L’impôt sur la spéculation expliqué simplement

Comme son nom l’indique, cette taxe vise à limiter la spéculation sur le marché immobilier. C’est pourquoi le législateur dit : si vous achetez un bien immobilier, vous ne pouvez le vendre en franchise d’impôt qu’après X ans. X = années diffèrent selon que vous avez acheté le bien immobilier en tant qu’investissement (location) ou que vous l’occupez vous-même (usage personnel).

Les bénéfices supérieurs à 600 euros (abattement, EStG § 23) doivent être indiqués dans votre déclaration d’impôts. Vous indiquez ces bénéfices dans l’annexe « Autres revenus ».

Revenons à la différence de délai.

Distinction : location (investissement) / usage personnel

Le délai de spéculation diffère selon que vous achetez un bien immobilier en tant qu’investissement en vue de le louer. Ou si vous achetez un bien immobilier pour votre propre usage, c’est-à-dire si vous y habitez vous-même.

Période de spéculation :

• Utilisation par des tiers – 10 ans
• Intérêt personnel – 3 ans

La taxe de spéculation ne s’applique qu’aux ventes privées

On trouve cet impôt dans la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), § 22 Types d’autres revenus, plus précisément dans le §22 alinéa 2 : « Revenus provenant d’opérations de vente privées au sens du § 23 ; » – il s’agit donc d’un impôt qui n’est prélevé que sur les ventes privées.

La loi

• § 23 Opérations de vente privées – externe

Les personnes qui vendent à titre professionnel sont imposées différemment. C’est pourquoi vous devez connaître la règle des 3 objets. Elle stipule que celui qui vend 3 biens immobiliers en l’espace de 5 ans tombe sous le coup de la vente immobilière à titre professionnel.

Exemple : délai pour l’investissement / l’usage personnel

Deux exemples pratiques sur la taxe de spéculation.

Impôt sur la spéculation Placement de capitaux

La taxe de spéculation s’applique – Si vous achetez un bien immobilier à l’âge de 42 ans, que vous le louez et que vous le vendez à l’âge de 50 ans, vous avez acheté et vendu le bien immobilier en l’espace de huit ans. La taxe de spéculation s’applique en conséquence.

• < 10 ans détenu = taxe de spéculation

Il n’y a pas de taxe de spéculation – vous achetez également votre bien immobilier à l’âge de 42 ans et en vendez une partie à l’âge de 53 ans. Il y a donc plus de 10 ans entre l’achat et la vente du bien immobilier. Par conséquent, il n’y a pas de taxe de spéculation.

• > 10 ans de détention = pas de taxe de spéculation

Impôt sur la spéculation Utilité personnelle

Dans le cas de l’usage personnel, les délais changent et passent à un délai de 3 ans. Tout le reste reste inchangé, y compris le montant de la taxe de spéculation.

Montant de la taxe de spéculation

Maintenant, la question la plus importante, à combien s’élève l’impôt lors de la vente ?

Quel est le montant de la taxe de spéculation ?

Il n’y a pas de taux d’imposition fixe pour la taxe de spéculation. Votre administration fiscale calcule le montant avec votre niveau d’imposition respectif.

Taux d’imposition sur le revenu propre à 40

• Bénéfice sur la vente : 20.000 euros
• Taxe de spéculation (40%) : 8.000 euros

Retour au lexique de l’immobilier.

Liste de contrôle fiscale : Vente de biens immobiliers

Pour faire court, il faut dire les choses clairement. Lorsqu’il s’agit d’impôts sur les biens immobiliers, on a souvent droit à de longues explications. Pourtant, les impôts se résument en principe à 4 points simples.

Important ! Ce petit guide a pour but de vous aider à comprendre l’immobilier et la fiscalité. Dans tous les cas, parlez de votre situation personnelle de vente à votre expert ou à vos conseillers professionnels.

La check-list fiscale :

1. Vous payez un impôt spéculatif (moins de 10 ans) sur les bénéfices ; pour les particuliers et les professionnels
2. L’impôt sur les mutations foncières est payé par l’acheteur ; pour les particuliers et les professionnels
3. Vous payez la taxe professionnelle (respecter la règle des 3 objets) ; pour les commerces commerciaux
4. La TVA est payée par l’acheteur ; en cas de commerce commercial

L’impôt sur les successions (ErbSt) et l’impôt sur les donations (SchenkSt) sont plus spécifiques. Pour en savoir plus, voir : Économiser des impôts grâce à l’immobilier.

Examinons maintenant en détail toutes les charges fiscales :

Délai de spéculation lors de la vente d’un bien immobilier

Comme décrit dans l’introduction, le délai de spéculation s’applique aux ventes de biens immobiliers. La première question importante pour les vendeurs privés est la suivante : avez-vous utilisé le bien immobilier vous-même au cours des deux dernières années ou a-t-il été utilisé par des tiers ?

Utilisation par le propriétaire ou par un tiers

Pour les vendeurs privés, cet aspect est très important en ce qui concerne la taxe de spéculation. Votre bien immobilier était-il utilisé par vous-même avant la vente ou était-il utilisé par des tiers ?

Les bénéfices réalisés sur la vente d’un bien immobilier à usage personnel sont exonérés d’impôt. Pour cela, deux facteurs doivent être remplis : 1) le bien doit avoir été utilisé par vous au cours des deux dernières années (usage résidentiel) et 2) le bien doit avoir été utilisé par vous, à des fins résidentielles, l’année de la vente.

Les bénéfices réalisés sur la vente d’un bien immobilier à usage personnel sont exonérés d’impôt (> 2 ans)

Conseil ! L’usage résidentiel signifie que vous vivez dans le bien immobilier en tant que propriétaire ou que vous avez des enfants ou des conjoints et partenaires ayant droit aux allocations familiales.

Vendre en franchise d’impôt après 10 ans

Le délai de spéculation signifie qu’un bien immobilier peut être vendu en franchise d’impôt après l’expiration du délai. Le délai de spéculation se termine automatiquement après 10 ans. Si vous vendez votre appartement en copropriété, votre maison ou votre terrain dans ce délai, en réalisant un bénéfice, l’impôt de spéculation est alors dû.

Taxe de spéculation sur moins de 10 ans

La règle sur la taxe de spéculation :

• Moins de 10 ans : la taxe de spéculation s’applique
• A partir de la 10e année : pas de taxe de spéculation

Un conseil ! Pour en savoir plus sur les économies d’impôts grâce à l’immobilier, cliquez ici.

Calculer la taxe de spéculation : Quel est le montant de la taxe de spéculation ?

Le montant de la taxe de spéculation dépend de votre classe d’imposition. En règle générale, vous pouvez retenir que la taxe de spéculation s’élève à environ 40% du bénéfice. Regardons un exemple de calcul :

Maintenant, nous arrivons à la grande question : peut-on encore « économiser de l’impôt », y a-t-il des frais que vous pouvez déduire de l’impôt sur la spéculation ?

Taxe de spéculation = montant de l’augmentation de valeur

Pour que vous puissiez « réduire les impôts », nous devons nous pencher sur le produit imposable. Les dépenses qui minimisent le produit de la vente sont les frais de vente, c’est-à-dire des frais comme par exemple les frais de courtage d’un agent immobilier ou encore les travaux de peinture (conseil : augmentation simultanée de la valeur).

Loi relative à l’impôt sur le revenu (EStG) : § 23 Opérations de vente privées

En principe, la règle suivante s’applique (conformément à l’article 23 de la loi sur l’impôt sur le revenu) : si tu ne vends ton bien immobilier que dix ans après l’avoir acheté, tu ne dois pas payer d’impôts.

(1) Les opérations de vente privées (article 22, point 2) sont

1. Les opérations de vente de biens immobiliers et de droits soumis aux dispositions du droit civil relatives aux biens immobiliers (par exemple, droit d’emphytéose, droit d’extraction de minéraux) pour lesquels la période entre l’acquisition et la vente n’excède pas dix ans. Les bâtiments et les aménagements extérieurs sont inclus dans la mesure où ils ont été construits, améliorés ou agrandis au cours de cette période ; cela s’applique mutatis mutandis aux parties de bâtiments qui sont des biens immobiliers autonomes ainsi qu’aux appartements en copropriété et aux locaux en propriété partielle. Sont exclus les biens économiques qui, au cours de la période comprise entre l’acquisition ou l’achèvement et la cession, ont été utilisés exclusivement à des fins d’habitation personnelle ou, au cours de l’année de la cession et des deux années précédentes, à des fins d’habitation personnelle ;
2. Les opérations de cession d’autres biens économiques pour lesquels le délai entre l’acquisition et la cession n’est pas supérieur à un an. Sont exclues les cessions de biens d’usage courant. En cas d’acquisition et de cession de plusieurs montants de même nature libellés en monnaie étrangère, il y a lieu de considérer que les premiers montants acquis ont été cédés en premier. Pour les biens économiques visés à la première phrase dont l’utilisation comme source de revenus génère des revenus au cours d’une année civile au moins, la période est portée à dix ans ;
3. Les opérations de vente dans le cadre desquelles la cession des actifs intervient avant leur acquisition.

Est également considéré comme une acquisition le transfert d’un bien dans le patrimoine privé de l’assujetti par prélèvement ou cessation d’activité. En cas d’acquisition à titre gratuit, l’acquisition ou le transfert du bien dans le patrimoine privé par le prédécesseur en droit est imputable au successeur en droit individuel aux fins de la présente disposition. L’acquisition ou la cession d’une participation directe ou indirecte dans une société de personnes est considérée comme l’acquisition ou la cession de la quote-part des biens économiques.

Est également considérée comme une vente au sens de la première phrase, point 1, la vente

1. L’apport d’un bien à l’actif de l’entreprise, si la cession hors de l’actif de l’entreprise a lieu dans une période de dix ans à compter de l’acquisition du bien, et
2. L’apport dissimulé dans une société de capitaux.
   (2. Les revenus provenant d’opérations de vente privées du type visé au paragraphe 1 sont ajoutés aux revenus provenant d’autres catégories de revenus, dans la mesure où ils en font partie.
   (3) Le bénéfice ou la perte résultant des opérations de cession visées au paragraphe 1 est la différence entre le prix de cession, d’une part, et les coûts d’acquisition ou de fabrication et les frais professionnels, d’autre part. Dans les cas visés au paragraphe 1, cinquième phrase, point 1, le prix de cession est remplacé par la valeur retenue pour la date de l’apport conformément à l’article 6, paragraphe 1, point 5, et dans les cas visés au paragraphe 1, cinquième phrase, point 2, par la valeur vénale. Dans les cas visés au paragraphe 1, deuxième phrase, les coûts d’acquisition ou de fabrication sont remplacés par la valeur déterminée conformément à l’article 6, paragraphe 1, point 4, ou à l’article 16, paragraphe 3. Les coûts d’acquisition ou de fabrication sont diminués des déductions pour usure, des déductions majorées et des amortissements spéciaux, dans la mesure où ils ont été déduits lors de la détermination des revenus au sens de l’article 2, paragraphe 1, première phrase, points 4 à 7. Les bénéfices restent exonérés d’impôt si le bénéfice total réalisé au cours de l’année civile sur les opérations de vente privées est inférieur à 600 euros. Dans les cas visés à l’alinéa 1, cinquième phrase, point 1, les bénéfices ou les pertes doivent être pris en compte pour l’année civile au cours de laquelle le prix de la cession est sorti des actifs de l’entreprise et, dans les cas visés à l’alinéa 1, cinquième phrase, point 2, pour l’année civile au cours de laquelle l’apport dissimulé a été effectué. Les pertes ne peuvent être compensées qu’à concurrence du bénéfice que le contribuable a réalisé au cours de la même année civile sur des opérations de vente privées ; elles ne peuvent pas être déduites en vertu de l’article 10d. Les pertes réduisent toutefois, conformément à l’article 10 quinquies, les revenus que le contribuable a obtenus ou obtiendra au cours de la période d’imposition immédiatement précédente ou des périodes d’imposition suivantes au titre des opérations de vente privées visées au paragraphe 1 ; l’article 10 quinquies, paragraphe 4, s’applique par analogie.

Source : Ministère fédéral de la justice (état 05/2021).

Impôt sur les mutations foncières : acheteur ou vendeur ?

Devez-vous payer l’impôt sur les mutations foncières en tant que vendeur ? Bonne nouvelle ! Cet impôt est dû par l’acheteur.

Les acheteurs paient l’impôt sur les mutations foncières, pas les acquéreurs

En règle générale, l’impôt sur les mutations foncières varie entre 3,5 % et 6,5 %, selon le Land dans lequel se trouve le bien immobilier ou le terrain. Pour une orientation rapide, nous avons résumé ici les taux de l’impôt sur les mutations foncières pour les 16 Länder avec des exemples de prix d’achat de 1 à 5 millions d’euros, de la Bavière à Hambourg.

• Impôt sur les mutations foncières – tableau et exemple de calcul

Loi relative à l’impôt sur les mutations foncières (GrEStG) : § 13 Débiteur de l’impôt

Voici un bref aperçu du texte de loi selon l’article 13, point 2, de la loi sur la taxe sur les ventes.

Les personnes redevables de la taxe sont

1. En règle générale : les personnes impliquées dans une opération d’acquisition en tant que parties au contrat ;
2. En cas d’acquisition de plein droit : l’ancien propriétaire et l’acquéreur ;
3. En cas d’acquisition par voie d’expropriation : l’acquéreur ;
4. En cas d’offre au plus offrant dans une procédure de vente forcée: le plus offrant ;
5. En cas de regroupement d’au moins 95 % des parts d’une société entre les mains d’une personne physique ou d’une personne morale, la personne physique ou morale est tenue d’en informer la personne morale.
   1. De l’acquéreur :
      l’acquéreur ;
   2. Plusieurs entreprises ou personnes :
      ces parties prenantes ;
6. En cas de modification de la composition des associés d’une société de personnes : la société de personnes ;
7. En cas de participation économique d’au moins 95 % dans une société : l’entité qui détient la participation économique.

Source : Ministère fédéral de la justice (situation en 09/2020).

Commerce immobilier commercial : vente de biens immobiliers

Si vous souhaitez vendre plusieurs biens immobiliers, plus précisément 3 biens immobiliers ou plus en 5 ans, vous êtes alors soumis aux dispositions relatives aux transactions immobilières commerciales (§15 EStG). La loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), et plus précisément le § 15 Revenus d’exploitation commerciale, sert à délimiter les revenus exonérés d’impôt de la gestion de patrimoine privée et les revenus imposables des exploitations commerciales.

La règle du commerce commercial :

à partir de 3 biens immobiliers en 5 ans

S’il s’agit d’une transaction immobilière commerciale, non seulement le bénéfice de la vente est imposé, mais vous devez également déclarer un commerce et payer les impôts correspondants. Conformément à l’article 15 de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), vous devez également payer la taxe professionnelle.

La taxe professionnelle expliquée

La taxe professionnelle, en abrégé GewSt, est généralement prélevée sur le revenu de toute entreprise commerciale allemande et se base donc sur la capacité bénéficiaire objective de l’entreprise concernée. Les sociétés à responsabilité limitée, les sociétés anonymes et autres étant toujours considérées comme des entreprises commerciales en vertu de leur forme juridique, la taxe professionnelle s’applique obligatoirement aux sociétés de capitaux, quelle que soit la composition de l’équipe fondatrice.

• Taxe professionnelle

Pour être complet, une question : qui paie la TVA ? La TVA est payée par l’acheteur, tout comme l’impôt sur les mutations foncières.

Économiser des impôts grâce à l’immobilier

Conseil de lecture ! Économiser des impôts grâce à l’immobilier – Apprenez à payer des impôts ! Vous êtes le plus grand professionnel des finances que vous puissiez trouver pour votre setting individuel (privé et d’entreprise). Calculer soi-même ses impôts est l’outil qui permet de minimiser sa propre charge fiscale.

Il s’agit donc de convertir les impôts en patrimoine privé

Moins vous payez d’impôts au fisc, plus vite vous constituez votre patrimoine privé. Dans ce guide, vous en saurez plus sur l’optimisation fiscale. Nous nous intéressons en grande partie aux achats immobiliers en Allemagne, mais vous trouverez également des conseils pour les investissements en Europe et le grand dossier spécial : les impôts aux États-Unis. Commencez par les bases concernant les frais d’achat en Allemagne, l’impôt sur les mutations foncières et les formes juridiques telles que la SARL immobilière, les fondations familiales et autres formes juridiques.

• Économiser des impôts grâce à l’immobilier