le bien par un professionnel afin de ne pas acheter trop cher ni de passer à côté de risques cachés.

PS : Premier investissement ? Voici encore 4 conseils pour le premier placement de capitaux avec vidéo.

Évaluation immobilière : qu’est-ce qui est important ?

L’évaluation d’un bien immobilier ne se base pas uniquement sur les mètres carrés et l’année de construction. Des facteurs tels que la situation (macro et micro), l’état énergétique, l’état du toit, des canalisations et du chauffage, mais aussi les contrats de location, les logements vacants et les possibilités de développement sont décisifs. Une estimation approximative en ligne ne suffit pas ici – il vaut mieux faire établir une expertise de valeur ou utiliser des modèles d’évaluation professionnels avec des objets de comparaison.

• Évaluer un bien immobilier

Rappel du prix ! Situation, loyer annuel net + prix d’achat : voici comment évaluer rapidement un immeuble d’habitation.

Identifier la plus-value & exploiter les potentiels

Vous recherchez des biens offrant des opportunités de développement ? Dans ce cas, faites attention aux combles aménageables, aux logements vacants pouvant être rénovés ou aux terrains présentant un potentiel de densification. Le passage à des systèmes de chauffage modernes ou l’ajout de balcons peuvent également augmenter sensiblement la valeur. L’élément décisif est la rentabilité : faites le calcul de chaque mesure et comparez-la à l’augmentation de loyer ou à la plus-value possible.

Lien entre prix, situation et rendement

Dans les endroits recherchés(emplacement A, bon emplacement B), le prix d’achat est plus élevé et le rendement locatif généralement plus faible. Dans les régions structurellement faibles, vous payez moins – mais aussi avec un risque de vacance plus élevé. L’équilibre optimal se trouve dans les villes moyennes en pleine croissance avec une bonne infrastructure, une demande stable et des prix modérés. Tenez compte de la micro-situation, de l’accessibilité et de la démographie.

• Situation A, B et C

Calculer le rendement locatif & l’évaluer correctement

Le rendement locatif brut vous indique quel pourcentage du prix d’achat vous obtenez chaque année grâce aux revenus locatifs. Il se calcule très simplement : le loyer annuel net divisé par le prix d’achat, multiplié par 100. Un rendement brut solide pour les immeubles collectifs se situe entre 6 et 9 pour cent – en dessous pour les sites de premier ordre, souvent au-dessus pour les zones structurellement faibles. Mais attention : un rendement élevé dans un mauvais endroit peut être trompeur si la revente est problématique.

Loyer annuel net ÷ prix d’achat × 100 = rendement locatif brut

• Rendement locatif vs facteur prix d’achat

Objet de rénovation ou entièrement loué ?

Rénover & relouer

L’achat d’une maison à rénover peut s’avérer rentable – si la situation et la substance sont bonnes. Si vous rénovez efficacement, vous pouvez ensuite relouer – à des prix plus élevés et avec des normes modernes. Dans le cas de biens vacants, veillez à ce qu’il n’y ait pas de bail et informez-vous au préalable sur les coûts de rénovation et les subventions possibles.

Des biens entièrement loués : Sécurité & revenus immédiats

Un bien déjà entièrement loué génère des revenus dès le premier jour. Dans ce cas, il faut vérifier tous les contrats de location : Durée, montant du loyer, indexation, loyers échelonnés, délais de résiliation. Demandez également à voir l’historique des paiements des locataires. L’idéal est d’avoir une structure de locataires mixte sans arriérés de loyer.

Important : droit du bail & limites de la résiliation

Vous ne pouvez pas résilier le bail ou augmenter le loyer à votre guise. Les résiliations ne sont autorisées qu’en cas de besoin personnel ou de manquement aux obligations. Les augmentations de loyer sont limitées par la loi – dans les régions où l’encadrement des loyers est en vigueur, des conditions supplémentaires s’appliquent. Les frais de rénovation ne peuvent être répartis qu’au prorata. Prévoyez soigneusement ces aspects.

Contrat de vente & bases légales

Notaire & révision de contrat

Le contrat de vente est rédigé par le notaire et doit être authentifié par un acte notarié. Le notaire fait office de tiers neutre et veille à ce que toutes les conditions légales soient remplies. Vous recevez au préalable un projet de contrat que vous devez examiner avec votre conseiller ou votre avocat. Lors du rendez-vous pour l’authentification, le contrat est lu à haute voix et les questions en suspens sont clarifiées.

Registre foncier, transfert de propriété & annotation de transfert de propriété

Avec l’authentification, l’achat est juridiquement valable – mais vous n’êtes pas encore propriétaire. Le transfert de propriété n’a lieu qu’au moment de l’inscription au registre foncier. Auparavant, une mention de transfert de propriété est inscrite pour vous protéger. Condition préalable : le prix d’achat doit être payé et l’impôt sur les mutations foncières acquitté.

• Contrat de vente d’un bien immobilier

Aperçu des impôts et des frais d’achat

Impôt sur les mutations foncières & frais annexes

Lors de l’achat d’un bien immobilier, des frais supplémentaires s’ajoutent au prix d’achat : L’impôt sur les acquisitions foncières, les frais de notaire, l’inscription au registre foncier et, le cas échéant, la commission de l’agent immobilier. Selon les Länder, ces frais représentent 10 à 15 % du prix d’achat et doivent généralement être payés sur fonds propres. Une planification financière solide tient compte de ces postes dès le début.

• Impôt sur les mutations foncières

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Pour les portefeuilles plus importants, il vaut la peine de les structurer via une SARL de gestion de patrimoine ou une fondation familiale. Vous bénéficiez ainsi d’avantages fiscaux – par exemple en cas d’héritage ou de vente après le délai de spéculation. La création et la gestion courante nécessitent toutefois un bon conseil fiscal et juridique.

• Immobilier GmbH
• Fondation de famille

La location d’un logement : Locataires, contrats & revenus

Une location réussie commence par la sélection des bons locataires. Outre la solvabilité et la Schufa, les impressions personnelles sont également importantes. Un contrat de location clair et juridiquement sûr protège les deux parties. Le loyer se base sur l’indice de référence des loyers, mais doit également correspondre à l’équipement et à la situation. Faites attention aux mentions obligatoires, comme les frais d’exploitation, le règlement intérieur, les délais de préavis et les clauses d’adaptation du loyer.

• Louer une maison ou un appartement

Conclusion : une stratégie pour réussir

Un immeuble collectif n’est pas un marché à court terme – mais un investissement à long terme qui doit être bien planifié. Celui qui connaît le marché, calcule les bons indicateurs et vise une exécution juridiquement sûre, se crée une source de revenus stable et augmente durablement son patrimoine. Faites appel à des conseils professionnels – pour l’évaluation, l’achat, la rénovation ou la location. Vous éviterez ainsi les erreurs et vous vous assurerez un succès à long terme.

Acheter des propriétés et des terrains de luxe

1. Nombre de ventes de maisons de luxe
2. Villes les plus chères pour l’immobilier de luxe
3. Pouvoir d’achat en Allemagne : comparaison
4. C’est le nombre de m² que l’on peut obtenir pour 63 000 $ (voir Monaco)
5. Combien de mètres carrés pouvez-vous obtenir pour 1 million de dollars ?

Nombre de ventes de maisons de luxe

Combien de propriétés de luxe sont vendues et achetées chaque année en Allemagne ? Ces statistiques montrent à quel point le marché est gérable. Vous pouvez voir ici le nombre de ventes de propriétés de luxe dans certaines villes d’Allemagne.

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Les données montrent pour la visualisation dernière enquête dans la première moitié de 2010 et 2011. maintenant directement sur les tendances actuelles du marché immobilier, dans quelles villes sont actuellement les propriétés de luxe les plus chères ?

Villes les plus chères pour l’immobilier de luxe

Le graphique montre le prix d’achat moyen au mètre carré des biens immobiliers de luxe dans certaines grandes villes du monde.

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Pouvoir d’achat par ville

Le graphique montre les districts et les villes ayant le pouvoir d’achat le plus élevé en pourcentage de la moyenne nationale.

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Vous obtenez un tel territoire pour 63 000 $ (dans le monde entier)

Vivre dans le luxe : c’est le nombre de mètres carrés que vous pouvez obtenir pour votre argent dans les villes les plus populaires pour l’immobilier de luxe, les maisons de designers et les lofts. Comme base de comparaison, Monaco est l’endroit le plus cher, où vous pouvez obtenir 1 mètre carré pour 63.000 dollars. Combien obtiendrez-vous pour cela dans les autres villes du top 9 ?

1. Monaco – 1 m²
2. Hong Kong (Chine) – 1,4
3. Aspen (États-Unis) – 1,6
4. St. Moritz (Suisse) – 1,9
5. New York (États-Unis) – 2,0
6. Londres (UK) – 2,0
7. Singapour – 2,3
8. Genève (Suisse) – 2,7
9. Paris (France) – 2,9

Vous obtenez un tel domaine pour 1 million de dollars (dans le monde entier)

Nous avons ici une autre excellente infographie de l’Office fédéral des statistiques, combien de mètres carrés sont disponibles pour 1 million (ou environ 800.000 euros) ? Le graphique montre la taille moyenne des biens immobiliers haut de gamme à un prix de 1 million de dollars dans certaines villes :

• Monaco – 16 m²
• New York – 25 m²
• Londres – 28 m²
• Paris – 46 m²
• Berlin – 78 m²
• Miami – 78 m²
• Dubaï – 98 m²

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Acheter une maison de vacances

Stations de ski préférées pour l’immobilier de luxe

Le graphique montre les prix d’achat moyens des maisons de vacances dans les stations de ski du monde entier au premier trimestre 2019 (en CHF par m²).

1. Aspen (USA) – 39.100 CHF / m²
2. Gstaad (Suisse) – 33.500 CHF / m²
3. St. Moritz (Suisse) – 32’100 CHF / m²
4. Vail (États-Unis) – 31 700 CHF / m²
5. Verbier (Suisse) – 26’500 CHF / m²
6. Telluride (USA) – 25.300 CHF / m²
7. Courchevel (France) – 24.800 CHF / m²
8. Anton / Lech (Autriche) – 22.500 CHF / m²
9. Kitzbühel (Autriche) – 22.500 CHF / m²
10. Zermatt (Suisse) – 19.100 CHF / m²

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Impôt sur les mutations foncières en Allemagne

L’achat d’un bien immobilier, ou plus précisément d’un terrain ou d’une partie de terrain, est soumis à un impôt sur les mutations foncières dans les différents Länder allemands. En règle générale, l’impôt sur les mutations foncières varie entre 3,5 % et 6,5 %. Vous trouverez ici le taux actuel de l’impôt sur les mutations foncières pour tous les Länder, avec des exemples de prix d’achat de 1 à 5 millions d’euros :

• Tableau de l’impôt sur les mutations foncières

Acheter un bien immobilier : Conseils d’un investisseur (externe)

L’achat d’un bien immobilier, mais aussi l’investissement dans l’immobilier, exigent beaucoup de connaissances et d’expertise. La meilleure façon d’apprendre est de profiter de l’expérience des professionnels. C’est pourquoi, en guise de conclusion, je voudrais faire une recommandation aux débutants dans l’immobilier.

Conseils pour débutants + Comparaison Allemagne : Acheter un bien immobilier

Guide externe (le lien s’ouvre dans un nouvel onglet) :

• Acheter sa première propriété
• Achat immobilier : à quoi faut-il faire attention ?
• Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier
• Économiser des impôts grâce à l’immobilier

Conseil aux futurs investisseurs immobiliers ! Il y a deux choses dont vous aurez constamment besoin et dont vous entendrez parler : Le rendement locatif, ou plus précisément le rendement locatif brut et le facteur de prix d’achat. Tous deux aident à évaluer rapidement les offres immobilières. Apprenez-en plus ici sur la différence et découvrez ma recommandation pour vous, débutant dans l’immobilier :

• Rendement locatif vs facteur prix d’achat

Comparaison des villes : prix d’achat en Allemagne (externe)

Dans ces guides individuels sur les grandes villes allemandes, on trouve les quartiers importants pour les acheteurs de biens immobiliers, des informations sur l’infrastructure, ainsi que les conditions préalables à l’achat comme le revenu, la solvabilité (capacité d’emprunt), les banques et les fonds propres. Mais plus important encore : les erreurs, les risques, les rendements locatifs et bien plus encore. Qu’est-ce qui est déterminant pour le prix d’achat et l’évaluation ? Tout sur la situation, la substance du bâtiment, les rénovations, l’équipement et tout cela, gratuitement.

Conseils externes (Le lien s’ouvre dans un nouvel onglet)

Ville / prix d’achat actuel :

• Munich ~ 8.993 Euro / m²
• Francfort ~ 6.701 Euro / m²
• Stuttgart ~ 6.324 euros / m²
• Berlin ~ 5.578 euros / m²
• Hambourg ~ 5 507 euros / m²
• Düsseldorf / Cologne ~ 5.470 euros / m²

Acheter une villa : maison, investissement, déroulement

Vous ne trouverez pas d’exposés de biens de premier ordre sur les portails immobiliers. Les villas s’achètent et se vendent volontiers en toute discrétion. L’achat d’un bien immobilier suit un processus bien défini : Recherche de biens immobiliers, visites, négociations, contrat de vente, notaire, impôts et autres. L’achat de villas est bien sûr un peu plus exigeant. Ne serait-ce que parce que vous ne voulez certainement pas perdre de temps à faire 8, 9 ou même 10 visites, comme les acheteurs de maison normaux. Vous voulez acheter votre première villa ? Voici un petit aperçu de l’univers de l’immobilier de luxe.

• Acheter une villa

Possibilités d’augmentation de loyer – que peut faire le propriétaire et que ne peut-il pas faire ?

Les augmentations de loyer sont régies par la loi. Pour être plus précis, c’est le Code civil allemand, le BGB, qui s’en charge. Les augmentations de loyer ne peuvent donc pas être arbitraires, mais nécessitent l’une des trois raisons suivantes. Parmi celles-ci, le loyer de référence, le loyer échelonné ou encore l’indexation du loyer.

Loyer de référence local – Objets de comparaison comme base

Le loyer local de référence désigne le montant du loyer payé en moyenne pour des biens immobiliers comparables dans une région au cours des quatre dernières années. Le loyer de référence local pourrait donc être un motif d’augmentation du loyer. Le bailleur mentionne alors dans la lettre, par exemple, l’indice de référence des loyers, le rapport d’un expert, une base de données sur les loyers, au moins trois logements de référence comme motif de l’augmentation. Dans ce dernier cas, les logements de référence doivent être décrits très concrètement, y compris la situation, le type, la taille, les caractéristiques et le prix au mètre carré. Les bases de données de location utilisées pour collecter les données doivent être librement accessibles. Le loyer de référence local peut être augmenté par le bailleur tous les quinze mois, puisqu’il est stipulé que le loyer doit rester constant pendant au moins un an. Si une nouvelle augmentation de loyer a lieu après quinze mois, le locataire a deux mois pour l’accepter. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut intenter une action en justice contre le locataire et imposer l’augmentation de loyer si elle est légale.

Loyer échelonné – augmentation prévue du loyer

Le loyer échelonné est une variante sûre pour le bailleur, mais il est soumis à des règles strictes. Dans le cas du loyer échelonné, l’augmentation du loyer est fixée à l’avance et fait souvent partie intégrante du contrat de location. Pour que ce loyer échelonné soit effectif, les règles suivantes doivent être respectées :

• Le loyer échelonné doit être fixé par écrit
• Les augmentations de loyer doivent toujours être constantes pendant au moins un an.
• Les augmentations supplémentaires, telles que l’adaptation au loyer de référence local ou en raison de modernisations, ne sont pas autorisées (sauf pour les charges).
• La date et le montant final de l’augmentation de loyer doivent être clairement indiqués (dans la version écrite), les pourcentages étant interdits.
• Une exclusion du droit de résiliation peut être fixée dans le contrat de location pour une durée maximale de quatre ans.
• Si le loyer dépasse de 10 % ou plus le loyer de référence local, l’augmentation n’est pas autorisée et peut être refusée par le locataire.

Si ces points sont réunis, le loyer échelonné est légal et peut être inscrit dans le contrat de location.

L’indexation des loyers – dépend du marché

L’indexation du loyer se base sur l’indice des prix du coût de la vie de tous les ménages privés en Allemagne et est donc un loyer variable. Les chiffres de l’enquête sont publiés par l’Office fédéral de la statistique. Les bailleurs qui proposent leurs biens en fonction des loyers comparatifs locaux profitent de cette opportunité, car ils ne pourraient guère augmenter leur loyer autrement. Là encore, certaines règles sont respectées. L’augmentation de loyer doit être communiquée par écrit au locataire et doit ensuite rester constante pendant un an. En outre, le bailleur doit pouvoir présenter ses calculs au locataire de manière transparente. Si le loyer est augmenté à l’aide de l’indexation du loyer, les augmentations pour modernisation ne sont pas autorisées tant qu’il n’existe pas d’obligations légales à ce sujet. D’autres augmentations de loyer basées sur les loyers de référence locaux ne sont pas non plus autorisées. Cette méthode est très intéressante pour les propriétaires, car ils n’ont pas besoin de l’accord de leur locataire. Dès qu’un locataire reçoit une notification d’augmentation de loyer, il doit payer le loyer augmenté le deuxième mois suivant la notification. Le locataire ne peut alors plus faire grand-chose, tant que les formalités ont été respectées.

Formalités lors de l’augmentation du loyer – que faut-il faire ?

Comme décrit précédemment, l’augmentation de loyer doit respecter des formalités précises, sous peine d’être nulle et non avenue. Tout d’abord, le locataire doit recevoir l’augmentation de loyer par écrit. La lettre doit indiquer le montant total du loyer calculé avec précision, y compris tous les frais d’exploitation. De plus, la lettre doit contenir une justification précise et détaillée de l’augmentation du loyer. Il peut s’agir d’un indice de référence des loyers actuel, d’une liste d’appartements de référence ou d’une copie d’un rapport d’expertise. Le locataire doit accepter une telle augmentation de loyer dans le délai imparti, sinon elle n’est pas valable et ne peut pas être appliquée à la date prévue. Si le locataire refuse, le bailleur a trois mois pour faire appliquer l’augmentation par la justice, tant que l’augmentation est légale.

Modernisation autorisée pour des améliorations durables

Ici aussi, le Code civil donne quelques règles nécessaires à l’augmentation du loyer. Le § 559 du BGB stipule en effet que les travaux effectués sur l’objet doivent effectivement augmenter la valeur du bien immobilier. Il dit littéralement : « Si le bailleur a réalisé des mesures de modernisation au sens de l’article 555b, point 1, 3, 4, 5 ou 6, il peut augmenter le loyer annuel de 11 pour cent des frais engagés pour le logement.″ Les choses les plus diverses en font partie. Par exemple, les modernisations qui permettent d’économiser durablement de l’énergie ou de l’eau, mais aussi les mesures de construction qui augmentent la valeur d’usage ou qui améliorent les conditions de logement en général. Les travaux de modernisation prescrits par les autorités en font également partie, le bailleur devant informer le locataire trois mois avant le début des mesures de construction, mais l’augmentation ne pouvant avoir lieu qu’une fois les travaux terminés. Si un tel cas se présente, l’augmentation du loyer pour cause de modernisation est tout à fait admissible et doit être acceptée par le locataire. C’est sans doute encore le motif le plus agréable pour les locataires, car la qualité de vie augmente.

Frais d’exploitation – paiements anticipés ou forfait ?

Une augmentation des frais d’exploitation est également possible. Dès que ceux-ci augmentent, le bailleur a le droit de répercuter l’augmentation sur le locataire. Pour cela, il faut que les deux parties aient conclu un accord écrit concernant un forfait ou une avance sur les frais d’exploitation. Si les coûts augmentent, le bailleur doit en informer le locataire malgré cet accord écrit. Toutefois, la loi n’impose de justifier l’augmentation que dans le cas d’un forfait de frais d’exploitation. Dans le cas des provisions pour frais d’exploitation, une justification n’est pas obligatoire. L’adaptation ou l’augmentation résulte généralement d’un décompte des frais d’exploitation. Si le paiement anticipé n’a pas suffi et que des paiements complémentaires sont dus, ceux-ci doivent être adaptés aux frais annuels encourus.

Le plafonnement – l’encadrement des loyers

Bien entendu, les locataires doivent également être protégés contre une augmentation de loyer, raison pour laquelle les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers au hasard. Certaines règles doivent les protéger contre les augmentations illégales. Il s’agit notamment du fait que, dans le cadre d’un contrat de location, le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 20 % sur une période de trois ans par rapport au loyer de référence local. Dans les pays où il y a une pénurie de logements, il est possible d’abaisser le plafond à un maximum de 15 %. Si votre loyer est augmenté, vérifiez au préalable si toutes les règles importantes de forme et de contenu ont été respectées et si l’augmentation est vraiment légale.