Acheter un immeuble collectif oui / non ?! L’évaluation la plus rapide du monde (fonctionne aussi pour les appartements)

Tu apprends par une connaissance qu’un immeuble d’habitationdoit être vendu? Alors tu veux vite savoir : L’achat en vaut-il la peine ou non ? Avec quelques chiffres simples, tu peux le vérifier toi-même en quelques minutes(Evaluer rapidement un immeuble collectif) – sans expert ni agent immobilier. De quoi as-tu besoin ? Adresse, prix d’achat, loyer annuel net (JNKM), état de rénovation, état locatif, … let’s go !

Évaluer un immeuble collectif en moins de 5 minutes

Commençons par un cas qui pourrait t’arriver aujourd’hui :

Imagine qu’une connaissance soit assise à côté de toi dans un café et te dise : « Ici, dans la rue, quelqu’un veut vendre un immeuble collectif, je connaissais la vieille dame, son fils s’en occupe maintenant. Je vais me renseigner pour toi ». Un jour plus tard, tu reçois les chiffres sur Whatsapp : 240.000 euros de loyer annuel, le prix d’achat serait de 8,5 millions, situation A. Ça a l’air passionnant – mais est-ce vraiment une bonne affaire ?

Important : tu n’as besoin que de deux chiffres – le prix d’achat (PAC) et le loyer annuel net (LAN). Une fois que tu les as, tu peux immédiatement calculer le facteur prix d’achat et le rendement. Ces deux chiffres sont les plus importants pour savoir si un investissement est judicieux ou non.

Un autre conseil : qu’il s’agisse du rendement ou du facteur prix d’achat, utilise mes calculateurs immobiliers gratuits sur Immobilien Guru.

Streaming gratuit ici – l’évaluation immobilière la plus rapide du monde

Calculer le facteur prix d’achat et le rendement

exemple :

• Prix d’achat : 8 500 000
• JNKM : 240 000 EUROS

Maintenant, tu peux commencer directement :

Facteur prix d’achat = prix d’achat / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un facteur de prix d’achat de 35 signifie qu’il te faudra plus de 35 ans pour récupérer le prix d’achat grâce aux revenus locatifs – sans frais, sans intérêts, sans risque. Bien trop long.

Quel est ton rendement ?

Cela aussi, tu peux le voir tout de suite :

Rendement = JNKM / prix d’achat = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Cela semble correct au premier abord – mais est-ce vraiment le cas ?

La limite magique : 5,5 % ou plus – s’applique au taux d’intérêt actuel de 3,5

Si tu travailles avec des capitaux étrangers – et c’est le cas de presque tout le monde – tu dois tenir compte des taux d’intérêt actuels. Supposons que tu obtiennes 3,5 % d’intérêts. À cela s’ajoutent de manière réaliste environ 2 % pour l’entretien et les réserves. Cela fait un total de 5,5 %.

Tu ne gagnes donc qu’à partir d’un rendement supérieur à 5,5

Avec un rendement de seulement 2,8 %, tu subis des pertes, mois après mois, malgré les loyers perçus.

Quel est le montant maximum que tu devrais payer ?

C’est là qu’intervient l’astuce : il suffit d’inverser la formule. Tu veux un rendement d’au moins 6 % ? Alors

Prix d’achat = JNKM / rendement souhaité Prix d’achat = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

Avec un rendement de 6 %, le bien devrait coûter au maximum 4 millions d’euros. Avec un rendement de 8 %, il ne devrait même pas dépasser 3 millions d’euros.

Exemple : tu veux 8 %.

Prix d’achat = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €.

Tout ce qui est au-dessus n’est pas intéressant financièrement – ou alors tu dois négocier le prix d’achat à la baisse.

C’est tout ce que tu dois retenir dans un premier temps, lors d’une évaluation rapide depuis ton smartphone ou ton ordinateur portable ! Tu reçois une offre ? Demande l’adresse, le prix d’achat, les JNKM (état de la rénovation, état de la location, …) – tu pourras alors évaluer rapidement et le vendeur pourra vendre son immeuble à appartements rapidement.

Conclusion : « Seuls deux chiffres font la différence » – pour simplifier

Tu as vraiment besoin

• Le loyer annuel net (JNKM)
• Le prix d’achat

Ensuite, tu compares cela avec les coûts de financement actuels et les 2 % de marge de maintenance. À partir de 5,5 % de rendement, tu es dans le positif – tout ce qui est en dessous est un risque ou un hobby.

Formule pour ton quotidien

Rendement souhaité / JNKM = prix d’achat maximal

Garde cette formule en tête – tu en auras souvent besoin lorsque tu examineras des offres immobilières. Elle te permet de savoir en quelques secondes si un objet correspond ou non. Et mieux encore, tu peux immédiatement faire une offre réaliste au vendeur.

8,5 millions, est-ce une bonne affaire ?

J’en ai parlé en détail sur immobilien-erfahrung.de, tu peux le relire ici : Différence entre l’immobilier de rendement et l’immobilier d’investissement.

La différence réside dans l’objectif : dans le cas d’un immeuble de rapport, ce qui compte, c’est ce qui arrive chaque mois sur ton compte – c’est-à-dire un cash-flow positif grâce aux revenus locatifs, le plus souvent dans des emplacements B et C. Dans le cas d’un bien immobilier d’investissement, en revanche, tu mises sur une plus-value à long terme et sur le produit de la vente – généralement dans les zones A comme Berlin, Cologne, Düsseldorf & Co.

Tu veux du cash directement ? La première variante t’apporte directement des revenus. Tu veux plus de cash à long terme ? La seconde exige de la patience, du capital et une bonne connaissance du marché – en contrepartie, un gros bénéfice t’attend plus tard.

Encore mieux :

Si tu achètes à bas prix en situation A, c’est encore mieux Cashflow + Longterm Cash = classe royale. Acheter, revaloriser, augmenter le loyer, augmenter la valeur.

C’est tout. Tu évalueras ainsi extrêmement rapidement. Bonne chance pour investir !

Ton offre de prix d’achat dépend donc toujours aussi de tes objectifs personnels : As-tu besoin / souhaites-tu disposer de liquidités sur le plan opérationnel ou stratégique ?

Que vaudrait pour toi ce bien immobilier avec un loyer annuel net de 240.000 euros dans un quartier A ?

Plus de conseils pratiques ?

Tu veux reconnaître régulièrement les bons deals, prendre des décisions plus rapidement ou simplement apprendre de mes expériences ? Alors parcoure le blog ou lis les principaux articles sur ces thèmes – étape par étape, de la pratique, pour les investisseurs.

Je t’ai expliqué ces thèmes en détail :

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Calculer le facteur prix d’achat
• Astuce : Mon calculateur de prix d’achat
• Bien évaluer le rendement
• Financement avec effet de levier

Tu veux vendre ou tu as des questions ? Alors écris-moi – je t’aiderai volontiers.

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