1) Vente sous pression, mauvaise préparation

L’effort et l’ampleur de la vente d’un bien immobilier sont souvent sous-estimés. Une conséquence fréquente est la pression temporelle qui en résulte et qui a un effet négatif sur le prix de vente. Les erreurs commises lors de la préparation de la vente peuvent avoir des conséquences importantes, et pas seulement financières. Après tout, l’acheteur doit lui aussi obtenir un financement auprès de sa banque avec les informations fournies et les documents présentés. Si la préparation est insuffisante, le projet de vente peut échouer à chaque étape.

Conseil : ne laissez rien au hasard. Prenez suffisamment de temps pour préparer la vente de votre bien immobilier.

Fixez les objectifs et planifiez les étapes de la vente avec clairvoyance. Laissez notre service professionnel vous aider à vendre votre bien immobilier de manière ciblée et dans les meilleures conditions possibles.

2) Mauvaise estimation du prix d’achat

La détermination du prix de l’offre se base toujours sur la valeur du bien immobilier. Mais l’estimation personnelle des propriétaires s’en écarte souvent largement : Le prix de vente est estimé trop élevé ou trop bas. Dans les deux cas, il en résulte une perte financière et il se peut que le logement ne puisse pas être financé par l’acheteur. Notre évaluation conforme au marché se compose de différents facteurs. Lors de l’évaluation, nous ne prenons en compte que les biens comparables au vôtre. Cela concerne aussi bien le type de maison ou d’appartement que la situation et l’équipement du bien immobilier. La détermination du prix d’achat est un aspect tout à fait décisif de la réussite d’une vente immobilière.

Conseil : notre procédure évalue les objets vendus dans votre région et détermine ainsi un prix de vente réaliste et conforme au marché. Ne perdez pas d’argent.

Vous trouverez ici tout ce que vous devez savoir sur l’estimation de la valeur :

• Évaluer un bien immobilier

3) Documents incomplets ou manquants

L’obtention et la présentation de documents relatifs à la vente d’un bien immobilier sont nécessaires à chaque étape. Les acheteurs potentiels, les autorités, les administrations et les banques exigent des documents ou en délivrent. Rassemblez le plus tôt possible tous les documents et pièces nécessaires. Le tribunal d’instance délivre des extraits actuels du registre foncier, les déclarations de partage de l’immeuble d’habitation sont également importantes. Les données de référence complètes sur le bien, qui résultent des plans de construction, des extraits du registre foncier et des plans de situation, sont demandées par l’intéressé sérieux au plus tard lors de la visite. Si le certificat énergétique ou les documents importants ne sont pas disponibles à temps, les acheteurs potentiels peuvent se désintéresser du bien ou la vente peut échouer à une date ultérieure, par exemple si la banque conteste l’absence de documents ou un prix d’achat trop élevé.

Conseil : si vous le souhaitez, nous pouvons obtenir pour vous une grande partie des documents demandés.

Voici une liste des documents les plus importants pour la vente d’une maison ou d’un appartement:

1. Plans d’ensemble
2. Plan de situation
3. Extrait du registre foncier
4. Certificat d’assurance incendie
5. Un aperçu des frais annexes
6. Liste de tous les travaux de rénovation
7. Photos
8. Le certificat énergétique actuel
9. L’indication de la surface habitable
10. Eventuels contrats de location existants
11. S’il y a plusieurs propriétaires, l’indication des rapports de propriété
12. Une description détaillée de l’objet

Pour en savoir plus sur les principaux documents, cliquez ici :

• Documents Vente

4) Propriété mal représentée

Les biens immobiliers se vendent aujourd’hui en ligne, qu’il s’agisse d’un divorce, d’une séparation ou d’un héritage. Les personnes intéressées recherchent des biens immobiliers appropriés dans les médias sociaux et les bases de données en ligne sur Internet. Présentez votre bien immobilier de manière optimale et adaptée au groupe cible.

Conseil : avant la visite et même avant la première séance photo, l’objet à vendre doit paraître soigné et agréable à vivre.

Ne manquez pas de mettre votre bien immobilier en parfait état, à l’intérieur comme à l’extérieur.

• Ne remettez plus à plus tard les travaux de réparation et de remise en état.
• Désencombrez et créez une impression de clarté.
• Veillez à la propreté et à une atmosphère confortable et agréable.

Ce que l’on appelle le « home staging » est payant. Pour ce faire, le bien immobilier est préparé de manière à ce que les personnes potentiellement intéressées se sentent immédiatement chez elles et tombent amoureuses du bien. Nous sommes à votre disposition pour vous donner des conseils. Quelques conseils pour le home staging :

• Enlevez vos objets personnels avant la visite
• Valorisez le bien immobilier sur le plan visuel et émotionnel

5) Photos : Lumière du jour, espace libre et diversité

Mais le facteur le plus important est sans doute les photos, surtout pour la commercialisation du bien immobilier et l’exposé. Un acheteur veut bien sûr voir le plus de choses possible du bien immobilier pour se faire une idée si le bien pourrait lui convenir.

Pour prendre de superbes photos de votre bien immobilier, il y a quelques éléments à prendre en compte : Les pièces doivent bien sûr être rangées et propres. En outre, vous devez absolument prendre les photos à la lumière du jour, afin que les pièces soient vraiment bien visibles et que les acheteurs puissent évaluer la quantité de lumière du jour qui pénètre dans les pièces.

La plus belle pièce, la terrasse sur le toit, la cuisine ouverte ou peut-être l’oriel avec vue. Votre photo de couverture doit être la plus parlante et représenter le meilleur de votre bien immobilier. Des photos de toutes les pièces et, le cas échéant, du jardin/balcon/terrasse, une vue extérieure et surtout un plan d’ensemble ne doivent en aucun cas manquer.

Aperçu des conseils photo :

• Des locaux propres et bien rangés
• Lumière du jour (parle en faveur des pièces lumineuses)
• La première image doit être la meilleure photo
• Couvrir toutes les pièces et surfaces
• Plan d’ensemble

Vous découvrirez ici ce qui est important dans un exposé :

• Rédiger un exposé

6) Se rendre à la visite mal préparé

Les acheteurs potentiels ont des questions importantes à poser lors des visites. Ils ont besoin de temps pour s’imprégner de l’objet et de son environnement. Pour les questions relatives à la construction, ils attendent des informations compétentes et techniquement fondées. Lors de la vente d’un bien immobilier, des questions détaillées sont posées sur la propriété commune, car ces parts sont également acquises en même temps que le bien immobilier.

Conseil : nous vous aidons à répondre aux questions possibles lors de la visite. Dès la sélection des acheteurs potentiels, nous effectuons une présélection afin de ne pas perdre de temps ni d’efforts.

Nous nous chargeons pour vous des entretiens de vente. Grâce à nos années d’expérience, nous pouvons mener les négociations de vente immobilière avec beaucoup de succès. En tant que courtiers, nous restons objectifs et ne nous laissons pas pousser à prendre des décisions.

• Conseils pour les visites

Conclusion : comment éviter les erreurs et les risques ?

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier et éviter ces pièges dès le départ, adressez-vous directement à une agence immobilière. Les agents immobiliers sont des interlocuteurs dotés d’une expertise, qui apportent non seulement des années d’expérience, mais aussi le savoir-faire et les connaissances nécessaires.

Avec un service de courtage, vous excluez les longues négociations et les acheteurs qui refusent, de sorte que vous pouvez faire établir un contrat de vente pour le bien immobilier dans les plus brefs délais et entamer le transfert.

Verkaufsgespräche führen: Ratgeber

Wie schon vorab erwähnt, kommt es auf Organisationstalent, Verhandlungsgeschick und die richtigen Argumente an, wenn eine Immobilie so gewinnbringend, wie möglich, veräußert werden soll. Hierfür ist eine Menge Psychologie gefragt. Ist der potenzielle Käufer interessant? Die junge Familie, mit den 2,3 Kindern oder der Single Unternehmer? Eine der wichtigen Fragen für die Vorbereitung auf den Besichtigungstermin und mögliche Verhandlungen lautet: Hat die Person, die vor mir steht, bereits Erfahrung im Immobilienkauf oder nicht?

Wichtig für die anstehenden Verkaufsgespräche sind:

• Organisationstalent
• Überzeugungskraft
• Verhandlungsgeschick
• Eine sehr gute Vorbereitung

Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie beim Verkaufsgespräch punkten können – auch ohne jegliche Vorerfahrungen!

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete!

Fakt ist: Jeder Käufer versucht den Preis zu drücken. Und das beste Argument sind Mängel an Fassade, Fenster, Boden, in Bad, Küche & Co. Seien Sie also vorbereitet auf herausfordernde Fragen und legen Sie sich die entsprechenden Antworten parat. Auch sollten Sie alle Dokumente zu diesem Zeitpunkt bereits zusammen haben, so dass Sie jede Aussage auch belegen können. Außerdem: Je besser vorbereitet Sie sind, desto souveräner und gelassener auch Ihr Aufritt! Und auch das ist enorm wichtig. Schließlich möchten Sie den Käufer überzeugen!

Zusammengefasst:

• Auf herausfordernde Fragen vorbereiten
• Gute Antworten parat haben
• Wichtige Unterlagen vorbereiten

Wichtig: Immobilienbewertung bestimmt Angebotspreis

Auch, wenn eine Preisverhandlung durchaus stressig werden kann, vergessen Sie nicht Ihr wichtigstes Argument: Die Immobilienbewertung. Schließlich haben Sie den Angebotspreis nicht emotional festgelegt, sondern haben eine professionelle Wertermittlung durchgeführt. Berufen Sie sich also immer auf das Ergebnis der Immobilienbewertung.

Preis verhandeln: Strategie & Tipps

Angebotspreis und Kaufpreis unterscheiden sich letztlich dann doch immer. Deshalb empfehlen wir Ihnen hier drei unterschiedliche Strategien, damit Sie den bestmöglichen Preis für sich herausholen können.

Hier die Übersicht:

1. Realistischer Immobilienpreis
2. Sehr hoher Angebotspreis
3. Sehr niedriger Angebotspreis

Schauen wir uns die einzelnen Strategien nun gemeinsam an:

Realistischer Kaufpreis mit Verhandlungsspielraum

Am sichersten fährt es sich mit dieser Methode: Setzen Sie den realistischen Kaufpreis an und schlagen Sie ca. 5% bis 10% oben drauf. Der Käufer wird am Ende sowieso den Preis drücken und Sie beide werden sich auf einen Kompromiss einigen müssen. Mit dieser Strategie landen Sie am Ende garantiert nicht weit entfernt von Ihrem eigentlich angestrebten Kaufpreis.

Kaufpreis + 10%

Stark überhöhter Verkaufspreis

Es kann sich auch lohnen mit einem sehr stark überhöhten Verkaufspreis einzusteigen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn ist dieser nicht ordentlich genug begründet, kann das auch viele Kaufinteressenten abschrecken. Diese Strategie lohnt sich also nur, wenn es bereits einen sehr großen Interessentenkreis gibt. Runterhandeln können Sie dann immer noch.

Kaufpreis + 30%

Sehr niedriger Verkaufspreis

Warum sollten Sie bei einem sehr niedrigen Verkaufspreis einsteigen? Lohnt sich das überhaupt? Unsere Erfahrung zeigt: Auf alle Fälle! Mit einem sehr niedrigen Verkaufspreis locken Sie zuerst viele Kaufinteressenten an. Denn: Jeder liebt Schnäppchen – auch Immobilienkäufer! Je mehr Kaufinteressenten Sie begeistern können, um so besser. Da der höchst bietende Ihr Haus oder Ihre Wohnung erstattet, liegt es also an den Kaufinteressenten sich gegenseitig zu überbieten und so den Kaufpreis zu erhöhen.

Kaufpreis – 10%

Die Preisverhandlung war erfolgreich und der Käufer möchte Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Dann starten wir nun mit der letzten Phase im Immobilienverkauf: Die Abwicklung!

Weiter zu Schritt 13: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Zurück zu Schritt 11: Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Ein Besichtigungstermin muss gewissenhaft vorbereitet werden. Info: Berlin immobilier. Schließlich entscheidet sich hier oft, wer wirklich Interesse an Ihrem Objekt hat und wer als Käufer wegfällt. Je besser die Planung und Durchführung der Besichtigung, um so attraktiver auch Ihre Immobilie.

• Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Besichtigungstermine vereinbaren: Ratgeber

Das zentrale Geschick bei einem Besichtigungstermin, ist das Verkaufstalent des Verkäufers bzw. Vertreters. Dabei stellt man sich, einfach gesagt, auf den potenziellen Käufer ein. Bevor wir uns den genauen Ablauf einer Besichtigung anschauen, beginnen wir mit der Vorbereitung.

Bevor Sie die Kaufinteressenten für die Besichtigung einladen, stellt sich die Frage, welche Art der Immobilienbesichtigung Sie bevorzugen. Drei Optionen stehen Ihnen hierfür zur Auswahl:

1. Einzelbesichtigung
2. Gruppenbesichtigung
3. Massenbesichtigung

Schauen wir uns die unterschiedlichen Arten der Besichtigung nun genauer an:

Einzelbesichtigung mit Vorauswahl

Die Einzelbewerbung empfehlen wir, wenn Sie sich ausführlich Zeit genommen haben, jeden Kaufinteressenten genauer unter die Lupe zu nehmen. Haben Sie eine passende Vorauswahl getroffen, laden Sie dann die Bewerber einzeln ein. Ob Ehepaar, Kleinfamilie oder Single – bei einer Einzelbesichtigung haben Sie die Möglichkeit auf jeden Interessenten einzeln einzugehen und individuelle Fragen zu beantworten. Außerdem können Sie so eher eine emotionale Verbindung zum Kaufinteressenten aufbauen, was für jede Menge Sympathiepunkte sorgt und so die Möglichkeit Ihre Immobilie zu verkaufen, steigert.

Vorteile zusammengefasst:

• Zeit für individuelle Fragen
• Emotionale Bindung zu Kaufinteressent

Nachteile zusammengefasst:

• Sehr zeitintensiv
• Vorauswahl benötigt

Gruppenbesichtigung mit Vorauswahl

Ähnlich, wie bei der Einzelbesichtigung, treffen Sie nach der Inserierung der Immobilie eine Vorauswahl passender Kaufinteressenten. Einzelbesichtigungen bringen den Nachteil mit sich, sehr zeitintensiv zu sein. Möchten Sie also Zeit sparen und dennoch gezielte Bewerber einladen, empfehlen wir eine Gruppenbesichtigung.

Massenbesichtigung / Open House

Die Massenbesichtigung wird im englischsprachigen Raum auch gerne Open House genannt. Der Vorteil: Beim Open House müssen Sie keine Vorauswahl treffen. Sie laden alle Bewerber also gleichzeitig ein – am Besten am Wochenende, wenn die meisten Berufstätigen frei haben. Das Gute ist, Sie können sich hier ohne Vorurteile persönlich ein Bild der Kaufinteressenten machen und müssen keine Einzeltermine organisieren. Der Nachteil: Viele Interessenten auf einmal bedeutet auch viel Stress aufgrund vieler Fragen und zu wenig Zeit für individuelle Kaufinteressenten.

Vorteile auf einen Blick:

• Zeitersparnis
• Alle Interessenten vor Ort

Nachteile auf einen Blick:

• Viel Stress
• Wenig Zeit für Kaufinteressenten

Vor der Besichtigung: Vorbereitung von Haus & Wohnung

Bevor sich die Bewerber bei Ihnen für die jeweiligen Besichtigungen zusammenfinden, muss die Immobilie auch entsprechend vorbereitet werden. Auch Garten, Garage, Carpool, Keller & Co. sollten Sie hierfür aufräumen, ausmisten und dekorieren.

Immobilie vorbereiten: Innenräume

Am wichtigsten sind die Innenräumer Ihrer Immobilie. Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Schlafzimmer, Esszimmer – alle Räume stehen während des Termins für die Besichtigung offen. Daher gilt es vorab sicher zu stellen, dass persönliche Gegenstände bereits ausgeräumt worden sind. Die Möbel sind gut gepflegt und gesäubert. Jegliche Risse in den Wänden verputzt und auch die Sanitäranlagen gereinigt. Dekoration können Sie stehen lassen. Schließlich soll die Atmosphäre gemütlich sein. Vermeiden Sie jedoch Dekoration, die Saison oder Jahreszeitabhängig ist und setzen Sie stattdessen lieber auf farblich abgestimmte Akzente, Blumen und Pflanzen.

Tipp: Keine saisonale, jährliche oder persönliche Dekoration!

Das Wichtigste zusammengefasst:

• Saubere Sanitäranlagen
• Gepflegte Möbel
• Beendete Reparatur Arbeiten
• Dezente Dekoration
• Gemütliche Atmosphäre

Immobilie vorbereiten: Außenbereich

Ist der Balkon aufgeräumt? Sind die Hecken im Garten geschnitten? Ist die Garage aufgeräumt? Auch die Außenbereiche müssen für die Besichtigung vorbereitet werden. Ein ordentlich gepflegter Außenbereich ist ein Top Verkaufsargument! Schauen Sie sich auch das Gartenhaus an, die Fenster und die Fassade. Außerdem: Durch eine Sanierung und Renovierung können Sie vorab auch in kurzer Zeit den Wert der Immobilie steigern.

Hier unsere Tipps:

• Unkraut und Moos jäten
• Hecken und Büsche schneiden
• Gepflegte Fassade und Fenster
• Funktionierende Außenbeleuchtung
• Sperrmüll entsorgen

Während der Besichtigung: Verkaufsgespräche

Die Einladungen für die Besichtigung sind rausgeschickt, die Immobilie ist aufgeräumt und die ersten Kaufinteressenten finden sich ein. Nun geht es darum die Bewerber durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu führen, Fragen zu beantworten und die ersten Verkaufsgespräche zu führen.

Küche, Wohnzimmer & Co. vorstellen

Jeder Käufer hat andere Wünsche, Bedürfnisse und Anforderungen an die Immobilie. Unser Tipp: Setzen Sie während der Verkaufsgespräche auf jede Menge Emotionen. « So könnte das Wohnzimmer aussehen. So die Küche. Hier könnten Sie abends mit den Kindern Pizza backen.“ Hier braucht es die richtigen Argumente.

Damit die richtigen Argumente vorlegen, müssen spätestens jetzt auch alle Unterlagen da sein. Schließlich möchten die neuen meistens Käufer wissen, worauf sie sich hier beim Hauskauf oder Wohnungskauf einlassen.

Zusammengefasst:

• Gehen Sie auf jeden Interessenten ein
• Nutzen Sie Emotionen
• Halten Sie die Unterlagen bereit

Vorsicht vor nörgelnden Kaufinteressenten

Direkt ein Realitätscheck: Manche Immobilienkäufer decken bei einer Besichtigung Mangel nach Mangel auf! Hier lässt sich etwas am Preis streitig machen. Die Mängelliste wächst und wächst. Schon sinkt der Preis, den der Käufer bereit wäre zu zahlen. Im Umkehrschluss sind Sie hier wieder bei der Vermarktung der Immobilie: Es benötigt eine qualitative Menge an potenziellen Interessenten, damit sie nicht in eine solche Bredouille geraten.

Schlechtes Zeichen: Stetiges bemängeln und nörgeln

Tipp: Potenzielle Käufer erkennen

Wie in allen unternehmerischen Handlungen geht es auch hier darum, das Produkt vorteilhaft zu verkaufen, der Kunde muss ein Gespür für das Produkt kriegen. Im Idealfall, so sage ich immer, merkt man schon beim Besichtigungstermin, dass der Interessent plötzlich über konkrete Vorstellungen, z.b. zur Einrichtung eines bestimmten Zimmers redet. Denn das heißt, er hat das Produkt innerlich schon gekauft. Jetzt müssen wir uns nur noch über den Verkaufspreis einig werden!

Gutes Zeichen: Kaufinteressent schmiedet während Besichtigung Zukunftspläne

Unterlagen für die Besichtigung – Checkliste

Zunächst wichtig: Nicht alle Unterlagen müssen sofort da sein. Es ist aber im Optimalfall so, dass Sie auf Rückfrage alles Nötige liefern können. Schließlich möchten Sie nicht zwei, drei weitere Tage verlieren, nur weil Sie ein bestimmtes Dokument am Tag der Besichtigung nicht vorweisen können und nachliefern müssen. Deshalb hier eine kleine Auflistung der Dokumente, die Sie für eine Wohnungsbesichtigung mit potentiellen Käufern benötigen.

Unterlagen für die Besichtigung:

• Amtliche Flurkarte vom Katasteramt der Gemeinde
• Grundbuchauszug vom Amtsgericht
• Grundrisse / Bauplan
• Wohnflächenberechnung
• Liste über Modernisierungen / Sanierungen
• Energieausweis

Für Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung / Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Jahreswirtschaftspläne
• Abrechnungen des Hausgeldes
• Rücklagenübersicht
• Hausordnung
• Bestehende Mietverträge / Pachtverträge (wenn vorhanden)

Bei vermieteten Mehrfamilienhaus:

• Bestehende Mietverträge / Pachtverträge
• Verwaltervertrag
• Teilungserklärung
• Nachweis Wohn- / Nutzungsrechte
• Eigentümerversammlungsprotokolle
• Sanierungsvermerke
• Auszug Baulastenverzeichnis
• Denkmalschutznachweis
• Feuersicherungsnachweis

Die Besichtigungen waren erfolgreich. Plus: immobilier Berlin. Nun geht es um individuelle Verkaufsgespräche und Kaufpreisverhandlungen mit den potenziellen Käufern.

Weiter zu Schritt 12: Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Beim Verkaufsgespräch ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt. Alle Ihre Argumente sollten klug bedacht sein. Anhand Ihrer vorbereiteten Unterlagen sollten Sie jedes Argument gekonnt stützen können. Damit Sie sich bei der Preisverhandlung nicht unterbieten lassen und welche Strategie Sie am besten anwenden, mehr dazu hier:

• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Zurück zu Schritt 10: Bonitätsprüfung

Um sicher zu stellen, dass der potenzielle Käufer auch bezahlen kann, muss seine wirtschaftliche Kreditwürdigkeit erst geprüft werden. Was man unter dem Vorgang der Bonitätsprüfung versteht und wie diese abläuft – mehr dazu hier:

• Bonitätsprüfung

Louer un appartement ou une maison – les bons locataires, un contrat de location adapté et

Comment fixer correctement le prix de la location ? Comment présenter mon annonce de manière attrayante ? Et comment rédiger un contrat de location approprié et équitable ? Toutes ces questions, un futur bailleur se les pose, car louer un bien immobilier avec succès requiert un certain nombre de connaissances et d’expériences. Toutefois, en respectant quelques étapes simples, on fait le saut pour devenir un bailleur efficace et on profite de ses gains.

L’essentiel en un coup d’œil :

• Les bailleurs ont de nombreuses obligations et tâches, parmi lesquelles l’organisation lors du changement de locataire ou l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire.
• Le loyer peut être fixé à l’aide de l’indice local des loyers, mais il faut toujours tenir compte de l’existence ou non d’un encadrement des loyers dans la région concernée.
• Le contrat de location doit être équitable pour le locataire et le propriétaire et régler tous les points importants
• Le choix du bon locataire ne dépend pas seulement de l’effet de sympathie, mais aussi d’autres facteurs importants, comme la solvabilité.
• L’annonce doit contenir tous les faits importants concernant le bien immobilier et convaincre par des photos professionnelles.
• Les visites peuvent être ouvertes ou fermées et dépendent principalement du nombre de personnes intéressées.
• La remise de l’appartement se fait uniquement après le paiement de la caution et du premier mois de loyer. Lors de la remise des clés, un procès-verbal est établi, qui documente les relevés de compteur et les dommages existants.

La location au quotidien – ces tâches incombent au propriétaire d’un bien immobilier

Celui qui veut être bailleur doit être conscient qu’un bien immobilier ne s’entretient pas tout seul. Le bailleur a lui aussi des tâches et des obligations pour maintenir la relation locative. Parmi ces tâches figurent par exemple l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire, la présentation annuelle de la rentabilité pour l’administration fiscale, l’organisation d’un changement de locataire, les rénovations ou les réparations du bien immobilier et, bien entendu, la participation à l’assemblée des propriétaires. Selon la situation de départ, une grande partie des tâches peut être prise en charge par un gestionnaire, mais la tâche de bailleur implique toujours un investissement en temps. Pour minimiser ce temps, il est préférable de signer un contrat de location à durée indéterminée afin de s’engager à long terme.

• Les bailleurs ont de nombreuses obligations et devoirs
• Il s’agit par exemple de l’organisation en cas de changement de locataire ou de l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire.

Le bon loyer – se référer à l’indice des loyers

Un loyer correct n’est pas seulement décisif pour le succès, il est aussi extrêmement important pour la location. Pour déterminer le loyer approprié, vous devriez toujours vous référer à l’indice local des loyers de la ville concernée. Celui-ci propose des critères tels que l’emplacement, la taille, l’année de construction ou l’équipement du logement, qui permettent de catégoriser son propre bien immobilier. Une fois que cela a été fait avec succès, il est possible de lire ce que l’on appelle le « loyer de référence local ». Celui-ci offre une valeur d’orientation pour les bailleurs. S’il existe un blocage des loyers dans la région concernée, le loyer du bien immobilier peut être supérieur de 10 % au « loyer de référence local ». S’il n’y en a pas, le loyer peut être supérieur de 20% au « loyer local de référence ».

Des exceptions ne sont faites que s’il peut être prouvé que, sans cela, des pertes seraient enregistrées. En cas de dépassement de 50 %, la loi considère toutefois qu’il s’agit d’une « usure », il existe donc ici aussi des limites. Le loyer doit toujours être déterminé au cas par cas. Selon la région et le bien immobilier, il est judicieux de respecter le « loyer de référence local » ou de le dépasser jusqu’à un pourcentage raisonnable.

• Le loyer peut être fixé à l’aide de l’indice de référence des loyers local.
• Il faut toujours tenir compte de l’existence ou non d’un encadrement des loyers dans la région concernée.

Le contrat de location – équitable pour les deux parties

La rédaction du contrat de location est très importante et il n’est généralement pas possible de se fier au premier formulaire trouvé sur Internet. Selon les dispositions, le contrat est favorable au bailleur ou au locataire. Dans l’idéal, il devrait être les deux et couvrir tous les points importants. En font partie, par exemple, les dispositions relatives à la détention d’animaux domestiques, les obligations de nettoyage du locataire, les travaux de rénovation en cas de déménagement, les possibilités de sous-location ou encore le montant des provisions pour charges. Évitez ici les réglementations peu claires ou qui sont clairement désavantageuses pour le locataire.

Dans le meilleur des cas, le contrat de location est équitable pour les deux parties et ne laisse aucune place à l’interprétation. Les contrats de location préétablis par l’association de protection des locataires ou des bailleurs sont généralement très détaillés et bien adaptés, mais ils doivent toujours être examinés au cas par cas. En cas de questions ou de problèmes non résolus, un agent immobilier professionnel peut aider et remédier à la situation.

• Le contrat de location doit être équitable pour le locataire et le propriétaire
• Tous les points importants doivent être réglés dans un contrat de location

Trouver le bon locataire – sympathie et données de référence importantes

Le choix du bon locataire n’est pas toujours facile et peut entraîner de nombreux problèmes et frais en cas de mauvaise décision. Lors du choix, il ne faut donc pas seulement tenir compte de l’effet de sympathie, mais aussi obtenir des données de référence importantes. Il s’agit notamment d’une vérification de la solvabilité et de la demande de justificatifs concernant les derniers revenus, d’une auto-évaluation du locataire et de la demande d’un certificat d’absence de dettes de loyer. Si toutes ces données de référence vous satisfont, l’impression personnelle du locataire potentiel est importante. Une rencontre personnelle lors de la visite peut clarifier de nombreuses questions et aider à la prise de décision. L’effet de sympathie ne doit pas être négligé, car une bonne relation entre le locataire et le propriétaire permet d’éviter les problèmes et les litiges futurs et d’obtenir une relation de location à long terme.

• Pour choisir le bon locataire, il n’y a pas que l’effet de sympathie qui compte
• De nombreux autres facteurs sont importants, comme la solvabilité

L’exposé et la visite – le chemin vers le locataire idéal

L’exposé est essentiel dans la recherche d’un locataire. Il s’agit de la première chose que le locataire potentiel voit du logement et doit donc faire une bonne première impression. Outre les principales données de référence, telles que la taille, l’équipement, le loyer, les charges et la situation, les bailleurs sont tenus de publier les principaux chiffres du certificat énergétique dans l’annonce immobilière. De plus, les particularités du bien immobilier doivent y être mises en avant. Une terrasse sur le toit, du stuc ou une cuisine équipée fournie par le propriétaire sont des caractéristiques qui augmentent la valeur du logement et justifient par exemple un loyer plus élevé, tout en attirant l’attention des personnes intéressées. Veillez à indiquer correctement le nombre de mètres carrés dans l’exposé. Étant donné que le loyer est calculé sur cette base, il doit être correct, faute de quoi les locataires peuvent réclamer les miens payés en trop, même après coup. Lors du calcul, il faut surtout tenir compte des pentes de toit, des plafonds bas et du calcul correct des terrasses ou des balcons.

La visite peut se dérouler de différentes manières. Pour de nombreuses personnes intéressées, il est possible d’organiser une visite ouverte, au cours de laquelle tous les locataires potentiels visitent l’appartement de manière autonome et vous remettent ensuite un petit dossier de candidature comprenant une déclaration personnelle, une lettre de motivation et d’autres documents. Sur la base de ces derniers, vous pouvez ensuite choisir un locataire. Mais il est également possible d’organiser des visites fermées, au cours desquelles vous faites visiter l’appartement aux personnes intéressées, ce qui vous permet de mettre une nouvelle fois en évidence les avantages et de mieux connaître les personnes. Le type de visite que vous préférez est laissé au goût de chacun.

• L’exposé doit contenir tous les faits importants concernant le bien immobilier et convaincre par des photos professionnelles.
• Les visites peuvent être ouvertes ou fermées.

La bonne remise du logement – l’état des lieux de sortie et la caution

Avant la remise du logement, la garantie de loyer et le premier mois de loyer devraient déjà avoir été versés par le locataire. Si ce n’est pas le cas, cela laisse déjà planer un doute sur la morale de paiement du locataire et n’est généralement pas bon signe. Si l’état des lieux de sortie se déroule comme prévu, un état des lieux de sortie est établi. Les éventuelles propositions présentes dans chaque pièce de l’appartement, la cave, le garage et le grenier y sont documentées. En outre, les relevés des compteurs d’électricité, d’eau et de gaz sont documentés. Lors de la remise d’un appartement, il est conseillé d’emmener une deuxième personne, si possible neutre, comme témoin pour chaque partie et de garantir l’existence du procès-verbal en cas de litige devant le tribunal. Dans tous les cas, le procès-verbal devrait toutefois être signé par les deux parties après le départ du bien immobilier et être conservé dans les documents.

• La remise de l’appartement se fait uniquement après le paiement de la caution et du premier mois de loyer.
• Lors de la remise, un protocole est établi, qui documente les relevés de compteur et les dommages existants.

Les questions les plus importantes sur le thème de la location d’une maison ou d’un appartement

La location de biens immobiliers soulève de nombreuses questions, en particulier pour les personnes inexpérimentées ou débutantes. Qui est le bon locataire ? Comment établir un contrat de location équitable ? Quelles sont mes obligations en tant que bailleur ? L’aide d’un agent immobilier expérimenté permet de répondre à ces questions, mais cette option implique toujours une perte d’argent. Afin que toutes les questions soient clarifiées pour vous et que vous puissiez vous lancer avec succès en tant que bailleur, les experts de Lukinski répondent aux questions les plus importantes sur le thème de la location d’une maison ou d’un appartement.

Quels sont les contenus les plus importants d’une annonce ?

L’annonce doit contenir toutes les informations importantes sur le bien immobilier, telles que la taille, la situation, l’équipement, le certificat énergétique, le plan, le prix de location et les charges. Mais les photos sont particulièrement importantes, car elles donnent la première impression du bien immobilier aux personnes intéressées.

Le contrat de location doit-il être vérifié par un notaire ?

Le contrat de location ne doit pas être vérifié par un notaire. Celui-ci peut tout au plus vérifier si toutes les dispositions présentes sont légalement autorisées, mais le document ne doit pas être authentifié par ce dernier.

L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

L’état des lieux d’entrée n’est pas une obligation légale, mais il est souvent effectué. Il protège à la fois le locataire et le bailleur et ne peut être que bénéfique pour les deux parties.

Le loyer doit-il être déterminé par l’indice des loyers ?

Le prix du loyer doit être déterminé par l’indice de référence des loyers. Cela permet de maintenir les prix dans une certaine limite et de garantir l’équité pour les locataires.