Maison passive | Lukinski

La part Lukinski : Vendre un bien immobilier + s’assurer une part supplémentaire (après rénovation / construction) !

L_kinski — Sun, 02 Jan 2022 09:59:31 +0000

Lukinski Share : Avec nous, vous pouvez vendre votre bien immobilier + obtenir une part supplémentaire ! Nombreux sont ceux qui ne peuvent / ne veulent pas se permettre de rénover / réhabiliter leur bien immobilier avant de le vendre, ou même d’en faire quelque chose de complètement nouveau. Nous nous en chargeons pour vous. En « valorisant » les biens après la vente, nous augmentons leur rentabilité. Si le potentiel de développement est suffisamment important, vous pouvez, en tant que vendeur, profiter de notre Lukinski Share exclusif : Prix de vente + part de revalorisation.

Le partage de Lukinski : Qu’est-ce que c’est ?

Beaucoup sont propriétaires de biens immobiliers anciens. Certaines maisons et appartements ont besoin d’être rénovés, d’autres d’être réhabilités et d’autres encore sont déjà perçus comme étant délabrés.

Vente + assainissement = plus de bénéfices

Rares sont ceux qui peuvent se permettre de rénover entièrement un tel bien immobilier, que ce soit pour des raisons d’argent, de temps, de stress ou même une combinaison de tous ces facteurs.

Nous proposons aux vendeurs notre offre exclusive Lukinski Share, en particulier pour les biens présentant un plus grand potentiel de valorisation. Si toutes les conditions cadres sont réunies, vous profitez ainsi 2x de la vente de votre bien immobilier.

Paramètres pour Share Deal (expliqué rapidement) :

Ancienne propriété avec potentiel de développement
Accumulation de rénovations / retards dans les travaux d’assainissement
Même délabré / prêt à être démoli
Achat jusqu’à 5 millions d’euros
Possible : appartements et immeubles collectifs
Pas possible : maisons individuelles

Pourquoi faisons-nous cela ?

Nous aimons développer l’immobilier. Décloisonner l’ancien, le réaménager pour créer des logements pour les gens. Beaucoup aimeraient aussi améliorer leur bien immobilier avant de le vendre. Mais les possibilités ne sont pas toujours disponibles. Notre offre est spécialement conçue pour les :

Pour ceux qui pensent qu' »une vente ne vaut pas la peine » ou qu' »une vente est trop coûteuse » parce que la maison est « trop vieille ».

Pour ceux qui pensent « je n’ai pas envie de rénover tout ça » ou « comment je vais payer ça » ?

C’est précisément pour eux que s’adresse notre Lukinski Share Deal.

Contact & évaluation

Pas de stress lors de la vente, un interlocuteur personnel, directement et sans agent immobilier, et ce dans toute l’Allemagne. Si vous le souhaitez, nous pouvons également vous donner directement une évaluation gratuite. Nous nous réjouissons de votre appel ou de votre e-mail !

Lukinski Contact :

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Revalorisation, rénovation… à la construction neuve

Vous souhaitez vendre une vieille maison dont l’entretien serait trop coûteux ? C’est parfois l’occasion de créer directement un espace de vie supplémentaire. Cela augmente à nouveau l’efficacité de votre surface au sol. Plus d’espace habitable = plus de revenus locatifs. Ici, 2 petits immeubles (6 ETW + 3 ETW) deviennent un nouveau bâtiment plus grand avec un total de 18 ETW (appartements en copropriété) ; augmentation + 9 unités.

En outre, le développement futur a également été pris en compte. Au lieu d’appartements de 70-90 mètres carrés répartis de manière égale, il y a maintenant des appartements de chaque type :

1 + 2 étage : 4x micro-appartements de ~ 40 m² chacun
3, 4 + 5 étages : 2x appartements ~ 80 m² chacun
6 étages : Lofts 2x ~ 80 m² chacun, terrasse incluse

Ainsi, 1) on crée plus de logements et 2) on augmente les normes = revenu locatif / mètre carré plus élevé.

Faire du neuf avec du vieux :

La maçonnerie, la substance, de la cave à la charpente, tout est (ici) rénové.

Quatre mois plus tard seulement, la nouvelle maçonnerie est déjà en train de sécher.

Nouvelle construction moderne.

Pour vous en tant que vendeur, sans travail, sans stress, sans frais.

Qu’avons-nous déjà fait ? – Développement de projets

Nous avons déjà développé plusieurs biens immobiliers ! Un exemple récent : L’année dernière, nous avons racheté un concessionnaire automobile (immobilier commercial). L’ancien garage est actuellement en cours de démolition, à l’aide de deux pelleteuses. Dans les mois à venir, plus de 8 appartements seront construits ici dans un immeuble collectif. 8 appartements, au lieu de 80 places de parking – une bonne affaire.

Un concessionnaire automobile qui a perdu beaucoup de place (surface extérieure bétonnée) devient ainsi un nouvel espace d’habitation !

La ville elle-même en profite, le logement est rare dans de nombreuses villes. Les nouveaux locataires et acheteurs en profitent. Nous, en tant que promoteurs immobiliers, et vous, en tant que vendeur, grâce à un partage supplémentaire.

Contact & évaluation

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Dans le cas le plus rapide, nous scellons déjà dans les 14 jours chez le notaire.

Vente partielle d’un bien immobilier : avantages, inconvénients, fiscalité, divorce, héritage… Achat partiel

L_kinski — Mon, 27 Dec 2021 15:41:08 +0000

Vente partielle d’un bien immobilier – Peut-on vendre une partie d’un bien immobilier ? Oui ! La vente partielle d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain est possible. Une vente partielle est-elle judicieuse ? Vous apprendrez la réponse ici. Pour beaucoup de gens, leur propre bien immobilier devient un jour « trop grand » et les économies réalisées diminuent. Vendre une partie de son propre bien immobilier, avec un droit d’habitation et un droit de jouissance complets(usufruit), cela semble tentant – surtout si le prix d’achat est versé immédiatement. Mais un achat partiel est-il vraiment judicieux ?

Vente partielle / achat partiel : qu’est-ce que c’est ? Explication + avantage

Vous avez certainement déjà vu les annonces publicitaires des nombreux prestataires d’achat partiel. Cette offre d’achat s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés qui ont besoin d’argent, par exemple pour une retraite plus agréable.

Un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, la vente totale, la plus-value calculée en dessous de l’inflation et une comparaison de ce qui est « plus avantageux » : l’achat partiel ou le crédit immobilier alternatif, plus particulièrement le prêt hypothécaire ? En outre, les impôts, la vente dans le cadre d’une communauté d’héritiers, le divorce et bien d’autres choses encore.

Vous trouverez également ici tous les calculateurs avec des exemples : Comparaison des fournisseurs de vente partielle.

Tout d’abord, une définition rapide et succincte.

Définition de la vente ou de l’achat partiel

Que signifie vente partielle de biens immobiliers ?

Bien entendu, aucune deuxième personne n’emménage dans votre bien immobilier, vous restez le seul occupant. Mais en tant qu’ancien propriétaire unique, vous payez maintenant une redevance pour l’utilisation de la partie du bien immobilier qui ne vous appartient plus entièrement après l’achat partiel – comparable à un loyer. Cette rémunération est appelée « indemnité d’occupation » ou « redevance d’occupation ».

Vente partielle résumée :

Vous vendez une partie de votre bien immobilier (généralement 10-50%)
Achat partiel de maison: Oui
Achat partiel appartement: Oui
Achat partiel de terrain: Oui
Une société financière devient partiellement propriétaire
Vous restez l’unique utilisateur du bien immobilier
Vous payez des frais d’utilisation mensuels
Total des ventes en X années (facultatif)

Les principales questions sur l’achat partiel

Aperçu des principales questions :

Puis-je vendre la moitié de la maison? Oui, la plupart des fournisseurs ~ 20-50%.
Puis-je vendre une partie de mon appartement? Oui.
Achat partiel également pour les terrains? Oui.
L’avantage ? Virement rapide et simple du prix d’achat.
Quel est le désavantage ? Rémunération de l’utilisation (~ 3-5% par an)
En outre, en cas de vente globale: parfois en dessous de l’inflation

Ces facteurs importants lors de l’achat partiel

Les facteurs centraux de la vente partielle :

Valeur du bien immobilier = 500.000 euros
Versement immédiat souhaité = 100.000 euros
Part à vendre = 20
Rémunération mensuelle de l’utilisation = ?
(si) vente totale après X années = ?

Vous devez répondre à deux questions centrales dans la comparaison :

Quel est le montant de la redevance mensuelle d’utilisation ?
(En cas de vente globale, plus tard) Plus-value et frais ?

Différence : vente vs. vente partielle

Qu’est-ce qui distingue la vente partielle de la vente normale d’un bien immobilier ? Si vous souhaitez vendre un bien immobilier par la voie normale, vous passez en tout par trois grandes phases (préparation, visites/contrôles de solvabilité, vente), qui comprennent elles-mêmes plusieurs étapes. La recherche d’acheteurs solvables (solvabilité) peut prendre plus de temps en fonction de la situation immobilière (demande).

Vente immobilière régulière : calendrier

En gros, la vente d’un bien immobilier comprend les étapes suivantes :

Préparer les documents
Détermination de la valeur
Commercialisation de biens immobiliers
Rédaction d’un exposé
Réalisation et planification des visites
Négociations d’achat
Déroulement et rédaction du contrat de vente
Remise des clés

Phase de vente raccourcie

La vente partielle permet de sauter complètement une grande partie de ces étapes. Vous vous adressez directement à un prestataire de services financiers qui achètera votre bien immobilier au prorata. Il ne reste donc plus que les étapes suivantes du processus de la vente immobilière normale :

Détermination de la valeur
Déroulement et rédaction du contrat de vente
Remise des clés

Aperçu des avantages : Vendu et payé rapidement

Qu’il s’agisse d’une maison mitoyenne, d’une maison individuelle ou même d’un appartement en copropriété, vous n’avez jamais vendu aussi rapidement une partie de votre bien immobilier.

Une vente partielle présente des avantages :

Méthode de financement indépendante des banques
Pas de vérification de la solvabilité, cf. financement par crédit
Processus de vente rapide

Un inconvénient ? Comparaison des coûts d’utilisation

Comme décrit dans l’introduction, l’offre « achat partiel » s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés.

« Les banques n’accordent pas / peu de crédits aux personnes âgées »

C’est un préjugé fréquent. C’est pourquoi la publicité sur « l’achat partiel de votre bien immobilier » fonctionne si bien actuellement. Toutefois, les frais consécutifs ne sont souvent pas pris en compte. Si vous vendez par exemple 25% de votre bien immobilier et que vous payez ensuite 300 euros par mois de frais d’utilisation, vous devriez absolument comparer ce montant avec un crédit immobilier normal, ou plus précisément un prêt hypothécaire.

Sinon, c’est une expérience qui vous coûtera de l’argent chaque mois.

Commençons l’analyse.

Rémunération de l’utilisation en cas d’achat partiel : inconvénient 1

Passons maintenant aux « coûts induits ».

Qu’est-ce que la rémunération mensuelle ? Beaucoup font actuellement de la publicité en disant que c’est « simple », « agréable », « pas de banque ». C’est vrai. Mais le prix à payer est élevé. Surtout, les frais courants qui surviennent lors de l’achat partiel à des entreprises financières. L’entreprise financière devient copropriétaire. La partie vendue du bien immobilier, est remise à votre disposition.

Vous ne cédez donc pas « la moitié » du jardin ou une partie de vos chambres : vous continuez à utiliser seul votre bien immobilier.

En contrepartie, vous payez une « indemnité d’utilisation ».

Montant de l’indemnité d’utilisation

Le dédommagement demandé par l’entreprise financière pour l’utilisation de la propriété est généralement de

Entre 3 et 5 % du montant versé par an

La somme se rapporte toujours à 1 an. Formule de calcul de la redevance d’utilisation (selon le fournisseur) par mois :

Rémunération mensuelle = 3% * prix d’achat (part) / 12
= 3% * 100.000 / 12

Ainsi, en cas de vente partielle d’une valeur de 100.000 euros, ils paient 250 euros par mois.

Rémunération de l’utilisation pour 100.000 euros = 250 euros / mois

Comme toujours, cela dépend du fournisseur. Tu trouveras tous les prestataires ici dans Achat partiel d’une maison : comparaison.

Comparaison crédit immobilier : 2-4% moins cher

Combien payez-vous actuellement pour un crédit immobilier « classique » ? Grâce à la phase de taux d’intérêt bas, vous ne payez actuellement que :

Environ 1% du montant versé par an

Comparé au souhait de financement de 100.000 seulement ~ 80 euros / mois.

Crédit seulement ~ 80 euros / mois

Il vaut la peine de calculer et de réfléchir lorsqu’il s’agit de la vente partielle de votre bien immobilier. Conseil ! Vous découvrirez en même temps la « rente immobilière », une autre alternative à la vente partielle.

Les taxes et les impôts : Que devez-vous payer ?

En cas de vente partielle, la taxe ne diffère pas de la vente régulière.

Comme vous pouvez le constater dans cette check-list fiscale, il ne s’agit en fait « que » de la taxe de spéculation pour les particuliers. Elle entre en vigueur lorsqu’un bien immobilier est revendu dans les 10 ans suivant son achat. Le montant de la taxe de spéculation est calculé en fonction du taux d’imposition individuel, ce qui peut le porter à plus de 25 %.

Pour être complet, celui qui vend 3 biens immobiliers ou plus en 5 ans est en outre soumis à l’immobilier commercial et donc à la taxe professionnelle. En dernier lieu, pour être complet, la taxe sur le chiffre d’affaires (acheteur) pour les transactions immobilières commerciales.

En savoir plus sur les impôts lors de la vente d’un bien immobilier :

Vendre un bien immobilier : les impôts

Calculateur ! Comparaison des fournisseurs

Dans cette analyse, j’ai calculé pour vous dans tous les calculateurs des fournisseurs Exemple. À combien s’élèvent les frais d’utilisation ? Combien recevez-vous lors de la vente totale ? Vous trouverez ici le grand comparatif des fournisseurs :

Comparaison des fournisseurs de vente partielle

Prix d’achat total et inflation : inconvénient 2

Si vous réfléchissez bien au calcul en ligne de l’étape 2) de l’achat total, vous constaterez que vous n’indiquez aucune région(emplacement du bien immobilier) de la propriété. Par conséquent, l’augmentation de valeur est une valeur très approximative. Prenons cette valeur comme base.

Inflation vs augmentation de la valeur : comparaison (-2,8% de perte)

Facteur inflation (dévaluation de la monnaie) – Si vous ajoutez maintenant comme deuxième facteur l’inflation qui, selon la Banque centrale européenne, devrait se situer à 2% par an, mais qui se situe actuellement même à 5% (situation au 01/22), vous constatez que l’inflation a augmenté de plus de 10% par an :

La plus-value de seulement 25 %, 30 % en 15 ans, ne compense même pas l’inflation.

Comparons donc 30% en 15 ans et l’inflation (« comme souhaité » à 2%, sans augmentations) :

Temps	Valeur	Inflation (Σ)
1ère année		2.00%
2ème année		4.20%
3ème année		6.40%
4e année		8.60%
5e année		10.80%
6e année		13.00%
7e année		15.20%
8e année		17.40%
9e année		19.60%
10e année		21.80%
11e année		24.00%
12e année		26.20%
13e année		28.40%
14e année		30.60%
15e année	30.00%	32.80%

Le résultat de notre comparaison :

Selon (la plupart) des calculateurs en ligne, une perte de -2,8%.

En conséquence, vous ne recevez même pas la compensation de l’inflation si vous êtes en dessous de 32,8%.

Conseils pour votre vente partielle : utilisation, rente viagère, divorce et héritage

Voici encore des conseils pratiques, ou des pistes de réflexion :

Rente immobilière : Autre alternative

Vous connaissez maintenant la vente partielle, ainsi que le prêt hypothécaire. Peut-être un autre conseil pour vous : la rente immobilière. Particulièrement intéressant si vous avez déjà atteint un âge avancé, généralement à partir de 70, 75 ans.

La rente immobilière signifie que vous vendez (directement) votre bien immobilier dans son intégralité, mais que vous conservez un droit d’habitation et un droit de jouissance à vie. En outre, vous recevez un petit montant mensuel. Pour certains, c’est une bonne solution. Car vous n’avez également plus rien à faire avec les frais d’entretien, c’est le nouveau propriétaire qui s’en charge.

La rente immobilière expliquée simplement :

Vente directe et complète de votre bien immobilier
Droit d’usage et d’habitation à vie
Petite « rente supplémentaire » mensuelle versée par le vendeur
Pas de frais d’entretien

Droit d’usufruit : « droit d’habitation unique à vie ».

Avant de comparer les différents prestataires, voici un conseil important si vous décidez vraiment de vendre partiellement votre bien immobilier. Comme vous l’avez déjà appris dans le guide de la vente partielle, vous pouvez vendre votre bien immobilier de 2 manières : La vente partielle ou la vente partielle y compris la vente totale dans X années.

Si vous envisagez une vente globale après X années, jetez absolument un coup d’œil au :

Usufruit en cas de vente globale

L’usufruit signifie simplement que vous avez le droit exclusif d’utiliser votre bien immobilier, même après sa vente (de même dans d’autres cas, comme l’héritage anticipé).

Avantage : le droit d’usufruit vous donne l’avantage de ne jamais dépendre du bon vouloir ou de l’accord du vendeur.

Vente partielle possible malgré un financement en cours ?

Les ventes partielles sont possibles – en accord – mais vous, en tant qu’emprunteur (propriétaire du bien immobilier), ainsi que la banque, êtes en principe liés par le contrat de prêt conclu, au moins pendant une période convenue de fixation des intérêts. Dans l’idéal, votre bien immobilier est donc remboursé.

Quelle est la différence entre la vente partielle et la rente viagère ?

Commençons par clarifier la notion de rente viagère : Dans le cadre d’une rente viagère, vous vendez votre bien immobilier en échange du paiement d’une rente et, en même temps, d’un droit d’habitation et de jouissance à vie. Il s’agit donc d’une forme particulière de vente d’un bien immobilier. L’avantage : la liquidité.

Propriétaires de plus de 70 ans pour la plupart
Vente complète à une société financière
En contrepartie, droit d’usage et d’habitation à vie
Montant mensuel supplémentaire pour vous (rente viagère)
Pas de frais supplémentaires / frais d’entretien

Communauté héréditaire : vente après héritage

Peut-on vendre une part de la communauté héréditaire ? Oui, c’est possible. En se référant au § 2033 alinéa 1 du BGB, qui stipule que

« Chaque cohéritier peut disposer de sa part dans la succession ».

En savoir plus sur le sujet :

Communauté héréditaire : vendre un bien immobilier

Divorce : vente après séparation

Peut-on vendre des parts dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce ? En cas de divorce, la situation est d’abord un peu plus compliquée. En principe, ce n’est qu’après l’année de séparation, mais au plus tard après le divorce, que les époux peuvent exiger de leur partenaire qu’il vende leur logement. Parlez-en individuellement avec les prestataires.

En savoir plus :

Le divorce est prononcé : Vendre un bien immobilier

Comparaison des fournisseurs de vente partielle ! Maison, appartement, terrain + achat partiel Vainqueur du test

L_kinski — Sat, 25 Dec 2021 16:15:26 +0000

Prestataire de vente partielle – Une grande maison, un grand appartement, mais « peu d’argent pour vivre » ? Ce comparatif des prestataires de vente partielle vous fera gagner 1 à 2 heures de recherche, de calcul et de « compréhension des différences ». Vous y découvrirez tous les principaux prestataires, leurs coûts, leurs frais et le vainqueur du test. « Wertfaktor », « Hausanker », « Engel & Völkers », « Wertkauf », « Hausvorsorge », « Heimkapital » ou encore « Deutsche Teilkauf » & Co., comment se différencient les conditions et les coûts ultérieurs(frais d’utilisation) des différents prestataires ? Voici un aperçu des principaux fournisseurs du marché – tous les calculateurs importants, une comparaison des frais d’utilisation mensuels. Aperçu des principales entreprises.

6 fournisseurs en comparaison ! Vainqueur du test + classement

Voici la liste des gagnants des tests ! Après la liste, vous trouverez encore une fois tous les calculs détaillés concernant les frais d’utilisation et l’augmentation de la valeur.

Deutsche Teilkauf – Meilleur rapport qualité/prix

La première place selon les conditions de la 1ère étape de la vente partielle et de la 2ème étape de la vente totale est actuellement occupée par Deutsche Teilkauf (état au 01/22).

Rémunération d’utilisation par an = 2,89 % = 241 euros
Augmentation de la valeur (vente totale) = + 41,53 %.
Faire évaluer sur Deutsche Teilkauf

Ancre domestique – Meilleures conditions

Fait partie de Deutsche Teilkauf, presque identique, seulement +1 euro pour les coûts mensuels d’utilisation.

Rémunération d’utilisation par an = 2,90 % = 242 euros
Augmentation de la valeur (vente totale) = + 41,53 %.
Faire évaluer sur Ancre de maison

Facteur de valeur

Avec 29,13 %, la plus-value sur 15 ans est de – 12,4 % par rapport à la première et à la deuxième place. De même, + 1 euro par mois, par rapport au vainqueur du test.

Rémunération d’utilisation par an = 2,90 % = 242 euros
Augmentation de la valeur (vente totale) = + 29,13 %.
Faire évaluer le facteur de valeur

Vente partielle One

Teilverkauf One propose des conditions équitables pour les vendeurs avec Deutsche Teilkauf et Hausanker.

Rémunération d’utilisation par an = 2,89 % = 241 euros
Augmentation de la valeur (vente totale) = + 28,50 %.
Faire évaluer sur Vente partielle One

Prévoyance habitation

Avec Prévoyance Habitation, vous payez également + 1 euro par mois par rapport au vainqueur du test. En ce qui concerne les ventes totales, Prévoyance Habitation se situe actuellement à – 15,19 % par rapport à la première et à la deuxième place.

Rémunération d’utilisation par an = 2,90 % = 242 euros
Augmentation de la valeur (vente totale) = + 26,34 %.

Engels & Völkers

Rémunération d’utilisation par an = 2,75 % = 229 euros
Augmentation de la valeur (vente totale) = + 25,33 %.

Deutsche Teilkauf – Vainqueur du test

Aperçu des conditions (source : calculateur deutsche-teilkauf.de).

Évaluation sur : Achat partiel allemand

Rémunération de l’utilisation : 241 € / mois / 2,89 % par an

Pourcentage : 20%.
Rémunération de l’utilisation : 241 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

Rémunération de l’utilisation / an = 2.892 euros
% par an = 2,89 %.

Total des ventes : + 41,53 % de plus-value

Vente totale en cas de rachat partiel par Deutsche après 15 ans, plus-value et frais inclus.

Valeur dans 15 ans : 699 128 euros
Part restante : 566 103 euros
Frais : Pas de frais de mise en œuvre
Deuxième versement : 566 103 euros

Plus-value et frais en % :

Augmentation de valeur : 41,53
Frais : 0 %.
Deuxième versement : 41,53

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 566 103 euros.

Ancre de maison

Hausanker fait partie de Deutsche Teilkauf. Les conditions sont presque identiques. Seuls les frais d’utilisation sont de + 1 euro par mois. Aperçu des conditions (source : calculateur hausanker.de).

Évaluation sur les ancres domestiques

Rémunération de l’utilisation : 242 € / mois / 2,90 % pa.

Pourcentage : 20%.
Rémunération de l’utilisation : 242 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

Rémunération de l’utilisation / an = 2.904 euros
% par an = 2,90 %.

Total des ventes : + 41,53 % de plus-value

Vente totale en cas de rachat partiel par Deutsche après 15 ans, plus-value et frais inclus.

Valeur dans 15 ans : 699 128 euros
Part restante : 566 103 euros
Frais : Pas de frais de mise en œuvre
Deuxième versement : 566 103 euros

Plus-value et frais en % :

Augmentation de valeur : 41,53
Frais : 0 %.
Deuxième versement : 41,53

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 566 103 euros.

Facteur de valeur

Chez Wertfaktor, vous pouvez vendre un bien immobilier d’une valeur de 500.000 euros seulement à partir de 20%, au maximum à 50%. Aperçu des conditions (source : calculateur Wertfaktor.de).

Évaluation sur le facteur de valeur.

Rémunération de l’utilisation : 242 € / mois / 2,90 % pa.

Pourcentage : 20%.
Rémunération de l’utilisation : 242 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

Rémunération de l’utilisation / an = 2.904 euros
% par an = 2,90 %.

Total des ventes : + 29,13 % de plus-value

Vente totale en cas de facteur de valeur après 15 ans, y compris la plus-value et les frais.

Valeur dans 15 ans : 673.000 euros
Part restante : 538 400 euros
Frais : – 21 872 euros
Deuxième versement : 516 528 euros

Plus-value et frais en % :

Augmentation de valeur : 34,60
Frais : 4,06%.
Deuxième versement : 29,13
Attention : vente totale inférieure à l’inflation

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 538 368 euros.

Prévoyance habitation

Aperçu des conditions (source : calculateur hausvorsorge.com) :

Rémunération de l’utilisation : 242 € / mois / 2,90 % pa.

Pourcentage : 20%.
Rémunération de l’utilisation : 242 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

Rémunération de l’utilisation / an = 2.904 euros
% par an = 2,90 %.

Total des ventes : + 26,34 % de plus-value

Vente totale en cas de prévoyance maison après 15 ans, plus-value et frais inclus.

Valeur dans 15 ans : 672 934 euros
Part restante : 538 347 euros
Frais : – 32 974 euros
Deuxième versement : 505 373 euros

Plus-value et frais en % :

Augmentation de valeur : 34,59
Frais : 6,12%.
Deuxième versement : 26,34
Attention : vente totale inférieure à l’inflation

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 561.813 euros.

Engels & Völkers

La 5e place du classement des acheteurs partiels est occupée par Engels & Völkers avec les conditions suivantes en aperçu (source : calculateur ev-liquidhome.com) :

Rémunération de l’utilisation : 229 € / mois / 2,75 % pa.

Pourcentage : 20%.
Rémunération de l’utilisation : 229 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

Rémunération de l’utilisation / an = 2.748 euros
% par an = 2,75 %.

Total des ventes : + 25,33 % de plus-value

Vente totale chez Engels & Völkers Liquidhome après 15 ans, plus-value et frais inclus.

Valeur dans 15 ans : 672 934 euros
Part restante : 538 347 euros
Frais : – 37 011 euros
Deuxième versement : 501 336 euros

Plus-value et frais en % :

Augmentation de valeur : 34,59
Frais : 6,86%.
Deuxième versement : 25,33
Attention : vente totale inférieure à l’inflation

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 560 086 euros.

L’achat partiel est-il judicieux ? Comparaison vente partielle + crédit

Achat partiel – Peut-on vendre une partie de sa maison ? Oui. Vendre une partie de son bien immobilier, continuer à y vivre, cela semble tentant, surtout s’il y a de l’argent à gagner immédiatement. La maison mitoyenne, la maison individuelle ou même l’appartement en copropriété dans un immeuble collectif. Vous avez certainement déjà vu les annonces publicitaires des nombreux prestataires d’achat partiel. Cette offre d’achat s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés qui ont besoin d’argent, par exemple pour une retraite plus agréable. Mais l’achat partiel est-il vraiment judicieux ? Un coup d’œil sur les coûts d’utilisation et une petite comparaison, qu’est-ce qui est « plus avantageux » : l’achat partiel ou le crédit immobilier ?

Tout d’abord, une définition rapide et succincte.

Qu’entend-on par achat partiel ?

Dans le cas d’un achat partiel, vous vendez une partie de votre bien immobilier à une entreprise financière. En échange, vous recevez le prix d’achat (indépendamment des banques / crédits), en fonction de la part de votre bien immobilier que vous souhaitez vendre. L’entreprise financière devient alors le propriétaire partiel. Vous devenez ainsi une communauté de propriétaires composée de deux parties.

Bien entendu, aucune autre personne n’emménage dans votre bien immobilier, vous restez le seul occupant. Mais en tant qu’ancien propriétaire unique, vous payez maintenant une redevance pour l’utilisation de la partie du bien immobilier qui ne vous appartient plus entièrement après l’achat partiel – comparable à un loyer. Cette rémunération est appelée « indemnité d’occupation » ou « redevance d’occupation ».

Avantage ! Vendu rapidement, payé rapidement

On pourrait donc qualifier d' »avantage » :

Méthode de financement indépendante des banques

Un inconvénient ? Comparaison des coûts d’utilisation

Comme décrit dans l’introduction, l’offre « achat partiel » s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés.

« Les banques n’accordent pas / peu de crédits aux personnes âgées »

C’est un préjugé fréquent. C’est pourquoi la publicité sur « l’achat partiel de votre bien immobilier » fonctionne si bien actuellement. Toutefois, les frais consécutifs ne sont souvent pas pris en compte. Si vous vendez par exemple 25% de votre bien immobilier et que vous payez ensuite 300 euros par mois de frais d’utilisation, vous devez absolument comparer ce montant avec un crédit immobilier normal, ou plus précisément un prêt hypothécaire.

Rémunération de l’utilisation en cas de vente partielle – Inconvénient

Passons maintenant aux « coûts induits ».

Vous ne cédez donc pas « la moitié » du jardin ou une partie de vos chambres : vous continuez à utiliser seul votre bien immobilier.

En contrepartie, vous payez une « indemnité d’utilisation ».

Montant de l’indemnité d’utilisation

Le dédommagement demandé par l’entreprise financière pour l’utilisation de la propriété est généralement de

entre 3 et 5 % de la somme versée

La somme se rapporte toujours à 1 an.

Comparaison crédit immobilier : 2-4% moins cher

Combien payez-vous actuellement pour un crédit immobilier « classique » ? Grâce à la phase de taux d’intérêt bas, vous ne payez actuellement que :

environ 1% de la somme versée

Prix d’achat total généralement inférieur à l’inflation – inconvénient

Facteur inflation – Si vous ajoutez maintenant comme deuxième facteur l’inflation qui, selon la Banque centrale européenne, devrait se situer à 2% par an, mais qui se situe actuellement même à 5% (situation au 01/22), vous constatez que le taux d’inflation est de 5% :

La plus-value de seulement 25 %, 30 % en 15 ans, ne compense même pas l’inflation.

Vente partielle d’un bien immobilier

Lisez ici plus d’informations sur la vente partielle – un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, la vente totale, la plus-value calculée en fonction de l’inflation et une comparaison de ce qui est « plus avantageux » : la vente partielle ou le crédit immobilier alternatif, plus particulièrement le prêt hypothécaire ? Sans oublier les impôts, la vente en communauté, le divorce et bien d’autres choses encore. Mes recommandations pour les vendeurs !

Vente partielle d’un bien immobilier

Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : intérêt personnel, mauvaise situation, valeur de revente & Co !

Laura — Fri, 22 Oct 2021 06:57:37 +0000

Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier – Nous avons identifié pour vous les plus grandes erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier. Après tout, les erreurs coûtent du temps et de l’argent et entraînent des dépenses supplémentaires inutiles. Vous souhaitez investir dans une maison comme premier bien immobilier? Ou acheter une maison dans un quartier C, car la façade de la maison vous rappelle votre enfance ? Découvrez dans notre check-list les erreurs à éviter absolument, ainsi que les conseils de nos experts immobiliers !

Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : à éviter absolument !

Acheter un bien immobilier sous le coup de l’émotion, choisir un bien trop spécifique mal situé et acheter une maison pour son propre usage : la liste des erreurs possibles est longue. Découvrez ici ce qu’il faut absolument éviter !

Erreur : mauvaise situation du bien immobilier

L’une des erreurs les plus lourdes de conséquences est l’achat d’un bien immobilier mal situé. La demande est faible, la location difficile et le risque de vacance élevé. Les grandes villes situées dans des zones B très demandées sont les plus appropriées. Même en dehors des grandes métropoles, dans la ceinture périphérique, les investissements immobiliers sont intéressants. Voici donc encore une fois un aperçu des meilleurs emplacements :

Acheter dans les grandes villes (pas les métropoles en situation top A)
Agglomérations, la fameuse Speckgürtel, avec une bonne situation B
Villes recherchées avec situation B

Erreur : Votre bien immobilier est trop spécifique

Plus votre bien immobilier est spécial, plus il sera difficile de le revendre ou de le louer par la suite. Un loft chic avec vue sur la ligne d’horizon ou une villa design à la lisière d’une forêt peuvent paraître séduisants, mais ils sont loin d’être aussi demandés qu’un appartement moyen de 1 à 3 pièces en périphérie. Notre conseil : avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, étudiez donc les différents types de maisons et d’appartements et leur demande, et n’investissez pas dans un bien trop insolite.

Chaque bien immobilier sur le marché a certes son propre charme individuel, mais il se peut qu’il ne se revende pas aussi bien par la suite :

Erreur de calcul : Acheter un bien immobilier pour son propre usage

L’une des erreurs les plus fondamentales que font les débutants est d’acheter un bien immobilier pour leur propre usage. Après tout, ce ne sont pas les locataires et le fisc qui paient le bien immobilier, mais vous-même. L’usage personnel est donc la forme de logement la plus chère. C’est pourquoi nous recommandons d’investir d’abord dans un bien immobilier en tant que placement financier et ensuite seulement dans un bien immobilier à usage personnel.

Conseil de lecture : Utilité personnelle ou placement de capitaux ? Avantages et inconvénients

Erreur : acheter une maison comme premier bien immobilier

De la même manière que pour l’occupation personnelle, vous restez assis à 100% sur les coûts lors de l’acquisition d’une maison. Pour votre premier bien immobilier, n’investissez donc pas dans une maison, mais dans un appartement. En tant que propriétaire d’une maison, vous devez toujours supporter seul tous les frais. Toutefois, si vous êtes propriétaire d’un appartement, ces frais sont répartis entre les parties.

Erreur : Achat immobilier sous le coup de l’émotion

Vous vous êtes penché sur le thème de l’investissement immobilier, sur les différents types d’emplacement et de biens immobiliers, vous vous êtes posé la question de l’investissement ou du rendement immobilier, et soudain vous tombez sur un appartement qui vous rappelle votre enfance ? Ce qui est important ici : N’achetez jamais un bien immobilier sur la base de vos émotions. Restez fidèle à votre stratégie et à vos objectifs et réfléchissez rationnellement à l’achat.

Erreur : la valeur de revente n’est pas prise en compte

Lors de l’achat de votre bien immobilier, pensez également à la valeur de revente. En effet, il ne faut pas que vous fassiez une grosse perte après une revente ultérieure. L’emplacement joue ici un rôle important.

Voici la comparaison des 3 types de situation et leur augmentation de valeur :

Situation A : augmentation annuelle de la valeur de 4 à 6%.
Situation B : augmentation annuelle de la valeur de 1-2%.
Situation C : pas de plus-value (éventuellement petite perte de valeur)

Erreur : acheter en raison de l’équipement de pointe

Si vous achetez un bien immobilier sur la base de son équipement, il se peut même que vous fassiez une plus-value inutile lors de l’achat. Au lieu de cela, vous devez appliquer la stratégie du « buy and flip ». Vous achetez donc un bien immobilier à bas prix, vous le rénovez et le réhabilitez et vous faites ainsi à nouveau des bénéfices lors de la revente. Après tout, vous ne pouvez pas multiplier les mètres carrés de votre bien immobilier, mais vous pouvez toujours améliorer son aménagement.

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les différentes sources d’erreur, consultez notre guide :

Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier (externe)

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

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Acheter un bien immobilier : apprendre – externe

Situation immobilière : Investir dans… – Lukinski Rating / Atlas des investissements en Allemagne

L_kinski — Tue, 31 Aug 2021 13:48:29 +0000

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie (« Spekulation » auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko. Sie suchen eine günstige Finanzierung in Deutschland? Checken Sie Konditionen und Anbieter in meinem Vergleich.

Lukinski Rating: Lage & Attraktivität

Wer seine erste Immobilie kaufen will, der wird schnell von den verschiedenen Lagearten hören. Doch wie können Sie die Attraktivität von Städten einschätzen? Insbesondere dann, wenn es nicht um die allseits bekannten Städte in A-Lagen geht, sowie München, Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt oder Düsseldorf. Info: marché Düsseldorf.

Der Kapitalanlage Atlas Deutschland wirft einen Blick auch fast 500 Städte in Deutschland und vergleicht Ihre Attraktivität und Entwicklung.

Hierbei handelt es sich nicht um eine Kaufempfehlung. Das Rating dient der allgemeinen Information.

Immobilien Atlas: Sortiert nach Rating

Städte sortiert nach Rating:

Immobilien Atlas: Sortiert nach Einwohner

Städte sortiert nach Einwohnerzahl:

Metropolen 500K +

Städte bis 500 K

So funktioniert das Rating

Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte. Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto er zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte. All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen. Unser Rating vergleich die Attraktivität und Entwicklung miteinander.

Stand:
Auswertung: Städte in Deutschland
Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern
Kategorisierung: A (+) bis D (-)

Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft. Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.

Städte im Vergleich: Wo investieren?

Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko mit der Frage:

Wo investieren in Deutschland?

Metropole ( < 500.000 ) - Hoher Kaufpreis, langfristiger Gewinn

Metropolen / Großstädte im Überblick – Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf.

Zuerst ein Blick auf die größten Städte, die jeder hier kennt, mit über 500.000 Einwohnern.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Berlin	BE	B+	5,8	A-	B+
Hamburg	HA	B+	6	A+	B-
München	BA	A+	11,9	A+	A+
Köln	NRW	A	8,7	A+	A
Frankfurt am Main	HE	A+	12,6	A+	A+
Stuttgart	BW	B+	5,2	A	B-
Düsseldorf	NRW	B+	5,8	A	B+
Leipzig	SA	A+	13,1	A+	A+
Dortmund	NRW	C-	0,2	D-	C
Essen	NRW	D-	-1,7	D-	C

Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:

Rating: Metropolen ab 500.000 Einwohnern

Großstadt (100.000 – 500.000) – Moderater Kaufpreis, sofortige Rendite

Ein Blick auf die 2. Liga der Städte, Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.

Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Duisburg	NRW	D-	-1,8	D-	C
Bochum	NRW	D-	-4,8	D-	D-
Wuppertal	NRW	D-	-1,7	D-	C
Bielefeld	NRW	B-	3,5	B	B-
Bonn	NRW	B+	5	A+	C
Münster	NRW	A+	13,7	A+	A+
Mannheim	BW	D	-0,8	D	D-
Karlsruhe	BW	A-	6,6	A+	B
Augsburg	BA	A+	11,4	A+	A+
Wiesbaden	HE	C+	2,8	A-	C-

Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:

Rating: Großstädte bis 500.000 Einwohner

Städte ( < 100.000 ) - Mehr Rendite, mehr Risiko

Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:

Rating: Städte bis 100.000 Einwohner

Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage

Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating!

Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.

Top 10 A+ Ratings

Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:

Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2
Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3
Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7
Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0
Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6
Dachau (Bayern), Rating: 15,8
Landshut (Bayern), Rating: 15,3
Gießen (Hessen), Rating: 15,2
Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8
Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6

Alle A+ / A Ratings in Deutschland

Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:

A+ / A Ratings in Deutschland

Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick – Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.

Alle B- / B / B+ Ratings

Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.

B- / B / B+ Ratings in Deutschland

Alle C- / C / C+ Ratings

Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.

C- / C / C+ Ratings in Deutschland

Risk Champions: Nichts für Einsteiger

Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.

Top 10 D- Ratings

Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:

Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9
Gera (Thüringen), Rating -18,5
Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6
Zwickau (Sachsen), Rating -15,1
Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7
Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3
Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3
Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5
Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8
Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3

Alle D- / D Ratings in Deutschland

Risikolagen für Immobilieninvestoren:

D- / D Ratings in Deutschland

Risk Champions mit D- Rating im Überblick – Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.