Différence : facteur de prix d’achat et rendement locatif

Les mêmes facteurs sont utilisés pour calculer les deux résultats. Les revenus locatifs annuels et les coûts d’investissement. La différence réside uniquement dans l’établissement du calcul et donc dans le résultat.

Les deux donnent une indication sur la rentabilité.

Rendement locatif : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du rendement locatif :

Rendement locatif > Combien d’excédents reste-t-il chaque mois pour couvrir les remboursements, les intérêts et les réserves pour la remise en état ou la constitution d’un patrimoine ?

Facteur de prix d’achat : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du facteur prix d’achat :

Facteur de prix d’achat > En combien d’années les coûts d’investissement seront-ils remboursés par les revenus locatifs annuels ?

Pour simplifier, les formules que vous allez découvrir se présentent comme suit :

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = rentabilité

Ma recommandation pour les débutants : le rendement locatif

En tant que débutant dans l’immobilier, vous avez besoin de revenus réguliers et rapides, car la majeure partie de vos fonds propres est probablement investie dans votre premier bien immobilier. Pour les débutants, il est donc judicieux de comparer les biens immobiliers sur la base du rendement locatif. Ainsi, vous saurez tout de suite quel excédent mensuel un seul bien immobilier peut générer (pour vous).

Le facteur prix d’achat est plutôt intéressant pour les investissements à long terme (objectif : plus-value et 10, 20, 30 ans ; avant cela, vous payez tous les mois), dans lesquels le cash-flow à court terme n’est pas important.

• Un conseil ! Lisez ici plus sur la différence, sur mon nouveau projet, spécialement pour les acheteurs immobiliers ! Les subtilités entre rendement et investissement immobilier – externe

Quoi qu’il en soit, les deux calculs visent à leur permettre de comparer différentes offres immobilières entre elles, et ce rapidement !

Rendement locatif : exemple

Examinons à nouveau en détail, exemples à l’appui, les deux formes de calcul de la rentabilité.

Rappelons brièvement la définition : lorsque vous calculez le rendement locatif brut, le résultat vous indique quels excédents restent chaque mois et constituent votre cash-flow. Pour le remboursement du capital et des intérêts (financement de la banque), ainsi que des réserves pour la remise en état, ou tout ce qui reste ensuite pour la constitution de votre propre patrimoine supplémentaire.

Formule et comparaison

Rendement locatif = revenu net annuel / investissement * 100

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Résultat : 3,2

Calculer le rendement locatif : Comparaison des offres (exemple)

Le résultat de ce calcul est toujours un pourcentage. Celui-ci indique combien il reste d’excédent pour couvrir les frais (remboursement, intérêts, réserves pour la remise en état) et, dans le cas idéal, il reste encore un excédent supplémentaire pour vous en tant qu’investisseur du bien immobilier.

Avec les taux d’intérêt actuels, vous pouvez compter sur environ :

• 2 % de remboursement
• 2% d’intérêt
• 2 % Gestion et réserves pour remise en état

de la valeur de l’immeuble. En conséquence, les biens immobiliers avec un rendement supérieur à 6% sont intéressants pour vous en tant qu’acheteur.

• Rendement donc 6% + X

Tout comme pour le facteur prix d’achat, vous comparez rapidement les différentes offres sur la base de deux facteurs : le prix d’achat et le loyer annuel que vous pouvez obtenir.

• Objet A : Rendement locatif 6,8
• Objet B : Rendement locatif 5,3
• Objet C : Rendement locatif 7,5
• Objet D : Rendement locatif 4,2
• …

Vous opteriez en conséquence pour l’examen plus approfondi de l’objet C, avec un rendement de 7,5% (+1,5% au-dessus du taux théorique de 6%). Ainsi, le locataire rembourse votre bien et vous avez des revenus mensuels supplémentaires. En outre, la propriété A, avec un rendement de 6,8%, est également intéressante.

Pour l’objet B, avec 5,3%, vous pourriez vérifier plus tard, avec votre propre expérience et encore plus de connaissances, s’il existe éventuellement des possibilités d’optimisation, par exemple une augmentation de loyer, si le bailleur ne procède à aucune adaptation pendant longtemps.

Apprenez-en encore plus sur le rendement !

Sur Immobilien-Erfahrung.de, je vous montre encore plus de choses sur le rendement locatif et des moyens de faire des évaluations rapides, notamment en ce qui concerne l’emplacement des biens immobiliers. Apprenez tout sur les :

• Rendement locatif

Facteur de prix d’achat : exemple

Rappelons la définition : lorsque vous calculez le facteur prix d’achat comme résultat, il vous indique en combien d’années les revenus locatifs ont couvert les coûts d’investissement.

Calculer le facteur de prix d’achat : Comparaison des offres

Le facteur prix d’achat est généralement compris entre 10 et 40, selon la région et la situation du bien, son état, etc. À Berlin, il se situe entre 30 et 38, dans des villes comme Düsseldorf, il se situe entre 18 et 24.

Formule et comparaison

Facteur prix d’achat = investissement / revenu net annuel

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Résultat : 31,25, donc ~ 31

En conséquence, votre comparaison des offres immobilières ressemblera à peu près à ceci :

• Objet A : Facteur de prix d’achat 18
• Objet B : Facteur de prix d’achat 21
• Objet C : Facteur de prix d’achat 19
• Objet D : Facteur de prix d’achat 17

La propriété D est donc la plus rentable, car le financement serait remboursé en 17 ans grâce aux loyers. La propriété A serait payée en 18 ans, la propriété C en 19 ans et la propriété B aurait besoin de 21 ans pour rembourser le financement complet grâce aux revenus locatifs.

C’est pourquoi nous vous donnons encore ce conseil !

Conseil ! Calculer le loyer annuel

Comment pouvez-vous calculer le loyer annuel possible ? Vous recherchez probablement votre bien immobilier sur un portail immobilier comme ImmobilienScout24, Immonet ou un autre fournisseur. Changez simplement votre filtre de recherche en passant de l’achat à la location. Vous pouvez déjà voir quels sont les loyers pratiqués pour des biens comparables dans la même région ou, mieux encore, dans le voisinage (recherche dans un rayon de 1 km). Vous pouvez ainsi prévoir le loyer annuel que vous pourriez obtenir pour votre bien immobilier.

Bien entendu, indépendamment de l’optimisation du loyer dont il vient d’être question, si l’ancien propriétaire n’a pas procédé à une adaptation du loyer depuis longtemps, s’y ajoutent des possibilités de revalorisation et d’extension, selon le type de bien immobilier.

Conclusion : le facteur prix d’achat et le rendement locatif expliqués simplement

J’espère que vous avez trouvé ici l’explication la plus simple qui soit du facteur prix d’achat et du rendement locatif ! Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le thème de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, guides et check-lists, tous disponibles gratuitement et 24 heures sur 24 en ligne, chez nous !

Appartement, maison, immeuble, tout pour les débutants en immobilier !

Maintenant nouveau sur Immobilien-Erfahrung.de :

• Acheter un bien immobilier : apprendre – externe

En outre, pour tous les débutants, voici un conseil :

• Acheter sa première propriété

Des erreurs peuvent apparaître dans le texte suivant, car il a été rédigé par des experts américains en droit fiscal.

Les impôts lorsque vous achetez une maison

Votre ville, votre comté ou votre État peut imposer des droits de mutation, qui sont des frais de transaction liés à la vente de tout bien immobilier. Selon l’endroit, le vendeur ou l’acheteur peut être responsable de ce paiement. Le taux varie en fonction de l’endroit. Aux États-Unis, cette variation se produit entre les États, entre les types de biens immobiliers et à travers les frontières des comtés et des municipalités.

« Un impôt sur les mutations foncières est prélevé sur le privilège de transférer le droit de propriété ou la propriété économique d’un bien immobilier. – Association de citoyens

Les impôts de transfert sont controversés, bien que beaucoup les soutiennent comme une méthode efficace pour augmenter les revenus de l’État avec des montants rares et relativement faibles. Ils sont critiqués parce qu’ils sont régressifs (c’est-à-dire qu’ils pèsent de manière disproportionnée sur les ménages à faible revenu), parce qu’ils sont, entre autres, imprévisibles et difficiles à comprendre. La National Association of Realtors a pris officiellement position contre cette taxe.

Vous voulez économiser des impôts sur l’immobilier aux États-Unis ?

• Avantage fiscal sur les biens immobiliers aux États-Unis

Qu’est-ce qu’une taxe de transfert ?

Les taxes de transfert sont des taxes sur le transfert de propriété. Il s’agit donc d’une taxe payée pour le transfert du droit de propriété d’un bien immobilier du vendeur à l’acheteur. Elle entre dans la catégorie des taxes ad valorem. Les droits de mutation sont généralement basés sur le coût du bien immobilier lors de la vente. En d’autres termes, il s’agit d’une taxe sur la vente du logement. Certains États les décrivent comme une taxe pour le travail nécessaire à la documentation de la nouvelle propriété.

Les différents termes utilisés pour désigner les droits de mutation (ou les taxes très similaires) sont les suivants : droits de mutation immobilière, droits de mutation, droits de timbre sur les documents (en Floride et en Pennsylvanie), droits de mutation immobilière (Ohio), droits de mutation immobilière (Rhode Island), droits d’enregistrement des actes et droits de consommation immobilière (État de Washington).

Qui paie l’impôt sur les mutations foncières aux États-Unis ?

Dans la plupart des cas, il est courant que le vendeur paie l’impôt sur les mutations foncières. Néanmoins, ce chiffre fait souvent partie du processus de négociation. En outre, comme aucune loi ne stipule que le vendeur doit payer la taxe, ce chiffre est variable. Si le vendeur est exonéré du paiement d’un impôt sur les mutations immobilières, l’acheteur est obligé de le payer. Parfois, comme à Washington DC, la taxe est partagée 50/50 entre le vendeur et l’acheteur.

Quelles sont les différentes structures fiscales ?

Les taxes ne diffèrent pas seulement par leur montant, mais aussi par leur structure. Une structure fiscale populaire est un pourcentage pair du prix de vente, par exemple 4,5 % en Pennsylvanie ou 4 % dans le Delaware. Ces pourcentages indiquent le montant que le vendeur ou l’acheteur doit payer à l’État. 4,5 % dans une autre structure, c’est la taxe forfaitaire de 2 USD en Arizona ou, dans l’État de New York, un taux d’imposition de 2 USD par tranche de 500 USD du prix de vente d’une maison. Mais à cela s’ajoute la « mansion tax » de 1 % sur le prix de vente si celui-ci est supérieur à 1 million de dollars. Dans la pratique, par exemple à New York, les taxes de transfert que vous devez payer peuvent atteindre 2,6 % du prix de vente.

Bien que la plupart utilisent un pourcentage du prix de vente, ce n’est pas toujours le cas.

Quel est le montant des droits de transfert ?

Les taxes de transfert sont incroyablement difficiles à calculer, car elles sont influencées par les lois des États, des comtés et des villes, ainsi que par des structurations supplémentaires. La plupart des acheteurs de maison confient le calcul de ces taxes à leur agent immobilier ou à une autre agence. La taxe de transfert la plus faible aux États-Unis est celle du Colorado, qui est de 0,01 %. Cela signifie que si vous achetez une maison pour 1 million de dollars, soit le vendeur soit l’acheteur paierait 100 dollars à l’État du Colorado. Un autre exemple est celui des 4% à Pittsburgh, où l’achat d’une maison pour 1 million de dollars représente 40.000 USD.

Si vous décidez d’acheter un bien immobilier à Los Angeles, vous pouvez vérifier le taux d’imposition californien. Celui-ci est de 0,01%, ce qui signifie qu’il faut 100 USD pour une maison de 1 million de dollars. Toutefois, ce taux ne tient pas compte des taxes municipales et de comté. Les taxes de transfert municipales à L.A. sont de 0,45% et les taux de transfert du comté de Los Angeles sont de 0,11%. En fait, l’achat d’une maison de 1 million de dollars à Los Angeles représente 540 dollars de taxes de transfert.

En Californie, une maison d’une valeur de 1 million de dollars = 100 dollars de droits de mutation

A Los Angeles, une maison de 1 million de dollars = 540 $ de taxe de transfert

Quand ne devez-vous pas payer de droits de transfert ?

Vous ne devez pas payer de droits de transfert si…

• Transferts aux enfants et petits-enfants
• Transferts sur la base d’un divorce légal
• Transferts aux co-locataires après le décès de l’une des parties
• Transferts de parcelles de cimetière

Les impôts sur les transferts sont-ils élevés aux États-Unis ? Comparaison entre les pays

En général, les États-Unis n’ont pas un impôt sur les transferts très élevé par rapport à d’autres pays. Une comparaison a montré que l’impôt sur les mutations immobilières aux États-Unis s’élève en moyenne à 0,6% sur les biens immobiliers de grande valeur. C’est presque rien comparé à la Belgique (11,3%) ou à l’Allemagne (5,3%).

• Belgique – 11,3
• Allemagne – 5,3
• Royaume-Uni – 3,5
• Canada – 1,8
• ÉTATS-UNIS – 0,6
• Nouvelle-Zélande – 0,0

Quels sont les pays qui n’ont pas d’impôt sur les transferts ?

De plus, tous les pays n’ont pas d’impôts sur les transferts. Dans ces États, il n’existe aucune forme d’impôt de transfert. Toutefois, dans certains États, comme le Colorado ou le Kentucky, il n’y a pas d’impôts de transfert au niveau de l’État, mais des impôts de transfert locaux. Enfin, il peut y avoir d’autres impôts, comme par exemple un impôt de transfert local obligatoire avec des options fiscales locales. Ci-dessous, les États qui n’ont pas du tout de taxes de transfert.

• Montana
• Utah
• Indiana
• Dakota du Nord
• Alaska
• Missouri
• Mississippi
• Louisiane
• Oregon
• Nouveau-Mexique
• Wyoming
• Idaho
• Kansas
• Texas

Impôts sur les transferts

Ces frais cachés peuvent souvent être un choc pour les acheteurs de maisons. Il est pourtant important de les garder à l’esprit. Il existe de nombreux autres impôts et taxes de ce type qui passent souvent sous le radar. Les impôts sur la propriété, toujours si compliqués, ne sont pas si secrets et sont une source d’irritation pour beaucoup. Les taxes foncières américaines sont extrêmement compliquées. Pour savoir où il est le plus cher d’être propriétaire et ce qui est exactement taxé dans le cadre de l’impôt sur la fortune, consultez le lien ci-dessous.

• Property Taxes Explique

Acheter & vendre des biens immobiliers

Acheter et vendre des biens immobiliers, comment ça marche ? Apprends-en plus ici sur ces deux domaines :

1. Acheter des biens immobiliers
2. Vendre des biens immobiliers

Acheter des biens immobiliers

Acheter un bien immobilier – Le rêve de posséder sa propre maison, de vivre de manière autonome entre ses quatre murs, de pouvoir tout aménager soi-même et selon ses souhaits personnels. Mais ces souhaits ne suffisent pas, car l’achat d’une maison implique bien plus. Un long chemin mène à l’objectif de pouvoir se détendre dans son propre jardin et profiter de la vie. Pour le rendre aussi simple que possible, voici les meilleurs conseils et astuces sur ce à quoi il faut faire attention lors de l’achat d’une maison et sur les pièges à éviter.

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Vendre des biens immobiliers

Vendre un bien immobilier – Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Pour vendre un bien immobilier avec succès et de manière rentable, il faut d’abord procéder à une estimation fondée et réaliste de sa valeur. Celle-ci détermine en fin de compte le prix de vente à appliquer. L’étape suivante consiste pour les agents immobiliers à présenter votre bien à des acheteurs potentiels solvables. Il ne s’agit pas seulement de portails immobiliers et de commercialisation, mais aussi de l’évaluation du bien, de la vérification de la solvabilité des acheteurs potentiels, des visites et des négociations, jusqu’au contrat de vente, au rendez-vous chez le notaire et aux questions fiscales. Découvrez ici le guide de la vente immobilière. Explications simples, étape par étape !

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