Louer une villa : rendement et plus-value

La location en Espagne est-elle rentable ? Oui ! Comme vous le verrez plus loin dans l’exemple, certains génèrent 5 à 10 % du montant de l’achat par an, uniquement grâce à la location pendant et autour de la haute saison. Les 3 à 6 mois restants, vous utilisez votre villa vous-même.

Vous envisagez de louer pour la première fois ?

La location n’est pas la seule source de profit, il ne faut pas non plus négliger l’augmentation de la valeur du terrain dans des endroits particuliers comme Majorque ou Ibiza. Vous en saurez plus après le calcul du rendement.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir dans ce guide !

Location : Rendement d’une villa

En Allemagne, les biens immobiliers sont rarement utilisés comme maisons de vacances et loués pendant les périodes creuses. Si c’est le cas, le calcul est un peu différent de celui d’un bien immobilier typique entièrement loué. Dans un contrat de location à long terme, le locataire X paie la somme Y chaque mois. La location dans les lieux de vacances implique également une certaine spéculation, en fonction de la basse et de la haute saison. Mais en principe, le calcul du rendement immobilier est le même.

Objectif de rendement locatif : le locataire paie votre villa

Résumons l’objectif simple d’un bon rendement immobilier :

Le rendement doit être suffisamment élevé pour que vos locataires puissent payer votre villa.

La valeur varie, actuellement un bon rendement est d’au moins 6% (en Allemagne). Avec des taux d’intérêt plus élevés lors d’un financement à l’étranger, la valeur augmente en conséquence. 1% d’intérêt en plus nécessite directement 1% de rendement en plus – pour simplifier.

Calculer le rendement : Exemple pour commencer

Le calcul habituel du rendement consiste à calculer le loyer annuel (c’est-à-dire le loyer mensuel * 12). En cas de location partielle, le loyer annuel brut possible est tout aussi important, mais il se concentre sur quelques semaines ou mois de l’année pendant lesquels vous n’utilisez pas le bien immobilier.

Calculé simplement :

Rendement = revenus annuels (loyer froid) / investissements (prix d’achat et frais annexes)

Exemple rapide :

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Un conseil ! Outre la villa (extras tels que la piscine) et la bonne situation, le nombre de chambres à coucher et de salles de bains est toujours déterminant pour les bons prix de location.

Mais le principe reste le même. Calcul du rendement.

Rendement d’une villa en résumé

Fait 1) Le calcul du rendement d’un bien immobilier devient toujours important lorsque vous souhaitez louer votre bien. Fait 2) Il met simplement en relation les revenus de la location avec vos interventions (prix d’achat et frais annexes), dans le but que vos locataires, payent votre villa.

Fait 3) Le résultat du rendement immobilier est un pourcentage. Si ce pourcentage est (actuellement) supérieur à 6%, tous les frais courants (financement [remboursement, intérêts] et entretien) sont pour ainsi dire couverts. Si le rendement est (actuellement) inférieur à 6%, vous payez aussi chaque mois.

Voici à nouveau, à titre d’illustration, le calcul du rendement « habituel » (en cas de location complète d’un investissement) et adapté, le rendement d’un bien immobilier loué à l’étranger (maison de vacances) que vous utilisez également.

Formule

La formule de calcul :

Entièrement loué :

Rendement = loyer annuel brut (loyer brut * 12) / investissement (prix d’achat et frais annexes)

Location partielle :

Rendement = loyer annuel (loyer froid) / investissement (prix d’achat et frais annexes)

En principe, c’est donc le même calcul.

Prix de location : Quel loyer pour quelle villa ?

Conseil ! Vous vous demandez à quel prix un bien immobilier d’une valeur de X peut être loué ? Comparez les offres sur les plateformes de location de vacances ou sur AirBnb. Utilisez pour cela des paramètres similaires (emplacement, état, surface habitable, chambre à coucher).

Ainsi, vous pouvez également profiter des expériences des autres loueurs sur place, sans avoir à faire vous-même beaucoup d’expériences de location.

Exemple : location en haute saison – 2,6% de rendement !

Par exemple, une connaissance loue son bien immobilier d’une valeur de 2.100.000 euros pour 54.000 euros rien que pour le mois de juillet.

Rendement pour ce mois :

2,57 % du prix d’achat

En Allemagne, les investisseurs se concentrent sur l’immobilier pour leurs placements, avec un rendement annuel de 6%, dans des hotspots comme Ibiza, vous pouvez donc obtenir presque la moitié du rendement minimum nécessaire en un mois. Bien sûr, l’année n’offre pas 12 fois le mois de juillet (températures chaudes, vacances d’été dans de nombreux pays). Mais la haute saison, de mai à septembre, génère à elle seule un bon rendement.

Malheureusement, vous payez un peu plus d’intérêts et il faut aussi organiser la location.

Frais de séjour : Location et House-Service + avantage

Ceux qui louent dans des hotspots comme Majorque, Ibiza ou Marbella ne s’en occupent évidemment pas eux-mêmes. Il existe en revanche d’excellents contacts sur place qui se chargent directement de tout pour 20 à 25% des revenus locatifs : Location, House Cleaning, entretien jusqu’à l’entretien du jardin et de la piscine. Bien sûr, vous pourriez tout confier séparément, mais un seul et même prestataire est le meilleur moyen de louer sans stress à des locataires sérieux.

Location par agence :

20% – 25% des revenus locatifs

Encore une fois, le grand avantage :

• Location de la villa
• Communication avec les locataires
• Remise de la villa (emménagement et déménagement)
• Maintenance
• Les installations extérieures telles que le jardin, la piscine, le court de tennis, etc.
• Tout sans stress

Regardons maintenant directement un exemple pratique avec des chiffres concrets.

Avantages : Rendement de la location et plus-value (terrain)

Les biens immobiliers dans les hotspots espagnols sont bien sûr un peu plus coûteux que l’achat « à la maison ». Cela présente un avantage en termes de rendement, mais tout le monde n’ose pas franchir le pas. En outre, vous avez besoin de plus de fonds propres à l’étranger, soit 50 à 60% du prix d’achat. Nous y reviendrons dans un instant.

1. Bons rendements, souvent supérieurs à 10
2. En outre, augmentation de la valeur du terrain

Prix d’achat, rénovation incluse, pour exemple de calcul

Dans l’exemple, vous achetez un bien immobilier, charges comprises, pour 1,9 million d’euros et vous investissez encore 240 000 euros pour la rénovation jusqu’à la touche finale.

• Prix d’achat : 1.90.000 Euro
• Rénovation : 240 000 euros
• Investissement : 2.140.000 euros

Pendant les mois de pointe comme juin, juillet et août, vous pouvez obtenir 50.000 à 60.000 euros / mois, de manière réaliste et avec une réservation préalable en janvier, février, mars. Nous comptons 14.000 euros / semaine en haute saison +/- 1 mois avant et après la haute saison ; de même, nous tenons compte des vacances réalistes et de votre propre usage, par exemple pendant les mois d’hiver.

Calcul : revenus de la location

Les mois sont alors différents. Exemple :

• Janvier – mars : intérêt personnel
• Avril : vide
• Mai : 12.000 euros / semaine
• Juin – août : 14.000 euros / semaine
• Septembre : 11.000 euros / semaine
• Octobre – novembre : vide
• Décembre : intérêt personnel

Le prix d’achat, le service de location/maison et les revenus constituent alors votre rendement :

• Loyer annuel : 260.000 euros / an
• Service à domicile (20%) : 26.000 euros / an
• Loyer annuel (net) : 234.000 euros / an

En somme

• Investissement : 2.140.000 euros / an
• Rendement : 10,9% Rendement

En Allemagne, il est extrêmement rare de trouver des biens immobiliers avec des rendements supérieurs à 10%, ou alors dans des emplacements de catégorie C qui comportent des risques. Ici, vous achetez dans les meilleurs endroits, des villas avec piscine et vue sur la mer.

Augmentation de la valeur du terrain

Au rendement immobilier s’ajoute ensuite l’augmentation générale du prix des terrains. Savez-vous quels sont les avantages de lieux comme Ibiza et Majorque ? L’espace n’est pas infini. Tout comme en Suisse, par exemple, l’espace de construction est limité et, par conséquent, les augmentations réelles du prix des terrains sont plus élevées par rapport à un investissement que vous réalisez « chez vous », à proximité.

Voici un extrait du Frankfurter Rundschau, actuel de l’année précédente :

« En moyenne, les prix de l’immobilier insulaire ont augmenté de 27,2 pour cent, le taux d’augmentation le plus élevé étant enregistré par l’étude de marché dans la ville de Palma, avec 42,1 pour cent, suivi par le sud-ouest, où l’immobilier de vacances coûte aujourd’hui 37,8 pour cent de plus qu’il y a cinq ans ».

Calculons « seulement » avec les 27,2 % en moyenne.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % par an

Quels sont les frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier ?

Le poste de dépenses des charges est relativement important si vous prenez vraiment en compte tous les aspects. Il y a toutefois quelques différences.

Frais de l’agent immobilier

Frais de courtage – En Allemagne, les frais de courtage (en cas d’achat privé) sont répartis à 50% entre le vendeur et l’acheteur (légalement). Si un bien immobilier est vendu d’entreprise à entreprise, la répartition des frais d’agence est librement partageable entre l’acheteur et le vendeur. En Espagne (donc aussi à Ibiza, Majorque ou Marbella), les frais d’agence sont déjà inclus dans le prix d’achat du bien immobilier (5% pour les biens immobiliers standard).

Impôt sur la fortune lors de l’achat d’une villa

Impôt sur la fortune – Si vous achetez un bien immobilier en Espagne et que vous apportez plus de 700.000 euros du prix d’achat en fonds propres (pas de financement), vous devez payer des impôts sur tout ce qui dépasse la franchise de 700.000 euros. L’impôt sur la fortune espagnol s’élève entre 0,2 et 2,5 % de la fortune nette que vous apportez.

Conseil ! Le montant exonéré diffère selon les communes. En Catalogne et à Valence, le montant exonéré n’est que de 500.000, alors qu’à Madrid, il est illimité.

exemple :

• Prix d’achat total de la villa : 1,8 million d’euros
• Part de fonds propres (60%) : : 1,08 million d’euros
• Abattement : 700.000 euros
• Fortune imposable : 308.000 euros
• Taux d’imposition : 0,3
• Montant de l’impôt : 924,00 euros

Impôt sur la fortune : tableau

Voici tous les taux d’imposition avec les limites de calcul :

Source : WF Salinas.

Rénovation de biens immobiliers existants

Rénovation et valorisation – Vous souhaitez certainement encore aménager votre villa selon vos souhaits et vos idées. Pour cela, vous devez compter au moins avec des coûts de valorisation et, selon l’année de construction de la maison, ou de la dernière rénovation, avec des coûts de rénovation (jardin, piscine jusqu’aux chambres, cuisine, salles de bains).

Aperçu des frais annexes typiques :

1. Théoriquement, frais de déplacement (visite sur place)
2. Frais de courtage – payés par le vendeur
3. Frais de notaire – contrat de vente
4. Frais de registre foncier – changement de propriétaire
5. Rénovation / revalorisation (pour l’existant)
6. Impôt sur la fortune (à partir de 700.000 euros)
7. Taxe foncière (après achat)

Conclusion : acheter une villa et la louer

Vous avez vraiment appris beaucoup de choses. Sur le rendement de la location en période saisonnière. Vous avez appris à connaître les impôts, mais aussi les frais annexes, de l’achat avec un agent immobilier, à la location en entretien de votre bien.

En sachant cela, vous pouvez trouver une villa rentable à louer en Espagne.

J’ai deux conseils supplémentaires pour vous !

Courtiers : Portefeuille de villas à Ibiza, Majorque & Marbella

En tant qu’agent immobilier, je fais de la prospection pour les clients, nous fournissons des exposés, organisons des visites et aidons au processus d’achat sur place, du notaire au financement, si nécessaire. Vous trouverez ici une petite sélection de mes villas à Majorque, Marbella et Ibiza:

• Lukinski : Villas

Financement à l’étranger : fonds propres et taux d’intérêt

Vous souhaitez acheter une villa en Espagne? Que ce soit à Majorque, Marbella ou même Ibiza, les conditions de financement immobilier diffèrent considérablement. Si vous n’achetez pas votre villa pour un usage personnel à 100%, mais que vous la louez partiellement ou entièrement comme investissement, vous devez connaître les conditions particulières en Espagne. En outre, je vous donne également quelques aperçus des États-Unis, à titre de comparaison. Vous verrez ainsi à quel point un financement dans le pays est avantageux et à quel point les crédits en tant qu’étranger sont chers dans d’autres pays, en fonction de votre taux d’intérêt et de vos fonds propres. Au final, c’est toujours le rendement qui compte.

• Financement à l’étranger

Tâches d’un agent immobilier : préparation et exécution

Sans un conseiller expérimenté dans la commercialisation de la propriété, certaines ventes immobilières peuvent s’avérer difficiles. N’oubliez pas que plus de 70% des biens immobiliers sont vendus chaque année par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Il connaît non seulement la préparation d’un bien immobilier, mais aussi le contrat de vente, les impôts et bien sûr les vérifications de solvabilité.

Liste des tâches d’un courtier :

• Commercialisation du bien immobilier
• Conseil en matière de fiscalité et de finances
• Vérification de la solvabilité
• Dates de visite
• Négociation et argumentation
• Déroulement, contrat de vente et notaire
• …

Une grande partie fait confiance à l’agent immobilier, mais pas seulement en raison de ces différentes procédures et processus. La plupart des vendeurs considèrent notamment que leur propre temps est un bien précieux :

Avantages d’un agent immobilier : expérience et expertise

Qui a le temps, en privé, de gérer 100 ou 200 demandes d’informations, d’effectuer des vérifications de solvabilité, de fixer des rendez-vous pour les visites, de les réaliser, etc. Exactement ! Et c’est ce qui fait que le facteur temps est le plus important pour la plupart des personnes qui font appel à un agent immobilier. Ce n’est qu’en second lieu qu’il s’agit de stratégies de commercialisation, d’exposés, de vérification de la solvabilité, de communication avec les clients potentiels, de visites et du meilleur prix de vente possible.

Avantages d’un agent immobilier :

• Pour la plupart : temps et stress
• L’expérience de la commercialisation immobilière
• Stratégie et mélange de méthodes, pour chaque type d’objet et de groupe cible
• Propre réseau d’investisseurs composé de promoteurs immobiliers et de particuliers
• Filtre pour les vrais acheteurs potentiels
• Le meilleur prix de vente possible, plutôt que des pertes en cas de vente privée

Faire appel à un agent immobilier : guide pratique

Les tâches et les avantages d’un agent immobilier sont maintenant clarifiés. Si vous ne souhaitez pas vendre votre bien immobilier de manière privée en faisant cavalier seul, la recherche d’un agent immobilier sérieux et compétent s’impose maintenant.

Trouver un agent immobilier : En ligne & hors ligne

Venons-en maintenant à la question importante :

Comment trouver un agent immobilier ?

Dans l’idéal, vous avez déjà des amis ou des connaissances qui ont déjà vendu un bien immobilier et qui peuvent vous recommander quelqu’un. Sinon, vous pouvez aussi trouver des informations dans votre journal local. Sinon, vous pouvez aussi chercher sur Internet des agents immobiliers dans votre région. L’avantage : vous pouvez consulter les recommandations en ligne et examiner de plus près le site Internet de l’agent immobilier ainsi que les photos des biens. Et selon le type de maison ou d’appartement, vous trouverez peut-être même un agent immobilier spécialisé dans votre bien.

Voici comment trouver un courtier qui vous convient :

• Recommandations d’amis, de la famille & de connaissances
• Demander un agent immobilier régional
• En ligne : Trouver des courtiers spécialisés

Mandat exclusif ou simple contrat de courtage ?

En outre, vous devez vous demander si vous souhaitez être représenté par un seul agent immobilier ? Ou préférez-vous garder toutes les options ouvertes et passer une annonce pour votre bien auprès de plusieurs agents immobiliers ? L’avantage d’un mandat exclusif est que l’agent immobilier est tenu de tout mettre en œuvre pour vendre votre maison ou votre appartement rapidement et efficacement. Après tout, il est le seul agent immobilier à s’occuper de votre bien. Si vous optez pour un contrat de courtage simple, vous pouvez faire commercialiser votre bien immobilier par plusieurs courtiers. Cela n’engage alors aucune des deux parties et la possibilité d’une vente privée vous reste ouverte.

Elle pourrait choisir entre ces contrats de courtage :

• Contrat de courtage simple
• Mandat exclusif
• Commande exclusive qualifiée

Signer un contrat de courtage : Liste de contrôle

Une fois que vous avez opté pour un type de contrat de courtage, il ne vous reste plus qu’à signer le contrat de courtage au préalable. Avant de le faire, voici quelques conseils pour vous aider à reconnaître un bon courtier ! En effet, ce n’est parfois pas si simple. N’hésitez donc pas à aborder les points suivants au préalable afin de vous assurer que vous êtes sur la même longueur d’onde.

Questions importantes à poser au courtier – liste de contrôle :

• Sur la base de quels facteurs le prix d’achat est-il fixé ?
• Comment le bien immobilier est-il commercialisé ?
• Est-il spécialisé dans votre type de bien immobilier ?
• Combien de biens immobiliers ont été vendus avec succès l’année dernière ?
• Quelle est la qualité des photos des biens immobiliers ?
• Quel est le montant de la commission ?
• La commission est-elle payée par l’acheteur, le vendeur ou les deux ?

Vendre un bien immobilier sans agent : Vente privée

Que faites-vous lorsqu’un acheteur ou un investisseur expérimenté constate un défaut après l’autre et revoit le prix d’achat à la baisse, petit à petit, de manière compréhensible ? De nombreux vendeurs privés tombent ici dans un piège et se contentent finalement d’un prix de vente beaucoup trop bas. Outre le manque de compétences en matière de négociation, la plupart des vendeurs privés manquent également d’expérience et d’expertise.

Voici les erreurs les plus fréquentes d’une vente immobilière privée :

• Mauvaise évaluation de la valeur
• Pas de réseau propre de clients
• Erreurs dans les dates de visite
• Absence de vérification de la solvabilité
• Des négociations de prix mal menées

C’est pourquoi la première étape consiste à se faire une idée de l’objet. C’est ce que vous faites à l’aide des documents appropriés.

Passer à l’étape 3 : Documents

Avant de rédiger l’exposé et d’annoncer le bien immobilier, vous devez veiller à organiser et à rassembler tous les documents et dossiers. Vous trouverez un aperçu complet dans notre liste de contrôle.

• Dossiers et documents

Retour à l’étape 1 : Planification financière et calendrier de vente

Il est bien connu qu’une bonne préparation représente la moitié du combat. Il en va de même pour la vente d’un bien immobilier. Vous devez non seulement prévoir tous les frais annexes, mais aussi fixer un délai de vente réaliste.

• Planification financière et date de vente

Vendre un garage souterrain : valeur, courtier et procédure

Commençons par l’une des questions les plus importantes pour les premiers vendeurs : quelle est la valeur de mon garage souterrain ? Après les 3 facteurs centraux, vous trouverez encore toutes les étapes de la vente immobilière qui, de par leur déroulement, sont également pertinentes pour vous et la vente de votre garage souterrain, des documents au contrat de vente et à la remise, en passant par la question du courtier.

Commençons par les trois principaux facteurs de valeur :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. État du parking souterrain
3. Locataires à court terme, à long terme / inoccupés

Situation : ville, rue et fluctuation

Plus l’emplacement de votre parking souterrain est bien situé, plus il sera facile de louer ensuite les places de stationnement à des stationnaires de longue et/ou de courte durée. Pour que le taux d’inoccupation reste le plus bas possible, l’estimation de la valeur commence donc par un coup d’œil sur l’emplacement.

Situation en termes de valeur (actuelle et perspective) :

• Perspective macro – Dans quelle ville vendez-vous ?
• Mésoperspective – Quel quartier ?
• Microperspective – Quelle rue et quel numéro ?

Qu’il s’agisse de petites villes, de villes moyennes ou d’agglomérations, il y a chaque année de plus en plus de voitures dans les centres-villes. Plus le taux de rotation est élevé et plus l’offre concurrente sur le site est faible, mieux c’est, y compris pour le rendement des investisseurs.

L’étape suivante est celle de l’évaluation de l’état de votre parking souterrain par des acheteurs (il est important de connaître leur point de vue).

État de votre parking souterrain

Rares sont les investisseurs qui souhaitent se lancer dans une vaste rénovation de parking souterrain. Bien sûr, il y a un certain pourcentage de personnes qui veulent acheter à un prix très, très bas et qui recherchent donc des objets anciens ou peu entretenus. L’état joue un rôle central dans l’évaluation de votre parking souterrain, tout comme l’emplacement.

Pour une évaluation concrète, il est nécessaire de déterminer l’état actuel et l’état souhaité.

Les défauts typiques des premières décennies sont les suivants :

• Semelle du garage souterrain
• Revêtements de sol
• Assainissement du béton
• Etanchéité des fissures
• Étanchéité des plafonds
• …

Parfois, il s’agit aussi d’un retard dans l’assainissement, par exemple en raison d’un litige concernant l’assainissement de la communauté des propriétaires.

Important avant tout, ce n’est qu’un exemple :

Les coûts d’entretien des parkings varient énormément en fonction de leur état.

Garage souterrain très ancien : 40+ ans

Voici un exemple, un parking souterrain vraiment ancien, avec une centaine de places :

Disons que le parking souterrain a maintenant 40 ou 50 ans et qu’il est vraiment à bout de souffle et vieillissant. Des frais de transformation et de rénovation sont donc inévitables pour le nouveau propriétaire du parking souterrain.

Pour chaque place de parking souterrain, vous pouvez compter environ 6.000 euros (pour l’ensemble du projet), pour une taille de 100 places.

La consolidation du sol d’un parking souterrain coûterait déjà environ 1,4 million d’euros. A cela s’ajoute la rénovation du béton, soit environ 1,1 million d’euros.

Ensuite, nous jetons un coup d’œil à l’étanchéité du plafond du parking souterrain. Pour la nouvelle isolation contre les gouttes d’eau, vous pouvez compter sur 0,5 million d’euros supplémentaires (source : DZ Online). Les postes sont plus petits, mais au total, ils ne sont pas négligeables. A cela s’ajoutent le désenfumage, la ventilation ou encore la rénovation de l’installation électrique, notamment pour pouvoir suivre des marchés croissants, comme les voitures électriques de plus en plus nombreuses dans les centres-villes et les zones résidentielles.

Locataires à court terme, à long terme / inoccupés

Outre les locataires à court terme sur place, l’évaluation porte également sur les locataires à long terme et les logements vacants. Enfin, l’évaluation porte sur les locataires à court et à long terme ainsi que sur le potentiel futur éventuel (rénovation, développement, commercialisation) du parking.

Les baux à long terme sont bien sûr l’idéal et les logements vides le contraire. Pour que l’évaluation soit réaliste et que les futurs intéressés aient une vue d’ensemble, les informations de vos locataires sont collectées. À cela s’ajoutent de nombreux petits paramètres, par exemple, dans les bons emplacements A, la location de surfaces commerciales pour la publicité (allée, surfaces de stationnement et façades).

Vous disposez ainsi de 3 facteurs centraux de la détermination de la valeur :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. État du parking souterrain
3. Locataires à court terme, à long terme / inoccupés

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Les ventes de garages souterrains sont beaucoup plus spécifiques que la simple vente d’un emplacement, d’une place de parking ou d’un garage individuel. De nombreux garages souterrains ne sont d’ailleurs pas vendus via des portails immobiliers, mais par le biais de réseaux personnels, souvent par des agents immobiliers de qualité et expérimentés.

Néanmoins, il est important de le connaître pour la vente afin de bien se préparer et de trouver également un agent immobilier expérimenté.

Préparation : agent immobilier, documents et estimation de la valeur

L’essentiel sur le thème de l’immobilier et de la préparation à la vente.

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : réseau et négociation

Dans la deuxième phase, il s’agit de commercialiser votre bien immobilier afin de trouver des acheteurs et des investisseurs suffisamment solvables.

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Traitement des ventes : conclure le transfert

Du contrat de vente à la livraison.

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Propriété partielle d’un garage souterrain : place de stationnement unique ?

Dernier point concernant la plus petite unité : pouvez-vous vendre une place de parking souterrain individuellement ? La vente individuelle de places de parking souterrain est possible. Toutefois, tout dépend s’il s’agit d’une propriété individuelle ou d’un droit d’usage spécial. La différence est que si vous avez une place de parking avec son propre cadastre (propriété individuelle), la vente est simple. Dans le cas d’un droit d’usage spécial appartenant à un appartement en copropriété, le droit d’usage spécial ne peut être vendu qu’à un autre copropriétaire.

Vous trouverez ici plus d’informations sur la vente individuelle de places de parking dans un garage souterrain :

• Vendre un emplacement

Situation, situation, situation ! Marché immobilier

Les places de parking sont rares dans de nombreux hotspots en Allemagne. C’est pourquoi la première bonne nouvelle est que votre parking se vendra à un prix réaliste. En effet, rien que l’année dernière, 2,92 millions de voitures neuves ont été immatriculées. Selon le KBA (Kraftfahrt-Bundesamt), le parc automobile allemand a augmenté de 1,1 million de véhicules par rapport à la même date l’année précédente, pour atteindre environ 66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne, soit une hausse de 1,6 %.

66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne

Avec le bon réseau d’acheteurs et d’investisseurs, typiquement par le biais d’agents immobiliers expérimentés avec des deals réussis, vous aurez vendu votre parking souterrain relativement rapidement.

Voici encore un regard particulier sur la vente générale de biens immobiliers dans les grandes villes :

• Berlin
• Düsseldorf
• Francfort
• Hambourg
• Cologne
• Munich
• Stuttgart

Vendre un parking : évaluation jusqu’à l’agent immobilier

Commençons tout d’abord par l’une des questions les plus importantes pour les premiers vendeurs : quelle est la valeur de votre parking ?

Après les 3 facteurs importants, vous trouverez ensuite toutes les étapes de la vente, des documents à l’acte de vente et à la remise, en passant par la question de l’agent immobilier.

Commençons par les trois principaux facteurs de valeur :

• Situation (ville, quartier et rue)
• État du parking
• Locataire / Inoccupation

Emplacement du parking : Perspective

Plus votre parking est bien situé, plus il sera facile de le louer par la suite à des locataires de courte ou de longue durée ou à des personnes ayant terminé leur stationnement. Pour que le taux de vacance soit le plus faible possible, la première chose à faire lors de l’estimation de la valeur est donc de regarder de près l’emplacement.

Situation en matière d’évaluation (actuelle et évolution) :

• La perspective macro – Quelle ville ?
• La mésoperspective – Quel quartier ?
• La microperspective – rue et numéro ?

Qu’il s’agisse d’une petite ville, d’une ville moyenne ou d’une agglomération, il y a chaque année de plus en plus de voitures dans les centres-villes – comme on peut le voir plus loin dans l’exemple du marché immobilier en Allemagne. Plus le taux de fluctuation sur place est élevé et moins il y a d’offres concurrentes ici sur le site, mieux c’est pour votre succès de vente, mais aussi pour le rendement des investisseurs.

En conséquence, le développement du site joue également un rôle.

Deuxième question importante : l’état de votre parking.

Etat du parking : Rénovation

Peu d’acheteurs et d’investisseurs veulent encore investir beaucoup de travail dans le nouveau bien immobilier, ils veulent obtenir directement un rendement. Pour vous, mais aussi pour ceux qui acceptent volontiers un peu de travail pour un prix d’achat plus avantageux, c’est l’état actuel qui compte après la situation (macro / méso / mirco).

Non pertinent pour les parkings relativement récents, mais important pour les anciens. Voici un aperçu pour vous, en particulier les primo-vendeurs, de ce que peuvent être les coûts de rénovation d’un tel projet.

Les défauts typiques des premières décennies sont les suivants :

• Assainissement du carbonate (par le dioxyde de carbone et le dioxyde de soufre)
• Revêtements de sol
• Assainissement du béton
• Etanchéité des fissures
• Étanchéité des plafonds
• …

Important avant tout, ce n’est qu’un exemple :

Les coûts d’entretien des parkings varient énormément en fonction de leur état.

Parking très ancien : coût exemple (100 places)

Disons qu’il s’agit d’un parking vraiment ancien, avec 100 places de stationnement :

Disons que le parking a 40 ou 50 ans et qu’il est vraiment à bout de souffle. Des coûts de transformation et de rénovation sont inévitables. Si nous calculons grossièrement avec ~ 100 places de parking, vous pouvez compter ~ 6.000 euros par place de parking (comme projet global).

L’amélioration d’une dalle de parking coûterait déjà environ 1,4 million d’euros. A cela s’ajoute la rénovation du béton, soit environ 1,1 million d’euros. Ensuite, nous nous pencherons sur l’étanchéité de la dalle du parking. Pour la nouvelle isolation contre les gouttes d’eau, vous pouvez compter sur 0,5 million d’euros supplémentaires (source : DZ Online). Les postes sont plus petits, mais au total, ils ne sont pas négligeables. A cela s’ajoutent le désenfumage, la ventilation ou encore la rénovation de l’installation électrique, notamment pour pouvoir suivre des marchés croissants, comme les voitures électriques de plus en plus nombreuses dans les centres-villes et les zones résidentielles.

Locataires (longue/courte durée) et vacants

Une autre différence notable est l’existence de contrats de location. En particulier si le parking n’est pas situé dans un centre-ville animé ou dans un complexe résidentiel, mais dans des endroits spéciaux, par exemple des installations de mesure, des aéroports ou même un peu à l’extérieur.

En dehors des locataires à court terme et de la fluctuation sur le site, il faut aussi tenir compte des locataires à long terme et des places vacantes. En dernier lieu, la première évaluation porte donc sur les locataires et le potentiel du parking.

Les contrats de location à long terme sont bien sûr la solution idéale. Les logements vides, c’est le contraire. Pour que les acheteurs potentiels aient une vue d’ensemble et que l’évaluation soit réaliste, il est nécessaire de disposer d’informations sur les locataires.

A cela s’ajoutent de nombreux paramètres plus modestes, par exemple, dans les bons emplacements A, la location de surfaces commerciales pour la publicité (allée, surfaces de stationnement et façades).

Ce sont les trois facteurs centraux de l’évaluation :

• Situation (ville, quartier et rue)
• État du parking
• Locataire / Inoccupation

Vente régulière étape par étape

Les ventes de parkings sont beaucoup plus spécifiques et étendues que la simple vente d’une place de stationnement, d’un parking ou d’un garage individuel dans un lotissement.

Une grande partie des parkings ne sont pas vendus via des portails immobiliers, mais via des réseaux personnels, souvent par des agents immobiliers de qualité et expérimentés.

Néanmoins, il est important de le connaître pour la vente afin de bien vous préparer et de trouver également un agent immobilier expérimenté pour la vente de votre parking.

Préparation : agent immobilier, documents et estimation de la valeur

Comment préparer votre bien immobilier et sa vente.

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : réseau et négociation

Dans la deuxième phase, il s’agit de commercialiser votre bien immobilier afin de trouver des acheteurs et des investisseurs suffisamment solvables.

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Traitement des ventes : conclure le transfert

Du contrat de vente à la livraison.

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Propriété partielle d’un parking : place de stationnement unique ?

Enfin, la plus petite unité :

Pouvez-vous (en tant que propriétaire partiel) vendre une place de parking individuellement ? La vente individuelle de places de parking est possible. Toutefois, cela dépend s’il s’agit d’une propriété individuelle ou d’un droit d’usage spécial. En règle générale, les places de parking en surface sont des droits d’usage spécial, une vente nécessite donc l’accord de l’ensemble des propriétaires, à moins que l’accord de partage n’en dispose autrement.

Vous trouverez ici plus d’informations sur la vente individuelle de places de stationnement dans un parking :

• Vendre une place de parking

Situation, situation, situation ! Marché immobilier

Les places de parking sont rares dans de nombreux hotspots en Allemagne. C’est pourquoi la première bonne nouvelle est que votre parking se vendra à un prix réaliste. En effet, rien que l’année dernière, 2,92 millions de voitures neuves ont été immatriculées. Selon le KBA (Kraftfahrt-Bundesamt), le parc automobile allemand a augmenté de 1,1 million de véhicules par rapport à la même date l’année précédente, pour atteindre environ 66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne, soit une hausse de 1,6 %.

66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne

Avec le bon réseau d’acheteurs et d’investisseurs, typiquement par le biais d’agents immobiliers expérimentés avec des deals réussis, vous aurez vendu votre parking souterrain relativement rapidement.

Commission de courtage : coûts et répartition

Si un agent immobilier est impliqué dans l’achat de votre bien, vous devrez payer des frais. On les appelle les commissions de courtage. Le montant de la commission dépend à la fois du prix d’achat et de l’État fédéral. Pour les achats privés, cette commission est partagée à 50/50 entre l’acheteur et le vendeur. Pour les achats commerciaux, cette répartition peut être négociée individuellement.

• Achat privé : 50/50 entre l’acheteur et le vendeur
• Achat commercial : librement négociable

Frais par province : Tableau

Les frais varient donc en fonction du Land dans lequel se trouve le bien immobilier. En principe, vous pouvez compter sur une commission de courtage comprise entre 3,57% et 7,14%.

Commission de l’agent immobilier : 3,57% – 7,14

Ces valeurs s’appliquent donc aux achats privés :

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Vous trouverez ici tout ce que vous devez savoir de A à Z pour votre achat immobilier : utilisation personnelle ou location, financement d’un logement en propriété, recherche d’un logement, portails immobiliers, agents immobiliers, évaluation, prix d’achat, négociations et impôts. Des connaissances et des expériences d’experts, dans un guide.

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