Vendre un immeuble locatif [année] : comment ça marche ?

Brève définition : un immeuble locatif ou une maison de rapport, est un bien immobilier loué (immeuble collectif, maison à deux logements, voire une maison individuelle) appartenant à un propriétaire – donc pas une copropriété. Cela signifie que les personnes intéressées par un achat investissent dans un projet généralement plus vaste. C’est pourquoi j’ai rédigé pour vous ce petit guide supplémentaire sur le thème « Vendre un immeuble locatif ».

Tout le monde n’a pas d’expérience dans la vente de biens immobiliers et d’immeubles collectifs, certains sont même confrontés à leur toute première vente immobilière, souvent des héritiers qui sont dépassés par la gestion d’un tel bien, qui est trop éloigné ou qui doit être vendu pour d’autres raisons.

Avant la première vente, il y a bien sûr des choses à savoir, dès l’estimation (importante) de la valeur ! Apprenez ici les bases.

Ils ne vendent pas à des propriétaires occupants. Les investisseurs et les investisseurs en capital qui investissent dans des immeubles locatifs calculent et comparent les chiffres clés. Plus la vente est préparée, plus vous pouvez obtenir un rendement élevé.

Trois facteurs clés s’appliquent aux immeubles locatifs :

• Situation de votre bien immobilier : emplacement et développement
• Etat de l’immeuble locatif : réparations et assainissement
• Locataires, contrats de location et logements vacants

Situation de votre bien immobilier : emplacement et développement

Les vendeurs se posent de nombreuses questions, mais l’une des plus importantes pour beaucoup est « combien vaut mon immeuble locatif » ? En fin de compte, le marché immobilier, comme tous les autres marchés, est une question d’offre et de demande. C’est pourquoi l’estimation de la valeur comprend, d’une part, le bien immobilier lui-même (objet de la vente) et, d’autre part, le côté de la demande (acheteurs potentiels).

Vérification de la situation : ville, quartier, rue, numéro de maison

Situation (ville, quartier et rue) – l’aspect le plus important, qu’il s’agisse d’une maison locative sous forme d’immeuble, d’une maison individuelle ou d’une maison à deux logements, c’est la situation de votre bien immobilier qui a la plus grande influence sur le prix du terrain et donc sur l’évaluation globale de votre maison.

Prix des terrains

Qu’est-ce que cela signifie ? Un exemple simple : un immeuble locatif situé dans un mauvais quartier C (par exemple Duisbourg en Rhénanie-du-Nord-Westphalie) est moins intéressant pour les acheteurs qu’un bien immobilier situé dans un bon quartier B (Essen en Rhénanie-du-Nord-Westphalie). En conséquence, les prix des terrains sont plus bas dans les emplacements C. Dans les emplacements B, la demande est beaucoup plus élevée, tout comme le prix des terrains. Apprenez-en plus sur l’emplacement des biens immobiliers ici.

Nous y reviendrons dans l’exemple de calcul Munich vs Duisburg.

Heure de vente

Les immeubles locatifs situés en zone A (comme Hambourg) se vendent rapidement, à condition que l’évaluation soit réaliste et que le réseau soit bon. En particulier à Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich, Stuttgart et dans d’autres villes avec des universités, des écoles supérieures et un bon développement général. Il en va de même pour les emplacements B, si le « prix » est correct. Pour les immeubles locatifs situés en zone C, le processus de vente peut prendre un peu plus de temps.

Avec un prix de vente réaliste :

• Emplacement A comme Hambourg – Vente rapide
• Situation B comme Essen – Vendu relativement rapidement
• Situation C comme Duisburg – Relativement long (vente au-dessus du prix)

Rapidement signifie dans l’idéal, avec un acheteur valide, que vous pouvez vous rendre chez le notaire en 2-3 semaines.

Conseil : Confirmation de financement des acheteurs potentiels

Un conseil : avant d’investir beaucoup de « temps » dans un acheteur potentiel, demandez directement une confirmation de financement à sa banque. Ici, le montant du financement de X, pour l’objet X, a déjà été approuvé au préalable par sa banque.

Quartier et développement

Après avoir examiné la macro-situation, nous nous intéressons à la méso-situation, c’est-à-dire au quartier concret. En effet, la situation/le développement de la ville (évolution de la population, démographie, économie, etc.) n’est pas le seul facteur à prendre en compte dans l’évaluation.

La dernière étape consiste à déterminer la micro-situation, c’est-à-dire la rue et le numéro de maison concrets de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez donc procéder à une évaluation de votre immeuble locatif, avec l’expertise d’une tierce personne, vous devez divulguer l’adresse – cherchez donc des partenaires de confiance avec des références.

L’estimation de la valeur n’est possible qu’avec l’adresse (situation) + la visite (état)

Pensez à la différence entre un immeuble locatif situé sur une route principale très fréquentée et, à 200 mètres de là, l’immeuble locatif situé dans un espace vert urbain.

Même rue, qualité et prix des terrains différents

Voici une petite comparaison intéressante :

Prix de vente à Munich / Leipzig / Duisburg – Comparaison !

L’effet de l’emplacement sur la valeur de l’immeuble locatif est donc important. Comparons ici, à titre d’exemple, un immeuble locatif d’une surface habitable de 400 mètres carrés, construit dans une année et dans un état similaires. 400 m² dans des emplacements C comme Duisburg (Rhénanie-du-Nord-Westphalie), B à Leipzig (Saxe) et A à Munich (Bavière).

Munich :

• Quartier : Lehel
• Prix de l’offre : 6.671.000 euros
• Différence Leipzig : + 4,8 millions / + 259 %
• Différence Duisburg : + 6 millions / + 871 %.

Leipzig

• Quartier : Lindenau
• Prix de l’offre : 1.860.000 euros
• Différence Munich : – 4,8 millions
• Différence Duisburg : -1,2 million

Duisbourg

• Quartier : Hochemmerich
• Prix de l’offre : 687.000 euros
• Différence Munich : – 6 millions
• Différence Leipzig : – 1,2 Mio.

La différence entre un immeuble de rapport à Munich (situation A) et à Duisbourg (situation C) est donc de + 871 %.

La situation est suivie d’un regard précis sur son immeuble locatif.

Etat de l’immeuble locatif : réparations et assainissement

Plus un bien immobilier demande de travail, moins les investisseurs souhaitent dépenser. Moins il y a de travail, plus les investisseurs sont prêts à payer – une règle empirique simple et sensée.

Le deuxième facteur de valeur est donc l’état de votre immeuble locatif. Est-ce que tout a été entretenu ou y a-t-il peut-être même des retards dans la rénovation de l’ancien immeuble? En fonction de l’ampleur des réparations, cela doit être pris en compte dans le prix de l’offre.

Immobilier ancien existant – Qu’il ait été construit en 1920, 1930 ou 1960, l’immobilier ancien présente des défauts et des inconvénients spécifiques par rapport à la construction neuve. Tout sur la structure du bâtiment, la maçonnerie, l’isolation thermique et acoustique et les réparations et défauts auxquels vous devez vous attendre en tant que propriétaire.

Plus un bien immobilier est ancien, plus la liste des défauts s’allonge. Dans ce guide, que j’ai en fait écrit pour les acheteurs, vous trouverez la quantité typique de biens immobiliers, classés par décennies.

• Année de construction et défauts

Évaluer un immeuble locatif : connaître les méthodes

Valeur vénale, estimation de la valeur et prix d’achat de votre bien immobilier – Si vous souhaitez vendre votre immeuble locatif, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste.

Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité liée à la situation, à la valeur vénale, aux biens immobiliers comparables, à la substance du bâtiment, etc. et que vous puissiez éviter les erreurs lors de la vente, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs. Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

• Évaluer un immeuble locatif

Une comparaison 1A de Leipzig, effort dans la rénovation (pour le côté acheteur) ou bien immobilier existant bien entretenu, la différence est immense.

Locataires, contrats de location et logements vacants

Facteur 1) situation, facteur 2) substance, le troisième grand poids dans l’estimation de la valeur sont les locataires et les contrats de location lorsqu’il s’agit de la vente d’immeubles locatifs. La liste des locataires et l’historique des locataires jouent ici un rôle central. Quels locataires avez-vous dans votre immeuble ? Quelles conditions ont été convenues et comment les locataires s’acquittent-ils de leurs obligations de paiement ?

Toutes les maisons ne sont pas entièrement louées, certaines sont même inoccupées. Le taux de vacance est naturellement plus élevé dans les quartiers C que dans les quartiers B ou A, où les logements sont toujours rares.

En ce qui concerne les locataires, mais aussi l’état du bien immobilier, des documents sont parfois nécessaires pour l’estimation concrète de la valeur. Les agents immobiliers, les investisseurs et les promoteurs immobiliers très expérimentés se contentent d’une visite de la maison.

Vous en apprendrez plus tout à l’heure, dans les 18 étapes de la vente.

Enfin, une question importante pour ceux qui vendent pour la première fois :

Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Pour ceux qui vendent pour la première fois, un bon agent immobilier expérimenté est indispensable.

En fait, un courtier vous soulage de beaucoup, vraiment beaucoup de travail.

Dans le cas de votre maison locative, il ne s’agit pas d’un simple appartement en copropriété que l’on peut mettre sur un portail immobilier afin de trouver des acheteurs qui achètent pour leur propre usage, un nombre d’acheteurs élevé en conséquence.

Les maisons à louer sont plutôt négociées au sein de réseaux personnels, d’agents immobiliers expérimentés, avec une bonne réputation et un bon réseau d’acheteurs et d’investisseurs.

En fait, une grande partie des biens immobiliers sont vendus par l’intermédiaire d’agents immobiliers, en particulier lorsqu’il s’agit de grands biens, d’immeubles ou de nouvelles constructions avec de nombreuses unités d’habitation à vendre.

Celui qui fait des erreurs lors de la vente d’un bien immobilier paie un prix d’apprentissage élevé. Les biens immobiliers qui se vendent le mieux sont ceux qui sont présentés de manière professionnelle. C’est pourquoi les agents immobiliers obtiennent les prix de vente les plus élevés. En moyenne, 72% de tous les biens immobiliers sont vendus par des agents immobiliers (source : Office fédéral des statistiques). Voici un aperçu des grandes villes :

1. Berlin avec agent immobilier: 78,6
2. Düsseldorf avec un agent immobilier: 76,0%.
3. Hambourg avec agent immobilier: 65,1
4. Cologne avec un agent immobilier: 63,0%.
5. Stuttgart avec agent immobilier: 56,8
6. Munich avec agent immobilier: 55,2%
7. Francfort avec un agent immobilier: 53,3%

Cependant, il est important de connaître les étapes de la vente, car cela vous permettra de trouver de bons agents immobiliers expérimentés pour votre vente. Ces connaissances vous permettront également de créer votre propre réseau, par exemple si vous envisagez de participer davantage au marché immobilier à l’avenir.

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Après avoir appris beaucoup de choses sur la valeur ou l’estimation de la valeur des maisons en location (et des immeubles de rapport), il s’agit maintenant de vendre concrètement une maison. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’une maison à deux logements ou d’un immeuble, tous les types de maisons locatives se vendent finalement de la même manière, en passant par 18 étapes – à moins que vous ne connaissiez par hasard un acheteur privé et que vous puissiez ainsi sauter certaines étapes comme l’exposé, la communication avec les personnes intéressées et la visite.

Comment vendre dans un immeuble locatif en 18 étapes :

Préparation : Préparer et évaluer l’immeuble locatif

Préparer l’immobilier et la vente

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : acheteurs potentiels et négociation

Commercialiser un bien immobilier et trouver des acheteurs

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Déroulement de la vente : remise d’un immeuble locatif

Contrat de vente jusqu’à la remise

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Bonne chance pour la vente !

Vous avez des questions, vous voulez une évaluation de notre part, avec option d’achat ? Très volontiers, vous trouverez ici mes coordonnées.

L’impôt sur la spéculation expliqué simplement

Comme son nom l’indique, cette taxe vise à limiter la spéculation sur le marché immobilier. C’est pourquoi le législateur dit : si vous achetez un bien immobilier, vous ne pouvez le vendre en franchise d’impôt qu’après X ans. X = années diffèrent selon que vous avez acheté le bien immobilier en tant qu’investissement (location) ou que vous l’occupez vous-même (usage personnel).

Les bénéfices supérieurs à 600 euros (abattement, EStG § 23) doivent être indiqués dans votre déclaration d’impôts. Vous indiquez ces bénéfices dans l’annexe « Autres revenus ».

Revenons à la différence de délai.

Distinction : location (investissement) / usage personnel

Le délai de spéculation diffère selon que vous achetez un bien immobilier en tant qu’investissement en vue de le louer. Ou si vous achetez un bien immobilier pour votre propre usage, c’est-à-dire si vous y habitez vous-même.

Période de spéculation :

• Utilisation par des tiers – 10 ans
• Intérêt personnel – 3 ans

La taxe de spéculation ne s’applique qu’aux ventes privées

On trouve cet impôt dans la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), § 22 Types d’autres revenus, plus précisément dans le §22 alinéa 2 : « Revenus provenant d’opérations de vente privées au sens du § 23 ; » – il s’agit donc d’un impôt qui n’est prélevé que sur les ventes privées.

La loi

• § 23 Opérations de vente privées – externe

Les personnes qui vendent à titre professionnel sont imposées différemment. C’est pourquoi vous devez connaître la règle des 3 objets. Elle stipule que celui qui vend 3 biens immobiliers en l’espace de 5 ans tombe sous le coup de la vente immobilière à titre professionnel.

Exemple : délai pour l’investissement / l’usage personnel

Deux exemples pratiques sur la taxe de spéculation.

Impôt sur la spéculation Placement de capitaux

La taxe de spéculation s’applique – Si vous achetez un bien immobilier à l’âge de 42 ans, que vous le louez et que vous le vendez à l’âge de 50 ans, vous avez acheté et vendu le bien immobilier en l’espace de huit ans. La taxe de spéculation s’applique en conséquence.

• < 10 ans détenu = taxe de spéculation

Il n’y a pas de taxe de spéculation – vous achetez également votre bien immobilier à l’âge de 42 ans et en vendez une partie à l’âge de 53 ans. Il y a donc plus de 10 ans entre l’achat et la vente du bien immobilier. Par conséquent, il n’y a pas de taxe de spéculation.

• > 10 ans de détention = pas de taxe de spéculation

Impôt sur la spéculation Utilité personnelle

Dans le cas de l’usage personnel, les délais changent et passent à un délai de 3 ans. Tout le reste reste inchangé, y compris le montant de la taxe de spéculation.

Montant de la taxe de spéculation

Maintenant, la question la plus importante, à combien s’élève l’impôt lors de la vente ?

Quel est le montant de la taxe de spéculation ?

Il n’y a pas de taux d’imposition fixe pour la taxe de spéculation. Votre administration fiscale calcule le montant avec votre niveau d’imposition respectif.

Taux d’imposition sur le revenu propre à 40

• Bénéfice sur la vente : 20.000 euros
• Taxe de spéculation (40%) : 8.000 euros

Retour au lexique de l’immobilier.

Apprendre à piloter un drone : tutoriel

Pas seulement pour les agents immobiliers, la DJI Mini 2 est parfaite pour de nombreux secteurs. Film d’image pour sa propre entreprise, mini-clips automobiles pour les médias sociaux, etc. La vidéo est suivie des liens de téléchargement vers Playstore et iStore. Après mon test, je n’ai qu’une seule conclusion : Méga bon ! Prêt à décoller en 5 minutes, un peu plus de 500 euros seulement et voler sans permis avec seulement 249 g. D’où un rapport XXL, avec mes plus belles premières scènes de vol à la fin, même accompagnées de musique. Amusez-vous à apprendre à piloter et bonne chance pour vos premières prises de vue de drone !

Tutoriel vidéo : Ligne de temps

• 00:20 – Liste de contrôle DJI Mavic Mini 2 (équipement)
• 05:00 – Démarrage et chargement, premier exemple
• 08:20 – App et fonctions (hauteur de vol, distance, caméra, etc.)
• 12:00 – Réglage de la caméra (photo, vidéo, slow motion)
• 14:10 – Comparaison des tailles et changement de batterie
• 15:20 – Emballé ! Sac
• 15:50 – Emballer le drone en toute sécurité (protection)
• 17:00 – Test en vol (Skyline)
• 19:40 – Caméra, zoom optique
• 20:50 – Images de drones, exemple de scènes

Instructions vidéo : App, décrocher et exemples vidéo

Poids, caméra, temps de vol, batterie & Co.

Avant d’entrer dans les détails, voici un aperçu de ce qui est important :

• Extrêmement léger : seulement 249 grammes
• Pas besoin de permis de conduire pour les drones
• Caméra en 4K (max 30 FPS)
• HD également possible au ralenti (60 FPS)
• Installation et configuration : 4 minutes
• Prêt à démarrer : 30 secondes
• Temps de vol / batterie : 30 minutes (officiellement 31 minutes)
• Temps de vol / paquet : 120 minutes
• App : Gratuit pour Android & iOS
• Tous les détails : DJI Mini 2

Quelle application devrais-tu utiliser pour ton DJI Mavic Mini 2 ? Voici mes recommandations :

Android : DJI Fly & Go 4

Comme toujours, il existe différentes applications dans les stores.

• DJI Fly – Android – Par DJI
• DJI Go 4 – Android – Tiers, meilleure évaluation

IOS pour Apple : DJI Fly & Go 4

• DJI Fly – iOS – De DJI
• DJI Go 4 – iOS – Tiers, meilleure note

Démontage de la boîte ! Paquet DJI Mini 2 d’Amazon – Astuce

Acheter DJI Mini 2 – Un drone rapide, léger et petit avec une caméra 4K en ligne ? et pas cher !? Oui, bien sûr ! Avant d’acheter un drone pour prendre des photos et des vidéos, il faut définitivement lire les témoignages. Instructions, temps de vol, vitesse, portée, qualité de la caméra, installation, montage et application pour Android & iOS. Bien sûr, j’ai aussi tourné directement une vidéo d’unboxing pour toi, ici dans l’article et sur ma chaîne Youtube : Lukinski.

Pourquoi ce test ? Il y a beaucoup de drones sur le marché, mais lequel est vraiment bon en comparaison ? Au cours de nos années d’expérience, nous avons eu beaucoup de drones dans nos bureaux et celui-ci est notre favori absolu : des images parfaites, faciles à utiliser et un drone à moins de 1.000 euros (seulement 575,56 euros net), y compris tous les accessoires, de l’hélice à la valise rigide pour les déplacements. Ainsi, les maisons, villas et terrains (y compris les sports & Co.) peuvent être mis en scène de manière idéale pour le prochain exposé immobilier. Avec la DJI Mini 2, les vidéos ou les prises de vue par drone sont si rapides que l’on a appris en une journée tout le tournage autour du vol et de la production. Toutes les réponses sont ici !

• DJI Mini 2 Unboxing & FAQ

Nouveau maintenant ! Le DJI Pocket 2

La revue est déjà en cours de rédaction. J’ai hâte de voir les premières images du DJI Pocket 2. Images, app, tout est impeccable. Mais la stabilisation est la fonctionnalité ultime.

DJI est le leader dans le domaine de la stabilisation et le DJI Pocket 2 est également époustouflant. Même l’iPhone d’Apple n’est pas à la hauteur, loin de là. De plus, la perte de qualité est minime, contrairement à l’iPhone. 4K et 100 M/bits garantissent des enregistrements riches en détails. Prochainement : mon rapport d’expérience et ma critique sur Youtube. Et : tout cela fonctionne aussi pour les ralentis. Elle fait 60 FPS, ce qui permet de faire de bons ralentis. En Full HD, même à 240 FPS ! En outre, des accélérés, des photos et bien plus encore. Les 64 méga pixels rendent toutes les photos super nettes, le capteur légèrement modifié le permet.

Le mode photo est également nouveau. Tu peux ainsi facilement prendre des photos panoramiques, de la meilleure qualité possible. Tu peux ainsi facilement montrer les alentours du bien immobilier dans son intégralité. En outre, Active Track 3 fonctionne parfaitement. Parfait pour tous les blogueurs, vlogueurs et youtubers. PS : La DJI Mini 2 ne l’a pas. Testez-le maintenant directement : DJI Pocket 2.

Revue de presse : DJI Pocket 2 (caméra à main + Gimbal)

Voici une superbe première critique sur Youtube.