Vente partielle / achat partiel : qu’est-ce que c’est ? Explication + avantage

Vous avez certainement déjà vu les annonces publicitaires des nombreux prestataires d’achat partiel. Cette offre d’achat s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés qui ont besoin d’argent, par exemple pour une retraite plus agréable.

Un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, la vente totale, la plus-value calculée en dessous de l’inflation et une comparaison de ce qui est « plus avantageux » : l’achat partiel ou le crédit immobilier alternatif, plus particulièrement le prêt hypothécaire ? En outre, les impôts, la vente dans le cadre d’une communauté d’héritiers, le divorce et bien d’autres choses encore.

Vous trouverez également ici tous les calculateurs avec des exemples : Comparaison des fournisseurs de vente partielle.

Tout d’abord, une définition rapide et succincte.

Définition de la vente ou de l’achat partiel

Que signifie vente partielle de biens immobiliers ?

Bien entendu, aucune deuxième personne n’emménage dans votre bien immobilier, vous restez le seul occupant. Mais en tant qu’ancien propriétaire unique, vous payez maintenant une redevance pour l’utilisation de la partie du bien immobilier qui ne vous appartient plus entièrement après l’achat partiel – comparable à un loyer. Cette rémunération est appelée « indemnité d’occupation » ou « redevance d’occupation ».

Vente partielle résumée :

• Vous vendez une partie de votre bien immobilier (généralement 10-50%)
• Achat partiel de maison: Oui
• Achat partiel appartement: Oui
• Achat partiel de terrain: Oui
• Une société financière devient partiellement propriétaire
• Vous restez l’unique utilisateur du bien immobilier
• Vous payez des frais d’utilisation mensuels
• Total des ventes en X années (facultatif)

Les principales questions sur l’achat partiel

Aperçu des principales questions :

• Puis-je vendre la moitié de la maison? Oui, la plupart des fournisseurs ~ 20-50%.
• Puis-je vendre une partie de mon appartement? Oui.
• Achat partiel également pour les terrains? Oui.
• L’avantage ? Virement rapide et simple du prix d’achat.
• Quel est le désavantage ? Rémunération de l’utilisation (~ 3-5% par an)
• En outre, en cas de vente globale: parfois en dessous de l’inflation

Ces facteurs importants lors de l’achat partiel

Les facteurs centraux de la vente partielle :

• Valeur du bien immobilier = 500.000 euros
• Versement immédiat souhaité = 100.000 euros
• Part à vendre = 20
• Rémunération mensuelle de l’utilisation = ?
• (si) vente totale après X années = ?

Vous devez répondre à deux questions centrales dans la comparaison :

1. Quel est le montant de la redevance mensuelle d’utilisation ?
2. (En cas de vente globale, plus tard) Plus-value et frais ?

Différence : vente vs. vente partielle

Qu’est-ce qui distingue la vente partielle de la vente normale d’un bien immobilier ? Si vous souhaitez vendre un bien immobilier par la voie normale, vous passez en tout par trois grandes phases (préparation, visites/contrôles de solvabilité, vente), qui comprennent elles-mêmes plusieurs étapes. La recherche d’acheteurs solvables (solvabilité) peut prendre plus de temps en fonction de la situation immobilière (demande).

Vente immobilière régulière : calendrier

En gros, la vente d’un bien immobilier comprend les étapes suivantes :

1. Préparer les documents
2. Détermination de la valeur
3. Commercialisation de biens immobiliers
4. Rédaction d’un exposé
5. Réalisation et planification des visites
6. Négociations d’achat
7. Déroulement et rédaction du contrat de vente
8. Remise des clés

Phase de vente raccourcie

La vente partielle permet de sauter complètement une grande partie de ces étapes. Vous vous adressez directement à un prestataire de services financiers qui achètera votre bien immobilier au prorata. Il ne reste donc plus que les étapes suivantes du processus de la vente immobilière normale :

1. Détermination de la valeur
2. Déroulement et rédaction du contrat de vente
3. Remise des clés

Aperçu des avantages : Vendu et payé rapidement

Qu’il s’agisse d’une maison mitoyenne, d’une maison individuelle ou même d’un appartement en copropriété, vous n’avez jamais vendu aussi rapidement une partie de votre bien immobilier.

Une vente partielle présente des avantages :

• Méthode de financement indépendante des banques
• Pas de vérification de la solvabilité, cf. financement par crédit
• Processus de vente rapide

Un inconvénient ? Comparaison des coûts d’utilisation

Comme décrit dans l’introduction, l’offre « achat partiel » s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés.

« Les banques n’accordent pas / peu de crédits aux personnes âgées »

C’est un préjugé fréquent. C’est pourquoi la publicité sur « l’achat partiel de votre bien immobilier » fonctionne si bien actuellement. Toutefois, les frais consécutifs ne sont souvent pas pris en compte. Si vous vendez par exemple 25% de votre bien immobilier et que vous payez ensuite 300 euros par mois de frais d’utilisation, vous devriez absolument comparer ce montant avec un crédit immobilier normal, ou plus précisément un prêt hypothécaire.

Sinon, c’est une expérience qui vous coûtera de l’argent chaque mois.

Commençons l’analyse.

Rémunération de l’utilisation en cas d’achat partiel : inconvénient 1

Passons maintenant aux « coûts induits ».

Qu’est-ce que la rémunération mensuelle ? Beaucoup font actuellement de la publicité en disant que c’est « simple », « agréable », « pas de banque ». C’est vrai. Mais le prix à payer est élevé. Surtout, les frais courants qui surviennent lors de l’achat partiel à des entreprises financières. L’entreprise financière devient copropriétaire. La partie vendue du bien immobilier, est remise à votre disposition.

Vous ne cédez donc pas « la moitié » du jardin ou une partie de vos chambres : vous continuez à utiliser seul votre bien immobilier.

En contrepartie, vous payez une « indemnité d’utilisation ».

Montant de l’indemnité d’utilisation

Le dédommagement demandé par l’entreprise financière pour l’utilisation de la propriété est généralement de

• Entre 3 et 5 % du montant versé par an

La somme se rapporte toujours à 1 an. Formule de calcul de la redevance d’utilisation (selon le fournisseur) par mois :

• Rémunération mensuelle = 3% * prix d’achat (part) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Ainsi, en cas de vente partielle d’une valeur de 100.000 euros, ils paient 250 euros par mois.

Rémunération de l’utilisation pour 100.000 euros = 250 euros / mois

Comme toujours, cela dépend du fournisseur. Tu trouveras tous les prestataires ici dans Achat partiel d’une maison : comparaison.

Comparaison crédit immobilier : 2-4% moins cher

Combien payez-vous actuellement pour un crédit immobilier « classique » ? Grâce à la phase de taux d’intérêt bas, vous ne payez actuellement que :

• Environ 1% du montant versé par an

Comparé au souhait de financement de 100.000 seulement ~ 80 euros / mois.

Crédit seulement ~ 80 euros / mois

Il vaut la peine de calculer et de réfléchir lorsqu’il s’agit de la vente partielle de votre bien immobilier. Conseil ! Vous découvrirez en même temps la « rente immobilière », une autre alternative à la vente partielle.

Les taxes et les impôts : Que devez-vous payer ?

En cas de vente partielle, la taxe ne diffère pas de la vente régulière.

Comme vous pouvez le constater dans cette check-list fiscale, il ne s’agit en fait « que » de la taxe de spéculation pour les particuliers. Elle entre en vigueur lorsqu’un bien immobilier est revendu dans les 10 ans suivant son achat. Le montant de la taxe de spéculation est calculé en fonction du taux d’imposition individuel, ce qui peut le porter à plus de 25 %.

Pour être complet, celui qui vend 3 biens immobiliers ou plus en 5 ans est en outre soumis à l’immobilier commercial et donc à la taxe professionnelle. En dernier lieu, pour être complet, la taxe sur le chiffre d’affaires (acheteur) pour les transactions immobilières commerciales.

En savoir plus sur les impôts lors de la vente d’un bien immobilier :

• Vendre un bien immobilier : les impôts

Calculateur ! Comparaison des fournisseurs

Dans cette analyse, j’ai calculé pour vous dans tous les calculateurs des fournisseurs Exemple. À combien s’élèvent les frais d’utilisation ? Combien recevez-vous lors de la vente totale ? Vous trouverez ici le grand comparatif des fournisseurs :

• Comparaison des fournisseurs de vente partielle

Prix d’achat total et inflation : inconvénient 2

Si vous réfléchissez bien au calcul en ligne de l’étape 2) de l’achat total, vous constaterez que vous n’indiquez aucune région(emplacement du bien immobilier) de la propriété. Par conséquent, l’augmentation de valeur est une valeur très approximative. Prenons cette valeur comme base.

Inflation vs augmentation de la valeur : comparaison (-2,8% de perte)

Facteur inflation (dévaluation de la monnaie) – Si vous ajoutez maintenant comme deuxième facteur l’inflation qui, selon la Banque centrale européenne, devrait se situer à 2% par an, mais qui se situe actuellement même à 5% (situation au 01/22), vous constatez que l’inflation a augmenté de plus de 10% par an :

La plus-value de seulement 25 %, 30 % en 15 ans, ne compense même pas l’inflation.

Comparons donc 30% en 15 ans et l’inflation (« comme souhaité » à 2%, sans augmentations) :

Le résultat de notre comparaison :

Selon (la plupart) des calculateurs en ligne, une perte de -2,8%.

En conséquence, vous ne recevez même pas la compensation de l’inflation si vous êtes en dessous de 32,8%.

Conseils pour votre vente partielle : utilisation, rente viagère, divorce et héritage

Voici encore des conseils pratiques, ou des pistes de réflexion :

Rente immobilière : Autre alternative

Vous connaissez maintenant la vente partielle, ainsi que le prêt hypothécaire. Peut-être un autre conseil pour vous : la rente immobilière. Particulièrement intéressant si vous avez déjà atteint un âge avancé, généralement à partir de 70, 75 ans.

La rente immobilière signifie que vous vendez (directement) votre bien immobilier dans son intégralité, mais que vous conservez un droit d’habitation et un droit de jouissance à vie. En outre, vous recevez un petit montant mensuel. Pour certains, c’est une bonne solution. Car vous n’avez également plus rien à faire avec les frais d’entretien, c’est le nouveau propriétaire qui s’en charge.

La rente immobilière expliquée simplement :

• Vente directe et complète de votre bien immobilier
• Droit d’usage et d’habitation à vie
• Petite « rente supplémentaire » mensuelle versée par le vendeur
• Pas de frais d’entretien

Droit d’usufruit : « droit d’habitation unique à vie ».

Avant de comparer les différents prestataires, voici un conseil important si vous décidez vraiment de vendre partiellement votre bien immobilier. Comme vous l’avez déjà appris dans le guide de la vente partielle, vous pouvez vendre votre bien immobilier de 2 manières : La vente partielle ou la vente partielle y compris la vente totale dans X années.

Si vous envisagez une vente globale après X années, jetez absolument un coup d’œil au :

Usufruit en cas de vente globale

L’usufruit signifie simplement que vous avez le droit exclusif d’utiliser votre bien immobilier, même après sa vente (de même dans d’autres cas, comme l’héritage anticipé).

Avantage : le droit d’usufruit vous donne l’avantage de ne jamais dépendre du bon vouloir ou de l’accord du vendeur.

Vente partielle possible malgré un financement en cours ?

Les ventes partielles sont possibles – en accord – mais vous, en tant qu’emprunteur (propriétaire du bien immobilier), ainsi que la banque, êtes en principe liés par le contrat de prêt conclu, au moins pendant une période convenue de fixation des intérêts. Dans l’idéal, votre bien immobilier est donc remboursé.

Quelle est la différence entre la vente partielle et la rente viagère ?

Commençons par clarifier la notion de rente viagère : Dans le cadre d’une rente viagère, vous vendez votre bien immobilier en échange du paiement d’une rente et, en même temps, d’un droit d’habitation et de jouissance à vie. Il s’agit donc d’une forme particulière de vente d’un bien immobilier. L’avantage : la liquidité.

• Propriétaires de plus de 70 ans pour la plupart
• Vente complète à une société financière
• En contrepartie, droit d’usage et d’habitation à vie
• Montant mensuel supplémentaire pour vous (rente viagère)
• Pas de frais supplémentaires / frais d’entretien

Communauté héréditaire : vente après héritage

Peut-on vendre une part de la communauté héréditaire ? Oui, c’est possible. En se référant au § 2033 alinéa 1 du BGB, qui stipule que

« Chaque cohéritier peut disposer de sa part dans la succession ».

En savoir plus sur le sujet :

• Communauté héréditaire : vendre un bien immobilier

Divorce : vente après séparation

Peut-on vendre des parts dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce ? En cas de divorce, la situation est d’abord un peu plus compliquée. En principe, ce n’est qu’après l’année de séparation, mais au plus tard après le divorce, que les époux peuvent exiger de leur partenaire qu’il vende leur logement. Parlez-en individuellement avec les prestataires.

En savoir plus :

• Le divorce est prononcé : Vendre un bien immobilier

Évaluation des terrains de tous types avec méthode

Vous voulez vendre anonymement ? Lisez ici notre profil d’achat de terrains. La vente privée de terrains comporte de nombreuses sources de danger et de risques, c’est ainsi que des erreurs surviennent lors de la vente de terrains.

Apprenez-en plus ici sur le thème de l’évaluation des terrains. Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain? Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Évaluation : situation, options et développement

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière, ou pour l’évaluation du terrain. Quel est le prix raisonnable et réaliste de votre terrain, avec ou sans bien immobilier ? Si l’achat ne remonte pas à trop longtemps, le prix d’achat de l’époque peut être un premier point de repère. Des terrains comparables figurant dans les offres en ligne des régions peuvent également fournir une vague estimation.

Lors de la vente du terrain, la « valeur perçue » n’est pas une base optimale.

Si la valeur est trop élevée, le terrain peut « brûler », car il reste trop longtemps sur le marché et quelque chose ne semble pas aller avec le terrain.

Souvent, le prix est baissé, ce qui entraîne la perte du potentiel de revenu réel du terrain – vous perdez de l’argent. C’est ce que démontre une étude réalisée par les caisses d’épargne en collaboration avec FlowFact AG et l’institut IIB Dr Hettenbach. On a constaté une corrélation entre la durée de commercialisation, le prix de vente et le prix de commercialisation. L’étude a confirmé que le produit de la vente est plus important et la durée de commercialisation plus courte si l’on se fie à une estimation réaliste lors de l’évaluation du terrain.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à des experts pour évaluer la valeur vénale du terrain afin de faciliter la vente.

• Estimation de la valeur par un évaluateur ou un expert (agent immobilier)
• Perte du potentiel de recettes en cas de baisse des prix, en cas d’insertion trop longue

Valeur vénale, valeur de garantie et valeur réelle

Lors d’une évaluation, différentes valeurs immobilières sont prises en compte. Les plus importantes sont la valeur vénale, la valeur de nantissement et la valeur réelle. En principe, la valeur vénale, également appelée valeur de marché, est déterminée lors de l’évaluation d’un terrain ou d’un bien immobilier.

Prendre en compte les méthodes d’évaluation fréquemment utilisées :

• Valeur réelle
• Montant de la garantie
• Valeur unitaire
• Valeur indicative du sol
• Valeur du sol

Quelle méthode d’évaluation pour mon bien ? Terrain + bien immobilier

Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier par des experts et des évaluateurs, trois méthodes standardisées sont autorisées : Méthode de la valeur comparative, méthode de la valeur réelle et méthode de la valeur de rendement. La méthode la plus appropriée dépend du bien immobilier. S’il s’agit d’un terrain, d’autres méthodes d’évaluation sont utilisées que pour un bâtiment. Des méthodes d’évaluation différentes sont également utilisées pour les biens occupés par leur propriétaire et pour les biens loués. Pour les biens en vente forcée, les expertises de valeur des biens immobiliers peuvent être consultées auprès des tribunaux d’instance compétents – souvent en ligne. Dans ce cas, l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire et toute personne intéressée peut consulter gratuitement une telle expertise.

Ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV)

Jusqu’en 1988, l’évaluation des biens immobiliers se basait sur l’ordonnance sur l’évaluation des valeurs (WertV). En 2010, celle-ci a été remplacée par l’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). La nouvelle loi vise à uniformiser une nouvelle fois l’évaluation des valeurs. En adoptant la nouvelle ordonnance, le législateur avait également en vue les investisseurs étrangers. L’ImmoWertV règle de manière contraignante les notions et les procédures pour les experts mandatés par des particuliers et les experts mandatés par les pouvoirs publics. Elle est également contraignante pour les comités d’experts chargés de l’évaluation des biens immobiliers.

L’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers fait une distinction entre la :

• évaluation de la valeur des terrains et de la
• Évaluation de la valeur des bâtiments

Terrains construits et non construits

La valeur comparative de l’IPV permet de déterminer plus précisément le prix d’une offre. Contrairement à la valeur comparative établie par l’agent immobilier, la valeur vénale est le prix exact qu’un terrain est susceptible d’atteindre à une date donnée. Ce qui est pris en compte dans la valeur vénale est réglementé par le code de la construction (BauGB). Pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, on tient compte de sa situation, de son état, de son équipement (à l’état construit), mais aussi de données juridiques. Le terme de valeur vénale est utilisé comme synonyme.

Lors de l’évaluation d’un terrain, la valeur du sol est déterminée. La détermination de la valeur du terrain se base sur la méthode de la valeur comparative et sur l’ajout de valeurs indicatives du terrain appropriées. Conformément au code de la construction (BauGB), des comités d’expertise doivent être créés pour calculer la valeur des terrains. Ces comités d’expertise se composent d’experts indépendants ainsi que d’un agent des autorités financières.

Les valeurs indicatives indiquent le prix moyen d’un mètre carré de terrain dans un endroit donné. Les caractéristiques concrètes du terrain ne sont toutefois pas prises en compte dans les valeurs indicatives du terrain. Étant donné que seule une moyenne de la situation régionale est prise en compte pour l’évaluation, les valeurs indicatives des terrains peuvent fortement diverger de la valeur réelle du terrain.

Terrain à bâtir et extrait du registre foncier

Pour évaluer la valeur du terrain à bâtir, il est nécessaire de consulter l’extrait du registre foncier. Cet extrait, disponible auprès du bureau du registre foncier, contient toutes les inscriptions au registre foncier relatives au terrain et correspond à un historique du terrain.

Toutefois, seul le vendeur est autorisé à demander l’extrait du registre foncier.

L’extrait du registre foncier garantit que le vendeur a des droits correspondants sur le terrain et qu’il peut effectivement les vendre. Si plusieurs ayants droit sont inscrits, ils ne peuvent vendre que leurs parts respectives.

Les restrictions existantes concernant l’utilisation du terrain sont également inscrites sur l’extrait du registre foncier (par exemple, le terrain est uniquement constructible à des fins d’habitation). Pour l’acheteur et le vendeur, l’extrait du registre foncier est indispensable pour évaluer, diviser ou vendre le terrain ou le bien immobilier.

Un autre point important lors de l’évaluation est la situation du terrain ou du bien immobilier. Les critères à prendre en compte lors de l’évaluation sont

• La macro-situation, c’est-à-dire la région ou le quartier
• La micro-situation, le voisinage immédiat du bien immobilier

L’évaluation tient compte, par exemple, du milieu social du quartier et de son infrastructure. Même si une bonne desserte des zones commerciales, scolaires et industrielles n’est prévue qu’à l’avenir, cela peut déjà avoir un impact sur l’évaluation immobilière.

L’évaluation des biens immobiliers au centre des préoccupations des investisseurs

Outre le calcul de la valeur standard, les investisseurs sont particulièrement intéressés par la rentabilité d’un terrain ou d’un bien immobilier.

La rentabilité d’un objet se réfère à son évolution dans les années à venir. Comme les paramètres marginaux d’un objet ainsi que l’évaluation effectuée à une date de référence peuvent changer à court terme, seule une estimation de la rentabilité attendue est possible. Dans cette estimation également, le facteur « situation » reçoit une pondération particulière.

Dans une étude, Welt a pris en compte l’évolution des macro-situations de tous les arrondissements allemands jusqu’en 2030. Un autre point fort de l’évolution future de la valeur est le « retard de rénovation », dans la mesure où des mesures d’entretien supérieures à la moyenne sont à prévoir. Si la commercialisation de votre bien s’adresse en particulier aux investisseurs, d’autres critères sont nécessaires pour évaluer l’offre d’investissement.

De bonnes raisons pour l’évaluation par des experts

Si la valeur du terrain est intéressante, il faut déterminer la valeur vénale. Si le bien doit être vendu, si un divorce est prévu ou s’il s’agit d’une question d’héritage, la valeur vénale du terrain servira de base. La valeur vénale est également la base de la valeur à négocier lors de l’octroi d’un crédit ou d’autres formes de partage de patrimoine. En cas de partage du patrimoine immobilier (divorce, communauté d’héritiers), une fourchette de prix n’est pas appropriée. C’est pourquoi il convient d’indiquer une somme concrète lors de l’évaluation du bien immobilier dans le cadre des évaluations de la valeur vénale. Cette valeur vénale se réfère à la date déterminée dans l’expertise.

Lors de la vente d’un terrain, la valeur précise est moins déterminante et, souvent, la valeur du terrain déterminée est chiffrée avec une fourchette de prix. Lors de la vente de terrains et de bâtiments, le marché régional ainsi que l’offre et la demande jouent un rôle important.

Selon la stratégie de vente, on procède différemment avec la valeur comparative ou la valeur vénale calculée. On distingue principalement la vente à prix fixe et la vente de terrain dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres. La « valeur perçue » du terrain ne doit en aucun cas être prise en compte dans la base de la commercialisation. Si le prix de vente est supérieur à la valeur vénale, l’acheteur doit mettre à disposition un capital propre bien plus important que nécessaire.

Lisez déjà ici :

• Valeur indicative du sol
• Carte des valeurs indicatives des sols
• Valeur vénale

Vendre un bien immobilier : Liste de contrôle

Tout sur le déroulement, le droit de la construction, l’agent immobilier, le notaire, les coûts & les impôts :

• Vendre un terrain

Vente partielle de terrain

Commençons tout d’abord par les bases, pour ceux qui n’ont entendu parler jusqu’à présent que de la « vente partielle d’un bien immobilier ».

Que signifie vente partielle ? Comment fonctionne une vente partielle ?

Une petite définition – Le principe de la vente à tempérament repose sur la vente suivie d’une indemnité d’occupation que vous payez au nouveau propriétaire de la partie. La « redevance d’utilisation » est donc simple à comprendre, par comparaison avec un loyer ou un bail.

Aperçu de la vente partielle :

• Vous vendez une part (généralement 10% – 50%)
• Une société financière devient partiellement propriétaire
• Vous conservez l’intégralité des droits d’utilisation
• Pour cela, vous payez une redevance d’utilisation

Continuer à fonctionner, que ce soit en Rhénanie-du-Nord-Westphalie ou ailleurs :

Différences dans les redevances d’utilisation

Lors de l’achat d’un terrain, un facteur est essentiel : quel est le montant de la redevance ? Si vous ne devez pas vendre très rapidement en raison de liquidités, vous devriez de toute façon réfléchir à l’alternative du prêt hypothécaire. En effet, les frais d’utilisation (inconvénient) se situent généralement entre 3 et 5% lors de la vente partielle d’un terrain.

• Frais d’utilisation selon le fournisseur : 3-5% par an

Un exemple :

• Part vendue : 100 000 euros
• Rémunération de l’utilisation : 3-5% par an
• Coût : 3.000 – 5.000 euros / an

Vous payez donc des frais annuels de 3.000 à 5.000 euros pour la part vendue d’une valeur de 100.000 euros.

Comment la valeur de votre terrain est-elle déterminée ?

Si vous ne connaissez pas la valeur actuelle de votre terrain, il faut encore la déterminer. Pour ce faire, il est essentiel de connaître entre autres les chiffres clés (comme la surface du terrain), son utilisation (terrain non bâti ou surface agricole utilisée, forêt, sources, etc.) La valeur indicative du terrain, que vous trouverez sur la carte des valeurs indicatives du terrain, mais aussi une expertise, est importante. C’est de cela que découle en fin de compte l’évaluation concrète.

Pour en savoir plus sur ce sujet, cliquez ici :

• Évaluer un terrain

Les terrains les plus convoités sont bien sûr ceux situés en zone urbaine, mais beaucoup vendent également des terres agricoles.

Comparaison : prêt hypothécaire sur terrain

Par rapport au prêt hypothécaire, où vous ne payez que 1%, la vente partielle présente déjà un net désavantage. En revanche, vous ne devez pas passer par l’examen de solvabilité des banques. Autre avantage : le prix d’achat vous est versé quasi immédiatement.

Avec 1%, l’économie annuelle est déjà de 2.000 à 4.000 euros. Sur 10 ans, la différence est considérable.

• Avantage : conditions plus avantageuses
• Inconvénient : contrôles de solvabilité

Ainsi, si vous manquez de liquidités et que vous êtes contraint de vendre un terrain immédiatement, l’achat partiel est une option possible. En effet, vous économisez de nombreuses étapes dans la vente de votre terrain.

D’un autre côté, vous avez des coûts de suivi élevés. C’est pourquoi il vaut la peine de comparer ! La vente ? Vente partielle ? Prêt hypothécaire sur le terrain ? Ma recommandation est clairement le prêt hypothécaire, car il vous permet d’économiser 2/3 des coûts (comparaison vente partielle). Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement, la vente partielle est tout à fait une option.

Pensez donc toujours aux deux options, vente partielle et crédit immobilier.

Étape 2 : Vente totale du terrain

Tous les prestataires de vente partielle vous donnent également la possibilité de vendre votre terrain dans son intégralité dans un avenir proche. L’acheteur est alors l’ancien propriétaire partiel, qui devient ainsi le seul propriétaire du terrain.

Je donne ici encore 2 précieux conseils dans le guide de la vente partielle d’un bien immobilier:

1. Total des ventes et inflation
2. Convenir de l’usufruit

Explication rapide :

Total des ventes et inflation

Supposons que vous vendiez dans 15 ans, l’inflation (dépréciation de la monnaie) aura augmenté de ~ 32%, à 2% / an. Si l’on vous propose une plus-value inférieure à 32%, l’inflation n’est même pas compensée. C’est pourquoi il vaut la peine de jeter un coup d’œil à la comparaison des prestataires.

Convenir de l’usufruit

Si vous vendez la totalité de votre bien immobilier, mais que vous souhaitez continuer à l’utiliser « jusqu’à la fin de vos jours », vous convenez d’un usufruit. L’usufruit vous garantit un droit de jouissance jusqu’à la fin de votre vie (non transmissible).

Rester liquide.

Comment fonctionne la partie vente d’un terrain ?

Résumons encore une fois brièvement les conclusions :

Différence entre vente et vente partielle

Lors de la vente régulière d’un terrain, vous vendez la totalité de votre propriété, c’est-à-dire 100% des parts du terrain. Lors de la vente partielle d’un terrain, vous ne vendez qu’une partie du bien immobilier (terrain).

La plupart des vendeurs partiels achètent entre 10%, 20%, 25% ou même 50%, c’est-à-dire la moitié de votre terrain. En contrepartie, le prix d’achat vous est généralement versé rapidement et facilement. C’est le grand avantage de la vente partielle !

Frais d’utilisation après la vente partielle

Pour continuer à l’utiliser seul, vous devez payer des frais d’utilisation mensuels, appelés « redevance d’utilisation ». Selon le fournisseur que vous choisissez pour la vente partielle de votre terrain, la somme varie entre 3% et 5% (du prix d’achat par an). Comparé à un prêt hypothécaire sur votre terrain (seulement 1%), c’est déjà une différence considérable pour les ventes de terrains.

Conclusion : la vente partielle d’un terrain est-elle judicieuse ? 3 options

Vente partielle – Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement (en quelques semaines), en raison d’un manque de liquidités, la vente partielle de votre terrain est une option.

Vendre et louer – Si vous avez un peu de temps (plus de quelques semaines), vous devriez plutôt envisager de vendre votre terrain et de le louer ensuite. En effet, notamment en ce qui concerne l’inflation (vente totale dans un deuxième temps), la vente partielle présente quelques inconvénients.

Prêt hypothécaire sur votre terrain – Important, parlez-en à votre banque. Même à un âge avancé, vous pouvez obtenir des crédits. Beaucoup en ont peur et disent « de toute façon, je n’obtiendrai plus de crédit de la banque ». C’est faux ! Parlez-en donc avec votre banque habituelle et avec 2 ou 3 alternatives. Ainsi, vous ne paierez que 1% au lieu de 3-5% (au niveau actuel des taux d’intérêt).

Conseil ! Une option également pour les surfaces forestières en cas de poursuite de l’exploitation :

Vente partielle XL : taxe de spéculation, communauté d’héritiers & Co.

Lisez ici plus d’informations sur la vente partielle – Un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, les impôts, la vente en communauté héréditaire, le divorce et bien plus encore. Mes recommandations pour les vendeurs !

• Vente partielle d’un bien immobilier
• Comparaison des fournisseurs de vente partielle