Rendement immobilier : définition et calcul

Si vous optez pour un immeuble de rapport dans le cadre de votre investissement immobilier, la question se pose rapidement :

Ce bien immobilier vaut-il la peine d’être investi ?

En effet, l’achat d’un bien immobilier n’entraîne pas seulement des coûts énormes au début. Plus tard, pendant la location, il faut également payer les frais d’exploitation courants. Pour s’assurer que ces dépenses en valent la peine, il existe donc le rendement immobilier. En d’autres termes, le rendement locatif consiste à mettre votre investissement en rapport avec le revenu locatif potentiel.

Formule pour le rendement locatif brut : pourcentage

Pour calculer le rendement locatif, il faut faire le rapport entre le loyer froid (hors frais d’exploitation) et le prix d’achat du bien immobilier. La formule complète est la suivante

Revenu annuel net / investissement * 100 = rendement locatif

Le résultat est alors exprimé en pourcentage. Plus le pourcentage est élevé, meilleur est le rendement. Et plus le rendement est élevé, plus le bien immobilier vous rapporte. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez idéalement reconstituer directement votre patrimoine pour pouvoir ensuite l’investir dans d’autres biens immobiliers en tant que placement financier.

Rendement & emplacement : Situation A, B & C

L’emplacement de votre bien immobilier est déterminant pour le rendement locatif. Le bien se trouve-t-il dans une situation A, B ou C? Qu’en est-il de la macro et de la micro localisation? Et s’agit-il d’un bien immobilier de rendement ou d’investissement? En effet, selon leur emplacement, les différents types de biens immobiliers ont des rendements locatifs différents.

Situation A : Francfort & Munich

Les emplacements A se caractérisent par de faibles rendements et une augmentation constante de la valeur. Sur le long terme, les rendements locatifs augmentent donc tout autant que la valeur du bien immobilier lui-même. Les meilleurs exemples sont les emplacements de premier ordre, comme Munich et Francfort:

• Munich Ø Rendement ~ 3
• Francfort Ø Rendement ~ 4

Situation B : Dresde & Nuremberg

En principe, les emplacements B ont également de bons rendements. En outre, on y observe également une nette augmentation de la valeur. Le rendement locatif idéal se situe entre 5 et 6 % :

• Dresde Ø Rendement ~ 5
• Nuremberg Ø Rendement ~ 6

Situation C : Wuppertal, Chemnitz, Krefeld

C’est dans les emplacements C que le rendement locatif brut est le plus élevé. En revanche, il n’y a pas d’augmentation de la valeur et le risque de vacance est plus élevé. Voici quelques exemples :

• Wuppertal Ø Rendement ~ 7
• Chemnitz Ø Rendement ~ 8
• Krefeld Ø Rendement ~10

Conclusion : quel doit être le rendement locatif minimal ?

Le montant du rendement locatif est donc calculé selon une formule fixe et varie en fonction de l’emplacement et du type de bien immobilier. En principe, plus le rendement est élevé, plus le bénéfice est important. Et plus l’emplacement est bon, plus le rendement est faible. Ainsi, l’immobilier de rendement est surtout rentable dans les emplacements B et C, tandis que vous devriez choisir des biens situés dans un emplacement A, surtout pour l’immobilier d’investissement.

Pour en savoir plus sur le rendement locatif, cliquez ici :

• Rendement locatif : Rendement immobilier (externe)

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• Acheter un bien immobilier : apprendre – externe

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Macro, méso & micro : définition

Outre une distinction entre les situations A, B et C, la détermination de l’emplacement se fait dans un deuxième temps entre les situations macro, méso et micro. Ainsi, la macro-localisation définit la ville de l’objet, la méso-localisation se réfère au voisinage et la micro-localisation à l’environnement immédiat. Pour décrire la méso- et la micro-situation d’un objet, nous devons donc d’abord définir la macro-situation.

En voici un aperçu :

• Situation macro (Où en Allemagne)
• Méso-situation (Quel quartier)
• Micro-emplacement (emplacement exact)

Examinons de plus près les différents types de situation.

Macro-emplacement : A-, B- & C-emplacement

La macro-implantation dépend de votre objectif et de votre stratégie personnels. Souhaitez-vous investir dans un bien immobilier en tant que placement? S’agit-il d’un bien de rendement ou d’investissement? Pour les biens d’investissement, il est toujours recommandé de privilégier les emplacements A, c’est-à-dire les métropoles telles que Berlin, Hambourg et Munich. Pour les biens de rendement, il est préférable de se tourner vers les bons emplacements B et C, car le rendement locatif y est élevé par rapport au prix d’achat. Bien entendu, vos préférences individuelles sont également au premier plan.

Les différentes macro-localisations résumées :

• Situation A (métropole)
• Situation B (grande ville / ville avec développement positif)
• Situation C (petite ville / ville avec développement stagnant)

La macro-localisation consiste donc à se demander où se trouve le bien immobilier en Allemagne.

Situation méso : infrastructure, connexion & Co.

Vous avez donc choisi une ville ou un lieu ? Très bien ! Alors, il faut maintenant répondre à la question

Dans quel quartier aller ?

Les grandes villes en particulier offrent une multitude de quartiers attrayants, qui se distinguent tous par leur caractère et leur charme. Le quartier est-il bien desservi ? Est-il facilement accessible par les transports en commun ? Le quartier est-il sûr ? Les trajets vers l’école et/ou le travail sont-ils longs ? Réfléchissez donc au préalable à votre situation de vie, à vos projets d’avenir et à vos besoins.

Voici donc ce qu’il faut absolument prendre en compte lors de la méso-position :

• Infrastructure
• Sécurité
• Proximité du travail et de l’école
• Liaison avec les autres quartiers de la ville
• Influences environnementales

En premier lieu, pour la situation méso : dans quel quartier / dans quel voisinage se trouve le bien immobilier ?

Micro-emplacement : facteur de bien-être garanti

Enfin, la dernière étape consiste à déterminer la micro-localisation. Il s’agit ici de l’environnement immédiat de votre bien immobilier. Est-il situé en bordure de route ou à proximité d’une voie ferrée ? Le quartier est-il calme, surtout la nuit, ou le bruit de la rue vous empêche-t-il de dormir ? Où se trouve le supermarché le plus proche ? Dès que vous franchissez le seuil de votre porte d’entrée, vous sentez-vous à l’aise et en sécurité ?

C’est ce point, et bien plus encore, qui est au cœur de l’évaluation de la micro-localisation :

• Niveau de bruit
• Possibilités de stationnement
• Possibilités d’achat
• Propreté

Le microsite de la maison :

Conclusion : c’est la préférence personnelle & l’objectif qui décident

Avant de chercher un bien immobilier, réfléchissez donc aux critères qui sont importants pour vous. Regardez les différents quartiers de la ville et la rue dans laquelle se trouve le bien immobilier. Après tout, vous devez vous y sentir bien et en sécurité et ne pas subir de moins-value en cas de revente.

Si vous souhaitez en apprendre davantage sur la macro, la méso et la micro localisation, consultez mon nouveau site pour les acheteurs, Immobilien-Erfahrung.de :

• Situation macro, méso, micro expliquée – (externe)

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Explication des différents types de situation : situation A, B & C

En principe, on distingue trois types de situation lors de la recherche d’un bien immobilier :

• Situation A (métropole)
• Situation B (grande ville / ville avec développement positif)
• Situation C (petite ville / ville avec développement stagnant)

Pourquoi les types de situation sont-ils importants ? C’est très simple : en tant qu’acheteur d’un bien immobilier, vous avez idéalement réfléchi à vos objectifs avant d’acheter un bien. Souhaitez-vous acheter le bien immobilier pour votre propre usage ou comme investissement? S’agit-il d’un bien immobilier de rendement ou d’investissement? Selon la réponse à cette question, l’emplacement à examiner diffère également.

Examinons donc maintenant les différentes définitions.

Situation A : métropoles convoitées, comme Berlin et Hambourg

Les métropoles et les capitales sont en principe considérées comme des emplacements A. Ce sont des lieux de résidence très convoités, car ils abritent souvent des entreprises internationales. L’économie y est florissante, le système éducatif a beaucoup à offrir et la vie n’y est jamais ennuyeuse. Les métropoles allemandes abritent en outre les quartiers les plus beaux et les plus historiques. Si vous y achetez un bien immobilier, vous pouvez certes vous attendre à un prix d’achat élevé, mais à un faible rendement.

Typique de la situation A : prix d’achat élevé & faible rendement

Acheter un bien immobilier d’investissement : Faible risque & prix d’achat élevé

En raison du prix d’achat élevé et du faible rendement, nous vous conseillons donc de rechercher des biens d’investissement surtout dans les zones A. Enfin, les prix élevés au mètre carré sont à peine couverts par les revenus locatifs. En d’autres termes, grâce à la demande convoitée dans les métropoles, vous pouvez vous réjouir d’une augmentation de la valeur de votre bien avec un faible risque. Pourquoi un faible risque ? Il est fort probable que la popularité des sites comme Munich, Berlin et Hambourg ne s’éteigne pas dans les années à venir – après tout, de plus en plus de jeunes sont attirés par ces mêmes villes.

Objectif d’un bien immobilier en situation A : revente tardive & profitable

Si vous ne vous attendez donc pas à un cash-flow direct peu après l’acquisition du bien, les biens immobiliers situés en zone A sont exactement ce qu’il vous faut. En revanche, les biens immobiliers de rendement sont plutôt rares ici. Voici donc un bref résumé :

• Prix d’achat : Élevé
• Rendement : Faible
• Avantage : faible risque
• Type de bien : Immeuble d’investissement
• Objectif : revente ultérieure et profitable

Site A en Allemagne : exemples

Quelles villes comptent généralement parmi les sites A ? Ici, en fonction du nombre d’habitants :

• Berlin
• Hambourg
• Munich
• Cologne
• Francfort-sur-le-Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

Situation B : grandes villes à forte activité économique, comme Nuremberg et Leipzig

En revanche, les biens immobiliers situés dans des emplacements B se distinguent par leur rendement élevé. Enfin, les emplacements B se trouvent à proximité de métropoles populaires et sont donc considérés comme des lieux de résidence également très prisés.

Typique de la situation B : prix d’achat modéré & rendement élevé

Acheter un bien immobilier à rendement : Prix d’achat modérés & loyer couvrant les frais

Alors que le prix élevé du mètre carré dans les zones A signifie que les loyers ne peuvent pas couvrir ces coûts, ce problème n’existe pas pour les biens immobiliers situés dans les zones B et C. Par conséquent, les biens immobiliers situés en zone B sont considérés comme des biens immobiliers à rendement parfait.

Voici un aperçu des avantages :

• Prix d’achat : Modéré
• Rendement : Élevé
• Avantage : loyer couvrant les coûts
• Type de bien : Immeuble de rapport
• Objectif : cash-flow immédiat

Site B en Allemagne : exemples

Les sites B sont, entre autres

• Leipzig
• Dortmund
• Repas
• Brême
• Hanovre
• Nuremberg
• Wuppertal

Un peu en dehors des grandes métropoles, on trouve des emplacements de catégorie B très prisés :

Situation C : Propriétés bon marché à haut risque

Les emplacements C sont donc également adaptés à l’immobilier de rendement. Il s’agit ici de sites avec une infrastructure faible et une force économique faible ou modérée. Ici, vous pouvez vous réjouir d’un prix d’achat plus bas, mais vous devez aussi compter avec des risques plus élevés, comme les logements vacants, les loyers impayés, etc. Les biens immobiliers de rendement ici se caractérisent donc par un risque élevé.

L’immobilier en situation C en bref :

• Prix d’achat : Faible
• Avantage : Bonnes affaires immobilières
• Type de bien : Immeuble de rendement à haut risque
• Objectif : cash-flow immédiat

Ici, un immeuble en plaques typique en situation C :

Conclusion : décidez en fonction du type de bien immobilier

Alors que les emplacements A sont des métropoles convoitées, les emplacements B se distinguent par leur force économique. Les emplacements C sont certes moins prisés et possèdent une infrastructure plus faible, mais là aussi, il peut être intéressant d’investir dans un bien immobilier de rendement. Le mieux est de réfléchir au préalable à l’objectif que vous poursuivez avec votre achat immobilier et au type de bien qui vous intéresse. Le choix de l’emplacement sera alors beaucoup plus facile. Une fois que vous vous êtes décidé pour une situation A, B ou C, la deuxième étape consiste à analyser la macro-, la méso- et la micro-situation.

En savoir plus : macro, méso & micro situation

Conseil ! Lisez ici la comparaison complète entre la situation A, la situation B et la situation C, y compris des exemples sur mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) :

• Situation de l’immeuble : Situation A, B, C – externe

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Acheter un bien immobilier pour les débutants : c’est nouveau !

Pour un premier bien immobilier, maison ou appartement, comme investissement ou pour un propriétaire, nous rassemblons ici des connaissances et des outils (formules, etc.) pour les débutants en immobilier. En effet, nous recevons beaucoup d’e-mails, les questions sont de plus en plus nombreuses, d’où l’idée de créer un nouveau projet exclusivement spécialisé dans ce domaine :

• Acheter un bien immobilier – Expérience immobilière.fr

Bien sûr, en mettant l’accent sur l’immobilier en tant qu’investissement (pour la location, la vente ultérieure), après tout, vous voulez gagner de l’argent avec l’immobilier ! Le premier appartement en copropriété, le deuxième appartement, le troisième et le quatrième. Apprenez ici les bases, avec des conseils, des expériences et des erreurs. Vous serez ainsi parfaitement préparé à l’achat de votre premier bien immobilier ! Vous trouverez maintenant le guide complet sur Immobilien-Erfahrung.de.

Après la couverture (lien vers la page), je vous présente encore les différentes étapes de l’achat d’un appartement en copropriété et d’une maison.

PS : La couverture du livre que j’ai réalisée ne sert qu’à illustrer le fait qu’il s’agit de beaucoup de connaissances ! Je vous souhaite beaucoup de succès lors de l’achat de votre premier(e) appartement(s) ou maison(s) en copropriété !

Jetons ensemble un coup d’œil au contenu, en un bref aperçu.

Critères de l’immobilier : objectifs ?

Étape numéro 1 : nous définissons vos objectifs personnels. En termes simples :

• Bien immobilier à usage personnel et / ou
• L’immobilier comme investissement
• L’immobilier en tant qu’investissement (si la solvabilité est suffisante)

Avant de vous lancer dans le processus de recherche d’un bien immobilier, réfléchissez donc à vos objectifs en tant qu’investisseur immobilier. S’agit-il uniquement d’un intérêt personnel ou souhaitez-vous obtenir la fameuse « liberté financière », « ne plus jamais travailler » et « vivre de l’immobilier », c’est-à-dire « vivre très bien ».

Prévoyance vieillesse Intérêt personnel – Stop !

Il est intéressant de constater que beaucoup achètent un bien immobilier pour leur propre usage et partent ensuite du principe « je n’aurai plus jamais à payer de loyer ! ».

Beaucoup font l’erreur de penser que si j’achète un bien immobilier pour mon propre usage, j’aurai tout prévu pour mes vieux jours et je vivrai sans payer de loyer ! C’est une erreur fatale, car il y a toujours des frais d’exploitation. Plus tard, lorsque le bien immobilier aura 20, 30 ou même 40 ans, il y aura également de nombreuses réparations à effectuer, des rénovations et des modernisations à réaliser.

C’est pourquoi, même si vous ne visez « que » l’usage personnel, pensez à un deuxième bien immobilier, en tant que placement financier !

Au moins pour payer les frais d’exploitation à la retraite, ainsi que les réparations et pour obtenir un petit rendement mensuel sur le loyer du bien immobilier déjà payé.

Outre l’intérêt personnel vs le placement de capitaux, il s’agit d’examiner sa propre situation financière. La grande question :

Combien de biens immobiliers pouvez-vous vous permettre de posséder ?

Ils apprennent également à connaître des paramètres tels que la situation.

La transition parfaite vers les critères de votre recherche immobilière.

Situation, type de logement et état

Dans ce qui suit, il s’agit de trouver le bon emplacement pour son investissement immobilier. Il existe différents types d’entrepôts.

Quels sont les 3 types de situation pour les biens immobiliers ?

Vous connaissez le dicton de tous les agents et investisseurs immobiliers : « Emplacement, emplacement, emplacement ». Ils ont raison, car l’emplacement est un paramètre important dans votre (futur) calcul de rentabilité.

Dans 99,9% des cas, on parle de situation A, B et C.

Situation A : Immeuble d’investissement

L’emplacement A dans l’immobilier :

• Prix : prix d’achat très élevés / prix au mètre carré
• Achat d’un bien immobilier d’investissement (spéculation sur l’avenir)
• Des sites comme Munich

Situation B : Immeuble de rendement

La situation B, c’est l’immobilier :

• Prix : prix d’achat élevés / « moyens
• Achat d’un bien immobilier de rapport (cash-flow provenant de la location)
• Sites comme Wiesbaden

Situation C : Immeuble à risque

La situation C dans l’immobilier, c’est

• Petites villes / communes dans des régions structurellement faibles
• Evolution démographique, stagnante ou décroissante

Choix de l’emplacement et proximité du ou des biens immobiliers

Dans l’idéal, vous cherchez / achetez un bien immobilier à un endroit qui n’est pas trop éloigné de votre « vie ». Vous habitez à Hanovre, mais votre famille vit à Munich ? Dans ce cas, il est parfois possible d’envisager des sites qui se trouvent sur le chemin. C’est pratique pour les visites et le travail ultérieur sur et avec le bien immobilier.

Sur le chemin se trouvent, ici dans l’exemple, de bonnes villes en situation B (plus rentables que Hanovre, Munich même), comme :

• Kassel
• Nuremberg
• Ingolstadt
• Göttingen
• Würzburg
• Erfurt
• Iéna
• Bamberg

Voici comment fonctionne votre choix d’emplacement en tant que débutant dans l’immobilier, en termes simples.

Cela signifie que le choix de l’emplacement se réfère à nouveau à la préparation de l’étape 1. Un bien immobilier situé à des centaines de kilomètres et dont les visites impliquent de gros efforts n’est pas recommandé comme premier bien immobilier.

Quel type de bien immobilier correspond à votre situation, à votre situation financière et à votre démographie ? En tant qu’investisseur immobilier, vous avez le choix entre de nombreux types d’appartements et de maisons. La question est de savoir quel type de bien immobilier correspond le mieux aux objectifs personnels que vous avez définis à l’étape 1 ?

Fonds propres : financement ? Solvabilité ?

Nous avons déjà abordé la question « combien de biens immobiliers puis-je me permettre ? Typiquement, la banque exige environ 15% de fonds propres, selon la solvabilité, la banque et l’interlocuteur (+/- 5%). Mais avec une bonne solvabilité, vous pouvez aussi réussir à financer avec 0% de fonds propres.

La solvabilité, c’est-à-dire la capacité d’emprunt et les fonds propres disponibles, est un sujet important pour les débutants dans l’immobilier, car qui peut payer un bien immobilier en espèces ?

En même temps, les avis sont partagés : les propriétaires occupants devraient mettre à disposition le plus de capital possible. Les investisseurs, quant à eux, devraient essayer de fournir le moins de fonds propres possible pour le financement, c’est-à-dire idéalement 0%.

Pourquoi et comment, apprenez gratuitement, sur expérience-immobilière.fr !

• Acheter un bien immobilier

Trouver un appartement : Agences immobilières, portails, … ?

Vous avez défini vos objectifs, examiné la situation et trouvé des régions et des lieux optimaux pour vous. Vous avez vérifié votre solvabilité, le financement et peut-être même une confirmation de financement préalable pour un montant XY.

Conseil ! Avec une confirmation de financement préalable de votre banque, vous obtiendrez beaucoup plus rapidement des biens immobiliers de qualité et rentables.

Cela signifie que la banque confirme à l’avance : nous financerions à Monsieur ou Madame XY un bien immobilier d’une valeur de XY.

La plupart des gens cherchent d’abord un bien immobilier et vont ensuite voir leur banque. Cela prend beaucoup de temps et parfois, le vendeur trouve rapidement une autre personne, surtout sur un marché immobilier comme l’Allemagne, qui achète le bien et peut fournir immédiatement le financement correspondant.

Ensuite, il y a différentes manières et possibilités d’obtenir des biens immobiliers.

• Petites annonces dans les journaux
• Petites annonces sur Ebay
• Portails immobiliers les ImmobilienScout24, Immonet et autres
• Contacter son réseau privé, « qui connaît quelqu’un qui connaît quelqu’un » ?
• Agent immobilier, également pour les accès, portail immobilier Publication
• …

Apprenez-en davantage sur la recherche de biens immobiliers et les possibilités qui s’offrent à vous en tant que personne intéressée sur Immobilien-Erfahrung.de dès maintenant.

Évaluer un appartement en copropriété : prix d’achat ?

Vous avez trouvé un bien immobilier à l’endroit que vous aviez prévu, à un prix qui vous convient, parfait ! Mais est-il encore possible d’améliorer le prix ? D’une manière générale :

Le bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vaut-il son prix ?

Retenez ce qui suit

Un prix d’offre (p. ex. portail immobilier) n’est pas un prix de vente.

Un avantage pour vous !

Du moins, si vous savez comment argumenter en faveur d’un prix de vente plus bas, avec des faits pertinents. Le facteur le plus important dans la réduction du prix d’achat est bien sûr la substance du bien immobilier. Mais comment évaluer un bien immobilier ? Quels sont les aspects qui font partie d’une évaluation immobilière ? A quoi devez-vous faire attention lorsqu’il s’agit de biens communs, salon, salle de bain, cuisine, charpente,…

Une évaluation immobilière fondée a l’impact le plus efficace lorsqu’il s’agit de fixer le prix d’achat. Vous ne pouvez pas trouver de meilleurs arguments que des faits clairs.

Vous apprendrez également à « évaluer » un bien immobilier dès le premier coup d’œil sur l’offre. Plus précisément, vous calculez la rentabilité du bien immobilier en cas de location. Cette valeur (rendement locatif) donne un aperçu, à travers seulement 2 facteurs : le prix d’achat et le loyer annuel.

Conseil pour les futurs investisseurs immobiliers !

Il y a deux choses dont vous aurez constamment besoin et que vous entendrez : Le rendement locatif, ou plus précisément le rendement locatif brut et le facteur prix d’achat. Tous deux aident à évaluer rapidement les offres immobilières. Apprenez-en plus ici sur la différence et découvrez ma recommandation pour vous, débutant en immobilier :

• Rendement locatif vs facteur prix d’achat

Processus d’achat, notaire, registre foncier, remise des clés ?

Enfin, il y a la procédure d’achat. Tout, du notaire à l’acte de vente provisoire, en passant par le contrat de vente, l’enregistrement au registre foncier, la remise des clés et, bien sûr, tous les frais que vous devez, en tant qu’acheteur d’un bien immobilier, verser aux différents organismes.

Au prix d’achat s’ajoutent les frais accessoires d’achat. Les frais annexes à l’achat, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, se composent dans la plupart des cas de

• Frais de notaire
• Frais d’inscription au registre foncier
• Frais de courtage
• Impôt sur les mutations foncières

Pour les acheteurs de biens immobiliers, la première étape importante est l’impôt sur les mutations foncières. L’impôt sur les mutations foncières varie selon les Länder. Il se situe actuellement entre 3,5 % et 6,5 % du prix d’achat.

Lorsque le vendeur, le notaire, le cas échéant l’agent immobilier, ainsi que l’administration fiscale (impôt sur les mutations foncières) ont été payés, l’inscription au registre foncier peut être effectuée.

Félicitations, vous êtes propriétaire de votre premier bien immobilier !

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Si vous avez d’autres questions, vous pouvez toujours nous écrire, à moi et à mon équipe, sur le site web. Nous inclurons ces questions supplémentaires dans notre rubrique Questions & Réponses.

Cela signifie qu’à chaque question que vous posez, notre plateforme s’améliore ! De la préparation à l’achat d’un bien immobilier, en passant par la négociation du prix d’achat, jusqu’à la location ultérieure si vous achetez votre bien comme investissement.

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