Droits et obligations de la communauté des propriétaires

Une communauté héréditaire est créée lorsque plusieurs personnes héritent d’une personne décédée en tant que cohéritiers. En tant que membres de la communauté héréditaire, les cohéritiers ont différents droits et obligations.

Droits : répudier une succession, vendre une part d’héritage & dissolution

Parmi les droits figurent notamment le droit de jouir de l’héritage et le droit de vendre la part d’héritage. Chaque cohéritier a le droit de vendre sa part d’héritage, les autres cohéritiers ayant un droit de préemption. Il existe également un droit de dissolution de la communauté héréditaire lorsque celle-ci ne fonctionne plus ou qu’il y a un litige sur l’héritage.

En outre, les cohéritiers sont autorisés, dans certaines circonstances, à répudier la succession s’ils ne souhaitent pas l’accepter ou si cela les obligerait à assumer des dettes du défunt. La renonciation doit être faite dans un certain délai.

Les droits en un coup d’œil :

• Renoncer à un héritage
• Droit d’utilisation
• Droit de vendre la part d’héritage
• Droit de préemption
• Droit de dissolution de la copropriété

Les obligations : Contrats de location, gestion & Co.

Parmi les obligations des cohéritiers figure notamment la reprise des contrats de location si le défunt était locataire d’un appartement ou d’une maison au moment de son décès. Les cohéritiers ont également un devoir de gestion vis-à-vis de l’héritage. Ils doivent administrer correctement l’héritage, le préserver et, le cas échéant, effectuer des travaux d’entretien.

Une autre obligation importante des cohéritiers est le paiement des dettes de la succession. Les cohéritiers sont collectivement responsables des dettes du défunt et doivent veiller à ce qu’elles soient réglées. Pour ce faire, ils doivent également tenir compte des impôts sur la succession.

Vos obligations résumées :

• Reprise de contrats de location
• Obligation administrative
• Paiement des dettes de la succession

Condition préalable à la vente d’un logement

Pour vendre un appartement d’une communauté héréditaire, tous les héritiers doivent donc donner leur accord à la vente. Une vente ne peut se faire que collectivement et d’un commun accord. Cela nécessite une étroite collaboration et une concertation entre les héritiers afin de garantir une gestion sans faille de l’héritage.

Les héritiers doivent être d’accord sur la vente de l’appartement

Cependant, dans la pratique, il peut souvent être difficile de se mettre d’accord sur une vente commune. Des émotions et des souvenirs sont souvent liés au bien immobilier, ce qui fait que le sujet peut être sensible pour certains héritiers.

Il n’est donc pas rare que certains héritiers ne veuillent ou ne puissent pas encore donner leur accord à une vente. Dans certains cas, il peut y avoir des désaccords et des litiges concernant l’héritage. Voyons maintenant de plus près quelles sont les possibilités qui s’offrent à nous.

Litiges & conflits au sein de la communauté héréditaire

Si la communauté des héritiers n’est pas d’accord sur la vente du logement, il peut être difficile de trouver une solution à l’amiable. Si tous les héritiers refusent de donner leur accord pour la vente, le bien immobilier ne peut pas être vendu.

Dans ce cas, il existe différentes possibilités pour la communauté héréditaire de poursuivre sa démarche.

Faire payer la part d’héritage des cohéritiers

Une possibilité est qu’un seul cohéritier paie les autres cohéritiers et devienne ainsi le seul propriétaire du bien immobilier. Si un cohéritier souhaite payer les autres cohéritiers, il faut d’abord déterminer la valeur du bien immobilier et les parts des cohéritiers. Pour ce faire, il est possible de faire appel à un expert ou à un évaluateur. Ensuite, la part de chaque cohéritier est calculée sur la base de la valeur du bien immobilier. Le cohéritier qui souhaite payer les autres cohéritiers doit alors verser la part correspondante aux autres cohéritiers afin d’acquérir leurs parts dans le bien immobilier.

Voici comment fonctionne le versement d’une part d’héritage :

• Détermination de la valeur des biens immobiliers
• Calcul de la part d’héritage
• Versement aux cohéritiers effectué

Vendre une part d’héritage à un tiers

Il peut toutefois arriver que les autres héritiers ne soient pas d’accord ou ne soient pas en mesure d’acquérir la part de l’héritier vendeur. Dans ce cas, l’héritier vendeur peut vendre la part à des tiers. Pour cela, il faut qu’un droit de préemption de deux mois ait été accordé aux cohéritiers et que la vente de la part d’héritage ne soit possible qu’en bloc. Si vous décidez donc de vendre la partie de votre héritage, cela ne concerne pas seulement l’appartement, mais aussi le reste de l’héritage.

Vente aux enchères de partage par le tribunal d’instance

La vente aux enchères partielle dans la communauté des héritiers par le tribunal d’instance est généralement le dernier recours. Si les héritiers ne sont pas d’accord, l’un d’entre eux peut demander la vente aux enchères partielle. Le tribunal d’instance mettra alors le bien immobilier aux enchères afin de répartir ensuite le produit de la vente entre les cohéritiers. Toutefois, cette voie est souvent liée à des coûts élevés et conduit généralement à un produit nettement inférieur à celui d’une vente privée.

La vente aux enchères de partage en un coup d’œil :

• Dernier recours en cas de litige
• Règlement par le tribunal d’instance
• Répartition du produit de la vente entre les héritiers
• Inconvénient : coûts élevés & faible prix d’achat

Déroulement : vendre un appartement dont on a hérité

Lorsque plusieurs héritiers ont hérité d’un logement et décident de le vendre, ils doivent respecter certaines étapes pour que la vente se déroule correctement sur le plan juridique. Cela nécessite une bonne planification et une bonne coordination au sein de la communauté des héritiers, ainsi que l’intervention d’un notaire expérimenté pour que le processus de vente se déroule sans accroc.

Voici en avant-première les points les plus importants :

1. Approbation de la vente par l’ensemble de la communauté héréditaire
2. Commercialisation du bien immobilier
3. Rédaction de l’acte de vente chez le notaire
4. Paiement du prix d’achat et règlement

Approbation de la vente

Tout d’abord, la communauté des héritiers doit être d’accord sur le fait que l’appartement doit être vendu. Pour cela, tous les héritiers doivent être d’accord. Une fois qu’un accord a été trouvé, une décision commune doit être prise pour régler tous les aspects de la vente, comme le prix de vente, la répartition du produit de la vente entre les héritiers et qui réalisera la vente.

Commercialisation du bien immobilier

Une fois que la communauté héréditaire a décidé de vendre l’appartement, le bien immobilier doit être mis sur le marché. Pour ce faire, il est possible de faire appel à un agent immobilier qui évalue l’appartement, rédige des exposés immobiliers et se charge de la commercialisation. Les héritiers peuvent également vendre eux-mêmes le logement en publiant des annonces ou en utilisant des plateformes en ligne.

Rédaction de l’acte de vente chez le notaire

Une fois qu’un acheteur a été trouvé, il faut convenir d’un rendez-vous chez le notaire, au cours duquel l’acte de vente, la cession et la modification du registre foncier seront effectués. Le contrat de vente règle tous les détails de la vente, comme le prix d’achat, la date du transfert de propriété et toutes les autres conditions. La mainlevée est la déclaration formelle du vendeur selon laquelle il transfère la propriété du logement à l’acheteur. La modification du registre foncier est l’inscription de l’acheteur au registre foncier en tant que nouveau propriétaire du logement.

Paiement du prix d’achat et règlement

Une fois toutes les formalités accomplies, l’acheteur doit payer le prix d’achat. Dès que le prix d’achat est reçu, la modification du registre foncier est effectuée et l’acheteur est enregistré comme nouveau propriétaire de l’appartement.

Demander un certificat d’héritier : les points essentiels

Au cours du processus de vente, les héritiers doivent apporter la preuve qu’ils sont propriétaires de la maison dont ils ont hérité. Souvent, un certificat d’héritier est nécessaire à cet effet, car le propriétaire décédé est encore inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Le certificat d’héritier peut être demandé auprès du tribunal des successions, mais il n’est pas nécessaire dans tous les cas. Alternativement, la succession peut être prouvée, conformément au § 35 alinéa 1 GBO, par un certificat successoral européen ou par une disposition à cause de mort, à condition que celle-ci soit contenue dans un acte authentique (p. ex. un testament notarié) et que le procès-verbal d’ouverture de la disposition soit présenté.

Inscription au registre foncier en cas de vente rapide

Le cas échéant, il est recommandé aux héritiers de faire inscrire leur qualité de propriétaire au registre foncier avant la vente, car le registre foncier devient incorrect après le décès du défunt. Les héritiers sont en principe tenus de rectifier le registre foncier et de s’y inscrire en tant que nouveaux propriétaires. Cela peut être particulièrement important si la vente n’a lieu que des années plus tard. Dans ce cas, la rectification du registre foncier doit être effectuée le plus rapidement possible et au plus tard dans les deux ans suivant la succession. L’opération est généralement gratuite dans ce délai.

Pas de transfert nécessaire en cas de vente ultérieure

Toutefois, si la vente de la maison a lieu peu de temps après le décès du défunt, une rectification du registre foncier n’est normalement pas nécessaire. Dans ce cas, le statut de propriétaire peut par exemple être prouvé par la présentation du certificat d’héritier et l’acheteur peut être directement inscrit au registre foncier.

L’essentiel en bref :

• Le certificat d’héritier prouve la nouvelle propriété de l’appartement
• Alternative : preuve par certificat successoral européen
• La communauté d’héritiers doit s’inscrire comme nouveaux propriétaires
• Exception : la vente a lieu peu de temps après l’entrée en possession de l’héritage

Conclusion : vente de logement d’une communauté d’héritiers

En résumé, la vente d’un logement par une communauté d’héritiers peut être un processus complexe. C’est pourquoi il est particulièrement important que vous et vos cohéritiers soyez au courant de vos droits et obligations. Une fois que la communauté héréditaire s’est mise d’accord sur la vente, les héritiers doivent prouver qu’ils sont propriétaires de l’appartement dont ils ont hérité. Un certificat d’héritier peut être demandé à cet effet, mais il existe d’autres moyens de preuve, comme le certificat successoral européen ou une disposition à cause de mort. Il peut également être utile de rectifier le statut de propriétaire dans le registre foncier afin d’éviter tout problème lors d’une vente ultérieure.

Hériter de biens immobiliers

En Allemagne, on n’a jamais autant hérité que cette année, rapporte la chaîne de télévision NDR. Plus loin, on peut lire : « Selon l’Institut allemand de recherche économique (DIW), jusqu’à 400 milliards d’euros sont légués ou donnés chaque année ».

Vous trouverez le reportage dans la médiathèque de la NDR :

• Disputes autour de l’héritage : comment faire un bon testament ?

Conflit au sein de la communauté héréditaire et vente aux enchères de partage

Nous avons déjà abordé le thème des conflits au sein de la communauté héréditaire dans notre blog. Lorsqu’une personne décédée laisse plusieurs héritiers et que le partage de la succession entre les héritiers ne se fait pas à l’amiable, la répartition est déterminée par la loi. Comme la succession est un bien commun, les cohéritiers ne peuvent en disposer qu’en commun.

Si cette disposition commune ne fonctionne pas, chaque cohéritier peut à tout moment demander la liquidation de la communauté héréditaire et la poursuivre de manière indépendante. Dans ce cas, chaque cohéritier peut disposer de sa part dans la succession dans son ensemble, mais pas de sa part dans des biens individuels.

• Conflit au sein de la communauté des héritiers

Si les héritiers se disputent, il arrive que la vente aux enchères partielle, une forme spécifique de vente forcée, ait lieu. L’objectif de la vente aux enchères partielle est de convertir les biens en une somme d’argent divisible et de les répartir entre les copropriétaires.

Un extrait du lundi 25 avril 2022, de 22h00 à 22h45, avec notre expert TV Jan Rickel.

Source : 45 Min Reportage / NDR

Pour en savoir plus sur ce sujet, cliquez ici :

Testament, maison et réserve héréditaire

La répartition des biens d’une personne décédée peut être consignée avant le décès dans une déclaration écrite, qui constitue le testament. Toute personne est capable de rédiger un testament à partir de l’âge de 16 ans et n’a pas besoin de faire appel à un notaire dans le cas d’un testament olographe, puisque le testateur le rédige lui-même de sa propre main.

Toutefois, si l’on souhaite un testament notarié, celui-ci doit être authentifié par un notaire, où les frais dépendent de la valeur de la succession. Pour plus de clarté, l’écrit doit porter la mention « Testament » ou « Dernières volontés » et être terminé par la signature du testateur et une date. S’il existe plusieurs testaments, c’est celui qui porte la date la plus récente qui fait foi.

• Testament
• Part obligatoire

Hériter sans testament ?

Le droit successoral entre en vigueur en l’absence de testament. Celui-ci détermine qui reçoit les biens du défunt après un décès et comment cela se passe. Il peut y avoir formation d’une communauté héréditaire en cas de pluralité d’héritiers et la succession leur est alors dévolue.

Les communautés héréditaires se forment automatiquement après le décès du défunt, lorsqu’il y a plusieurs héritiers. Ceux-ci doivent ensuite se répartir la succession et prendre des décisions communes concernant les biens hérités, comme les biens immobiliers. Si vous souhaitez décider vous-même quels membres de votre famille hériteront de quels biens, vous devez rédiger un testament et tout régler avec précision.

• Hériter sans testament

Divorce et immobilier : les principales questions et réponses

Quel que soit le type de bien immobilier que vous devez vendre après votre divorce : Tout dépend de la situation. Lors de la vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, et plus encore si vous souhaitez vendre une maison à plusieurs familles. La situation de votre bien immobilier est un facteur d’évaluation décisif. Il en va de même pour la substance et l’équipement. Vendre en privé signifie prendre des risques et faire des erreurs. De l’évaluation du bien immobilier aux contrats, en passant par les impôts et les frais.

Si un divorce entraîne la vente d’une maison, vous devez être bien informé en conséquence.

Vous êtes en train de divorcer ou vous souhaitez déposer une demande de divorce ? Dans l’idéal, vous avez la possibilité de discuter raisonnablement et objectivement de la séparation avec le partenaire qui doit divorcer ? La question qui se pose alors est : à qui appartient quoi ? Si vous possédez un bien immobilier commun, comme une maison, vous devriez maintenant vous demander : à qui appartient la maison et comment celle-ci peut-elle être partagée après le divorce ?

Lorsqu’on habite ensemble une maison pendant des années, on ne se demande généralement pas : à qui appartient-elle vraiment ? La vie commune suggère aussi une maison commune et il y a rarement encore un « à moi » et un « à toi », mais souvent un « à nous ». Comme l’aménagement intérieur a généralement été choisi en fonction des idées et des souhaits des deux conjoints, le sentiment d’appartenance commune s’en trouve énormément renforcé.

Le thème du divorce : Articles et guides

Avant d’entrer dans les détails – dans la vente – voici des articles plus détaillés sur le divorce et la vente de maison ou d’appartement.

Les faits : Enfants, déroulement et entretien

• Divorce pour cas de rigueur
• Gérer un bien immobilier
• Droit à la pension
• Divorce avec enfant
• Déroulement du divorce
• Convention sur les effets du divorce
• Droit du divorce
• Entretien

la vie : Raisons, année de séparation et changement de nom

• Vivre séparément
• Changement de nom
• Motifs de divorce
• Année de séparation

Préface – Un conseil gratuit ? Oui !

Tous mes conseils dans ce guide sont gratuits pour vous. En tant qu’agent immobilier, nous vendons des biens à partir d’une valeur vénale de 1 million d’euros dans la catégorie des biens de luxe. Nous vous donnons ici des conseils et des astuces pour votre vente, gratuitement, en détail et étape par étape. Consultez également nos liens, vous y trouverez des informations plus détaillées sur les différents thèmes. Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier avec nous : Savez-vous quel est notre avantage imbattable ? Nous atteignons plus de 250.000 lecteurs par mois, soit 3 millions de personnes par an. Nous sommes indépendants des portails immobiliers courants et atteignons un groupe cible solvable et spécifique. De plus, dans notre secteur Off Market, nous proposons des groupes d’acheteurs et d’investisseurs auxquels vous n’avez pas accès via les offres habituelles. Pour en savoir plus, cliquez ici : Agents immobiliers.

A qui appartient la maison / l’appartement en copropriété ?

Mais si un couple décide de ne plus vivre ensemble et de divorcer, peu importe le sentiment qui en découle, ce sont les faits qu’il faut considérer. L’élément déterminant pour savoir à qui appartient la maison est toujours l’inscription au registre foncier. Dans le registre foncier, on trouvera toujours le propriétaire qui a été inscrit lors de l’achat du bien immobilier. Si vous êtes le seul à y être inscrit, vous êtes automatiquement le seul propriétaire du bien immobilier. Un propriétaire unique enregistré a généralement été choisi lorsque l’achat a eu lieu avant le mariage, par exemple, ou lorsqu’il y avait certains avantages à n’enregistrer qu’un seul conjoint. Lorsqu’il n’y a qu’un seul propriétaire dans le registre foncier, la loi indique clairement à qui appartient le bien immobilier. Néanmoins, l’autre conjoint n’est pas simplement expulsé de la maison, même si le propriétaire unique enregistré dispose d’un pouvoir d’instruction qui lui permet de demander à l’autre conjoint de quitter la maison. Cette demande de départ est liée à un délai accordé, qui doit être accordé au conjoint qui quitte le logement. En outre, le propriétaire unique doit prendre en charge les frais de déménagement. En outre, le nu-propriétaire peut bénéficier d’un droit d’habitation, qui peut être limité.

Deux propriétaires : solutions proposées

Si les deux conjoints sont propriétaires de la maison ou de l’appartement en copropriété, les deux personnes doivent également être inscrites au registre foncier. Si c’est le cas, les conjoints peuvent suivre plusieurs voies en cas de divorce.

Premièrement, il est possible de vendre la maison à des tiers, deuxièmement, la maison peut être vendue partiellement aux enchères ou troisièmement, un conjoint peut céder ses parts à l’autre. Si la maison doit être vendue à des tiers, vous avez opté pour la solution la plus agréable et la plus simple, car il y a pour ainsi dire un partage de la maison. Le bien immobilier commun est vendu et le produit de la vente est réparti entre les deux parties. Cette procédure est rapide et vous et votre conjoint ou ex-conjoint pouvez ensuite prendre des chemins séparés.

Que se passe-t-il avec les enfants ?

Toutefois, si des enfants sont en jeu, le couple bientôt divorcé souhaite généralement conserver le bien immobilier, au moins pour les enfants, afin de ne pas les arracher à leur environnement habituel. Il n’est pas rare que des parents qui divorcent et qui possèdent un bien immobilier commun décident de ne pas le vendre à des tiers. Ils ne souhaitent pas imposer aux enfants de changer de ville ou d’endroit, de s’habituer à de nouvelles personnes et à un nouvel environnement et de devoir quitter la maison dans laquelle ils sont nés et ont grandi ou grandissent encore.

Cependant, il faut à nouveau clarifier à qui appartient le bien immobilier et si les deux conjoints sont propriétaires, ils doivent trouver une solution commune. Dans ce cas, il est souvent conseillé que le conjoint qui quitte la maison transfère ses propres parts au conjoint qui restera dans la maison, probablement avec les enfants. Si cela se produit et que les parts sont transférées, la totalité des biens est transférée au partenaire qui reste dans la maison. Le transfert ne s’effectue toutefois que par le paiement intégral des parts de la maison. Tant la vente à des tiers que le paiement des parts de la propriété supposent déjà que les conjoints puissent se mettre d’accord et souhaitent trouver des solutions ensemble.

Vente aux enchères de partage

Malheureusement, ce n’est pas toujours le cas, car les divorces sont souvent liés à des blessures et à de nombreuses émotions qui peuvent conduire à un durcissement des positions et à l’impossibilité pour le couple de trouver un accord. Dans ce cas, il est possible de demander une vente aux enchères partielle. Une vente aux enchères par partage a pour but de dissoudre une communauté qui existait jusqu’alors. Dans ce type de vente aux enchères, le bien immobilier, considéré comme un bien indivisible, est transformé en argent qui peut être partagé. Cet argent appartient toutefois encore à la communauté et est consigné en cas de désaccord sur le partage ou le paiement. Une vente aux enchères de partage devrait toujours être la dernière possibilité de se « débarrasser » d’une maison à la suite d’un divorce.

Conseil ! Vendre hors marché (non public)

Off Market signifie que votre vente immobilière ne sera jamais visible du public. Votre bien immobilier ne sera recommandé qu’à un cercle d’acheteurs internes et solvables dans le cas d’une constellation idéale. Les ventes Off Market sont notamment sollicitées par des personnes célèbres qui souhaitent garder le secret sur la vente ainsi que sur l’adresse, les photos et bien plus encore. Les particuliers ont également recours à ce service, par exemple lorsque la famille ne doit pas être au courant de la vente à venir ou le voisinage. Pour une telle vente discrète et hors marché, vous avez besoin d’un agent immobilier renommé disposant d’un bon réseau. Votre avantage : personne ne sera au courant de la vente.

• Vendre hors marché

Partage des bénéfices, propriété exclusive et propriété commune

Tout sur le partage des bénéfices, la propriété exclusive et la propriété commune.

Partage des bénéfices – bénéfices pour les deux conjoints en cas de divorce

Lorsque deux personnes se marient sans contrat de mariage, la loi prévoit qu’elles vivent en communauté. Un gain est défini comme le montant par lequel le patrimoine final de l’un des époux dépasse son patrimoine initial. Pendant le mariage, les deux patrimoines restent donc séparés et, au moment du divorce, une compensation des gains des patrimoines a lieu. Chaque conjoint doit donc sortir du mariage avec le même gain. Les experts de Lukinski expliquent comment traiter le difficile sujet de l’immobilier lors de la compensation des gains.

Propriété individuelle – conséquences financières et droits

Si seul l’un des époux est inscrit au registre foncier comme propriétaire du bien immobilier, ce dernier appartient à ce seul époux, même après le divorce. Pendant la période de séparation, un tribunal peut également attribuer la jouissance du bien immobilier au non-propriétaire, mais uniquement si ce conjoint ne peut pas trouver de logement abordable pour lui-même et les enfants communs. La propriété de ce bien immobilier ne change toutefois pas pour autant.

Toutefois, un bien immobilier a également des conséquences financières dans le cadre du partage des bénéfices. Un bien immobilier acheté, construit, agrandi ou modernisé pendant le mariage représente une plus-value et est donc pertinent pour la compensation des gains. Un bien immobilier hérité, ou qui faisait déjà partie des biens avant le mariage, ne compte pour la compensation des gains que s’il a été modernisé ou agrandi pendant le mariage. Toutefois, pendant le divorce, le propriétaire du bien immobilier ne peut pas en faire ce qu’il veut. Si le divorce ou la procédure séparée de compensation des gains n’est pas encore terminé, il a par exemple besoin de l’accord de son ex-partenaire pour vendre.

Propriété commune – solutions différentes

Si le bien immobilier appartient aux époux de manière égale ou même proportionnelle, la situation se complique au moment du divorce, car il n’est pas toujours facile de répondre à la question de savoir ce qu’il faut faire du bien immobilier commun après le divorce. Qui peut habiter dans le bien immobilier, le vend-on ou continue-t-on à le financer ? Ce problème vient du fait que le divorce ne met pas fin en même temps à la copropriété. Les époux divorcés sont donc toujours conjointement responsables du bien immobilier après le divorce. Il existe différentes solutions à ce sujet, qui sont plus ou moins adaptées selon la situation :

• Le bien immobilier peut être repris par l’un des partenaires en payant l’autre. Cela constitue toutefois un gain qui a une incidence sur le partage des bénéfices.
• Le bien immobilier peut être transféré à un enfant commun et les deux conjoints cherchent quelque chose de nouveau.
• Selon les caractéristiques du bien immobilier, une grande maison individuelle peut être transformée en maison à deux logements. Si les époux le souhaitent, la propriété peut ainsi être divisée en deux unités indépendantes de même valeur.
• Le bien immobilier peut être vendu et les bénéfices sont répartis proportionnellement entre les conjoints.
• Si aucun accord n’est trouvé sur l’avenir du bien immobilier, il reste en dernier recours la vente aux enchères de partage, au cours de laquelle le bien immobilier est vendu aux enchères publiques par un tribunal d’exécution.

Crédits immobiliers en cours en cas de divorce – communication entre les époux

Si un bien immobilier est financé par un crédit, celui-ci doit être remboursé même après la séparation. La manière de traiter ce problème doit toutefois être abordée indépendamment des autres questions immobilières. Une solution fréquente consiste à modifier le mode de paiement. Si, jusqu’à la séparation, c’est le principal soutien de famille qui a remboursé le crédit, le remboursement peut être effectué à parts égales par les deux partenaires après le divorce. Si le logement commun est transféré à l’un des conjoints, le contrat de remboursement peut également être modifié en conséquence.

Vente : déroulement et liste de contrôle (gratuit)

Vente de biens immobiliers après un divorce – Les prix des maisons, des appartements en copropriété et des terrains continuent d’augmenter. Une étude de l’Association fédérale des banques populaires et des banques Raiffeisen allemandes (BVR) a révélé que la tendance à devenir propriétaire de son logement se poursuit. En 2017, les prix des logements en propriété à usage personnel ont à nouveau augmenté de 5,4 %. La forte demande a également un impact sur la situation des prix dans les régions rurales. Vous envisagez de vendre votre logement en propriété ? La situation sur le marché immobilier est particulièrement bonne pour les vendeurs. Ne prenez pas de décision avant d’avoir obtenu une estimation de la valeur vénale par un professionnel. Les experts de Lukinski déterminent gratuitement le prix de vente que votre bien immobilier peut atteindre. Nous sommes à votre disposition en ligne à tout moment.

Quelle est la valeur de mon bien immobilier ?

Quel prix mon bien immobilier peut-il atteindre sur le marché ? Pensez-vous à faire appel à un expert ? Chez Lukinski, nous pouvons vous aider gratuitement. Notre évaluation immobilière s’appuie sur les données actuelles de votre région. Notre service en ligne détermine, parmi toutes les offres comparables, le prix escompté le plus réaliste pour votre bien. L’expérience montre que nos estimations en tant qu’agent immobilier en ligne correspondent nettement mieux au niveau de prix actuel que les expertises coûteuses qui se basent en grande partie sur les matériaux de construction.

Personne ne peut prédire exactement combien de temps durera le boom des prix sur le marché immobilier. La vente d’un bien immobilier n’est pas toujours une décision facile à prendre. Des raisons personnelles ou des préoccupations financières sont en jeu. Or, un bien immobilier peu utilisé ou inadapté à sa propre situation génère rapidement des dépenses supplémentaires. Les extensions, les rénovations ou les longs trajets pour se rendre au travail grèvent le budget. Vendre son logement permet non seulement de se libérer financièrement, mais aussi de se réinstaller ou de réinstaller sa famille dans un endroit plus avantageux. Actuellement, tous les types de logements sont recherchés : en ville comme à la campagne. Notre service immobilier en ligne évalue les offres disponibles sur le marché à l’aide de nouveaux procédés et méthodes. Nous déterminons ainsi gratuitement pour vous le prix d’achat qui vous permettra de trouver un acheteur assez rapidement.

Notre méthode d’évaluation des biens immobiliers a fait ses preuves depuis des années. Avec seulement quelques données, nous analysons le bien afin de vous fournir une estimation réaliste pour la vente d’une maison ou d’un appartement. Nous vous aidons à obtenir rapidement et facilement le meilleur prix sur votre marché régional. Laissez-nous vous montrer comment nous pouvons vous aider.

Déterminer la valeur vénale du bien immobilier

Vous avez envisagé de vendre votre maison ou votre appartement ? Nous vous fournissons alors une évaluation en ligne de la valeur vénale. Ce n’est qu’alors que vous pourrez estimer si vous souhaitez vous séparer de l’objet. Avec le prix de vente potentiel que nous avons estimé, vous pouvez également décider si cela vaut la peine de faire appel à un agent immobilier. Dans certaines circonstances, il peut être intéressant de procéder à des travaux de rénovation et de transformation, ce qui permet de trouver une base encore plus large d’acheteurs potentiels. Une estimation personnelle de la valeur vénale comporte de nombreux risques : elle est souvent basée sur un attachement émotionnel au bien, sur les efforts et le temps investis dans la rénovation. Si le prix de vente indiqué est trop élevé, peu de personnes sérieusement intéressées se manifesteront. Le flux de visiteurs qui ne sont pas vraiment intéressés par un achat ne s’arrête souvent pas, même après des mois. Cela coûte du temps et des nerfs et, en fin de compte, de nombreux propriétaires acceptent de subir d’importantes pertes financières.

Demandez conseil à un professionnel avant de vendre. Nous vous donnons une estimation approfondie et minutieuse de la valeur de votre bien. Nos indications de prix et nos recommandations vous permettent de trouver des acheteurs appropriés pour votre bien. Plus un bien est sur le marché depuis longtemps, plus la baisse de prix finale doit généralement être importante. Evitez cela avec Lukinski et commencez tout de suite la vente de votre bien immobilier en étant bien informé et soutenu. Grâce à notre évaluation immobilière en ligne, vous obtenez en temps réel et de manière fiable des chiffres clés et des informations utiles concernant la vente de votre bien immobilier. Si vous le souhaitez, nous nous chargeons de tous les services liés à la vente de votre maison – de l’évaluation au rendez-vous chez le notaire, nous sommes à vos côtés.

Vendre par soi-même ?

Après les premières recherches, de nombreux vendeurs de biens immobiliers osent encore s’occuper eux-mêmes de la vente de leur maison. Ce à quoi le vendeur doit réellement s’attendre est toutefois une affaire de professionnels. Des acheteurs potentiels peuvent se présenter à la visite pour faire baisser le prix de manière injustifiée. De plus en plus de défauts sont découverts et le propriétaire finit tôt ou tard par abandonner, frustré. L’aspect juridique de la vente immobilière est lui aussi de plus en plus régi par des dispositions légales. Lors de la visite, le certificat énergétique doit être présenté, il faut répondre aux questions concernant le registre foncier et la construction. Notre bureau professionnel sait comment répondre de manière compétente et complète à toutes les demandes. Nous nous ferons un plaisir de vous assister dans toutes les étapes de votre projet immobilier.

Nos clients le confirment régulièrement : il vaut la peine de faire appel à nous pour la vente d’un bien immobilier. Vous pouvez compter sur notre expérience et nos compétences professionnelles pour négocier le prix, organiser les visites et rassembler les documents de vente. Nous vous expliquerons tous les autres préparatifs bureaucratiques, y compris l’obtention d’extraits auprès du registre foncier. Toutes les informations ne doivent pas être divulguées à un acheteur potentiel – nous vous conseillons sur toutes les questions.

La check-list pour les documents

Si vous décidez de vendre une maison ou un appartement, nous nous chargeons de la majeure partie des documents, tandis que vous préparez le descriptif de construction, le décompte des charges et les plans de construction. Si vous connaissez déjà la valeur vénale de votre maison, notre liste de contrôle vous aidera à être bien préparé pour une vente sans problème :

Une fois que la vente du logement est décidée, il faut se procurer une avalanche de documents pour les différentes phases de la vente. Les exigences bureaucratiques liées à la vente d’un bien immobilier s’adressent aux acheteurs potentiels, au notaire, aux agents immobiliers et à d’autres institutions.

1. Documents de vente
2. Certificat énergétique et extrait du registre foncier
3. Description de la construction et carte cadastrale
4. Documents spécifiques pour des biens immobiliers spécifiques
5. Mise à disposition des documents en fonction de la phase de vente.

En principe, peu de documents sont à fournir obligatoirement lors de la vente d’une maison ou d’un appartement. Toutefois, les acheteurs potentiels sont armés d’un grand nombre de recommandations pour s’assurer le meilleur bien possible – en fonction de leurs exigences personnelles et du prix à payer. L’extrait du registre foncier doit être présenté au plus tard chez le notaire, mais de nombreux acheteurs ont besoin des informations contenues dans ce document avant même de prendre la décision d’acheter. La banque qui accorde le crédit doit pouvoir le consulter et donner son accord pour le financement. Tous les documents pertinents doivent être disponibles à temps afin de garantir une vente de la maison ou de l’appartement aussi rapide et fluide que possible. Les documents à obtenir auprès des institutions publiques, des instituts de crédit et des administrations prennent souvent du temps. Avec nous, vous êtes du bon côté – nous obtenons pour vous de nombreux documents et vous donnons des conseils sur les exigences bureaucratiques liées à la vente d’un bien immobilier. Ce que nous pouvons faire pour vous et quels documents nous obtenons :

• Etablissement du certificat énergétique orienté sur la consommation, qui doit être présenté spontanément aux personnes intéressées lors de la visite.
• Extraits du registre foncier
• Carte de terrain
• Textes sur l’objet et la situation pour l’annonce

La commercialisation commence déjà

Une fois les documents réunis, la phase de commercialisation commence. Nous sommes également compétents et fiables pour répondre aux questions et problèmes qui se posent. L’annonce élaborée en commun est complétée par un exposé convaincant et professionnel. Les deux doivent être exempts d’erreurs, complets, informatifs et convaincants. Des photos pertinentes de la maison, de l’appartement et du jardin en font partie. La documentation est publiée en ligne, nous nous chargeons des publications sur les réseaux sociaux et complétons une commercialisation ciblée par une visite virtuelle.

Lorsque des visites sont prévues, la maison ou l’appartement doivent se présenter sous leur meilleur jour. L’acheteur potentiel doit se sentir à l’aise dans le bien, afin de faciliter les négociations. Nous savons comment mettre en valeur les atouts de votre maison. Nous nous chargeons également de convenir et d’organiser les visites pour vous.

La personne intéressée par l’achat se présentera à sa banque avec les documents afin qu’un dernier contrôle de solvabilité soit effectué. Si le prix d’achat et l’évaluation du bien correspondent, la banque peut financer le bien. Si la solvabilité de l’intéressé est bonne, rien ne s’oppose plus à l’octroi d’un prêt. Les instituts de crédit procèdent souvent à leur propre évaluation de l’objet. Si le prix d’achat est trop élevé, soit le bien immobilier n’est pas du tout prêté, soit le montant du prêt est nettement plus faible. Les projets de vente échouent si l’acheteur potentiel ne parvient pas à réunir les fonds nécessaires. Grâce à notre évaluation immobilière, nous veillons à ce que cela ne se produise pas. Nous estimons le prix de votre bien immobilier résidentiel ou commercial de manière réaliste et proche du marché. Faites confiance aux professionnels de la Lukinski, pour un maximum de succès lors de la vente de votre bien immobilier.

La dernière étape est le rendez-vous chez le notaire. C’est là que l’acheteur et le vendeur se rencontrent pour authentifier le contrat de vente. La modification au registre foncier est ensuite effectuée, ce qui officialise la vente.

Conseils finaux pour une vente réussie

Chacune des phases de la vente prend du temps. En général, la vente d’une maison dure entre 6 et 9 mois. En fonction de l’objet et de l’emplacement, cela peut prendre plus de temps pour trouver l’acheteur adéquat. Nous disposons d’un vaste pool d’acheteurs potentiels sérieux et financièrement solides, qui sont à la recherche d’un nouveau logement. Le bon acheteur pour votre maison ou votre appartement peut déjà figurer dans nos dossiers. L’important est que le futur acheteur soit sérieusement intéressé par l’acquisition et qu’il puisse également garantir les moyens financiers à court terme. Nous aidons également l’acheteur à trouver le financement adéquat pour son acquisition immobilière. En tant que partenaire neutre, nous sommes un intermédiaire compétent dans toutes les phases de votre projet de vente. Sur nos pages consacrées aux villes, vous découvrirez comment le marché régional évolue. Vous y trouverez également un aperçu de notre vaste expertise dans les Länder de Hesse et de Rhénanie-Palatinat.

Avec notre service, le déroulement en ligne moderne et la présentation de la vente de votre maison, vous êtes pris en charge de manière complète et ciblée lors de la collaboration avec Lukinski Lukinski. Assurez-vous le meilleur prix de vente pour votre bien immobilier – avec Lukinski. Nous réduisons la durée de la vente et assurons une vente immobilière sans problème.

Faits et chiffres : Divorce

Comparaison des mariages et des divorces

Mariages et divorces en Allemagne de 1960 à 2008.

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Taux de divorce en Allemagne

Vous pouvez voir ici le taux de divorce actuel en Allemagne de 1960 à 2018.

• 2018 (actuel) : 32,94%.
• 2010 : 48,95%
• 2000 : 46,45%
• 1990 : 29,97%
• 1980 : 28,4%
• 1970 : 18,07%
• 1960 : 10,66%

Pourquoi les femmes divorcent-elles ?

Selon une enquête du magazine Brigitte, ce sont surtout les objectifs de vie qui sont à l’origine du divorce. Sur 43.000 femmes, près de 32 pour cent ont cité des visions différentes de l’avenir comme raison principale. « Nous nous sommes éloignés l’un de l’autre », dit-on souvent de manière lapidaire. L’infidélité occupe la deuxième place avec 29,2 %. Les aventures du partenaire sont ici la raison principale du divorce. 10,9 % des personnes interrogées ont cité les disputes permanentes, les querelles et le harcèlement comme la raison principale de leur divorce avec leur mari, ce qui en fait la troisième raison la plus fréquente.

1. Objectifs de vie
2. Affaires
3. Dispute

Pour en savoir plus sur les motifs de divorce, cliquez ici.

Un contrat de mariage protège des litiges en cas de divorce

Éviter les problèmes dès le départ, c’est possible grâce à un contrat de mariage. Même si les personnes qui se marient ne veulent pas penser que leur mariage pourrait un jour prendre fin, il est recommandé de rédiger un contrat de mariage dès le début. En effet, nous savons désormais que le propriétaire d’un bien immobilier est toujours la personne inscrite au registre foncier. Mais pour éviter tout autre désagrément ou ambiguïté, il est toujours préférable de conclure en plus un contrat de mariage.

Peu de couples concluent un contrat de mariage

Malheureusement, rares sont les couples qui optent pour un contrat de mariage au moment du mariage, car ils partent à ce moment-là du principe qu’ils ne se sépareront jamais ou même qu’ils se traiteront équitablement en cas de séparation. Mais malheureusement, c’est rarement le cas et les « guerres des roses » sont plutôt la règle. Celui qui ne peut alors pas présenter de contrat de mariage peut rapidement être désavantagé – surtout s’il y a un bien immobilier dans lequel ils ont vécu ensemble pendant de nombreuses années.

Conflits financiers dans la procédure de divorce

Quel rôle ont joué les conflits financiers dans votre procédure de divorce ?

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Un contrat de mariage n’est peut-être pas très romantique, mais il peut éviter beaucoup de stress en cas de divorce. En effet, ce contrat peut par exemple prévoir ce qu’il adviendra exactement du bien immobilier en cas de divorce. Si le divorce a lieu, il n’y a plus de place pour la discussion, car le contrat est contraignant. Il n’est plus nécessaire de discuter de la manière dont vous allez vendre le bien immobilier, car cela est déjà écrit.

Contrat de mariage : règles et accords

Un contrat de mariage n’est donc vraiment pas à sous-estimer et peut apporter de la clarté dans des situations bloquées, car ce qui est écrit dans le contrat de mariage est également appliqué. Un contrat de mariage ne signifie pas non plus nécessairement des règles dures et peu de place pour les propres idées des époux, car ce contrat peut être conçu de manière assez flexible.

Conseil ! Un tel contrat peut être conclu même après le mariage.

• Toutes les dispositions prises d’un commun accord permettent d’éviter beaucoup de stress.
• Accords concernant la séparation de biens, l’entretien et le partage des droits à la retraite
• Un contrat de mariage doit être conclu chez un notaire

Les conjoints qui rédigent un contrat au début du mariage peuvent déterminer eux-mêmes ce qui appartient à chacun, ce qu’il adviendra des biens immobiliers et des biens en cas de divorce, ainsi que les éventualités qui pourraient survenir et affecter le partage. Il est toutefois tout à fait possible que les conjoints incluent un arrangement fixe, recommandé par des experts et des conseillers.

Nous ne pouvons pas vous épargner la douleur du divorce, mais nous pouvons vous faire économiser du temps, de l’argent et du stress.

Même si un contrat de mariage semble peu romantique, il peut vous épargner bien des maux de tête lors du divorce. Si, dès le départ, il est précisé ce qu’il adviendra des différents biens après le divorce, de nombreuses questions se régleront d’elles-mêmes au moment du divorce. Cette affaire émotionnelle est ainsi simplifiée pour toutes les parties, surtout si des biens immobiliers font partie de la propriété. Mais même en l’absence de contrat de mariage, il est toujours conseillé aux époux de régler les différentes questions de propriété après le divorce de la manière la plus pacifique possible.

Questions et réponses : Divorce

L’établissement d’une convention sur les effets du divorce peut également soulever des problèmes et des questions et entraîner des désaccords entre les époux. Pour que vous soyez parfaitement au courant des conventions, nous répondons à toutes les questions importantes concernant la convention sur les effets du divorce.

Qu’est-ce que la compensation des gains en cas de divorce ?

Une compensation des gains a pour objectif que les deux conjoints quittent le mariage avec le même gain de fortune. C’est pourquoi, en cas de divorce d’un mariage sans contrat de mariage, une compensation des gains est effectuée afin de comparer et d’ajuster les différents gains.

Comment trouver le propriétaire d’un bien immobilier ?

Le propriétaire d’un bien immobilier est celui qui a été inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’inscription au registre foncier doit être modifiée pour que l’achat soit légalement valable.

Combien coûte un divorce avec maison ?

Les coûts d’un divorce dépendent de nombreux éléments différents. Le patrimoine du couple joue un rôle décisif, mais le fait que le divorce soit contentieux ou consensuel a également une incidence sur les coûts. Si des biens appartiennent à des mariages sans contrat de mariage, on procède à une compensation des gains, dans laquelle les biens immobiliers sont également pris en compte. Les coûts ne peuvent donc être déterminés que de manière individuelle.

Qu’est-ce que l’année de séparation ?

L’année de séparation est une obligation légale. Les couples mariés doivent vivre séparément pendant un an avant de divorcer, afin de bien réfléchir à la décision de divorcer. Ce n’est qu’après cette année de séparation qu’il est possible de divorcer.

Comment la compensation des gains est-elle déterminée ?

Le patrimoine initial de chaque époux est calculé au jour du mariage. Ensuite, on calcule l’état actuel du patrimoine et, pour finir, on détermine la différence entre les gains des époux.

Qui supporte les frais en cas de divorce ?

En règle générale, les frais de divorce sont partagés entre les deux parties. Cela signifie que les deux conjoints supportent leurs propres frais d’avocat et paient en outre la moitié des frais de justice. Le montant des frais de procédure est alors déterminé par le tribunal, y compris les frais d’avocat encourus.

Qu’est-ce qu’une convention sur les effets du divorce ?

La convention sur les effets du divorce est un contrat entre les époux dans lequel toutes les questions importantes liées au divorce sont réglées à l’avance de manière privée, afin que ces questions ne doivent plus être réglées au moment du divorce.

Combien coûte une convention notariée sur les effets du divorce ?

Le coût de la convention de divorce notariée est calculé en fonction de la valeur procédurale du divorce. Il doit donc être déterminé au cas par cas et ne peut pas être indiqué de manière générale.

Qu’est-ce qu’un accord de séparation ?

La convention de séparation règle toutes les questions possibles pour la période entre la séparation et le divorce. Elle peut être utile lorsque les couples se séparent uniquement et ne souhaitent pas divorcer dans un premier temps.

Combien coûte un divorce à l’amiable ?

Les coûts d’un divorce par consentement mutuel sont calculés en fonction de la valeur de la procédure et varient d’un cas à l’autre. Ils dépendent des revenus, des biens et des frais d’avocat et doivent donc être déterminés au cas par cas.

Faire vendre un bien immobilier : Maison et appartement

Un divorce est souvent une rupture triste et douloureuse dans la vie d’un couple marié, qui place les gens face à de grands défis émotionnels. Souhaitez-vous encore vous occuper des documents, des contrats et de la vente de biens immobiliers dans une telle situation ?

Concentrez-vous sur vous et laissez Lukinski s’occuper du reste. Nous vous conseillons de manière loyale et professionnelle, nous essayons de trouver des solutions avec vous et votre conjoint afin de pouvoir vendre votre bien immobilier à un bon prix. Un divorce est déjà difficile, vous ne devriez pas avoir à vous occuper en plus des visites et de la publication d’annonces. Nous vous accompagnons tout au long du processus de vente et prenons en charge les principales étapes pour que la vente de la maison soit le moindre mal du divorce. Laissez-nous vous conseiller lorsque vous êtes sur le point de vendre votre bien immobilier et constatez par vous-même les avantages d’un expert professionnel. Que ce soit en raison d’un divorce, d’un héritage, d’un déménagement ou de soucis d’argent, nous sommes à vos côtés pour vous conseiller et vous aider. Lukinski est votre interlocuteur lorsqu’il s’agit de la vente de votre bien immobilier, pour lequel l’investissement est plus que rentable !

Divorce : guide, aide et conseils

Un divorce est complexe, c’est vrai. Mais vous n’êtes pas seul ! Beaucoup de gens se séparent et, en fait, la plupart d’entre eux trouvent toujours une bonne solution. Seule une petite partie se termine en dispute. Afin de bien vous préparer, vous trouverez ici nos petits guides et conseils sur le divorce, la famille, l’argent et l’immobilier.

• Divorce : guide pratique

Vendre un bien immobilier : Guide XXL + listes de contrôle

Déroulement, coûts et conseils – tout cela dans un grand article gratuit pour terrain, appartement, maison, villa, immeuble. Apprenez à vendre un bien immobilier, étape par étape : Vendre un bien immobilier.

Connaissez-vous déjà les 3 phases de la vente d’un bien immobilier ?

1. Préparation : Préparer la propriété et la vente
1. Planification du temps
2. Courtier Rendez-vous
3. Documents
4. Préparer l’immeuble
5. Prix de l’offre
6. Exposé
2. Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs
1. Stratégie de commercialisation
2. Répondre aux demandes
3. Contact avec les personnes intéressées
4. Contrôle de solvabilité
5. Dates de visite
6. Entretien de vente
3. Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
1. Contrat de vente
2. Rendez-vous chez le notaire
3. Inscription au registre foncier et prix d’achat
4. Remise
5. Factures pour le notaire et l’agent immobilier
6. Payer des impôts

Dans ce guide, vous apprendrez toutes les étapes une par une. Parfait pour ceux qui vendent leur première propriété.

• Vendre un bien immobilier

Dissoudre la communauté héréditaire

Une communauté héréditaire signifie qu’elle s’accompagne d’une communauté universelle. Cela a pour conséquence que l’héritage est un bien commun. Chaque individu de la communauté héréditaire devient propriétaire, mais toujours avec les autres héritiers. Chaque individu a donc un droit sur le patrimoine, mais ce droit est limité par les droits des autres cohéritiers. Aucun des héritiers ne peut donner ou vendre des biens individuels de la succession sans son accord, ni même sa propre part de ces biens, puisque tout appartient à tous en commun.

Les litiges au sein de la communauté héréditaire sont la règle

Des conflits surviennent souvent au sein de la communauté héréditaire lorsque les intérêts des cohéritiers divergent fortement. C’est par exemple le cas lorsque l’un des enfants de la fratrie a besoin d’argent le plus rapidement possible et est donc intéressé par la vente de la maison, tandis que les autres frères et sœurs comptent sur une augmentation du prix de l’immobilier et souhaitent garder la maison ou la louer.

Le testateur peut empêcher la communauté héréditaire

Seul le testateur peut éviter dès le départ une communauté héréditaire en rédigeant un testament. Les couples mariés se mettent souvent d’accord sur un testament berlinois. Info: biens immobiliers Berlin. Selon ce testament, le conjoint qui vit le plus longtemps devient l’unique héritier.

Les enfants sont exclus de cette succession. En présence de plusieurs enfants, il est possible d’exclure une communauté héréditaire en désignant l’un d’entre eux comme unique héritier, tout en accordant des legs aux autres enfants. Le légataire reçoit ainsi un paiement ou un objet déterminé de la succession, sans en devenir l’ayant droit.

Principes de base de la dissolution de la communauté héréditaire

Si les enfants souhaitent dissoudre la communauté héréditaire, il faut d’abord vérifier l’importance de la succession. Pour cela, un certificat d’héritier est nécessaire. Dans le cas d’une communauté héréditaire, il s’agit d’un certificat d’héritier commun. Celui-ci mentionne tous les noms des héritiers ainsi qu’une liste exacte des parts d’héritage de chaque héritier. Ce n’est qu’une fois le certificat d’héritier obtenu que les banques auprès desquelles les comptes du défunt existent permettent d’avoir un aperçu des finances.

Si la succession contient également des dettes, celles-ci doivent d’abord être remboursées. Cela peut conduire à devoir vendre la succession elle-même.

Les cohéritiers sont tenus de se renseigner entre eux sur les donations faites du vivant du défunt. Si l’un des enfants de la fratrie a déjà reçu un terrain ou un bien immobilier à une date antérieure, il s’agit d’une donation soumise à compensation. Les donations sujettes à compensation augmentent la valeur de la succession. Cela est à son tour déduit de la part d’héritage du cohéritier.

Il arrive souvent qu’en présence de plusieurs frères et sœurs, l’un d’entre eux s’occupe gratuitement de l’un de ses parents. Ce frère ou cette sœur peut prétendre à une compensation pour les soins qu’il a prodigués. Ainsi, la part d’héritage de cette personne augmente. Le montant de la compensation est fonction de la durée et de l’ampleur des soins prodigués ainsi que du montant de la succession elle-même.

Comment obtenir votre héritage

Informations de Joachim Mohr, avocat spécialisé en droit des successions.

Dissolution de la communauté héréditaire : nature et modalités

Différentes manières de dissoudre la communauté héréditaire

Convention de partage

Lorsque la communauté héréditaire est d’accord sur ce qu’il doit advenir de la succession, c’est-à-dire du bien immobilier, une convention de partage peut être conclue. Celle-ci doit être authentifiée par un notaire si des biens immobiliers doivent être transférés.

Transmission de la succession

Une autre possibilité de dissoudre la communauté héréditaire est le transfert de la part successorale. En échange d’une indemnité, les cohéritiers peuvent transférer leur part d’héritage à l’un d’entre eux. Cette étape nécessite également l’intervention d’un notaire. Il s’agit d’une solution particulièrement simple pour dissoudre la communauté héréditaire.

Décomposition

Lors de la répartition, l’individu se retire également de la communauté héréditaire contre une indemnité. Sa part d’héritage n’est toutefois pas transférée à un seul héritier, mais entre dans l’héritage global des cohéritiers. L’individu renonce ainsi à ses droits de cohéritier en payant l’indemnité. En conséquence, la part d’héritage des autres cohéritiers augmente. Le montant de l’indemnité peut être déterminé par les héritiers eux-mêmes.

Vendre une part d’héritage

Chaque cohéritier peut vendre sa propre part d’héritage, même à des tiers. Toutefois, aucun objet individuel de la succession ne peut être vendu dans ce cas. Au lieu de cela, l’acheteur devient une partie de la communauté héréditaire. Chaque cohéritier a un droit de préemption et peut acheter la part d’héritage aux conditions convenues avec le tiers. Il convient de noter que cette étape doit également faire l’objet d’un acte notarié.

Tribunal des successions

Si un litige survient et qu’aucun accord n’est en vue, il est possible de faire appel à un tribunal des successions. Celui-ci joue le rôle de médiateur dans l’affaire. Toutefois, chaque cohéritier peut empêcher l’intervention d’un tribunal des successions en faisant opposition.

Procédure d’arbitrage

En cas de litige, un tribunal arbitral peut également prendre une décision.

Action en partage

Si une action en partage est engagée, les biens de la succession sont vendus aux enchères publiques. Pour les biens immobiliers, une vente forcée a lieu. L’action en partage s’accompagne généralement de frais élevés et devrait donc être évitée dans l’intérêt de tous les cohéritiers.

Vente aux enchères de partage

Si la succession comprend un bien immobilier, chacun des cohéritiers peut demander une vente aux enchères partielle. La seule condition pour cette démarche est que le demandeur soit inscrit au registre foncier. L’objectif d’une vente aux enchères partielle est que le bien immobilier soit transformé en argent et que celui-ci soit ensuite partagé entre les héritiers.

En raison de la perte de valeur généralement élevée, une vente aux enchères partielle n’est pas conseillée. Lors des ventes aux enchères partielles, il est courant de fixer la valeur vénale du bien immobilier au niveau le plus bas possible afin d’accroître l’intérêt des acheteurs potentiels et de vendre ainsi le bien immobilier rapidement et en temps voulu. Le prix perçu pour le bien immobilier à la fin de la vente aux enchères correspond rarement à la valeur de vente réelle du bien.

Si dans la communauté des héritiers, l’un bloque

Il n’existe aucun droit à la dissolution de la communauté héréditaire.

L’individu n’a aucun droit à ce que sa part d’héritage lui soit versée ou à ce qu’il soit libéré de la communauté héréditaire. Celui qui ne souhaite pas faire partie d’une communauté héréditaire a pour seul choix de ne pas accepter la succession.

Dans le cas d’une communauté d’héritiers, il est financièrement avantageux et dans l’intérêt de tous de parvenir à un accord.

Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement sur le bien immobilier dont vous avez hérité. N’hésitez pas à nous contacter.

La vente aux enchères partielle pour les communautés d’héritiers

Les biens, tels que les biens immobiliers ou les terrains, sont souvent source de conflits dans les communautés d’héritiers. Les idées sur la manière de procéder avec les biens communs sont trop différentes et les participants ne parviennent pas à se mettre d’accord. Chaque héritier a le droit d’exiger à tout moment un partage de la communauté héréditaire et de forcer ainsi sa dissolution. Dans un tel cas, une vente aux enchères partielle peut être la dernière possibilité de régler les litiges et de dissoudre la communauté héréditaire. Vous trouverez ici des informations sur les points à prendre en compte lors d’un partage et d’une vente aux enchères.

En savoir plus sur les communautés d’héritiers!

Demande de vente aux enchères de partage – la forme correcte doit être respectée

Une vente aux enchères partielle est toujours précédée d’une procédure de demande. Cette demande peut être faite par chaque héritier d’une communauté héréditaire. D’un point de vue formel, il suffit d’une demande écrite qui doit être présentée au tribunal d’instance compétent. Cette demande doit toutefois être accompagnée de certains documents. Dans la première demande, il doit être prouvé sans aucun doute que le demandeur dispose d’une copropriété sur le bien immobilier à vendre aux enchères. Le document adéquat est un extrait du registre foncier datant de moins de six mois. Une fois la demande reçue, elle est examinée par le tribunal d’instance et les étapes suivantes sont mises en œuvre.

Vente aux enchères de partage & communauté d’héritiers – vidéo

La procédure – étape par étape vers la vente aux enchères partielle

Le déroulement d’une vente aux enchères partielles commence déjà par la demande que l’un des héritiers d’une communauté héréditaire doit déposer auprès du tribunal d’instance. D’autres étapes suivent ensuite pour que la vente aux enchères partielles se déroule en toute légalité.

L’expertise – évaluer la valeur du bien immobilier

Une vente aux enchères partielle nécessite une expertise de la valeur du bien immobilier ou du terrain. Le tribunal en a besoin pour pouvoir fixer l’offre la plus basse pour la vente aux enchères par partage. Une telle expertise peut être obtenue de trois manières différentes. Le demandeur peut demander une expertise privée, mais l’ensemble de la communauté héréditaire doit approuver cette démarche. Une autre solution consiste à demander une expertise au tribunal. Souvent, il existe déjà une expertise de valeur. Tant que celui-ci ne date pas de plus de quelques semaines ou mois, il peut également être utilisé.

L’offre minimale – déterminée par le tribunal

Avant la vente aux enchères partielle, le tribunal fixe ce que l’on appelle l’offre la plus basse afin de garantir que le produit de la vente aux enchères partielle puisse couvrir les frais de procédure et tous les droits des héritiers. Une fois celle-ci déterminée, ni la valeur vénale ni le prix d’achat du bien immobilier ou du terrain ne sont déterminants et l’enchère la plus basse est considérée comme une valeur fictive. Elle se compose des droits, des charges et des montants minimaux en espèces. La personne qui acquiert le bien immobilier ou le terrain lors de la vente aux enchères par partage assume tous les droits et charges en plus du bien et devient donc acheteur et débiteur.

La vente aux enchères – l’offre la plus élevée remporte l’adjudication

Une fois l’offre la plus basse déterminée par le tribunal, une date peut être fixée pour la vente aux enchères partielle. Ensuite, la vente aux enchères partielle du bien immobilier ou du terrain doit être publiée dans les journaux et sur Internet afin de susciter l’intérêt pour le bien. Il est également possible d’organiser des visites en accord avec la communauté des héritiers. Le jour de la vente, toutes les personnes intéressées peuvent faire des offres dans un délai fixé à l’avance. L’offre la plus élevée remporte l’adjudication du bien immobilier et la communauté héréditaire peut se séparer.

La durée – variable selon les cas

La durée d’une vente aux enchères par partage varie selon les cas. Elle dépend en particulier du temps nécessaire à l’établissement de l’expertise et du temps nécessaire au traitement de la demande. Le seul moyen pour le demandeur de réduire cette durée est de disposer d’une expertise de valeur dès le dépôt de la demande et d’obtenir l’accord du tribunal pour l’utiliser.

Le paiement – la liquidation de la communauté héréditaire

La communauté héréditaire ne se dissout avec succès que lorsque le produit de la vente a été réparti avec succès. Là encore, des litiges peuvent survenir. Si le défunt n’a pas prévu la répartition par testament, ce sont généralement les parts d’héritage légales qui s’appliquent. Si les héritiers ne sont pas d’accord, une action civile peut être intentée. Le produit de la vente aux enchères du partage est déposé auprès du tribunal d’instance et n’est versé qu’une fois qu’un accord écrit sur la répartition entre les héritiers a été trouvé.

Les coûts – à combien s’élèvent-ils et qui les supporte ?

Une vente aux enchères partielle entraîne certains frais. Il s’agit notamment des frais de demande, des frais de procédure, des frais d’expertise, des frais d’avocat et des frais d’annonces dans les journaux et sur Internet. Tous ces frais sont liés à la décision du tribunal d’ordonner une vente aux enchères partielle. Les frais d’information des cohéritiers font partie des frais de la demande. En règle générale, les frais de procédure doivent être payés à titre d’avance. La question de savoir qui supporte les frais d’une vente aux enchères partielle dépend de l’issue de la vente. Si celle-ci est un succès, tous les frais sont déduits du produit de la vente et chaque héritier participe donc aux frais de manière égale. En revanche, si la vente aux enchères n’aboutit pas, le demandeur supporte seul les frais et la communauté héréditaire continue d’exister.

Les alternatives – vente privée ou vente aux enchères volontaire

La vente aux enchères partielle comporte certains risques qui doivent être bien étudiés au préalable. Le bien immobilier pourrait être vendu à un prix inférieur à sa valeur et entraîner de faibles bénéfices pour les héritiers. Il existe quelques alternatives qui permettent d’éviter ces risques. Le bien immobilier peut être vendu de manière privée, ce qui permet d’économiser les frais de demande, de procédure et d’avocat. De plus, les héritiers peuvent choisir eux-mêmes l’acheteur et s’assurer ainsi que le bien immobilier n’est pas vendu à perte.

Une autre alternative est la vente aux enchères volontaire. La communauté des héritiers peut s’adresser à un commissaire-priseur public qui organise et réalise une vente aux enchères. L’avantage pour les héritiers réside ici dans le fait qu’ils peuvent déterminer eux-mêmes l’offre minimale et qu’il n’y a donc pas de risque de vente aux enchères à perte. Dans les deux cas, la communauté des héritiers doit toutefois approuver la vente du bien immobilier à l’unanimité.

Les questions les plus importantes sur le thème de la vente aux enchères partielle dans les communautés d’héritiers

Une vente aux enchères partielle peut résoudre les litiges au sein d’une communauté d’héritiers, mais elle peut aussi raviver les querelles. Pour éviter les erreurs et gagner du temps, il est important de faire les bons choix. Les experts de Lukinski répondent pour vous en détail aux questions les plus importantes concernant la vente aux enchères partielle.

Pourquoi une vente aux enchères partielle ?

Une vente aux enchères partielle peut mettre fin à de longues querelles, en particulier dans les communautés d’héritiers, et aboutir à un résultat avec lequel tous les héritiers sont d’accord. La vente aux enchères partielle offre en outre un dernier recours si aucun accord ne peut être trouvé.

Que signifie « aux fins de la dissolution de la communauté » ?

La vente aux enchères de partage a pour but de dissoudre la communauté afin de générer une contre-valeur monétaire divisible à partir d’un bien indivisible, tel qu’un terrain ou un bien immobilier.

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères partielle d’une maison ?

Une vente aux enchères partielle est organisée lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires d’un bien immobilier. La vente aux enchères partielle transforme un bien indivisible en une somme d’argent divisible qui peut être répartie entre les propriétaires.

Que signifie le § 1010 du Code civil allemand ?

Les copropriétaires d’un bien immobilier peuvent, conformément à l’article 1010 du Code civil allemand (BGB), prendre des dispositions concernant l’administration ou l’utilisation d’un bien immobilier ou exclure le droit de demander la dissolution de la communauté.

Que signifiait ZVG ?

L’abréviation ZVG signifie « loi sur la vente forcée ». Celle-ci régit aussi bien la vente forcée que l’administration forcée.