Impôts lors de la vente d’un immeuble collectif

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• Impôts lors de la vente d’un immeuble collectif

La vente d’un appartement est-elle exonérée d’impôt ?

Comme pour l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, la vente peut également être soumise à des impôts. Les impôts que vous devez payer et leur montant dépendent à la fois de la valeur de l’objet et de l’utilisation du logement. Dans certaines circonstances, vous pouvez donc économiser des impôts. La taxe dite de spéculation joue un rôle important.

Impôt sur la spéculation en cas de location et d’utilisation personnelle

La taxe de spéculation s’applique généralement lorsqu’un bien immobilier est revendu dans un certain délai après son achat et qu’il n’a pas été utilisé comme résidence principale. En Allemagne, cette période de spéculation est généralement de 10 ans. Si la vente a lieu pendant cette période, le bénéfice réalisé par la vente est soumis à l’impôt sur le revenu et est appelé taxe de spéculation.

Exonéré d’impôt si plus de 10 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente

Si vous ou vos enfants avez habité dans l’appartement, vous n’êtes pas soumis à la taxe de spéculation, même si moins de 10 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente. En revanche, si l’appartement est un bien locatif, vous devez respecter le délai de spéculation.

Commerce commercial à partir de la limite de trois objets

La limite de trois objets concerne généralement les marchands de biens et les spéculateurs qui achètent et vendent un grand nombre de biens en peu de temps. Si un vendeur vend plus de trois biens en l’espace de cinq ans, il peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier et donc être assujetti à l’impôt. Dans ce cas, les plus-values peuvent être imposées comme des revenus, ce qui peut entraîner une charge fiscale plus élevée.

Par conséquent, si vous avez déjà vendu plusieurs biens immobiliers récemment, il est recommandé de ne pas vendre votre appartement avant 5 ans afin d’éviter des impôts supplémentaires.

Fiscalité des héritages et des donations

Mais quels sont les impôts à payer si l’appartement est un bien hérité ? Si vous décidez de vendre un appartement dont vous avez hérité, celui-ci peut tout à fait être soumis à un délai de spéculation. Ici aussi, la question déterminante est la suivante : usage personnel ou location ?

Il faut toutefois tenir compte d’une particularité : Le point de départ du délai de spéculation n’est pas le jour de l’héritage ou de la donation, mais le jour où le logement a été acquis par son propriétaire initial.

Avec l’héritage, le délai de spéculation qui y est lié est donc également transmis à l’héritier.

Si vous recevez par exemple en héritage un appartement en tant que bien locatif, acquis il y a 15 ans, le délai de spéculation est terminé et vous pouvez vendre l’appartement sans devoir payer l’impôt de spéculation.

Conclusion : comment économiser des impôts

En résumé, la vente d’un logement peut donner lieu à différents impôts. Le délai de spéculation et la limite de trois objets jouent un rôle particulièrement important. Des règles spéciales s’appliquent également à la vente d’un logement après un héritage ou une donation, et il faut en tenir compte. Il est donc recommandé de s’informer sur les règles et réglementations fiscales pertinentes avant de vendre un logement et d’inclure dans vos frais les paiements d’impôts qui en découlent.

1. informe-toi sur les options d’investissement qui te conviennent (objectifs, risque)

Le premier conseil est le suivant : informe-toi bien sur les différentes options d’investissement et choisis celles qui correspondent le mieux à tes objectifs et à ta tolérance au risque.

Cela signifie que tu dois t’informer sur les différentes possibilités dans lesquelles tu peux investir l’argent dont tu as hérité. Il peut s’agir par exemple d’actions, d’obligations, de fonds, d’ETF, de biens immobiliers en tant que placement de capitaux ou de formes d’investissement alternatives. Tu devrais réfléchir aux options d’investissement qui correspondent le mieux à tes objectifs financiers et à ta tolérance au risque. Un conseiller financier ou un expert peut t’aider à choisir les options d’investissement qui te conviennent le mieux.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 1 :

• Informe-toi sur les différentes options d’investissement
• Choisis ceux qui correspondent le mieux à tes objectifs et à ta tolérance au risque
• Prends en compte tes objectifs financiers et ta tolérance au risque
• Demande l’avis d’un conseiller financier ou d’un expert si tu n’es pas sûr de toi.

2. parle à un conseiller financier ou à un expert

Le deuxième conseil est le suivant : parle à un conseiller financier ou à un expert qui peut t’aider à prendre une décision.

Cela signifie qu’il peut être utile de demander conseil à un conseiller financier ou à un expert si tu n’es pas sûr de la manière dont tu peux investir judicieusement l’argent dont tu as hérité. Un conseiller financier connaît les différentes options d’investissement et peut t’aider à élaborer une stratégie d’investissement adaptée à tes objectifs et à ta tolérance au risque. Un expert dans un domaine d’investissement particulier, comme l’immobilier ou l’art, peut également te donner de précieux conseils.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 2 :

• Parle à un conseiller financier ou à un expert
• Fais-toi conseiller si tu n’es pas sûr de pouvoir investir judicieusement l’argent dont tu as hérité.
• Un conseiller financier connaît les différentes options d’investissement et peut t’aider à développer une stratégie d’investissement.
• Un expert dans un domaine d’investissement particulier peut te donner de précieux conseils

3. objectifs réalistes et plan financier

Le troisième conseil est le suivant : fixe des objectifs réalistes et établis un plan financier pour t’assurer que tu investis ton argent à bon escient.

Cela signifie qu’il est important de se fixer des objectifs clairs et d’établir un plan financier afin de s’assurer que tu investis judicieusement l’argent dont tu as hérité. Tes objectifs peuvent être, par exemple, d’épargner une certaine somme d’argent pour acheter un bien immobilier à l’avenir (conseil 8) ou de créer une sécurité financière pour ta retraite. Un plan financier t’aidera à suivre tes objectifs et à garder un œil sur tes dépenses et tes revenus.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 3 :

• Fixe des objectifs réalistes
• Etablis un plan financier
• Aide à suivre tes objectifs et à garder un œil sur tes dépenses et tes revenus

4. diversifier ton portefeuille

Le quatrième conseil est de diversifier ton portefeuille afin de minimiser les risques.

Cela signifie qu’il est important de diversifier ton portefeuille afin de minimiser les risques. La diversification signifie que tu investis ton argent dans différentes options d’investissement et différents secteurs, plutôt que de tout mettre dans une seule option. Cela te permet de réduire le risque de subir des pertes importantes si un investissement ne donne pas de bons résultats. Il est important d’avoir un portefeuille équilibré, composé de différentes options d’investissement.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 4 :

• Diversifie ton portefeuille
• Investir dans différentes options d’investissement et différents secteurs
• Réduire le risque de pertes
• Maintiens un portefeuille équilibré de différentes options d’investissement

5. actions avec plus-value à long terme / moins de risque

Le cinquième conseil est le suivant : envisage d’investir dans des actions pour bénéficier de plus-values à long terme.

Cela signifie qu’investir dans des actions peut être une option pour bénéficier de plus-values à long terme. Les actions sont des parts d’entreprises qui sont négociées en bourse. Elles peuvent t’apporter un rendement intéressant si l’entreprise réussit et augmente sa valeur. Mais il est également important de noter que les actions sont spéculatives et qu’il existe un risque de perte. Tu devrais donc bien réfléchir pour savoir si les actions correspondent à tes objectifs et à ta propension au risque.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 5 :

• Envisage d’investir dans des actions
• Profite des plus-values à long terme
• Les actions sont des parts de sociétés cotées en bourse.
• N’oublie pas que les actions sont spéculatives et qu’il existe un risque de perte.

6. réfléchis aux ETF (fonds et obligations)

Le conseil n° 6 est le suivant : tiens également compte des options d’investissement telles que les obligations, les fonds, les ETF et autres titres.

Cela signifie qu’il est important de prendre en compte d’autres options d’investissement telles que les obligations, les fonds, les ETF et autres titres si tu veux investir judicieusement l’argent dont tu as hérité. Les obligations sont des titres de créance émis par des entreprises ou des gouvernements pour emprunter de l’argent.

Ils peuvent être un bon moyen d’obtenir un rendement fixe. Les fonds sont des véhicules d’investissement qui regroupent l’argent de nombreux investisseurs et investissent dans une grande variété de titres. Les ETF sont des fonds négociés en bourse qui répliquent un indice spécifique. Il existe de nombreuses options d’investissement que tu peux envisager et tu dois bien réfléchir à celles qui correspondent le mieux à tes objectifs et à ta tolérance au risque.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 6 :

• Prendre en compte les options d’investissement telles que les obligations, les fonds, les ETF et autres titres
• Les obligations sont des titres de créance émis par des entreprises ou des gouvernements.
• Les fonds regroupent l’argent de nombreux investisseurs et investissent dans un grand nombre de valeurs mobilières.
• Les ETF sont des fonds négociés en bourse qui répliquent un indice donné.
• Choisis les options d’investissement qui correspondent le mieux à tes objectifs et à ta tolérance au risque.

7. robo advisor plutôt que gestionnaire de fortune

Conseil 7 : Envisage d’utiliser un robo advisor comme outil financier automatisé.

Un robo advisor est un outil numérique qui sert de gestion de fortune automatisée. Il utilise des modèles algorithmiques pour développer des stratégies d’investissement et investir automatiquement ton argent. Il te suffit d’indiquer tes objectifs d’investissement et ta tolérance au risque et le robo advisor crée alors un portefeuille personnalisé pour toi.

Tu peux utiliser le robo advisor en ligne à tout moment et avoir ainsi accès à ton portefeuille 24 heures sur 24. Les robo advisors sont généralement moins chers que les gestionnaires de fortune traditionnels et conviennent donc particulièrement aux investisseurs qui optent pour une stratégie d’investissement à long terme. Cependant, tu dois garder à l’esprit que les robo advisors comportent également des risques et que tu dois donc bien réfléchir à leur adéquation avec tes objectifs et ta tolérance au risque.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 7 :

• Envisage d’utiliser un robo advisor comme outil financier automatisé
• Utilise des modèles algorithmiques pour développer des stratégies d’investissement et investir automatiquement ton argent.
• Indique tes objectifs d’investissement et ta tolérance au risque et obtiens un portefeuille personnalisé
• Utilise le robo advisor en ligne 24h/24 et 7j/7
• Les robo advisors sont généralement moins chers que les gestionnaires de fortune traditionnels
• N’oublie pas que les robo advisors ont aussi des risques

En savoir plus sur le trading automatisé :

• Robo Advisor : Fournisseurs
• Robo Advisor : 20 conseils

8. investir dans l’immobilier comme placement

Le conseil n° 8 est le suivant : envisage d’investir dans l’immobilier pour bénéficier de plus-values et de revenus locatifs.

Cela signifie qu’investir dans l’immobilier peut être une option pour bénéficier de plus-values et de revenus locatifs. L’immobilier peut être un bon moyen d’obtenir un rendement stable.

Tu peux par exemple investir dans un bien immobilier et le louer à des locataires afin de générer des revenus réguliers. Il est toutefois important de noter que les investissements immobiliers nécessitent un capital important et qu’il existe un risque de pertes. Tu dois donc bien réfléchir pour savoir si les investissements immobiliers correspondent à tes objectifs et à ta tolérance au risque.

Selon la fortune dont tu as hérité, tu pourrais aussi envisager une fondation familiale avec des avantages fiscaux.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 8 :

• Envisage d’investir dans l’immobilier
• Profite des plus-values et des revenus locatifs
• Les investissements immobiliers peuvent permettre un rendement stable
• N’oublie pas que l’investissement immobilier nécessite un capital important et qu’il existe un risque de perte.
• Choisis les options d’investissement qui correspondent le mieux à tes objectifs et à ta tolérance au risque.

En savoir plus sur le sujet :

• L’immobilier comme investissement
• Acheter sa première propriété

9. investissements durables et verts avec avenir – Idée

Le conseil n° 9 est le suivant : envisage d’investir l’argent dont tu as hérité dans des formes d’investissement durables afin d’avoir un impact positif et d’en tirer un bénéfice financier.

Cela signifie qu’investir l’argent dont tu as hérité dans des formes d’investissement durable peut être une option pour avoir un impact positif et en tirer des bénéfices financiers. Les formes d’investissement durable sont des investissements qui se basent sur des critères sociaux, environnementaux et de gouvernance (critères ESG) et qui contribuent à construire un avenir plus durable. Vous pouvez par exemple investir dans des entreprises qui s’engagent à protéger le climat ou dans des fonds qui investissent dans des projets durables.

Il est important de noter que les formes d’investissement durable ne sont pas sans risques et que tu dois donc bien réfléchir à leur adéquation avec tes objectifs et ta tolérance au risque. Tu devrais également t’assurer que les formes d’investissement durable dans lesquelles tu investis sont réellement durables et pas seulement des produits dits de « green washing » qui prétendent simplement être durables.

Voici une liste de points clés avec un bref résumé du contenu de l’astuce 9 :

• Envisage d’investir l’argent dont tu as hérité dans des formes d’investissement durables
• Investir dans un avenir plus durable et en tirer des bénéfices financiers
• Les formes d’investissement durable s’orientent sur des critères ESG (critères sociaux, environnementaux et de gouvernance)
• Considère que les formes d’investissement durable comportent des risques
• Veille à ce que les formes d’investissement durable dans lesquelles tu investis soient réellement durables.

En savoir plus ici :

• Investissements verts

Conclusion : investir son héritage avec prudence

Il existe de nombreuses façons d’investir l’argent dont tu as hérité. Il est important que tu évalues bien les différentes options et que tu choisisses la forme d’investissement qui te convient le mieux. Tu dois également tenir compte des objectifs que tu poursuis et du niveau de risque que tu es prêt à prendre. Si tu n’es pas sûr de toi, tu peux aussi faire appel à un conseiller financier ou à un planificateur financier pour t’aider à prendre une décision.

Hériter de biens immobiliers

En Allemagne, on n’a jamais autant hérité que cette année, rapporte la chaîne de télévision NDR. Plus loin, on peut lire : « Selon l’Institut allemand de recherche économique (DIW), jusqu’à 400 milliards d’euros sont légués ou donnés chaque année ».

Vous trouverez le reportage dans la médiathèque de la NDR :

• Disputes autour de l’héritage : comment faire un bon testament ?

Conflit au sein de la communauté héréditaire et vente aux enchères de partage

Nous avons déjà abordé le thème des conflits au sein de la communauté héréditaire dans notre blog. Lorsqu’une personne décédée laisse plusieurs héritiers et que le partage de la succession entre les héritiers ne se fait pas à l’amiable, la répartition est déterminée par la loi. Comme la succession est un bien commun, les cohéritiers ne peuvent en disposer qu’en commun.

Si cette disposition commune ne fonctionne pas, chaque cohéritier peut à tout moment demander la liquidation de la communauté héréditaire et la poursuivre de manière indépendante. Dans ce cas, chaque cohéritier peut disposer de sa part dans la succession dans son ensemble, mais pas de sa part dans des biens individuels.

• Conflit au sein de la communauté des héritiers

Si les héritiers se disputent, il arrive que la vente aux enchères partielle, une forme spécifique de vente forcée, ait lieu. L’objectif de la vente aux enchères partielle est de convertir les biens en une somme d’argent divisible et de les répartir entre les copropriétaires.

Un extrait du lundi 25 avril 2022, de 22h00 à 22h45, avec notre expert TV Jan Rickel.

Source : 45 Min Reportage / NDR

Pour en savoir plus sur ce sujet, cliquez ici :

Testament, maison et réserve héréditaire

La répartition des biens d’une personne décédée peut être consignée avant le décès dans une déclaration écrite, qui constitue le testament. Toute personne est capable de rédiger un testament à partir de l’âge de 16 ans et n’a pas besoin de faire appel à un notaire dans le cas d’un testament olographe, puisque le testateur le rédige lui-même de sa propre main.

Toutefois, si l’on souhaite un testament notarié, celui-ci doit être authentifié par un notaire, où les frais dépendent de la valeur de la succession. Pour plus de clarté, l’écrit doit porter la mention « Testament » ou « Dernières volontés » et être terminé par la signature du testateur et une date. S’il existe plusieurs testaments, c’est celui qui porte la date la plus récente qui fait foi.

• Testament
• Part obligatoire

Hériter sans testament ?

Le droit successoral entre en vigueur en l’absence de testament. Celui-ci détermine qui reçoit les biens du défunt après un décès et comment cela se passe. Il peut y avoir formation d’une communauté héréditaire en cas de pluralité d’héritiers et la succession leur est alors dévolue.

Les communautés héréditaires se forment automatiquement après le décès du défunt, lorsqu’il y a plusieurs héritiers. Ceux-ci doivent ensuite se répartir la succession et prendre des décisions communes concernant les biens hérités, comme les biens immobiliers. Si vous souhaitez décider vous-même quels membres de votre famille hériteront de quels biens, vous devez rédiger un testament et tout régler avec précision.

• Hériter sans testament

Verkaufszeitpunkt für Haus und Wohnung

Beim Verkauf des Eigenheims, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte, muss der Verkauf exakt terminiert sein. Nicht nur der Verkauf, auch der gesamte Prozess rund um Besichtigung, Notar und Kaufvertrag bis zur Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Welchen Zeitdruck haben Sie persönlich? Was ist Ihr individuelles Anliegen?

• Verkauf Ihrer eigenen Immobilie (konkretes Auszugsdatum)
• Verkauf aus dem Immobilienportfolio (gewinnmaximierter Verkauf)

Frühzeitige Planung: Vorteile

Immobilien über zwei Millionen, sind auch schon mal ein paar Monate im Markt, über 10 Millionen kann es schon mal ein Jahr sein (Reminder: Gewinnmaximiert verkaufen). Natürlich nicht in den Hotspots der Städte, aber sobald Sie sich in der Peripherie befinden, muss der richtige Interessent auf das richtige Angebot treffen. Das passiert in der Regel nicht über Nacht. Je früher die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf getroffen wird, desto genauer kann die Planung sein und desto höher wird der erzielte Verkaufspreis. Denn klar ist:

Verkaufen unter Druck sorgt für niedrigen Verkaufspreis.

Deshalb ist es gut, dass Sie sich jetzt frühzeitig über Ihren Immobilienverkauf, die einzelnen Schritte und den Ablauf informieren. Fassen wir den zeitlichen Aufwand im Verkauf noch einmal zusammen.

Die Zeitplanung für einzelne Phasen und Schritte beinhaltet:

• Makler Kontakt
• Vollständige Unterlagen und Immobilienexposé
• Vermarktung der Immobilie
• Interessenten Kontakt
• Bonitätsprüfung (Neukontakte) für hochwertige Immobilien
• Besichtigungstermine
• Verkaufsabwicklung
• Nebenkosten und Steuern
• Übergabe

Kurzfristiger Verkauf oder langfristiger Verkauf?

Wie lange sich der Verkauf Ihrer Immobilie zieht, beeinflusst also auch den Verkaufspreis. Müssen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Zeitdruck verkaufen, müssen Sie sich leider oft mit einem geringeren Verkaufspreis zufrieden stellen. Verkaufen Sie jedoch frühzeitig, können Sie durch ein professionelles Immobilien Exposé, sowie spontane Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufspreis steigern.

Zusammengefasst:

• Kurzfristiger Verkauf = geringerer Verkaufspreis
• Langfristiger Verkauf = höherer Verkaufspreis

Kalkulieren Sie mehr Zeit ein, können Sie in Ruhe die Immobilienbewertung angehen. Da kommt es auch auf die Lage Ihrer Immobilie an:

Finanzplanung: Makler Provision, Steuern & Co.

Der Einfluss des Verkaufszeitraums steht in Relation zur Anzahl potenzieller Käufer und wirkt sich stark auf den letztendlich erzielten Verkaufspreis aus. Jedoch entstehen schon vorher Kosten, die Sie als Verkäufer tragen und berücksichtigen müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Werbekosten, je nachdem auf welchen Plattformen oder über welche Wege Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Spätestens ab 5 Millionen werden Sie, mit etwas Erfahrung, nicht mehr in den 2, 3 typischen Plattformen inserieren.

Tipp: Vorab Kosten berücksichtigen und kalkulieren!

Der Anteil dieser Kosten ist allerdings relativ gering, im Verhältnis zur Zeit, die den Verkaufsprozess bestimmen.

Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Um Nebenkosten kommen Sie auch als Verkäufer leider nicht herum. Fehlen Ihnen zum Beispiel einige Dokumente für das Exposé, müssen Sie diese vorab beantragen. Die Kosten für den Energieausweis beginnen bei 40 Euro. Die Kosten für einen Grundbuchauszug fallen da etwas geringer aus.

Hier ein Überblick:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Wertermittlung
• Makler Provision
• Maßnahmen zur Wertsteigerung
• Inserate online & offline
• Steuern

Immobilienmakler: Finanzielle Vorteile

Das heißt, sollte die Immobilie bis Ende des Monats verkauft werden, ist es umso wichtiger, direkt einen Experten für den Immobilienverkauf an der Seite zu haben. Denken Sie dabei nicht nur an den Verkaufsprozess und die Verhandlungen. Schon vorab muss ein hochwertiges Exposé entstehen, das nicht nur aus ein paar Fotos besteht. Kommunikation muss gefiltert werden, Kreditwürdigkeiten geprüft, Vorort-Termine ausgemacht und der Kaufvertrag aufgesetzt werden.

Erfahrene Makler sparen Ihnen nicht nur Zeit, sondern auch Kosten

Probleme bei Privatverkauf: Fehlende Expertise

Deshalb stehen auch Viele beim Privatverkauf vor dem Problem, dass 15 von 20 Interessenten nach dem Besichtigungstermin kein Interesse mehr haben. Fünf Interessenten bleiben übrig, 3 handeln den Angebotspreis der Immobilie herunter, einer würde den Angebotspreis zahlen und Person fünf würde sogar etwas drauflegen. Abgesehen davon, dass man als Privatperson nicht weiß, wie kreditwürdig die Interessenten sind, ein weiteres Problem, zeigt sich, dass viele Verhandlungen geführt werden müssen, bis Sie die optimalen Verkaufspreis erzielen. Wenn es sich dabei aber um 200.000 handelt, um 2 Millionen oder sogar um 20 Millionen, bekommt die Verkaufszeit eine zunehmend höhere Relevanz.

Hier die Nachteile eines privaten Verkaufs zusammengefasst:

• Fehlende Expertise
• Keine Erfahrung
• Kein eigenes Käufernetzwerk
• Teilweise kein Organisationstalent & Verhandlungsgeschick

Das bringt Sie auch direkt zum nächsten Schritt – den Maklertermin:

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Ein Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

• Immobilienmakler beauftragen

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Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

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