Marché immobilier à Wiesbaden

Question : Tu te déplaces surtout dans la capitale du Land de Hesse, Wiesbaden, et dans les environs en tant que conseiller en patrimoine et investisseur. Comment le marché immobilier de la région évolue-t-il selon toi ?

Wiesbaden compte aujourd’hui environ 290.000 habitants. Selon les prévisions, ils devraient être 300.000 dans les cinq prochaines années. Ces 10.000 personnes veulent et doivent se loger quelque part. Les logements nécessaires doivent être construits et payés par quelqu’un. Il y a donc de nombreuses opportunités pour les investisseurs dans l’immobilier.

Représenter les constructions neuves et anciennes à Wiesbaden

Nous avons toutefois un problème fondamental à Wiesbaden : il y a relativement peu de possibilités de construire de nouveaux logements. Les anciennes villas urbaines ne sont de toute façon que très rarement mises sur le marché. Ici et là, il y a de vieux bâtiments sans valeur qui sont démolis et disponibles pour de nouvelles constructions. Il existe quelques projets de nouvelles constructions à la périphérie de Wiesbaden. Le plus grand potentiel se trouve dans les terrains militaires inutilisés, dont certains sont déjà viabilisés et d’autres en cours de planification.

Les villas urbaines plus anciennes sont idéales pour les investisseurs en capital, car elles peuvent jouir d’une plus-value après une réhabilitation et une rénovation:

Le rendement immobilier se maintient à un niveau élevé

En ce qui concerne les rendements, je ne prévois certes pas d’augmentation pour Wiesbaden et ses environs, mais je m’attends à un mouvement latéral persistant à un niveau élevé. Des valeurs de 5 % et plus sont réalistes. Une tendance à la hausse est peu probable, car les prix d’achat et les loyers évoluent dans la même mesure vers le haut et il faut un horizon d’investissement vraiment très long pour que le prix d’achat élevé soit récompensé par une augmentation sensible des loyers avec un rendement croissant. D’autre part, il y a bien sûr aussi le bénéfice de la vente ultérieure du bien immobilier. La hausse des prix d’achat se répercuterait alors en conséquence.

Rendement à Wiesbaden : Plus de 5%

Situation de Wiesbaden

La capitale du Land de Hesse est joliment située sur les rives du Rhin et jouxte la Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Parmi les villes voisines, on peut citer

• Mayence
• Francfort
• Darmstadt

Voici le mésolage de Wiesbaden :

Bon rendement également dans les environs de Wiesbaden

Question : As-tu un conseil secret pour trouver des biens immobiliers rentables à Wiesbaden et dans les environs ?

Dans la Hesse : Bad Schwalbach & Taunusstein

C’est une chose avec les bons plans dans les agglomérations. Mais pour Wiesbaden aussi, si l’on est prêt à aller un peu plus loin, on s’en sort très bien dans les régions rurales environnantes en termes de prix d’achat et d’offre. Jusqu’à Bad Schwalbach ou Taunusstein, par exemple, les routes sont également bien aménagées. Mais ce n’est pas non plus l’affaire de tout le monde de se retrouver chaque matin et chaque soir dans la file de voitures des banlieusards. Les locataires potentiels y pensent aussi.

Conseil pour les investisseurs : Bad Schwalbach et Taunusstein

Rhénanie-Palatinat : Bingen, Bad Kreuznach & Co.

La rive opposée du Rhin propose également des offres immobilières attrayantes. Cela va jusqu’à Bingen, Bad Kreuznach ou les portes de Worms. En principe, il faut ici aussi voir dans quelle mesure les prix d’achat plus bas s’accompagnent de loyers plus bas, de sorte que le rendement peut être plus faible dans ces régions. En effet, les environs de Bingen, Ingelheim, etc. offrent de très bons biens immobiliers comme investissement. Les prix d’achat sont un peu moins élevés qu’à Wiesbaden, mais les loyers ne le sont pas autant. Dans certains cas, on peut donc s’attendre à de meilleurs rendements que dans la zone centrale.

Ces villes proches de Wiesbaden sont également considérées comme rentables :

• Bingen
• Bad Kreuznach
• Worms
• Ingelheim

Acheter un bien immobilier de placement : Avec ou sans agent immobilier ?

Question : Comment puis-je savoir quel courtier est le bon ?

Reconnaître les bons agents immobiliers

En tout cas pas à la plaque en laiton poli sur la porte du bureau. Certes, c’est un peu grossier de dire cela. Mais en fait, il en va du bon courtier comme du bon médecin. Ce n’est que lors de la consultation que je remarque si la personne me convient avec ses qualifications et son style. Bien sûr, il existe des associations professionnelles de courtiers, ainsi que des formations initiales et continues. Tout cela est aussi très important.

Mais il est encore plus important de savoir si l’agent immobilier connaît son marché. Peut-il présenter des prix comparatifs ? A-t-il un grand nombre de biens de référence dans la région ? Son nom est-il non seulement connu dans la région, mais jouit-il également d’une bonne réputation ? Si vous tenez à ce que l’agent immobilier procède plutôt avec précaution, vous devriez accorder une importance particulière à la discrétion.

Une fois que vous avez trouvé un courtier, vous devez donc faire attention à ces éléments :

• Prix comparatifs existants
• Nombre d’objets de référence
• Notoriété et réputation
• Discrétion

Courtier discret : acheter hors marché

Question : Un agent immobilier travaille tout de même en public et a besoin de nombreux contacts pour que les affaires fonctionnent. Comment peut-il être discret ?

En effet : il existe aussi de véritables « agents immobiliers discrets » ! Ce type d’agent immobilier est particulièrement demandé par les clients qui n’aiment pas apparaître en public avec leurs intentions de vente ou d’achat. Une villa de luxe à Wiesbaden ou un superbe penthouse se vendent beaucoup mieux lorsqu’il n’y a pas de panneaux publicitaires criards devant la maison. La plupart du temps, les propriétaires et leur bien ne veulent pas non plus être identifiés par des photos de la maison ou des descriptions de l’emplacement.

Discrétion grâce aux biens immobiliers hors marché

Pour l’acheteur, cela signifie qu’il ne peut accéder à de tels biens que par l’intermédiaire d’un de ces agents immobiliers discrets. En effet, ils n’apparaissent souvent que dans les fichiers de l’agent immobilier. En tout cas, on ne trouve pas ces biens sur les portails immobiliers spécialisés. En allant voir un agent immobilier, on peut aborder ouvertement la question de la discrétion. Je pense que la discrétion d’un bon agent immobilier est très importante et jusqu’à présent totalement sous-estimée.

Il est également possible de trouver quelques biens immobiliers hors marché à proximité de la maison de cure :

Immobilier, rentabilité & financement : Calculateur de rendement en ligne

Question : Parmi les innombrables calculateurs en ligne, lesquels trouves-tu utiles pour les investisseurs immobiliers ou pour ceux qui sont en passe de le devenir ?

Calculer le prêt avec le calculateur en ligne

Je vais commencer par les calculateurs de prêt : Je ne vois pas ce qu’il y a de mal dans ce domaine. C’est pourquoi je ne recommanderai aucun ordinateur en particulier. Les calculateurs de la Stiftung Warentest ou d’un journal en ligne sérieux sont certainement peu suspects en ce qui concerne la transmission cachée des données de l’utilisateur. En principe, un tel calculateur en ligne ne peut être qu’une première aide à l’information. Par exemple, pour savoir combien je dois payer par mois pour mon crédit immobilier en fonction du taux d’intérêt et du taux de remboursement. Je peux aussi faire l’inverse et poser la question :

Si je dispose d’une somme x par mois, quel montant de crédit puis-je me permettre pour l’achat d’un appartement ?

Ces calculateurs pour déterminer le prêt sont dignes de confiance :

1. Fondation Warentest
2. Journaux en ligne sérieux

Crédit immobilier : entretien avec un conseiller bancaire

En revanche, je ne connais pas de calculateur de prêt – même pas celui d’un institut financier – qui me calcule le taux d’intérêt que je dois payer pour mon crédit immobilier compte tenu de mes fonds propres et des autres garanties. C’est toujours l’affaire d’un entretien personnel avec la banque. C’est pourquoi il n’est pas utile de consulter et d’utiliser différents calculateurs d’emprunt sur Internet. Le meilleur calculateur de prêt avec les données les plus précises et le résultat le plus sûr pour moi reste l’entretien avec le financier lui-même. Il ne faut pas hésiter à demander une offre à différentes banques. Il y a parfois des différences sensibles entre les taux d’intérêt proposés.

Conseil : le plus fiable est toujours d’en parler avec la banque qui vous finance !

Calculer le rendement : en ligne & en personne

Lorsqu’on pense à un bien immobilier comme investissement, on veut bien sûr savoir quel est le rendement de son bien. En d’autres termes : combien d’argent vais-je gagner avec mon investissement? Pour cela, il existe bien sûr de nombreux outils sur Internet. Les calculateurs de rendement pour l’immobilier sont généralement liés à une agence immobilière ou à un établissement financier. Ce n’est pas un inconvénient, il faut juste le savoir. En effet, la plupart des calculateurs de rendement immobilier en ligne ne peuvent pas prendre en compte tous les détails du bien immobilier. C’est pourquoi il est toujours préférable d’obtenir une vue d’ensemble par le biais d’un calculateur en ligne et de rechercher ensuite un entretien personnel sur la base d’un bien immobilier réel.

En résumé :

• Calculez le rendement et le montant du prêt en ligne
• Dans un deuxième temps, demandez à parler à votre conseiller bancaire.

Un petit entretien avec votre conseiller bancaire ne fait jamais de mal :

Chaque mètre carré ne compte pas comme surface habitable !

Question : Comment calcule-t-on le prix au mètre carré en tant que bailleur d’un appartement ?

Une question simple en fait, mais avec quelques petits « diables dans les détails ». En effet, chacun connaît normalement la surface de son logement et ce qu’il paie chaque mois (sans compter les charges liées à la consommation). Le reste est un simple calcul de division du loyer (ou du prix d’achat) divisé par le nombre total de mètres carrés.

Loyer (ou prix d’achat) divisé par le nombre total de mètres carrés

Cave, terrasse & loggia

Reste la question de savoir ce que je peux ajouter à la surface habitable. Par exemple, les caves ne font pas partie de la surface habitable. Il en va de même pour les débarras à l’extérieur du logement. Un balcon, une terrasse ou une loggia ne sont comptés comme surface habitable que pour la moitié de leurs mètres carrés.

En résumé :

• Sous-sol : pas de surface habitable
• Balcon / terrasse : la moitié compte comme surface habitable

Hauteur de plafond & escaliers

Il convient également d’utiliser un mètre ruban pour la hauteur du plafond. En effet, tout ce qui se trouve en dessous d’un mètre de hauteur ne compte pas du tout dans la surface habitable et les pièces avec une hauteur de plafond inférieure à deux mètres n’en comptent que pour la moitié. C’est particulièrement important pour les appartements sous les toits. Des règles très particulières s’appliquent également aux piliers et aux escaliers dans l’appartement. Un expert immobilier digne de ce nom connaît toutefois très bien ces règles. Là aussi, il suffit de demander conseil.

En voici un aperçu :

• Hauteur de plafond inférieure à 1 mètre : Pas de surface habitable
• Hauteur de plafond inférieure à 2 mètres : La moitié compte comme surface habitable

Il en va tout autrement pour les escaliers :

Investir son argent avec succès : Alternatives à l’immobilier

Question : Il ne fait aucun doute qu’à Wiesbaden, le commerce ne se limite pas à l’immobilier. En raison de la proximité des sièges de différentes banques à Francfort, d’autres produits financiers retiennent certainement l’attention de tes clients. Explique donc à nos lecteurs quels sont les trois placements financiers que tu recommanderais en plus de l’immobilier. Ces placements présentent-ils éventuellement des inconvénients ?

La forme d’investissement dépend de l’objectif

Tout d’abord, je recommande à toute personne souhaitant investir son argent de manière rentable de s’interroger sur elle-même. Il s’interroge sur sa propre propension au risque en termes de gains et de pertes. En effet, le placement de capitaux doit toujours être adapté à la personne et à ses objectifs. Un investisseur recherche un maximum de sécurité, tandis qu’un autre n’a aucun problème avec le risque et la perte. Il y a aussi ceux qui veulent littéralement voir dans quoi ils ont investi leur argent, alors que d’autres n’en ont absolument rien à faire.

Matières premières & terres rares

Ceux qui n’ont pas peur des grands risques peuvent par exemple investir leur argent dans des matières premières ou des terres rares. C’est une forme de placement qui n’est pas encore très répandue, mais qui devient de plus en plus populaire. Dans certaines grandes banques et sur le marché des conseillers, il y a des gens qui s’y connaissent assez bien. Comme je l’ai dit, ce n’est pas un placement pour les faibles d’esprit et c’est d’ailleurs une forme de placement qui devrait s’étaler sur plusieurs années afin de compenser les fluctuations de cours.

Fonds d’investissement auprès de la banque et de l’assurance

Pour les fanatiques de la sécurité pure – pour citer un tout autre aspect – il existe des fonds dont les bénéfices sont plafonnés, mais qui sont également protégés contre les pertes. De tels fonds sont proposés par les banques et les compagnies d’assurance. Mais beaucoup de gens les trouvent très ennuyeux.

Les objets d’art : Attention aux contrefaçons !

Ceux qui recherchent une forme d’investissement plus inhabituelle devraient se pencher sur les objets d’art. Dans la ville Art nouveau de Darmstadt, il s’agit certainement d’une alternative envisageable, d’autant plus qu’il existe sur place non seulement une grande expertise, mais aussi un marché. Je ne suis toutefois pas un expert en la matière et ne peux pas dire grand-chose sur la valeur des différentes formes d’art. Mais si vous consultez des statistiques sérieuses et officielles, vous constaterez rapidement que le marché de l’art est en pleine effervescence. Il n’est certainement pas nécessaire d’être un historien de l’art pour investir correctement – c’est-à-dire de manière rentable – son capital sur ce marché. Mais il faut des connaissances et de l’expérience. Et même dans ce cas, on n’est pas à l’abri des contrefaçons !

Placement financier toujours aussi populaire – l’immobilier :

Le travail de courtier en actions pour son propre compte est-il rentable ?

Question : Les actions ont aussi derrière elles une longue histoire d’investissement, parfois couronnée de succès. Beaucoup de gens pensent pouvoir agir en tant que traders, conseillers ou daytraders. Mais quelle est la réalité du négoce d’actions ? Peut-on réellement réaliser des gains rapides et quelle est la différence avec l’immobilier en tant que placement financier?

Vivre en tant que trader

Je n’ai bien sûr pas été moi-même courtier en actions et, pour autant que je puisse le dire aujourd’hui, je n’ai pas l’intention de l’être. J’ai toutefois suffisamment d’expérience dans le domaine des actions pour pouvoir dire que celui qui souhaite s’occuper lui-même de son portefeuille d’actions et de ses placements a besoin de beaucoup de connaissances et de temps. Surtout si l’on veut vraiment réaliser des gains rapides. Car cela signifie que je dois constamment garder un œil sur les valeurs des entreprises et leurs obligations qui m’intéressent. De plus, j’ai toujours mon téléphone à portée de main afin de pouvoir demander à mon mandataire d’acheter ou de vendre les actions en un clin d’œil.

Pour s’occuper d’actions et de placements, il faut beaucoup de connaissances et de temps.

Minimiser les risques par la dispersion

En tout cas, je mets en garde contre les innombrables conseils que l’on trouve – comme les calculateurs de rendement – sur Internet. Si les conseillers avaient suivi leurs propres recommandations, l’Allemagne devrait être un peuple de millionnaires. La réalité de l’investissement en actions, telle qu’elle est réalisable pour la plupart d’entre nous, est tout autre. Il faut prévoir une longue période d’investissement, de sorte que les fluctuations de cours aient peu d’importance. Il est toujours conseillé de diversifier les risques, c’est-à-dire de les répartir sur plusieurs valeurs d’entreprise, peut-être aussi sur des obligations d’État, des devises, etc. Avec un peu d’habileté et de bons conseils, il est possible de se constituer soi-même un paquet avec une bonne performance, ou de laisser son conseiller financier s’en charger.

Conseil : répartir le risque sur plusieurs valeurs d’entreprise

Inconvénients de la négociation d’actions

Les inconvénients de ces placements et d’autres ne sont pas toujours aussi évidents. A commencer par le risque, dont on parle beaucoup. En effet, il s’agit d’une donnée peu tangible que de nombreux investisseurs ont tendance à occulter. Selon la devise : ce que je ne vois pas n’existe pas non plus. Les fluctuations de valeur des actions, des œuvres d’art, des montres, des obligations d’État dépendent de nombreux facteurs externes que seuls les experts peuvent appréhender. Et même les experts peuvent se tromper, comme nous l’avons souvent constaté par le passé.

Ces placements financiers sont soumis à des fluctuations de valeur :

• Actions
• Œuvres d’art
• Montres
• Obligations d’État

Attention aux impôts !

Les frais courants des placements financiers, qu’il s’agisse de titres ou d’autres, sont bien réels et doivent être chiffrés. Les frais d’émission, les droits de garde, l’impôt courant sur les plus-values, etc. réduisent le rendement. En revanche, le bénéfice réalisé lors de la vente de biens immobiliers loués est exonéré d’impôt au bout de dix ans. Ce montant doit être ajouté au rendement total dans tous les cas.

Vente d’un bien immobilier loué en franchise d’impôt après 10 ans

La ville de Wiesbaden : Habiter avec une grande valeur de loisirs

Question : Comment est Wiesbaden et ses environs pour vivre et habiter ? Que disent tes clients ? Quels sont les lieux qui valent la peine d’être vus, les événements, etc. Qu’est-ce qui rend cette région si intéressante pour les investisseurs ?

Rheingau & Taunus

Que les habitants de Wiesbaden me pardonnent si je commence par évoquer les environs. Aux portes de la ville commence le Rheingau, avec ses charmantes petites villes viticoles et à colombages, Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim et Rüdesheim. C’est là que se trouvent le monastère d’Eberbach et le monastère Hildegard d’Eibingen. Le Rheinsteig, un sentier de randonnée, et bien sûr la piste cyclable du Rhin commencent également. Wiesbaden se trouve sur les contreforts du Taunus, ce qui permet d’accéder rapidement à de beaux sentiers de randonnée et, en hiver, à des pistes de ski de fond.

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• Hattenheim
• Rüdesheim
• Le Taunus

Métropoles à proximité

Je n’ai certainement pas besoin de mentionner la proximité de Francfort. J’ajouterais même Darmstadt, avec ses entreprises d’avenir dans le secteur informatique. En effet, grâce à la bonne infrastructure de transport de la région Rhin-Main, même l’habitant de Wiesbaden et des environs peut se rendre rapidement dans la région située au pied de l’Odenwald. Personne à Wiesbaden et dans ses environs n’a à s’inquiéter sérieusement d’un manque d’intérêt pour la location, et donc d’un manque de locataires.

Ces villes sont facilement accessibles depuis Wiesbaden :

• Francfort
• Darmstadt
• Odenwald

Wiesbaden a également beaucoup à offrir en termes de curiosités, de l’église sur la place du marché à la maison de cure :

Focus Francfort : Investir dans la région Rhin-Main

Vous souhaitez investir dans la région Rhin-Main ? Alors, vous en saurez plus ici :

• Placement de capitaux à Francfort
• Prix à Francfort
• Placement de capitaux à Darmstadt
• Placement de capitaux à Mayence

Le logement locatif : ancien – ou neuf ?

Les appartements neufs enthousiasment par leur équipement confortable, moderne et souvent luxueux. L’immeuble ancien séduit par son charme et ses hauts plafonds, souvent ornés de stucs à la jonction des murs et du plafond et de fresques sur les murs. Autrefois, la location d’un appartement dans un bâtiment ancien était considérée comme une alternative bon marché à la construction d’un appartement neuf. Aujourd’hui, il n’y a pratiquement plus de différences de prix, ce qui vous permet de choisir votre appartement en fonction de vos goûts personnels. Dans les agglomérations, la recherche d’un logement locatif adéquat peut devenir un véritable défi. En tant que chercheur privé, vous devez vous attendre à des visites de groupe et à ce que la recherche dure plus longtemps que souhaité. Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un agent immobilier expérimenté et de trouver rapidement un logement à louer correspondant à vos attentes. Avec Lukinski, vous serez invité à des visites individuelles et recevrez des recommandations qui correspondent à vos indications de recherche et qui correspondent à vos souhaits, tant au niveau du prix que de l’équipement. Si vous êtes intéressé par des appartements à louer dans une nouvelle construction et que vous ne souhaitez pas emménager immédiatement, il vaut la peine de chercher un appartement qui vient d’être construit. Nos agents immobiliers expérimentés entretiennent de bons contacts avec les maîtres d’ouvrage et les gérants d’immeubles, ce qui vous permet d’accéder à votre nouveau logement beaucoup plus rapidement que sur le marché public. Grâce à notre coopération avec les propriétaires, nous recevons également en permanence des offres à louer qui pourraient vous convenir.

Ce à quoi vous devez faire attention lorsque vous cherchez un logement à louer

Lorsqu’on cherche un logement à louer, il n’est pas rare de devoir s’attendre à une recherche de longue durée, à des refus ou à des loyers plus élevés que prévu. Pour trouver un logement qui vous convienne, procédez selon une check-list et définissez clairement les coûts mensuels chauds et froids, le périmètre de la recherche ainsi que les exigences en matière d’équipement. Fixez-vous une limite à ne pas dépasser, même après plusieurs visites. Avec le bon algorithme de recherche et un peu de patience, vous trouverez un appartement à louer pour lequel vous ne paierez pas plus que ce qui est possible et pour lequel vous pouvez être sûr de ne pas consacrer la moitié de votre salaire au paiement du loyer. Regardez bien autour de vous dans l’appartement et essayez d’obtenir une visite individuelle. Le chauffage, les fenêtres et les murs, mais aussi le sol et les installations sanitaires doivent faire l’objet d’un examen prolongé. Le meilleur moment pour une visite est l’après-midi. Tous les voisins sont alors chez eux et vous pouvez vous rendre compte de l’intensité du trafic dans la rue devant le logement et des bruits extérieurs en général. Si un appartement a éveillé votre intérêt, manifestez-le et montrez au propriétaire que vous êtes le bon choix grâce à votre attitude professionnelle et à votre dossier complet. Il est conseillé d’apporter à la visite une attestation de solvabilité et les trois derniers justificatifs de revenus, ainsi qu’une auto-déclaration dûment remplie et signée. Les propriétaires apprécient la fiabilité des locataires potentiels, de sorte qu’avec des documents complets, vous pouvez prévenir les refus et augmenter vos chances d’obtenir le logement locatif convoité. Pour éviter de remarquer ultérieurement des choses que vous n’auriez pas remarquées lors d’une visite, le mieux est d’emporter une caméra et de visionner tranquillement les images de l’appartement chez vous. Ne prenez pas de décision sous le coup de l’émotion, mais considérez la recherche d’un logement à louer approprié de manière rationnelle et en fonction de vos besoins.

Emménager dans un appartement en location ou devenir propriétaire ?

À un moment donné de sa vie, chacun est confronté à la question de savoir s’il doit continuer à louer ou plutôt acheter. Les aspects financiers d’une décision ont déjà été expliqués dans le premier paragraphe de l’article. Outre le calcul visant à déterminer si la location ou la propriété sont plus rentables, les besoins personnels de chacun entrent en ligne de compte. Les jeunes, en particulier, sont souvent dépassés par l’achat d’un logement en propriété. Il peut y avoir des changements professionnels ou personnels et un déménagement qui en découle. Une fois que l’on a acheté un appartement, on s’attache fermement à son lieu de résidence ou, si l’on prévoit de déménager, on doit envisager de vendre son appartement. Avec un logement en location, les souhaits personnels ou les déménagements professionnels sont plus faciles à réaliser. Vous n’êtes pratiquement pas lié à un endroit et pouvez adapter votre lieu de résidence à vos perspectives de vie. La location d’un appartement est donc un choix pratique, d’autant plus que vous êtes confronté à un large éventail de possibilités. Du petit appartement au grand appartement familial avec jardin attenant, vous pouvez louer et vous déplacer dans la marge de manœuvre financière en fonction de vos possibilités. Si vous cherchez un appartement à louer sans vous presser, vous êtes sûr de ne pas payer trop cher et de ne pas devoir faire de compromis dans le choix de l’appartement. Si vous louez un appartement rénové ou un appartement que vous occupez pour la première fois, vous devriez vous pencher explicitement sur les exigences à remplir lors du déménagement dans le contrat de location. Le législateur a défini des directives claires à ce sujet, auxquelles vous pouvez vous référer même si le contrat de location contient d’autres informations. Si le contrat dispose de la clause salvatrice, présente dans tous les contrats de location modernes, tous les autres points du contrat restent contraignants, même si un seul point, par exemple concernant les réparations esthétiques, n’est pas valable selon la loi. En tant que locataire, vous pouvez également vous faire conseiller sur le contrat et obtenir des informations qui vous renseigneront sur la validité des différents points et sur vos droits, ainsi que sur vos obligations. Pour se sentir bien entre ses quatre murs et prendre la bonne décision, il n’est pas nécessaire d’acheter un bien immobilier. Après tout, près de 80 % des Allemands vivent en location, ce qui permet d’identifier une préférence claire et de mettre l’accent sur la location en tant que possibilité attrayante.

Offrir des logements à louer : Défis pour les propriétaires et les bailleurs

Le thème de l’appartement à louer est lié à quelques dépenses non seulement pour les locataires potentiels, mais aussi pour les propriétaires. Si vous souhaitez louer, basez-vous sur les loyers de référence locaux et tenez compte de tous les facteurs d’équipement. Il s’est avéré utile de confier la location à une agence immobilière locale et de présélectionner les locataires potentiels. La demande est très forte, en particulier pour les appartements à louer à des prix raisonnables, ce qui peut entraîner un stress pour le propriétaire, qui n’a plus guère le temps de faire autre chose que de répondre à des e-mails et à des appels téléphoniques. Les locataires potentiels négocient également et vous proposent de baisser le loyer ou de renoncer à une partie ou à la totalité de la caution. En externalisant la location de vos appartements, vous économisez beaucoup de temps et d’énergie. Chez Lukinski, nous mettons notre expertise et notre savoir-faire au service des visites, des entretiens avec les personnes intéressées et de l’examen des documents qui nous sont remis. C’est vous qui faites finalement le choix, après que nous vous ayons épargné beaucoup de travail et fait une présélection. Nous vous aidons volontiers à estimer un prix de location approprié et à proposer un logement ni trop cher ni trop bon marché. La location privée est certes une possibilité, mais elle exige de votre part, en tant que propriétaire, un engagement global. La location par l’intermédiaire d’une agence immobilière est idéale pour les appartements individuels, mais aussi pour les projets de construction en cours comportant de nombreux appartements. Pendant que vous vous consacrez à votre activité principale, un agent immobilier de Lukinski se charge de toutes les tâches liées à la location et vous décharge de toute responsabilité grâce à un service complet et compétent.

Comment les agents immobiliers locaux peuvent aider les locataires et les propriétaires | Lukinski

Lors de la vente d’une maison, il est courant de faire appel à un agent immobilier. Mais les propriétaires qui souhaitent louer des appartements peuvent également opter pour les services professionnels d’un agent immobilier local. Votre agence immobilière aide les propriétaires à trouver des locataires et est un interlocuteur pour les locataires potentiels à la recherche d’appartements à louer. Grâce à un grand réseau de partenaires, à la connaissance du marché et au professionnalisme, vous trouverez, en tant que propriétaire, des locataires solvables en temps voulu. En tant que locataire potentiel, nous pouvons vous simplifier le chemin vers votre nouveau logement et partir à sa recherche pour vous. Vous vous demandez encore si la location ou l’achat est la meilleure décision pour vous ? Chez Lukinski, nous nous ferons un plaisir de vous conseiller et de trouver avec vous la solution qui convient à votre vie et à vos besoins personnels.

Possibilités d’augmentation de loyer – que peut faire le propriétaire et que ne peut-il pas faire ?

Les augmentations de loyer sont régies par la loi. Pour être plus précis, c’est le Code civil allemand, le BGB, qui s’en charge. Les augmentations de loyer ne peuvent donc pas être arbitraires, mais nécessitent l’une des trois raisons suivantes. Parmi celles-ci, le loyer de référence, le loyer échelonné ou encore l’indexation du loyer.

Loyer de référence local – Objets de comparaison comme base

Le loyer local de référence désigne le montant du loyer payé en moyenne pour des biens immobiliers comparables dans une région au cours des quatre dernières années. Le loyer de référence local pourrait donc être un motif d’augmentation du loyer. Le bailleur mentionne alors dans la lettre, par exemple, l’indice de référence des loyers, le rapport d’un expert, une base de données sur les loyers, au moins trois logements de référence comme motif de l’augmentation. Dans ce dernier cas, les logements de référence doivent être décrits très concrètement, y compris la situation, le type, la taille, les caractéristiques et le prix au mètre carré. Les bases de données de location utilisées pour collecter les données doivent être librement accessibles. Le loyer de référence local peut être augmenté par le bailleur tous les quinze mois, puisqu’il est stipulé que le loyer doit rester constant pendant au moins un an. Si une nouvelle augmentation de loyer a lieu après quinze mois, le locataire a deux mois pour l’accepter. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut intenter une action en justice contre le locataire et imposer l’augmentation de loyer si elle est légale.

Loyer échelonné – augmentation prévue du loyer

Le loyer échelonné est une variante sûre pour le bailleur, mais il est soumis à des règles strictes. Dans le cas du loyer échelonné, l’augmentation du loyer est fixée à l’avance et fait souvent partie intégrante du contrat de location. Pour que ce loyer échelonné soit effectif, les règles suivantes doivent être respectées :

• Le loyer échelonné doit être fixé par écrit
• Les augmentations de loyer doivent toujours être constantes pendant au moins un an.
• Les augmentations supplémentaires, telles que l’adaptation au loyer de référence local ou en raison de modernisations, ne sont pas autorisées (sauf pour les charges).
• La date et le montant final de l’augmentation de loyer doivent être clairement indiqués (dans la version écrite), les pourcentages étant interdits.
• Une exclusion du droit de résiliation peut être fixée dans le contrat de location pour une durée maximale de quatre ans.
• Si le loyer dépasse de 10 % ou plus le loyer de référence local, l’augmentation n’est pas autorisée et peut être refusée par le locataire.

Si ces points sont réunis, le loyer échelonné est légal et peut être inscrit dans le contrat de location.

L’indexation des loyers – dépend du marché

L’indexation du loyer se base sur l’indice des prix du coût de la vie de tous les ménages privés en Allemagne et est donc un loyer variable. Les chiffres de l’enquête sont publiés par l’Office fédéral de la statistique. Les bailleurs qui proposent leurs biens en fonction des loyers comparatifs locaux profitent de cette opportunité, car ils ne pourraient guère augmenter leur loyer autrement. Là encore, certaines règles sont respectées. L’augmentation de loyer doit être communiquée par écrit au locataire et doit ensuite rester constante pendant un an. En outre, le bailleur doit pouvoir présenter ses calculs au locataire de manière transparente. Si le loyer est augmenté à l’aide de l’indexation du loyer, les augmentations pour modernisation ne sont pas autorisées tant qu’il n’existe pas d’obligations légales à ce sujet. D’autres augmentations de loyer basées sur les loyers de référence locaux ne sont pas non plus autorisées. Cette méthode est très intéressante pour les propriétaires, car ils n’ont pas besoin de l’accord de leur locataire. Dès qu’un locataire reçoit une notification d’augmentation de loyer, il doit payer le loyer augmenté le deuxième mois suivant la notification. Le locataire ne peut alors plus faire grand-chose, tant que les formalités ont été respectées.

Formalités lors de l’augmentation du loyer – que faut-il faire ?

Comme décrit précédemment, l’augmentation de loyer doit respecter des formalités précises, sous peine d’être nulle et non avenue. Tout d’abord, le locataire doit recevoir l’augmentation de loyer par écrit. La lettre doit indiquer le montant total du loyer calculé avec précision, y compris tous les frais d’exploitation. De plus, la lettre doit contenir une justification précise et détaillée de l’augmentation du loyer. Il peut s’agir d’un indice de référence des loyers actuel, d’une liste d’appartements de référence ou d’une copie d’un rapport d’expertise. Le locataire doit accepter une telle augmentation de loyer dans le délai imparti, sinon elle n’est pas valable et ne peut pas être appliquée à la date prévue. Si le locataire refuse, le bailleur a trois mois pour faire appliquer l’augmentation par la justice, tant que l’augmentation est légale.

Modernisation autorisée pour des améliorations durables

Ici aussi, le Code civil donne quelques règles nécessaires à l’augmentation du loyer. Le § 559 du BGB stipule en effet que les travaux effectués sur l’objet doivent effectivement augmenter la valeur du bien immobilier. Il dit littéralement : « Si le bailleur a réalisé des mesures de modernisation au sens de l’article 555b, point 1, 3, 4, 5 ou 6, il peut augmenter le loyer annuel de 11 pour cent des frais engagés pour le logement.″ Les choses les plus diverses en font partie. Par exemple, les modernisations qui permettent d’économiser durablement de l’énergie ou de l’eau, mais aussi les mesures de construction qui augmentent la valeur d’usage ou qui améliorent les conditions de logement en général. Les travaux de modernisation prescrits par les autorités en font également partie, le bailleur devant informer le locataire trois mois avant le début des mesures de construction, mais l’augmentation ne pouvant avoir lieu qu’une fois les travaux terminés. Si un tel cas se présente, l’augmentation du loyer pour cause de modernisation est tout à fait admissible et doit être acceptée par le locataire. C’est sans doute encore le motif le plus agréable pour les locataires, car la qualité de vie augmente.

Frais d’exploitation – paiements anticipés ou forfait ?

Une augmentation des frais d’exploitation est également possible. Dès que ceux-ci augmentent, le bailleur a le droit de répercuter l’augmentation sur le locataire. Pour cela, il faut que les deux parties aient conclu un accord écrit concernant un forfait ou une avance sur les frais d’exploitation. Si les coûts augmentent, le bailleur doit en informer le locataire malgré cet accord écrit. Toutefois, la loi n’impose de justifier l’augmentation que dans le cas d’un forfait de frais d’exploitation. Dans le cas des provisions pour frais d’exploitation, une justification n’est pas obligatoire. L’adaptation ou l’augmentation résulte généralement d’un décompte des frais d’exploitation. Si le paiement anticipé n’a pas suffi et que des paiements complémentaires sont dus, ceux-ci doivent être adaptés aux frais annuels encourus.

Le plafonnement – l’encadrement des loyers

Bien entendu, les locataires doivent également être protégés contre une augmentation de loyer, raison pour laquelle les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers au hasard. Certaines règles doivent les protéger contre les augmentations illégales. Il s’agit notamment du fait que, dans le cadre d’un contrat de location, le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 20 % sur une période de trois ans par rapport au loyer de référence local. Dans les pays où il y a une pénurie de logements, il est possible d’abaisser le plafond à un maximum de 15 %. Si votre loyer est augmenté, vérifiez au préalable si toutes les règles importantes de forme et de contenu ont été respectées et si l’augmentation est vraiment légale.