Vendre un immeuble d’habitation à Munich : étape par étape

Commençons par la question suivante : quelle est la valeur réelle de votre immeuble d’habitation à Munich? Découvrez toutes les étapes du processus de vente, de l’évaluation à la remise des clés.

Déterminez la valeur de votre immeuble à appartements

La valeur de votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, dont l’emplacement, la taille des appartements et l’état de l’immeuble, selon son année de construction. Un prix de vente réaliste est essentiel pour une vente réussie.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

L’évaluation d’un immeuble collectif s’effectue à l’aide de méthodes spécifiques telles que la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Une combinaison de ces méthodes fournit une valeur vénale réaliste.

Pour obtenir une valeur précise, on utilise généralement au moins deux de ces méthodes.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
• Évaluation gratuite par des experts

Vendre à Munich : A quoi faut-il faire attention ?

Lors de la vente de votre immeuble d’habitation à Munich, vous devez tenir compte de certains aspects importants :

1. Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs dépend fortement de l’emplacement et des prix actuels des terrains.
2. Documents : assurez-vous d’avoir préparé tous les documents pertinents tels que les plans, les extraits du registre foncier et les listes de locataires.
3. De bons contacts ou un courtier : un courtier expérimenté peut vous aider à organiser efficacement le processus de vente et à cibler les bons acheteurs.

Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs à Munich

Munich est un marché immobilier très convoité où les prix des terrains sont élevés. Le groupe cible des acheteurs potentiels mise sur des investissements à long terme et est prêt à payer les prix correspondants.

Vous devez toucher des personnes qui misent sur des investissements à long terme et qui n’ont pas besoin de flux de trésorerie immédiats.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant de commencer le processus de vente, assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires à la vente de votre bien immobilier. Il s’agit entre autres

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. Niveau d’assainissement
5. Contrats de location et liste des locataires
6. Décomptes des frais d’exploitation
7. Certificat énergétique
8. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Comme les immeubles collectifs à Munich atteignent souvent des prix élevés, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier expérimenté. Un agent immobilier dispose des contacts nécessaires et peut vous aider à aborder les bons acheteurs et à obtenir le meilleur prix possible.

En fin de compte, c’est toujours une question personnelle de savoir si vous souhaitez vendre avec ou sans agent immobilier.

Impôts lors de la vente à Munich : Qu’est-ce qui vous attend ?

Un rapide coup d’œil sur les aspects fiscaux de la vente de votre immeuble d’habitation à Munich :

1. Impôt sur la spéculation : la vente pendant le délai de spéculation est soumise à l’impôt.
2. Règle des 3 objets à Munich.
3. Asset & Share Deals : différences d’imposition selon la structure de vente.

Les taxes ne sont pas différentes, que vous vendiez dans Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Au-Haidhausen, Sendling-Westpark, Schwanthalerhöhe, Sendling ou Bogenhausen.

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation est généralement de 10 ans pour les biens immobiliers loués. Si vous vendez pendant ce délai, vous devez payer des impôts sur les bénéfices. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

Vous trouverez plus de détails sur la règle des 3 objets et sur les asset-deals vs. share-deals dans notre article ici.

Coaching immobilier et fiscal

Vous avez besoin d’un soutien supplémentaire pour la vente de votre immeuble d’habitation à Munich ? Nous proposons un coaching immobilier et fiscal par des experts et des investisseurs. Contactez-nous pour plus d’informations :

• Coaching immobilier
• Coaching fiscal immobilier
• Contact

Découvrez également nos ressources pour les débutants en immobilier :

• Débutant en immobilier

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Seulement 1,54% d’impôts lors de la vente d’un bien immobilier

Une option pour vendre en optimisant la fiscalité est le share deal. Mais dans ce cas, le bien immobilier doit déjà avoir été acheté par une société (comme Immobilien GmbH) (pas en tant que personne). Un share deal est possible si vous avez la société dans une structure de holding. Ainsi, vous ne payez que 1,54% d’impôts grâce au privilège d’imbrication(§ 8b KStG).

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = la société est vendue (avec propriété immobilière)

Voici la construction du share deal dans une holding :

Calculons maintenant encore une fois notre exemple, tout d’abord lors de la vente directe d’un bien immobilier !

Vente d’un bien immobilier en tant que société 🡆 Asset Deal

Calculons un exemple d’impôt à Berlin, pour la vente d’un bien immobilier en tant que société (Asset Deal).

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente d’une SARL immobilière en tant que société 🡆 Share Deal

Voici une comparaison de la charge fiscale, pour la vente d’une GmbH immobilière en tant que société à Berlin (Share Deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 3.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 1.000.000 euros
• Pour les SARL 1,54 % = 1.540 euros

Vous voyez à quel point la différence est énorme.

Bonus ! Pas d’impôt sur les mutations foncières lors de l’achat

Plongeons encore un peu plus dans l’immobilier et l’optimisation fiscale !

Encore une fois, c’est simple :

• Vente de la SARL immobilière à moins de 89% = pas d’impôt sur les mutations foncières

Pourquoi en est-il ainsi ? En Allemagne, la vente de parts d’une GmbH qui possède des biens immobiliers n’est normalement pas soumise à l’impôt sur les mutations foncières tant que les parts sont inférieures à un certain pourcentage(§ 5 GrEStG).

Quels sont les avantages ? L’immobilier en tant qu’investissement doit générer des bénéfices, généralement calculés par le rendement locatif. L’impôt sur les mutations foncières augmente le prix d’achat, jusqu’à 6,5% selon le Land. Pour 1 million d’euros, cela représente tout de même 65.000 euros de frais. Ainsi, le rendement augmente directement de quelques pour cent.

Vous voulez en savoir plus ?

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La vente typique : « Asset Deal

La différence : dans un asset deal dans le contexte immobilier, des actifs spécifiques tels que des terrains et des bâtiments sont vendus individuellement, tandis que dans un share deal, les parts de l’entreprise qui détient les biens immobiliers sont transférées.

En termes simples :

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = la société immobilière est vendue

Le share deal signifie donc que l’acheteur n’acquiert pas le bien immobilier lui-même, mais la SARL immobilière. Voici une brève infographie. Ensuite, nous reviendrons à la vente directe d’un immeuble d’habitation. Je vous en dirai plus sur les holdings et les impôts lors de la vente.

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Typiquement, en tant que particulier, vous vendez généralement directement l’immeuble collectif. Voici ce qui vous concerne

1. Taxe de spéculation
2. Règle des trois objets

Impôts sur les ventes

Un coup d’œil très rapide sur les impôts lors de la vente d’un immeuble collectif à Berlin :

1. Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt
2. 3 annonces régulières à Berlin
3. Asset & Share Deals : seulement 1,54% d’impôts

Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt

Le délai de spéculation expliqué plus rapidement :

• Occupé par le propriétaire = 3 ans
• Loué = 10 ans

Si vous vendez pendant le délai de spéculation, vous devez – pour dire les choses simplement – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt. Si vous voulez faire un petit calcul, utilisez mon calculateur gratuit de délai de spéculation.

Calcul de l’impôt : exemple

Si vous vendez pendant la période de spéculation, vous devez – pour simplifier – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous êtes seul(e), le taux d’imposition maximal est généralement de 42 %.

Vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant que personne privée :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Pour 42 % (célibataire) = 840.000 euros

Vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant qu’entreprise :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente dans le délai de spéculation (> 10 ans) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2034 = 4 100 000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Hors taxe

Mais vous ne pouvez pas acheter 10 biens immobiliers maintenant, attendre 3 ans et prendre les bénéfices de l’augmentation de la valeur du terrain, car :

3 annonces régulières à Berlin

A cela s’ajoute la règle des 3 objets. Si vous vendez plus de 3 biens immobiliers en 5 ans, il s’agit d’une transaction immobilière commerciale.

En ce qui concerne la vente de biens immobiliers, la « règle des trois objets » se réfère au fait qu’en Allemagne, les particuliers peuvent vendre jusqu’à trois biens immobiliers sur une période de cinq ans sans payer d’impôts. Si une personne vend plus de trois biens immobiliers au cours de cette période, cela est considéré comme une transaction immobilière commerciale et est soumis à l’impôt sur le revenu – même si ces biens ne sont pas loués, mais occupés par leur propriétaire.

Après 10 ans de détention, la vente est toujours exonérée d’impôt.

Pourquoi cette règle existe-t-elle ?

Tout comme la taxe sur la spéculation, cette règle vise à limiter la spéculation sur le marché immobilier et à favoriser la vente de biens immobiliers à des fins d’habitation.

Comment les « grands » économisent-ils alors des impôts ?

Share deals : vendre une entreprise « plutôt » qu’un bien immobilier

Une option pour vendre en optimisant la fiscalité est le share deal. Mais dans ce cas, le bien immobilier doit déjà avoir été acheté par une société (comme une société à responsabilité limitée immobilière) (et non en tant que personne).

Seulement 1,54% de taxes à la vente

Un share deal est possible si vous avez la société dans une structure de holding. Ainsi, vous ne payez que 1,54% d’impôts grâce au privilège d’imposition(§ 8b KStG).

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = l’entreprise est vendue (avec propriété immobilière)

Reprenons maintenant notre exemple, en commençant par la vente directe d’un bien immobilier :

Vente d’un bien immobilier en tant que société (Asset Deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente d’une SARL immobilière en tant que société (share deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 3.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 1.000.000 euros
• Pour les SARL 1,54 % = 1.540 euros

Vous voyez à quel point la différence est énorme.

Pas d’impôt sur les mutations foncières lors de l’achat

Plongeons encore un peu plus dans l’immobilier et l’optimisation fiscale !

Encore une fois, c’est simple :

• Vente de la SARL immobilière à moins de 89% = pas d’impôt sur les mutations foncières

Pourquoi en est-il ainsi ? En Allemagne, la vente de parts d’une GmbH qui possède des biens immobiliers n’est normalement pas soumise à l’impôt sur les mutations foncières tant que les parts sont inférieures à un certain pourcentage(§ 5 GrEStG).

Quels sont les avantages ? L’immobilier en tant qu’investissement doit générer des bénéfices, généralement calculés par le rendement locatif. L’impôt sur les mutations foncières augmente le prix d’achat, jusqu’à 6,5% selon le Land. Pour 1 million d’euros, cela représente tout de même 65.000 euros de frais. Ainsi, le rendement augmente directement de quelques pour cent.

Vous voulez en savoir plus ?

Coaching immobilier et fiscal

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Négociation de la commission de courtage

Contrairement à la location de biens immobiliers, où le principe du mandant s’applique, c’est-à-dire que le mandant de l’agent immobilier doit payer la commission, la situation est différente pour la vente de biens immobiliers. Lors de la vente, la commission de l’agent immobilier peut être négociée librement entre le vendeur et l’acheteur. Cela offre une marge de manœuvre pour des accords individuels qui peuvent satisfaire à la fois les intérêts du vendeur et de l’acheteur.

« Lors de la vente, la commission de l’agent immobilier peut être négociée librement entre le vendeur et l’acheteur ».

Pas de montant de commission fixé par la loi

Un aspect important à prendre en compte est qu’en Allemagne, le montant de la commission pour les courtiers n’est pas fixé par la loi. Il n’y a donc pas de montant maximal de commission à ne pas dépasser. Cette liberté se traduit par un large éventail de taux de commission, en fonction de la région, de la valeur du bien immobilier et de la négociation entre les parties.

« En Allemagne, la commission des courtiers n’est pas fixée par la loi. Il n’y a donc pas de montant maximal de commission ».

Commission typique d’un agent immobilier lors de la vente d’une maison

Malgré l’absence de dispositions légales, les commissions des agents immobiliers se basent souvent sur les taux habituels des commissions des agents immobiliers des différents Länder. Pour les biens immobiliers de moins d’un million d’euros, la commission typique se situe entre 5,95 % et 7,14 %, TVA comprise. Ces taux peuvent servir de référence lorsqu’il s’agit d’estimer les coûts de la vente d’une villa.

La commission reste-t-elle la même pour les biens immobiliers plus chers ?

Commission réduite pour les biens immobiliers à prix élevé

Pour les biens immobiliers d’une valeur supérieure à 1 million d’euros, la commission de courtage est généralement réduite. Souvent, la commission se situe dans une fourchette de 4 à 5 %. Pour les biens immobiliers encore plus chers, comme ceux dont le prix dépasse 10 millions d’euros, la commission peut encore baisser à 2-3 %. À partir d’un prix de vente de 50 millions d’euros, les taux sont même de 1 à 2 %. Cette adaptation échelonnée des taux de commission tient compte du fait que pour les biens immobiliers très chers, il est possible d’obtenir une rémunération raisonnable pour l’agent immobilier même sans un pourcentage proportionnellement élevé.

• < 1 million d’euros, typiquement de 5,95 % à 7,14 % (TVA comprise)
• > 1 million d’euros, généralement 4,76 à 5,95 %.
• > 10 millions d’euros, typiquement ~ 2,38 à 3,57 %.
• > 50 millions d’euros, typiquement ~ 1,19 à 2,38 %.

La plupart des deals se font avec des agents immobiliers, plus de 80% en Allemagne et dans des villes comme Berlin. Voici 3 raisons pour lesquelles beaucoup travaillent avec des agents immobiliers :

Pourquoi est-il intéressant de faire appel à un agent immobilier lors de la vente d’un bien immobilier ?

1. Gain de temps
2. Discrétion dans la vente
3. Vérification des antécédents des personnes intéressées

Gain de temps

La vente d’un bien immobilier demande un investissement en temps considérable, de la préparation des documents à l’organisation des visites et des négociations. Un agent immobilier se charge de ces tâches et allège considérablement la charge de travail du vendeur en gérant l’ensemble du processus de vente de manière professionnelle et efficace.

Discrétion dans la vente

De nombreux vendeurs attachent de l’importance à la discrétion lors de la vente de leur bien immobilier, que ce soit pour des raisons personnelles ou pour des considérations commerciales. Un agent immobilier peut aider à gérer le processus de vente en toute discrétion en filtrant les acheteurs potentiels et en ne contactant que les acheteurs potentiels sérieux. En outre, grâce à son expérience et à son expertise, un agent immobilier peut s’assurer que les informations sensibles concernant la propriété et le processus de vente restent confidentielles.

Vérification des antécédents des personnes intéressées

Un agent immobilier expérimenté dispose des ressources et des connaissances nécessaires pour procéder à un examen approfondi des acheteurs potentiels. Cela comprend notamment la vérification de la solvabilité, afin de s’assurer qu’il s’agit d’acheteurs potentiels sérieux, et la vérification des intentions d’achat, afin d’éviter de perdre du temps avec des acheteurs potentiels peu fiables.

Il n’y a rien de pire qu’un accord presque parfait qui échoue juste avant d’arriver chez le notaire et que tout recommence à zéro.

Cela signifie que…

La commission s’oriente généralement sur les taux typiques de chaque Land et est souvent réduite pour les biens immobiliers à prix élevé. Cela permet de maintenir les frais de vente dans des limites raisonnables, tout en bénéficiant des services d’un agent immobilier professionnel pour garantir le meilleur prix et le bon déroulement de la vente.

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Vendre un immeuble d’habitation à Düsseldorf : étape par étape

Commençons par la question de base : Quelle est la valeur réelle de votre immeuble d’habitation à Düsseldorf? Découvrez toutes les étapes du processus de vente, en commençant par l’évaluation jusqu’à la remise des clés.

Déterminez la valeur de votre immeuble à appartements

La valeur de votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, dont l’emplacement, la taille des appartements et l’état de l’immeuble. Un prix de vente réaliste est essentiel pour une vente réussie.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

L’évaluation d’un immeuble collectif s’effectue à l’aide de méthodes spécifiques telles que la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Une combinaison de ces méthodes fournit une valeur vénale réaliste. Le principe est le même pour tous les quartiers, que ce soit le centre-ville, Pempelfort, Derendorf, Golzheim, Oberkassel, Unterbilk, Friedrichstadt, Bilk, Carlstadt ou Flingern-Nord.

Pour obtenir une valeur précise, on utilise généralement au moins deux de ces méthodes.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
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Vendre à Düsseldorf : à quoi faut-il faire attention ?

Lors de la vente de votre immeuble d’habitation à Düsseldorf, vous devez tenir compte de certains aspects importants :

1. Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs dépend fortement de l’emplacement et des prix actuels des terrains.
2. Documents : assurez-vous d’avoir préparé tous les documents pertinents tels que les plans, les extraits du registre foncier et les listes de locataires.
3. De bons contacts ou un courtier : un courtier expérimenté peut vous aider à organiser efficacement le processus de vente et à cibler les bons acheteurs.

Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs à Düsseldorf

Düsseldorf est un marché immobilier attractif avec différents quartiers et une forte demande de logements(situation A). Le groupe cible des acheteurs potentiels mise sur des investissements à long terme et est prêt à payer les prix correspondants.

Vous devez toucher des personnes qui misent sur des investissements à long terme et qui n’ont pas besoin de flux de trésorerie immédiats.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant de commencer le processus de vente, assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires à la vente de votre bien immobilier. Il s’agit entre autres

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. Niveau d’assainissement
5. Contrats de location et liste des locataires
6. Décomptes des frais d’exploitation
7. Certificat énergétique
8. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Comme les immeubles d’habitation à Düsseldorf atteignent souvent des prix élevés, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier expérimenté. Un agent immobilier dispose des contacts nécessaires et peut vous aider à aborder les bons acheteurs et à obtenir le meilleur prix possible.

En fin de compte, c’est toujours une question personnelle de savoir si vous souhaitez vendre avec ou sans agent immobilier.

Impôts lors de la vente à Düsseldorf : à quoi s’attendre ?

Un coup d’œil rapide sur les aspects fiscaux de la vente de votre immeuble d’habitation à Düsseldorf :

1. Taxe de spéculation : tenez compte du délai de spéculation pour les ventes exonérées d’impôt.
2. Règle des 3 objets à Düsseldorf.
3. Différences entre asset-deal et share-deal : conséquences sur la fiscalité.

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation est généralement de 10 ans pour les biens immobiliers loués. Si vous vendez pendant ce délai, vous devez payer des impôts sur les bénéfices. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

Vous trouverez plus de détails sur la règle des 3 objets et sur les asset-deals vs. share-deals dans notre article ici.

Coaching immobilier et fiscal

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