Vendre un emplacement : apprendre à vendre

Avez-vous déjà vérifié si vous avez le droit de vendre votre place de parking ? Vous apprendrez ici la différence entre propriété spéciale et droit d’usage spécial.

Si vous connaissez la différence, faites défiler directement vers le bas jusqu’à la vente : Déroulement

Propriété spéciale et droit d’usage spécial : importance

La différence entre propriété spéciale et droit d’usage spécial a un grand effet sur la vente – vous apprendrez ici pourquoi.

Résumons très simplement la « propriété spéciale » et le « droit d’usage spécial ». Cela ne fait aucune différence en termes de location. Mais cela fait une différence en ce qui concerne la vente.

Les places de stationnement individuelles pour voitures sont généralement la propriété commune.

C’est pourquoi, avant de vendre, vous devez vérifier si vous pouvez louer votre place de parking en tant que 1) titulaire du droit d’usage ou 2) propriétaire particulier, la louer ou même la vendre (simplement, sans l’accord des autres propriétaires).

Vous apprenez ici quand quel cas (1, 2) se produit.

Rapidement expliqué ! Quand quoi s’applique ?

Légalement (selon la loi sur la propriété immobilière [WEG]), la différence réside dans la question a) en surface [droit d’usage spécial] ou b) en sous-sol [propriété spéciale]. Il existe des exceptions à cette règle, pour les espaces « fermés », ainsi les garages en surface peuvent également être des propriétés spéciales.

Quand la vente de votre emplacement est-elle autorisée et quand ne l’est-elle pas ?

Le droit d’usage spécial rapidement expliqué

Dans le cas du droit d’usage spécial, aucune vente séparée de la place de parking n’est autorisée – du moins pas sans l’accord de tous les propriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires. La location elle-même est laissée à votre seule discrétion. Pour la vente, vous avez besoin, comme je l’ai dit, de l’accord des autres.

Droit de jouissance spéciale :

• Location facile
• Vente uniquement avec l’accord de tous les propriétaires

La propriété individuelle expliquée rapidement

Dans le cas de la propriété individuelle, un feuillet du registre foncier est établi séparément pour la place de parking. Ainsi, la revente à des tiers est possible sans problème.

Propriété individuelle :

• Possibilité de louer et de vendre facilement à des tiers

Réglé dans la déclaration / convention de partage

Quand y a-t-il un droit d’usage spécial et quand y a-t-il une propriété spéciale ?

La réponse pour un objet particulier se trouve dans la déclaration de partage ou dans l’accord de partage. Ici, l’assemblée des propriétaires a réglé s’il s’agit 1) d’une propriété spéciale ou si vous avez « seulement » un 2) droit d’usage spécial sur le parking.

C’est la loi sur la propriété immobilière (WEG) qui détermine quel cas (en général) se présente. La première différence, décisive, résulte de la question suivante : est-ce que votre place de parking est

1. Aménagé en surface (parking)
2. Ou dans un parking souterrain

Emplacements en surface (parking) :

Place de stationnement souterraine(parking souterrain) :

Exception : les locaux fermés en surface (garages), nous y reviendrons :

Droit de jouissance spéciale de la place de stationnement

En revanche, le droit d’usage spécial signifie que vous, en tant que propriétaire, pouvez utiliser seul certaines parties de la propriété commune. En conséquence, dans le cas du droit d’usage spécial, aucune vente séparée de la place de parking n’est autorisée sans l’accord de tous les propriétaires lors de l’assemblée générale des propriétaires.

droit de jouissance spéciale :

• Droit d’utilisation exclusif
• Pas de vente sans l’accord de la communauté des propriétaires

Source : WEG §5

Propriété spéciale à l’emplacement de stationnement

Comme nous l’avons déjà appris, dans le cas de la propriété individuelle, un feuillet du registre foncier distinct est établi pour la place de stationnement, de sorte qu’une revente est possible.

Selon la loi sur la propriété des logements (WEG), la propriété spéciale est largement assimilée à la pleine propriété. En outre, il est important, en particulier pour les parkings en surface, que selon le § 3 alinéa 2 de la WEG, la propriété spéciale ne soit possible que pour des locaux fermés. Cela fait également une grande différence lorsqu’il s’agit de savoir si vous avez le droit de vendre votre place de parking ou non.

Propriété individuelle :

• Locaux fermés à clé, selon WEG
• Revente possible sans concertation

Source : WEG §3 (loi sur la propriété immobilière et le droit de résidence permanente [Wohnungseigentumsgesetz])

Pouvant faire l’objet d’une propriété individuelle ? En surface / en sous-sol (parking souterrain)

Quel type de place de parking est donc éligible à la propriété individuelle ?

• Place de parking dans un garage souterrain = Oui

Les places de stationnement individuelles en sous-sol peuvent faire l’objet d’une propriété individuelle. Il est dit à ce sujet dans la WEG §3 extra « Les places de stationnement dans les garages sont considérées comme des locaux fermés si leurs surfaces sont visibles au moyen de marquages durables ».

Les places de stationnement aménagées en surface ne peuvent pas faire l’objet d’une propriété individuelle.

• Parking en surface = Non

Exception : en surface et fermé à clé

Les exceptions sont ici, selon WEG § 3 alinéa 2, les « locaux fermés à clé », comme les garages et les installations de garage.

La réglementation est déterminée dans la déclaration de partage, le règlement communautaire ou la convention. Si cela fait défaut, tous les propriétaires inscrits au registre foncier doivent approuver la propriété spéciale (ou le droit d’usage spécial).

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Si vous vendez votre tout premier emplacement, vous ne devez pas vous éloigner beaucoup du processus typique de la vente immobilière. Les paramètres sont fondamentalement les mêmes, surtout si vos acheteurs sont des investisseurs (location). Tout commence par la planification du temps, ce qui vous amène directement à la deuxième question : vendre avec ou sans agent immobilier ?

Qu’il s’agisse d’un parking ou d’une copropriété, le principe est toujours le même lors de la vente d’un bien immobilier. Vous devez prendre la décision finale de vendre, vous avez besoin des bons documents, vous devez faire évaluer votre bien immobilier (parking) par un professionnel. Et pour que vous soyez bien préparé à votre première vente de parking, vous trouverez ici un guide complet en 18 étapes !

Apprenez ici tout ce qui est important en 18 étapes !

Préparation : Préparer la propriété et la vente

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Les emplacements de camping : Statistiques

Les places de stationnement sont particulièrement recherchées à Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich, Stuttgart et dans d’autres villes où la tendance est stable, voire à la hausse, dans différents domaines (nombre d’habitants, démographie, économie, etc.). Saviez-vous que malgré le « débat sur le climat », les ventes de véhicules augmentent chaque année dans ce pays ?

Rien que l’année dernière, 2,92 millions de voitures neuves ont été immatriculées (source : KBA). Selon le KBA, le parc automobile allemand a augmenté de 1,1 million de véhicules par rapport à l’année précédente, pour atteindre environ 66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne, soit une hausse de 1,6 %.

66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne

Ne vous inquiétez pas, votre place de parking vous sera vendue ! La seule question qui reste est : quelle est la valeur de votre emplacement / garage ?

Voici à nouveau des chiffres sur les ventes de voitures particulières :

Vendre en toute discrétion, de manière anonyme : Centre commercial

Vous êtes probablement à la recherche d’un bureau ou d’un agent immobilier renommé qui mettra votre centre commercial sur le marché de manière discrète et anonyme.

Vous voulez que tout le monde soit au courant de la vente et de l’augmentation de votre patrimoine ?

Vendre anonymement signifie vendre hors marché, avec une agence immobilière spécialisée.

Cela signifie que dans l’Off Market, vous vous adressez de manière ciblée aux investisseurs et acheteurs privés, aux familles connues, à leurs family offices, aux fonds immobiliers en Allemagne et à l’étranger. En fonction du groupe d’acheteurs ou de l’acheteur spécifique pour lequel l’offre spéciale est la plus intéressante.

Dans un premier temps, une seule personne est informée de la vente. La plupart des biens sont ainsi vendus directement et immédiatement, de manière discrète et anonyme, sans qu’aucune autre personne ou institution n’en soit informée. Bien entendu, cela se fait toujours sur la base d’une évaluation solide.

La solvabilité, les preuves financières, l’offre d’achat, tout cela est souvent disponible dans un délai de 14 à 30 jours.

En tant qu’agence immobilière, nous agissons donc très différemment des agents immobiliers classiques, qui vendent habituellement des appartements en copropriété, des maisons mitoyennes et des maisons individuelles.

Chez nous, le marketing n’est pas généralisé, mais extrêmement spécifique à certaines personnes connues par leur réseau personnel.

Cela accélère extrêmement la vente de biens immobiliers. Notamment en raison de la raréfaction de l’offre. Cette exclusivité permet également de nouvelles marges de manœuvre dans les négociations.

Situation, situation, situation : A, B ou C

Lors de la vente de biens immobiliers, l’emplacement compte. Il en va de même pour les centres commerciaux. C’est pourquoi l’évaluation d’un bien immobilier n’est pas aussi simple et typique que celle d’une maison ou d’un immeuble.

D’autres facteurs entrent en jeu dans la vente de centres commerciaux. Un facteur de valeur central et important pour l’objet est par exemple le développement et les prévisions pour le site, en micro et macro situation. Quelles sont les opportunités offertes par le site tel qu’il est et s’il continue à se développer ?

Premiers facteurs de valeur :

• Situation, substance, chiffres et location
• Développement / prévision pour la micro-situation
• Développement / Prévisions pour la macro-situation

Conseil ! Facteur de valeur du parking souterrain.

En sous-sol, en surface, outre le terrain et la substance, il y a plusieurs facteurs à prendre en compte.

En conséquence, le prix de l’offre ne se calcule pas comme d’habitude à partir des facteurs suivants : emplacement, taille et découpe. Les prévisions pour l’avenir sont également un facteur de valeur pour les centres commerciaux. Bien entendu, il en va de même pour la situation actuelle des locataires, les contrats existants, etc.

La vente est en conséquence plus complexe dans l’ensemble de la thématique.

Vendre un bien immobilier : 1×1 pour les vendeurs

Pour tous ceux qui vendent leur premier bien immobilier, par exemple à la suite d’un héritage spontané, voici un autre article qui résume la vente immobilière en quelques étapes simples.

Déroulement, taxes et erreurs…

Comment se déroule typiquement une vente immobilière ? Celui qui est propriétaire d’un centre commercial s’y connaît généralement en matière de transactions immobilières. Mais il arrive parfois que les choses se passent de manière inattendue, comme par le biais d’un héritage immobilier.

Tout le monde ne s’attend pas à l’avance au décès d’un être cher, parfois même d’une personne inconnue. En l’absence de descendant direct, beaucoup optent pour les enfants de la fratrie, ou des parents proches.

Vente de biens immobiliers en détail

Les primo-vendeurs ont de nombreuses questions fondamentales :

• Comment se déroule la vente d’un bien immobilier ?
• Par quoi commencer, de quoi a-t-on besoin ?
• Combien de temps cela prend-il ?
• Qui est le bon interlocuteur ?

Nous avons ici des réponses à toutes ces questions et bien sûr à bien d’autres, comme par exemple les erreurs lors de la vente d’un bien immobilier, mais aussi les impôts qui vous incombent en tant que vendeur. Lisez notre grand guide sur le sujet :

• Vente de biens immobiliers : déroulement, impôts et erreurs

Vendre un bien immobilier commercial

Ce petit guide va encore un peu plus loin. Vous y apprendrez encore quelques bases sur le thème de l’immobilier commercial et bien sûr différents aspects de la vente.

• Vendre un bien immobilier commercial

Reprise de Deutsche-Wohnen par Vonovia

Conseil ! Pour finir, la revue de presse résume les principales actualités du monde de l’immobilier. Des informations intéressantes sont notamment disponibles dans le FAZ sur le thème « Une nouvelle vie pour les lieux de culte », la transformation d’anciennes églises, la protection des monuments historiques, etc. Tu trouveras toutes les actualités immobilières directement ici : Actualités immobilières.

Le Süddeutsche Zeitung affirme que « Vonovia ne doit pas devenir un requin de la location ». Le Handelsblatt titre même « Schlupfloch Share Deals : Warum die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen auslösenst eine Steuerdebatte » et l’ARD prévient « Fusionspläne alarmieren Mieter ». Mais que se cache-t-il derrière cette transaction ?

Regardons d’abord les deux sociétés anonymes et leurs chiffres clés :

Chiffres clés de Vonovia

• Le plus grand groupe de logements en Allemagne
• Capitalisation boursière : 29,3 milliards d’euros

Deutsche Wohnen

• 2. plus grand groupe de logements
• Capitalisation boursière : 18,8 milliards d’euros

Vonovia vs Deutsche Wohnen en comparaison

Quelle est la différence entre les deux plus grands fournisseurs en Allemagne ?

Différence (cf. Deutsche-Wohnen) : 10,5 milliards d’euros ; 64,2

Deuxième tentative : Projets de fusion

Deux tentatives de fusion ont déjà échoué par le passé. Mais désormais, une majorité d’actionnaires devrait se déclarer prête à vendre ses parts à Vonovia. Jusqu’à présent, l’opération a échoué à cause de la direction du groupe berlinois Deutsche-Wohnen. Dès que plus de 50 % des actionnaires de Deutsche-Wohnen vendront leurs titres à Vonovia, le rachat sera effectif. Une fusion des groupes de logement constituerait la plus grande opération de l’histoire de l’immobilier allemand et donnerait ainsi naissance au plus grand groupe de logement d’Europe.

« Je suis très, très sûr que de très nombreux actionnaires vont accepter cette offre », a déclaré Zahn (Deutsche-Wohnen).

Vonovia : le plus grand groupe immobilier allemand

Vonovia est l’une des principales entreprises du marché allemand du logement. Avec environ 1 million de clients répartis sur 400 sites, ce groupe géant a réalisé l’année dernière un chiffre d’affaires de 3,7 milliards d’euros. Depuis sa création en 2001, cette valeur a été multipliée. L’entreprise est divisée en trois unités : Location, extension et vente de biens immobiliers, Construction, location et gestion.

La devise de Vonovia « Nous donnons un toit aux gens » sera à l’avenir encore plus présente dans les villes allemandes. En effet, la fusion avec Deutsche-Wohnen permettrait à l’entreprise immobilière déjà importante de multiplier sa part de marché. Jusqu’à présent, le portefeuille de Vonovia s’étend sur 400 sites allemands et plus de 400.000 logements. L’offre importante de logements se trouve dans des villes telles que Berlin, Düsseldorf, Cologne, Hambourg, Munich ou Francfort-sur-le-Main.

Faits et chiffres

• Site principal : Bochum
• Emplacements : 400
• Chiffre d’affaires : 3,67 milliards d’euros (2019)
• Création : 2001
• Précédent : Gagfah
• Les clients : Environ 1 million

Cours des actions

Les sociétés immobilières allemandes n’ont jamais aussi bien gagné leur vie. En regardant l’évolution des cours des différentes actions, tu verras rapidement que « l’or résidentiel » est toujours d’actualité. La location ou la gestion de biens immobiliers par des Immobilien GmbH en Allemagne signifie des rendements stables depuis plus de deux décennies. L’action Vonovia est l’une des actions les plus précieuses d’Allemagne. Lisez-en plus ici :

• Action Vonovia

Voici un rapide coup d’œil sur l’évolution du cours de l’action au cours des 36 derniers mois :

Deutsche-Wohnen : qualité & excellents emplacements

Deutsche Wohnen (fondée en 1924) est, après Vonovia, la deuxième plus grande société immobilière d’Allemagne. Son siège social est situé à Francfort-sur-le-Main. Son portefeuille comprend actuellement environ 164.300 unités, dont 161.500 unités résidentielles et 2.800 unités commerciales. Les biens se distinguent avant tout par leur grande qualité et leur excellent emplacement : Près de 92% des objets se trouvent dans des régions allemandes en pleine croissance.

Faits et chiffres sur Deutsche Wohnen

• Nombre d’employés : 1.280
• Création : 1924
• Unités d’habitation : 161 500
• Unités commerciales : 2.800
• Plan d’investissement (2020) : 3 milliards d’euros

Cours des actions

Après Vonovia, l’action Deutsche-Wohnen est la plus précieuse sur le marché immobilier allemand et européen. Lisez ici pour en savoir plus sur

• Action Deutsche-Wohnen

Voici un rapide coup d’œil sur l’évolution du cours de l’action au cours des 36 derniers mois :

Vonovia et Deutsche-Wohnen ne sont que deux des nombreuses actions importantes sur le marché. Nous avons établi un top 30+ des actions immobilières les plus importantes et les plus précieuses. Vous trouverez ci-dessous toutes les informations importantes sur ces actions de premier plan.

Actions immobilières : Top 30

Tout le monde ne peut pas se permettre d’investir dans l‘immobilier. Mais grâce aux actions immobilières, tout le monde peut participer au marché immobilier et investir de l’argent. Le cours des actions des grands acteurs augmente d’année en année. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE et Patrizia sont quelques-unes des entreprises actives les plus connues en Allemagne. S’y ajoutent plus de 25 autres entreprises. Nous avons préparé un aperçu des actions immobilières les plus populaires pour toi en tant qu’investisseur. Mais avant cela, un coup d’œil sur les risques d’une action, la bourse, pour les débutants et les novices. Pour accéder à la liste et en savoir plus sur le marché immobilier, tes options d’investissement et tous les cours en un coup d’œil, clique ici :

• Actions immobilières : Top 30+ cours en temps réel, analyse, recommandation & nouvelles

Nouvelles de l’immobilier :

Le Süddeutsche Zeitung affirme que « Vonovia ne doit pas devenir un requin de la location ». Le Handelsblatt titre même « Schlupfloch Share Deals : Warum die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen auslösenst eine Steuerdebatte » et l’ARD prévient « Fusionspläne alarmieren Mieter ». Les gros titres sont désormais connus. Voici d’autres nouvelles du secteur immobilier :

Focus en ligne : Le crédit KfW fait économiser des milliers aux acheteurs d’immobilier

Sur le blog de Focus Online, on peut lire un article intitulé « Studie zeigt : Qui doit payer cela ? Dans certaines régions, les acheteurs boycottent désormais les prix excessifs de l’immobilier » et « Financement de la construction : l’argent de la construction n’a jamais été aussi bon marché » . Autres nouvelles et lois actuelles :

• Carsten Zimmermann : Le crédit KfW permet aux acheteurs de maisons d’économiser des milliers d’euros – mais l’aide se transforme en gain de loterie !
• Une étude montre que : Qui va payer ? Dans certaines régions, les acheteurs boycottent désormais les prix excessifs de l’immobilier
• Financement de la construction : l’argent de la construction n’a jamais été aussi bon marché

IM Immobilienmanager : Warburg-HIH Invest achète un centre de police près de Cologne

Cette semaine, IM Immobilienmanager publie entre autres des articles sur « Warburg-HIH Invest acquiert un nouveau centre de police près de Cologne » et « ISG Deutschland nomme une nouvelle directrice générale ». Vous trouverez plus de nouvelles ici :

• Technologie Daikin éligible dans toutes les gammes de produits
• ISG Deutschland nomme une nouvelle directrice générale
• Warburg-HIH Invest acquiert un nouveau centre de police près de Cologne

Le quotidien Frankfurter Allgemeine : Une nouvelle vie pour les lieux de culte

Le Frankfurter Allgemeine annonce par exemple cette semaine « Une nouvelle vie pour les lieux de culte : ce que peuvent devenir les églises » ainsi que « Le voisinage en mutation : images du souvenir ». D’autres nouvelles des jours précédents :

• Une nouvelle vie pour les lieux de culte : ce que peuvent devenir les églises
• Maison en vente : locataires désespérément recherchés
• Le voisinage en mutation : images de la mémoire

Haufe : Le logement va-t-il devenir plus cher ?

Parmi les nouveautés de la partie économique de Haufe de cette semaine, on trouve « Solarpflicht in Baden-Württemberg : Wird das Wohnen teurer ? » et « Wer kommt, wer geht ? Nouveau CEO chez Dr. Klein Wowi Digital ; IC Group change de direction » . Autres actualités immobilières pour les locataires, les acheteurs et les vendeurs :

• Solaire obligatoire dans le Bade-Wurtemberg : l’habitat sera-t-il plus cher ?
• Une sécurité informatique fiable pour les entreprises – mais comment ?
• Qui arrive, qui part ? Nouveau CEO chez Dr. Klein Wowi Digital ; IC Group change de direction

T-Online : Les prix des logements continuent d’augmenter plus vite que les loyers

Cette semaine, T-Online propose des sujets comme  » L’effondrement de l’immobilier dans les grandes villes – les experts mettent en garde contre une bulle immobilière  » et  » Participation coûteuse au CO2 – les bailleurs demandent la démission de Seehofer  » . Nouveaux sujets de la semaine :

• « Surchauffe » – les prix des logements continuent d’augmenter plus vite que les loyers
• Participation coûteuse au CO2 – Les bailleurs demandent la démission de Seehofer
• Effondrement de l’immobilier dans les grandes villes – Les experts mettent en garde contre une bulle immobilière

Berlin.de : Vonovia avec processus de contrôle

Cette semaine, Berlin.de publie de nouveaux articles et posts, notamment : « Frein aux loyers pour les logements communaux à Berlin » et « L’initiative d’expropriation a recueilli près de 200.000 signatures ». D’autres titres de la semaine :

• Frein aux loyers pour les logements communaux à Berlin
• Le Sénat a décidé : Après l’offre de logement de Vonovia, avec processus d’examen
• L’initiative d’expropriation a recueilli près de 200.000 signatures

Immobilien Zeitung : Hambourg construit des logements comme en 1974

Cette semaine, le magazine Immobilien Zeitung propose des sujets intéressants comme « Hambourg construit autant de logements que la dernière fois en 1974 » et « Parfois, il ne reste du commerce qu’une pharmacie et un supermarché ». Les posts et d’autres conseils sont disponibles ici :

• Hambourg construit autant de logements qu’en 1974
• A Marbourg aussi, les logements sont rares
• Parfois, il ne reste du commerce qu’une pharmacie et un supermarché

Spiegel : Les promesses sociales des patrons de l’immobilier ?

Dans le Spiegel, il est question cette semaine de «  »La simple taille peut inquiéter l’un ou l’autre » » et « Que vaut la promesse sociale des patrons de l’immobilier » ? Plus de nouvelles de la semaine :

• Que vaut la promesse sociale des patrons de l’immobilier ?
• Des groupes immobiliers proposent à Berlin d’acheter des milliers d’appartements
• « La taille peut en inquiéter certains ».