Quel est l’avantage de la vente partielle ?

Vous envisagez de vendre partiellement votre bien immobilier ? Dans notre guide, nous avons déjà beaucoup parlé de la vente partielle de biens immobiliers et avons bien sûr répondu à la question suivante : la vente partielle de biens immobiliers est-elle judicieuse ? Vendre à ses propres enfants, aux enfants des anges – comment cela fonctionne-t-il ?

Le grand avantage de la vente partielle est le transfert rapide du prix d’achat. Enfin, vous économisez de nombreuses étapes dans la vente immobilière. Par exemple, une grande partie de la communication avec les acheteurs potentiels, les vérifications de solvabilité qui s’ensuivent, afin de trouver un acheteur sérieux.

Vente partielle à un particulier possible ?

En principe, la vente partielle de biens immobiliers à des particuliers est possible. N’importe qui peut acquérir des parts de votre bien immobilier et devenir ainsi propriétaire partiel. En principe, c’est aussi une bonne idée, après tout, le prix de vente est rapidement transféré. Vous entourez la recherche typique d’acheteurs lors de la vente d’un bien immobilier si vous avez un interlocuteur direct pour la vente partielle.

Vendre des particuliers via un portail ?

Tout le monde n’a pas de famille, généralement des enfants, qui rachètent une partie du bien immobilier. Quelles sont les alternatives ?

La plupart des acheteurs privés qui recherchent des offres sur les portails immobiliers n’accepteront pas une vente partielle, mais souhaiteront acheter la totalité du bien. Si vous souhaitez vendre un bien immobilier en partie, vous devriez chercher des personnes dans votre entourage proche qui pourraient être intéressées par une participation. Dans ce cas, vous devriez contacter l’un des fournisseurs de vente partielle.

Vente partielle d’appartement, de maison, de terrain – tout est possible.

Exemple : part de 20% vendue à des enfants :

Droit d’habitation et droit d’usage : quels sont les coûts ?

Après la vente partielle, il suffit de se mettre d’accord sur l’utilisation du bien immobilier.

Quels sont les coûts liés à la vente partielle ?

Si vous souhaitez conserver le droit exclusif d’habiter et d’utiliser le bien, l’acheteur partiel vous demandera généralement de payer des frais d’utilisation, appelés « redevance ». Bien entendu, dans le cas d’une vente partielle privée, par exemple la vente partielle à vos enfants, vous pouvez convenir qu’aucune redevance d’utilisation ne doit être payée.

La rémunération de l’utilisation est librement négociable.

La redevance typique est d’environ 3% par an.

Les fournisseurs demandent généralement 3-5% par an

Dans le guide comparatif des fournisseurs de vente partielle, nous avons également calculé les différentes commissions d’utilisation des principaux fournisseurs (sociétés financières). Si vous vendez votre bien immobilier en partie à une entreprise telle qu’une société financière, les frais d’utilisation se situent généralement entre 3% et 5% (de la part vendue) par an.

Cela signifie simplement que si vous vendez 100.000 euros de votre bien immobilier en partie, vous payez une redevance annuelle de 3.000 à 5.000 euros.

Conseil ! Assurez-vous, le droit d’usufruit

Dans tous les cas, vous devez toutefois vous protéger, notamment en ce qui concerne votre droit d’habitation et votre droit d’usage à vie. Le terme technique utilisé est celui d' »usufruit ». Le droit d’usufruit stipule que vous avez un droit d’habitation et d’utilisation complet du bien immobilier jusqu’au jour de votre décès. En conséquence, vous êtes indépendant de toutes les décisions prises par vos futurs copropriétaires. Même s’il s’agit de vos enfants ou petits-enfants.

Contrat de vente chez le notaire :

Impôts en cas de vente partielle à un particulier

Le nom dit tout, cette taxe vise à limiter la spéculation sur le marché immobilier.

La taxe de spéculation expliquée

Avec l’impôt sur la spéculation, le législateur dit : si vous achetez un bien immobilier, vous ne pouvez le vendre en franchise d’impôt qu’après X ans – même en cas de vente partielle. X = années diffèrent selon que vous avez acheté le bien immobilier en tant qu’investissement (location) ou que vous l’occupez vous-même (usage personnel).

Période de spéculation :

• Utilisation par des tiers – 10 ans
• Intérêt personnel – 3 ans

Montant de la taxe de spéculation

Le montant de la taxe de spéculation dépend toujours du taux d’imposition de chacun. Ainsi, l’impôt sur la spéculation dépasse rapidement 25%, voire 40% pour les personnes qui gagnent bien leur vie.

Lisez-en plus ici :

• Taxe de spéculation

Vente partielle d’un bien immobilier. Le guide

Vous voulez en savoir plus sur la vente partielle d’un bien immobilier ? Alors consultez ici mon grand guide, dans lequel j’aborde vraiment tous les aspects, des avantages aux inconvénients, en passant par les alternatives possibles, comme le prêt hypothécaire ou encore la rente immobilière. Et bien sûr, tout ce qui concerne les impôts en cas de vente partielle. Toutes les expériences :

• Vente partielle d’un bien immobilier

Vous pouvez choisir entre un mandat de courtage simple, un mandat de courtage exclusif et un mandat de courtage exclusif qualifié. Si vous souhaitez conserver votre capacité d’action malgré le mandat de courtage et vous réserver le droit de vendre entre-temps, vous devriez renoncer à un mandat qualifié et choisir entre les deux autres solutions pour le contrat.

Contenu du contrat de courtage : ces faits doivent être présents

Un contrat avec l’agent immobilier que vous avez mandaté explique en détail tous les droits et obligations des deux parties. Un point important du contrat est la commission convenue, qui doit être payée par l’acheteur en cas de vente et par le propriétaire en cas de location. D’autres contenus contractuels sont basés sur l’étendue des services que vous souhaitez et que l’agent immobilier s’engage à fournir.

Un contrat de courtage devient valable au moment où il est signé par les deux parties. Par votre signature, vous chargez par exemple l’agent immobilier de vendre votre maison et de mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires à la vente. Dans le cas d’un mandat exclusif qualifié, vous acceptez en outre de ne pas faire appel à un autre agent immobilier et de ne pas vendre votre bien de particulier à particulier. Vous apprenez dans le contrat tous les détails et toutes les tâches qui seront entrepris pour la vente de la maison et réalisés par l’agent immobilier lui-même. Les contrats de courtage doivent être rédigés par écrit, de sorte que les accords oraux ne sont pas valables.

Le contrat est contraignant pour les deux parties

Le caractère obligatoire d’un contrat de courtage vous donne l’assurance que l’agent mandaté fera tout son possible pour que votre maison soit vendue dans les meilleurs délais. Tous les chiffres et les tâches, la commission et son échéance ainsi que les exigences particulières de nos agents immobiliers sont inclus dans le contrat. L’agent immobilier vous conseille avant la conclusion du contrat et trouve avec vous la forme de contrat qui correspond le mieux à vos exigences en matière de vente de maison. Il rédige le contrat par écrit pour vous et vous laisse le temps de vérifier les détails et de demander d’éventuelles modifications.

Plus d’informations sur les courtiers :

Vendre

Plusieurs raisons peuvent vous amener à envisager la vente d’un bien immobilier. Beaucoup de nos clients possèdent déjà leur propre maison ou appartement en copropriété lorsqu’ils héritent de la maison de leurs parents et ne savent pas comment gérer leur héritage maintenant. Vous êtes confronté à cette question ou avez une autre raison de vendre votre maison ? Nos agents immobiliers professionnels en ligne vous soutiennent et vous aident à obtenir le meilleur prix pour la propriété et à ne pas mettre de longs délais d’attente à l’ordre du jour au cours de la vente. Alors que vous pouvez vendre en privé en tant que propriétaire unique, une maison ou un appartement appartenant à une communauté d’héritiers pose de plus grands défis.

Tâches d’un courtier

En principe, un agent immobilier remplit toutes les tâches qui sont importantes avant et pendant la phase de vente et de location. Il rédige un exposé, détermine la valeur vénale de votre bien immobilier, publie votre bien et sert ensuite d’interface entre vous et les personnes intéressées qui vous demandent des renseignements. Alors que la rédaction et la publication d’une annonce sont des tâches chronophages mais uniques, répondre aux demandes des clients fait partie du travail quotidien d’un agent immobilier.

• Vous trouverez ici de plus amples informations sur les tâches d’un courtier.

Commission pour le courtier – les principales règles

Plus de 80 % des biens immobiliers destinés à la vente ou à la location sont vendus par le biais d’une agence. Cela signifie que le propriétaire charge un agent immobilier d’insérer l’offre et de réaliser toutes les tâches jusqu’à la conclusion du contrat en son nom. Le courtage professionnel est un service convenu entre le client et l’agent immobilier. Une fois le service fourni, une commission, appelée courtage, est due. La personne qui paie la commission dépend du type de mandat et du motif du mandat. Si vous vendez votre bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent, c’est généralement l’acheteur qui paie. Pour les locations, le principe du mandant s’applique depuis 2015, de sorte que le destinataire de la facture et le payeur de la commission sont identiques à la personne qui a commandé un service de courtage.

• Vous trouverez ici de plus amples informations sur la commission de courtage.

Acheter un immeuble d’habitation : Évaluation & investissement

Par rapport aux maisons individuelles et aux appartements en copropriété, les immeubles d’habitation offrent une plus grande stabilité en matière de placement. Avec plusieurs unités d’habitation, vous répartissez le risque de non-paiement des loyers et profitez d’un cash-flow continu. Il est toutefois important de faire évaluer le bien par un professionnel afin de ne pas acheter trop cher ni de passer à côté de risques cachés.

PS : Premier investissement ? Voici encore 4 conseils pour le premier placement de capitaux avec vidéo.

Évaluation immobilière : qu’est-ce qui est important ?

L’évaluation d’un bien immobilier ne se base pas uniquement sur les mètres carrés et l’année de construction. Des facteurs tels que la situation (macro et micro), l’état énergétique, l’état du toit, des canalisations et du chauffage, mais aussi les contrats de location, les logements vacants et les possibilités de développement sont décisifs. Une estimation approximative en ligne ne suffit pas ici – il vaut mieux faire établir une expertise de valeur ou utiliser des modèles d’évaluation professionnels avec des objets de comparaison.

• Évaluer un bien immobilier

Rappel du prix ! Situation, loyer annuel net + prix d’achat : voici comment évaluer rapidement un immeuble d’habitation.

Identifier la plus-value & exploiter les potentiels

Vous recherchez des biens offrant des opportunités de développement ? Dans ce cas, faites attention aux combles aménageables, aux logements vacants pouvant être rénovés ou aux terrains présentant un potentiel de densification. Le passage à des systèmes de chauffage modernes ou l’ajout de balcons peuvent également augmenter sensiblement la valeur. L’élément décisif est la rentabilité : faites le calcul de chaque mesure et comparez-la à l’augmentation de loyer ou à la plus-value possible.

Lien entre prix, situation et rendement

Dans les endroits recherchés(emplacement A, bon emplacement B), le prix d’achat est plus élevé et le rendement locatif généralement plus faible. Dans les régions structurellement faibles, vous payez moins – mais aussi avec un risque de vacance plus élevé. L’équilibre optimal se trouve dans les villes moyennes en pleine croissance avec une bonne infrastructure, une demande stable et des prix modérés. Tenez compte de la micro-situation, de l’accessibilité et de la démographie.

• Situation A, B et C

Calculer le rendement locatif & l’évaluer correctement

Le rendement locatif brut vous indique quel pourcentage du prix d’achat vous obtenez chaque année grâce aux revenus locatifs. Il se calcule très simplement : le loyer annuel net divisé par le prix d’achat, multiplié par 100. Un rendement brut solide pour les immeubles collectifs se situe entre 6 et 9 pour cent – en dessous pour les sites de premier ordre, souvent au-dessus pour les zones structurellement faibles. Mais attention : un rendement élevé dans un mauvais endroit peut être trompeur si la revente est problématique.

Loyer annuel net ÷ prix d’achat × 100 = rendement locatif brut

• Rendement locatif vs facteur prix d’achat

Objet de rénovation ou entièrement loué ?

Rénover & relouer

L’achat d’une maison à rénover peut s’avérer rentable – si la situation et la substance sont bonnes. Si vous rénovez efficacement, vous pouvez ensuite relouer – à des prix plus élevés et avec des normes modernes. Dans le cas de biens vacants, veillez à ce qu’il n’y ait pas de bail et informez-vous au préalable sur les coûts de rénovation et les subventions possibles.

Des biens entièrement loués : Sécurité & revenus immédiats

Un bien déjà entièrement loué génère des revenus dès le premier jour. Dans ce cas, il faut vérifier tous les contrats de location : Durée, montant du loyer, indexation, loyers échelonnés, délais de résiliation. Demandez également à voir l’historique des paiements des locataires. L’idéal est d’avoir une structure de locataires mixte sans arriérés de loyer.

Important : droit du bail & limites de la résiliation

Vous ne pouvez pas résilier le bail ou augmenter le loyer à votre guise. Les résiliations ne sont autorisées qu’en cas de besoin personnel ou de manquement aux obligations. Les augmentations de loyer sont limitées par la loi – dans les régions où l’encadrement des loyers est en vigueur, des conditions supplémentaires s’appliquent. Les frais de rénovation ne peuvent être répartis qu’au prorata. Prévoyez soigneusement ces aspects.

Contrat de vente & bases légales

Notaire & révision de contrat

Le contrat de vente est rédigé par le notaire et doit être authentifié par un acte notarié. Le notaire fait office de tiers neutre et veille à ce que toutes les conditions légales soient remplies. Vous recevez au préalable un projet de contrat que vous devez examiner avec votre conseiller ou votre avocat. Lors du rendez-vous pour l’authentification, le contrat est lu à haute voix et les questions en suspens sont clarifiées.

Registre foncier, transfert de propriété & annotation de transfert de propriété

Avec l’authentification, l’achat est juridiquement valable – mais vous n’êtes pas encore propriétaire. Le transfert de propriété n’a lieu qu’au moment de l’inscription au registre foncier. Auparavant, une mention de transfert de propriété est inscrite pour vous protéger. Condition préalable : le prix d’achat doit être payé et l’impôt sur les mutations foncières acquitté.

• Contrat de vente d’un bien immobilier

Aperçu des impôts et des frais d’achat

Impôt sur les mutations foncières & frais annexes

Lors de l’achat d’un bien immobilier, des frais supplémentaires s’ajoutent au prix d’achat : L’impôt sur les acquisitions foncières, les frais de notaire, l’inscription au registre foncier et, le cas échéant, la commission de l’agent immobilier. Selon les Länder, ces frais représentent 10 à 15 % du prix d’achat et doivent généralement être payés sur fonds propres. Une planification financière solide tient compte de ces postes dès le début.

• Impôt sur les mutations foncières

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Pour les portefeuilles plus importants, il vaut la peine de les structurer via une SARL de gestion de patrimoine ou une fondation familiale. Vous bénéficiez ainsi d’avantages fiscaux – par exemple en cas d’héritage ou de vente après le délai de spéculation. La création et la gestion courante nécessitent toutefois un bon conseil fiscal et juridique.

• Immobilier GmbH
• Fondation de famille

La location d’un logement : Locataires, contrats & revenus

Une location réussie commence par la sélection des bons locataires. Outre la solvabilité et la Schufa, les impressions personnelles sont également importantes. Un contrat de location clair et juridiquement sûr protège les deux parties. Le loyer se base sur l’indice de référence des loyers, mais doit également correspondre à l’équipement et à la situation. Faites attention aux mentions obligatoires, comme les frais d’exploitation, le règlement intérieur, les délais de préavis et les clauses d’adaptation du loyer.

• Louer une maison ou un appartement

Conclusion : une stratégie pour réussir

Un immeuble collectif n’est pas un marché à court terme – mais un investissement à long terme qui doit être bien planifié. Celui qui connaît le marché, calcule les bons indicateurs et vise une exécution juridiquement sûre, se crée une source de revenus stable et augmente durablement son patrimoine. Faites appel à des conseils professionnels – pour l’évaluation, l’achat, la rénovation ou la location. Vous éviterez ainsi les erreurs et vous vous assurerez un succès à long terme.

Aperçu du double vitrage

• Un élément de construction composé de deux vitres
• Intégré dans un cadre en plastique ou en bois
• Cavité remplie de gaz rare comme isolation thermique
• Économies d’énergie et insonorisation
• Dans de rares cas : Triple vitrage
• Coût : à partir de 80€ par fenêtre

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